Tribunal: TJMT
Processo: 0025298-68.2012.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0025298-68.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]
Parte(s):

[ALEXANDRE AUGUSTO LOPES - CPF: 004.142.269-41 (APELADO), GLAUBER EDUARDO DE ARRUDA CAMPOS - CPF: 789.319.321-20 (ADVOGADO), MARCOS DOUGLAS WANDERLEY TAQUES DA SILVA - CPF: 838.956.391-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E JULGAMENTO
ULTRA PETITA

–

PRELIMINARES REJEITADAS
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA – CLÁUSULAS COM DETERMINAÇÕES VAGAS –
FINANCIAMENTO REALIZADO A DESTEMPO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA CONCORRENTE – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA, COM DESCONTO DE MULTA POR DESPESAS ADMINISTRATIVAS – ALUGUEL DEVIDO PELO PERÍODO DO ATRASO (2 MESES)
– DANOS MORAIS NA CONFIGURADOS –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO –
REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Não procede a arguição de ausência de dialeticidade recursal se as razões expostas pelo apelante combatem os fundamentos da sentença, como determina o art. 1.010, II, do CPC.

Quando a decisão não extrapola o pedido formulado na inicial, a hipótese não é de julgamento
ultra petita
.

As cláusulas que tratam da data da conclusão da obra devem ser claras, sob pena de referida indefinição ser interpretada em favor do consumidor (artigo 47 do CDC).

Não cumprida pelo promitente comprador a sua parte no negócio (assinatura do financiamento no prazo combinado), a culpa pela rescisão do Contrato é concorrente.

São devidos aluguéis no período de mora do vendedor, pois presume-se que tais lucros poderiam ser auferidos pelo comprador se tivesse recebido o imóvel no tempo certo.

O atraso de apenas dois meses não gera danos morais, mas sim mero aborrecimento.

Nos casos de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do CC).

Sendo recíproca a sucumbência, esse ônus deve ser redistribuído em sintonia com o decaimento de cada litigante.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em Ação de Rescisão Contratual, Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes julgada parcialmente procedente para determinar às rés, solidariamente, o ressarcimento da quantia total despendida pelo autor, exceto a da comissão de corretagem, o pagamento de R$1.800,00 e R$5.400,00 de lucros cessantes, com juros de mora desde a citação e correção monetária a contar de cada desembolso, bem como R$15.000,00, com juros moratórios a contar da citação e atualização monetária desde a sentença, além das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o montante da condenação.

As apelantes aduzem que o julgamento é
ultra petita
no que tange ao valor do aluguel, pois o apelado não juntou aos autos o contrato de locação ou algum comprovante de pagamento, mas apenas alegou que arcava com R$350,00 de aluguel mais R$200,00 de condomínio, sendo que na sentença foram fixados em R$900,00.

Suscitam a nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto ao período de atraso, sobretudo em relação ao prazo de tolerância.

Assinalam que o apelado não quitou a Parte B do Contrato e que os recursos financeiros destinados ao empreendimento só foram liberados em 18-3-2011 e há Cláusula que estabelece que a entrega poderia ocorrer até doze meses a partir desse ato, com prorrogação excepcional de 120 dias, além dos 60 dias previstos na Cláusula 7ª.

Afirmam que se aplica a estes autos o princípio da exceção do contrato não cumprido.

Ressaltam que, como a rescisão se deu por culpa do comprador, é devida a retenção de 25% do montante por ele adimplido, a título de cláusula penal.

Pugnam pelo reconhecimento, no mínimo, da culpa concorrente do apelado pela resolução da avença.

Argumentam que, como não houve atraso, não há direito a reparação por prejuízos materiais (guarda de móveis e aluguéis).

Acrescentam que, em caso de rescisão por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos é a data do trânsito em julgado.

E mais, que o STJ já consolidou que o mero inadimplemento contratual não enseja danos morais.

Anotam que sucumbiram em parte mínima do pedido e, portanto, o apelado deve arcar com os respectivos ônus.

Nas contrarrazões, ele argui preliminar de inadmissibilidade recursal sob a justificativa de que não foram impugnados de modo específico os fundamentos da sentença; no mérito, busca o não provimento do Recurso.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O apelado alega na inicial da Ação que firmou em 16-3-2011 Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma e Outras Avenças (casa n. 242, modelo TN87, fachada F3, 2ª etapa, Condomínio Rio Coxipó) por R$166.166,40, e que cumpriu suas obrigações, no entanto a apelante teria atrasado a entrega do imóvel. Busca a rescisão do Contrato, a devolução dos R$32.267,20 que pagou, além de reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes.

