Tribunal: TJMT
Processo: 0010074-51.2016.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-24
Data de publicação: 2021-03-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010074-51.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SANDRA REGINA DE OLIVEIRA GARRIO - CPF: 345.322.261-04 (APELANTE), RENATA KARLA BATISTA E SILVA - CPF: 819.368.181-91 (ADVOGADO), GIUSEPPE ZAMPIERI - CPF: 859.207.971-34 (ADVOGADO), PEDRO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 490.826.639-53 (APELADO), PEDRO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 490.826.639-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPROCEDENCIA - VÍCIO CARACTERIZADO - VENDA A
NON DOMINO
CONFIGURADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES DEVIDO - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Se o vendedor não tinha poderes de disposição sobre o imóvel objeto da lide,

resta caracteriza a ocorrência de venda a
non domino
,

a justificar a nulidade do contrato celebrado entre as partes.

A demonstração da frustrada expectativa da autora, que pretendia adquirir o bem imóvel, somada aos incômodos e aborrecimentos que excedem a condição de meros dissabores, diante da conduta de má-fé do ora recorrido, caracteriza excepcionalmente a ocorrência de dano moral.

Quantum
indenizatório arbitrado em atenção aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, bem como às peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por
SANDRA REGINA DE OLIVEIRA GARRIO
, nos autos de Ação de Anulação de Negócio de Compra e Venda por Vício de Consentimento e Enriquecimento Ilícito c/c Restituição de Valores, proposta em desfavor de
PEDRO PEREIRA DE SOUZA
, em que julgou improcedente a ação e, por sua vez, condenou a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Aduz a apelante em suas razões recursais (Id 71781466), que firmou com o apelado contrato de compra e venda de imóvel em 25.03.2013, momento em que efetuou o pagamento da primeira parcela, no valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais) e as demais seriam pagas em 25.04.2013 (R$100.000,00) e em 25.03.2014 (R$50.000,00).

Argumenta, ainda, que antes de efetuar o pagamento da segunda parcela em abril de 2013, foi-lhe entregue cópia da certidão do imóvel e da escritura, ocasião em que tomou conhecimento de que o apelado agiu de má fé desde o início da realização da compra e venda do bem descrito nos autos, tendo em vista que vendeu à apelante imóvel que nunca foi seu e que já estava em propriedade de instituição financeira há mais de 10 (dez) anos, conforme consta de apontamento de transferência de propriedade do Sr. SIDERCINO ROSA GARCIA e sua esposa para o Banco Bradesco S/A.

Arguiu, também, que encaminhou em 14.10.2014 notificação extrajudicial, a fim de constituir o apelado em mora e para obter informações acerca da regularização da situação do imóvel junto ao Banco Bradesco e, no entanto, a correspondência retornou com a informação de “ausente”.

Desse modo, sustentando a ocorrência de vício no consentimento, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, para que sejam julgados totalmente procedentes os pedidos contidos na inicial, no sentido de anular o contrato de compra e venda e condenar o apelado à restituição do valor pago pelo imóvel e, ainda, em indenização por danos morais.

O apelado, em contrarrazões (Id 71781474), pugna pelo desprovimento do recurso e a manutenção da sentença, assim como na condenação da apelante
ao pagamento de honorários advocatícios e das custas processuais
(
sic
Id 71781475 - Pág. 3).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

APELANTE:
SANDRA REGINA DE OLIVEIRA GARRIO

APELADO:
PEDRO PEREIRA DE SOUZA

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A apelante
SANDRA REGINA DE OLIVEIRA GARRIO
propôs ação de anulação de negócio de compra e venda por vício de consentimento e enriquecimento ilícito c/c restituição de valores arguindo, em síntese, que firmou com o apelado
PEDRO PEREIRA DE SOUZA
, em 25.03.2013, um Contrato Particular de Compra e Venda de imóvel urbano, para aquisição da propriedade do imóvel situado na Rua Monte Rey, nº 434, Jardim Califórnia, nesta capital.

Aduziu a apelante em sua inicial, ainda, que o citado imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), sendo que, no momento da assinatura (25.03.2013), pagou a quantia de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) através de cheque e, em 25.04.2013, a apelante pagaria a quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), ocasião em que o apelado entregaria a Escritura Pública do Imóvel e, por sua vez, a última parcela seria paga em 25.03.2014, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Argumentou a apelante, também, que após o pagamento da primeira parcela, foi-lhe entregue cópia da Certidão Cartorária e Escritura Pública do imóvel em abril/2013, momento que constatou estar o imóvel gravado com ônus e que o Banco Bradesco S/A é o verdadeiro proprietário do imóvel desde o ano de 2001 e, diante da mora do apelado, encaminhou-lhe Notificação Extrajudicial em 14/10/2014.

