Tribunal: TJMT
Processo: 0025941-23.2010.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-07-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0025941-23.2010.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[MARIA LUCIA MORAES RIBEIRO - CPF: 213.813.828-35 (EMBARGADO), MAGUI ELZA FACURY RIBEIRO - CPF: 307.811.128-85 (EMBARGADO), RENATA APARECIDA FACURY RIBEIRO - CPF: 264.215.148-47 (EMBARGADO), FERNANDA MARIA RODRIGUES DE MENEZES RIBEIRO - CPF: 102.596.958-82 (EMBARGADO), BANCO ABN AMRO REAL S.A. - CNPJ: 33.066.408/0001-15 (EMBARGADO), SUMATRA CAFES BRASIL S/A - CNPJ: 52.681.616/0003-30 (EMBARGADO), IRMAOS RIBEIRO EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA - CNPJ: 54.226.717/0001-85 (EMBARGADO), EDUARDO CARDOSO DE CARVALHO - CPF: 541.384.008-00 (EMBARGANTE), ROBERTO MENDES DA SILVA - CPF: 153.568.176-49 (ADVOGADO), CLAUDIA REGINA DIAS ARAKAKI ISHIKAWA - CPF: 653.266.281-04 (ADVOGADO), PATRICK ALVES COSTA - CPF: 874.781.531-00 (ADVOGADO), FERNANDO CAMPOS SCAFF - CPF: 090.198.068-40 (ADVOGADO), MARIA CECILIA DE SOUZA LIMA ROSSI - CPF: 250.043.938-00 (ADVOGADO), DÉCIO MORAES RIBEIRO (EMBARGADO), GUILHERME MORAES RIBEIRO (EMBARGADO), JOAO ANTONIO LIAN (EMBARGADO), LUIS ANTONIO MORAES RIBEIRO (EMBARGADO), BANCO ABN AMRO REAL S.A. - CNPJ: 33.066.408/0001-15 (EMBARGANTE), KRIKOR KAYSSERLIAN - CPF: 054.483.448-87 (ADVOGADO), OCTAVIANO BAZILIO DUARTE FILHO - CPF: 261.047.198-05 (ADVOGADO), RENATA MAHFUZ - CPF: 309.213.458-36 (ADVOGADO), LUCIA HELENA FERNANDES DE BARROS - CPF: 994.877.801-49 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO RIBEIRO CORREIA - CPF: 212.736.888-64 (ADVOGADO), BANCO ABN AMRO REAL S.A. - CNPJ: 33.066.408/0001-15 (EMBARGADO), EDUARDO CARDOSO DE CARVALHO - CPF: 541.384.008-00 (EMBARGADO), KRIKOR KAYSSERLIAN - CPF: 054.483.448-87 (ADVOGADO), OCTAVIANO BAZILIO DUARTE FILHO - CPF: 261.047.198-05 (ADVOGADO), PATRICK ALVES COSTA - CPF: 874.781.531-00 (ADVOGADO), DÉCIO MORAES RIBEIRO (EMBARGANTE), FERNANDA MARIA RODRIGUES DE MENEZES RIBEIRO - CPF: 102.596.958-82 (EMBARGANTE), GUILHERME MORAES RIBEIRO (EMBARGANTE), IRMAOS RIBEIRO EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA - CNPJ: 54.226.717/0001-85 (EMBARGANTE), JOAO ANTONIO LIAN (EMBARGANTE), LUCIA HELENA FERNANDES DE BARROS - CPF: 994.877.801-49 (ADVOGADO), LUIS ALBERTO RIBEIRO CORREIA - CPF: 212.736.888-64 (ADVOGADO), LUIS ANTONIO MORAES RIBEIRO (EMBARGANTE), MAGUI ELZA FACURY RIBEIRO - CPF: 307.811.128-85 (EMBARGANTE), MARIA LUCIA MORAES RIBEIRO - CPF: 213.813.828-35 (EMBARGANTE), RENATA APARECIDA FACURY RIBEIRO - CPF: 264.215.148-47 (EMBARGANTE), RENATA MAHFUZ - CPF: 309.213.458-36 (ADVOGADO), SUMATRA CAFES BRASIL S/A - CNPJ: 52.681.616/0003-30 (EMBARGANTE), PAULO TADEU HAENDCHEN - CPF: 169.314.409-34 (ADVOGADO), ULISSES RABANEDA DOS SANTOS - CPF: 961.230.011-91 (ADVOGADO), HUMBERTO THEODORO JUNIOR - CPF: 007.851.726-53 (ADVOGADO), HUMBERTO THEODORO NETO - CPF: 850.694.856-87 (ADVOGADO), ARTHUR SALLES DE PAULA MOREIRA - CPF: 095.543.886-16 (ADVOGADO), FERNANDO CAMPOS SCAFF - CPF: 090.198.068-40 (ADVOGADO), LUIZ ANTONIO POSSAS DE CARVALHO - CPF: 109.063.201-00 (ADVOGADO), ANGELICA LUCI SCHULLER - CPF: 814.113.161-34 (ADVOGADO), HUMBERTO THEODORO JUNIOR - CPF: 007.851.726-53 (ADVOGADO), HUMBERTO THEODORO NETO - CPF: 850.694.856-87 (ADVOGADO), ARTHUR SALLES DE PAULA MOREIRA - CPF: 095.543.886-16 (ADVOGADO), GABRIELA GERON SCALAO - CPF: 473.516.138-42 (ADVOGADO), PAULO TADEU HAENDCHEN - CPF: 169.314.409-34 (ADVOGADO), ULISSES RABANEDA DOS SANTOS - CPF: 961.230.011-91 (ADVOGADO), YURI HENRIQUE SILVA - CPF: 129.579.446-26 (ADVOGADO), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARACAO.
E M E N T A

Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000
– Porto dos Gaúchos

Embargante
: Banco Santander Brasil S.A.

Embargados
: Eduardo Cardoso de Carvalho e outros

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – DECISÃO DO STJ – REEXAME DO JULGADO – OMISSÕES ANALISADAS – VÍCIOS SANADOS – MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO – RECURSO REJEITADO.

Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1º, do CPC.

O embargos declaratório é o meio adequado para sanar eventual omissão existente no decisum objurgado, contudo, apesar da análise determinada pela instância superior, não há qualquer alteração da conclusão do julgado.

Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000 – Porto dos Gaúchos

Embargantes
: Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros

Embargados
: Eduardo Cardoso de Carvalho e outros

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – DECISÃO DO STJ – REEXAME DO JULGADO – OMISSÕES ANALISADAS – VÍCIOS SANADOS – MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO – RECURSO REJEITADO.

Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1º, do CPC.

O embargos declaratório é o meio adequado para sanar eventual omissão existente no decisum objurgado, contudo, apesar da análise determinada pela instância superior, não há qualquer alteração da conclusão do julgado.

R E L A T Ó R I O

Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000

– Porto dos Gaúchos

Embargante
: Banco Santander Brasil S.A.

Embargados
: Eduardo Cardoso de Carvalho e outros

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Embargos de Declaração interposto pelo Banco Santander Brasil S.A., em face dos v. acórdãos proferidos no recurso de apelação e de embargos de declaração apreciados por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de omissão.

Inconformado, o Banco ABN Amro Real S.A. (atual Banco Santander Brasil S.A.) defendeu, em resumo, a ocorrência de omissão no v. acórdão quanto ao fato de que o contrato objeto do feito foi celebrado com a empresa Irmãos Ribeiro Exportação e Importação Ltda., que não era proprietária da Fazenda Mandaguari, cujos proprietários são Guilherme Moraes Ribeiro e Décio Moraes Ribeiro.

Segue defendendo, que houve contradição no v. acórdão no ponto afeto a nulidade da dação em pagamento celebrada entre a instituição financeira e Guilherme Moraes Ribeiro e outros, uma vez que o referido pacto não poderia ser anulado por uma proposta de compra de imóvel firmada com quem sequer é proprietário do bem.

Firme no seu propósito, alegou a existência de omissão no tocante ao fato de quem deveria receber o pagamento pelo imóvel rural, haja vista que o pagamento foi feito à empresa Irmãos Ribeiro Exportação e Importação Ltda., que não é a verdadeira proprietária do bem, mormente em razão da existência de garantia hipotecária em nome da instituição financeira.

Alega ainda, que houve omissão acerca do descumprimento da obrigação contratual pelo autor da demanda, que não realizou o pagamento do montante de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) para a instituição financeira, motivo pelo qual não poderia exigir a lavratura da escritura de compra e venda, não havendo ainda, o apontamento de quem foi o causador dos supostos danos sofridos pelo mesmo, contudo, na sessão do dia 16.10.2013, a então 5ª Câmara Cível deste Tribunal, rejeitou o recurso (id. 115460967 – pág. 49/52).

Inconformado, o Banco Santander Brasil S.A. aviou novos declaratórios, defendendo, preliminarmente, a nulidade do v. acórdão face a ausência do revisor do recurso de apelação no julgamento dos embargos de declaração, nos termos do art. 256, do RITJMT.

Defendeu também, a nulidade do v. acórdão por ofensa ao art. 460, do CPC/73, pois, as anulações da dação em pagamento e do contrato de compra e venda firmado entre as partes, ficou condicionada ao pagamento da quantia de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais) pelo autor, o que não se admite.

Asseverou a existência de omissão quanto a ilegitimidade da empresa Irmãos Ribeiro Exportação e Importação Ltda. para figurar no contrato firmado entre as partes, por não ser proprietária do imóvel objeto da demanda, não havendo ainda, a indicação de que deveria receber o montante de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais) a ser pago pelo autor.

Alegou omissão acerca da impossibilidade de adjudicação do imóvel em face de terceiros, ante a ausência de registro suposto compromisso de compra e venda do bem no cartório de imóveis, bem como a inadimplência do autor do valor devido à instituição financeira e o restabelecimento da garantia hipotecária, todavia, na sessão de 12.02.2014, a então 5ª Câmara Cível deste Tribunal, rejeitou o recurso (id. 115460967 – pág. 125/131).

Não satisfeito, o Banco Santander Brasil S.A. opôs outro embargos de declaração, insistindo na nulidade do v. acórdão por ofensa ao art. 460, do CPC/73 e nas omissões apontadas no recurso anterior, entretanto, na sessão de 30.07.2016, a então 5ª Câmara Cível deste Tribunal, rejeitou o recurso, condenando o embargante ao pagamento de multa de 5% sobre o valor da causa, nos termos do art. 538, parágrafo único, do CPC/73 (id. 115460967 – pág. 171/184).

O Banco Santander Brasil S.A. interpôs recurso especial (id. 115460971 – pág. 04/45), tendo o i. Relator. Min. Antônio Carlos Ferreira, conhecido do REsp n. 1.636.946/MT, dando-lhe provimento para anular o v. acórdão proferido no julgamento do recurso de embargos de declaração n. 27465/2014, determinando a realização de outro julgamento para exame das omissões apontadas, quais sejam,
“a promessa de compra e venda ter sido assumida por pessoa jurídica não proprietária do imóvel, a ausência da instituição financeira na referida promessa de compra e venda, por ser titular de crédito que o autor se obrigava a assumir, motivando à recusa do registro pelo tabelião, falta do registro em cartório que tornaria o contrato oponível a terceiros, a ausência de adimplemento da primeira parcela na data da assinatura da proposta, a existência de decisão condicional vedada pela lei processual civil e o destino da garantia hipotecária ante a anulação da dação em pagamento”
, além do afastamento da multa aplicada (id. 119018994 – pág. 07/13).

Após o transito em julgado da r. decisão, os autos retornaram a este Tribunal, sendo encaminhado a esta Câmara, para cumprimento do
decisum
proferido pela instância superior (id. 121550985).

A parte embargada, apesar de devidamente intimada, não apresentou manifestação (id. 129537197).

É o relatório.

Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000 – Porto dos Gaúchos

Embargantes
: Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros

Embargados
: Eduardo Cardoso de Carvalho e outros

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Embargos de Declaração interposto por Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros, em face dos v. acórdãos proferidos no recurso de apelação e de embargos de declaração apreciados por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de omissão.

