Tribunal: TJMT
Processo: 0000096-72.2015.8.11.0045
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-02-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000096-72.2015.8.11.0045
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MIRIAN IGNACIO VATTOS - CPF: 018.266.171-75 (APELADO), MIRIAN IGNACIO VATTOS - CPF: 018.266.171-75 (ADVOGADO), ADRIANO POLTRONIERI - CPF: 763.413.481-34 (APELANTE), LIANA MARA COCCO MUNARETTO - CPF: 693.823.871-53 (ADVOGADO), FABIA CAROLINA MORETTO RIZZATO RODRIGUES - CPF: 029.609.789-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INDEMONSTRADO – CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 970 E 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – REDUÇÃO DO PERCENTUAL DA PENALIDADE – NECESSIDADE – OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Ao revés do que tenta fazer crer, da análise de todo o processado, extrai-se que o requerido, ora apelante, não demonstrou, como alegado em sua contestação, a exceção do contrato não cumprido, eis que, embora insista que a condição da requerente, ora apelada, como detentora de quaisquer direitos sobre a propriedade rural se tornou duvidosa em razão da situação litigiosa que o envolveria o imóvel, fato é que tal argumento não foi comprovado nos autos.

2.
Também, não há que se falar na impossibilidade de cumulação entre a cláusula penal e os lucros cessantes, uma vez que, no caso, não se discute questões relativas entre comprador e construtora/incorporadora, nos termos das teses fixadas nos Temas de n.ºs 970 e 971, em recurso repetitivo, pelo Superior Tribunal de Justiça.

3.
Já no que tange a redução do valor da cominação imposta na cláusula penal, assiste parcial razão ao requerido, ora apelante, haja vista que a obrigação principal foi cumprida em parte, de modo que, a teor do artigo 413 do Código Civil, reduzo o percentual de 20% (vinte por cento) da multa estabelecida na cláusula décima primeira (id. 113640468 – pág. 5) para o percentual de 10% (dez por cento).

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
ADRIANO POLTRONIERI
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da Sexta Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde, que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Reintegração de Posse de n.º 96-72.2015.8.11.0045, ajuizada por
MIRIAN IGNÁCIO VATTOS DE BASTIANI
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) declarar rescindido o Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, tendo como objeto, 700 ha (setecentos hectares), registrado na matrícula de n.º 2.231 do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, firmado entre as partes, face a constatação de inadimplência do requerido frente aos termos contratuais pactuados, voltando as partes ao “status quo ante”;

ii) determinar a devolução dos valores pagos ao requerido, conforme recibos acostados às páginas 229 a 268 dos autos, inclusive o contrato de cessão de crédito de Gildo Capeleto, bem como os bens móveis que foram entregues à requerente, estes que deverão ser convertidos em pecúnia, considerando a tabela FIPE, com exceção da máquina colheitadeira avariada, que deve ser devolvida ao requerido, caso não tenha sido feito, e, sobre os valores devem incidir a correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela;

iii) condenar o requerido ao pagamento do valor correspondente, a título de lucros cessantes, no que concerne ao arrendamento rural da área, objeto do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural (págs. 20/26), no valor de 10 (dez) sacas, de 60 Kg, de soja comercial tipo exportação, por hectare e ano de ocupação, abrangendo toda a extensão da área, com exceção das áreas de reserva legal e permanente, não podendo ultrapassar a quantia de 50% (cinquenta por cento) do valor do contrato, tendo como termo inicial a constituição da mora, verificada em 21.11.2014 (págs. 33 e 59), até a data da efetiva devolução do imóvel, cujo valor será apurado em liquidação de sentença, com juros de mora de 1% (um por cento), desde a citação (art. 405 do C.C), e correção monetária pelo INPC, a partir desta data;

iv) condenar o requerido ao pagamento de multa contratual moratória, de 20% (vinte por cento), sobre o valor do contrato, com juros de mora de 1% (um por cento), desde a citação (art. 405 do C.C.) e correção monetária pelo INPC, a partir desta data;

v) condenar o requerido ao pagamento de R$ 729,30 (setecentos e vinte e nove reais e trinta centavos), a título de danos materiais, referente às custas da notificação extrajudicial e judicial, com correção monetária pelo INPC, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento), a contar da citação;

vi) condenar o requerido ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários de sucumbência, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, sendo o restante de 20% (vinte por cento), ficando a cargo da requerente; e

vii) determinar, após o trânsito em julgado, a reintegração de posse à requerente, devendo ser expedido o respectivo mandado.

