Tribunal: TJMT
Processo: 1000667-11.2022.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-30
Data de publicação: 2022-11-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000667-11.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ROGERIO DE OLIVEIRA SOUZA - CPF: 052.137.711-06 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO
–
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE –– ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA
– APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel.

Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior

a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000667-11.2022.8.11.0003

APELANTE: ROGERIO DE OLIVEIRA SOUZA

APELADO: HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ, ADRIANA FERREIRA DE MELO, VIRGILINA DE MELO FERREIRA

Proc. referência
: Ação de Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais n. 1000667- 11.2022.8.11.0003 - 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Rogério de Oliveira Souza.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Rogério de Oliveira Souza em desfavor de Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda., Juliana de Melo Ferreira Bolognez, Adriana Ferreira de Melo, Virgilina de Melo Ferreira.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou improcedentes
os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade na forma do art. 98,§3º, do CPC.

APELO
: o apelante sustenta, em síntese, que a culpa pela rescisão contratual se deve a Loteadora em razão do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, porquanto é caso de devolução integral dos valores pagos e da aplicação da multa pelo descumprimento contratual e a indenização por dano moral.

Argumenta ainda que consta expressamente prazo de 02 anos para entrega da infraestrutura, logo, a prorrogação prevista em contrato superior a 180 dias (6 meses) revela-se abusiva e contrária à norma de lei e a jurisprudência, bem como que cabe apenas uma única prorrogação de carência contratual.

Pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada e julgar procedentes os pedidos da demanda.

Não foram apresentadas as contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne deste Apelo está em saber sobre a ilegalidade do prazo de tolerância de 2 (dois)

anos, bem como saber se houve atraso na entrega do empreendimento imobiliário em questão, a fim de reconhecer a culpa da parte apelada pela rescisão contratual e, por conseguinte, determinar a devolução integral dos valores pagos, a aplicação da multa contratual e, ainda, saber se é caso de condenação por dano moral.

A lide advém do suposto inadimplemento contratual do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Contrato n. 237/2019, referente ao lote n. 02, Quadra 04, do Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira, no valor parcelado de R$102.322,68.

Narra a inicial que o imóvel foi comercializado em fase de construção e deveria ser entregue, com a infraestrutura pronta, em fevereiro de 2020, contudo tal fato não ocorreu, que até a data de janeiro de 2022 encontrava-se inacabada, o que motivou a suspensão unilateral do pagamento das parcelas do contrato e o pedido de rescisão contratual.

Narra ainda que já foi pago o valor R$ 18.905,86 (dezoito mil novecentos e cinco reais e oitenta e seis centavos) – sem atualização.

A sentença julgou improcedentes os pedidos por considerar que não restou caracterizado o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Do contrato entabulado entre as partes, firmado em
16/02/2019
, nota-se que ficou estabelecido (Cláusula Sexta, item 6.1) que o prazo para implantação de todas as obras de infraestrutura será de dois (dois) anos após o registro do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, com a tolerância de
24 (vinte e quatro) meses
, com a possibilidade de alteração do prazo em situações de motivos de força maior, dentre outros (Id. 148709697 – pág. 4).

Nota-se ainda que a averbação na matrícula do imóvel data de 13/11/2018 (Id. 148709713 - pág. 4).

Dessa forma se considerado o prazo de prorrogação de
24 (vinte e quatro) meses
, quando do ajuizamento da ação (14/01/2022), de fato, não havia transcorrido o prazo contratual para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento imobiliário.

Sucede que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em
no máximo 180 dias
o prazo de tolerância para a entrega de imóvel.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.

1. "
É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior
." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.).

2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.102.403/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de
1/9/2022
.) (g.n)

Ainda para corroborar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração.

2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ.

4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.

5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos.

6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.

7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais.

(AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022.)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC)
.

8.
Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias
, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido." (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n)

Nesse contexto, é caso de reconhecer a
invalidade
da cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância
superior

a 180 (cento e oitenta) dias (cláusula sexta, item 6.1).

Dessa forma, é também o caso de reconhecer a
ilegalidade
da referida cláusula de tolerância e o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, por conseguinte, a
culpa da parte requerida apelada pela rescisão contratual
.

Ressalta-se, ficou demonstrado que a parte requerida, aqui apelada, deu causa à rescisão contratual, porque as obras de infraestrutura no lote adquirido pelo autor apelante não foram concluídas e o imóvel não foi entregue.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora que não entregou o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Não evidenciada causa excludente, é de ser estabelecida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor apelante.

Logo, cabível a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva da promitente-vendedora
a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de
devolução integral do valor pago
(Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Da multa moratória

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Na espécie, é caso de condenar a parte requerida apelada ao pagamento da multa contratual fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme a cláusula 10.2, alínea “d”, do contrato, a fim de alinhar ao entendimento firmado pelo STJ.

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido, porque além de a requerida não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

A demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
interposto por Rogério de Oliveira Souza, para reformar a sentença impugnada e, por conseguinte,
julgar procedentes os pedidos da demanda
, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a)
declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes;

b)
determinar que a parte requerida apelada restitua os valores pagos pelo autor apelante, sem qualquer decote, em parcela única, valor que deverá ser corrigido com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do a partir a partir do desembolso de cada parcela;

c)
condenar a requerida ao pagamento da multa contratual correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme a cláusula 10.2, alínea “d”, do instrumento particular entabulado entre as partes;

d)
condenar a parte requerida apelada ao pagamento da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, a ser corrigido com juros de 1% ao mês e correção monetária INPC, a contar do arbitramento;

e)
condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 20% (vinte por cento), sobre o valor da condenação (art. 85, §§2º e 11 do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/11/2022