Tribunal: TJMT
Processo: 1000881-24.2018.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-08
Data de publicação: 2022-06-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000881-24.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RESIDENCIAL SAO JOSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.634.842/0001-44 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), SANDRA REGINA DIAS DE SOUSA - CPF: 495.821.351-15 (APELADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 20% sobre o valor pago deve ser mantido, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

A cláusula penal por inadimplemento que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato de compra e venda é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e os
juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1000881-24.2018.8.11.0041

APELANTE:

RESIDENCIAL SÃO JOSE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

SANDRA REGINA DIAS DE SOUSA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
RESIDENCIAL SÃO JOSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Devolução de Valores n. 1000881-24.2018.8.11.0041
,
ajuizada por
SANDRA REGINA DIAS DE SOUSA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes e ainda reconhecer a abusividade da cláusula que prevê a retenção integral, condenando a

requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o valor das prestações pagas/sinal, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% (vinte por cento), corrigido monetariamente a partir do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Além disso, declarou prescrita a pretensão quanto à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Diante da sucumbência recíproca, determinou-se que cada parte arque com os honorários advocatícios de seu patrono constituído, nos termos do art. 86 do CPC.

A empresa apelante em suas razões recursais aduz que havendo rescisão unilateral, a retenção deve ser de 23%, consoante previsão contratual. Além disso, pugna pelo pagamento de multa no valor de 10% sobre o valor total.

Por outro lado, defende que o marco inicial da incidência da correção monetária deverá ser a partir do ajuizamento da demanda e dos juros de mora deve ocorrer a partir do transito em julgado da sentença.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados (Id. 121281204).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso ao fundamento de que a retenção dos 20% do valor pago já abrange as despesas com a rescisão contratual, razão pela qual não há falar em pagamento de multa. Por outro lado, requer a manutenção dos termos iniciais para atualização dos valores a serem restituídos, conforme fundamentado pelo magistrado de primeiro grau (Id. 121281209).

O preparo foi recolhido (Id. 121281206 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa da compradora, sendo que a recorrente almeja que seja firmado em 23%, haja vista previsão contratual, além de requerer o pagamento de multa de 10% sobre o valor total, e ainda, que a incidência da correção monetária seja a partir do ajuizamento da demanda e dos juros ocorra a partir do trânsito em julgado.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor
que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 20% (vinte por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NA PLANTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONTRATADO PELOS APELANTES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS RECORRENTES – MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO –
RESTITUIÇÃO DE VALORES - 90% EM FAVOR DOS APELANTES - RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA APELADA
– PERCENTUAL MAIS ADEQUADO AO CASO CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Incontestável a culpa dos Apelantes para a rescisão do contrato de compra e venda, pois previsto de maneira clara no instrumento particular que incumbia aos consumidores as providências administrativas para o financiamento da quantia corresponde ao saldo remanescente do imóvel adquirido (R$ 101.030,00), o que não foi observado. Em decorrência disso, não há falar em condenação da Apelada ao pagamento de multa no percentual de 5% do valor do contrato, tampouco indenização por danos morais e lucros cessantes. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor é permitida à empresa vendedora a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pela compradora.
Assim, sem desprezar as particularidades do caso concreto, a quantia fixada deve ser reduzida para 10% (dez por cento) pois se traduz no mínimo admitido pela Corte Superior”
.
(N.U 1008308-29.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2022, Publicado no DJE 04/03/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
(TJ-MT 00032268220158110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 03/02/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2021)

Consequentemente, a cláusula penal por inadimplemento que prevê a retenção de 10% sobre o valor total do contrato de compra e venda é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem, de modo que é incabível qualquer outra retenção, já que o percentual de 20% (vinte por cento) visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada, bem como compor eventuais prejuízos.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE “RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL” – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE
– RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – RECURSO DESPROVIDO. 1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2. “Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018). (TJ-MT - AC: 10046946220188110040 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 04/02/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 10/02/2020)

No tocante a
correção monetária
, tem-se que o termo inicial a contar do desembolso está em consonância com os parâmetros adotados para o caso, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - INICIATIVA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO -
CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC A CONTAR DO DESEMBOLSO
- ATRIBUIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO AO CONSUMIDOR - INVIABILIDADE - AUSÊNCIA DE INGRESSO DA POSSE DO BEM - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.
(AgInt no AREsp nº. 1674588/SP, DJe de 27/08/2020). O INCC só incide durante o prazo de execução da obra e por essa razão não pode servir de parâmetro para a devolução de valores recebidos do promitente comprador, sendo o INPC o mais adequado para essa finalidade. Se a unidade habitacional não chegou a deixar a esfera de propriedade da vendedora e não ingressou na posse do adquirente, a este não pode ser atribuída a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio."
(TJ-MT 10290920720178110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 28/10/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/11/2020)

“RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – DEVER DE PAGAMENTO DE ALUGUEL A TITULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – RESSARCIMENTO INTEGRAL DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR –
CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO
– SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VEDAÇÃO DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. Ocorrendo a rescisão do contrato, o retorno das partes ao status quo ante é uma decorrência lógica, sendo devido o pagamento de aluguel pelo período que o promitente comprador usufruiu do bem. Havendo comprovação dos valores pagos pelo comprador, este faz jus ao ressarcimento integral dos valores desembolsados.
A correção monetária é mera forma de recomposição do poder aquisitivo da moeda, devendo os valores serem devolvidos desde o efetivo desembolso pelo comprador do imóve
l. Se cada litigante for em parte vencedor e vencido serão proporcionalmente distribuídos entre eles as despesas processuais e os honorários advocatícios fixados na sentença, ficando expressamente vedada a compensação. Inteligência do art. 86, caput c/c art. 85, § 14º, ambos do CPC/15”.
(TJ-MT - AC: 00123743420158110004 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 31/10/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 09/11/2018)

Já quanto ao termo inicial
dos juros de mora
, com razão o recorrente, já que a sentença estabeleceu a citação como marco inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE – PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ
– SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. “A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária.”
(TJ-MT 10065931220188110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 14/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/04/2021) (N.U 1006931-86.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/02/2022, Publicado no DJE 18/02/2022)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/06/2022