Tribunal: TJMT
Processo: 0019684-58.2015.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-05
Data de publicação: 2022-07-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019684-58.2015.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[PEDRO DEFANT FILHO EIRELI - ME - CNPJ: 22.556.592/0001-65 (APELANTE), MAICON MARTINS PINHEIRO QUEIROZ - CPF: 023.079.511-05 (ADVOGADO), DARI LEOBET JUNIOR - CPF: 011.120.021-03 (ADVOGADO), JIANCARLO LEOBET - CPF: 929.963.371-15 (ADVOGADO), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), CINTRA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 22.962.257/0001-67 (APELANTE), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), BRUNO OLIVEIRA CASTRO - CPF: 908.503.861-87 (ADVOGADO), CINTRA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 22.962.257/0001-67 (APELADO), BRUNO OLIVEIRA CASTRO - CPF: 908.503.861-87 (ADVOGADO), MARCELO AMBROSIO CINTRA - CPF: 830.958.101-72 (ADVOGADO), CRISLAINE VEIGA - CPF: 728.561.141-72 (ADVOGADO), PEDRO PAULO PEIXOTO DA SILVA JUNIOR - CPF: 630.738.701-72 (ADVOGADO), PEDRO DEFANT FILHO EIRELI - ME - CNPJ: 22.556.592/0001-65 (APELADO), MAICON MARTINS PINHEIRO QUEIROZ - CPF: 023.079.511-05 (ADVOGADO), ALCIR FERNANDO CESA - CPF: 033.079.231-88 (ADVOGADO), DARI LEOBET JUNIOR - CPF: 011.120.021-03 (ADVOGADO), JIANCARLO LEOBET - CPF: 929.963.371-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -

Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais – AUSENCIA DE HABITE-SE

- OBRIGAÇÃO DO LOCADOR DE ENTREGAR O IMOVEL PRONTO AO USO -

RESCISÃO DE CONTRATO – POSSIBILIDADE - DANO MORAL E MATERIAL – NÃO CONFIGURADO, ANTE A ASSUNÇÃO DE RISCO PELO LOCATÁRIO QUE INICIOU OBRAS SEM A DEVIDA AUTORIZAÇÃO DO ÓRGÃO MUNICIPAL – RECONVENÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL NÃO CONFIGURADO – OMITIU DO LOCATÁRIO

A INEXISTÊNCIA DO “HABITE-SE” DO IMÓVEL LOCADO E CONCORDOU COM ÍNCIO DAS OBRAS MESMO SEM AUTORIZAÇÃO DO ORGÃO MUNICIPAL – recurso parcialmente provido.

Quanto ao pedido de condenação do Apelado em dano moral e material, em que pese o mesmo não ter cumprido sua obrigação, qual seja,
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, fato é, que o Apelante ao dar início às obras no imóvel locado sem aprovação do projeto
de reforma do imóvel junto a Prefeitura Municipal, assumiu ao risco de ter seu projeto indeferido e consequentemente a obra embargada, seja por problemas com o próprio projeto, ou como de fato aconteceu, por falta de “habite-se” da construção anterior; portanto,
improcede pedido da condenação em dano moral e material.

No que tange a condenação do Apelante em sede de reconvenção ao pagamento de R$ 67.260,00 (sessenta e sete mil duzentos e sessenta reais), decorrentes da aplicação da cláusula 33ª do contrato, bem como, caso efetivamente demonstrado, ao ressarcimento da multa administrativa decorrente da obra realizada sem autorização do órgão público -
incontroverso nos autos o conhecimento e autorização do Apelado para início das obras pelo Apelante, mesmo não possuindo o “habite-se” do imóvel e, antes mesmo do protocolo de
projeto
de reforma do imóvel junto a Prefeitura Municipal pelo mesmo.

De igual forma, o Apelado assumiu o risco ao autorizar o início da obra, mesmo sabendo da inexistência de documento essencial para regularidade de seu imóvel.

A conduta do Apelado em omitir a inexistência do “habite-se” da obra anterior, provocou todo o problema objeto da presente demanda, bem como fez emergir sua concorrência com toda a celeuma aqui discutida, devendo assumir as responsabilidades do seu ato;
não procede o requerimento de dano material realizado pelo Apelado em sua reconvenção, haja vista que concordou com as reformas antes da aprovação do projeto de reforma.

Quanto a multa administrativa, correta a decisão do juízo devendo a mesa ser mantida.

Cabe as partes, assumirem, cada um, com seu prejuízo, haja vista que ambos foram responsáveis, o Apelante por ter dado início a obra sem as licenças e alvarás necessários, o Apelado por ter concordado e autorizado, e ainda, por omitir que inexistência do “habite-se’.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação (id.nº 109538052-pág.11/23)

interposto por PEDRO DEFANT FILHO EIRELI – ME em face de sentença prolatada pelo juízo da Segunda Vara da Comarca de Sinop – que nos autos n.º 0019684-58.2015.8.11.0015 – Código 252672 – Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais– proposta em face de
Cintra Imóveis LTDA – ME
-

