Tribunal: TJMT
Processo: 0017678-05.2012.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0017678-05.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[IVONE MARIA FERREIRA DA SILVA - CPF: 207.346.621-49 (APELADO), BRUNO COSTA ALVARES SILVA - CPF: 019.346.011-44 (ADVOGADO), FERNANDA VAUCHER DE OLIVEIRA KLEIM - CPF: 007.471.911-40 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), THIAGO TAGLIAFERRO LOPES - CPF: 258.466.448-80 (ADVOGADO), DILMAR DE ARRUDA CAMPOS - CPF: 856.432.031-20 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), J ROCHA IMOVEIS (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA E RESSARCITÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA - LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA -DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL -DEMORA INJUSTIFICADA NA ENTREGA DO BEM- ALEGAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DO AUTOR –NÃO COMPROVAÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVAÇÃO -APLICAÇÃO DO CDC – RISCOS INERENTES AO RAMO DE CONSTRUÇÃO CIVIL – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM REDUZIDO - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE -COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA RESTITUIR OS VALORES, DEVOLUÇÃO EM DOBRO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA COSNTRUTORA - RESTITUIÇÃO DEVIDA- DANOS MATERIAIS(DANOS EMERGENTES) - ALUGUÉIS - COMPROVADOS – SALDO DEVEDOR - INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC – EQUILÍBRIO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL PRECEDENTES DO STJ RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Por se tratar de relação jurídica de consumo, sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, não há como imputar culpa exclusiva ao comprador por eventuais atrasos na entrega do imóvel, quando não devidamente comprovados nos autos a inércia do mesmo. Vale ressaltar que o atraso na construção do empreendimento e na entrega do imóvel, integram o risco do empreendimento, sendo considerado pela jurisprudência como fortuito interno para fins de análise do nexo de causalidade entre o atraso e os danos suportados pelo consumidor adquirente.

2-Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No contrato celebrado entre as partes não há cláusula que transfira ao promitente comprador a responsabilidade de custeio do comissão de corretagem, tampouco há sobre que seria cobrado a esse título, de modo que o encargo deveria ter sido custeado pelas vendedoras, e não pela compradora, cabendo, então, seja declarado o dever de restituir o que foi indevidamente cobrado. Não há óbice legal para que a comissão de corretagem seja paga pelo adquirente do imóvel, desde que o consumidor tenha ciência da cobrança, o que não ocorreu no caso, já que inexiste previsão contratual de tal cobrança, conforme entendimento sedimentado no recurso repetitivo, REsp 1.599.511-SP , sendo cabível a imposição de restituição em dobro da comissão de corretagem, porquanto não se configura hipótese de engano justificável.

3- A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados. Taxa de evolução de obras que não pode ser cobrada no período de atraso da entrega do bem, já que a parcela não é devida quando ocorre o prolongamento da fase de construção, não tendo a autora concorrido para tal, cabendo a restituição simples

4- Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos. Reduz o quantum para o patamar de R$10.000,00 (dez mil reais), atendendo os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

5- No que tange aos danos emergentes, caracterizado na necessidade de locação de moradia e pela impossibilidade de uso do imóvel adquirido, comprovado e deve prevalecer o entendimento singular.

6- Considerando, de um lado, que os adquirentes não pode ser prejudicados por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, segundo fixado pelo Superior Tribunal de Justiça “a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento.” (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014)

