Tribunal: TJMT
Processo: 1008690-51.2019.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-11
Data de publicação: 2022-05-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008690-51.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PAULO EDUARDO GONCALVES TEIXEIRA - CPF: 693.121.761-53 (APELADO), FABIO LUIZ PALHARI - CPF: 709.178.841-91 (ADVOGADO), CARLA CRISTINA RODRIGUES PINHEIRO TEIXEIRA - CPF: 009.387.123-65 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR –– RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de os contratantes rescindirem a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, incidindo
juros de mora a partir da citação. Precedente STJ.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1008690-51.2019.8.11.000

APELANTES:

ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

APELADOS:

PAULO EDUARDO GONCALVES TEIXEIRA E OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO
contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT,
Dr. Luis Otávio Pereira Marques
, lançada nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por
PAULO EDUARDO GONCALVES TEIXEIRA E OUTRA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para:
“
a)
declarar
rescindido o Instrumento Particular de Rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, encartado no id. 22179159 e o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra 05 - Unidade Autônoma 11 - Quadro Resumo de id. 22179157 celebrado entre as partes , sendo que a culpa pela rescisão do distrato e contrato deve ser imputada à parte requerida e, b)
condenar
as requeridas a devolver as quantias pagas pelos requerentes no valor de
R$ 21.250,38

(vinte e um mil duzentos e cinquenta reais e trinta e oito centavos)
em virtude da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por culpa da parte requerida, cujo valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo do trabalho profissional, o local da prestação dos serviços e o tempo despendido (art. 85 § 2º, CPC)”

Os apelantes alegam que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, pois o contrato firmado entre as partes respeitou e foi regido por todos os princípios consagrados pelo Código Civil, como a boa-fé objetiva, autonomia de vontade, consensualismo e obrigatoriedade das cláusulas pactuadas.

Salientam que os interesses das partes foram reunidos em um consenso, sendo que os contratantes concordaram com os seus termos e comprometeram-se a honrar suas obrigações, de modo que o
pacta sunt servanda
deve ser respeitado.

Anunciam que a rescisão do contrato foi motivada pela decisão exclusiva dos compradores, de modo que deve prevalecer a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e abatimento das taxas de consumo, taxas associativas, taxas de fruição e IPTU, além da taxa de ocupação mensal, em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel ao mês, em razão da utilização do imóvel de propriedade das apelantes, contado da posse (assinatura do contrato) até eventual reintegração da posse pelas recorrentes.

Mencionam que não houve atraso na entrega do empreendimento, uma vez que prazo, conforme previsto no artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79 (Lei que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano), é de 04 (quatro) anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal. Informam, inclusive que foi expedido o alvará de funcionamento em 26/10/2017.

Por fim, requerem que a incidência dos juros de mora ocorra a partir do trânsito em julgado, quando ao ressarcimento do valor pago, pugnando para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados. (Id 117022489).

Contrarrazões ofertadas no Id 117022494.

Preparo recolhido no Id 117022490.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que o ponto fundamental para o deslinde desta lide apresenta-se na possibilidade de rescisão do contrato
sub judice
, em virtude da inadimplência das requeridas, ora apelantes por não terem realizado na data aprazada a entrega do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes.

De início, observa-se que a hipótese em julgamento se caracteriza como relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, impondo, à fornecedora (construtora), a responsabilidade objetiva.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou que tais normas são aplicáveis às promessas de compra e venda de imóveis celebradas com as construtoras, vendedoras e gestoras imobiliárias, definindo o comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais.

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido”. (AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021)

Assim, a análise do presente recurso será norteada pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Extrai dos autos que os autores em
18/01/2016
pactuaram o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com as requeridas, da unidade imobiliária “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, unidade autônoma nº 11, Quadra 05, com previsão de entrega
setembro/2018
e mais a tolerância de 180 dias (cláusula 1.6), ou seja, deveriam entregar o empreendido até o prazo máximo de
março/2019
(Id 117012482).

Ocorre que até a propositura da ação (
30/07/2019
), os requerentes não haviam recebido o imóvel. (Id 11701248)

Em contrapartida, as apelantes não produziram nos autos qualquer documento para comprovar a efetiva entrega do empreendimento, tampouco o “habite-se”, pois o alvará de Localização e Funcionamento expedido em 26/10/2017 por si só não comprova a efetiva entrega do empreendimento (Id 117022469).

Diante disso, deve prevalecer a prova trazida pelo requerente de que até 30/07/2019 o imóvel não foi entregue.

Assim, considerando que houve o
descumprimento do
contrato pactuado entre as partes
, em razão do injustificado
atraso
das obras de infraestrutura do empreendimento, os demandantes tem o direito de rescindirem a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, mostrando, pois, escorreita a sentença impugnada neste ponto.

Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A propósito, em caso absolutamente análogo, esta Câmara de Direito Privado assim se pronunciou,
in verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos”
(TJ-MT 10093054120198110002 MT, Relator: DES ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 09/06/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/06/2021)

Quanto ao
termo inicial de incidência dos juros de mora
, denota-se que a sentença está correta, pois estabeleceu a data da citação como termo inicial,
de acordo com o entendimento do STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO
.PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A
jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
. 4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 17/06/2020)

Sendo assim, considerando que sequer houve imissão dos autores na posse do imóvel, não há falar também em pagamento de impostos e taxas pelos recorridos.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal, majoro a verba honorária
de 15% para 20% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/05/2022