julgou parcialmente procedente a referida ação, para declarar rescindido o contrato celebrado, consequentemente condenou o Réu a restituir os alugueis adimplidos pelo Autor, devidamente corrigido pelo INPC, a partir da data do pagamento, com juros de mora 1% a.m, contados da citação.
Julgou parcialmente procedente os pedidos da reconvenção
, para condenar a parta Autora/Reconvinda ao pagamento de R$ 67.260,00 (sessenta e sete mil, duzentos e sessenta reais), decorrentes da aplicação da cláusula 33ª do contrato, devidamente corrigido pelo INPC e com juros de mora de 1% a.m, contados de sua intimação para pagamento. Considerando que as partes foram vencidas e vencedoras na ação principal, nos termos do art. 86 do CPC, condenou-as nas custas processuais, pró-rata (50%), e em honorários advocatícios que arbitro em R$ 3.000,00 (três mil reais), para cada parte, e com relação a ação secundária, considerando que as partes foram vencidas e vencedoras, também nos termos do art. 86 do CPC, condeno-as nas custas processuais, pró-rata (50%), e em honorários advocatícios que arbitro em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), para cada parte. Com o trânsito em julgado, intime-se a Ré/Reconvinte para pagamento da multa de 1% sobre o valor da causa, conforme decisão de fls. 456, no prazo de 15 (quinze) dias. Com ou sem pagamento, determinou que se oficiasse ao Estado de Mato Grosso, por meio da Procuradoria Geral do Estado, remetendo cópia da decisão de fls. 456, bem como desta sentença, para que tome as providências que entender cabível.
Por via de consequência, pelas mesmas razões de fato e de direito,

julgou improcedentes
os pedidos dos autos de nº 19408-27.2015.811.0015 – Código nº 252122, condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Expeça-se o necessário, em especial a baixa da caução de fls. 152, da ação de despejo. Determinou que fosse translada cópia da decisão para os autos de n° 19408-27.2015.811.0015 – Código nº 252122. Com o trânsito em julgado da sentença, aguarde-se a manifestação da parte interessada pelo prazo 15 (quinze) dias, e, mantendo-se inerte, arquive-se (art. 1.284 da CNGC), porém, caso haja manifestação dentro do período de 06 (seis) meses, desarquive-se os autos, sem ônus para a parte. Havendo pedido de cumprimento da sentença, intime-se a parte devedora para que cumpra a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% sobre o valor da condenação e honorários se segunda fase.

Inconformado, em suas razões o Apelante alega em síntese, que trata-se a ação de origem de “ação de rescisão de contratual c/c danos morais e materiais com pedido de tutela antecipada”, proposta em 15/12/2015.

Afirma que firmou com o Apelado em 30/04/2015 contrato de locação, com previsão de término em 30/06/2020; que o objeto do contrato era um imóvel comercial urbano, localizado na Avenida das Acácias, nº. 2103, sala D, Setor Residencial Norte, no Município de Sinop/MT, CEP. 78.550 -306, onde o Apelante abriria uma Casa de Shows de nome fantasia “Lands Pub”.

Assevera, que em confiança das informações prestadas pela parte Apelada acerca a regularidade do imóvel, e ainda, ciência, colaboração, induzimento, autorização e, inclusive fornecimento de materiais, (conforme Ata Notarial de fls. 62/65 produzida na Ação de Despejo – cód. 252122 –utilizada como prova emprestada nestes autos), foi dado continuidade a uma reforma (troca de piso) já iniciada pela parte Apelada no imóvel.

Ainda, que foram contratados para elaboração e apresentação do projeto de alteração/reforma perante a Prefeitura Municipal, o Arquiteto e Engenheiro, tal qual determina o “Projeto Diretor” do Município.

No entanto, que ao contrário das informações prestadas pelos sócios da Apelada, o projeto de alteração/reforma foi indeferido pelo órgão competente – PRODEURBS – Núcleo de Desenvolvimento Urbano de Sinop com deliberação de que o imóvel havia sido construído em desconformidade com as nomas exigidas pelo Munícipio, não possuindo seque o “habite-se”.

Alega, que com o intuito de dar continuidade à obra, tendo em vista os prazos a serem cumpridos perante seus fornecedores e empreiteiros, a Apelante, por inúmeras vezes, procurou a Apelada solicitando que fossem tomadas as devidas providencias para a regularização do imóvel, o que restou infrutífero.

Assim, que ante o indeferimento do projeto e a inércia da Apelada na solução do problema, não tendo mais motivos para dar seguimento na locação, o Apelante se deslocou para outro imóvel e promoveu a presente Ação de Rescisão Contratual c/c com Danos Morais e Materiais com Pedido de Tutela Antecipada.

Sustenta que algumas considerações assentadas pelo douto Magistrado de piso na sentença merecem ser reformadas, uma vez que não condizem com a realidade dos fatos e fundamentos apresentados.

Inicialmente, quanto as provas emprestadas, utilizadas como base para a formação do livre convencimento do Magistrado de piso.

Que em atenção ao princípio da aquisição processual disposto no artigo 37, do NCPC, requer desde já que as provas produzidas nas ações correlatas ao presente RECURSO DE APELAÇÃO, sejam rigorosamente utilizadas para a formação do convencimento, e por via de consequência, na prolação do decisium.

Sustenta o descumprimento das obrigações do locador.

Aduz, que da decisão prolatada pelo juízo “a quo”, tenta-se imputar parcela de responsabilidade pelos transtornos ao Apelante, com base no argumento raso de que o Autor deveria ter diligenciado previamente ao órgão competente para validar/certificar as informações recebidas para parte Apelada.