Assim, pugnou pela anulação do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, além da indenização por danos morais a serem arbitrados e, ainda, condenação em custas e honorários.

O magistrado
a quo
, por sua vez, julgou improcedente a ação e condenou a apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Pois bem.

É incontroverso nos autos que as partes firmaram em 25/03/2013 contrato para aquisição do imóvel localizado na Rua Monte Rey, nº 434, Jardim Califórnia, em Cuiabá/MT, pagando a apelante a primeira parcela no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e, posteriormente, em abril de 2013, tomou conhecimento de que o referido imóvel estava gravado com ônus, figurando o Banco Bradesco S/A como proprietário do imóvel desde o ano de 2001.

Com relação ao alegado vício de consentimento arguido pela apelante, agiu com acerto o magistrado
a quo
.

Isso porque, tinha a apelante pleno conhecimento de que o imóvel possuía pendência de regularização de financiamento, conforme consta no
parágrafo primeiro da cláusula “1”
, do contrato firmado entre as partes, senão vejamos:

“(...)

CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO
(...)

PARÁGRAFO PRIMEIRO: DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL: O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato
está pendente de regularização de financiamento junto ao Banco Bradesco S/A
, assumindo o VENDEDOR a quitação total deste ajuste até a quitação da segunda parcela desta alienação.

PARÁGRAFO SEGUNDO: DA POSSE: Após a assinatura do presente contrato, a COMPRADORA entrará imediatamente na posse do imóvel.

PARAGRAFO TERCEIRO: DA ORIGEM: O Vendedor adquiriu este imóvel por contrato celebrado com o Sr. Luiz Aparecido Martins, em data de 19/05/2005, o qual por sua vez adquiriu do Sr. Lidberg Etelvino Santos em data de 29/10/1997, o qual adquiriu do Sr. Sidercino Rosa Garcia em data de 02/01/1997. (...)”
(Id 71780019 - Págs. 2/3) (destaquei)

Assim sendo, não prospera a alegação da apelante quanto ao desconhecimento/vício de consentimento, no que tange à condição do imóvel, tendo em vista que estava expresso no contrato firmado entre as partes que
o bem estava pendente de regularização de financiamento junto ao Banco Bradesco S/A
, conforme destacado pelo magistrado
a quo
em sua fundamentação.

No entanto, na hipótese dos autos, o conjunto probatório confere elementos probatórios a amparar as alegações iniciais de que, de fato, a apelante foi vítima de negócio jurídico viciado, na medida em que o apelado se passou por proprietário do imóvel para que pudesse efetuar a venda do bem mencionado.

Nesse sentido, examinando cuidadosamente o feito, nota-se que o contrato cuja anulação ora é pretendida consta expressamente que o apelado
PEDRO PEREIRA DE SOUZA
seria o proprietário do imóvel
sub examine
, conforme se infere abaixo:

“(...) CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO

O presente tem como OBJETO, a alienação de imóvel
de propriedade do VENDEDOR
localizado na Rua Monte Rey, 434, Jardim Califórnia, Cuiabá/MT, com área do lote de 620m2 devidamente registrado no cartório de imóveis do 5º ofício de Cuiabá (...)”
(Id 71780019 - Pág. 2) (destaquei)

E mais, consta ainda que o vendedor, PEDRO PEREIRA DE SOUZA, providenciaria a regularização/quitação da pendência até a quitação da segunda parcela, conforme disposto na parte final do parágrafo primeiro do contrato entabulado,
in verbis
:

“(...)

CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO
(...)

PARÁGRAFO PRIMEIRO: DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL: O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato está pendente de regularização de financiamento junto ao Banco Bradesco S/A,
assumindo o VENDEDOR a quitação total deste ajuste até a quitação da segunda parcela desta alienação
. (...)”
(Id 71780019 - Pág. 3) (destaquei)

Contudo, analisando a Escritura Pública no Id 71780019 - Pág. 13, verifica-se no R. 13/35.061, que em 26.06.2001 o imóvel objeto da lide foi adquirido pelo Banco Bradesco S/A, através de Carta de Arrematação, dos antigos proprietários, o Sr. SIDERCINO ROSA GARCIA e sua esposa, a Sra. WANDERLI MARIA MARQUES, de modo que no ato da venda pactuada pelas partes no ano de 2013,
o imóvel não pertencia ao apelado
conforme fez crer a cláusula do contrato supra transcrita.

Neste contexto, embora, de fato, pudesse a apelante ter adotado (previamente) a cautela de consultar a matrícula do imóvel em questão (precavendo-se, assim, de contratar com quem não era proprietário), tal circunstância não afasta a violação da boa-fé decorrente da conduta do apelado.

Isso porque, estava previsto no contrato que a apelante teria a posse imediata do imóvel (Parágrafo Segundo), como de fato obteve, o que dava sustentação à presunção de veracidade da informação quanto à propriedade do imóvel em questão.