Inconformada, a Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros sustentaram, em suma, a ocorrência de omissão no v. acórdão proferido no recurso de apelação, sob a alegação de que o valor pactuado entre as partes não deveria ter sido pago à empresa Irmãos Ribeiro, mas sim, ao Banco ABN Amro Real S.A. (atual Banco Santander Brasil S.A.), que é credor hipotecário da referida empresa, cuja garantia incide sobre o bem imóvel objeto da demanda, qual seja, a Fazenda Mandaguari.

Seguem sustentando, que também houve omissão no v. acórdão no ponto afeto ao seu direito de preferência no caso de eventual alienação do imóvel rural em questão, ante a celebração de contrato de arrendamento com os antigos proprietários do bem, o que não ocorreu, face a ausência de notificação, motivo pelo qual pugnaram pela nulidade do julgado, porém, na sessão do dia 16.10.2013, a então 5ª Câmara Cível deste Tribunal, rejeitou o recurso (id. 115460967 – pág. 49/52).

A Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros interpuseram recurso especial (id. 115460970 – pág. 152/183), tendo o i. Relator. Min. Antônio Carlos Ferreira, conhecido do REsp n. 1.636.946/MT, dando-lhe provimento para anular o v. acórdão proferido no julgamento do recurso de embargos de declaração n. 79.122/2013, determinando a realização de outro julgamento para exame das omissões apontadas, quais sejam,
“a ausência de anuência do banco no contrato firmado entre as partes, a ilegitimidade do promitente vendedor, que não era proprietário do imóvel e o direito de preferência, pois é arrendatária do imóvel”
(id. 119018994 – pág. 14/19).

Após o transito em julgado da r. decisão, os autos retornaram a este Tribunal, sendo encaminhado a esta Câmara, para cumprimento do
decisum
proferido pela instância superior (id. 121550985).

A parte embargada apresentou manifestação (id. 129205160), pugnando pelo acolhimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R
Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000

– Porto dos Gaúchos

V O T O

In casu
, conforme relatado, o presente embargos declaratórios visa unicamente o saneamento das omissões afetas
“a promessa de compra e venda ter sido assumida por pessoa jurídica não proprietária do imóvel, a ausência da instituição financeira na referida promessa de compra e venda, por ser titular de crédito que o autor se obrigava a assumir, motivando à recusa do registro pelo tabelião, falta do registro em cartório que tornaria o contrato oponível a terceiros, a ausência de adimplemento da primeira parcela na data da assinatura da proposta, a existência de decisão condicional vedada pela lei processual civil e o destino da garantia hipotecária ante a anulação da dação em pagamento”
(id. 119018994 – pág. 07/13).

Pois bem. Apesar do embargante alegar a ocorrência de omissão no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade

ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que
:

I –
deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento
;

II –
incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1º
.
”
(negritei e grifei)

Já o referido art. 489, §1º, do CPC, assim dispõe:

“§1º. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à omissão estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões, bem como nos declaratórios opostos anteriormente, foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pelos embargantes, justificando assim a interposição do presente recurso.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“
Como consignado no relatório, trata-se de recurso de apelação cível visando reformar a sentença que julgou improcedente os pedidos de anulação de ato juridico, adjudicação compulsória, imissão na posse e indenização.

Consta dos autos que o apelante firmou com os apelados um Instrumento Particular de Proposta de Venda de Imóvel Rural, consistente em uma área denominada Fazenda Mandaguari.

Porém, os apelados não cumpriram com a obrigação de transferir o imóvel para o domínio do apelante na data avençada no instrumento, sendo que, ao invés disso, ofertaram como pagamento ao credor hipotecário – Banco ABN AMRO, que por sua vez o vendeu à empresa SUMATRA – Cafés Brasil S.A.

O apelante aduz que apesar de se tratar de uma proposta de venda de imóvel, esta tem natureza contratual, não podendo o apelado deixar de cumprir a seu bel prazer.

E este é o nó górdio da questão, saber se a tabula enraizada entre as partes trata de um contrato preliminar, em que as partes tem o dever de cumprir as suas cláusulas, ou de mera proposta geradora de deveres indenizatórios.

Na sentença, a douta juiza firmou entendimento que o pacto tinha natureza de mera proposta e não de um contrato preliminar, gerando no máximo o dever de indenizar por parte dos apelados, como disposto no art. 427 do CC/02.

Segue os termos da r. sentença:

“Tecidas tais considerações, me parece evidente que o aludido documento (fls. 30/36) se caracteriza como proposta e não contrato preliminar.

Além de o proprio nome do instrumento, é de se observar que, conquanto tenha se estabelecido o seu caráter irrevogável e irretratável, na cláusula I, a cláusula seguinte estabelece expressamente que o descumprimento da avença implicaria em danos, tal qual a responsabilidade extracontratual propria dessa fase preliminar de formaçao dos contratos.

Há que se observar ainda que o referido documento nao goza de todas as caracteristicas do contrato final, em especial o consenso do Banco ABN AMRO Real S/A, que nao firmou o instrumento.” (fl.695)

Pois bem. Após minucioso estudo dos autos, conclui-se de modo diverso da douta juíza, seguindo a linha que o pacto realizado entre as partes litigantes trata na verdade de um contrato preliminar de promessa de comrpa e venda que teve o seu cumprimento impedido pela falta de pagamento, segundo os fundamentos que passo a expor.

De início, necessário debater acerca da natureza do pacto formulado entre as partes, repito, se tratou de mera proposta, que se resolveria através da responsabilidade civil (art. 427, CC/02) ou se houve a formalização de um contrato em que as partes estariam vinculadas ao seu cumprimento, em decorrência do pacta sunt servanda.

A formalização da avença estipulada entre as partes teve a nomenclatura de INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROPOSTA DE VENDA DE IMÓVEL, o que deu a entender que se tratava de mera proposta e não de um contrato propriamente dito, porém, não é o que ocorre.

Para que um contrato seja entendido como válido e eficaz, deve percorrer todo um caminho, que se inicia com a fase de tratativas e se finda com a sua resolução através do cumprimento ou do inadimplemento.

