Tribunal: TJMT
Processo: 1003533-35.2021.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-22
Data de publicação: 2021-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1003533-35.2021.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[EMERSON TEOFILO ALVES MONTEIRO - CPF: 028.480.929-20 (ADVOGADO), ALICIO MASSAN - CPF: 281.936.959-68 (AGRAVANTE), ANA LUIZA DA SILVA MASSAN - CPF: 057.575.339-00 (AGRAVANTE), ROGERIO RESINA MOLEZ registrado(a) civilmente como ROGERIO RESINA MOLEZ - CPF: 018.400.349-04 (ADVOGADO), ADRIANO PROTA SANNINO registrado(a) civilmente como ADRIANO PROTA SANNINO - CPF: 366.318.988-03 (ADVOGADO), ADRIANO PROTA SANNINO registrado(a) civilmente como ADRIANO PROTA SANNINO - CPF: 366.318.988-03 (ADVOGADO), LISIANE VALERIA LINHARES - CPF: 887.507.441-00 (ADVOGADO), KLEBER JORGE JUNIOR - CPF: 027.931.941-07 (ADVOGADO), ANTONIO GOULART GUIMARAES NETO - CPF: 043.476.741-71 (ADVOGADO), JOAO ROBERTO HATCH DE MEDEIROS - CPF: 068.726.728-54 (AGRAVADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), RENATO CINTRA FARIAS - CPF: 839.614.021-91 (ADVOGADO), ANA CRISTINA DE OLIVEIRA RIBEIRO DE MEDEIROS - CPF: 054.072.608-75 (AGRAVADO), RENATO CINTRA FARIAS - CPF: 839.614.021-91 (ADVOGADO), EMERSON TEOFILO ALVES MONTEIRO - CPF: 028.480.929-20 (ADVOGADO), ROGERIO RESINA MOLEZ registrado(a) civilmente como ROGERIO RESINA MOLEZ - CPF: 018.400.349-04 (ADVOGADO), ADRIANO PROTA SANNINO registrado(a) civilmente como ADRIANO PROTA SANNINO - CPF: 366.318.988-03 (ADVOGADO), ALICIO MASSAN - CPF: 281.936.959-68 (EMBARGANTE), ANA LUIZA DA SILVA MASSAN - CPF: 057.575.339-00 (EMBARGANTE), ANA CRISTINA DE OLIVEIRA RIBEIRO DE MEDEIROS - CPF: 054.072.608-75 (EMBARGADO), JOAO ROBERTO HATCH DE MEDEIROS - CPF: 068.726.728-54 (EMBARGADO), ANA CRISTINA DE OLIVEIRA RIBEIRO DE MEDEIROS - CPF: 054.072.608-75 (EMBARGANTE), JOAO ROBERTO HATCH DE MEDEIROS - CPF: 068.726.728-54 (EMBARGANTE), RENATO CINTRA FARIAS - CPF: 839.614.021-91 (ADVOGADO), ADRIANO PROTA SANNINO registrado(a) civilmente como ADRIANO PROTA SANNINO - CPF: 366.318.988-03 (ADVOGADO), ALICIO MASSAN - CPF: 281.936.959-68 (EMBARGADO), ANA LUIZA DA SILVA MASSAN - CPF: 057.575.339-00 (EMBARGADO), EMERSON TEOFILO ALVES MONTEIRO - CPF: 028.480.929-20 (ADVOGADO), ROGERIO RESINA MOLEZ registrado(a) civilmente como ROGERIO RESINA MOLEZ - CPF: 018.400.349-04 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDA A 2ª. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA) REJEITARAM OS EMBARGOS DE DELCARAÇÃO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.
E M E N T A

E M E N T A

2 RECURSOS DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
– ACÓRDÃO PROFERIDO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR CONFESSADA – EXISTÊNCIA DE DÍVIDA VULTOSA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A TUTELA DE URGÊNCIA

- REINTEGRAÇÃO LIMINAR DE POSSE – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU O RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO –

OMISSÃO E CONTRADIÇÃO –
INOCORRÊNCIA – ARTIGO 1.022 DO CPC/15 –
AMBOS EMBARGOS REJEITADOS.