No entanto, verifica-se que o apelado vendeu imóvel que nunca foi seu, informando para a apelante que comprou o imóvel de terceiro e que o respectivo bem estava pendente, tão somente, de regularização de financiamento junto ao BANCO BRADESCO S/A, induzindo e mantendo a apelante em erro.

Com efeito, a situação posta em julgamento trata-se, em verdade, de nulidade do negócio jurídico, diante da impossibilidade do objeto, uma vez que não é possível vender um imóvel com promessa de liberação de domínio a qual o vendedor não detém.

Eis o teor do art. 166, inciso II, do Código Civil:

“Art. 166.
É nulo o negócio jurídico quando
:

I – (...)

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o objeto
;”
(destaquei)

Outrossim, é nulo o negócio realizado diante da ocorrência de simulação por parte do vendedor, que aparentou ser o detentor do direito de domínio com capacidade para transmiti-lo à compradora e, não obstante, não o possuía.

Assim, a declaração enganosa da vontade do apelado em exprimir negócio jurídico sem, contudo, haver intenção de realizar ato negocial algum, acarreta a sua nulidade, nos termos do art. 167, §1º, I, que assim dispõe:

“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e toda forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I –
aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem
;”
(destaquei)

Por tais razões, seja por
impossibilidade de objeto seja por simulação
, não há dúvida de que deve ser provido o presente recurso, para que seja acolhido o pleito de decretação de nulidade absoluta do contrato de compra e venda celebrado entre as partes ora litigantes, com a consequente restituição do valor pago na primeira parcela pactuado (R$200.000,00).

Quanto à possibilidade de condenação do apelado ao pagamento de compensação pelos danos morais supostamente causados à apelante, da mesma forma, merece acolhimento a irresignação.

A propósito da matéria, como sabido, a responsabilidade civil se funda em três requisitos, quais sejam: conduta culposa do agente, dano e nexo causal entre a primeira e o segundo, de acordo com a conjugação dos arts. 186 e 927, ambos do Código Civil. Ausente um só desses pressupostos, não há de se falar em indenização.

SERGIO CAVALIERI FILHO
(in Programa de Responsabilidade Civil, 6ª edição, Editora Malheiros, 2005, fl. 41)
ensina que:

“(...) Sendo o ato ilícito, conforme já assinalado, o conjunto de pressupostos da responsabilidade, quais seriam esses pressupostos na responsabilidade subjetiva? Há primeiramente um elemento formal, que é a violação de um dever jurídico mediante conduta voluntária; um elemento subjetivo, que pode ser o dolo ou a culpa; e, ainda, um elemento causal-material, que é o dano e a respectiva relação de causalidade. Esses três elementos, apresentados pela doutrina francesa como pressupostos da responsabilidade civil subjetiva, podem ser claramente identificados no art. 186 do Código Civil, mediante simples análise do seu texto, a saber:

a) conduta culposa do agente, o que fica patente pela expressão “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia”;

b) nexo causal, que vem expresso no verbo causar; e

c) dano, revelado nas expressões “ violar direito ou causar dano a outrem”.

Portanto, a partir do momento em que alguém, mediante conduta culposa, viola direito de outrem e causa-lhe dano, está-se diante de um ato ilícito, e deste ato deflui o inexorável dever de indenizar, consoante o art. 927 do Código Civil. (...)”

Na hipótese dos autos, o conjunto probatório indica a violação de um dever jurídico consubstanciado na abusiva alienação de bem imóvel por quem não tinha poder de disposição sobre a coisa (“
venda non domino
”).

Efetivamente, constata-se que a apelante, ao celebrar o contrato em tela, acreditou que o negócio era seguro, vindo a utilizar suas economias, fruto de longo período de limitações e privações.

Nesse sentido, a ausência de possibilidade de transferência e registro do imóvel, somada à total ausência de boa-fé do apelado no negócio jurídico em discussão, caracteriza a ocorrência de dano moral.

Com efeito, os fatos narrados geraram, indubitavelmente, expectativas e frustrações que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial, eis que desbordam o mero dissabor.