Consigna que uma série de exigências discriminadas no art. 22º, da Lei 8.245/91, além do art. 9º da mesma Lei, garantem o cumprimento com perfeita harmonia nas relações entre o locador e locatário.

Ressalta as que exigências contidas nos artigos acima citados demandam observância imediata, ou seja, é dever do locador cumpri-las sob pena de macular a relação jurídica com a rescisão absoluta, presumindo-se a sua culpa frente à inobservância.

Assevera, que é notório na prática das relações contratuais de locação de imóvel, além do que, disposto na legislação de regência, que o Locador tem o dever de apresentar as reais condições do imóvel e imbuído dessas informações o contrato se aperfeiçoa.

Ainda, que o magistrado não aponta qualquer dispositivo legal que fundamente o posicionamento de que o Locatário tem o dever/obrigação validar/certificar perante o s Órgãos competentes as informações recebidas pelo Locador, sendo tal posicionamento, inclusive, contrário aos preceitos legais determinados no retromencionado artigo 22, da Lei 8.245/91 (Lei de locações), devendo a respeitável Sentença ser reformada neste ponto.

Aduz que os incisos IV e V do artigo retromencionado não foram objeto de análise pelo juízo, tendo em vista que tenta atribuir culpa ao Apelante, ante a determinação de restituição de supostos gastos empenhados com a reforma do imóvel par deixá-lo nas condições anterior.

Ressalta que a Apelada apresentou o contrato de locação incompleto, haja vista que não informou (omitiu) as reais condições de irregularidade do imóvel.

Afirma que os requisitos da Lei são expressos e independem da produção de provas, tendo em vista que basta que o locador não os cumpra para que reste configurada a sua responsabilidade, fato comprovado no caso em tela; ainda, que o locador induziu o Apelante ao erro conforme demonstra o documento que atesta a irregularidade o imóvel.

Defende que restou comprovado que o Contrato de locação foi formalizado completamente fora dos padrões que o regem, tornando-se, assim, inconteste a violação expressa do art. 22º, I, IV, V da Lei 8.245/91, o que acertadamente impôs a rescisão contratual, devendo, porém, ser reformada a Sentença neste ponto, para retirar o ônus imputado ao Apelante, e declarar a inexistência de culpa do Apelante no que se refere a constatação de irregularidade no imóvel, umas vez que é de responsabilidade da Apelada a transparência das informações e, por via de consequência, a condenação pelos danos morais e matérias causado em razão do transtorno.

Sustenta a culpa exclusiva da Apelada – embargo administrativo e indeferimento do projeto de viabilidade de reforma se deu única e exclusivamente por culpa da parte Apelada.

Aduz que foi NOTIFICADO no dia 14 de agosto de 2015 pelo Departamento de Fiscalização face alterações iniciais realizadas no imóvel, devido a falta de projeto e alvará na obra, abrindo-se o prazo de 15 (quinze) dias para regularização, de modo que, no dia 17 de Agosto de 2015, antes mesmo do termino do prazo concedido pelo órgão, foi instaurado o processo administrativo nº 163142/16,

Que apresentou o projeto de viabilidade de reforma junto ao órgão competente (PRODEURBS), sendo que, após a análise deliberou, no dia 21 de Agosto de 2015, pelo seu indeferimento, haja vista que obra anteriormente construída no local estava em desconformidade com o projeto apresentado e aprovado, o que inviabilizava a reforma pretendida.

Que a lavratura do termo de embargo do imóvel ocorreu posteriormente a apresentação tempestiva do projeto de viabilidade de reforma junto ao órgão competente.

Afirma que: “não assumiu risco em momento algum, haja vista que o início das obras se deram com a ciência da Apelada , conforme Ata Notarial fls. 63 a 65 acostada no caderno processual da ação correlata em apenso (Ação de Despejo - Código 252122), de modo que o motivo do embargo administrativo se deu pela irregularidade na construção originária do imóvel o que fulminou o indeferimento do projeto de viabilidade de reforma, o que impediu o Apelante de sanar o problema, sobrevindo, portanto, o Embargo Administrativo do Imóvel.”

Quanto ao dano material e moral, alega que: “comprovadamente arcou com diversas despesas de ordem patrimonial, quais devem ser indenizadas pelo Apelado. Assim sendo, o Apelante arcou com os Aluguéis do imóvel. Mais precisamente, efetuou o pagamento dos meses de Junho, Julho e Agosto de 2015, conforme comprovado nos autos (doc. 03 anexo a exordial). Por conseguinte, contraiu-se gastos com a elaboração do Projeto Arquitetônico de Reforma (doc. 04 anexo a exordial) do imóvel por meio da contratação de um Arquiteto (doc. 04 anexo a exordial) e, além disso, um Engenheiro (doc. 05 anexo a exordial ) para o desenvolvimento da estrutura, tudo como preceitua a Legislação e o Projeto Diretor Municipal para obtenção da autorização para tal fim, o que sem dúvida refletiu em prejuízo financeiro do Apelante.”

Ainda, que teve gasto com a empreiteira contratada para assumir a prestação de mão de obra, que inicio os trabalhos no imóvel ante a cumplicidade da Apeada, conforme Ata Notarial.