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por Sistema Facil, Incorporadora Imobiliaria - Cuiaba V - Spe Ltda e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A contra a sentença proferida nos autos de Ação Revisional de Contrato c.c. Obrigação de Fazer, Repetição de Indébito c.c. Indenização por Danos Morais e Materiais nº 0017678-05.2012.811.0041, perante a 7ª Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“ANTE O EXPOSTO, diante da doutrina e da jurisprudência, e com fulcro no artigo 487, inciso, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, para CONDENAR as REQUERIDAS SISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA CUIABA SPE LTDA. RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, GOLDEN NEGOCIO5 IMOBILIARIOS, solidariamente, pagar a parte Requerente IVONE MARIA FERREIRA DA SILVA: 1) R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a titulo de danos morais, acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ), 2) R§ 12.564,2O (doze mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e vinte centavos) a titulo de danos emergentes, correspondente ao tempo de atraso na entrega da unidade compreendido entre Junho/2012 a Maio/2013 (12 meses), acrescido de juros de 1% ac mês e correção monetária (INPC) a partir do desembolso, 3) R$ 19.503,12 (dezenove mil, quinhentos e três reais e doze centavos), correspondentes ao dobro dos valores desembolsados a titulo de ‘taxa de corretagem, acrescido de _juros de 1% ac mês e correção monetária(INPC) a partir do desembolso. 4) Restituir eventuais diferenças correspondentes à aplicação dos juros de qualquer natureza e da correção monetária pelo INCC/FGV sobre o saldo devedor, guando deveria ter sido realizada pelo IPCA, durante o período que excedeu o prozo previsto para a entrega das chaves, incluindo-se o prazo de tolerância de 120 dias previsto no instrumento; 5) Restituir os valores desembolsados a titulo de juros de obra, a partir de JUNHO/2012, acrescido de juros de 1% ao mês a partir' da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso, devendo os respectivos comprovantes serem juntados por ocasião da Iiquidação dos cálculos; Condeno por' fim, as portes Requeridas solidariamente ao pagamento das custas do processo e honorários advocaticios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação de acordo com a orientação contida no parágrafo 2º do artigo 85 do CPC

Em suas razões de recurso (id. 63519971 - Pág. 1), (i) preliminarmente alega incompetência da justiça comum e suscita a competência para processar este feito da justiça federal conforme preconiza o art. 109, I da Carta Magna e sendo assim, a taxa de evolução da obra, é de inteira responsabilidade da instituição financeira Caixa Econômica Federal a quem detêm legitimidade para responder pela devolução dos valores; (ii) Aduz ilegitimidade passiva para responder por suposta ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem;(iii) No mérito, fala de ausência de documentos que comprovam o suposto pagamento ilícito por parte dos apelados a titulo de juros de obra, bem como da inexistência do alegado atraso de obras, visto que o imóvel fora entregue no prazo pactuado no contrato de financiamento e que ocorreu na verdade foi a ausência de quitação da avença em tem tempo hábil; (iv) Que a atualização monetária mensal do débito seja calculada pelo INCC; (v) Que não há se falar em ato ilícito passível de dano moral, tampouco material indenizável. Por fim, requer a redução do quantum indenizatório observando a equidade e o bom senso.

Contrarrazões apresentada (id.6086729-pag.1), pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

VOTO preliminar

A empresa/apelante suscita a preliminar de ilegitimidade passiva sob a assertiva de que os juros de obra ou “taxa de evolução da obra” é um encargo cobrado e devido à Caixa Econômica Federal, sendo que esta seria a responsável pela restituição dos valores despendidos.

Todavia, a “taxa de evolução da obra” corresponde aos juros cobrados pelos bancos em face das construtoras, que, por conseguinte, são repassados ao consumidor através do contrato de financiamento celebrado entre o mesmo e a instituição financeira.

Sabe-se que o encargo é estipulado pela instituição financeira com objetivo de compelir a construtora ao cumprimento das obrigações de entrega do imóvel dentro do prazo, ou seja, a taxa é cobrada durante o período de inadimplência da construtora.

