Tribunal: TJMT
Processo: 1002895-15.2017.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-02-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002895-15.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), ZIRLEY FRANCA CARVALHO - CPF: 550.147.551-00 (APELANTE), GASTAO DE MATOS JUNIOR - CPF: 688.181.141-15 (ADVOGADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA, POR MAIORIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRECLUSÃO DO DIREITO PARA JUNTADA DE PROVA DOCUMENTAL E CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINARES REJEITADAS – APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS COMUNS ÀS PARTES – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – NÃO DEMONSTRADO – PRAZO DE TOLERÂNCIA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não configura cerceamento de defesa a juntada de documento comum às partes, após a réplica, com posterior julgamento antecipado da lide.

Não gera obrigação de indenizar por atraso na execução de obra adquirida na planta se há, no pacto, prazo de tolerância de 06 meses e a unidade habitacional foi entregue dentro deste lapso temporal.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1002895-15.2017.8.11.0041

APELANTE: ZIRLEY FRANCA CARVALHO

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

Proc. referência
: Ação de Indenização por Perdas e Danos n. 1002895- 15.2017.8.11.0041 - 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Zirley França Carvalho.

AÇÃO
: Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por Zirley França Carvalho em desfavor de MRV Engenharia e Participações Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou improcedentes os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC.

APELO
: sustenta a inadmissibilidade e invalidade como meio de prova dos documentos juntados depois da contestação e a não comprovação de óbice para a apresentação no tempo devido, que teria ocorrido preclusão do direito da recorrida de produzir provas documentais, bem como o cerceamento de sua defesa, ao argumento de que não teria sido intimado para manifestar sobre a juntada dos documentos tido por extemporâneos.

Alega a impossibilidade de reconhecimento do prazo constante na Cláusula B4 do contrato de financiamento habitacional, que fixa prazo de 24 meses para a entrega das chaves, porque fixado posterior à aquisição do imóvel.

Aduz da nulidade da Cláusula 5 do contrato, que trata da previsão para a entrega das chaves, ao fato de que não estipula prazo certo e determinado, ao dispor que seria 36 (trinta e seis) meses após o registro do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro.

Defende a reparação por danos materiais decorrentes das denominadas “taxas/juros de obra”, bem como a inversão da multa contratual fixada tão somente em favor da parte recorrida e, ainda, a reparação por dano moral.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida.

CONTRARRAZÕES
: argui a sua ilegitimidade quanto a devolução dos valores pagos a título de juros da obra e postula o desprovimento do recurso (Id. 112150503 – págs. 1-15).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto o pedido de preferência com sustentação oral do advogado
Savio Danilo Lopes Leite, OAB-MT 13507-A, pela apelante
.

Dispensa a leitura do relatório?

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO SAVIO DANILO LOPES LEITE OAB MT13507-A.

Dispenso, Excelência.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Com a palavra, pelo prazo regimental.

VOTO

Apelação
interposta por Zirley França Carvalho.

AÇÃO
: Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por Zirley França Carvalho em desfavor de MRV Engenharia e Participações Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou improcedentes os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Da delimitação fática

Consta que a autora, ora apelante, adquiriu a unidade habitacional n. 110 do Bloco G, no empreendimento denominado Parque Chapada Imperial, localizado no Bairro Carumbé, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 98.499,11 (noventa e oito mil quatrocentos e noventa e nove reais e onze centavos), para tanto, firmou o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra com a Construtora, ora apelada, em 05 de julho de 2011 e o Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física – Recurso FGTS, formalizado com a Caixa Econômica Federal na data de 27 de dezembro de 2011.

Narra a inicial que houve atraso na entrega do imóvel, o que teria, por isso, gerado prejuízos de ordem material e moral para a autora.

Assim, defende a nulidade dos contratos firmados entre as partes, notadamente a cláusula quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulada com a Construtora, ao fato de não ter previsão de prazo certo e determinado para a entrega da unidade imobiliária, e pugna pela condenação da requerida ao pagamento da chamada taxa de obra, da multa contratual e por danos morais.

A sentença julgou improcedentes os pedidos.

Preliminar de Preclusão do Direito para a juntada da Prova Documental e do Cerceamento de Defesa

A autora recorrente diz que foi cerceada no seu direito de defesa porque a requerida apelada, fora de momento apropriado, teria juntado documentos extemporâneos.