Que somado a isso, tem os gastos com materiais de construção adquiridos para execução; bem como gastos com artistas consagrados para divulgação; ainda, gastos com o desenvolvimento da marca.

Aduz que contratou serviço específico de estrutura, posto que contratou profissionais especializados em Estrutura de Superfície em Concreto para a Construção das “Sapatas”.

Assim, completamente materializado o dano material sofrido pelo locatário através dos documentos acostados, mister o seu ressarcimento, eis que todo o prejuízo de ordem material decorreu exclusivamente da conduta do Apelada que não honrou com o seu compromisso contratual.

No que tange ao dano moral, que este configura-se em razão de uma conduta capaz de causar dano de ordem patrimonial ou extrapatrimonial, causando uma lesão interna, isto é, à personalidade da pessoa, à sua dignidade pessoal, à liberdade, à honra, ao crédito, a boa fama ou a consideração pública, tornando -se forçoso destacar que o dano perpetrado é pressuposto inafastável da responsabilidade civil.

Defende a improcedência da reconvenção.

Que o juízo “a quo” entendeu pela responsabilização do Apelante quanto aos supostos custos envidados pela Apelada com a reforma do imóvel visando deixá-lo nas condições de uso anteriores às modificações iniciadas no imóvel.

Assevera que o valor apontado pela Apelada em sua reconvenção é hipotético, ao passo que não apresenta qualquer documento apto a comprovar os gastos empenhados.

Ainda, que o juízo, com base no laudo pericial aportado aos autos, fundamenta sua decisão ainda em quesito não apresentado pela Apelada, para fixar o valor da indenização (a ser suportada pelo Autor no que se refere aos supostos custos envidados pela Apelada na reforma do imóvel, visando deixa-lo no seu status anterior).

Que o levantamento dos supostos custos expendidos pela Apelada nunca foi o objeto da perícia contratada, que teve por objetivo, tão somente, a constatação da situação atual do imóvel em relação as suas condições de “estado de servir ao uso a que se destina”, sobretudo, a sua real situação perante a Prefeitura Municipal, conforme acertadamente abordado em outro trecho da sentença pelo Magistrado de piso.

Que atingido o objetivo da perícia (adstrito unicamente ao seu objeto), mediante os quesitos apresentados pelas Partes, deveria o Magistrado, não apenas desconsiderar, mas sim, determinar o DESENTRANHADO DOS AUTOS do conteúdo estranho ao objeto da perícia.

Alega que a sentença prolatada pelo r. Juízo singular deve ser reformada para assegurar o direito da Apelante, sobretudo para reaver os prejuízos causados pela Apelada, especialmente diante dos documentos aptos à comprovação dos danos.

Consigna que o reconhecimento da má-fé com que procedeu a Apelante com a formalização do contrato, além da determinação do desentranhamento do conteúdo estranho ao objeto da perícia, e por via de consequência, a reforma da sentença neste ponto, é medida que se impõe
.

Ainda, no que refere a multa administrativa aplicada pela Prefeitura Municipal, entendeu o juízo caber ao Apelante o ônus de seu pagamento, sob o argumento decorreu de ato irregular praticado pelo mesmo.

Aduz que o fundamento não prospera, uma vez que a multa é proveniente do embargo administrativo do imóvel, que teve sua causa determinada na NÃO APRESENTAÇÃO DO PROJETO DE REFORMA, e conforme já exposto na linha do tempo dos acontecimentos, a “não apresentação do projeto de reforma” se deu pelo indeferimento do projeto (dias antes), decorrente das irregularidades contidas no imóvel ates da formação do contrato.

Portanto, imperioso a reforma da respeitável Sentença para se determinar à Apelada o ônus do pagamento da multa administrativa, como única e exclusiva responsável pelo transtorno causado a Apelante.

Discorre sobre o princípio da boa-fé administrativa dos contratos.

Requer o recebimento do presente Recurso de Apelação seu processamento de julgamento para: Acolher a PRELIMINAR DA PROVA EMPRESTADA, e ainda em atenção ao princípio da aquisição processual, para que as provas produzidas nas ações correlatas em apenso, sejam utilizadas na formação da convicção e prolação da decisão no presente RECURSO DE APELAÇÃO

Acolher a fundamentação esposada para reformar a sentença singular com total procedência dos pedidos formulados na exordial, consequentemente julgar totalmente improcedente os pedidos lançados na reconvenção.

Contrarrazões (id.n.º109538052)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Recurso de Apelação (id.nº 109538052-pág.11/23) interposto por PEDRO DEFANT FILHO EIRELI – ME em face de sentença prolatada pelo juízo da Segunda Vara da Comarca de Sinop – que nos autos n.º 0019684-58.2015.8.11.0015 – Código 252672 – Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais– proposta em face de
Cintra Imóveis LTDA – ME.

a
ntes da análise de mérito do presente recurso faz-se necessário um introito acerca do tema ora debatido.

O Apelante propôs em face de Apelado “ação de rescisão c/c danos morais e materiais”, para tanto alegou na referida ação que firmou com o Apelado em 30/04/2015 contrato de locação, com previsão de término em 30/06/2020; que o objeto do contrato era um imóvel comercial urbano, localizado na Avenida das Acácias, nº. 2103, sala D, Setor Residencial Norte, no Município de Sinop/MT, CEP. 78.550 -306, onde o Apelante abriria uma Casa de Shows de nome fantasia “Lands Pub”.