Logo, ao considerar que a restituição destes encargos são devidos quando houver o inadimplemento contratual da construtora, ou seja, quando houver o atraso na entrega do imóvel, resta evidente a legitimidade da Apelante para responder pela devolução dos recursos despendidos a título de “taxa de evolução da obra.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE LIMINAR E REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PAGAMENTODA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DURANTE O ATRASO DA ENTREGA DO BEM - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA QUANTO A TAL PEDIDO - QUITAÇÃO DO PREÇO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL - PRAZO DE ENTREGA ESPECÍFICO - CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO INCONDICIONADA - PREVISÕES LIVREMENTE PACTUADAS - VALIDADE - PRINCIPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO - DIVERGÊNCIAS PACTUAIS SOBRE A EXTENSÃO DO PRAZO - INTERPRETAÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR - NECESSIDADE - ATRASO INJUSTIFICADO - OCORRÊNCIA - CONDUTA ILÍCITA - CONFIGURAÇÃO - JUROS INCLUIDOS NA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DURANTE O PERIODO DE MORA - RESSARCIMENTO - CABIMENTO - LUCROS CESSANTES POR NÃO FRUIÇÃO - EXISTENCIA - MONTANTE - MULTA MORATÓRIA - IMPOSIÇÃO CONTRATUAL APENAS AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - EQUIPARAÇÃO - POSSIBILIDADE - EQUILÍBRIO CONTRATUAL - SIMILITUDE DE DIREITOS E DEVERES - DANOS MORAIS - PRESENÇA - RESPONSABILIDADE CIVIL DA RÉ DE INDENIZAR - VERIFICAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - REDUÇÃO - CABIMENTO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORAÇÃO - NÃO CABIMENTO. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que o pedido de restituiçãode valores pagos a título de "Taxa de Evolução da Obra" está fundado no não cumprimento de obrigação contratual pela requerida, qual seja, atraso na entrega do bem, e não em decorrência da atuação e recebimento das parcelas pela Caixa Econômica Federal.” (Ap. Cível n. 1.0024.14.111942-0/002, TJMG, Rel. Des. Luciano Pinto, j. 20/08/2015, DJe 01/09/2015)

“DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL, E DO CONSUMIDOR - AÇÃO DE REPARAÇÃO CIVIL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - VALORES PAGOS PELA COMPRADORA - CONSTRUTORA CAUSADORA DO ATRASO - RESTITUIÇÃO DEVIDA - MULTA - PENALIDADE DEVIDA - EQUIDADE - ATRASO INJUSTIFICADO - PRAZO DE PRORROGAÇÃO - INAPLICABILIDADE - AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO - DANOS MATERIAIS - PAGAMENTO DE ALUGUÉIS - EFETIVA COMPROVAÇÃO - RESSARCIMENTO DEVIDO - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM - PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO - SEGUNDO REC URSO PROVIDO. - A construtora tem legitimidade para responder pelos 'jurosde obra', considerando que a parte autora busca ressarcimento dos valores pagos em razão do atraso injustificado na entrega da obra. (...)”. (Ap. Cível n. 1.0024.11.262135-4/003, TJMG, Rel. Des. Edison Feital Leite, j. 03/09/2015, DJe 14/09/2015)

Posto isso, rejeita-se a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

A construtora apelante sustenta Incompetência Absoluta da Justiça Estadual, tendo em vista litisconsórcio necessário envolvendo a Caixa Econômica Federal, ente com responsabilidade contratual pela fiscalização da obra e por consequência na prorrogação do prazo de entrega.

A inclusão da CEF no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pela autora, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados.

Não bastasse isso, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade da construtora ré em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de modo que é da construtora o dever de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Nesse sentido:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FATO QUE NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVADO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido.” (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0000927- 34.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: LEO HENRIQUE FURTADO ARAÚJO). (Sem destaque no original).

Assim, REJEITO a preliminar proposta.

É como voto.

V O T O Mérito

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por Sistema Facil, Incorporadora Imobiliaria - Cuiaba V - Spe Ltda e RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A contra a sentença proferida nos autos de Ação Revisional de Contrato c.c. Obrigação de Fazer, Repetição de Indébito c.c. Indenização por Danos Morais e Materiais nº 0017678-05.2012.811.0041, perante a 7ª Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Inicialmente, para melhor compreensão da matéria em analise, importante esclarecer, que o contrato de compra e venda do referido imóvel, objeto da controvérsia, foi adquirido por terceiro, que por motivos alheios, não conseguiu dar continuidade com a avença e transferiu as condições entabuladas nesse contrato, à atual adquirente ora apelada, mediante Termo de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações.