Ocorre que bem ponderada essa alegação, nota-se que os documentos juntados pela requerida apelada,

quais sejam, o
contrato particular de promessa de compra e venda e o contrato de financiamento habitacional
, foram juntados ainda na fase de especificação de provas determinada pelo Magistrado e são de
conhecimento comum das partes
, até porque, tratam-se de documentos assinados pela própria apelante, cuja assinatura não foi impugnada.

Não configura cerceamento de defesa, por si só, a juntada de
documentos comuns
às partes, inclusive, o contrato particular promessa de compra e venda – quadro resumo - foi juntado pela própria autora apelante com a inicial.

Ressalta-se ainda que não cabe falar em preclusão, porque a requerida apelada juntou os referidos documentos em momento apropriado, na fase de especificação de provas determinada pelo Magistrado.

Logo, não se verifica desrespeito aos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório.

Rejeitam-se
as preliminares arguidas pela apelante.

V O T O (PRECLUSÃO DO DIREITO DA APELADA DA PROVA DOCUMENTAL E DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1º VOGAL)

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação, aviado por
ZIRLEY FRANCA CARVALHO
, contra a sentença que, nos autos da Ação Indenizatória manejada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, julgou improcedentes os pedidos iniciais e atribuiu ao autor/apelante o ônus sucumbencial.

Preliminarmente, o apelante suscitou a inadmissibilidade dos documentos apresentados pela apelada após a contestação e que embasaram o decreto de improcedência, argumentando que tais documentos são antigos e que não foi demonstrado qualquer óbice para a juntada na fase processual oportuna.

O Relator, Des. Guiomar Teodoro Borges, votou pela rejeição da preliminar.

Com a vênia do eminente relator, entendo que a preliminar deve ser acolhida.

Os documentos impugnados, que consistem em um “contrato particular de promessa de compra e venda” e um “contrato de financiamento habitacional” datados de 2011, embora mencionados na sentença, foram apresentados após a contestação.

Imprescindível destacar os artigos 434 e 435 do CPC:

“Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos
,
quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados
ou para
contrapô-los aos que foram produzidos nos autos
.

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de
documentos formados após a petição inicial ou a contestação
, bem como
dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos
,
cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5°
.”

Da análise dos artigos legais, se infere que a juntada de documentos defensivos após a contestação somente é admissível se se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após o momento em que deveriam ter sido apresentados nos autos e desde que a parte interessada comprove motivo de força maior que lhe impediu de os trazer à baila na ocasião ordinariamente devida.

No caso, os documentos não são novos, eis que produzidos antes da propositura da ação, e não há prova de eventual motivo de força maior que impedisse a exibição na fase processual oportuna.

Logo, não se pode conhecer dos documentos apresentados extemporaneamente.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência desta Câmara:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE/INEXIGIBILIDADE DE DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO/AUSÊNCIA DO EFETIVO PROVEITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS E MORAIS - EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - VERIFICADA OMISSÃO QUANTO A PROVAS JUNTADAS EXTEMPORANEAMENTE PELO EMBARGANTE -
DOCUMENTOS JUNTADOS APÓS A CONTESTAÇÃO E A RÉPLICA - NÃO SE TRATAM DE DOCUMENTOS NOVOS - AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA QUE AUTORIZE A JUNTADA POSTERIOR - ART. 434 E 435 E PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC
- VÍCIO SANADO SEM QUE ISSO ALTERE O RESULTADO DO JULGAMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É lícita a juntada a qualquer tempo de documentação quando se tratar de documentos novos, ou quando disponíveis após a apresentação da inicial ou contestação, o que não é a hipótese, por se tratar de documentação que poderia integrar as provas da contestação
.”

(N.U 0024141-36.2007.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/01/2022, Publicado no DJE 27/01/2022)

Ante o exposto, com a vênia do relator,
divirjo
de seu posicionamento para
acolher a preliminar de inadmissibilidade documental
, de forma que não se conheça dos contratos imotivadamente apresentados pela ré após a contestação.

É como voto.

V O T O (PRECLUSÃO DO DIREITO DA APELADA DA PROVA DOCUMENTAL E DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 02 DE FEVEREIRO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, FACE PEDIDO DE VISTA DO 2º VOGAL DES. RUBENS, O RELATOR VOTOU PELA REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES DE PRECLUSÃO DO DIREITO E CERCEAMENTO DE DEFESA, A 1ª VOGAL VOTOU PELO ACOLHIMENTO.