Devem ser rejeitados os embargos de declaração, quando ausentes a omissão e contradição apontadas pelas partes embargantes e se pretendem rediscutir matéria já apreciada.

Mesmo nos embargos de declaração com o fim específico de prequestionamento, é necessário observar os limites previstos no artigo 1.022 do CPC/15, impondo-se sua rejeição quando não se verificarem os vícios nele elencados.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

JOÃO ROBERTO HATCH DE MEDEIROS
opõe recurso de embargos de declaração (ID nº. 94281965), objetivando sanar suposta omissão e contradição que estaria maculando o v. acordão constante no ID nº 92631968, proferido no recurso de agravo de instrumento que deu provimento ao recurso a fim de reformar a decisão singular para conceder a tutela provisória de urgência e determinar a reversão provisória da posse dos imóveis registrados no CRI de Primavera do Leste/MT sob as matrículas de nº 7.739 e 7.738 aos agravantes, até julgamento final da ação, devendo ser expedido mandado liminar para essa finalidade, concedendo-se o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, sob pena de mandado coercitivo com força policial.

Sustenta o embargante, em suma, a ocorrência de omissão e contradição no julgado, sob o argumento de que ao deferir o agravo de instrumento, em momento algum condicionou a reversão da posse à prestação de caução, deixando de analisar os requisitos do art. 300, § 1º, do CPC/15, os quais versam sobre o perigo de irreversibilidade da liminar concedida.

Aduz que a reversão da posse sem a concessão de qualquer garantia pelo agravante, ocasionará manifesto dano ao agravado o qual pagou mais de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais) e não foi indenizado pela área que não foi entregue e, ainda, não foi indenizado pelos investimentos realizados no imóvel, ainda em análise pelo juízo de primeira instância.

Assevera que não houve pronunciamento de como ficará a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Pondera que se não sanada a omissão referente à caução e à retenção das benfeitorias, haverá verdadeira contradição na análise do “
periculum in mora
” na decisão embargada.

Ao final,
pugna sejam os embargos de declaração conhecidos e providos.

Por sua vez
ANA CRISTINA DE OLIVEIRA RIBEIRO DE MEDEIROS
opõe recuso de embargos de declaração (ID nº. 94840964), objetivando sanar suposta omissão no v. acórdão, que deu provimento ao recurso de agravo de instrumento.

Alega a embargante que o acórdão foi omisso na análise do perigo da irreversibilidade do provimento nos termos do art. 300, § 3º do CPC/15 e a impossibilidade de conferir a obrigação de entrega da coisa certa (o objeto da reintegração de posse deferida aos agravantes) sem resolver o direito de retenção por benfeitorias nos termos do art. 538, §§ 1º e 2º, do CPC/15 c/c art. 1.219 do Código Civil.

Sustenta que o acórdão recorrido concluiu pela probabilidade do direito dos agravantes à rescisão do contrato de compra e venda firmado com a embargante, ora agravada, ao argumento de que o pagamento do preço ajustado em contrato foi de apenas 38% do preço ajustado, e, mesmo a exceção
quanti minoris
não impediria a rescisão contratual, permitindo, portanto, reintegrar-lhes na posse.

Relata que a agravada havia pedido a produção da prova pericial para apuração do
quantum debeatur
e, recentemente postulou ao juízo de 1º grau, na forma dos arts. 471 e 472 do CPC/15, a intimação dos agravantes para manifestarem sua concordância ou discordância ao laudo pericial de indenização das benfeitorias realizadas pelos agravados, que somaram R$ 1.106.526,06 (um milhão cento e seis mil quinhentos e vinte e seis reais e seis centavos), contudo, não houve solução dessa questão relativa à indenização e retenção das benfeitorias realizadas pelos agravados no imóvel.

Por fim,
prequestiona a matéria, requer o conhecimento e acolhimento do recuso, a fim de que seja sanado o vício apontado no acórdão recorrido.