Ainda, que na confiança das informações recebidas pelo proprietário, adentrou no ponto comercial por meio da empreiteira contratada e deu início as adaptações como troca de piso, bem como contratou engenheiro para protocolo do projeto de alteração /reforma perante a Prefeitura Municipal e, adquiriu parte do material necessário firmando contrato de prestação de mão de obra.

Aduz que ausência de “habite-se” do imóvel alugado gerou o indeferimento do projeto de alterações/reforma.

Requereu por fim, a rescisão do contrato.

O Réu/Apelado apresentou contestação (id.n.º 109538044) e na sequência Reconvenção (id.n.º 109538049-pág.20 /109540451) aduzindo que Reconvindo deixou de efetuar o pagamento do aluguel desde setembro de 2015, tornando-se inadimplente, ainda, que iniciou uma obra de reforma sem autorização do proprietário e do Munícipio, sendo que posteriormente abandonou sem informar o Reconvinte, motivo pelo qual pretende que o mesmo arque com os gastos para reforma do imóvel e voltá-lo ao estado inicial.

Ainda, que não bastasse o reconvindo ter iniciado a obra sem o devido processo de aprovação projeto de reforma do imóvel junto a Prefeitura Municipal, conseguiu que fosse gerada uma multa administrativa sem nome do reconvinte.

Requerendo ao final a procedência da reconvenção, com a consequente condenação do Reconvindo a título de dano moral, em valor não inferior cinquenta salários mínimos, ainda, ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes, calculado provisoriamente em de R$ 143.008,31 (cento e quarenta e três mil, oito reais e trinta e um centavo), que deverá ser apurada em liquidação de sentença, acrescido de honorários advocatícios.

Ainda, ao pagamento da multa contratual estabelecida na cláusula 28 do instrumento de locação.

Contestação a Reconvenção (id.n.º109540480 pág. 18)

O juízo por sua vez prolatou a sentença (id.nº 109538050-pág.19):

“(...)

De início, passo a decidir a ação de Rescisão Contratual.

Busca a Autora rescindir o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL URBANO”, sob a alegação de que seu “projeto de alteração/reforma na Prefeitura Municipal” foi indeferido em razão do imóvel objeto do contrato ter sido “construído em desregulação com o exigido pelo “projeto diretor municipal””, além de não conter o “documento para construção denominado HABITE-SE”.

Sustentou que em razão desse fato, faz jus a reparação pelos danos matérias, estes referentes aos gastos com os aluguéis, empreiteira, arquiteto, engenheiro, materiais de construção, divulgação e marcar, bem como a reparação moral.

Pois bem.

A Lei 8.245/91, prevê que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (Art. 22), cuja comprovação deve ser feita através do auto de conclusão de obra, o chamado “habite-se”, certidão expedida pelo órgão público de que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município.

A ausência de habite-se do imóvel locado consiste em infração ao dever do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, podendo ocasionar a real possibilidade de que o prédio possa vir a ser embargado pelas autoridades públicas.

Da análise dos autos, quando da celebração do contrato de locação, pode-se concluir que o imóvel objeto do referido contrato não possuía “habite-se”, pois a execução do projeto foi realizada em desconformidade com a Lei Municipal vigente há época, essa conclusão se extrai do Laudo Pericial acostado às fls. 479/492, quesito de nº 22, sendo que somente em 18/07/2016, houve a devida regularização, com o fornecimento do habite-se de nº 173/2016, para o alvará de nº 434/2013.

Extrai-se, ainda, que a regularização do imóvel somente foi possível em razão da edição da Lei Municipal de nº 2276/2016, que “Dispõe sobre a regularização de edificações implementadas em desacordo com a legislação específica e dá outras providências”.

Tal situação impossibilitou que a Autora conseguisse junto ao PRODEURBS o alvará de reforma do imóvel, tanto é que o motivo do indeferimento foi que a “Obra anteriormente construída no local está em desconformidade com o projeto apresentado e aprovado, o que inviabiliza a reforma pretendida pelo requerente” (fls. 65).

Nesse contexto, competia à locadora/Ré entregar o imóvel para uso e gozo da locatária/Autora, de modo que, sendo o imóvel destinado à habitação, deve estar apto para a moradia, bem como se foi destinado ao uso comercial deve estar preparado para mercancia. No caso, o imóvel foi locado para fins comerciais, conforme se infere da cláusula 13ª do contrato (fls. 72) e não há qualquer ressalva no instrumento contratual sobre eventuais irregularidades do imóvel junto a órgão público, nem mesmo prova da ciência do locatário quanto a essa possibilidade.

Assim, não resta dúvida que o contrato deve ser rescindido por culpa da Ré, pois tinha a obrigação de entregar o imóvel a ser alugado em condições de atender ao uso a que se destinava e, mesmo ciente da irregularidade do prédio, omitiu a informação, alugando o imóvel, fato esse que inviabilizou a reforma pretendida pela Autora.

Salienta-se, que era de conhecimento da Ré a realização de uma reforma no imóvel, conforme ata notarial acostada às fls. 63/64-v nos autos de nº 19408-27/2015, sendo, inclusive, deliberado entre as partes sobre a escolha do piso, quebra da parede, instalação de porta e forro de gesso, o que evidencia a ciência do representante legal da empresa da obra ali realizada.

