Tribunal: TJMT
Processo: 1002118-18.2017.8.11.0045
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-07-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002118-18.2017.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Alienação Fiduciária, Defeito, nulidade ou anulação, Bancários]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[IZAIRA NOBRE FERREIRA - CPF: 357.944.539-15 (APELANTE), ITAMAR DE CAMARGO VIEIRA JUNIOR - CPF: 014.885.841-41 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), MAURO PAULO GALERA MARI - CPF: 433.670.549-68 (ADVOGADO), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (REPRESENTANTE), EVANDRO CESAR ALEXANDRE DOS SANTOS - CPF: 129.551.388-94 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (APELANTE), BERNARDO RODRIGUES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 966.587.381-49 (ADVOGADO), EVANDRO CESAR ALEXANDRE DOS SANTOS - CPF: 129.551.388-94 (ADVOGADO), RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - CPF: 444.850.181-72 (ADVOGADO), ITAMAR DE CAMARGO VIEIRA JUNIOR - CPF: 014.885.841-41 (ADVOGADO), IZAIRA NOBRE FERREIRA - CPF: 357.944.539-15 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DO BRADESCO S/A E JULGOU PREJUDICADO O APELO DE IZAIRA NOBRE FERREIRA .

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE CONVERTIDA EM AÇÃO PRINCIPAL – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA – LEI 9.514/97 – CONSTITUIÇÃO EM MORA COMPROVADA NO CASO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO – CONSOLIDAÇÃO AVERBADA NA MATRÍCULA – LEILÕES EXTRAJUDICIAIS – REALIZAÇÃO ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017 – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR NO CASO CONCRETO – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO DO BANCO PROVIDO
–
RECURSO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PREJUDICADO
.

1 - A fé pública atribuída aos atos das serventias extrajudiciais e aos documentos por elas elaborados não tem o condão de atestar a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, e não dos fatos subjacentes a ele ligados.

2 - A declaração do Oficial Substituto do Cartório, pessoal imparcial e desinteressada no desate da causa, não foi elidida pela devedora fiduciária. O Oficial esteve no endereço do imóvel em 04 (quatro) oportunidades, e somente na quinta vez encontrou a devedora, estando aperfeiçoada a constituição em mora e, por corolário, todo o Processo Administrativo n.º 10.556 que, ao fim e ao cabo, concluiu pela consolidação da propriedade do Imóvel nas mãos do Banco, com observância do que determina o artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97.

3 - Com a Lei 13.465/2017, que passou a vigorar em 08/09/2017, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato. Isso quer dizer que, antes, era desnecessária a intimação pessoal acerca dos leilões para que o devedor pudesse purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, tal coo ocorreu na situação em exame.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.º 1002118-18.2017.8.11.0045

São 02 (dois) Recursos de Apelação. O primeiro interposto por
Izaira Nobre Ferreira
e o segundo pelo
Banco Bradesco S.A.
, ambos em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4ª Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde nos autos da Ação Cautelar em Caráter Antecedente
convertida
em Ação de Reconhecimento de Nulidade de Alienação de Imóvel com Garantia Fiduciária (Lei 9.514/97) ajuizada pela 1ª em face do 2º Apelante.

A Juíza sentenciante rechaçou a tese de nulidade da alienação fiduciária como garantia de empréstimo imobiliário, suscitada pela 1ª Apelante. Lado outro, acolheu o pedido de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia fiduciária nas mãos do 2º Apelante, por falta de comprovação da constituição da devedora principal em mora, bem como por ausência de intimação pessoal das datas dos leilões extrajudiciais. Como consequência, invalidou a Certidão de Constituição em mora expedida pelo Oficial Substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde.

Considerando que não é possível o retorno dos fatos ao
status quo ante
, já que o imóvel foi vendido a terceiro de boa-fé, a Juíza da causa converteu a obrigação de fazer em perdas e danos (pedido subsidiário da 1ª Apelante).

Condenou o 2º Apelante à devolução da diferença entre o valor do imóvel – avaliado em 13/09/2016 no montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) – e o valor atualizado da dívida, correspondente a R$ 37.595,26 (trinta e sete mil quinhentos e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos) atualizados pelo INPC desde 23/09/2015. Ao final, condenou o 2º Apelante no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 15% sobre o valor da condenação.