Desse modo, muito embora a Requerente ora apelada na posição de Cessionária tenha assumido as mesmas condições anteriormente pactuadas pelo comprador primitivo, a parte Requerida ora apelante não juntou aos autos o referido documento devidamente assinado por ela, a fim de demonstrar a plena ciência das condições de pagamento para o qual estava se responsabilizando.

Contudo, tal desídia não isenta a obrigatoriedade neste caso, de ser integralmente mantida os termos da proposta ofertada à parte autora/apelada, notadamente quanto às condições para pagamento do preço.

Nesse sentido, o cerne da questão consiste em analisar se é caso de reformar a sentença impugnada e julgar improcedentes os pedidos da demanda, e por via de consequência, afastar as condenações impostas à parte requerida, aqui Apelante.

Pois bem. No presente recurso deve ser analisada a ocorrência ou não de atraso na entrega da obra, bem como se ficou caracterizado a responsabilidade da construtora/apelante em devolver a parte apelada a titulo de Repetição de Indébito, os valores de taxa de evolução de obra, e por via de consequência, afastar as condenações impostas à parte autora, aqui Apelada.
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Vejamos o que dispõe o contrato sobre a entrega do imóvel:

“CLÁUSULA 6.1.1 e 6.1.2 – FICOU ESTABELECIDO O PRAZO PARA CONSTRUÇÃO –“ Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autonôma a ela vinculada, sera de 12 (doze) meses contados da data de liberação. 6.1.2. Em ocorrendo liberação dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autonôma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.”

Não se pode olvidar que a relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o qual permite a declaração de nulidade de pleno direito de convenções ilegais e que impliquem excessiva onerosidade e vantagem exagerada ao credor, forte no artigo 51, IV e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

A Construtora/Apelante aduz que há cláusula contratual que lhe autoriza a postergação do prazo de finalização das obras, sendo, pois, a Cláusula Oitava do contrato em tela. As referidas cláusula assim dispõe:

“Cláusula Sexta: (...)

6.1.2. Havendo atraso injustificável na conclusão superior a 120 (cento e vinte dias), o COMPRADOR poderá notificar a VENDEDORA para que conclua a obra atrasada, dentro do prazo de trinta (30) dias, e, caso esta conclusão não se dê, o COMPRADOR poderá dar este Contrato por resolvido, aplicando-se o disposto na clausula 5.17, acima.

Ora, se o prazo para conclusão da obras em um prazo de 12 (doze) meses. Logo, o contrato foi firmado entre as partes em 16/06/2011 (id. 63516044 -). Assim, o prazo de prorrogação previsto contratualmente é de 120 (cento e vinte e dias) dias, por isso, o prazo final para a entrega das obras seria em setembro de 2012.

Contudo, conforme alegações contidas na exordial, bem como pelo documento (id. 63519476 - Pág. 2) que, comprovadamente o imóvel só foi entregue a apelada em 15/05/2013, extrapolando consideravelmente o prazo final, já dilatado.

Conforme bem pontuado pela r. sentença recorrida “Contudo, o cobrança dessa ‘taxa torna-se ilegal guando o consumidor continua a paga-la após o prazo estipulado no contrato para entrega das chaves. Isso quer dizer que, coso a construtora não cumpra o prazo de entrega do empreendimento estabelecido no contrato, ela não pode mais cobrar a taxa dos compradores. Portanto, sua cobrança deve se limitar ao exato Tempo previsto no contrato: até a data contratual de entrega da obra. Com relação ao montante a ser restituído, a parte Autora não juntou aos autos o contrato de financiamendo habitacional e os extratos juntados as fls. 218/227, não diferencia o valor da prestação e a rubrica destinada à taxa de evolução de obra, razão pela qual, a parte deverá acostar aos autos por ocasião do cumprimento da sentença os respectivos comprovantes para promover a liquidação do calculo”.

