Tribunal: TJMT
Processo: 0030424-94.2015.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-06
Data de publicação: 2022-09-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0030424-94.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ADILSON STOLPE - CPF: 930.540.171-68 (APELADO), ALDO LOUREIRO DA SILVA - CPF: 028.390.751-72 (ADVOGADO), ANA PAULA DOS PASSOS CANONGIA - CPF: 972.510.111-15 (ADVOGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELANTE), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO), EDIO LOTUFO FILHO - CPF: 209.361.411-15 (APELANTE), ADILSON STOLPE - CPF: 930.540.171-68 (APELANTE), ANA PAULA DOS PASSOS CANONGIA - CPF: 972.510.111-15 (ADVOGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ, E DESPROVEU O RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – CONTAGEM DE PRAZO DA INADIMPLÊNCIA – ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E NÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE CAUSA EXCLUDENTE -

DANOS MORAIS – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO – EXCESSO DE PRAZO DE ATRASO (12 MESES) – REDUÇÃO – POSSIBILIDADE – VALOR QUE EXTRAPOLA A RAZOABILIDADE E A PROPORCIONALIDADE – LUCROS CESSANTES FIXADOS NO PERCENTUAL DE 0,75% DO VALOR DO CONTRATO – MANUTENÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ALUGUEL EM VALOR DIVERSO – PERCENTUAL/VALOR QUE ESTÁ DENTRO DOS PRECEDENTES DO EG. TJ/MT – RECURSO DA PARTE RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO AUTOR, DESPROVIDO.

A alegada prorrogação concedida pela CEF para entrega do empreendimento, foi ajustado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro da obra e não envolve a relação existente com o comprador, também porque dela não anuiu, tanto que a cláusula quarta do contrato (Prazo de Construção) estabelece uma sanção para a ré na hipótese de descumprimento, em seu parágrafo único.

Considerado que na proposta de venda não há cláusula que estipula o prazo para a entrega do imóvel, é de ser considerada a data estipulada quando da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e Mútuo Para Construção para o marco inicial da contagem do prazo e efeitos da inadimplência da construtora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

O atraso de um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrada a indenização por danos morais, fora dos parâmetros da princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, além dos precedentes, deve ser reduzido o
quantum
indenizatório.

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelações cíveis interpostos por
ADILSON STOLPE E POR LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA.,
contra sentença proferida na Ação de Indenização por Lucros Cessantes e Danos Morais movida por pelo 1º apelante, contra empresa ré, que julgou parcialmente procedente a demanda para:
“a) Condenar

as requeridas ao pagamento de danos materiais à titulo de lucros cessantes no montante de R$ 8.190,00 (oito mil e cento e noventa reais), que deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada mês de atraso, levando em consideração o valor mensal fixado, acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação; d) Condenar as requeridas ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título danos morais, pelo atraso na entrega das chaves do imóvel.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1º, 2º, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).”.
Os Embargos de Declaração foram rejeitados.

A Lotufo Engenharia e Construções Ltda., defende que o termo inicial para contagem do prazo de entrega do imóvel é a partir da assinatura do contrato de compra e venda e não da data da assinatura da proposta de compra e venda.

Isso porque, segundo alega, a proposta de compra e venda não fez menção a prazo de entrega, bem como que referida proposta e compra e venda estava atrelada ao contrato de compra e venda, a ser aprovado pela CEF, consoante item “4”.

Aponta que o contrato de compra e venda foi assinado junto ao agente financiador, sem o qual o negócio não concretiza, em 18/03/2.011; assim, o prazo para entrega do imóvel se findaria em agosto de 2.012. E, caso não houvesse a prorrogação legal mediante autorização da CEF, o prazo se findaria em 08/2.012.

Nestes termos, almeja que a decisão singular deve ser reformada para constar como termo inicial para a contagem do prazo de entrega inicial do imóvel, previsto na cláusula quarta do contrato de compra e venda, 18 de março de 2.011, data da assinatura do contrato de compra e venda

Adiante, defende que a cláusula quarta do contrato prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra; que os documentos anexados na contestação, que não foram invalidados, como é o caso da cartilha do Programa Minha Casa Minha Vida, comprova que o prazo de construção é de até 36 meses.