A propósito, é a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VENDA “A NON DOMINO” DE ÁREA RURAL – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO, CONDENAR OS RÉUS/VENDEDORES AO RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGADOS PELO AUTOR/ADQUIRENTE E AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – FORMULAÇÃO DE PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA PELAS PARTES EM SEDE RECURSAL – INDEFERIMENTO DE AMBOS OS PLEITOS – DETERMINAÇÃO DE RECOLHIMENTO DO PREPARO SOB PENA DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO – ORDEM ATENDIDA APENAS PELA PARTE AUTORA – DISCUSSÃO RECURSAL RESTRITA AO VALOR INDENIZATÓRIO – MONTANTE FIXADO EM PATAMAR INFERIOR AO NECESSÁRIO PARA ATENDIMENTO AO DUPLO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO – VALOR MAJORADO – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DOS RÉUS NÃO CONHECIDO POR DESERÇÃO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO. 1. A falta de cumprimento da ordem de recolhimento do preparo implica o não conhecimento do recurso por deserção. 2. “Na fixação de indenização por danos morais, são levadas em consideração as peculiaridades da causa. Nessas circunstâncias, consideram-se a gravidade do ato, o potencial econômico do ofensor, o caráter pedagógico da indenização e os parâmetros adotados em casos semelhantes” (STJ – 4ª Turma – AgRg no AREsp 662.068/RJ – Rel. Ministro RAUL ARAÚJO – j. 19/05/2015, DJe 22/06/2015). 3.
A venda ilegal e irregular de porção de terras rurais que não eram de propriedade e nem posse dos vendedores (venda “a non domino”) é conduta lesiva de considerável reprovabilidade que justifica o arbitramento de valor da indenização pelos danos morais
correspondentes em patamar ligeiramente superior ao fixado no caso (R$ 3 mil), sendo cabível, pois, o acolhimento do recurso para majorá-lo para R$ 10 mil. 4. O acolhimento do pedido de indenização por danos materiais com fixação de montante indenizatório pouco inferior ao indicado na petição inicial não caracteriza sucumbência recíproca (CPC, art. 86, “caput”), mas apenas mínima (CPC, art. 86, p.ú.), e, assim, os ônus sucumbenciais devem ser impostos exclusivamente à parte ré.”
(N.U 1019334-04.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/11/2020, Publicado no DJE 29/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VENDA A NON DOMINO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR. MANUTENÇÃO. HONORARIOS RECURSAIS. 1.
A venda a non domino é aquela realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa
. Verificada, no caso, a ocorrência de venda a non domino, deve ser rescindido o contrato de promessa de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante.
2. A situação vivenciada pela autora, que se viu privada de utilizar-se do bem imóvel contratado, acarretou danos morais indenizáveis. Ademais, restou comprovado nos autos que o vendedor agiu de modo temerário, violando a boa-fé objetiva, já que, para dar maior seriedade à contratação, qualificou-se como veterinário, profissão para a qual não se encontra apto ao exercício.
3. Quantum indenizatório fixado a título de danos morais que deve ser mantido para atender ao caráter punitivo/pedagógico da sanção e por harmônico com os parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos. Honorários recursais não fixados pois a verba já alcançou o teto legal. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.”
(Apelação Cível Nº 70067217281, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 31/03/2016)

Assim, resta caracterizada a ocorrência de danos morais.

Relativamente ao
quantum
indenizatório, a reparação do dano deve corresponder à realidade dos fatos concretos, já que tem por escopo compensar os prejuízos das vítimas, bem como evitar a prática reiterada dos atos lesivos. Para isto, devem ser observados certos vetores, quais sejam: a compensação pelo ilícito, que visa a amenizar os efeitos do dano, os quais são, pela sua natureza, incomensuráveis; a gravidade, ligada ao fato e que pode ser avaliada pela forma de agir do ofensor e o alcance da repercussão; e, por fim, o de maior relevância, que corresponde à situação econômico-financeira do ofensor.

Seguindo essas premissas, de se considerar como medida justa para o caso a condenação do apelado ao pagamento de indenização por dano moral no valor R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante compatível com as particularidades do caso concreto.

Por tais razões, no ponto, não há dúvida de que deve ser provido o recurso da apelante.

Por fim, considerando-se o resultado do julgamento, e o provimento da apelação cível, mostra-se necessária a inversão dos ônus sucumbenciais fixados pelo Juízo
a quo
.

De tal sorte, o apelado deverá arcar com o pagamento da integralidade das custas processuais, além de honorários de sucumbência, os quais vão mantidos em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando prejudicada a análise dos ônus sucumbenciais pugnado em contrarrazões pelo apelado (Id 71781474).

Ressalto, por oportuno, que não possuindo o apelado PEDRO PEREIRA DE SOUZA o domínio do imóvel
sub examine
, não há que prosperar as alegações de cobrança de alugueres por lhe faltar legitimidade para pleiteá-los e, ainda, a inexistência de reconvenção (art. 343 do CPC/15) com a apresentação da defesa (Id 71780043).

Com tais considerações,
dou provimento ao recurso
, para reformar a sentença e
julgar procedente
a ação, a fim de declarar a nulidade do contrato de compra e venda firmado entre as partes e, por conseguinte, condenar o apelado a restituir à apelante o valor de R$200.000,00 (duzentos mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e de correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso, assim como na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação (relação contratual), com fundamento no artigo 405 do CC, e de correção monetária pelo INPC desde a data da presente decisão.

Por conseguinte, inverto os ônus sucumbências.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2021