SESSÃO DE 09 DE FEVEREIRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO POR VIDEOCONFERÊNCIA)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL)

Acompanho o voto do douto relator.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, nos termos do art. 23-A do RITJ-MT determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, em sessão futura.

EM 09 DE FEVEREIRO DE 2022:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO DO DIA 16/02/2022, PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC, COM A AMPLIAÇÃO DO COLEGIADO.

SESSÃO DE 16 DE FEVEREIRO DE 2022 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO
POR VIDEOCONFERÊNCIA – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Anoto o pedido de preferência com sustentação oral do advogado Savio Danilo Lopes Leite, OAB-MT 13507-A, pela apelante.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO SAVIO DANILO LOPES LEITE OAB MT13507-A.

V O T O (PRECLUSÃO DO DIREITO DA APELADA DA PROVA DOCUMENTAL E DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (3º VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face da sentença proferida pelo Juízo da que, nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos, ajuizada pela autora, ora recorrente, em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA., julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Preliminarmente, a apelante suscitou a inadmissibilidade
dos
documentos apresentados pela apelada após a contestação e que embasaram o
decreto
de improcedência, argumentando que tais documentos são antigos e que não
foi
demonstrado qualquer óbice para a juntada na fase processual oportuna bem como o cerceamento de defesa.

O Relator, Exmo. Des. Guiomar Teodoro Borges, votou pela rejeição das preliminares, sendo acompanhado pelo 2º Vogal, Exmo. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho.

A 1ª Vogal, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves, por sua vez, divergiu e acolheu a preliminar de inadmissibilidade documental para não conhecer os contratos imotivadamente apresentados pela ré após a contestação.

Pois bem.

Adianto que voto com o Relator.

Isso porque os documentos em questão referem-se ao contrato particular de promessa de compra e venda (firmado entre a autora e a ré, o
qual
inclusive foi juntado pela autora no ID 112148997 - fl. 27) e o contrato
de
financiamento habitacional (firmado entre a autora e o agente financeiro).

Logo, são de conhecimento comum a ambas as partes, inclusive há a assinatura da autora/apelante em todas as folhas.

Além do mais, os documentos foram juntados durante a fase de especificação de provas determinada pelo Juízo de origem.

Outrossim, os referidos contratos são corolário da própria demanda ajuizada pela autora/apelante, razão pela qual sua análise é de suma importância para o deslinde dos fatos e obtenção da verdade real.

Coaduno com o douto Relator que não configura cerceamento de defesa a juntada de documentos comuns às partes, razão pela qual rejeito
as
preliminares aventadas.

Dispositivo.

Por todo o exposto, peço vênia à divergência, mas acompanho o Relator pela
rejeição das preliminares.

É como voto.

V O T O (PRECLUSÃO DO DIREITO DA APELADA DA PROVA DOCUMENTAL E DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

O eminente Relator,
Des. Guiomar Teodoro Borges,
acompanhado pelo
2º vogal, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho,
rejeitou a preliminar arguida pela parte apelada quanto a preclusão na juntada de novos documentos,
enquanto que a 1ª Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves
,
abriu divergência

ao
acolhê-la
, de forma que não se conheça dos contratos imotivadamente apresentados pela ré após a contestação
.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido, onde, desde já, adianto que não tenho dúvidas em acompanhar a divergência.

Como já relatado, a ora apelante
ZIRLEY FRANCA CARVALHO
ajuizou a presente ação aduzindo que sofreu prejuízos de ordem material e moral com o atraso na entrega do imóvel que adquiriu da apelada, qual seja, uma unidade habitacional n. 110 do Bloco G, no empreendimento denominado Parque Chapada Imperial, localizado no Bairro Carumbé, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 98.499,11 (noventa e oito mil quatrocentos e noventa e nove reais e onze centavos).

Em razão da sentença de improcedência, a autora aviou recurso de apelação
suscitando a inadmissibilidade dos documentos apresentados pela apelada após a contestação e que embasaram o decreto de improcedência, sob o argumento de que tais documentos são antigos e que não foi demonstrado qualquer óbice para a juntada na fase processual oportuna.

Importante registrar que o entendimento consolidado na Terceira Câmara de Direito Privado, a qual faço parte, é no sentido de que
só se admite a juntada posterior de documentos quando se tratar de fato novo ou documento que a parte não tinha conhecimento ou condições de produzir a teor do disposto no artigo 435 do Código de Processo Civil.