Neste iter contratual temos a primeira fase que é denominada de tratativas preliminares ou

fase de puntuação, onde as partes inetressadas expressam as suas pretensões e divergências, chegando finalmente a um denominador comum de interesse convergente.

Então, na fase de puntuação temos a proposta que é realizada pelo proponente e a aceitação que é feita pelo oblato, sendo que o núcleo da junção destes dois interesses é o consentimento, sendo este o elemento central de formação do contrato ou o ponto de troca da relação entre as partes de meramente indenizatória para a contratual
.

Os professores Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona trazem interessante abordagem sobre o assunto:

“Em geral, o contrato é negócio jurídico bilateral decorrente da convergência de manifestações de vontade contrapostas. Caio (parte 1), por exemplo, manifestando o seu sério proposito de contratar, apresenta uma proposta ou oferta a Tício (parte 2), que, após analisá-la, aquiesce ou não com ela. Caso haja aceitação, as manifestações de vontade fazem surgir o consentimento, consistente no núcleo volitivo contratual.

[...]

Nessa linha, superada a fase de tratativas preliminares, formula-se uma proposta interessante também para o comprador, que, aquiscendo, culmina por fechar o negócio.

Vê-se com isso que o nascimento de um contrato segue um verdadeiro iter ou processo de formação, cujo in;icio é caracterizado pelas negociações ou tratativas preliminares – denominada fase de puntuação - seguida da imprescindível aceitação.

Somente nesse instante, com a junção desses dois elementos (PROPOSTA À ACEITAÇÃO), o contrato estará finalmente formado.” (Novo Curso de Direito Civil; Ed. Saraiva; 2ª Ed.; Vol. IV; Tomo I; pag. 83/84)

Seguindo este entendimento, o que a douta juiza singular afirmou em sua decisão foi que no documento formalizado entre as partes não chegou a ser formado um contrato, mas apenas uma proposta.

Então, tudo o que as partes concatenaram e dispuzeram nas clásulas do documento, não teria passado de mera proposta.

Como visto, se para a formação de um contrato basta a existência da convergência entre a proposta e a aceitação, não resta dúvida que o documento formalizado entre as partes se tratou se um contrato.

Se fosse mera proposta o pacto não teria sido sequer assinado pelos apelados, ou mesmo não teria sentido estipular cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, típicas de um contrato e não de uma proposta.

Na fase de tratativas preliminares, onde se inclui a proposta, os proponentes se atém a discutir as condições para celebração do pacto
.

Os professores citados trazem o seguinte conceito de proposta:

“A propsota, também, denominada de policitação, consiste na oferta de contratar que uma parte faz à outra, com vistas à celebracão de determinado negócio (daí, aquele que apresenta a oferta é chamado de proponente, ofertante ou policitante). (PROPOSTA À ACEITAÇÃO), o contrato estará finalmente formado.” (op. cit., pag. 86)

Como se vê, a proposta é realizada de forma unilateral pelo proponente sem a participação do oblato, que tem a função apenas de anuir ou continuar a discutir as condições na fase de tratativa, característica que extrai do pacto a natureza de mera proposta, pois, nele estão presentes as duas partes tendo o oblato manifestado a sua aceitação.

Portanto, tenho que o pacto firmado trata sim de um contrato preliminar de compra e venda, onde os proponentes se comprometerem a fazer a futura compra e venda definitiva através da lavratura da escritura.

O contrato preliminar trata de um pacto onde as partes firmam a obrigação de fazer um contrato definitivo, onde então se findará o iter contratual.

Para se chegar a conclusão que o documento em análise se refere a um contrato preliminar, basta se ater à cláusula “L” do instrumento (fl.35), em que as partes se comprometem a lavrar a escritura definitiva de transferência do imóvel em 25/08/2003.

É digno de registro também o fato do art. 462, do CC/02 determinar a forma livre de formação do contrato preliminar, que torna indiferente o termo “proposta” aposto no cabeçalho do instrumento em discussão
. Vejamos a literalidade do dispositivo:

“Art. 462 – O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.”

Nestes termos, não há como confundir o instrumento realizado pelas partes com uma mera proposta, a uma porque não foi realizada de forma unilateral; a duas porque há clausulas específicas de um contrato como a de irrevogabilidade e a de irretratabilidade; a três porque o núcleo de formação do contrato (consentimento) se dá com a aceitação, que ocorreu diante das assianturas de ambas as partes no pacto; a quatro porque o documento não se revela em meras tratativas ou intenções de acordo, mas sim em um típico contrato de compra e venda pelo que se constata das suas cláusulas; a cinco porque todos os requisitos de um contrato formal estão presentes; a seis porque a cláusula que estipula a lavratura da escritura de compra e venda se refere ao contrato preliminar
.

Por todas essas razões, resta cristalino que a
proposta
firmada entre as partes se tratou na verdade de um contrato preliminar de compra e venda de imóvel rural, gerando obrigações para ambas as partes.

Porém, apesar de se tratar de um contrato preliminar de compra e venda, onde uma parte teria a obrigação de pagar e a outra de transferir o imóvel, ocorre que, pelo que se extrai dos autos, o apelante não efetuou o pagamento, fato impositivo que o impediria de exigir a adjudicação compulsória e a imissão na posse
.

Ficou estipulado na cláusula
E.II
a seguinte forma de pagamento:

“...R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) no ato da assinatura da escritura definitiva de venda e compra a ser lavrado até o dia 25 de agosto de 2003, e o saldo devedor com a reserva de hipoteca para o BANCO ABN-AMRO REAL S/A, no valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), a serem pagos até o dia 15 de dezembro de 2.003, sem qualquer tipo de juros, acréscimos ou atualização monetária.” (fl. 33)

Eis as palavras do apelante: “Tratava-se de um negócio casado, pois a Fazenda Mandaguari estava hipotecada para o Banco ABN/AMRO REAL S/A, de tal sorte que, no mesmo ato da escritura de compra e venda, o comprador pagaria à instituição financeira o valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões, conforme consta do Instrumento Particular de Compromisso...”. (fls. 715/716)

Entretanto, pelo que se vê dos pedidos descritos na inicial, o autor não se esquiva da obrigação debitaria, tanto que requereu que seja determinado depósito à disposição do juízo da quantia de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), em conta remunerada pelos maiores índices de aplicação...” (fl. 24).