Ainda, aduz que o prazo de entrega da obra foi legalmente prorrogado nos limites dos atos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, devendo ser a data de 19/03/2.013, considerada como prazo de entrega final da OBRA.

No tópico seguinte, argumenta que o próprio CDC prevê possibilidades de exceção a responsabilidade objetiva e também o artigo 393 do CC, e que houve falta de cimento no Estado, ausência de mão de obra, além de culpa de terceiros.

Explica que a escolha de Cuiabá, como sede da Copa do Mundo de 2014, não era previsto; que foi necessária a instalação de mais de uma indústria de cimento em Mato Grosso, justamente para suprir a escassez de cimento.

Quanto ao fato de terceiro, explica que houve atraso do cartório nos registros dos Contratos do Empreendimento Financiado pelo PMCMC do Governo Federal; que houve atraso de 10 meses para registro.

Ainda traz outro fato de terceiro: Problemas Relativos ao Saneamento Básico, advindos da contra de concessionária de água e esgoto e a recusa infundada do recebimento da infraestrutura.

No que tange aos danos morais, defende que, se mantido o descumprimento contratual, ainda assim, não há falar em danos morais. Traz julgados do STJ, do TJ/MT e de outros tribunais pátrios.

Alternativamente, requer seja reduzido o valor arbitrado, em R$ 20.000,00, pois, se acaso mantido e levando-se em consideração que são 2.000 unidades,
“terá que fechar as suas portas só para pagar indenizações”.

Ainda, almeja que a correção monetária deva incidir a partir do arbitramento, de acordo com a súmula 362 do STJ e juros a partir da citação.

No que tange aos lucros cessantes, explica que segundo as regras do Programa, o proprietário que adquire uma unidade residencial, fica impedido de vender ou alugar o bem; que o autor se beneficiou de um programa social destinado a quem precisa de um imóvel, não para auferir lucro, portanto, não há falar em danos materiais, sob pena de ter realizado declaração inidônea ao assinar o contrato.

Ao final requer:

“Ao final, dar-lhe PROVIMENTO, reformando a r. sentença para: a) no tocante ao prazo de entrega do imóvel: b.1 seja considerada a reprogramação concedida pela CEF e, por conseguinte, reconhecer como término do prazo de entrega do imóvel a data de 19/03/2013, restando como atraso o período de 5(cinco) meses; ou, b.2 se desconsiderada a reprogramação concedida pela CEF, considerar como data para início da contagem do prazo de entrega do imóvel a data de assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, qual seja: 18/03/2011, restando como termo final de entrega: 18/08/2012, reconhecendo 12(doze) meses de atraso; b) adequar as condenações de indenização por danos materiais e morais, com base no período de atraso efetivamente ocorrido; c) extirpar a condenação de indenização por danos morais e materiais, haja vista a comprovação de excludentes de responsabilidade civil, nos termos dos artigos 12 e 14 ambos do CDC e artigo 393 do Código Civil, bem como ausência de comprovação dos danos pelo Apelado; d) se mantida a condenação de indenização por danos morais, sejam fixados os parâmetros de correção monetária a partir do arbitramento, conforme súmula 362 do STJ e juros de mora a partir da citação; e, e) seja reduzida a condenação por danos morais (R$ 20.000,00) a padrões de razoabilidade, condizentes com a conduta e situação periclitante da ré.”.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