No recurso interposto pela
1ª Apelante
, esta afirmou ter ajuizado a Ação Cautelar, em caráter antecedente, com vistas a suspender os efeitos da averbação da consolidação da propriedade na matrícula 21.086 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, atinente ao lote urbano n.º 24 com área de 600m2, localizado na Quadra 120 do Loteamento Cidade Nova, assim como suspender a realização dos leilões extrajudiciais, fundada na nulidade do procedimento regulamentado pela Lei 9.514/97. De acordo com a devedora fiduciária, não foi validamente constituída em mora e, por isso, foi tolhida no direito de purgar a mora.

Prossegue dizendo que o pleito cautelar foi indeferido, sendo-lhe facultada a emenda da inicial para aditar o pedido cautelar e formular os pedidos principais, à luz do artigo 303, § 6º, e artigo 310, 1ª parte, ambos do CPC, inaugurando-se o procedimento comum.

Aduz que reiterou o pedido de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel nas mãos do Banco porque aduz ser nula a sua constituição em mora, assim como é ineficaz a intimação dos leilões, já que na época do cumprimento do ato pelo Oficial do Cartório de Imóveis não residia em Lucas do Verde, e sim em Campo Largo/PR, sendo este fato comprovado nos autos e chancelado pela Juíza sentenciante.

Arguiu que as perdas e danos devem equivaler à diferença entre o valor adequado do imóvel, no montante de R$ 282.954,16 (duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos), avaliado em 17/11/2016, e o valor atualizado da dívida, a contar de 23/09/2015.

No ponto, a 1ª Apelante não se conforma com o valor de avaliação do imóvel feito em 13/09/2016, na quantia de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), acoimando-o de unilateral e impreciso, uma vez que não considerou o “valor mercadológico”.

Sustenta que o montante de R$ 282.954,16 (duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos) fora atribuído pelo próprio Banco quando do agendamento dos leilões, não se podendo admitir a desvalorização do mesmo bem para a importância de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), porque tal atitude implica em flagrante deslealdade processual e prejuízo à 1ª Apelante.

Alega que, conforme carnê de IPTU/2021, a Prefeitura de Lucas do Rio Verde apontou como valor venal do imóvel a importância de R$ 127.951,50 (cento e vinte e sete mil novecentos e cinquenta e um reais e cinquenta centavos), o que deixa ainda mais claro que o montante apontado na sentença - R$ 90.000,00 – está fora da realidade imobiliária local.

Em síntese, requerer seja considerado como valor do imóvel a quantia de R$ 282.954,16 (duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos). Alternativamente, em caso de dúvida, pugna pela conversão do feito em diligência para que seja realizada nova avaliação.

No mais, pugnou para que a sentença seja suprida no tocante à incidência dos juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor a ser restituído, o qual deve ser calculado a partir da citação, ocorrida mediante o comparecimento espontâneo do Banco em 14/08/2017.

Já o
2º Apelante
recorre do capítulo da sentença que invalidou a certidão de constituição em mora expedida pelo Oficial Substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde, Sr.
Marcilio Miranda de Souza
, emitida em
09/06/2016
, e anulou a constituição plena da propriedade sobre o imóvel.

Assevera que apesar de a relação jurídica ter contornos de consumo, o dever de boa-fé continua imperativo no contrato, sendo irrepreensível e idônea a prova da constituição em mora oriunda de ato administrativo exarado por servidor público imparcial quanto a interesse dos atos.

Explicitou que é incontroversa a mora da Apelada que, no momento da sua intimação, recusou-se a exarar a assinatura no documento. Somado a isso, relembrou que na inicial da Cautelar antecedente a Apelada disse que o seu ex-cônjuge, nomeado avalista da dívida, fora intimado pessoalmente, mas que omitiu tal fato a si (devedora).

Sustentou que as pessoas ouvidas em juízo são do círculo de amizade pessoal da Apelada, de maneira que os depoimentos devem ser valorados com parcimônia e relativizados. Afirmou que cabia à Apelada corroborar tais testemunhos mediante a comprovação, de modo idôneo e irresoluto, de que em 09/06/2016 (data da notificação extrajudicial) não estava em Lucas do Rio Verde, o que não fora satisfeito.

Alegou que o simples argumento de que a Apelada se separou do primeiro marido (avalista) e, em 2014, mudou-se para outra cidade é quebradiço.