Além disso, o lapso só ocorreu por negligência da própria empresa/apelante que deixou de entregar os documentos necessários à instituição financeira. Com efeito, as questões atinentes aos riscos do negócio não são justificativas no retardamento da entrega de documentos e não podem ser oponíveis ao comprador/adquirente.

Neste sentido:

"AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA PROFERIDA EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINAR REJEITADA – ATRASO NA OBRA – ALEGADO CASO FORTUITO E CULPA DE TERCEIROS – RISCO DO NEGÓCIO – PRAZO DE PRORROGAÇÃO NÃO OBSERVADO – MULTA DO ART. 1.021, § 4º DO CPC – DEVIDA SOMENTE NOS CASOS DE MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA E INADMISSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE NOVOS ELEMENTOS CAPAZES DE MODIFICAR A DECISÃO ATACADA – RECURSO DESPROVIDO.As ações em que se discutem indenização por atraso na obra devem ser processadas na Justiça Estadual.O dano moral decorrente de atraso na obra, após o prazo de prorrogação prevista contratualmente, é presumido.Os danos materiais devidamente comprovados devem ser indenizados.Não há falar em culpa de terceiros ou caso fortuito quando a situação resulta de risco do negócio do ramo de Construção Civil.A multa prevista no Art. 1.021, § 4º do CPC somente é devida nos casos de manifesta improcedência ou inadmissibilidade, com votação unânime.Estando devidamente fundamentada a decisão e não havendo novos elementos nos autos, capazes de modificar o entendimento da relatora, a manutenção da decisão proferida é a medida justa para o caso concreto." (Ag 37050/2018, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/06/2018, Publicado no DJE 04/07/2018)

Desta feita ficou demonstrado alhures que de fato houve o atraso na entrega do imóvel, e a continuidade da cobrança da taxa da evolução de obras.

Desse modo, não prospera o inconformismo da empresa/apelante. Tenho comigo, que o magistrado a quo agiu com o seu costumeiro acerto, sendo assim, os valores referentes à taxa de evolução de obra, deve ser ressarcido pela empresa/apelante em favor da apelada a partir da data do inicio do descumprimento contratual, conforme fundamentado pelo juízo monocrático.

Insta ressaltar que taxa de evolução de obra ou juros de obra é um valor cobrado nos financiamentos na modalidade crédito associativos para aquisição de imóveis na planta, em que o agente financeiro também é o responsável pelo financiamento da obra.

Assim, na aprovação da obra junto à Instituição Financeira, a Construtora busca os compradores para o empreendimento na planta, que será vendido atrelado ao financiamento habitacional. Durante o período de construção até a liberação do “habite-se”, os compradores pagam os encargos e juros do dinheiro já repassado pela Instituição Financeira à Construtora, todavia, o valor pago não amortizará o saldo devedor.

A jurisprudência vem se posicionando a favor dos compradores a partir do momento em que começa a ocorrer o atraso na entrega do Empreendimento, uma vez que considera a cobrança ilegal.

Senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA EFETIVADA PELO AGENTE FINANCEIRO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE”. DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. 1) A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a expedição da certidão de “habite-se”. Assim, a construtora que entrega o imóvel sem providenciar a tempo e modo a referida certidão, impossibilitando a celebração do contrato de financiamento, deve ressarcir o mutuário pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do ‘habite-se’.(...)” (TJMG – Processo nº 1.0024.12.026774-5/001 – Relator: Des. Marcos Lincoln – Data da publicação: 19/11/2013)”

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CONSTRUTORA – DANO MORAL RECONHECIDO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESTITUIÇÃO DEVIDA. – Comprovado o atraso injustificado e de longo tempo na entrega do imóvel prometido, impõe-se reconhecer o dano moral indenizável e a necessidade de restituição do valor equivalente a taxa de evolução de obra suportada pelo comprador ao tempo do atraso. (Apelação Cível 1.0145.13.036914-6/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2014, publicação da sumula em 04/07/2014)”

Desta feita, no caso dos autos, como houve atraso na entrega do imóvel, a construtora/apelante deverá restituir os valores pagos pelo comprador, à título de taxa de evolução de obra, no período de atraso.