Contrarrazões pelo desprovimento dos recursos no ID nº 95452963.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O S V O G A I S

RECURSO DE APELAÇÃO Nº 1003533-35.2021.8.11.0041

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (2ª VOGAL)

Exsurge dos autos que os Embargados
Alício Massan
e sua esposa celebraram com os Embargantes
João Roberto Hatch de Medeiros
e sua esposa o Contrato de Compra e Venda de 02 (duas) glebas situadas no Município de Primavera do Leste em 07/01/2010, matriculadas sob os números 7.338 e 7.339 com áreas, respectivamente, de 357,50 e 381,50 hectares, totalizando 739,00 hectares.

Os Embargantes (adquirentes) obrigaram-se a pagar R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) pelo negócio, cujo pagamento deveria se dar em 10 (dez) parcelas anuais de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), com início em 20/março/2010 e fim em 20/maio/2019. De acordo com os alienantes, os promitentes compradores deixaram de efetuar o pagamento integral das parcelas vencidas em 2011, 2013 e 2014, bem como que deixaram de adimplir as prestações vencidas a partir de 2015 até 2019, incorrendo em mora contratual.

Os alienantes verberaram que, diante da quebra contratual, notificaram os compradores em julho/2018 para que a dívida fosse quitada, sob pena de rescisão. Todavia, nada teria sido providenciado pelos compradores, razão porque ajuizaram a Ação de Rescisão Contratual com o escopo de desfazer o negócio e retornar ao
status quo ante
.

De acordo com os Embargados (alienantes), os Embargantes sempre demonstraram não reunir condição financeira para adimplir o que fora combinado no contrato, tanto que, desde a parcela vencida em 2011, deixaram de pagar o valor integral e as quantias eram sempre menores que R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Na contra notificação enviada em 03/08/2018, os Embargantes aduziram que somente adquiriram as glebas por insistência dos Embargados, os quais ansiavam por receber proposta de compra há muito tempo, sem êxito. Asseveraram que, ao conferir a metragem para a realização do CAR – Cadastro Ambiental Rural, apurou-se a existência de
700 hectares
, ou seja, quantia menor que os
739 hectares
descritos no Instrumento de Compra e Venda. Explicitaram que, depois de fechado o negócio, atravessaram sérias dificuldades financeiras, mas isso não os impediu de efetuar os pagamentos anuais, tendo quitado 33% do preço combinado.

Os Embargantes finalizaram a contra notificação dizendo que não têm a pretensão de desfazer a compra e apresentaram proposta de pagamento do saldo devedor, atualizado em agosto/2018, no importe de R$ 100.000,00 (cem mil reais), bem como reforçaram o compromisso de quitar a prestação que venceria em maio/2019.

Os Embargados rejeitaram a oferta dos compradores e requestaram o reconhecimento da mora dos promitentes adquirentes, a rescisão do contrato, a reintegração na posse das áreas, a confirmação do esbulho perpetrado pelos Embargantes, com a consequente condenação ao pagamento de alugueis pelo usufruto do imóvel desde a inadimplência.

Em sede de tutela de urgência, os Embargados pugnaram pela imediata reintegração na posse das glebas, cujo pleito foi reforçado na petição juntada em 03/04/2019. Afirmaram que a situação econômica dos Embargantes era preocupante, e que a demora na concessão da tutela poderia tornar inócua a pretensão final, face à irreversibilidade da medida.

De seu turno, o Juiz da causa determinou a averbação da existência da ação à margem das matrículas números 7.338 e 7.339 do CRI de Primavera do Leste, e postergou a análise da tutela de urgência para depois de apresentada a defesa.

Citados, os Embargantes arguiram que a compra foi realizada
ad mensuram,
que a área adquirida (739 ha) é maior que a área real (707,2163 ha), conforme foi consta no Processo Administrativo nº 630446/2010 que tramitou no INCRA, e que os Embargados combinaram verbalmente que abateriam o preço inicialmente combinado, já que deixaram de entregar o correspondente a 31,7837 hectares.