Em síntese, afirmou que para os fins de purgação da mora foram estritamente cumpridos os requisitos previstos no art. 26, §§ 1º, 2º, 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997. Somado a isso, sustentou que é dever da contratante fornecer seus dados corretos na formalização do contrato, bem como mantê-los atualizados até o término da execução do negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé contratual e do
pacta sunt servanda
.

Alegou que a intenção da Apelada em ilidir os efeitos da certidão que a intimou para purgar a mora e desconstituir a consolidação da propriedade em favor do credor, quando a própria Recorrida confessa sua inadimplência, traduz severa limitação ao exercício do legítimo direito de credor.

Particularmente sobre a intimação pessoal das datas dos leilões, ressaltou que a Juíza sentenciante se pautou no artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, introduzido pela Lei nº 13.465, de 11/07/2017, a qual determina a comunicação do devedor mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

Aduziu que, no caso em comento, o leilão extrajudicial foi designado inicialmente para 10/11/2016 e, posteriormente para 23/07/2017, sendo ambas as designações anteriores à redação § 2º - A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, sendo dispensável a intimação pessoal.

Forte nesses argumentos, o 2º Apelante pleiteou a reforma integral da sentença, a fim de que os pedidos sejam julgados improcedentes, invertendo-se o ônus da sucumbência. Não houve insurgência quanto ao capítulo das perdas e danos.

Contrarrazões da devedora fiduciária no Id 118653158 e do Banco no Id 128836184.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Exsurge dos autos que, em 10/03/2011,
Izaira Nobre Ferreira
aderiu à Cédula de Crédito Bancário Pessoal com Alienação Fiduciária de Bens Imóveis n.º 237-1583- 10032011 no valor de R$ 37.000,00 (trinta e sete mil reais), assumindo o compromisso de pagar 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 759,04 (setecentos e cinquenta e nove reais e quatro centavos), com início em 16/04/2011 e término previsto para 16/03/2021. O pagamento foi ajustado por meio de débito em conta.

Na ocasião, a devedora fiduciária era casada com
José Virgílio Henes
, que assinou a operação na condição de avalista.

O imóvel dado em garantia real do contrato em caráter fiduciário é o lote urbano n.º 24 com área de 600m2 e 119m2 de área construída (pendente de averbação), localizado na Av. Pernambuco, 284 –S, Quadra 120, Loteamento Cidade Nova, e é objeto da matrícula 21.086 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT. O registro da alienação se deu por meio do R-6/21.086, de 10/03/2011; na época, o bem foi avaliado em R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais).

Segundo ressoa do inteiro teor da matrícula nº 21.086, em
24/08/2016
, foi averbada a AV-7/21.086 consolidando a propriedade do imóvel nas mãos do 2º Apelante (
Banco Bradesco S.A.
). De acordo com o registro, foi realizado o procedimento a que alude o artigo 26 da Lei Federal nº 9.514/1997 em face dos devedores fiduciários sem que houvesse a purgação da mora.

Em
13/02/2017
, averbou-se o AV-8/21.086 a pedido do 2º Apelante, que considerou quitada a dívida decorrente da alienação fiduciária constante no R-6/21.086 em virtude dos leilões negativos datados de 17/11/2016 e de 28/11/2016, tendo sido cumprida a exigência do artigo 27 da Lei 9.514/97, dando-se por extinta a dívida de
Izaira Nobre Ferreira
e

José Virgílio Henes
.

Em
08/06/2017
, a 1ª Apelante propôs a Ação Cautelar em Caráter Antecedente relatando que celebrou com o 2º Apelante o mútuo imobiliário acima descrito e que, em 08/07/2013, divorciou de
José Virgílio Henes.
Confessou que deixaram de adimplir as prestações do empréstimo e que não sabia informar quais prestações foram debitadas na sua conta.

Prossegue no relato dizendo que, em meados de
abril/2016
, iniciou novo relacionamento com
Victor Borges
e mudou
de
Lucas do Rio Verde
para
Campo Largo/PR (mas não disse quando exatamente ocorreu tal fato), retornando para Lucas do Rio Verde esporadicamente a fim de visitar os filhos. Ressaltou que, em
17/03/2017
, casou-se novamente e, em
20/04/2017
, esteve na agência bancária do 2º Apelante para tomar ciência da dívida, pois tinha a intenção de purgar a mora.