Em suas razões recursais (ids. 113647010 e 113647011), o requerido, ora apelante, narra que as partes firmaram, em 22.11.2012, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural em que transacionaram acerca do imóvel rural denominado Fazenda Fênix I, com área de 700,00 ha (setecentos hectares), objeto da matricula de n.º 2.321 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Lucas do Rio Verde-MT.

Diz que, para pagamento do preço, pactuaram as partes a quantia equivalente a 58.000 (cinquenta e oito mil) sacas de soja, de 60 (sessenta) quilos cada uma, cujo pagamento se daria:

i) por meio da dação em pagamento de bens móveis, na quantia equivalente a 19.000 (dezenove mil) sacas de soja; e

ii) por meio da entrega/pagamento da quantia equivalente a 39.000 (trinta e nove mil) sacas de soja, divididas em 05 (cinco) parcelas anuais e sucessivas, com vencimento para as datas de 30.03.2013, 30.03.2014, 30.03.2015, 30.03.2016 e 30.03.2017.

Afirma que, para o pagamento da quantia equivalente a 19.000 (dezenove mil) sacas de soja, procedeu com a entrega/transferência da posse de todos os bens móveis constantes das alíneas “a” a “e” do inciso I da Cláusula Terceira do Instrumento Particular em comento, conforme faz prova o Termo de Entrega e Quitação de Contrato Firmado por Paulo Geraldo Vattos e Antônio Valmir Vattos em data de 23.11.2012 (fls. 212/213), o que restou acertadamente reconhecido peio “decisum” ora recorrido.

Esclarece que Paulo Geraldo Vattos e Antônio Valmir Vattos – respectivamente pai e tio da requerente, ora apelada - assinaram o referido Termo de Entrega e Quitação de Contrato Firmado na qualidade de representantes da ora apelada. Vale dizer que, Paulo Geraldo Vattos representa a apelada por força de Procuração Pública lavrada às folhas 054/055 do Livro de n.º 030 do 2º Serviço Notarial e Registral Capistrano, anexada aos autos.

Ainda, no que concerne à transferência da propriedade/domínio dos bens móveis constantes nas alíneas “a” e “c” do inciso I da Cláusula Terceira do Instrumento Particular, menciona que todos foram devidamente transferidos para familiares da requerente, ora apelada.

Já o veículo constante na alínea “d” da referida cláusula foi transferido para um terceiro por solicitação de Adalto Andrei Martins, uma vez que o referido bem foi entregue pela requerente, ora apelada, ao senhor Adalto para o pagamento parcial da comissão devida pela intermediação e corretagem do negócio firmado entre os litigantes.

No que diz respeito à transferência da máquina colheitadeira, pondera que entregou à requerente, ora apelada, funcionando e no exato estado em que se encontrava, que era de pleno conhecimento da mesma, tanto que aceito por ela.

Quanto à entrega/pagamento das prestações anuais, previstas no inciso II da Cláusula Terceira, diz que foram quitadas a primeira, segunda e terceira parcelas e que somente deixou de pagar o restante em razão da grave situação litigiosa que envolve o imóvel, objeto do negócio, que tornou duvidosa a condição da requerente, ora apelada, de detentora de quaisquer direitos sobre o mesmo.

Salienta que, conforme comprovado nos autos, no decorrer da relação contratual e em diversas oportunidades, a requerente, ora apelada, veio a acordar com o requerido, ora apelante, várias novações tácitas, de modo que lhe permitiu a realização de adimplemento obrigacional em tempo e modo diversos daquele inicialmente contratado.

Narrados esses fatos, sustenta que a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta demanda, contrariou as provas constantes dos autos, não observando:

i) a exceção do contrato não cumprido pela requerente, ora apelada; e

ii) a duvidosa legitimidade da requerente, ora apelada, para dispor do imóvel transacionado e dos direitos que lhe dizem respeito.