Todavia, dada a peculiaridade do caso, necessário avaliar que o contrato particular de promessa de compra e venda e o contrato de financiamento habitacional apresentados pela construtora apelada quando intimada para manifestar acerca das provas que pretendia produzir, como muito bem sopesando pelo eminente Relator, não é desconhecido pela parte autora, eis que devidamente assinados por ela.

A respeito da apresentação de documento durante a fase de especificação de provas, a jurisprudência desta Corte caminha no seguinte sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – DECISÃO QUE ORDENOU A ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS – ALEGAÇÃO DE PRECLUSÃO À FALTA DE REQUERIMENTO QUANDO DA APRESENTAÇÃO DA DEFESA – PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA –
DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS JUNTADOS APÓS A APRESENTAÇÃO DA DEFESA – IMPOSSIBILIDADE – FASE INSTRUTÓRIA AINDA NÃO ENCERRADA – POSSIBILIDADE DA JUNTADA DOCUMENTAL A QUALQUER MOMENTO DESDE QUE OBSERVADO O CONTRADITÓRIO
– AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não há preclusão do direito à produção probatória apenas porque, quando da apresentação da defesa, o embargado não formulou pedido, ainda que genérico, de produção de provas. 2.
Se a prova documental contribui para a elucidação da questão, não pode ser desentranhada apenas porque não juntada no mesmo momento em que ofertada a defesa, sobretudo quando ainda não encerrada a fase da instrução processual e foi oportunizada a manifestação da parte contrária sobre os documentos juntados.”
(TJ-MT - AI: 00787845720138110000 MT, Relator: JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 17/12/2013, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 24/01/2014)

Da leitura do entendimento acima, denota-se a necessidade de se estabelecer o contraditório, o que, na hipótese, de fato não ocorreu.

Desse modo, em que pese a autora, ora apelante, em nenhum momento colocar em xeque a validade dos documentos apresentados pela construtora, já que tão somente se insurge quanto a sua juntada extemporânea, necessário garantir os princípios do contraditório e da ampla defesa.

Assim, diante de todo o exposto e com a devida vênia do eminente Relator,
acompanho a divergência
para
acolher a preliminar de inadmissibilidade documental
, de forma que não se conheça dos contratos imotivadamente apresentados pela ré após a contestação.

Por consequência, anula-se a sentença para devolver os autos à origem a fim de estabelecer o contraditório e a ampla defesa.

É como voto.

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (3º VOGAL – CONV.)

Mas a parte somente alega a preclusão, ela não impugna ou diz que o documento não existe.

A parte não diz que o documento é inválido e que ela pretende fazê-lo.

No caso, temos que verificar o prejuízo desse processo retornar, vez que alega somente a extemporaneidade.

A parte não questiona a validade do contrato.

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONV.)

Ocorre que essa preliminar se confunde com o mérito, o que ainda não foi oportunizado. É como penso, com todas as vênias.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Aplicada a técnica de julgamento ampliado, foi rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, por maioria.

A apelante alega preclusão do direito de a parte contrária anexar o referido documento, bem como que não foi intimada a se manifestar sobre sua juntada.

Essas arguições foram tratadas no voto do douto relator, e na sustentação oral o advogado adentrou nos demais pontos da Apelação, o que, como registrou, é corriqueiro nos tribunais.

À consideração do colegiado.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO SAVIO DANILO LOPES LEITE OAB MT13507-A.

Pela ordem, Excelência.

A minha internet deu uma interrompida e perdi a parte final da técnica. Poderia me situar do ocorrido.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Com a manifestação da Câmara pela aplicação da técnica prevista no art. 942 do CPC, passa-se agora à apreciação dos demais tópicos da Apelação.

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO SAVIO DANILO LOPES LEITE OAB MT13507-A.

Inclusive em relação a outra preliminar de cerceamento?

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Sim, o relator rejeitou ambas as preliminares.

Mérito

A controvérsia cinge-se em saber se foi, ou não, ultrapassado o prazo contratual para a entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora, aqui apelante.