De acordo com a narrativa da 1ª Apelante, foi surpreendida com a informação de que o débito oriundo da Cédula de Crédito Bancário n.º 237-1583- 10032011 estava quitado, já que a propriedade do imóvel fora consolidada ao Banco desde 24/08/2016.

A 1ª Apelante salientou que o Procedimento Consolidação de Propriedade a que alude o artigo 26 da Lei 9.514/97 tramitou no Cartório do 1ª Ofício de Imóveis de Lucas do Rio Verde e foi instaurado em 03/11/2015. Relatou que, em 28/10/2015, o 2º Apelante apontou a existência de débito na ordem de R$ 37.595,26 (trinta e sete mil quinhentos e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos), e pode verificar que
José Virgílio Henes
foi validamente intimado/notificado em 04/12/2015, embora não tenha informado tal fato à Apelante, segundo por ela anunciado.

Segundo o procedimento extrajudicial, o Oficial Substituto do Cartório, Sr.
Marcilio Miranda de Souza,
esteve no endereço do imóvel - Av. Pernambuco, 284 –S, Quadra 120, Loteamento Cidade Nova – em 04 (quatro) oportunidades (11/11/2015, 26/11/2015, 02/12/2015 e 05/01/2016), e em nenhuma delas encontrou a 1ª Apelante. Finalmente, certificou que, em
09/06/2016, às 11h36min
, notificou pessoalmente a devedora principal e que, apesar de ter ouvido o inteiro teor da notificação (existência da dívida), recusou-se a assinar o documento.

Inconformada com a certidão lavrada pelo Oficial Substituto do Cartório, a 1ª Apelante impugnou a assertiva de que fora constituída em mora. Justificou que, em
junho/2016
, não residia mais em Lucas do Rio Verde, e sim em Campo Largo/PR. E, como prova da sua afirmação, juntou a Escritura Pública lavrada, a seu pedido, no Cartório de Notas de Campo Largo em 05/06/2017, no qual consta como declarante a própria Apelante e devedora fiduciária.

Além disso, a 1ª Apelante questiona a falta de intimação pessoal sobre as datas dos leilões realizados em 17/11/2016 e 28/11/2016. Prossegue dizendo que, em consulta do
site
de Leilões Virtuais, localizou a oferta de venda do imóvel litigioso pelo valor de R$ 282.954,16 (duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos), sendo ambos negativos.

Em síntese, a 1ª Apelante sustentou na inicial da Cautelar Antecedente que há vício insanável no Procedimento de Consolidação de Propriedade a que alude o artigo 26 da Lei 9.514/97, máxime porque não foi validamente constituída em mora e não tomou ciência das datas dos leilões, bem como que o lance mínimo para a primeira oferta estava muito acima do real valor de mercado.

Requereu, ao final, a suspensão dos efeitos da AV-7/21.086 (
24/08/2016),
atinente à consolidação da propriedade na matrícula 21.086 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, e da AV-8/21.086 (
13/02/2017)
, que extinguiu o contrato bancário face à negativa dos leilões extrajudiciais. Ao ensejo, a 1ª Apelante manifestou a intenção de purgar a mora mediante a autorização para consignar a importância de R$ 37.595,26 (trinta e sete mil quinhentos e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos), sendo esta a dívida existente em 28/10/2015.

Em atenção ao disposto no art. 305 do CPC, a 1ª Apelante informou que o pedido principal visava à nulidade do Procedimento de Consolidação de Propriedade de Imóvel n.º 10.556, que tramitou no Cartório do 1º Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde, restaurando-se o
status quo,
com a chance de quitar o débito e, em caso de impossibilidade, que a obrigação fosse convertida em perdas e danos.

O pedido cautelar foi indeferido (ID 118653492), dando causa à interposição de Recurso de Agravo de Instrumento, de minha relatoria, no qual proferi voto condutor pelo desprovimento do recurso, conforme Acórdão juntado no ID 117653079 – pág. 50 a 133.

O 2º Apelante compareceu espontaneamente na Cautelar e, em contestação, defendeu a lisura do Procedimento Administrativo n.º 10.556, sobretudo porque a Certidão expedida pelo Oficial Substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde possui fé pública e não deixar margem para dúvidas de que a 1ª Apelante sabia da existência da dívida e da chance de purgar a mora.

Asseverou que apesar de a relação jurídica ter contornos de consumo, o dever de boa-fé continua imperativo no contrato, sendo irrepreensível e idônea a prova da constituição em mora oriunda de ato administrativo exarado por servidor público imparcial quanto a interesse dos atos.