Nessa perspectiva, os Embargantes sustentaram que, a par da sua culpa por não ter quitado o preço conforme ajustado, os Embargados (alienantes) também incorreram em culpa, já que prometeram entregar algo maior que o real, informação omitida na petição inicial. Advertiram que a venda
ad mensuram
foi aduzida na contra notificação feita em 03/08/2018 e, nos termos do artigo 500 do Código Civil, os Embargados se obrigaram a complementar a área de 31,7837 hectares, mas nada disso fora cumprido até o momento.

Os Embargantes sustentaram que, caso soubessem que a área era menor do que aquela descrita nas matrículas, não fecharia o negócio pelo valor de um milhão e meio de reais. Forte nesses argumentos, os Embargantes asseguraram que, na verdade, foram os verdadeiros lesados na compra e venda, pois estão sendo cobrados por 739 hectares, quando, na verdade, a extensão da coisa é de apenas 707,2163 hectares, razão porque fazem
jus
à indenização/compensação dos 31,7837 hectares faltantes.

Quanto aos pagamentos anuais, os Embargantes afirmaram ter quitado R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta reais) correspondentes à integralidade da parcela vencida em 2010, R$ 100.000,00 (cem mil reais) em
2011
, R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) em
2012
, R$ 100.000,00 (cem mil reais) em
2013
e R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em
2014
. Isto é, os Embargantes confessaram o pagamento parcial desde 2011 e que estão em mora de 2015 a 2019; a despeito disso, suscitaram o adimplemento substancial de 38%.

De todo modo, os Embargantes sustentaram que os Embargados não podem ser atendidos na pretensão de rescisão contratual fundada no inadimplemento dos compradores sem, antes, complementar a área que fora objeto da venda (31,7837 ha), conforme inteligência do artigo 475 do Código Civil. E, na remota hipótese de o negócio ser rescindido, pugnaram pela indenização das benfeitorias no importe de R$ 286.195,01 (duzentos e oitenta e seis mil cento e noventa e cinco reais e um centavo).

Na impugnação, os Embargados defenderam a ocorrência de venda
ad corpus
, em especial porque o preço combinado foi pelo todo, em valor certo e determinado, e não por hectare ou em qualquer outra indicação de referência de metragem, sendo este requisito imprescindível para ficar configurada a venda
ad mensuram
. Ao final, reforçaram o pedido de tutela de urgência.

No decorrer do trâmite processual, os Embargantes juntaram o Termo de Responsabilidade Técnica – TRT emitido, em 21/10/2020, pelo técnico em agrimensura do Conselho Regional dos Técnicos Industriais demonstrando que a soma das glebas alcança 707,2163 hectares.

Logo em seguida, pelo Juiz da causa foi obtemperado que o pedido de tutela de urgência havia sido indeferido e que não houvera recurso dos Embargados, o que deu azo à interposição do vertente Instrumental, no qual os alienantes requerem a reintegração na posse do imóvel ou que os Embargantes sejam condenados, desde já, ao pagamento de alugueis pelo uso da área.

Na sessão realizada em 23/03/2021, a Colenda 2ª Câmara rejeitou a preliminar de preclusão da via recursal e, no mérito, deu provimento ao recurso para deferir a tutela de urgência.

No voto condutor, da lavra da ilustre Relatora Desembargadora
Marilsen Andrade Addário
, ficou consignado que se a prova dos autos demonstra o inadimplemento confessado pelo promitente comprador, o qual reconhece a existência de dívida vultosa vencida desde 2011, está suficientemente comprovado o risco de comprometimento ao resultado útil processo, razão porque foi concedida a tutela de urgência para reverter, desde logo, a posse dos imóveis em favor dos Embargados, sob pena de avolumar o montante inadimplido e seus consectários contra os próprios compradores.

Sob a tese de que o aresto é omisso, os Embargantes aduzem que nada foi dito sobre a venda
ad mensuram
. No mais, pretendem, em caso de manutenção da decisão que concedeu a tutela de urgência, que os Embargados prestem caução no valor já quitado – R$ 570.000,00 – a fim de garantir eventual indenização das benfeitorias, as quais pretendem seja retidas (artigo 1.219, CC), já que nada fora dito sobre tal direito vindicado pelos compradores.