O efeito da rescisão contratual é o retorno das partes ao status quo ante, todavia, no caso dos autos, deve-se fazer algumas ressalvas.

Quanto aos alugueis adimplidos pela Autora, entendo que ela faz jus ao ressarcimento do que efetivamente pagou, devidamente corrigido, pelo INPC, desde a data de cada desembolso, com juros de mora de 1% a.m., desde a citação.

Já no que diz respeito aos danos materiais (elaboração do projeto arquitetônico de reforma; contratação de arquiteto e engenheiro; valor despendido com empreiteira; materiais de construção; vídeos gravados; desenvolvimento da marca; projeto em 3D; estrutura de superfície em concreto – sapatas), entendo que a Autora não faz jus a qualquer tipo de indenização. Explico.

Muito embora fique reconhecido o direito da Autora na rescisão contratual, diante da ausência do “habite-se”, esse fato não exclui dela a responsabilidade de diligenciar, previamente, junto ao órgão competente visando o deferimento das licenças necessárias para adaptar o imóvel ao seu empreendimento.

Conforme se verifica, a Autora tomou posse sobre o imóvel em 30/06/2015, e em 02/07/2015 (conforme ata notarial acostada às fls. 63/64-v nos autos de nº 19408-27/2015), já estava promovendo uma reforma no local, sem a devida autorização do órgão competente, tanto é que em 14/08/2015, foi notificado pelo Departamento de Fiscalização (fls. 253), sendo consignado no referido documento “Construção sem projeto aprovado pela prefeitura” e ausência de “Alvará de construção”.

Diante disso, não há como obrigar a Ré em ressarcir os danos materiais decorrentes da elaboração do projeto arquitetônico de reforma, contratação de arquiteto e engenheiro, valor despendido com empreiteira, materiais de construção, vídeos gravados, desenvolvimento da marca, projeto em 3D e estrutura de superfície em concreto – sapatas, pois tendo a Autora iniciado as obras sem a devida autorização do órgão competente, assumiu o risco dela ser embargada.

Frisa-se, que se a Autora tivesse diligenciado previamente junto ao órgão responsável para a aprovação de projeto e liberação de alvará, teria evitado tais prejuízos, já que teria ciência da inexistência do “habite-se”, mas isso não o fez, tanto é que somente buscou viabilizar o alvará de reforma em 21/08/2015, após ter sido notificado da irregularidade da obra que estava empreendendo.

Assim, é improcedente o pedido de indenização por danos materiais, sendo também, pelas mesmas razões, improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Passo neste momento a análise da reconvenção proposta pela Ré/Reconvinte.

Sustentou a Ré/Reconvinte que Autora/Reconvinda deixou o imóvel em situação que inviabilizou qualquer tipo de locação, e visando viabilizar a utilização do imóvel foi obrigada a fazer alterações, tendo despesas que, até o momento da propositura da reconvenção, somam a quantia de R$ 40.000,00.

Disse, ainda, que além desse valor, a Autora/Reconvinda deve adimplir a multa administrativa, esta no valor de R$ 17.008,31, bem como deve suportar, a título de lucros cessantes, os valores referentes aos alugueis de deixou de receber em razão do abandono da obra, além de pagamento a título de indenização por danos morais.

Feitas essas breves ponderações, adianto que a reconvenção é parcialmente procedente.

No que diz respeito a reparação do imóvel, não há dúvida que a Autora/Reconvinda deve deixa-lo no estado em que o encontrou, tanto é que no contrato acostado às fls. 70/74, traz essa previsão, conforme cláusula 33ª.

Como já pontuado na rescisão, a Autora/Reconvinda iniciou as obras sem a devida autorização do órgão, se ela tivesse diligenciado previamente a reforma do imóvel, não teria alterado o projeto original do bem, por via de consequência, teria devolvido o imóvel no estado em que recebeu.

Com relação ao valor a ser indenização a título de reforma do imóvel, visando deixa-lo nas mesmas condições de uso, em perícia realizada nos autos de produção antecipada de prova (Processo nº 3176-03.2016.811.0015), o Sr. perito chegou ao valor final de R$ 67.260,00, valor esse que deve ser suportado pelo Autor/Reconvindo, já que não foi contestado por nenhuma das partes.

No que se refere ao pedido de indenização a título de lucros cessantes (alugueis), entendo que a Ré/Reconvinte não faz jus, já que não há nos autos prova de que deixou de celebrar outro contrato devido ao ato praticado pela Autora/Reconvinda.

No mesmo sentido caminha o pedido de indenização por danos morais, pois não há nos autos prova de ofensa ao bom nome e a tradição de mercado da Ré/Reconvinte (pessoa jurídica), ônus esse que incumbia a ela.

Já com relação à alegada multa administrativa decorrente a execução de obra irregular, havendo prova de que a Ré/Reconvinte efetivamente suportou o referido ônus, nada mais justo do que a Autora/Reconvinda ressarcir, já que a multa decorreu de ato irregular por ela praticado.

Por fim, quanto ao pedido de tutela feito pelo Autor/Reconvindo, para os fins de entrega da chave e devolução do imóvel, entendo que ele perdeu seu objeto, já que houve cumprimento da liminar concedida nos autos de nº 19408-27/2015, por via de consequência, as “chaves” foram devolvidas, devendo, apenas, ser confirmada a liminar deferida pelo Tribunal de Justiça (fls. 450/454).