Subsidiariamente, defende que:

i) a cumulação entre a multa penal moratória e os lucros cessantes deve ser afastada; e

ii) a redução do valor da cominação imposta na cláusula penal.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 113647013).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenização por Perdas e Danos e Reintegração de Posse de n.º 96-72.2015.8.11.0045, ajuizada por MIRIAN IGNÁCIO VATTOS DE BASTIANI em face de ADRIANO POLTRONIERI, agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, o requerido, ora apelante, sustenta que a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta demanda, contrariou as provas constantes dos autos, não observando:

i) a exceção do contrato não cumprido pela requerente, ora apelada; e

ii) a duvidosa legitimidade da requerente, ora apelada, para dispor do imóvel transacionado e dos direitos que lhe dizem respeito.

Não assiste razão ao requerido, ora apelante.

Acerca da teoria da exceção do contrato não cumprido, dispõe o artigo 476 do Código Civil,
in verbis
:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Ainda, acerca da matéria, vejamos excerto do escólio de Nelson Rosenvald:

“O sítio da exceptio são os contratos bilaterais, ou seja, aqueles em que ambas as partes possuem direitos e obrigações recíprocas, sendo contemporaneamente credores e devedores. As obrigações nascem unidas, em uma relação de correspectividade e interdependência, e assim deverão se manter durante a execução da relação contratual, preservando o contrato como um todo incindível, no qual avulta a realização integral da relação.

Se a obrigação de uma das partes constitui a razão de ser da outra, uma das consequências da distinção entre contratos bilaterais e unilaterais concerne à possibilidade de apenas naqueles ser facultada a uma das partes a alegação da exceção de contrato não cumprido, quando instada judicial ou extrajudicialmente à realização da prestação devida. Cada qual dos contraentes deverá respeitar o conjunto indivisível da relação, a ponto de não reclamar a prestação do outro contratante, sem que esteja disposto a executar a sua.

(...).

Note-se que, enquanto o descumprimento for temporário, a exceptio servirá como forma de pressão, hábil a compelir a outra parte a executar, preservando a unidade indivisível do contrato, visto de forma complexa e global, além de servir de garantia contra as consequências de uma inexecução definitiva. Não é o contrato que será suspenso quando do exercício da exceptio, mas somente a obrigação do devedor será provisoriamente suspensa. É a fim de constranger o cocontratante a executar, que uma das partes recusa, temporariamente, o cumprimento de sua obrigação. Por isso, a exceção de inexecução possui carga cominatória, que não se revela na mera suspensão do contrato. Todavia, constatando-se a impossibilidade total de cumprimento, deverá o credor lesado pleitear a resolução contratual pelo inadimplemento, desvinculando-se da relação obrigacional (art. 475 do CC).”
(Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2020 / coordenador Cezar Peluso. – 10. ed. rev. e atual. – Barueri, SP : Manole, 2016, págs. 510 e 511).

No caso, ao revés do que tenta fazer crer, da análise de todo o processado, extrai-se que o requerido, ora apelante, não demonstrou, como alegado em sua contestação, a exceção do contrato não cumprido, eis que, embora insista que a condição da requerente, ora apelada, como detentora de quaisquer direitos sobre a propriedade rural se tornou duvidosa em razão da situação litigiosa que o envolveria o imóvel, fato é que tal argumento não foi comprovado nos autos.

Por oportuno, insta ressaltar que, desde a celebração do contrato (id. 113640468 – págs. 1 a 8), o requerido, ora apelante, tinha pleno conhecimento de averbações constantes na matrícula do imóvel, tanto que, suas baixas/quitações decorreriam do cumprimento da sua obrigação, qual seja, pagamento do valor do imóvel, conforme claramente especificados no parágrafo único da Cláusula Décima Segunda (id. 113640468 – pág. 5).

E, para que dúvidas não remanesçam, transcrevo a supramencionada cláusula contratual:

“
DOS ÔNUS SOBRE O IMÓVEL

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA. A COMPROMITENTE VENDEDORA declara que não possui débitos ou obrigações que possam comprometer a presente compra e venda.

Parágrafo único.