No Recurso do autor, Adilson Stolpe, ele almeja a reforma da parte da sentença que concedeu a indenização por lucros cessantes, a fim de ajustar o valor mensal estipulado para o valor pleiteado na inicial de R$ 650,00, acrescido dos consectários legais; alternativamente, que seja estipulado um valor locatício de imóvel assemelhado; ou, ainda, ajustar o valor mensal estipulado para 1% do valor atualizado do imóvel.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recursos de apelação cível interposto por
ADILSON STOLPE E LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA.,
contra sentença proferida na Ação de Indenização por Lucros Cessantes e Danos Morais movida por pelo 1º apelante, contra empresa ré, que julgou parcialmente procedente a demanda para:
“a) Condenar

as requeridas ao pagamento de danos materiais à titulo de lucros cessantes no montante de R$ 8.190,00 (oito mil e cento e noventa reais), que deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada mês de atraso, levando em consideração o valor mensal fixado, acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação; d) Condenar as requeridas ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título danos morais, pelo atraso na entrega das chaves do imóvel.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1º, 2º, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).”.
Os Embargos de Declaração foram rejeitados.

Preenchidos os requisitos legais,
recebo
os recursos de apelação, em seu duplo efeito.

A sentença, objeto dos recursos, é a seguinte:

“...A parte autora baseia suas alegações de que sofreu danos por ter a requerida descumprido o contrato no que tange ao prazo para a entrega do imóvel.

Verifica-se que as partes firmaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e Mútuo Para Construção em 17/06/2010 (Fl. 1-id.39316894) onde a Cláusula 4ª c/c B4 dispõe que o prazo para o término da construção seria de 15 meses, iniciando a contagem no mês subsequente ao da assinatura do contrato que seria 17/09/2011, sendo que após o término da obra a construtora ainda possuía 60 (sessenta) dias para efetuar a entrega das chaves, nos termos da Cláusula Quinta, § 2º do contrato, cujo prazo expirou no mês 16/11/2011. E, embora a requerida justifique que a Caixa Econômica Federal anuiu ao pedido de prorrogação até 18/08/2013, este argumento não deve prosperar vez que não houve anuência da parte autora.

Pois bem. Apesar de a requerida justificar, ainda, que o atraso na entrega do imóvel se deu por força maior, em razão da falta de cimento no Estado, da ausência de mão de obra especializada e excesso de chuva no período da construção, além de fatos atribuídos a terceiros como a demora no registro do contrato no Cartório do 5º Ofício e dos problemas relativos ao saneamento básico junto a CAB Cuiabá, não há falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida pelas construtoras, não podendo sob esta alegação se eximir da responsabilidade na demora na entrega de imóvel, pois todos estes fatores são previsíveis.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. Inocorrência. Mora das rés após o término do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves. Súmula 160 deste E.TJSP. LUCROS CESSANTES. Ocorrência. Condenação em 0,5% ao mês. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. No período de atraso, há apenas a incidência da correção monetária, sendo que os demais encargos contratuais não podem ser aplicados durante o período de mora da incorporadora/construtora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10130241720188260562 SP 1013024-17.2018.8.26.0562, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 19/06/2019, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2019)

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUÍTO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. Parte requerida que não comprovou nos autos a ocorrência de caso fortuito ou força maior a fim de justificar o atraso na entrega da unidade habitacional, o que era ônus seu demonstrar (art. 373, II, do CPC/73). As razões invocadas pela demandada para justificar o atraso (construção de rede coletora de esgoto- morosidade dos órgãos públicos) não convencem, pois, a requerida é empresa atuante no mercado imobiliário e, como tal, tem o dever de computar as questões levantadas no prazo ajustado para entrega da obra, porquanto fatos que inerentes à liberação de uma obra. No entanto, em que pese a inocorrência do caso fortuito ou coisa maior, o atraso em questão não enseja o reconhecimento de procedência do pedido de danos morais, merecendo mantida a sentença de improcedência, por fundamento diverso. Sentença mantida por fundamento diverso. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70078085743, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 27/02/2019). (TJ-RS - AC: 70078085743 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 27/02/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 06/03/2019)

Desta forma, será considerada a data de novembro de 2011 para termo final da entrega, já inclusos os 60 (sessenta) dias de prorrogação legal, e a partir desta data todo o ônus do descumprimento contratual compete a ré, sendo sua a responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, conforme dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Apesar de a parte autora ter adimplido com suas obrigações, o imóvel somente foi entregue em 01/08/2013.

a)

DOS DANOS MATERIAIS - PAGAMENTO DOS VALORES A TÍTULO DE ALUGUEL PELA PRIVAÇÃO NO USO DO BEM

Caracterizado o ilícito contratual pelas requeridas, evidencia-se, assim, o direito a indenização da requerente. Nesse sentido, com relação ao pedido de danos materiais, denota-se que o descumprimento contratual das rés gerou para a parte autora a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra.