Dispõe o item 5 do
Quadro Resumo
do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda:

“A data PREVISTA PARA ENTREGA DE CHAVES, para quaisquer fins de direito, será de 36 (Trinta e Seis) meses após o registro em Cartório do contrato de financiamento à construção deste objeto em questão entre a PROMITE VENDEDORA e o agente financeiro. Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já se encontra encerrado ou a obra seja executada com recursos próprios, a entrega será de 03 (três) meses após a averbação do habite-se.” (Id. 112148997 –pág. 2).

A Cláusula 5ª do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, por sua vez determina:

“A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo,
salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Na hipótese de contratação de financiamento bancário pelo (a) PROMITENTE COMPRADORA(A), fica este(a) ciente de que a entrega das chaves somente irá ocorrer com a assinatura do respectivo contrato e mediante a liberação dos recursos para a PROMITENTE VENDEDORA.

Independentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil e com a jurisprudência dominante, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado.

(...).” (Id. 112150489 – pag. 8)

A seu turno, a Cláusula B4 do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS, contrato de financiamento formalizado com a Caixa Econômica Federal fixa o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para o término da construção (Id. 112150488 – pág. 2).

Realça-se que a autora firmou o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda com a Construtora em 05/07/2011, assinou o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal em 27/12/2011 e recebeu as chaves do imóvel adquirido na planta em 14/05/2014 (Id. 112150490 – pág. 1).

Há, como visto, dois contratos que estabelecem prazo distintos para a entrega do imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, veja-se:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (destaquei)

Sobre esta questão, esta Egrégia Corte de Justiça, em casos assemelhados, entendeu que, diante da existência de dois prazos diferentes para a conclusão da unidade habitacional, possível a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido: Ap 133571/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 28/10/2015, Publicado no DJE 04/11/2015.

Na hipótese, considerado o prazo mais favorável ao consumidor, qual seja, o estabelecido no contrato de financiamento (24 meses), não ficou configurado o atraso na entrega do imóvel, conforme registrado na sentença, cujo fragmento se transcreve:

“O contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal foi formalizado em 27/12/2011, adquirindo em definitivo a propriedade do bem imóvel objeto do contrato particular.

No item “5” do Quadro Resumo constou que a conclusão do objeto da avença (apartamento 2 quartos nº 110 bloco G Parque Chapada Imperial) e entrega das chaves se daria em "36 meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção deste objeto em questão entre a promitente vendedora e o agente financeiro" (ID 31857872 - Pág. 2). O contrato de compra e venda dispôs, ainda, na cláusula quinta "DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE" que "independentemente dos prazos previstos no contrato, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias" (ID 31857872 - Pág. 8). Já a Cláusula B4 do Contrato de Financiamento constou que o prazo para o término da construção seria de 24 (vinte e quatro) meses (ID 31857871 - Pág. 2). Assim, tendo o contrato de financiamento sido assinado em 27 de janeiro de 2011 e considerando o prazo de 24 (vinte e quatro) meses mais o prazo de tolerância, o termo final para a entrega da unidade residencial a autora era 25 de junho de 2014.

Dessa forma
, VERIFICA-SE QUE A ENTREGA DA OBRA OCORREU ANTES DA DATA PACTUADA, PORQUANTO, CONFORME SE INFERE DO DOCUMENTO DE ID 31857873, A AUTORA RECEBEU AS CHAVES DO APARTAMENTO EM 14 DE MAIO DE 2014, OU SEJA, ANTES DO TERMO FINAL DE 25 DE JUNHO DE 2014. PORTANTO, AUSENTE O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA NO TOCANTE A ENTREGA DA OBRA, NÃO HÁ COMO ACOLHER A PRETENSÃO DA AUTORA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA, EIS QUE FORA RESPEITADO O PRAZO CONVENCIONADO
.” (sic – destaquei).

Como se vê, o imóvel deveria ter sido entregue em 24 meses contratuais, estes contados a partir do mês subsequente à assinatura do contrato de financiamento (27/12/2011), contudo, somado o prazo de 180 dias de tolerância.

Ressalta-se que, em que pese a unilateralidade da cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel, não é desautorizada por disposição de lei e, por isso, não pode ser considerada inválida. Sobre o tema, os precedentes do STJ: AgInt no REsp n. 1.737.415 /SP, REsp 1582318/RJ, REsp 1727939/DF.

Realça-se, ademais, que não basta a submissão do contrato às regras do Código de Defesa do Consumidor para que a cláusula limitativa seja considerada nula ou abusiva.

Além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, a autora apelante estava ciente da disposição atinente ao prazo de tolerância, que se trata de prática usual e não padece de vício.