Na verdade, a quitação apenas não ocorreu porque os réus não apareceram no ato da celebração da escritura, termo designado para o pagamento, conforme estipulado em cláusula contratual.

Já quanto ao débito existente com a instituição financeira, o que ocorreu foi que o banco credor não anuiu com o negócio realizado entre as partes, sem traduzir esta negativa em fundamentos convincentes, dizendo apenas que o apelante não se enquadrava na política de concessão de crédito
.

Tais fatos não são suficientes para impedir a realização do negocio, a uma porque o banco réu, como prestador de serviço público que é, não pode simplesmente dizer que não aceita a transferência do imóvel sem abarcar supedâneos concludentes e proporcionais;

a duas que o apelante possui vasto patrimônio, atribuindo maior garantia ainda ao banco; a três que o banco possui o direito de sequela do imóvel hipotecado, podendo tomá-lo mesmo que em posse de terceiro não devedor, fato que torna totalmente desarrazoada a não concordância com a venda; a quatro que a sua concordância é totalmente prescindível, já que ele não possui o direito de impedir a venda do imóvel dado em garantia real.

Esses fatos, em conjunto com o pedido de depósito da quantia referente ao pagamento do débito com o banco, tornam clara a boa-fé do apelante
.

E no que diz respeito a boa-fé, o código civil traz como principio norteador das relações contratuais a boa-fé objetiva, que conduz a uma conduta ética entre as partes, como ocorre no venire contra factum proprium (vedação ao comportamento contraditório).

A vedação aos comportamentos contraditórios tem como fundamento a boa-fé objetiva, já que não seria ético, leal, justo, transparente, honesto, a parte agir de uma forma e dali algum tempo se postar contraditória.

E é justamente o que ocorreu no caso, onde o apelado agiu no sentido de vender o imóvel ao apelante, gerando toda a expectativa pessoal e econômica da compra, e em momento posterior simplesmente se recusou a vender sob o pretexto de que o banco não tinha aceitado.

Logo, considerando que o instrumento firmado entre as partes se tratava de um contrato preliminar, deve ser assegurada a pretensão inicial, de modo a ter anulada a dação em pagamento entabulada entre o Banco ABN AMRO Real S/A

e os doadores Guilherme Moraes Ribeiro, Magui Elza Facury Ribeiro, Décio Moraes Ribeiro e Lúcia Moraes Ribeiro, com a consequente anulação do registro n. 6, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos.

Consequentemente também deve ser anulado o contrato de compra e venda firmado entre o Banco ABN AMRO Real S/A e os compradores SUMATRA-Cafés Brasil S/A, João Antonio Lian e Luis Antonio Moraes Ribeiro, com a respectiva anulação do registro n. 09, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto de Gaúchos.

Tais anulações ficam condicionadas ao pagamento da quantia de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais), devidamente corrigidos pelo IPC, que deverá ser realizado no prazo de 30 dias da data do transito em julgado desta decisão.

A respeito do pleito indenizatório, não resta dúvida que o ato praticado pelos recorridos foram ilícitos, já que afrontou legítimo direito do recorrente de lavrar a escritura de compra e venda da fazenda, o que enseja, de acordo com o art. 927 do CC, o dever de indenizar
.

Porém, necessário que ocorra a verificação dos valores em fase de liquidação de sentença, uma vez que não há elementos suficientes nos autos para a determinação de um valor e que assim foi pleiteado pelo recorrente na peça inaugural.”
(id. 115460964 – pág. 279/290 – negritei e grifei)

À vista disso, ainda que o embargante defenda que o v. acórdão foi omisso quanto
“a promessa de compra e venda ter sido assumida por pessoa jurídica não proprietária do imóvel, a ausência da instituição financeira na referida promessa de compra e venda, por ser titular de crédito que o autor se obrigava a assumir, motivando à recusa do registro pelo tabelião, falta do registro em cartório que tornaria o contrato oponível a terceiros, a ausência de adimplemento da primeira parcela na data da assinatura da proposta, a existência de decisão condicional vedada pela lei processual civil e o destino da garantia hipotecária ante a anulação da dação em pagamento”
(id. 119018994 – pág. 07/13), o certo é que a fundamentação posta no referido
decisum
deixou suficientemente claro que a instituição financeira credora deixou de anuir com o negócio realizado entre as partes e não apresentou uma justificativa plausível, uma vez que não apresentou argumentos convincentes, dizendo apenas que o autor, ora embargado, não se enquadrava na política de concessão de crédito.

Ora, com a devida vênia, reafirmo que os argumentos apresentados pela instituição financeira para não participar do contrato de compra e venda firmado entre as partes são extremamente frágeis, pois, não poderia simplesmente dizer que não aceita a transferência do imóvel sem abarcar supedâneos concludentes e proporcionais, mormente pelo fato do autor, ora recorrido, possuir patrimônio vultoso, havendo ainda o direito de sequela do imóvel hipotecado em questão, o qual poderia ser retomado em caso de inadimplência, ainda que em posse de terceiro não devedor, fato que torna totalmente desarrazoada a não concordância com a venda, até pela existência de garantia real, restando evidente a ausência de omissão neste ponto.

Avançando na elucidação da celeuma, cabe esclarecer ao recorrente que o fato de possuir garantia hipotecária do imóvel objeto dos autos não o torna proprietário do mesmo, precipuamente ante o fato de que o aludido bem foi dado em garantia real, repiso, de modo que o mesmo somente fará parte do seu acervo patrimonial em caso de adjudicação, o que definitivamente não é o caso dos autos, inexistindo omissão também neste particular.

Não obstante, havendo a anulação da dação em pagamento firmada entre a instituição financeira e os doadores Guilherme Moraes Ribeiro, Magui Elza Facury Ribeiro, Décio Moraes Ribeiro e Lúcia Moraes Ribeiro, com a consequente anulação do registro n. 6, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos/MT, é de clareza solar a legitimidade do promitente vendedor na espécie, caindo por terra qualquer argumento em contrário.