O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

Desta feita, considerando que o vencimento do prazo da construtora ocorreu em 11/2011 procede ao pedido de condenação ao pagamento dos alugueres pela privação do uso do imóvel no período de 11/2011 a 08/2013.

A requerente pugna pela fixação do valor mensal em R$ 650,00(seiscentos e cinquenta reais). No entanto, não relacionou nos autos contrato de aluguel. Neste sentido, esta seria a expectativa do requerente, inexistindo prova do referido valor de locação à época dos fatos.

Destarte, quanto ao valor, entendo que o percentual até 0,75% sobre o valor do contrato por mês de atraso é razoável e proporcional, e se coaduna com o valor do aluguel, além de ser entendimento já esposado pelos Tribunais Pátrio.

A propósito:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. EXTINÇÃO, DE OFÍCIO, COM SOLUÇÃO DE MÉRITO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. PRIVAÇÃO DA UTILIZAÇÃO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. 0,5% SOBRE O VALOR DO CONTRATO POR MÊS DE ATRASO. PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERADO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA 71005404025. JUROS DE OBRA. ENCARGO ASSUMIDO PELOS ADQUIRENTES JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO AFASTADA. MORA DA CONSTRUTORA. PRAZO INFERIOR AO DA CONSTRUÇÃO. REVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIABILIDADE. RESSARCIMENTO DOS JUROS DE OBRA. IMPOSSIBLIDADE. DANOS MORAIS INOCORRENTES. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. Decorridos mais de 3 anos entre o pagamento realizado a título de comissão de corretagem e o ingresso da ação, decorreu o prazo prescricional. Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. Inconteste que o contrato previa a conclusão da obra em maio de 2014, sem prejuízo da tolerância de 120 dias úteis, os quais findaram em outubro daquele ano. Entrega efetiva das chaves do imóvel realizada em fevereiro de 2015. Mora da construtora configurada em 03 meses. Indenização devida. Lucros cessantes presumidos, pela privação da utilização do bem, independente da destinação, estimados em 0,5% sobre o valor estabelecido para o imóvel. Incidente de Uniformização nº 71005404025, no qual sedimentado o entendimento, em consonância com aquele firmado pelo STJ, de que o atraso na obra impõe à construtora o dever de reparar os danos materiais causados ao adquirente do imóvel. O pagamento de juros de obra estava estabelecido formalmente entre os adquirentes e o agente financeiro em 25 meses. Impossibilidade de transferir à construtora a responsabilidade pelo pagamento quando a imissão na posse ocorreu dentro daquele prazo. A amortização do saldo devedor estava previamente estabelecida. Inviável reverter a cláusula penal moratória estipulada contratualmente quando incorre em mora a construtora porque os danos materiais dos adquirentes são solvidos pelo instituto da responsabilidade civil. Precedentes das Turmas Recursais. Danos morais inocorrentes. O eventual descumprimento contratual não enseja danos morais por si só. Circunstâncias excepcionais não comprovadas. Afastamento da indenização pretendida. A inversão do ônus da prova em benefício do consumidor não o isenta de fazer prova mínima do alegado. DECLARARAM A PRESCRIÇÃO DE UM DOS PEDIDOS, DE OFÍCIO. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005922448, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: José Ricardo de Bem Sanhudo, Julgado em 11/12/2018).

O valor do contrato entabulado entre as partes é de R$ 52.000,00 (cinquenta e dois mil reais).

