Tribunal: TJMT
Processo: 1022527-90.2018.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022527-90.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[APARECIDO DOS REIS - CPF: 046.256.259-04 (APELANTE), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), ALAMEDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 22.506.534/0001-27 (APELADO), BRUNO JIVAGO BUDNY - CPF: 001.051.891-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1022527-90.2018.8.11.0041

APELANTE:
APARECIDO DOS REIS

APELADOS
: ALAMEDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, NULIDADE DE CLÁUSULAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COBRANÇA DE IPTU – PREVISÃO CONTRATUAL – PROPORCIONAL AO PERÍODO EM QUE A POSSE DO IMÓVEL FICOU EFETIVAMENTE À DISPOSIÇÃO DO AUTOR (ENTRE A CONCLUSÃO DO LOTEAMENTO E RESCISÃO DO CONTRATO) – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, necessária a reforma da sentença que entendeu pela retenção de 25% da quantia desembolsada pelo promitente comprador se

o termo de rescisão prevê a retenção de 28,78% do que foi pago,
–
quantia que, além de superior ao percentual de retenção admitido pelo STJ, não se mostra razoável com situação dos autos, em que o objeto do contrato se refere a um terreno e não há notícias de que o promitente comprador tenha efetivamente utilizado o bem. Nesta hipótese, razoável a retenção de 10% do valor pago pelo adquirente do lote.

Devido à sua própria natureza e conforme jurisprudência, o IPTU somente é devido por quem detém a posse do imóvel.

Logo, constatado dos autos que a posse do terreno somente ficou à disposição do autor, de fato, oito meses após a assinatura do contrato (com a conclusão do loteamento e liberação pela Prefeitura), a partir de tal data é que será devido o IPTU, embora conste do contrato que a posse e obrigação pelos encargos fiscais do lote sejam de responsabilidade do promitente comprador a partir da assinatura do instrumento de compra e venda.

Descabe condenação em indenização por danos morais se não caracterizada a culpa da requerida pela rescisão do contrato, tampouco a utilização de artifícios para o desfazimento do negócio, sendo a inclusão do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito nada mais do que o exercício regular do seu direito do credor.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
APARECIDO DOS REIS
na

Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, nulidade de cláusulas e indenização por danos morais
ajuizada em face de
ALAMEDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para:

a)

declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

b) condenar a requerida à devolução da quantia paga pelo autor, após a retenção de 25% a título de custos administrativos sobre o valor pago, com correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, permitindo-se a compensação de valores devidos reciprocamente entre as partes.

Diante da sucumbência mínima da requerida, condenou o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, suspendendo a sua exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC/15.

Sustenta a ilegalidade da cobrança de IPTU relativo aos anos de 2017 e 2018, uma vez que o apelante não foi imitido na posse do imóvel, não recebeu comunicado acerca da finalização da obra e sequer foi cadastrado junto ao fisco municipal como responsável pelo terreno, devendo ser reconhecida a nulidade da
cláusula 5.3
, que prevê tal cobrança.

Assevera que o contrato de compra e venda foi assinado em 07/03/2016 com programação de entrega do imóvel para dezembro de 2017 (cláusula 2.2), de modo que na data da assinatura do referido instrumento, o empreendimento ainda se encontrava em construção, afigurando-se impossível a cobrança de IPTU.

Subsidiariamente, requer que o imposto seja cobrado de forma proporcional, correspondente ao período entre a data que a recorrida afirma que entregou o imóvel (dezembro/2016) até o ajuizamento da presente ação, em 24/07/2018.

Alega que não consta da
cláusula 11.2
que a retenção do valor pago no caso de rescisão contratual será de 25%, inexistindo tal previsão nas demais cláusulas, bem como aduz que no distrato encaminhado pela apelada há previsão de retenção de R$ 9.872,13 (nove mil, oitocentos e setenta e dois reais e treze centavos) do montante pago (R$ 34.291,93) sem informar o percentual correspondente, o qual perfaz aproximadamente 30%.

Defende a nulidade da
cláusula 11.2
e a retenção de apenas 10% do valor pago.

Afirma fazer
jus
à indenização por danos morais, em razão dos métodos abusivos empregados pela recorrida para rescisão do contrato, consistente em termo de distrato abusivo e de difícil compreensão e inserção do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 79768010).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se da petição inicial (ID 7976649) que o autor, ora apelante, em 07/03/2016, firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel com a requerida/apelada para a aquisição do Lote nº 04 da Quadra nº 06, com área de 301,57 m2, localizado no Município de Sinop-MT, pelo valor de R$ 155.000,84 (cento e cinquenta e cinco mil reais e oitenta e quatro centavos).

Consta que o valor deveria ser pago da seguinte forma:

1) Entrada de 04 (quatro) parcelas mensais, fixas e sucessivas no importe de R$ 1.250,00, com o vencimento da primeira para 20/03/2016;

2) 108 (cento e oito) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 972,23, vencendo a primeira para 20/07/2016;

3) 09 (nove) parcelas anuais e sucessivas no valor de R$ 5.000,00, vencendo a primeira para 20/04/2017.