A tentativa de conciliação foi infrutífera.

Nos termos do artigo 303, § 6º, e artigo 310, 1ª parte, ambos do CPC, foi facultada à 1ª Apelante a emenda da inicial para aditar o pedido cautelar e formular os pedidos principais, inaugurando-se o procedimento comum. Na ocasião, a devedora bancária reiterou os argumentos apresentados inicialmente e, ao finalizar seu longo arrazoado, pediu:

“(...)

4) Seja julgada procedente a demanda reconhecendo a
nulidade da garantia fiduciária de bem imóvel para crédito pessoal, por desvirtuação da finalidade da lei
, determinando a restituição do imóvel à autora, e ante a impossibilidade de retorno do status quo ante, nos termos do Art. 499 do NCPC seja obrigação de fazer convertida em perdas e danos, ou seja, no valor do imóvel conforme avaliação da requerida (R$ 282.954,16 (duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos)), descontado o valor da dívida da autora.

5) Seja julgada procedente a demanda reconhecendo
a nulidade da certidão do cartório id 8068734 pág. 12 e por conseguinte da consolidação da propriedade do bem em questão em favor da requerida
, e ante a impossibilidade de retorno do status quo ante, nos termos do Art. 499 do NCPC seja obrigação de fazer convertida em perdas e danos, ou seja, no valor do imóvel conforme avaliação da requerida (R$ 282.954,16 - duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos), descontado o valor da dívida da autora.

6) Seja julgada procedente a demanda reconhecendo
a nulidade dos públicos leilões diante da ausência de prévia intimação da requerente
, e ante a impossibilidade de retorno do status quo ante, nos termos do Art. 499 do NCPC seja obrigação de fazer convertida em perdas e danos, ou seja, no valor do imóvel conforme avaliação da requerida (R$ 282.954,16 - duzentos e oitenta e dois mil novecentos e cinquenta e quatro reais e dezesseis centavos), descontado o valor da dívida da autora.

7) Em pedido sucessivo, seja nos termos do Art. 27, § 4º da Lei 9.514/1997, e diante da nulidade das práticas e clausulas abusiva (Art. 39, V, 51, IV, XV, XVI, e § 1º e 53 do CODECON), condenar a requerida ao pagamento da importância que sobejou, considerando o valor de alienação do imóvel (R$ 62.000,00), o valor das dividas e despesas. (...)
”.

Concedida nova oportunidade para contestação ao 2º Apelante que, de seu turno, informou que o imóvel se encontra na posse de
Ariane Pereira de Souza
, terceira arrematante pelo valor de R$ 62.000,00 .(sessenta e dois mil reais) – Processo nº 1002743/-52.2017.811.0045 – e que, inobstante ser incontroversa a confissão da dívida, a 1ª Apelante, após ver o imóvel consolidado em nome do Banco, tentar inverter a relação contratual, combatendo a Certidão que goza de fé pública.

Reafirmou que todo o procedimento exigido pela Lei 9.514/97 foi, rigorosamente, obedecido e que, apesar de validamente constituídos em mora, tanto a 1ª Apelante, quanto o seu ex-cônjuge, nada fizeram para quitar a dívida, tratando-se de verdadeira aberração a tentativa de invalidar o Procedimento de Consolidação de Propriedade de Imóvel n.º 10.556.

Asseverou que a Escritura Pública Declaratória que instruiu a inicial da Cautelar Antecedente é prova imprestável, porque trata de declaração feita pela própria devedora.

Quanto à intimação pessoal da data dos leilões, ressaltou que a Lei nº 9.514/97 foi alterada pela Lei nº 13.465, de 11/07/2017, e o artigo 27, § 2º-A passou exigir a comunicação pessoal; todavia, disse que, no caso em comento, o leilão extrajudicial foi designado inicialmente para 10/11/2016 e, posteriormente para 23/07/2017, portanto anterior à regra que exige a intimação pessoal.

Em síntese, concluiu ter cumprido o procedimento da Lei 9.514/97 com o máximo rigor, sendo imperiosa a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais.

Impugnada a contestação, foi realizada audiência de instrução na qual foram ouvidas 03 (três) testemunhas, sendo todas arroladas pela 1ª Apelante.