Cumpre registrar que não cabe reconhecer a data (setembro/2012) apresentada na tabela nominada “Planilha de Evolução Teórica do Contrato durante a fase de Construção”, como previsão para a entrega do imóvel, porque se trata de meras prospectivas lançadas pela Caixa Econômica Federal, ou seja, extrato teórico de evolução da dívida, fluxograma que compõe a planilha maior, denominada de “
Planilha de Evolução Teórica para Demonstração dos Fluxos Referentes ao Pagamento e Recebimentos Considerados no Cálculo Custo Efetivo Total – CET nas condições Vigentes na Data da Assinatura do Contrato n. 855551868059
” - (Id. 112148995 – pág. 1-8).

Por outro lado, no que tange a cobrança de juros de obra, a irresignação da apelante merece acolhida, em parte.

Registra-se que a cobrança da mencionada taxa de evolução de obra/juros de obra deriva do contrato de financiamento e é devida desde a sua aprovação até a conclusão da obra, não é abusiva e, conforme a jurisprudência do STJ, é lícita durante a construção, todavia, torna-se ilegal após o prazo de entrega da unidade, excluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, assim destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Dessa forma, depois da data convencionada para a entrega das chaves e antes que incida o prazo de tolerância esse pagamento não é mais devido.

No caso concreto, a obra deveria ser entregue, sem o período de tolerância, em
24 (vinte e quatro) meses
, contados da

assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal, esta ocorrida em 27/12/2011.

A autora apelante recebeu as chaves do imóvel em maio de 2014, ou seja, cerca de cinco meses depois do prazo de 24 meses estipulado no contrato de financiamento.

Dessa forma, após o prazo de entrega das chaves e somente após essa data os juros de obra já não são mais devidos e devem ser restituídos à compradora.

Pelo documento juntado com inicial (Id. 112148994 – pág. 2), emitido pela própria MRV, consta o pagamento dos juros de obra e a data do pagamento depois da data prevista para entrega.

Saliente-se, conforme o entendimento assente no STJ, a cobrança da taxa de obra dos compradores de imóveis é considerada lícita, mas passa a ser ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega da obra, que, descumprido, atrai a legitimidade das construtoras no que tange à devolução dos valores cobrados indevidamente.

Por derradeiro, não há falar em condenação da apelada ao pagamento de indenização por dano moral ou inversão da multa contratual, máxime porque o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância.

Posto isto,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para determinar a devolução, na forma simples, dos valores cobrados a título de taxa de juros de obra a partir de 24 (vinte quatro meses) contados da assinatura do contrato de financiamento com Caixa Econômica Federal.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1º VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(2º VOGAL)

Acompanho o voto do douto relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(3º VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL – CONV.)

Acompanho o voto do relator.

EM 16 DE FEVEREIRO DE 2022:

PRELIMINARES REJEITADAS, POR MAIORIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, POR UNANIMIDADE, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR
.

V O T O S V O G A I S

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1002895-15.2017.8.11.0041

APELANTE: ZIRLEY FRANCA CARVALHO

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

VOTO

Apelação
interposta por Zirley França Carvalho.

AÇÃO
: Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por Zirley França Carvalho em desfavor de MRV Engenharia e Participações Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou improcedentes os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Da delimitação fática

Consta que a autora, ora apelante, adquiriu a unidade habitacional n. 110 do Bloco G, no empreendimento denominado Parque Chapada Imperial, localizado no Bairro Carumbé, em Cuiabá/MT, pelo valor de R$ 98.499,11 (noventa e oito mil quatrocentos e noventa e nove reais e onze centavos), para tanto, firmou o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra com a Construtora, ora apelada, em 05 de julho de 2011 e o Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física – Recurso FGTS, formalizado com a Caixa Econômica Federal na data de 27 de dezembro de 2011.

Narra a inicial que houve atraso na entrega do imóvel, o que teria, por isso, gerado prejuízos de ordem material e moral para a autora.

Assim, defende a nulidade dos contratos firmados entre as partes, notadamente a cláusula quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulada com a Construtora, ao fato de não ter previsão de prazo certo e determinado para a entrega da unidade imobiliária, e pugna pela condenação da requerida ao pagamento da chamada taxa de obra, da multa contratual e por danos morais.

A sentença julgou improcedentes os pedidos.