Segundo o autor, em razão de se encontrar com problemas financeiros, tentou renegociar as parcelas "balão", mas não obteve êxito e que, em razão da sua inadimplência, teve o seu nome inscrito no SPC/SERASA, não lhe restando alternativa senão a rescisão contratual.

Narra que não aceitou a proposta de rescisão da requerida, pois esta pretendia reter em torno de 30% do valor pago (R$ 34.291,93), além de cobrar o IPTU do terreno referente aos anos de 2017 e 2018, sem que o imóvel tivesse sido entregue.

Por esses motivos, ajuizou a presente ação, visando a rescisão do contrato com a declaração de nulidade das
cláusulas 5.3, 6.1, 6.2 e 11.2
, e a restituição de 90% do valor pago devidamente corrigido, além de indenização por danos morais.

Pois bem.

Aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência da relação de consumo entre as partes, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Aliás, ressalta-se o dever de observar o equilíbrio e a proporcionalidade das relações obrigacionais/contratuais, não devendo haver cláusulas ambíguas ou contraditórias (artigos 423 e 424 do Código Civil).

O autor/apelante pretende a declaração de nulidade das
cláusulas 5.3, 6.1, 6.2 e 11.2
do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 79766497) e da
Cláusula Quarta
do Termo de Rescisão de Compromisso de Compra e Venda (ID 79767950):

No tocante ao percentual da importância retida pela empreendedora, alega o apelante que não consta da
cláusula 11.2

que a retenção do valor pago será de 25%, bem como aduz que no distrato encaminhado pela apelada há previsão de retenção de R$ 9.872,13 (nove mil, oitocentos e setenta e dois reais e treze centavos) do montante pago (R$ 34.291,93) sem informar o percentual correspondente, o qual perfaz aproximadamente 30%. E ainda defende a retenção de apenas 10% do valor pago.

Primeiramente, convém esclarecer que o apelante confessa que precisou optar pela rescisão do contrato, em razão de dificuldades financeiras para pagamento das parcelas e da não obtenção de êxito na negociação do valor devido junto à apelada.

Nesse sentido também demonstra os
emails
trocados entre o filho do autor e a imobiliária, nos quais o apelante, inadimplente, tenta parcelar o valor devido junto à requerida (ID 79767954).

Assim, a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do apelante, conforme reconhecido na sentença.

Nesse contexto, em que há desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

[...]

2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.

3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.

4. De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato.
6. Agravo interno desprovido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019) (g.n.).

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula nº 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

No caso,
não consta da
cláusula contratual 11.2
previsão de retenção de 25% sobre o valor pago a título de custos administrativos, conforme consignou a douta magistrada.

Conforme se observa acima, o contrato prevê para hipótese de rescisão por inadimplemento, de forma genérica, a cobrança de acréscimos legais, multa, juros de mora e correção monetária, além de honorários advocatícios no importe de 5% para atuação extrajudicial e 20% para atuação judicial, incidente sobre o débito.

Portanto, nada consta acerca do percentual de retenção no caso de rescisão contratual.

Tal previsão consta apenas do Termo de
Rescisão de Compromisso de Compra e Venda, em que a
Cláusula Quarta
dispõe que será retido

R$ 9.872,13 (nove mil, oitocentos e setenta e dois reais e treze centavos) do montante pago,

de R$ 34.291,93 (trinta e quatro mil duzentos e noventa e um reais e noventa e três centavos).

Verifica-se, assim, que o valor a ser retido corresponde a 28,78% do que foi pago pelo promitente comprador, quantia que, além de superior ao percentual de retenção admitido pelo STJ, conforme acima exposto, não se mostra razoável com situação dos autos, em que o objeto do contrato se refere a um terreno e não há notícias de que o promitente comprador tenha efetivamente se utilizado do bem.

Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi usado pelo comprador desistente) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela apelada de
10% dos valores efetivamente pagos pelo recorrente
, devidamente atualizados.

Logo, há que ser reformada a sentença para determinar a retenção, pela recorrida, de 10% do valor efetivamente desembolsado pela parte autora.

Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7º, 11, 489, § 1º, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]

5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula nº 568 do STJ.

6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.

7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

"
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.
"
(STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp nº 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Por outro lado, quanto ao pedido de nulidade da
cláusula 5.3

sob alegação
de ilegalidade da cobrança de IPTU relativo aos anos de 2017 e 2018, uma vez que o apelante não teria se imitido na posse do imóvel, prospera em parte a pretensão recursal.

Devido à sua própria natureza e conforme jurisprudência, o IPTU somente é devido por quem detém a posse do imóvel.