Encerrada a instrução, sobreveio a sentença recorrida, na qual a Juíza da causa acolheu o pedido de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel por falta de comprovação da constituição da devedora principal em mora e por falta de intimação pessoal das datas dos leilões extrajudiciais. Por corolário, invalidou a Certidão de Constituição em mora expedida pelo Oficial Substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde.

Acolheu o pedido subsidiário da 1ª Apelante, condenou o 2º Apelante à devolução da diferença entre o valor do imóvel – avaliado em 13/09/2016 no montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) – e o valor atualizado da dívida, correspondente a R$ 37.595,26 (trinta e sete mil quinhentos e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos) atualizados pelo INPC desde 23/09/2015.

Contextualizados os fatos, passo ao enfrentamento dos recursos, o que faço por tópicos.

-
Constituição da Devedora em Mora:

Quando o devedor fiduciante torna-se inadimplente, no todo ou em parte, o credor fiduciário – em expectativa real de direito de propriedade – deverá notificá-lo assegurando-lhe prazo de carência, previsto em contrato, para que pague o valor devido; impondo a lei, por consequência imediata, a transferência da propriedade em favor do fiduciário caso não pague.

Para fins do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, preceitua o § 1º que compete ao credor fiduciante instaurar procedimento administrativo no Cartório de Registro de Imóveis no qual se encontra registrado o imóvel, o que dá ensejo à emissão de notificação a ser cumprida pelo Oficial de Registro para que, no prazo de 15 (quinze) dias, o devedor satisfaça a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, acrescida dos juros convencionais, das penalidades e dos demais encargos contratuais, além dos tributos e despesas com a cobrança e intimação.

No caso, a inadimplência da 1ª Apelante é fato incontroverso, pois confessou isso em sua exordial quando disse que, em 08/07/2013, divorciou-se de
José Virgílio Henes
e ambos deixaram de adimplir as prestações do empréstimo.

O ponto nodal é a validade da certidão lavrada pelo Sr.
Marcilio Miranda de Souza
, Oficial Substituto do Cartório do 1º Ofício de Registros de Imóveis e Títulos e Documentos de Lucas do Rio Verde/MT, lavrada em 09/06/2016.

A 1ª Apelante insiste em dizer que a intimação feita pelo Oficial de Registro é nula porque, em abril/2016, iniciou namoro com
Victor Borges
e mudou de Lucas do Rio Verde/MT para Campo Largo/PR. Para provar que, nessa data, não residia em Lucas do Rio Verde, foi até o Cartório de Notas de Campo Largo em 05/06/2017 e pediu para que fosse lavrada Escritura Pública declarando, pessoalmente, fatos que militam em seu favor.

Além disso, a 1ª Apelante arrolou 03 (três) testemunhas, todas do seu círculo de amizade pessoal:
Leticia dos Anjos Silva Souza
e
Kelly Cristina Pederiva
, ambas residentes em Lucas do Rio Verde/MT e
Jaqueline Colaço Borges
, moradora de Campo Largo/PR.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia sobre a interpretação e alcance dos artigos 215 e 216 ambos do Código Civil, especificamente se a escritura pública trazida pela 1ª Apelante ostenta presunção absoluta (
jure et de jure
) ou relativa (
juris tantum
) de veracidade e se, por instrução probatória, é possível elidir a sua força probante.

Por pertinente, eis a redação dos dispositivos legais:

Art. 215.
A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.

Art. 216.
Farão a mesma prova que os originais as certidões textuais de qualquer peça judicial, do protocolo das audiências, ou de outro qualquer livro a cargo do escrivão, sendo extraídas por ele, ou sob a sua vigilância, e por ele subscritas, assim como os traslados de autos, quando por outro escrivão consertados
.

Como é cediço, a fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados
não
tem o condão de atestar a veracidade do que é
tão somente declarado
,
de acordo com a vontade
,
boa ou má-fé

das partes
, pois a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, e não dos fatos subjacentes a ele ligados.

É isso que entende a Corte do STJ, quando diz que: “
As declarações prestadas pelas partes ao notário, bem ainda o documento público por ele elaborado, possuem presunção relativa (juris tantum) de veracidade, admitindo-se prova em contrário. Precedentes
” (STJ - REsp: 1288552 MT 2011/0251084-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2020).