Por outro lado, no tocante a alegação do recorrente acerca da ausência de adimplemento da primeira parcela na data da assinatura da proposta,
mister
se faz constar que o autor, ora embargado, em nenhum momento se esquivou da obrigação debitaria, tanto que requereu, reafirmo, que seja determinado depósito à disposição do Juízo da quantia de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), em conta remunerada pelos maiores índices de aplicação.

Nessa trilha, fica evidenciado que a quitação apenas não ocorreu porque os réus não apareceram no ato da celebração da escritura, termo designado para o pagamento, conforme estipulado em cláusula contratual, ao passo que o não pagamento ao embargante somente não ocorreu por sua própria vontade, face a recusa na concessão do crédito, diga-se de passagem, não havendo que se falar em omissão.

Nesse mesmo norte, inexiste qualquer ilegalidade no condicionamento das anulações dos contratos ao pagamento da quantia de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais) pelo devedor aos seus credores descritos nos autos, pelo contrário, tendo em vista que se está privilegiando os princípios da legalidade e da segurança jurídica, bem como a certeza da quitação do débito pelo referido devedor, permanecendo, ainda, a garantia hipotecária, consoante fundamentação posta no v. acórdão.

Logo, apesar da análise da omissão determinada pela instância superior, não há qualquer alteração da conclusão do julgado.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Por fim, quanto a condenação do embargante ao pagamento de multa de 5% sobre o valor da causa, nos termos do art. 538, parágrafo único, do CPC/73, destaco que a referida sanção foi afastada pela r. decisão superior (id. 115460967 – pág. 171/184).

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 27 de julho de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Embargos de Declaração
n. 0025941-23.2010.811.0000 – Porto dos Gaúchos

Embargantes
: Sumatra Cafes Brasil S.A. e outros

Embargados
: Eduardo Cardoso de Carvalho e outros

V O T O

In casu
, conforme relatado, o presente embargos declaratórios visa unicamente o saneamento das omissões afetas
“a ausência de anuência do banco no contrato firmado entre as partes, a ilegitimidade do promitente vendedor, que não era proprietário do imóvel e o direito de preferência, pois é arrendatária do imóvel”
(id. 119018994 – pág. 14/19).

Pois bem. Apesar dos embargantes alegarem a ocorrência de omissão no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I - esclarecer obscuridade

ou eliminar contradição;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que
:

I –
deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento
;

II –
incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1º
.
”
(negritei e grifei)

Já o referido art. 489, §1º, do CPC, assim dispõe:

“§1º. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à omissão estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pelos embargantes, justificando assim a interposição do presente recurso.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“
Como consignado no relatório, trata-se de recurso de apelação cível visando reformar a sentença que julgou improcedente os pedidos de anulação de ato juridico, adjudicação compulsória, imissão na posse e indenização.

Consta dos autos que o apelante firmou com os apelados um Instrumento Particular de Proposta de Venda de Imóvel Rural, consistente em uma área denominada Fazenda Mandaguari.

Porém, os apelados não cumpriram com a obrigação de transferir o imóvel para o domínio do apelante na data avençada no instrumento, sendo que, ao invés disso, ofertaram como pagamento ao credor hipotecário – Banco ABN AMRO, que por sua vez o vendeu à empresa SUMATRA – Cafés Brasil S.A.

O apelante aduz que apesar de se tratar de uma proposta de venda de imóvel, esta tem natureza contratual, não podendo o apelado deixar de cumprir a seu bel prazer.

E este é o nó górdio da questão, saber se a tabula enraizada entre as partes trata de um contrato preliminar, em que as partes tem o dever de cumprir as suas cláusulas, ou de mera proposta geradora de deveres indenizatórios.

Na sentença, a douta juiza firmou entendimento que o pacto tinha natureza de mera proposta e não de um contrato preliminar, gerando no máximo o dever de indenizar por parte dos apelados, como disposto no art. 427 do CC/02.

Segue os termos da r. sentença:

“Tecidas tais considerações, me parece evidente que o aludido documento (fls. 30/36) se caracteriza como proposta e não contrato preliminar.

Além de o proprio nome do instrumento, é de se observar que, conquanto tenha se estabelecido o seu caráter irrevogável e irretratável, na cláusula I, a cláusula seguinte estabelece expressamente que o descumprimento da avença implicaria em danos, tal qual a responsabilidade extracontratual propria dessa fase preliminar de formaçao dos contratos.

Há que se observar ainda que o referido documento nao goza de todas as caracteristicas do contrato final, em especial o consenso do Banco ABN AMRO Real S/A, que nao firmou o instrumento.” (fl.695)

Pois bem. Após minucioso estudo dos autos, conclui-se de modo diverso da douta juíza, seguindo a linha que o pacto realizado entre as partes litigantes trata na verdade de um contrato preliminar de promessa de comrpa e venda que teve o seu cumprimento impedido pela falta de pagamento, segundo os fundamentos que passo a expor.

De início, necessário debater acerca da natureza do pacto formulado entre as partes, repito, se tratou de mera proposta, que se resolveria através da responsabilidade civil (art. 427, CC/02) ou se houve a formalização de um contrato em que as partes estariam vinculadas ao seu cumprimento, em decorrência do pacta sunt servanda.

A formalização da avença estipulada entre as partes teve a nomenclatura de INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROPOSTA DE VENDA DE IMÓVEL, o que deu a entender que se tratava de mera proposta e não de um contrato propriamente dito, porém, não é o que ocorre.

Para que um contrato seja entendido como válido e eficaz, deve percorrer todo um caminho, que se inicia com a fase de tratativas e se finda com a sua resolução através do cumprimento ou do inadimplemento.

Neste iter contratual temos a primeira fase que é denominada de tratativas preliminares ou fase de puntuação, onde as partes inetressadas expressam as suas pretensões e divergências, chegando finalmente a um denominador comum de interesse convergente.