Nesse sentido:

"
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DOS COMPRADORES - QUANTIFICAÇÃO DA QUANTIA A SER RESTITUÍDA - RETENÇÃO DA MULTA - MANUNTENÇÃO DO PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO - PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PELOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES - AUSÊNCIA DE ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - NÃO CABIMENTO - JUROS DE MORA SOBRE A RESTITUIÇÃO DO SINAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA -JUROS DE MORA SOBRE A REPETIÇÃO DO INDÉBITO - ART. 240, CAPUT, DO CPC/2015 - RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ART. 86 DO CPC/2015 - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA RECONVENÇÃO - § 2º DO ART. 85 DO CPC/2015.- Consoante entendimento consolidado pelo STJ, não há abusividade na cobrança de multa no importe de 15% do total da quantia paga, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador.-
A jurisprudência é uníssona ao considerar que o pagamento do IPTU e das taxas condominiais somente passar a ser responsabilidade do promissário comprador quando este foi imitido na posse no bem, o que sequer ocorreu no presente caso
.- Não há dúvidas de que a obrigação da primeira apelante de restituir aos segundos apelantes o valor pago a título de sinal surgiu apenas com a prolação da sentença combatida, que declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes. Diante disso, a primeira apelante não pode ser considerada em mora até o trânsito em julgado do decisum, devendo os juros de mora incidirem a partir daí.- Nos termos do art. 240, caput, do CPC/2015, o termo inicial da repetição do indébito deve ser a citação.- Conforme o caput do art. 86 do CPC/2015, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.- Nos termos do § 2º do art. 85 do CPC/2015, não havendo condenação e não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido pela parte vencedora, é o caso de se arbitr ar os honorários advocatícios em percentual sobre o valor atualizado da causa, tal como procedeu o douto magistrado a quo no tocante à lide reconvencional. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.17.011158-7/004 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): ANA PAULA DE SOUSA PEREIRA TERRA, FELIPE MIRANDA TERRA, MASB 24 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - APELADO(A)(S): ANA PAULA DE SOUSA PEREIRA TERRA, FELIPE MIRANDA TERRA, MASB 24 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.011158-7/004, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/09/2019, publicação da súmula em 04/09/2019) g.n.

"
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. FINANCIAMENTO NÃO LIBERADO PELO AGENTE FINANCEIRO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE AFASTADA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-ADQUIRENTE. NÃO CABIMENTO. ENTREGA DA CHAVE NÃO EFETIVADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I- Em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promissário-comprador, deve este arcar com a multa compensatória/perdas e danos contratualmente prevista em favor do promitente-vendedor, cujo importe deve ser reduzido se ultrapassado o percentual permitido pela jurisprudência. II- Nos termos do entendimento do STJ fixado no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia, nº 1.599.511/SP, e válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. III-
Se o promissário-comprador não foi imitido na posse do imóvel, não lhe cabe o pagamento de IPTU ou de taxa condominial. IV- Recurso conhecido e parcialmente provido
." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.127032-3/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2019, publicação da súmula em 08/05/2019) g.n.

No caso, há expressa previsão contratual da transferência da responsabilidade das despesas e encargos fiscais, incluindo o IPTU, ao promitente comprador desde a assinatura do contrato, a partir de quando este passa a deter a posse precária do imóvel. Vejamos:

Assim, não se pode negar a responsabilidade do apelante por tais encargos.

Por outro lado, embora o contrato tenha sido assinado em 07/03/2016 (ID 79766497), a conclusão do loteamento com a liberação para emissão de alvarás de construção pela Prefeitura ocorreu apenas em 29/12/2016, ou seja, oito meses depois da assinatura do contrato, conforme se verifica do Atestado de Recebimento Parcial e Provisório de Obra emitido pela Prefeitura Municipal de Sinop-MT (ID 79767974).

Assim, considerando que a posse do imóvel somente ficou à disposição do autor, de fato, oito meses após a assinatura do contrato (com a conclusão do loteamento e liberação pela Prefeitura), a partir de tal data é que será devido o IPTU, embora conste do contrato que a posse e obrigação pelos encargos fiscais do imóvel sejam de responsabilidade do promitente comprador a partir da assinatura do instrumento de compra e venda.

Desta feita, a reforma da sentença para que a cobrança do IPTU ocorra de forma proporcional, apenas em relação ao período compreendido entre a conclusão do loteamento (29/12/2016) e a data de ajuizamento da ação e rescisão do contrato (julho/2018), é medida que se impõe.

Por fim, razão não assiste à apelante ao quanto à alegação de dano moral indenizável.

Isto porque, não restou caracterizada a culpa da apelada pela rescisão do contrato, tampouco a utilização de artifícios para o desfazimento do negócio, sendo a inclusão do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito nada mais do que o exercício regular do seu direito de credor.

Assim, em sendo a culpa o elemento essencial ao reconhecimento do ato ilícito passível de indenização, descabida qualquer condenação por danos morais

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, a fim de reformar em parte a sentença para determinar a retenção, pela apelada, de 10% do valor efetivamente pago pela parte autora, bem como que o IPTU cobrado
ocorra de forma proporcional, apenas em relação ao período compreendido entre a conclusão do loteamento (29/12/2016) e a data de ajuizamento da ação e rescisão contratual (julho/2018)
.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada uma das partes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2021