Das alegações da autora apelante de preclusão do direito da apelada para a juntada da prova documental e do cerceamento de defesa

A autora recorrente diz que foi cerceada no seu direito de defesa porque a requerida apelada, fora de momento apropriado, teria juntado documentos extemporâneos.

Ocorre que bem ponderada essa alegação, nota-se que os documentos juntados pela requerida apelada,

quais sejam, o
contrato particular de promessa de compra e venda e o contrato de financiamento habitacional
, foram juntados ainda na fase de especificação de provas determinada pelo Magistrado e são de
conhecimento comum das partes
, até porque, tratam-se de documentos assinados pela própria apelante, cuja assinatura não foi impugnada.

Não configura cerceamento de defesa, por si só, a juntada de
documentos comuns
às partes, inclusive, o contrato particular promessa de compra e venda – quadro resumo - foi juntado pela própria autora apelante com a inicial.

Ressalta-se ainda que não cabe falar em preclusão, porque a requerida apelada juntou os referidos documentos em momento apropriado, na fase de especificação de provas determinada pelo Magistrado.

Logo, não se verifica desrespeito aos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório.

Rejeita-se
a preliminar arguida pela apelante.

Mérito

A controvérsia cinge-se em saber se foi, ou não, ultrapassado o prazo contratual para a entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora, aqui apelante.

Dispõe o item 5 do
Quadro Resumo
do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda:

“A data PREVISTA PARA ENTREGA DE CHAVES, para quaisquer fins de direito, será de 36 (Trinta e Seis) meses após o registro em Cartório do contrato de financiamento à construção deste objeto em questão entre a PROMITE VENDEDORA e o agente financeiro. Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já se encontra encerrado ou a obra seja executada com recursos próprios, a entrega será de 03 (três) meses após a averbação do habite-se.” (Id. 112148997 –pág. 2).

A Cláusula 5ª do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, por sua vez determina:

“A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo,
salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Na hipótese de contratação de financiamento bancário pelo (a) PROMITENTE COMPRADORA(A), fica este(a) ciente de que a entrega das chaves somente irá ocorrer com a assinatura do respectivo contrato e mediante a liberação dos recursos para a PROMITENTE VENDEDORA.

Independentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil e com a jurisprudência dominante, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado.

(...).” (Id. 112150489 – pag. 8)

A seu turno, a Cláusula B4 do Contrato por Instrumento Particular de Compra e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS, contrato de financiamento formalizado com a Caixa Econômica Federal fixa o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para o término da construção (Id. 112150488 – pág. 2).

Realça-se que a autora firmou o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda com a Construtora em 05/07/2011, assinou o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal em 27/12/2011 e recebeu as chaves do imóvel adquirido na planta em 14/05/2014 (Id. 112150490 – pág. 1).

Há, como visto, dois contratos que estabelecem prazo distintos para a entrega do imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os

Recursos Repetitivos -

Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato
deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o
prazo
certo para a
entrega
do
imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo
de tolerância, veja-se:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (destaquei)

Sobre esta questão, esta Egrégia Corte de Justiça, em casos assemelhados, entendeu que, diante da existência de dois prazos diferentes para a conclusão da unidade habitacional, possível a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido: Ap 133571/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 28/10/2015, Publicado no DJE 04/11/2015.

Na hipótese, considerado o prazo mais favorável ao consumidor, qual seja, o estabelecido no contrato de financiamento (24 meses), não ficou configurado o atraso na entrega do imóvel, conforme registrado na sentença, cujo fragmento se transcreve:

“O contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal foi formalizado em 27/12/2011, adquirindo em definitivo a propriedade do bem imóvel objeto do contrato particular.

No item “5” do Quadro Resumo constou que a conclusão do objeto da avença (apartamento 2 quartos nº 110 bloco G Parque Chapada Imperial) e entrega das chaves se daria em "36 meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção deste objeto em questão entre a promitente vendedora e o agente financeiro" (ID 31857872 - Pág. 2). O contrato de compra e venda dispôs, ainda, na cláusula quinta "DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE" que "independentemente dos prazos previstos no contrato, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias" (ID 31857872 - Pág. 8). Já a Cláusula B4 do Contrato de Financiamento constou que o prazo para o término da construção seria de 24 (vinte e quatro) meses (ID 31857871 - Pág. 2). Assim, tendo o contrato de financiamento sido assinado em 27 de janeiro de 2011 e considerando o prazo de 24 (vinte e quatro) meses mais o prazo de tolerância, o termo final para a entrega da unidade residencial a autora era 25 de junho de 2014.

