Tribunal: TJMT
Processo: 0019875-93.2013.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-31
Data de publicação: 2022-09-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019875-93.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Espécies de Contratos, Interpretação / Revisão de Contrato, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NACIF SIRIO VILA REAL - CPF: 006.911.261-43 (APELANTE), WELBER COSTA BAIMA - CPF: 798.756.701-97 (ADVOGADO), ESDRAS SIRIO VILA REAL - CPF: 788.210.961-49 (ADVOGADO), GOLD YELLOW EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S.A. - CNPJ: 09.312.770/0001-44 (APELADO), CARLOS ROBERTO DE SIQUEIRA CASTRO - CPF: 367.167.747-34 (ADVOGADO), FLAVIA BUMLAI ALVES PINTO - CPF: 861.479.861-04 (ADVOGADO), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), VICTOR ABDALA DE TOLEDO PIZA - CPF: 343.833.048-26 (ADVOGADO), BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS - CPF: 082.129.236-65 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (TERCEIRO INTERESSADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMÓVEL VENDIDO EXTRAJUDICIALMENTE – AUSÊNCIA DE CONSTITUÇÃO EM MORA – INADIMPLENCIA DO COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – DANO MORAL – NÃO VERIRICADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo inadimplência do comprador a rescisão se dá por sua culpa, no entanto, mesmo assim, lhe é assegurado o direito de restituição das parcelas pagas entre 90% e 75% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

Alguns dias de atraso na entrega do imóvel não acarretam dano moral passível de reparação.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Ação Revisional de Contrato com Obrigação de Fazer e Indenização por Perdas e Danos julgada improcedente com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa.

O apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação judicial, já que teria deixado de considerar a falta de provas dos argumentos dos apelados.

No mérito, argui que a venda extrajudicial ocorreu sem a prévia constituição de mora.

Sustenta que o habite-se que consta nos autos é da área toda do condomínio e não da unidade imobiliária, portanto, não serve como prova da entrega.

Aduz que, no caso da demora na entrega da obra o dano moral se presume.

Alega que só deixou de pagar e pediu a revisão da avença porque mesmo antes de entregar e estando esta atrasada, os apelados cobraram juros indevidos.

Pede que seja reconhecida a mora dos apelados e afastada a cobrança de juros, que sejam condenados ao pagamento de multa, indenização por danos materiais e morais, determinada a substituição da unidade contratada por outra, já que esta já foi vendida para terceiros e ainda que sejam compelidos ao pagamento de impostos e taxas condominiais do imóvel posto em substituição.

Contrarrazões no Id n. 116075983.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Ação Revisional de Contrato com Obrigação de Fazer e Indenização por Perdas e Danos julgada improcedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel (Id n. 116075950 - Pág. 18 e seguintes) para aquisição da Unidade Autônoma referente ao imóvel n. 7, quadra 8, Village do Bosque, na Av. dos Florais, bairro Ribeirão do Lipa, em Cuiabá – MT, por R$ 229.268,40.

As condições de pagamento originais, assumidas pelo autor, estão descritas no item “H – Saldo do preço e Forma de Pagamento”, nos seguintes termos:

(h.1) Parcelas mensais (a serem atualizadas pelo INCC-DI/FGV):

a)

Valor total das parcelas mensais: R$ 4.350,00

b)

Número de parcelas mensais: 3

c)

Valor individual das parcelas mensais: R$ 1.450,00

d)

Data de vencimento da 1ª parcela: 20/4/2010

a)

Valor total das parcelas mensais: 12.390,00

b)

Número de parcelas mensais: 21

c)

Valor individual as parcelas mensais: R$ 590,00

d)

Data de vencimento da 1ª parcela: 10/5/2010

(h.2) Parcelas intermediárias (a serem atualizadas pelo INCC-DI/FGV):

a)

Valor total das parcelas intermediárias: R$ 18.220,00

b)

Número de parcelas intermediárias: 4

c)

Valor individual das parcelas intermediárias: R$ 4.555,00

d)

Data de vencimento da 1ª parcela intermediária: R$ 20/6/2010

e)

Periodicidade das parcelas intermediárias: semestral

a)

Valor total das parcelas intermediárias: R$ 10.310,00

b)

Número de parcelas intermediárias: 1

c)

Valor individual das parcelas intermediárias: R$ 10.310,00

d)

Data de vencimento da 1ª parcela intermediária: R$ 10/3/2012

e)

Periodicidade das parcelas intermediárias: única

a)

Valor total das parcelas intermediárias: R$ 638,40

b)

Número de parcelas intermediárias: 1

c)

Valor individual das parcelas intermediárias: R$ 638,40

d)

Data de vencimento da 1ª parcela intermediária: R$ 10/3/2013

e)

Periodicidade das parcelas intermediárias: única

(h.4) Grupo de parcelas a serem pagas pelo COMPRADOR, caso este opte por obter financiamento junto à Instituição Financeira ou empresa securitizadora:

a)

Valor total do financiamento: R$ 183.360,00

b)

Data de vencimento: 31/3/2012.