Assim, efetuando os cálculos, o valor dos lucros cessantes por mês corresponde a R$ 390,00 (trezentos e noventa reais), que multiplicado pelos meses de atraso (21 meses) gera um montante sem correção de R$ 8.190,00 (oito mil e cento e noventa reais).

b)

Da Multa Contratual pelo Atraso:

No contrato firmado entre as partes restou fixada a aplicação de multa na cláusula Décima Quarta, parágrafo segundo, no valor de 2% sobre o preço do imóvel. No entanto, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou teses sobre penalidades por atraso na entrega de imóvel, da qual destaco (REsp 1635482):

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Diante disso, tendo em vista que a cláusula penal compensatória visa indenizar, não é possível a cumulação com lucros cessantes.

c)

DOS DANOS MORAIS

No que concerne ao dano moral, pelo trazido à discussão e já amplamente dissertado linhas volvidas em relação ao manifesto atraso em relação à entrega do imóvel. Entendo que o simples atraso, por si só, não gera o dever de indenização por danos morais. Note-se, que nessa hipótese a jurisprudência tem assentado o seguinte:

"RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS." (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Calha, entretanto, assentar que por meio da importante e didática decisão do STJ proferida no Recurso Especial nº 1.679.556 sob a relatoria da Ministra Isabel Gallotti e compartilhado pela Terceira Turma no Recurso Especial nº 1.662.322 da Relatora Ministra Nancy Andrighi restou definido que “o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja reparação”.

Denota-se, portanto, que a partir da orientação do c. STJ o que se evidencia é que a negativa de reparação por dano moral em razão de atrasos de pequena monta, sendo certo, ainda, que nos casos de atrasos expressivos prolongados, ou ainda situações muito peculiares em que se alia o atraso a um tratamento de menosprezo ao consumidor, ferindo-lhe os direitos de personalidade, aí sim o pedido indenizatório por danos extrapatrimoniais tem lugar.

Este Juízo possui entendimento de que todo atraso superior a 06 (seis) meses, além do prazo de tolerância, caracteriza-se como um atraso expressivo, passivo de indenização por danos morais.

No caso em tela, o atraso foi maior que (20) meses, evidenciando, portanto, excesso no atraso em questão que afeta, por óbvio, diretamente a vida da parte autora, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - VINCULAÇÃO AO HABITE-SE - DESCABIMENTO - MULTA CONTRATUAL CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES - NATUREZA JURÍDICA DIVERSA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INAPLICABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.

A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. Assim sendo, procede o pedido de danos morais.

A fixação do valor para os danos morais serve apenas para desestimular a prática de atos semelhantes e equilíbrio entre a compensação do constrangimento e a prevenção da reincidência, razão pela qual, deve ter como parâmetro os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso em tela, deve-se levar em consideração como ocorreram os fatos, condições das partes e a extensão do dano, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, bem como analisando os critérios elencados, tem-se por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).”.

Passo à apreciação.

I –

DO RECURSO INTERPOSTO POR

LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.

Em síntese, os pedidos são os seguintes:

i)

Reconhecimento da reprogramação concedida pela CEF, admitindo-se que o termo final para entrega da obra é 19/03/2013, restando atraso de 5 meses.

ii)

Alternativamente, que seja considerado que o prazo para início da contagem do prazo de entrega do imóvel, como sendo a data da assinatura do contrato de compra e venda (18/03/2011) e, como final, 18/08/2012, restando atraso de 12 meses.

iii)

Alterar as condenações, com base nos pedidos acima.

iv)

Excluir a condenação por danos morais e materiais, pela incidência de excludentes de responsabilidade civil.

v)

Alternativamente, reconhecimento da ausência de prova dos danos morais.

vi)

Minoração do
quantum
arbitrado e fixação da correção monetária, a partir do arbitramento e juros de mora, a partir da citação.