Quanto à restituição em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem estabelecida na sentença, esta não merece reparo, primeiro porque já se encontra pacificado no STJ o entendimento de que a incorporadora, enquanto promitente vendedora, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação na qual se busca a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Segundo porque a comissão de corretagem somente seria devida caso houvesse disposição contratual que a previsse de forma expressa e destacada, conforme orientou o repetitivo REsp REsp 1551951 / SP – Tema 939.

Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA- SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedênciado pedido de restituiçãoda SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE”. (REsp 1551951/SP,Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Observa-se que o contrato em comento não prevê a cobrança da taxa de corretagem, nem mesmo indica de forma clara um valor específico a ser pago a este título, razão pela qual sua cobrança se afigura indevida no caso em comento e, portanto, deve ser restituída ao comprador, e em DOBRO,
nos termos do art.
42
,
parágrafo único
, do
CDC,

sendo cabível a imposição de restituição em
dobro
da
comissão
de
corretagem
, porquanto não se configura hipótese de engano justificável, visto que,
tais cuidados não, foram observados no presente caso, considerando a abusividade da conduta, ao impor aos consumidores o pagamento de
comissão
não estipulada no contrato”
.

Quanto ao dano material, a sentença não comporta reforma neste capítulo.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que cabem lucros cessantes sobre o valor atualizado do contrato pelo período do compreendido entre o escoamento do prazo para a conclusão da obra e a entrega das chaves.

A título de exemplo, colhe-se o seguinte precedente da Corte Superior:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Para conhecimento do recurso especial é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o acórdão recorrido se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição que não se verificou na hipótese dos autos. Incidência da vedação prevista nos verbetes sumulares n. 282, 356/STF. 2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que a demora na entrega do imóvel na data previamente acordada resulta no dever de reparação por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo em que a vendedora permaneceu em mora, por presunção de prejuízo do promitente comprador. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 1746605/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2018, DJe 27/09/2018).

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. COMPROVAÇÃO DE GASTOS DESPENDIDOS PARA MORADIA. DANOS EMERGENTES. CONCESSÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. 1. O dano material decorrente do atraso na entrega de imóvel residencial pode ser classificado como dano emergente ou lucros cessantes, sendo ambos as duas faces da mesma moeda. O dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a privação da fruição do imóvel. 2. A concessão de indenização pelos danos emergentes decorrentes da demora na entrega do imóvel, com o pagamento dos gastos de moradia despendidos pelo autor no período da mora, exclui a possibilidade de percepção de lucros cessantes pelo mesmo fato, pois o bem estaria lhe servindo de moradia. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AgRg no AREsp 795.125/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe 19/11/2018)

Este Egrégio Sodalício não destoa desse entendimento:

"RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PRELIMINAR - NECESIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – REJEITADA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUN ADEQUADO – DANO MATERIAL – CARACTERIZADO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. [...]. Embora rotulando indevidamente como lucros cessantes, dentro do constante dos autos, anota-se que o pedido se traduz para indenização por perdas e danos pela demora na entrega do bem, aspecto que deve ser desconsiderado em relação a nomenclatura dada, aplicando-se o princípio do ‘dabo mihi factum, dato tibi jus’. Presume-se que, em atrasando a entrega da obra, o consumidor não dispondo dela tem que arcar com custos de aluguel e, desta forma, impõe-se a empresa inadimplente a justa compensação pela demora." (Ap 44777/2018, DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/08/2018, Publicado no DJE 17/08/2018).