Então, na fase de puntuação temos a proposta que é realizada pelo proponente e a aceitação que é feita pelo oblato, sendo que o núcleo da junção destes dois interesses é o consentimento, sendo este o elemento central de formação do contrato ou o ponto de troca da relação entre as partes de meramente indenizatória para a contratual
.

Os professores Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona trazem interessante abordagem sobre o assunto:

“Em geral, o contrato é negócio jurídico bilateral decorrente da convergência de manifestações de vontade contrapostas. Caio (parte 1), por exemplo, manifestando o seu sério proposito de contratar, apresenta uma proposta ou oferta a Tício (parte 2), que, após analisá-la, aquiesce ou não com ela. Caso haja aceitação, as manifestações de vontade fazem surgir o consentimento, consistente no núcleo volitivo contratual.

[...]

Nessa linha, superada a fase de tratativas preliminares, formula-se uma proposta interessante também para o comprador, que, aquiscendo, culmina por fechar o negócio.

Vê-se com isso que o nascimento de um contrato segue um verdadeiro iter ou processo de formação, cujo in;icio é caracterizado pelas negociações ou tratativas preliminares – denominada fase de puntuação - seguida da imprescindível aceitação.

Somente nesse instante, com a junção desses dois elementos (PROPOSTA À ACEITAÇÃO), o contrato estará finalmente formado.” (Novo Curso de Direito Civil; Ed. Saraiva; 2ª Ed.; Vol. IV; Tomo I; pag. 83/84)

Seguindo este entendimento, o que a douta juiza singular afirmou em sua decisão foi que no documento formalizado entre as partes não chegou a ser formado um contrato, mas apenas uma proposta.

Então, tudo o que as partes concatenaram e dispuzeram nas clásulas do documento, não teria passado de mera proposta.

Como visto, se para a formação de um contrato basta a existência da convergência entre a proposta e a aceitação, não resta dúvida que o documento formalizado entre as partes se tratou se um contrato.

Se fosse mera proposta o pacto não teria sido sequer assinado pelos apelados, ou mesmo não teria sentido estipular cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, típicas de um contrato e não de uma proposta.

Na fase de tratativas preliminares, onde se inclui a proposta, os proponentes se atém a discutir as condições para celebração do pacto
.

Os professores citados trazem o seguinte conceito de proposta:

“A propsota, também, denominada de policitação, consiste na oferta de contratar que uma parte faz à outra, com vistas à celebracão de determinado negócio (daí, aquele que apresenta a oferta é chamado de proponente, ofertante ou policitante). (PROPOSTA À ACEITAÇÃO), o contrato estará finalmente formado.” (op. cit., pag. 86)

Como se vê, a proposta é realizada de forma unilateral pelo proponente sem a participação do oblato, que tem a função apenas de anuir ou continuar a discutir as condições na fase de tratativa, característica que extrai do pacto a natureza de mera proposta, pois, nele estão presentes as duas partes tendo o oblato manifestado a sua aceitação.

Portanto, tenho que o pacto firmado trata sim de um contrato preliminar de compra e venda, onde os proponentes se comprometerem a fazer a futura compra e venda definitiva através da lavratura da escritura.

O contrato preliminar trata de um pacto onde as partes firmam a obrigação de fazer um contrato definitivo, onde então se findará o iter contratual.

Para se chegar a conclusão que o documento em análise se refere a um contrato preliminar, basta se ater à cláusula “L” do instrumento (fl.35), em que as partes se comprometem a lavrar a escritura definitiva de transferência do imóvel em 25/08/2003.

É digno de registro também o fato do art. 462, do CC/02 determinar a forma livre de formação do contrato preliminar, que torna indiferente o termo “proposta” aposto no cabeçalho do instrumento em discussão
. Vejamos a literalidade do dispositivo:

“Art. 462 – O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.”

Nestes termos, não há como confundir o instrumento realizado pelas partes com uma mera proposta, a uma porque não foi realizada de forma unilateral; a duas porque há clausulas específicas de um contrato como a de irrevogabilidade e a de irretratabilidade; a três porque o núcleo de formação do contrato (consentimento) se dá com a aceitação, que ocorreu diante das assianturas de ambas as partes no pacto; a quatro porque o documento não se revela em meras tratativas ou intenções de acordo, mas sim em um típico contrato de compra e venda pelo que se constata das suas cláusulas; a cinco porque todos os requisitos de um contrato formal estão presentes; a seis porque a cláusula que estipula a lavratura da escritura de compra e venda se refere ao contrato preliminar
.

Por todas essas razões, resta cristalino que a
proposta
firmada entre as partes se tratou na verdade de um contrato preliminar de compra e venda de imóvel rural, gerando obrigações para ambas as partes.

Porém, apesar de se tratar de um contrato preliminar de compra e venda, onde uma parte teria a obrigação de pagar e a outra de transferir o imóvel, ocorre que, pelo que se extrai dos autos, o apelante não efetuou o pagamento, fato impositivo que o impediria de exigir a adjudicação compulsória e a imissão na posse
.

Ficou estipulado na cláusula
E.II
a seguinte forma de pagamento:

“...R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) no ato da assinatura da escritura definitiva de venda e compra a ser lavrado até o dia 25 de agosto de 2003, e o saldo devedor com a reserva de hipoteca para o BANCO ABN-AMRO REAL S/A, no valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), a serem pagos até o dia 15 de dezembro de 2.003, sem qualquer tipo de juros, acréscimos ou atualização monetária.” (fl. 33)

Eis as palavras do apelante: “Tratava-se de um negócio casado, pois a Fazenda Mandaguari estava hipotecada para o Banco ABN/AMRO REAL S/A, de tal sorte que, no mesmo ato da escritura de compra e venda, o comprador pagaria à instituição financeira o valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões, conforme consta do Instrumento Particular de Compromisso...”. (fls. 715/716)

Entretanto, pelo que se vê dos pedidos descritos na inicial, o autor não se esquiva da obrigação debitaria, tanto que requereu que seja determinado depósito à disposição do juízo da quantia de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), em conta remunerada pelos maiores índices de aplicação...” (fl. 24).

Na verdade, a quitação apenas não ocorreu porque os réus não apareceram no ato da celebração da escritura, termo designado para o pagamento, conforme estipulado em cláusula contratual.