Quanto a primeira tese, que envolve prorrogação concedida pela CEF, tem-se que o período concedido, foi ajustado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro da obra e não envolve a relação existente com o comprador (também porque não anuiu) tanto que a cláusula quarta do contrato (Prazo de Construção) estabelece uma sanção para a apelante na hipótese de descumprimento, em seu parágrafo único (id. 136702372).

No que tange a segunda tese, de que
“seja considerado que o prazo para início da contagem do prazo de entrega do imóvel, como sendo a data da assinatura do contrato de compra e venda (18/03/2011) e, como final, 18/08/2012, restando atraso de 12 meses.”
, tem-se que, embora esteja pacificado o entendimento de que, a cláusula que condiciona a fruição do prazo para entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento firmado junto ao agente financeiro seja abusiva, não é o caso dos autos.

Isso porque a sentença teve como partida a data da assinatura da Promessa de Compra e Venda, na qual, não há menção nenhuma, seja de data de entrega do imóvel ou vinculação a assinatura do financiamento.

No caso, há que ser reconhecido como termo inicial para contagem do prazo, a data da assinatura do Contrato de Compra e Venda, assinado em 18/03/2.011 que prevê a data de entrega e demais condições do imóvel e não a data da Promessa, conforme registrou a sentença, que nada prevê.

A respeito, este eg. Tribunal de Justiça, já decidiu:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CONTAGEM DE PRAZO DA INADIMPLÊNCIA – ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – CLÁSULA DE TOLERÂNCIA – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Considerado que na proposta de venda não há cláusula que estipula o prazo para a entrega do imóvel, é de ser considerada a data estipulada quando da assinatura do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e Mútuo Para Construção para o marco inicial da contagem do prazo e efeitos da inadimplência da construtora. Conforme entendimento jurisprudencial do STJ é legal a cláusula que prevê o prazo de tolerância para a entrega de empreendimento imobiliário.” (TJ-MT 00304257920158110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2021)

Dito isto, partindo-se da data da assinatura do Contrato de Compra e Venda (18/03/2011) e, como final, já computado os sessenta dias de tolerância,
18/08/2012
, reconheço que houve atraso de 12 meses, pois, as chaves foram entregues no dia 01/08/2013 (id. 136702372, fls. 23).

Portanto, para as condenações advindo do atraso, deve ser considerado o prazo de 12 meses.

No que tange a tese de excludentes de responsabilidade civil, também este eg. Tribunal de Justiça já decidiu (do qual compartilho), em outros casos envolvendo o residencial e parte ré em questão, que as alegações, se tratam de risco pelo negócio.

Trago precedentes:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL

– TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-“ (TJ-MT – RAC 0014339-33.2015.8.11.0041, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, julgado em 19/12/2019) destaquei

Também decidiu do Des. João Ferreira Filho, em decisão monocrática, nos autos da Apelação n. 00150804420138110041 MT, ratificando voto proferido pelo Exmo. Sr. Desembargador Guiomar Teodoro Borges, em caso idêntico:

E ainda:

“A tese de reforma da sentença ao fundamento de caso fortuito ao fundamento de que o atraso na conclusão do empreendimento e entrega da unidade da autora apelada ocorreu por motivos de força maior, como a troca de concessionária de água e esgota (SANECAP para CAB), bem como escassez de produtos como cimento, excesso de chuvas e demora infundada nos registros cartorários, não se constituem motivos para que seja afastada sua responsabilidade por culpa de terceiros (artigo 12, § 3º, inciso III e artigo 14, § 3º, inciso II, do CDC).

Ora, a empresa que atua no ramo de construção civil precisa assumir o risco pelo negócio, caso em que não se justifica o atraso no empreendimento com base na suposta ocorrência de caso fortuito. O que se evidencia é a pretensão da apelante em transferir a consumidora, ora apelada, o ônus decorrente do ramo de atividade da Construtora e Incorporadora, ora apelante.

Do exposto, não há como afastar a responsabilidade da apelante, porquanto demonstrado o descumprimento contratual na entrega do imóvel e, por consequência, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do referido atraso. (...) (TJMT – 6ª Câm. Cível – RAC nº 125.431/2016 – Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges – j. 26/10/2016).

