Tribunal: TJMT
Processo: 1004055-28.2020.8.11.0055
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004055-28.2020.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[OSMAR DELLA LIBERA - CPF: 044.048.821-49 (APELADO), LUIZ MARIANO BRIDI - CPF: 177.961.560-49 (ADVOGADO), NAIR FERRARI DELLALIBERA - CPF: 762.173.881-20 (APELADO), WAGNER E ALINE PRODUTOS AGROPECUARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 04.397.773/0001-04 (APELANTE), KATIA CRISTINNA RODRIGUES - CPF: 041.121.549-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL
– INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
–
ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC –
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA –
SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art.
373
, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Wagner e Aline Produtos Agropecuários Ltda. (atualmente denominada W.S. Candil Ltda.)
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de
Tangará da Serra
, que nos autos da
ação de cobrança de alugueis c/c reparação por dano material
que lhe movem
Osmar Dellalibera e Nair Ferrari Dellalibera, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial e
improcedente os pedidos constantes na reconvenção, condenando a ré/reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma,
que diante da rescisão contratual realizada de forma unilateral pelos apelados, as partes ajustaram verbalmente a compensação da multa contratual devida pelo locador com o valor correspondente aos dois últimos meses de aluguel. Assevera que no aludido acordo verbal restou convencionado que a apelante ficaria desobrigada de realizar o reparo do imóvel, pois o novo locatário providenciaria a reforma, adaptando o local ao seu comércio. Alega
que o conjunto probatório produzido nos autos não corrobora com o suposto direito dos apelados
.

Segue sustentando que em razão do rompimento contratual de forma unilateral pelo locador, sem prévia comunicação formal, os apelados devem ser condenados ao pagamento da multa contratual
, indenização pela utilização do ponto comercial e
multa por litigância de má-fé. Pugna pela reforma da sentença.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo
desprovimento do recurso
(id. 137131083)

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 26 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Osmar Dellalibera e Nair Ferrari Dellalibera ajuizaram ação de cobrança de alugueis c/c reparação por dano material contra Wagner e Aline Produtos Agropecuários Ltda. (atualmente denominada W.S. Candil Ltda.), aduzindo que em 27.07.2007, as partes firmaram instrumento particular de locação de imóvel, tendo por objeto o salão comercial localizado na Av. Brasil, n. 1.807-S, Bairro Vila Alta, na cidade de Tangará da Serra/MT.

Asseveraram que à época da contratação o imóvel foi inspecionado pelos sócios da empresa demandada, com a elaboração de termo de vistoria. Afirmaram que decorridos 10 (dez) anos, em 31.08.2017, as partes resolveram firmar novo instrumento particular de locação sobre o mesmo bem, sendo ratificadas as condições apontadas no termo de vistoria anteriormente realizado. Aduziram que decorrido o período de vigência contratual, que era de um ano, houve a prorrogação automática do contrato, contudo, a partir de janeiro de 2020, a ré se tornou inadimplente, procedendo com a restituição do imóvel em 14.04.2020.

Diante disso, ajuizaram a presente demanda, visando o recebimentos dos alugueis correspondente ao período de janeiro a abril/2020; o ressarcimento do valor pago a título de IPTU - exercício 2020, e das faturas de energia elétrica vencidas em fevereiro e abril/2020; e indenização decorrente da reforma do imóvel, que foi devolvido com diversas avarias.

Determinada a citação, o réu apresentou contestação com pleito reconvencional, requerendo a condenação dos autores/reconvindos ao pagamento de multa por rescisão contratual antecipada, além da indenização pelos danos sofridos em decorrência da perda do ponto comercial e redução do seu faturamento.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para condenar a ré ao pagamento de:
R$ 29.044,72 (vinte e nove mil, quarenta e quatro reais e setenta e dois centavos), referente aos alugueis de janeiro a abril de 2020; R$ 2.348,46 (dois mil, trezentos e quarenta e oito reais e quarenta e seis centavos), a título de consumo de energia elétrica; e R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), relativo aos gastos com a reforma do imóvel. Além disso, condenou a ré nas custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação. Ao final, julgou improcedente os pedidos constantes na reconvenção, condenando a reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa reconvencional.