Dessa forma
, VERIFICA-SE QUE A ENTREGA DA OBRA OCORREU ANTES DA DATA PACTUADA, PORQUANTO, CONFORME SE INFERE DO DOCUMENTO DE ID 31857873, A AUTORA RECEBEU AS CHAVES DO APARTAMENTO EM 14 DE MAIO DE 2014, OU SEJA, ANTES DO TERMO FINAL DE 25 DE JUNHO DE 2014. PORTANTO, AUSENTE O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA NO TOCANTE A ENTREGA DA OBRA, NÃO HÁ COMO ACOLHER A PRETENSÃO DA AUTORA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA, EIS QUE FORA RESPEITADO O PRAZO CONVENCIONADO
.” (sic – destaquei).

Como se vê, o imóvel deveria ter sido entregue em 24 meses contratuais, estes contados a partir do mês subsequente à assinatura do contrato de financiamento (27/12/2011), contudo, somado o prazo de 180 dias de tolerância.

Ressalta-se que, em que pese a unilateralidade da cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel, não é desautorizada por disposição de lei e, por isso, não pode ser considerada inválida. Sobre o tema, os precedentes do STJ: AgInt no REsp n. 1.737.415 /SP, REsp 1582318/RJ, REsp 1727939/DF.

Realça-se, ademais, que não basta a submissão do contrato às regras do Código de Defesa do Consumidor para que a cláusula limitativa seja considerada nula ou abusiva.

Além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, a autora apelante estava ciente da disposição atinente ao prazo de tolerância, que se trata de prática usual e não padece de vício.

Cumpre registrar que não cabe reconhecer a data (setembro/2012) apresentada na tabela nominada “Planilha de Evolução Teórica do Contrato durante a fase de Construção”, como previsão para a entrega do imóvel, porque se trata de meras prospectivas lançadas pela Caixa Econômica Federal, ou seja, extrato teórico de evolução da dívida, fluxograma que compõe a planilha maior, denominada de “
Planilha de Evolução Teórica para Demonstração dos Fluxos Referentes ao Pagamento e Recebimentos Considerados no Cálculo Custo Efetivo Total – CET nas condições Vigentes na Data da Assinatura do Contrato n. 855551868059
” - (Id. 112148995 – pág. 1-8).

Por outro lado, no que tange a cobrança de juros de obra, a irresignação da apelante merece acolhida, em parte.

Registra-se que a cobrança da mencionada taxa de evolução de obra/juros de obra deriva do contrato de financiamento e é devida desde a sua aprovação até a conclusão da obra, não é abusiva e, conforme a jurisprudência do STJ, é lícita durante a construção, todavia, torna-se ilegal após o prazo de entrega da unidade, excluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, assim destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Dessa forma, depois da data convencionada para a entrega das chaves e antes que incida o prazo de tolerância esse pagamento não é mais devido.

No caso concreto, a obra deveria ser entregue, sem o período de tolerância, em
24 (vinte e quatro) meses
, contados da

assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal, esta ocorrida em 27/12/2011.

A autora apelante recebeu as chaves do imóvel em maio de 2014, ou seja, cerca de cinco meses depois do prazo de 24 meses estipulado no contrato de financiamento.

Dessa forma, após o prazo de entrega das chaves e somente após essa data os juros de obra já não são mais devidos e devem ser restituídos à compradora.

Pelo documento juntado com inicial (Id. 112148994 – pág. 2), emitido pela própria MRV, consta o pagamento dos juros de obra e a data do pagamento depois da data prevista para entrega.

Saliente-se, conforme o entendimento assente no STJ, a cobrança da taxa de obra dos compradores de imóveis é considerada lícita, mas passa a ser ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega da obra, que, descumprido, atrai a legitimidade das construtoras no que tange à devolução dos valores cobrados indevidamente.

Por derradeiro, não há falar em condenação da apelada ao pagamento de indenização por dano moral ou inversão da multa contratual, máxime porque o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância.

Posto isto,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para determinar a devolução, na forma simples, dos valores cobrados a título de taxa de juros de obra a partir de 24 (vinte quatro meses) contados da assinatura do contrato de financiamento com Caixa Econômica Federal.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/02/2022