“[...] No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-obra e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.

O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009).

Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte.

Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que percebe-se não ter sido observado.

Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-OBRA, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.

Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da OBRA, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.” (TJMT, 2ª Câmara de Direito Privado, RAC nº 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE OBRA CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do atraso para entrega da obra, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora.

A frustração pelo atraso na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à obra (INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes.

Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.” (TJMT, 5ª CÂMARA CÍVEL, RAC nº 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1º/02/2017, DJE 10/02/2017) (g.n.).

No que tange aos danos morais, divido do entendimento do juiz sentenciante, de que, ainda que reduzido o prazo de atraso, de 20 meses para 12, trata-se ainda, de excesso no atraso e, por óbvio, afetou diretamente a vida da parte autora, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Todavia, partindo-se do estudo dos precedentes citados, tenho que o valor arbitrado em R$ 20.000,00, extrapola a razoabilidade e proporcionalidade e particularidades do caso, que envolve diversas unidades (2.000), além disso, se tratam de casas de baixa renda, aliada ainda a redução do prazo de atraso.

Assim, partindo-se dos precedentes dos seguintes precedentes: ApCiv 00304257920158110041 MT, ApCiv 0014339-33.2015.8.11.0041 e 0036321-40.2014.8.11.0041,
reduzo para R$ 8.000,00 (oito mil reais)
a indenização por danos morais, que certamente servirá reprimenda ao ofensor para coibir atitudes semelhantes.

Para atualização, o valor arbitrado deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês e juros de mora desde a citação, por se tratar de relação contratual.

II – DO RECURSO INTERPOSTO POR ADILSON STOLPE.

Em síntese, o apelante (autor) se mostra irresignado com o valor/forma, como foram fixados o aluguel mensal.

Aduz que na inicial foi requerido o valor de R$ 650,00, acrescido dos consectários legais; alternativamente, que seja estipulado um valor locatício de imóvel assemelhado; ou, ainda, ajustar o valor mensal estipulado para 1% do valor atualizado do imóvel.

Pois bem.
Conforme se depreenda da sentença, o magistrado, entendeu razoável e proporcional a fixação dos alugueis no percentual de 0,75 % sobre o valor do contrato, por mês de atraso.

Após estudo dos autos, não chego a outra conclusão.

Primeiro porque o valor pretendido, de R$ 650,00 não passa mera especulação, não havendo prova nos autos, de que este fosse o valor de locação a época.

Segundo, que o valor fixado, em R$ 390,00 (0,75%) está totalmente proporcional e razoável a situação, pois, os precedentes demonstram valores inclusive abaixo do arbitrado na r. sentença. Cito 00150804420138110041, no qual o valor fora fixado em R$ 284,19 por mês; portanto, não se mostra vantajoso a parte pleitear pela fixação, tendo como base, imóveis semelhantes.

Assim, aproveita para corrigir que, efetuando os cálculos, o valor dos lucros cessantes por mês corresponde a R$ 390,00 (trezentos e noventa reais), que multiplicado pelos meses de atraso (12 meses) gera um montante sem correção de
R$ 4.680.00.

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ (LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA.)
para reconhecer que o prazo para início da contagem do prazo de entrega do imóvel é a data da assinatura do contrato de compra e venda (18/03/2011) e o final 18/08/2012, portanto, reconheço atraso de
12 meses,
devendo ser esse o prazo considerado no cálculo de lucros cessantes
;
também, para minorar o valor dos danos morais para
R$ 8.000,00 (oito mil reais),
que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da sentença e de juros de 1% ao mês e juros de mora desde a citação, por se tratar de relação contratual.

Por fim,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA.

Para fins do §11º., do artigo 85 do CPC, majoro em 2% os honorários, anteriormente fixados na sentença, em favor do advogado da parte ré; contudo, fica suspensa a exigibilidade em face dos benefícios da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2022