O feito foi julgado parcialmente
procedente para condenar as rés, solidariamente, a devolverem a quantia total despendida pelo autor, exceto a da comissão de corretagem, além do pagamento de R$1.800,00 e R$5.400,00 de lucros cessantes, com juros de mora desde a citação e correção monetária a partir de cada desembolso, e de R$15.000,00 de reparação, com juros moratórios a contar da citação e atualização monetária desde a sentença, bem como custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o montante atribuído à condenação.

1 – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

O apelado argui que não foram impugnados de forma clara e específica os fundamentos da sentença, em violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Contudo, os apelantes cumpriram o ônus argumentativo quando sustentaram, dentre outras questões, que não houve atraso na entrega da obra e que são indevidos os danos morais.

Rejeito
a preliminar.

2 – PRELIMINAR DE JULGAMENTO
ULTRA PETITA

As apelantes aduzem que o julgamento é
ultra petita
no que tange ao valor do aluguel, pois o apelado não juntou aos autos o contrato de locação ou algum comprovante de pagamento, mas apenas alegou que arcava com R$350,00 mais R$200,00 de condomínio, sendo que na sentença foram fixados em R$900,00 (aluguel e condomínio).

Há dois pedidos distintos. Um diz respeito à quantia paga pelo apelado pela locação de outro imóvel para morar; o seguinte trata do montante que poderia auferir se alugasse aquele que comprou das apelantes.

Rejeito
a preliminar.

3 – MÉRITO

As cláusulas firmadas no Contrato objeto desta lide não são claras sobre a data da conclusão da obra e o prazo de tolerância, como mostra o trecho abaixo transcrito:

06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA

6.1.

A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinado à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.

Captítulo 6º: DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE

6.1. As obras da Unidade objeto desta contratação deverão estar concluídas no prazo previsto no item 06 do QUADRO RESUMO, admitida uma tolerância de 120 (cento de vinte) dias úteis, e ressalvados, ainda, os atrás provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que o prazo da obra será prorrogado por tanto tempo quando for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços (....).

6.1.1. Admitir-se-á como concluída a obra da Unidade que tenha sido entregue as chaves ao COMPRADOR, ou colocada à sua disposição (...).

CAPÍTULO 7º: DA POSSE

7.1. Ao COMPRADOR, se em dia com os pagamentos de suas obrigações pecuniárias decorrentes deste Contrato, será transmitida a posse sobre a Unidade, dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis contados da data da efetiva conclusão das obras da unidade condicionada a sua habitabilidade
(...)

Como visto, a data do término do empreendimento está condicionada à execução das etapas construtivas (se uma ou mais), e os demais prazos dependem da definição dessa primeira parte, o que é inexequível.

O CDC determina no artigo 47 que seja atribuída a interpretação mais favorável ao consumidor

Assim, como nem mesmo as apelantes informam se e quando a construção foi finalizada, considera-se que a demora foi de oito meses, como arguido na inicial.

Vale ressaltar que o saldo devedor, de R$140.400,00, tinha de ser quitado até 31-7-2011, o que não aconteceu.

Por conseguinte, as apelantes estavam em mora com a obrigação de entrega do imóvel e o autor estava em mora com o financiamento bancário. Logo, a hipótese é de culpa concorrente.

Como confirmado pelo próprio apelado, o empréstimo foi realizado em 26-6-2012. Desse modo, a partir de então passa-se a ser considerado o atraso.

A única alusão à data de entrega é a de 15-12-2011, e uma vez que o apelado se manteve inadimplente até 26-6-2012, restam apenas dois meses de efetiva mora das apelantes.

O autor poderia ter auferido 2 meses de aluguel se tivesse recebido o imóvel, o que atinge R$1.800,00 (R$900,00 por mês).

Com a rescisão, os valores que pagou devem ser devolvidos com desconto da taxa de 6,5%, prevista na Cláusula 5.7 (ID. n. 130668272, págs. 56/57), acrescidos de juros a partir da citação, pois se trata de responsabilidade contratual em que incidem o
artigo 219 do CPC e o artigo 405 do CC
.

E conforme a Cláusula 3.1, o montante pago antes do financiamento, correspondente à parte A (Cláusula 4.1. – ID. n. 130668272, pág. 46), totaliza R$25.766,40, sendo R$6.923,60 alusivos à comissão de corretagem. E não é devida a devolução dessa taxa, já que o apelado tinha plena ciência de que pagava pelo serviço de intermediação imobiliária.

Como não foi celebrada cláusula de retenção, é infundado o pedido de desconto de R$25% do valor a ser devolvido.

E o atraso de dois meses não gera dano moral, e sim mero dissabor.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
para rescindir o Contrato e condenar as rés à devolução dos R$25.766,40 pagos pelo autor, descontados os 6,5% a que se refere a Cláusula 5.7, bem como ao ressarcimento dos R$1.800,00 relativos aos aluguéis.

Afasto os danos morais e redistribuo o ônus da sucumbência em 50% para cada parte.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2022