Pelo exposto e tudo o mais que consta dos autos, CONFIRMO a liminar concedida às fls. 450/454, e, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para DECLARAR rescindido o contrato celebrado às fls. 70/74, por via de consequência, CONDENO a Ré/Reconvinte a restituição dos alugueis adimplidos pela Autora/Reconvinda, devidamente corrigido pelo INPC, a partir da data de cada pagamento, com juros de mora de 1% a.m., contados da citação, e ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da “RECONVENÇÃO”, para condenar a Autora/Reconvinda ao pagamento de R$ 67.260,00 (sessenta e sete mil duzentos e sessenta reais), decorrentes da aplicação da cláusula 33ª do contrato, devidamente corrido pelo INPC e com juros de mora de 1% a.m., ambos contados da data da perícia, bem como, caso efetivamente demonstrado, ao ressarcimento da multa administrativa decorrente da obra realizada sem autorização do órgão público, devidamente corrigido pelo INPC, desde a data do desembolso, com juros de mora de 1% a.m., contado da sua intimação para pagamento.

Considerando que as partes foram vencidas e vencedoras na ação principal, nos termos do art. 86 do CPC, condeno-as nas custas processuais, pró-rata (50%), e em honorários advocatícios que arbitro em R$ 3.000,00 (três mil reais), para cada parte, e com relação a ação secundária, considerando que as partes foram vencidas e vencedoras, também nos termos do art. 86 do CPC, condeno-as nas custas processuais, pró-rata (50%), e em honorários advocatícios que arbitro em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), para cada parte.

Com o trânsito em julgado, intime-se a Ré/Reconvinte para pagamento da multa de 1% sobre o valor da causa, conforme decisão de fls. 456, no prazo de 15 (quinze) dias. Com ou sem pagamento, oficie-se ao Estado de Mato Grosso, por meio da Procuradoria Geral do Estado, remetendo cópia da decisão de fls. 456, bem como desta sentença, para que tome as providências que entender cabível.

Após, aguarde-se a manifestação da parte interessada pelo prazo 15 (quinze) dias, e, mantendo-se inerte, arquive-se (art. 1.284 da CNGC), porém, caso haja manifestação dentro do período de 06 (seis) meses, desarquive-se os autos, sem ônus para a parte. Havendo pedido de cumprimento da sentença, intime-se a parte devedora para que cumpra a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% sobre o valor da condenação e honorários se segunda fase.

Por via de consequência, pelas mesmas razões de fato e de direito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos dos autos de nº 19408-27.2015.811.0015 – Código nº 252122, condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.
(...)”

O Apelante pretende a
reformada da sentença singular com total procedência dos pedidos formulados na exordial, consequentemente julgar totalmente improcedente os pedidos lançados na reconvenção.

Pois bem.

Restou incontroverso nos autos que em 30/04/2015 as partes firmaram contrato de locação, com previsão de término em 30/06/2020; que o objeto do contrato era um imóvel comercial urbano, localizado na Avenida das Acácias, nº. 2103, sala D, Setor Residencial Norte, no Município de Sinop/MT, CEP. 78.550 -306, onde o Apelante abriria uma Casa de Shows de nome fantasia “Lands Pub”, conforme se verifica da cláusula primeira contrato de locação (id.n.º 109538036 – pág. 16/20):

I)

DO OBJETO

Cláusula 1ª – O primeiro nomeado sendo proprietário de uma sala comercial de alvenaria medindo 18x30 (quinhentos e quarente e três metros quadrados), com faixada e porta de entrada principipal em Blindex, piso de cerâmica, 2 banheiros adaptados para deficientes físicos, banheiro feminino com 5 boxes, banheiro masculino com 3 boxes e 3 mictórios, 1 cozinha, 1 escritório de 20m2 Mobiliado. O imóvel dispõe de projeto de PREVENÇÃO E COMBATE A INCENDIO aprovado pelo corpo de bombeiros.

O primeiro nomeado sendo proprietário da respectiva sala comercial, aluga para o (a) Locatário (a), com objetivo de implantar um “PUB, CASAS SHOWS”, não podendo ser utilizado para outras finalidades, sem prévio consentimento do (a) locador (a).
(destaquei).

Conforme cláusula primeira, a finalidade do contrato de locação restou estabelecida em sua Cláusula Primeira, portanto, era de pleno conhecimento do locador que o imóvel seria utilizado para fins comerciais.

É de conhecimento notório que nenhum estabelecimento comercial, industrial, de prestação de serviços, etc, não funcionará sem a prévia licença do Munícipio.

Conclui-se, portanto, que era obrigação do locador entregar o imóvel em condições mínimas para obtenção das licenças, ou alvará de funcionamento para a atividade comercial a que se destinava.