Dito de outro modo, é inegável que o ordenamento jurídico fortaleceu a validade, eficácia e o valor probante do documento público lavrado de forma legítima por notário, tabelião e oficial de registro, conferindo-lhe fé pública consoante expressa disposição do artigo 3º da Lei nº 8.935/1994, no intuito de dar segurança aos mais diversos atos e negócios jurídicos.

A despeito disso, a fé pública atribuída aos atos das serventias não expressa, de modo absoluto e intangível, a verdade do que é declarado de acordo com a vontade do declarante, de sorte que eventual inexatidão não se convalida em favor do titular. Por essa razão, o próprio legislador ordinário não eximiu os interessados de corroborar a veracidade de suas declarações, à luz do art. 219, parágrafo único, do Código Civil,
in verbis
:

Art. 219. As declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos signatários.

Parágrafo único. Não tendo relação direta, porém, com as disposições principais ou com a legitimidade das partes, as declarações enunciativas
não eximem os interessados em sua veracidade do ônus de

prová-las
. (Sem destaques no original)

Nesse sentido, o Enunciado 158 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal traz a seguinte redação: "
A amplitude da noção de 'prova plena' (isto é, 'completa') importa presunção relativa acerca dos elementos indicados nos incisos do § 1º, devendo ser conjugada com o disposto no parágrafo único do art. 219
".

Sobre a inexistência de presunção absoluta de veracidade do conteúdo das declarações particulares constantes em documento público, já se manifestou o STJ há muito tempo:

“
(...)

4. A jurisprudência do STJ orienta, de forma uníssona, que as

declarações das partes em documento, embora público, podem,

mediante elementos probatórios competentes, ser infirmadas,

formando a convicção do Juízo em sentido contrário ao que fora

expressamente registrado
- caso dos autos -, porquanto o negócio jurídico controverso, inserto nesse documento, é passível de decretação de anulação. Precedentes.

5. "A presunção 'juris tantum', como prova, de que gozam os documentos públicos, há de ser considerada em relação às condições em que constituído o seu teor
" (AgRg no REsp 281.580/RJ, TERCEIRA TURMA, Rel. Ministro CASTRO FILHO, DJ de 10/9/2007). (Sem destaques no original)

Na espécie, não se questiona o preenchimento dos requisitos formais necessários para conferir validade à Escritura Pública lavrada a pedido da 1ª Apelante no Cartório de Notas de Campo Largo em 05/06/2017, enquanto documento, mas sim a declaração da vontade nela inserida, a qual não está suficientemente corroborada por outras provas, importando em sua invalidade para o fim pretendido neste processo.

As testemunhas ouvidas em Juízo:
Leticia dos Anjos Silva Souza
e
Kelly Cristina Pederiva
, residentes em Lucas do Rio Verde/MT e
Jaqueline Colaço Borges
, moradora em Campo Largo/PR, apenas disseram que a 1ª Apelante foi morar com o atual esposo em Campo Largo/PR, mas
não
trazem informações seguras de quando, exatamente, isso aconteceu, principalmente se foi em
abril/2016
, podendo ter sido em quaisquer dos meses de 2016. E essa dúvida milita em desfavor da 1ª Apelante. Cabia à 1ª Apelante trazer mais elementos que pudessem conferir autenticidade à tese de que a sua mudança de cidade ocorreu em abril/2016, não bastando dizer que "se mudou".

Lado outro, está a prova documental firme e incontestável produzida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Lucas do Rio Verde/MT no sentido de que a 1ª Apelante foi encontrada na residência objeto da alienação fiduciária em
09/06/2016, às 11h36min
, e que ouviu a leitura do documento oficial de constituição em mora feita pelo Oficial Substituto do Cartório, Sr.
Marcilio Miranda de Souza,
recusando-se a exarar sua assinatura do comprovante de recebimento.

Anoto que a declaração do Oficial Substituto do Cartório, pessoa imparcial e desinteressada no desate da causa, não foi infirmada pela 1ª Apelante. Conforme consta do mencionado procedimento, o Oficial esteve no endereço do imóvel em 04 (quatro) oportunidades (11/11/2015, 26/11/2015, 02/12/2015 e 05/01/2016), e somente na quinta vez encontrou a devedora, estando perfectibilizada a mora e, por corolário, todo o Processo Administrativo n.º 10.556 que, ao fim e ao cabo, concluiu pela consolidação da propriedade do Imóvel nas mãos do Banco. Por isso, a meu sentir, foi observado o determina o artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97.