Em relação aos débitos incidentes sobre o imóvel compromissado fica estabelecido que a COMPROMITENTE VENDEDORA deverá liquidá-los da seguinte forma:

I – os débitos pendentes de honorários advocatícios de seu patrono IVALDIR PAULO MÜHL e dos patronos do proprietário anterior do imóvel
devem ser quitados com o pagamento da parcela com vencimento de abril de 2013
;

II – o débito referente a hipoteca em favor da empresa MONSANTO deve ser liquidado ou transferido para outrem até 30/04/2016,
mediante o pagamento da parcela com vencimento nesta data
;

III – o débito concernente à penhora em favor de GILDO CAPELETTO deve ser liquidado ou transferido para outrem até 30/04/2017,
mediante o pagamento da parcela com vencimento nesta data
.”
(grifo nosso).

Ainda, melhor sorte não socorre ao requerido, ora apelante, quanto sua alegação de que, após a celebração do contrato, com o conhecimento de novas averbações na matrícula do imóvel, quais sejam AV. 11/2.231 e AV. 12/2.231, restou demonstrada sua tese da exceção do contrato não cumprido pela requerente, ora apelada.

Isso porque, tais alegações, como expressamente consignado pela Juíza sentenciante, além de não se mostrarem idôneas e suficientes para que fosse evidenciada que a condição da requerente, ora apelada, como detentora de quaisquer direitos sobre a propriedade rural teria se tornado duvidosa e assim impedisse sua transferência, também há que se pontuar que antes das supramencionadas averbações o requerido, ora apelante, já se encontrava inadimplente com sua obrigação de efetuar o pagamento da parcela com vencimento em 30.04.2013, razão pela qual não há que se falar em exceção de contrato não cumprido.

Não fosse suficiente, e refutando de vez a irresignação do requerido, ora apelante, observa-se que, conforme expressamente consignado na sentença recorrida, os autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial de n.º 625-08.2001.8.11.0005 – Código de n.º 12683 (indicada na AV. 11/2.231), cujo feito está apensado aos autos da Ação de Petição de Herança cumulada com Nulidade de Partilha Extrajudicial de nº 847-77.2018.8.11.0005 – Código de n.º 125017, foi arquivado, uma vez que ocorreu a conciliação entre as partes.

A propósito, vejamos o excerto da sentença recorrida, acima mencionada:

“(...).

De qualquer modo, verifica-se que quanto ao processo nº 625-08.2001.811.0005- Código 12683 - Ação de Execução de Título Extrajudicial, indicada na AV. 11/2.321, cabe pontuar, que em consulta realizada pelo Juízo, constatou-se que o
referido feito está apenso aos Autos nº 847-77.2018.811.0005 - Código: 125017 - Ação de Petição de Herança c/c Nulidade de Partilha Extrajudicial Com Tutela de Urgência, que inclusive já fora arquivado, uma vez que houve conciliação entre as partes, conforme documento acostado a p. 734/736.

Ainda, importante destacar, que consta a extinção do feito Processo nº 625-08.2001.811.0005 - Código 12683, pelo pagamento, bem como fora determinada a baixa da penhora realizada em decorrência no mencionado feito (em 06.12.2019).

Portanto, superado está a questão referente as AV. 11/2.321 e AV. 12/2.321, que recaiam sobre o imóvel em tela.”

Também, não há que se falar na impossibilidade de cumulação entre a cláusula penal e os lucros cessantes, uma vez que, no caso, não se discute questões relativas entre comprador e construtora/incorporadora, nos termos das teses fixadas nos Temas de n.ºs 970 e 971, em recurso repetitivo, pelo Superior Tribunal de Justiça.

Já no que tange a redução do valor da cominação imposta na cláusula penal, assiste parcial razão ao requerido, ora apelante, haja vista que a obrigação principal foi cumprida em parte, de modo que, a teor do artigo 413 do Código Civil, reduzo o percentual de 20% (vinte por cento) da multa estabelecida na cláusula décima primeira (id. 113640468 – pág. 5) para o percentual de 10% (dez por cento).

A propósito, vejamos o que dispõe o artigo 413 do Código Civil,
in verbis
:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, reformando a sentença recorrida, para reduzir o percentual de 20% (vinte por cento), a título de multa, estabelecida na cláusula décima primeira do contrato firmado entre as partes, para o percentual de 10% (dez por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2022