Nos termos do art. 22, inciso I, da Lei o Inquilinato (Lei n.º 8245/1991) o locador tem obrigação de entregar o imóvel ao locatário em plenas condições de atender ao fim a que destina:

Art. 22. O
locador
é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado

de servir ao uso a que se destina;

Comentando esse dispositivo, ensina Maria Helena Diniz que "[o locador] não poderá, p. ex., alugar casa sem telhado, porque seria impraticável o uso regular pelo inquilino. Assim, o aluguel de uma casa abrange, obviamente, a instalação elétrica, o jardim, o serviço de água etc [...]. A entrega do imóvel locado é o principal dever do locador, por ser ele um meio indispensável para fruição do uso e gozo do bem, o que constitui elemento essencial do contrato de locação [...]. Luigi Abello assevera que a concessão do uso da coisa é essencial na locação, gerando, necessariamente, a obrigação de entregá-la. Consequentemente, a obrigação de dar o imóvel locado é que possibilitará sua fruição pelo locatário [...]. É preciso, ainda, que o locador entregue o imóvel em
condições de habitabilidade
, isto é, passível de ser utilizado pelo locatário [...] (Lei de Locações de Imóveis Urbana Comentada. 8ª ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 102-103, grifou-se).

Cumpre ressaltar que o inquilino não pode ser obrigado, nem mesmo contratualmente, a assumir o risco de instalar seu negócio de forma irregular, cabendo exclusivamente a ele assumir - ou não - esse risco, razão pela qual tem a faculdade de rescindir a locação sem ônus além dos locativos e encargos pelo período de fruição do bem.

Portanto, correta neste ponto a decisão que declarou rescindido o contrato entre as partes.

No que tange ao pedido de condenação do Apelado em dano moral e material, em que pese o mesmo não ter cumprido sua obrigação, qual seja,
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, fato é, que o Apelante ao dar início às obras no imóvel locado sem aprovação do projeto
de reforma do imóvel junto a Prefeitura Municipal, assumiu ao risco de ter seu projeto indeferido e consequentemente a obra embargada, seja por problemas com o próprio projeto, ou como de fato aconteceu, por falta de “habite-se” da construção anterior.

A alegação de que deu início à reforma com autorização e conhecimento do locatário não lhe retira o dever de cautela, até porque, como o próprio Apelante deixa transparecer o investimento no referido imóvel seria considerável.

Portanto, correta a conclusão do juízo “a quo”: “
Muito embora fique reconhecido o direito da Autora na rescisão contratual, diante da ausência do “habite-se”, esse fato não exclui dela a responsabilidade de diligenciar, previamente, junto ao órgão competente visando o deferimento das licenças necessárias para adaptar o imóvel ao seu empreendimento.”

Assim, mantenho a improcedência quanto ao pedido da condenação em dano moral e material.

No que tange a condenação do Apelante em sede de reconveçao ao pagamento de R$ 67.260,00 (sessenta e sete mil duzentos e sessenta reais), decorrentes da aplicação da cláusula 33ª do contrato, bem como, caso efetivamente demonstrado, ao ressarcimento da multa administrativa decorrente da obra realizada sem autorização do órgão público, tenho que razão assiste ao Apelante quanto o pedido de reforma.

O juízo em sua sentença destacou: “
Salienta-se, que era de conhecimento da Ré a realização de uma reforma no imóvel, conforme ata notarial acostada às fls. 63/64-v nos autos de nº 19408-27/2015, sendo, inclusive, deliberado entre as partes sobre a escolha do piso, quebra da parede, instalação de porta e forro de gesso, o que evidencia a ciência do representante legal da empresa da obra ali realizada.”

Veja, o juízo “a quo” quando da análise da ação de origem, destacou o conhecimento do Apelado acerca da obra, por meio de documento juntado aos
autos de nº 19408-27/2015;
assim considerando a fé pública do juízo, bem como a ausência de recurso pelo Apelado, incontroverso nos autos o conhecimento e autorização do Apelado para início das obras pelo Apelante, mesmo não possuindo o “habite-se” imóvel e, antes mesmo do protocolo de
projeto
de reforma do imóvel junto a Prefeitura Municipal pelo Apelante.

Desta feita, da mesma forma que o Apelante assumiu o risco de iniciar a obra antes da aprovação do projeto de reforma, o Apelado também o fez ao autorizar o início da obra, mesmo sabendo da inexistência de documento essencial para regularidade de seu imóvel.

Faz-se necessário destacar, que a conduta do Apelado em omitir a inexistência do “habite-se” da obra anterior, provocou todo o problema objeto da presente demanda, bem como fez emergir sua concorrência com toda a celeuma aqui discutida, devendo assumir as responsabilidades do seu ato.

Ademais, mesmo que se resolvesse os embargos da obra por ausência de aprovação do órgão competente, a obra continuaria embargada por ausência do “habite-se” da construção anterior.

Desta maneira, uma vez que o locador, ora Apelado deixou de cumprir obrigação que antecedia a contraprestação da outra parte, não pode este alegar culpa desta, nos termos

do art. 476 do Código Civil:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos

contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, não procede o requerimento de dano material realizado pelo Apelado em sua reconvenção, haja vista que concordou com as reformas antes da aprovação do projeto de reforma.

Quanto a multa administrativa, correta a decisão do juízo devendo a mesa ser mantida.

Portanto, cabe as partes, assumirem, cada um, com seu prejuízo, haja vista que ambos foram responsáveis, o Apelante por ter dado início a obra sem as licenças e alvarás necessários, o Apelado por ter concordado e autorizado, e ainda, por omitir que inexistência do “habite-se’.

Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao presente recurso, consequentemente reformo a sentença apelada, para retirar a condenação de dano material em face do Apelante.

Mantendo no mais os termos da referida sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/20
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