Logo, mantenho a condenação por lucros cessantes e, devidamente demonstrado nos autos (id. 63519475/ 63516038), correspondente a 12 (doze) meses, ou seja de junho/2012 a maio de 2013, ata da efetiva entrega do referido imóvel.

No que tange, a irresignação da Construtora/apelante em ralação à aplicação do índice do INCC (Índice Nacional da Construção Civil/FGV), após o inadimplemento contratual, não merece prosperar.

Como cediço, que a correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, serve apenas para recompor o seu poder aquisitivo.

De outro lado, nos termos dos artigos 395 e 944 do Código Civil, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes.

No caso, a sentença entendeu ser devido o índice de correção monetária mediante o índice do INCC – Índice Nacional da Construção Civil/FGV durante o período da obra, o que está em conformidade com a jurisprudência na Corte Superior de Justiça, no entanto, não se aplica o INCC para a correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra, assim, com intuito de promover o equilíbrio entre as partes, o mais plausível é a substituição do INCC pelo IPCA e não a suspensão da correção monetária, salvo se o primeiro for menor. Reafirmando que essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento..

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DANOS MORAIS E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. DECISÃO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. 3. ALEGAÇÃO DE DESERÇÃO DO APELO DO AUTOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. 4. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC. CONFIGURAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 6. INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA. SÚMULA 83/STJ. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 6. De fato, "nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da obra. Incidência da Súmula nº 83/STJ" (AgInt no AREsp 1.126.802/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/9/2018, DJe 27/9/2018). 7. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1511326/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) (destaquei).

Como se vê, no que tange à correção monetária mediante o índice do INCC, a conclusão adotada pela Magistrada de Primeiro Grau mostra-se em perfeita sintonia com o entendimento jurisprudencial do STJ,

Quantos aos danos morais, entendo que sua ocorrência é evidente, pois o que se observa no mercado imobiliário é que construtoras, imobiliárias e corretores vendem ao cidadão o sonho da casa própria, propagandeando solidez e tradição de seus negócios, gerando no comprador a legítima expectativa de que dispõem de estrutura para garantir a conclusão e entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Com efeito, é cediço que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral. Assim, cabe ao Judiciário analisar, em cada caso de descumprimento de obrigações contratuais que é trazido ao seu exame, os efeitos produzidos na parte inocente.

Ora, o direito à moradia tem status constitucional, integrando o rol de direitos elencados no art. 6º da Constituição Federal.

Portanto, não se pode ignorar o valor que o anseio pela satisfação deste direito assume na esfera de cada cidadão, sendo conhecido o valor que o sonho da casa própria ocupa no imaginário popular brasileiro.

Assim, é de se reconhecer que, ante a expectativa que envolve o sonho de deixar o aluguel e mudar para a casa própria, o inadimplemento contratual consubstanciado no atraso de quase um ano na entrega de unidade residencial provoca inegável dor e sofrimento, aptos a causar, no consumidor, lesão aos direitos da personalidade que deve ser reparada pela via do dano moral.

O dano ou a lesão à personalidade, merecedores de reparação, somente se configura com a exposição do consumidor a situação humilhante, bem como ofensa a atributo da sua honra, imagem ou qualquer dos direitos personalíssimos tutelados no art. 5º, incisos V e X, da CF/88, o que restou comprovado no caso dos autos.

Eventualmente, a empresa/apelante requer a redução do valor arbitrado aos danos morais.

Entendo que a verba indenizatória arbitrada R$ 20.000,00 (vinte mil reais) não se mostra consentâneo com os julgados pátrios, os quais devem ser reduzidos para um patamar adequado e dentro das peculiaridades do caso apresentado, assim, entendo que o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) se mostra proporcional e capaz de atender às circunstâncias dos autos, levando em consideração a conduta da demanda, seu papel na causação do dano e as possibilidades que teria de minimizá-lo, bem como a situação vivenciada pelos consumidores.

Com essas considerações, conheço da apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO tão somente para reduzir o quantum indenizatório para o patamar de R$10.000,00 (dez mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021