Inconformada, a apelante recorre sustentando que diante da rescisão contratual realizada de forma unilateral pelos apelados, as partes ajustaram verbalmente a compensação da multa contratual devida pelo locador com o valor correspondente aos dois últimos meses de aluguel, sendo devido tão somente os meses de janeiro e fevereiro. Assevera que no aludido acordo verbal restou convencionado que a apelante ficaria desobrigada de realizar o reparo do imóvel, pois o novo locatário providenciaria a reforma, adaptando o local ao seu comércio. Alega
que o conjunto probatório produzido nos autos não corrobora com o suposto direito dos apelados, ante
a impossibilidade de ser verificado o serviço realizado para reparo do imóvel e o que foi realizado em benefício do proprietário. Defende que o bem possuía diversas avarias antes de ser alugado pela recorrente, mormente considerando que se trata de imóvel antigo, sendo injusta a condenação no valor integral pleiteado pelos autores.

Segue sustentando que, ainda que o contrato seja renovado por prazo indeterminado, não há justiça quanto à solicitação do imóvel a qualquer tempo e instalação de novo empreendimento no mesmo ramo de atividade exercido pelo locatário. Assevera que em razão do rompimento contratual de forma unilateral pelo locador e sem prévia comunicação formal, os apelados devem ser condenados ao pagamento de multa no valor de
R$ 15.500,00 (quinze mil e quinhentos reais), indenização pela utilização do ponto comercial na quantia de R$
273.095,00 (duzentos e setenta e três mil e noventa cinco reais), além da multa por litigância de má-fé. Pugna pela reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a razão não acompanha a apelante. Explico.

Inicialmente, mister se faz constar que a Lei n. 8.245/91, em seu art. 57, regula que “
o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação
”.

Desse modo, estamos diante do famoso instituto jurídico da “denúncia vazia”, que baseia-se na possibilidade do locador requerer a qualquer momento, independentemente de motivação, a posse direta do imóvel alugado, desde que efetue previamente a comunicação ao locatário.

Nesse norte, verifica-se que cuidou o legislador pátrio em dar efetividade ao direito constitucional à propriedade, insculpido no
caput
e inc. XXII,

do art. 5º, da CF, ao locador que celebra o contrato
ex locato
comercial

por prazo indeterminado.

Sílvio de Salvo Venosa leciona que “
a notificação denunciando a locação, autoriza, decorridos seus trinta dias, o ajuizamento da ação de despejo (...) se a locação for por prazo indeterminado.
” (Lei do Inquilinato Comentada, 10ª Ed., São Paulo: Editora Atlas, 2010, p. 253/254)

De outra banda, cumpre salientar que nada obsta que as partes possam pactuar de forma diversa do previsto legalmente, exercendo o princípio da autonomia da vontade.

In casu
, conforme se depreende dos documentos juntados pela própria locatária/apelante, houve a notificação extrajudicial para desocupação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, em observância ao disposto no art. 57, da Lei n. 8.245/91, não havendo o que se falar em quebra de disposição contratual por rompimento antecipado do contrato.

Além disso, a apelante obteve prazo superior a 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, tendo em vista que é fato incontroverso nos autos que a entrega das chaves ocorreu somente em abril de 2020.

Visto isso, no tocante ao aludido acordo verbal, o certo é que o contrato de locação firmado entre as partes prevê expressamente:

“CLÁUSULA SÉTIMA:
As partes integrantes deste contrato ficam desde já acordadas a
se comunicarem somente por escrito
, através de qualquer meio admitido em direito
. Na ausência de qualquer das partes, as mesmas se comprometem desde já a deixarem nomeados procuradores responsáveis para tais fins.”
(id. 137130931, p. 04 – grifei e negritei)

Sendo assim, faz-se necessário prestigiar e respeitar os pactos, bem como os efeitos estabelecidos pelas partes dos contratos firmados, isto em atenção ao princípio da livre contratação, da livre iniciativa e o
pacta sunt servanda
.

