Tribunal: TJMT
Processo: 1003665-83.2021.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-11-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003665-83.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FERNANDO DA COSTA DUARTE - CPF: 060.987.361-03 (APELADO), VALESKA MACHADO MARTINS - CPF: 025.676.231-75 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INDEVIDA - ÔNUS SUCUMBENCIAL – INVERSÃO – NÃO CABIMENTO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO

1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel.

2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

3. Do montante a ser restituído ao adquirente em razão da resilição do contrato, deve ser afastado o valor pago a título de comissão de corretagem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto pela ré
BRDU SPE VERMONT LTDA
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas” proposta por
FERNANDO DA COSTA DUARTE
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que a ré restitua ao autor as prestações adimplidas na vigência contratual, com a retenção de 20%, além dos tributos incidentes no período em que o adquirente exerceu a posse do imóvel.

A ré apelante defende que, por se tratar de pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão contratual não seria cabível, ante a incidência da Lei n. 9.514/97, que estabelece procedimento específico no caso de inadimplemento das obrigações contratuais, que prevê o leilão do bem objeto de garantia. A título subsidiário, milita pela observância do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, com a redação dada pela Lei n. 13.788/2018, para a definição dos parâmetros da restituição das prestações, ou, em caso negativo, a aplicação do percentual máximo de retenção admitido pelo Superior Tribunal de Justiça para fins de retenção. Alega, ainda, que os valores relativos às arras penitenciais e à comissão de corretagem devem ser excluídos da restituição. Por fim, pugna pela inversão do ônus sucumbencial, com base na causalidade.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A inicial relata que, após adquirir da ré
BRDU SPE Vermont Ltda
um imóvel do empreendimento “Jardim do Parque”, situado em Rondonópolis/MT, o autor decidiu, por motivos pessoais, solicitar a extinção do contrato, com a devolução das prestações pagas até a ocasião.

Entretanto, a ré teria recusado o pleito administrativo, alegando que o autor não teria direito à restituição de qualquer valor em caso de rescisão.

Assim, o autor pleiteou a resilição do contrato, com a restituição de 90% das prestações adimplidas.

A sentença julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, nos termos relatados.

Feito esse introito, passo à análise da matéria de fundo.

A tese de que a rescisão contratual é inadmissível, fundamentada na incidência do regramento específico da Lei n. 9.514/1997, não merece acolhimento.

Com efeito, o art. 23 da referida lei preceitua que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóvel, do contrato que lhe serve de título”. Assim, a providência afigura-se indispensável à formalização da garantia fiduciária.

No presente caso, considerando que não houve o registro do contrato, não há garantia real em proveito da ré, o que afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e autoriza a rescisão contratual nos termos estabelecidos.

Acrescento que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o fato de a obrigação de registro competir ao adquirente do imóvel não acarreta a constituição de garantia real desprovida de registro.

A esse respeito, convém transcrever excerto do voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi no julgamento do Recurso Especial n. 1.835.598/SP:

“Na hipótese dos autos, consoante apurado pelo Tribunal de origem, o instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não foi levado à registro, apesar de nele constar cláusula de alienação fiduciária do bem em garantia ao credor
. Dessa maneira, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97.
”

Eis a ementa do julgado correspondente:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
6. Recurso especial conhecido e não provido.”

(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)

O pedido de aplicação das inovações introduzidas pela Lei n. 13.786/2018 também não merece prosperar, pois o contrato discutido nos autos foi celebrado antes da vigência do novo regime contratual.

A propósito:

“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Rescisão do contrato e devolução de parcelas pagas – Recorridos que requereram o desfazimento do avençado, por condições financeiras pessoais desfavoráveis – Inexistência de mora dos recorridos, o que lhes concede o direito de pleitear a devolução de valores pagos, nos moldes do artigo 53 do CDC – Sentença que determinou o direito da recorrente à retenção de parte do valor já pagos no importe de 20% (vinte por cento) – Percentual bem apurado –Valor pretendido pelo recorrido devidamente demonstrado de forma documental nos autos – Devolução do valor pago pela recorrida, de forma integral, em uma parcela, que se afigura de rigor – Inteligência da Súmula 543, do STJ
– Contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, que não se aplica, portanto, ao presente caso, pelo fato do contrato apresentar-se como ato jurídico perfeito, bem como pelo princípio "tempus regit actum"
– Valor da comissão de corretagem/arras que não deve ser retido pelo recorrente, posto que tal montante constitui parte do preço global do imóvel – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.”

(TJ-SP - RI: 10014437320198260431 SP 1001443-73.2019.8.26.0431, Relator: Betiza Marques Soria Prado, Data de Julgamento: 31/07/2020, 1ª Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/07/2020)

Melhor sorte não assiste à ré no que atine à pretendida majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelo autor.

Com efeito, nos termos do enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do autor/comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à ré/vendedora:

“Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Diante disso, entendo como razoável a retenção de 20% do valor pago pela parte autora, tal como estabelecido na sentença.

Do montante a ser retido pela ré, deve ser abatido o valor relativo à comissão de corretagem, posto que, em que pese a desistência do autor, o serviço de intermediação imobiliária foi efetivamente prestado pelo corretor.

Quanto ao valor pago a título de arras, inviável a retenção postulada, eis que o percentual definido na sentença já se revela suficiente para a reparação de eventuais prejuízos decorrentes da extinção do contrato, não cabendo a cumulação.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência:

EMBARGOS INFRINGENTES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DO SINAL. CLAUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. INCABÍVEL. 1. SE A PERDA DO SINAL MOSTRA-SE MAIS ADEQUADA A FIM DE REPARAR OS PREJUÍZOS QUE A VENDEDORA DO IMÓVEL SOFREU COM A RESCISÃO DO CONTRATO, É RAZOÁVEL QUE SUBSTITUA A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL, QUE, LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS, NÃO ATENDA A TAL MISTER, OBSERVADO O CASO CONCRETO. 2. EMBARGOS INFRINGENTES DESPROVIDOS.

(TJ-DF - EIC: 20040110795546 DF 0079554-73.2004.8.07.0001, Relator: ANTONINHO LOPES, Data de Julgamento: 28/10/2013, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/01/2014 . Pág.: 42)

Por fim, não há que se falar em inversão do ônus sucumbencial, tendo em vista que a própria ré deu causa à propositura da ação ao recusar o pleito administrativo formulado pelo autor.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para excluir a comissão de corretagem do montante a ser restituído ao autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022