Ora, se a 1ª Apelante e o avalista
José Virgílio Henes
foram validamente intimados/notificados em 09/06/2016 e em 04/12/2015, respectivamente, para purgarem a dívida atualizada em 28/10/2015 no valor de R$ 37.595,26 (trinta e sete mil quinhentos e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos), e optaram em se manter silentes, não há outra conclusão a não ser validar, na íntegra, o processo que consolidou a propriedade do lote urbano n.º 24 com área de 600m2 e 119m2 de área construída (pendente de averbação), objeto da matrícula 21.086 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, nas mãos do 2º Apelante.

Por isso, chancelo o registro do AV-7/21.086, de 24/08/2016, já que está comprovado o preenchimento do requisito do artigo 26, § 7º, da Lei Federal nº 9.514/1997.

- Intimação Pessoal das datas dos leilões extrajudiciais:

Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em cumprimento ao preceituado no art. 27 da Lei 9.514/1997, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da averbação de que trata o já mencionado § 7º do art. 26, o credor deverá promover o leilão para a venda do imóvel, a menos que o devedor fiduciante pague a dívida antes de registrada a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel (§8º, artigo 26), sendo a única hipótese em que ficam dispensados os procedimentos do art. 27.

Em
08/09/2017
entrou em vigor a Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou alguns dispositivos da Lei 9.514/97, dentre eles o artigo 27 que trata do leilão público, sendo alterada a redação do § 1º e incluídos os §§ 2º-A e 2º-B, que assim versam:

Artigo 27. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. (
Revogado
)

§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
.

Com a atual regra que, repito, passou a vigorar em
08/09/2017
, tornou-se obrigatória a intimação do devedor fiduciário acerca das datas dos leilões, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato. Isso quer dizer que, antes, era desnecessária a intimação pessoal sobre os leilões para que o devedor pudesse purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação.

A propósito da alteração da norma, o STJ já se manifestou sobre a desnecessidade da intimação, sobretudo em atenção ao princípio da irretroatividade da lei,
in verbis
:

“(...) Impende destacar, por oportuno, que, ao meu sentir, a alteração da redação original do art.
39
, caput e inciso
II
, da Lei
9.514
/1997, estabelecida pela Lei n.
13.465
, de 11 de julho de 2017,
que limitou a aplicação do disposto nos arts.
29
a
41
do Decreto-Lei
70
/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca
não
se aplica ao leilão extrajudicial em litígio,
porquanto a lei nova não pode retroagir para convalidar irregularidades praticadas em procedimentos executivos praticados sob a égide da legislação revogada pelo legislador
. (
RECURSO ESPECIAL Nº 1.674.963 – RS (2017/0126154-2) – rel. Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5ª Região – julgado em 23/10/2017
)

No caso em exame, conforme documento juntado pela 1ª Apelante no ID 118653488 – págs. 01 a 06 - os leilões foram designados inicialmente para
17/11/2016
às 10h00min (1º leilão) e para
28/11/2016
às 10h00min (2º leilão) e ambos foram infrutíferos. Ao que consta dos autos, a arrematante
Ariane Pereira de Souza
adquiriu o imóvel por meio do leilão ocorrido em
23/02/2017
, ou seja, data anterior à entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que passou a exigir a intimação do devedor (§ 2º - A, artigo 27 da Lei nº 9.514/97). Isso quer dizer, em palavras mais claras, que era prescindível a intimação pessoal da 1ª Apelante da data dos leilões.

Diante de tudo o que foi exposto, dúvidas não há de que a sentença merece integral reforma, haja vista que a AV-8/21.086, datada de
13/02/2017,
que considerou quitada a obrigação fiduciária em virtude dos leilões negativos datados de 17/11/2016 e 28/11/2016, está perfeitamente correta, sobretudo porque não se exigia a intimação pessoal naquela época.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto pelo
Banco Bradesco S.A
., reformo a sentença e julgo improcedentes os pedidos iniciais.

De conseguinte,
JULGO PREJUDICADO
o apelo interposto por
Izaira Nobre Ferreira.

Na hipótese de ter sido consignado o valor em juízo, faculto o seu levantamento pela consignante.

Inverto o ônus da sucumbência e condeno
Izaira Nobre Ferreira
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15%, com base no valor atualizado da causa. Ressalvo que fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência em virtude do benefício da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2022