Pedi vista dos autos para analisar melhor os fatos, em especial sob o viés do tipo de venda realizada, se
ad mensuram
ou não.

Como é cediço, na modalidade
ad mensuram
, o preço é fixado por medida de extensão, ou seja, há uma relação proporcional entre o preço e a dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o direito de reclamar o complemento da área e, não sendo isso possível, o de promover a resolução do contrato ou, ainda, requerer o abatimento proporcional do preço. Diversamente, a venda
ad corpus
é aquela que, para a fixação do preço, considera o imóvel em sua totalidade, o todo concebido por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de sua extensão.

Por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou que a venda de imóvel como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas exposta a referência às suas dimensões, não gera direito ao comprador de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço.

No caso dos autos, pelo menos da análise perfunctória do conjunto fático probatório produzido até o momento, e em sede de cognição não exauriente, percebe-se que o contrato versa sobre a venda de 02 (duas) glebas com áreas, respectivamente, de 357,50 e 381,50 hectares, conforme descrito nas matrículas, totalizando 739,00 hectares, tratando-se de limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do pacto, e não por
ad mensuram
(medida por hectare). Dito de modo mais claro, a rigor, o preço da venda não se deu por medida de extensão, e sim como o todo.

Com efeito, ao que tudo indica, a extensão das glebas não influiu diretamente na fixação do preço, vez que conhecidas os seus limites e confrontações pelos Embargantes. Logo, a
priori
, não há como acolher a tese de que a venda se deu na modalidade
ad mensuram
, não se revelando motivo capaz de influir na decisão do pedido de tutela de urgência.

Sobre o pedido de complementação formulado nos Embargos para que os Embargados prestem caução no valor já quitado – R$ 570.000,00 – a fim de garantir eventual indenização das benfeitorias, tenho que não merece acolhida, pelo menos por ora.

É sabido que, nos casos envolvendo pedido de rescisão de contrato de compra e venda, havendo benfeitorias úteis e necessárias, reconhece-se o direito de retenção enquanto não indenizadas; e, no que se refere às voluptuárias, a parte poderá levantá-las, desde que não importe em destruição, total ou parcial, do imóvel.

Na espécie, dúvidas não há de que foram preenchidos os pressupostos do artigo 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência, reintegrando os Embargados (alienantes) na posse do imóvel, haja vista que os Embargantes (compradores) quitaram parte das parcelas vencidas entre 2011 e 2014, e nada pagaram de 2015 a 2019, deixando de adimplir mais de 50% do preço combinado; mesmo assim, usufruíram no imóvel até os dias atuais, o que significa, em regra, que é devido o pagamento pelo uso do bem sem a devida contraprestação.

Lado outro, ressoa dos autos principais que, em princípio, os Embargantes construíram a sede de alvenaria, um barracão de madeira, um poço artesiano; instalaram cerca e porteira de acesso à fazenda, assim como tiveram gastos com compra de transformador e rede elétrica, bem como construíram bebedouro e reservatório de água para atender os animais, tratando-se, à primeira vista, de benfeitorias úteis e que, salvo prova em contrário, são passíveis de serem indenizadas para o caso de retorno ao
status quo
.

Ocorre que, pelos elementos de provas existentes, não é possível concluir pela existência de saldo em favor dos Embargantes que justifique a exigência da caução, por parte dos Embargados, no valor de R$ 570.000,00 (quinhentos e setenta mil reais). Tal assunto ainda é prematuro, e deve ser resolvido, primeiro, pelo Juiz da causa por estar mais próximo dos fatos.

Feitos esses esclarecimentos, peço
vênia
à Relatora para
ACOLHER, EM PARTE,

OS ACLARATÓRIOS
, a fim de aclarar o voto condutor; no entanto, mantenho inalterado o resultado final da decisão colegiada, que concedeu a tutela de urgência pleiteada pelos Embargados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/09/2021