Destarte, é de bom alvitre destacar que não se desconsidera a possibilidade de as partes ter realizado o suposto ajuste verbal, contudo, a apelante não trouxe aos
autos qualquer indício de provas nesse sentido.

De outro norte, conforme já relatado, o inadimplemento dos alugueis no período de janeiro a abril/2020 é fato incontroverso nos autos.

Quanto à obrigação de entrega do imóvel nas mesmas condições em que recebeu, a cláusula primeira, do pacto entabulado, dispõe:

“
Parágrafo Segundo
: Os LOCATÁRIOS fazem uso do presente imóvel desde a data de 27/07/2007 conforme termo de vistoria anexo, e reconhecem o recebimento do presente imóvel nas condições apontadas no respectivo termo, acompanhado de fotografias e seus negativos, apresentando-se em boas condições de higiene, limpeza e conservação, como também todos os seus acessórios, dentre eles: instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintadas, composto por fechaduras, chaves, janelas, batentes, vidros, portões, azulejos, lajotas e calçadas.

(...)

Parágrafo Quarto:
Os LOCATÁRIOS estão obrigados a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, quando finda ou rescindida esta avença conforme constante no termo de vistoria em anexo
, bem como, é devida a reparação de todos os objetos que vierem a se deteriorar, oxidar, manchar, quebrar, abrangendo portas, piso, estrutura e janelas, não isento os danos decorrentes ao imóvel resultante do tipo de exploração da atividade comercial dos LOCATÁRIOS exercida no imóvel, sendo que toda reparação necessária do imóvel decorrente do exercício de tal atividade é responsabilidade dos LOCATÁRIOS
, sendo que estes ainda se obrigam a satisfazerem a todas as exigências dos poderes públicos a que der causa, inclusive de ordem sanitária, controle animal, entre outros.”
(id. 137130931, p. 02/03 – grifei e negritei).

À vista disso, resta configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião em que recebeu o imóvel.

Destarte, analisando o caderno processual, verifico que os apelados instruíram os autos com o termo de vistoria devidamente assinado pelas partes (id. 137130932), no qual consta que o imóvel fora recebido pela apelante com as instalações hidráulicas e elétricas em perfeito estado de funcionamento, totalmente pintado, com piso em perfeito estado, dentre outras especificações.

Além disso, os locadores apresentaram na inicial proposta comercial relativa à reforma do imóvel comercial, com a respectiva especificação dos serviços realizados após a entrega das chaves pela locatária (id. 137130933), que foram basicamente pintura, reparo do piso e reparos prediais, ou seja, itens listados no termo de vistoria assinado pela apelante no início da vigência contratual. Constam, ainda, os recibos dos pagamentos realizados pelo apelado Osmar Dellalibera à construtora responsável pelo serviço (id. 137130937, p. 01/03), no total de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais).

Nesse passo, é cediço que a legislação processual em vigor define que a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, a finalidade da prova consiste na formação da convicção do julgador em torno desses mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Mister
se faz constar que o art. 373, do CPC, dispõe que incumbe ao autor o ônus de da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido é o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
verbis
:

“
1. Ônus de provar
. A palavra vem do latim, ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Nesse passo, tendo os recorridos comprovado a inadimplência da apelante no tocante aos alugueis e à entrega do imóvel nas condições em que recebeu, bem como as despesas decorrentes dos reparos necessários, justa a condenação imposta no ato sentencial, conforme bem fundamentou o douto magistrado,
verbis
:

“
Sobre a questão, além do depoimento do proprietário da parte demandada, apenas consta a informação da testemunha Letícia Rodrigues Calente de que ouviu boatos dos funcionários acerca do combinado sobre isenção de reforma e aluguéis, ou seja, os elementos apresentados são frágeis, pois ou decorrem da própria parte que o alega ou de um boato entre funcionários, não sendo possível dizer quem o originou e se teria conhecimento das conversas entre locadores e locatário.

Como se sabe, o ônus probatório é uma regra de julgamento, de modo que somente tem relevância quando se defronta com uma situação de “non liquet”, ou seja: quando não houver prova suficiente para o esclarecimento dos fatos. Nessa hipótese, a dúvida deve pesar em desfavor de quem tinha o ônus de esclarecer os fatos.