Conforme descrito na item “J” a data prevista para entrega do empreendimento era Março/2012.

A preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional ante a falta de prova das alegações dos apelados confunde-se com o mérito e será com ele analisado.

Inicialmente cumpre determinar a culpa pela rescisão, já que o autor diz que a entrega extrapolou o prazo combinado e por esse motivo interrompeu o pagamento, e a ré assinala que antes do prazo de entrega o autor já estava inadimplente.

Conforme documento de Id n. 116075954 - Pág. 1, todo o empreendimento, ou seja, todas as casas do Residencial estavam aptos para moradia em 18/4/2012, desse modo, esse documento é hábil para comprovar que a partir dessa data havia condições técnicas para a ocupação de cada um dos imóveis, assim,
o atraso na entrega foi de menos de 1 mês
.

Já o documento de Id n. 116075951 - Pág. 3 e 4, juntado com a inicial, mostram que, em 26/2/2013 o apelante estava devedor da parcela semestral 27 (R$ 5.750,53) vencida em 20/12/2011 e da parcela única 29 (R$ 13.766,54) vencida em 10/3/2012, ambas antes da entrega do imóvel, assim como também deixou de quitar ou providenciar o financiamento dos R$ 183.360,00 em 31/3/2012.

Desse modo, evidencia-se que o comprador estava inadimplente e a rescisão do contrato foi por sua culpa o que autorizaria o desfazimento do negócio e até mesmo a venda extrajudicial, contudo, para que esta fosse legítima, seria indispensável a constituição em mora formal, o que neste caso, não ocorreu, já que não há prova do envio do telegrama que tinha essa finalidade (Id n. 116075954 - Pág. 2).

Evidenciado esse fato o autor pede que outro imóvel no mesmo empreendimento seja reservado para ele e que sejam afastados os juros cobrados até a data de vencimento de cada uma das parcelas.

Contudo, quanto aos juros, verifica-se que o que foi cobrado e acrescido ao valor original foi a variação monetária pelo INCC-DI/FGV, previsto no contrato e próprio desse tipo de transação, não havendo nenhuma ilegalidade nisso.

E, no que diz respeito a entrega de outro imóvel no mesmo local, ante o decurso de tempo entre o pedido e este julgamento é possível concluir pela impossibilidade desse pedido já que todas as unidades, hoje, estão vendidas e regularmente ocupadas.

Assim, impõe-se o desfazimento do negócio, pelos motivos acima declinados já que embora a venda tenha sido irregular, a culpa pelo rompimento da avença foi do comprador/apelante, isso porque estava inadimplente mesmo antes de ajuizar esta ação, não havia quitado parcelas de 2011 e 2012, tampouco providenciado o financiamento na forma que foi entabulado e, em consequência disso, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ admitida a rescisão for por culpa do adquirente, a retenção do valor pago será até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

“
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes.

1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes.

2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
". (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/06/2017, DJe de 01/08/2017).

Neste caso, dadas suas peculiaridades (em especial a ausência de constituição em mora), fixa-se o percentual de retenção em 10% das parcelas pagas, devendo os 90% de todos os valores pagos serem restituídos imediatamente ao comprador/apelante (Súmula 543/STJ), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação (por se tratar de ilícito contratual) e com
correção monetária, a partir da data de pagamento de cada parcela.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. (...) CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

(...)

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.

6.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes.

7. Agravo interno não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julg. 20/6/2022, DJe de 24/6/2022).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

4. No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação. Precedentes.

5. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp n. 1.987.981/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julg. em 9/8/2022, DJe de 16/8/2022).

Como o atraso na entrega foi de apenas alguns dias, menos de um mês, não se evidencia dano moral passível de reparação.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para declarar rescindido o contrato e condenar solidariamente os apelados à restituição de 90% de todos os valores pagos pelo comprador, com juros de mora de 1% ao mês desde a correção monetária, a partir da data de pagamento de cada parcela.

Inverto o ônus da sucumbência, e fixo a verba honorária em 20% sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/08/2022