Já quanto ao débito existente com a instituição financeira, o que ocorreu foi que o banco credor não anuiu com o negócio realizado entre as partes, sem traduzir esta negativa em fundamentos convincentes, dizendo apenas que o apelante não se enquadrava na política de concessão de crédito
.

Tais fatos não são suficientes para impedir a realização do negocio, a uma porque o banco réu, como prestador de serviço público que é, não pode simplesmente dizer que não aceita a transferência do imóvel sem abarcar supedâneos concludentes e proporcionais; a duas que o apelante possui vasto patrimônio, atribuindo maior garantia ainda ao banco; a três que o banco possui o direito de sequela do imóvel hipotecado, podendo tomá-lo mesmo que em posse de terceiro não devedor, fato que torna totalmente desarrazoada a não concordância com a venda; a quatro que a sua concordância é totalmente prescindível, já que ele não possui o direito de impedir a venda do imóvel dado em garantia real.

Esses fatos, em conjunto com o pedido de depósito da quantia referente ao pagamento do débito com o banco, tornam clara a boa-fé do apelante
.

E no que diz respeito a boa-fé, o código civil traz como principio norteador das relações contratuais a boa-fé objetiva, que conduz a uma conduta ética entre as partes, como ocorre no venire contra factum proprium (vedação ao comportamento contraditório).

A vedação aos comportamentos contraditórios tem como fundamento a boa-fé objetiva, já que não seria ético, leal, justo, transparente, honesto, a parte agir de uma forma e dali algum tempo se postar contraditória.

E é justamente o que ocorreu no caso, onde o apelado agiu no sentido de vender o imóvel ao apelante, gerando toda a expectativa pessoal e econômica da compra, e em momento posterior simplesmente se recusou a vender sob o pretexto de que o banco não tinha aceitado.

Logo, considerando que o instrumento firmado entre as partes se tratava de um contrato preliminar, deve ser assegurada a pretensão inicial, de modo a ter anulada a dação em pagamento entabulada entre o Banco ABN AMRO Real S/A e os doadores Guilherme Moraes Ribeiro, Magui Elza Facury Ribeiro, Décio Moraes Ribeiro e Lúcia Moraes Ribeiro, com a consequente anulação do registro n. 6, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos.

Consequentemente também deve ser anulado o contrato de compra e venda firmado entre o Banco ABN AMRO Real S/A e os compradores SUMATRA-Cafés Brasil S/A, João Antonio Lian e Luis Antonio Moraes Ribeiro, com a respectiva anulação do registro n. 09, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto de Gaúchos.

Tais anulações ficam condicionadas ao pagamento da quantia de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais), devidamente corrigidos pelo IPC, que deverá ser realizado no prazo de 30 dias da data do transito em julgado desta decisão.

A respeito do pleito indenizatório, não resta dúvida que o ato praticado pelos recorridos foram ilícitos, já que afrontou legítimo direito do recorrente de lavrar a escritura de compra e venda da fazenda, o que enseja, de acordo com o art. 927 do CC, o dever de indenizar
.

Porém, necessário que ocorra a verificação dos valores em fase de liquidação de sentença, uma vez que não há elementos suficientes nos autos para a determinação de um valor e que assim foi pleiteado pelo recorrente na peça inaugural.”
(id. 115460964 – pág. 279/290 – negritei e grifei)

À vista disso, ainda que os embargantes defendam que o v. acórdão foi omisso quanto
“a ausência de anuência do banco no contrato firmado entre as partes, a ilegitimidade do promitente vendedor, que não era proprietário do imóvel e o direito de preferência, pois é arrendatária do imóvel”
(id. 119018994 – pág. 14/19), o certo é que a fundamentação posta no referido
decisum
deixou suficientemente claro que a instituição financeira credora deixou de anuir com o negócio realizado entre as partes e não apresentou uma justificativa plausível, uma vez que não apresentou argumentos convincentes, dizendo apenas que o autor, ora embargado, não se enquadrava na política de concessão de crédito.

Ora, com a devida vênia, reafirmo que os argumentos apresentados pela instituição financeira para não participar do contrato de compra e venda firmado entre as partes são extremamente frágeis, pois, não poderia simplesmente dizer que não aceita a transferência do imóvel sem abarcar supedâneos concludentes e proporcionais, mormente pelo fato do autor, ora recorrido, possuir patrimônio vultoso, havendo ainda o direito de sequela do imóvel hipotecado em questão, o qual poderia ser retomado em caso de inadimplência, ainda que em posse de terceiro não devedor, fato que torna totalmente desarrazoada a não concordância com a venda, até pela existência de garantia real, restando evidente a ausência de omissão neste ponto.

Avançando na elucidação da celeuma, cabe esclarecer ao recorrente que o fato da instituição financeira possuir garantia hipotecária do imóvel objeto dos autos não a torna proprietária do mesmo, precipuamente ante o fato de que o aludido bem foi dado em garantia real, repiso, de modo que o mesmo somente fará parte do seu acervo patrimonial em caso de adjudicação, o que definitivamente não é o caso dos autos, inexistindo omissão também neste particular.

Não obstante, havendo a anulação da dação em pagamento firmada entre a instituição financeira e os doadores Guilherme Moraes Ribeiro, Magui Elza Facury Ribeiro, Décio Moraes Ribeiro e Lúcia Moraes Ribeiro, com a consequente anulação do registro n. 6, da matrícula 3835, do Registro de Imóveis de Porto dos Gaúchos/MT, é de clareza solar a legitimidade do promitente vendedor na espécie, caindo por terra qualquer argumento em contrário.

Por outro lado, no tocante a alegação dos recorrentes acerca do suposto direito de preferência, por serem arrendatários do imóvel em questão, não é demais ressaltar que sendo reconhecido a existência de um contrato preliminar, consoante visto na espécie, por óbvio que este antecede o suposto contrato de arrendamento pactuado e, via de consequência, o direito de preferência pretendido, não havendo que se falar em omissão.

Logo, apesar da análise da omissão determinada pela instância superior, não há qualquer alteração da conclusão do julgado.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 27 de julho de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022