No caso em comento, o ônus de provar a celebração do acordo verbal incumbia à parte demandada, na forma do artigo 373, inciso II, do CPC. Portanto, uma vez que os fatos não foram suficientemente esclarecidos, a dúvida deve pender em desfavor da parte demandada.

Tal conclusão, diga-se, não decorre apenas da fragilidade da prova produzida pela parte demandada, mas também do fato de que, ao tempo do pedido de desocupação, a locação encontrava-se prorrogada por tempo indeterminado, não havendo quebra das disposições contratuais pela parte autora que indique a necessidade do pagamento de multa contratual por ela.

Ainda, considerando que o prazo fornecido na notificação de Id. 48108353 não diverge do descrito no art. 57 da Lei n. 8.245/1991 e que a parte demandada obteve, inclusive, prazo superior ao de 30 dias, considerando a devolução do imóvel em abril/2020, também não se vê nesse fato razão que justificaria o pagamento de multa pela parte autora.

Em complemento, aponta-se que a desocupação foi requerida em dezembro/2019 e a inadimplência se deu a partir de janeiro/2020, de modo que, a princípio, quando as partes estabeleceram o fim da relação contratual, não havia débito de aluguel a ser compensado, o que também depõe contra as alegações da parte demandada.

Pode-se sim conjecturar que, pelo tempo que perdurou a relação de locação entre as partes, a parte autora poderia isentar a demandada de tais despesas (dois aluguéis e reforma), contudo, não há nada nos autos que demonstre cabalmente que tal fato ocorreu.

Por todo o exposto, entende-se que, inexistindo prova robusta acerca do acordo verbal alegado, permanece o dever da parte demandada de adimplir a integralidade dos débitos e o de devolução do bem no estado de preservação que se encontrava quando do início da locação.

(...)

Sobre os fatos, a testemunha Emanuel Araújo Bastos informou que fora contratada para a realização das reformas no local, pois seria construtor.

Narrou que teria realizado a pintura do local (externa e interna), reparos elétricos e hidráulicos, reparação de pilares em oxidação, além de remoção de alguns pisos danificados, pintura dos pisos e troca de forro, informando ter cobrado em torno de 53 a 54 mil para mão de obra e material.

Expôs que o prédio tinha pintura desgastada, forro tinha muito furo, muito fio descendo, parte elétrica, os pés dos pilares muito oxidados. E que não fez adequações no imóvel requeridas pela prefeitura, não retirou janelas e nem trocas de aparelhos de local.

Logo, a referida testemunha acabou por corroborar as informações constantes dos documentos de Id’s. 37089285 e 37089268.

Em complemento, apesar de informante, Janderson Dellalibera narrou que as adequações na estrutura do imóvel foram arcadas pela empresa que se encontra atualmente no imóvel, da qual é sócio.

Logo, tais provas acabam por demonstrar que os custos arcados e aqui pleiteados pela parte autora envolveram apenas o reestabelecimento do imóvel para nova locação.”
(id. 137131078)

Desse modo, resta evidente que a apelante não apresentou qualquer prova capaz de sustentar sua tese, sendo que os documentos apresentados pelos autores e as testemunhas ouvidas corroboram com os fatos alegados na inicial e o consequente julgamento parcialmente procedente da demanda
.

Assim, diante de tudo o que foi alegado pelos autores, certo é que à apelante competia provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado, conforme o
disposto no inc. II, do art. 373, do CPC,
ônus do qual não se libertou,
razão pela qual a r. sentença merece ser mantida neste ponto.

Superada essa questão, no tocante à
indenização pela perda do ponto comercial, melhor sorte não acompanha a apelante. Explico.

Inicialmente, ressalto que em momento algum a locatária/recorrente manifestou qualquer pretensão renovatória.

Nesse passo,
a indenização, na forma do art. 52, § 3º, da Lei n. 8245/91, tem lugar quando o locatário “
tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar
.
”

À vista disso, é certo que os requisitos dispostos no aludido dispositivo não restaram evidenciados nos autos, mormente considerando a renovação do contrato por prazo indeterminado.

Assim, conforme bem salientou o douto magistrado, “
para se conjecturar em indenização pela utilização do fundo de comércio, primeiramente, era preciso se deparar com os requisitos para a renovação compulsória do contrato, como descritos no artigo 51 da Lei n. 8.245/1995, o que passa ao largo. Afinal, como estabelece o inciso I do artigo 51 da lei n. 8.245/1995, o contrato a renovar deve ser celebrado por escrito e com prazo determinado, enquanto, no vertente caso, trata-se de contrato prorrogado por prazo indeterminado.
” (id. 137131078)

Nesse sentido já se manifestou o c. STJ, confira:

“LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL FIXADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RENOVATÓRIO. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, § 3o. DA LEI DO INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o revendedor varejista se submete às regras dispostas na Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ.

O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na hipótese de a locação não residencial, por prazo determinado
, deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no § 3o. do art. 52 da Lei 8.245/91;impõe-se o dever indenizatório tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia.

No caso dos autos, não se tratando de locação passível de renovação compulsória, uma vez que o contrato de locação comercial foi firmado com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de pleito renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio, consoante os rígidos contornos traçados na Lei 8.245/91.

O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre de norma especial integrante do sub-sistema jus-locatício, e não de previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às expensas de outrem).

O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo de comércio não se relaciona com a ausência de renovação do contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da legislação de regência o ressarcimento está intrinsecamente ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não pode ser considerada como lesiva ou abusiva.

Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de comércio.”
(REsp n. 1.060.300/PR, 5ª Turma, Rela. Mina. Laurita Vaz, relator para acórdão Min. Gilson Dipp, j. 02.08.2011 – grifei e negritei)

No mesmo sentido soa a jurisprudência dos Tribunais pátrios, confira:

“AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE PROCESSUAL – PRELIMINARES NÃO CONHECIDAS – AUSÊNCIA DE PERDA DO OBJETO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES – PRELIMINAR ACOLHIDA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMÓVEL DESTINADO À REVENDA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO – CONTRATO EX LOCATO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

(...)

O contrato ex locato comercial por prazo indeterminado, pode ser denunciado a qualquer momento pelo locador ao locatário, fixando o prazo mínimo de 30 (trinta) dias para a sua desocupação voluntária. Inteligência do art. 57, da Lei nº 8.245/91.

Não ocorrendo a devolução do imóvel pelo locatário, legítima é a ação de despejo ajuizada pelo locador com o fito de retomar a posse direta do bem alugado, de forma a dar efetividade ao direito constitucional de propriedade, insculpido no caput e inc. XXII, do art. 5º, da Carta Magna.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.
”
(TJMT, RAC n. 0008931-71.2009.8.11.0041, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 13.11.2013 – grifei e negritei)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - AUSÊNCIA DE ATAQUE ESPECÍFICO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - PRELIMINAR REJEITADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA DESOCUPAÇÃO - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO - LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - DESCABIMENTO. A repetição nas razões recursais de argumentos idênticos aos da contestação, por si só, não implica inépcia do recurso, exceto se dissociados dos fundamentos da sentença. Tratando-se de locação de imóvel não residencial prorrogada por prazo indeterminado e tendo o locador notificado previamente o locatário para a desocupação do imóvel, perfeitamente cabível a rescisão da avença e do decreto do despejo do locatário. Inteligência dos artigos 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.
A indenização pelo fundo de comércio, prevista no § 3º do artigo 52 da Lei nº 8.245/91, somente é devida ao locatário que tiver direito à renovação do contrato de locação não residencial, não se aplicando aos contratos por prazo indeterminado.
”
(TJMG, RAC n. 10024113016851001, Rel. Des. José de Carvalho Barbosa, 25.10.2018 - negritei)

No tocante à condenação dos apelados ao pagamento da multa por litigância de má-fé, melhor sorte não acompanha a apelante, pois indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Acrescento que conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da parte adversa comprovar ter sofrido dano processual, circunstância que também não restou evidenciada.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado merece ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento), na forma fixada pelo douto magistrado, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 26 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022