Tribunal: TJMT
Processo: 1024519-44.2020.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
DEVERÁ SER DISPONIBILIZADA PELA REDATORA DESIGNADA – DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO
R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)
Egrégia Câmara,
Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por BANCO BRADESCO S/A contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024519-44.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[PAULO EDUARDO PRADO - CPF: 130.886.688-70 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVANTE), HERMES MOREIRA DE CASTRO - CPF: 459.471.801-97 (AGRAVADO), THAIS NEGRAO BITTENCOURT - CPF: 029.134.721-50 (ADVOGADO), CINTIA MORAIS CASTRO - CPF: 028.161.271-41 (TERCEIRO INTERESSADO), SANDRA ROSA DE MORAIS CASTRO - CPF: 655.473.731-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2ª. VOGAL.

E M E N T A

AGRAVANTE - BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO - HERMES MOREIRA DE CASTRO

INTERESSADOS: CINTIA MORAIS CASTRO - CPF: 028.161.271-41 (TERCEIRO INTERESSADO) SANDRA ROSA DE MORAIS CASTRO - CPF: 655.473.731-68 (TERCEIRO INTERESSADO)

PRESIDIU O JULGAMENTO O EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO

E M E N T A

A EMENTA DEVERÁ SER DISPONIBILIZADA PELA REDATORA DESIGNADA – DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por BANCO BRADESCO S/A contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 4ª Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Direito de Preferência Cumulada com Pedido Acautelatório Antecedente de Suspensão ou Anulação de Leilão Extrajudicial nº 1014198-21.2020.8.11.0041, ajuizada em seu desfavor por HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS, que deferiu o pedido liminar, para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial quanto ao imóvel da parte requerente descrito junto ao ID 30738525 – pág. 40, item 3, matrícula n. 61.341, que possa ser originado pelo contrato objeto da ação, até o deslinde da causa.

Em suas razões, alega o agravante que os autores foram devidamente notificados pelo Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóveis de Cuiabá, porém deixaram de purgar a mora, de modo que a certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade.

Afirma que os autores foram devidamente notificados a respeito do leilão e que a correspondência foi enviada para o endereço correto dos autores, suficiente para o cumprimento da formalidade legal, nos termos do artigo 27, §2º-A, da Lei nº. 9.514/97, incluído pela Lei nº. 13.465/2017, e que eventual mudança de endereço do agravado Hermes não fora comunicada ao Banco credor.

Assevera que não há urgência na postulação, haja vista que a inadimplência data do ano de 2015 e que o direito de preferência deverá/deveria ser exercido quando do próprio leilão, depositando o montante integral e atualizado nos autos.

Desta maneira, aduz a necessidade de concessão de liminar para conceder o efeito suspensivo sobre a decisão guerreada, a fim de se obstar os efeitos da decisão monocrática, sob a alegação de possibilidade de lesão ao seu direito.

No mérito, pugna seja dado provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida, revogando a tutela antecipada concedida.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 68578999).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 68837451).

É o relato do necessário.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara,

O processo principal trata de AÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO ACAUTELATÓRIO ANTECEDENTE DE SUSPENSÃO OU ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL ajuizada por HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS em face de BANCO BRADESCO S/A, arguindo que assinaram um contrato particular de compra e venda com a ENGEPONTE CONSTUÇÕES LTDA, do imóvel descrito nos autos, no qual ficou acordado que os requerentes pagariam a entrada com 2 (dois) cheques, 1 (um) no valor de R$16.632,00 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e dois reais), representado pelo cheque nº 727571 Banco HSBC (399) agencia/ conta 0638-19865-5, e outro no valor de R$16.000,00 (dezesseis mil reais), representado pelo cheque nº 727572 Banco HSBC (399) agencia/conta 0638-19865-5, ambos para serem depositados na entrega da pré-chave.

O valor total da compra do imóvel foi de R$105.336,00 (cento e cinco mil, trezentos e trinta e seis reais) e os R$72.704,00 (setenta e dois mil, setecentos e quatro reais) devendo ser pagos através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação pelo próprio banco HSBC, atual Bradesco.

Em 30/06/2009, as partes requerentes firmaram junto ao BANCO HSBC atual BANCO BRADESCO, ora parte requerida, o contrato particular de financiamento para aquisição de imóvel, cláusulas de constituição de alienação fiduciária em seu bojo, em vez de execução hipotecária, configurando assim confusão de meio expropriatório própria do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

Em 2011, os autores dissolveram o matrimônio e iniciaram divórcio litigioso, restando acordado que a Sra. Sandra Rosa de Morais residiria no imóvel com as duas filhas do casal, Cintia Morais Castro (maior) e Maria Fernanda Morais Castro (dezesseis anos) e também com a sua neta Sophia Castro Custodio (seis anos).

Aduzem que o motivo da inadimplência dos requerentes, a partir de 2015, foi a drástica situação financeira de ambos por causa da desconstituição familiar.

Afirmam que sem qualquer intimação expedida a Hermes Moreira de Castro, nem mesmo a devedora Sandra Rosa de Morais, intimação essa que deveria ser cumprida pessoalmente e no endereço do imóvel em discussão, o banco consolidou a transferência da matrícula para a sua propriedade, restringindo os direitos a ampla defesa, contraditório e ao devido processo legal, ocasionando portando o cerceamento de defesa.

Asseveram que, por via transversa e sem seu conhecimento, vez que ausente a intimação, o Banco iniciou o procedimento malsinado da execução extrajudicial mediante leilão eletrônico, em local não sabido e incerto e levada ao conhecimento à existência do respectivo leilão, em patente deslealdade e irregular, de modo que as partes requerentes souberam por terceiros, sobre a ocorrência do leilão extrajudicial do seu imóvel, a ser realizado a 1ª praça no dia 25/03/2020, às 10h30min e a 2ª praça no dia 27/03/2020, às 10h30min no formato on-line.

Pleitearam, em sede de tutela de urgência, a concessão de medida liminar, objetivando a imediata suspensão dos efeitos ou a anulação se acaso já houver ocorrido o malsinado leilão extrajudicial do imóvel.

Ao analisar o pleito, diante do contido na petição inicial, pelas alegações de máculas no processo de execução extrajudicial, o Magistrado entendeu que, caso prossiga a mencionada execução extrajudicial, haverá prejuízo para a parte requerente, que poderá ser privada da posse do imóvel e este poderá vir a ser leiloado e arrematado por terceiros, causando-lhes graves e irreparáveis danos, e concedeu a tutela de urgência, determinando ao requerido que suspenda qualquer ato de expropriação extrajudicial quanto ao imóvel da parte requerente, que possa ser originado pelo contrato objeto da ação, até o deslinde da causa, bem como seja oficiado ao Cartório do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, até ulterior deliberação.

Inconformado, o banco requerido interpôs o presente agravo de instrumento alegando, em síntese, que os autores foram devidamente notificados pelo Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóveis de Cuiabá, porém deixaram de purgar a mora, de modo que a certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente no julgamento de mérito.

A meu ver, o material probatório anexado aos autos da ação originária mostra-se suficiente e adequado, ao menos neste momento processual, a provar a existência de probabilidade do direito e a urgência, necessários à concessão da medida antecipatória.

Isso porque o agravado alega irregularidade insanável quando da intimação para realização dos Leilões Extrajudiciais, pois o agravante não providenciou a comunicação dos agravados na forma legal.

E nesse sentido vem decidindo o C. Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997). 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida. 5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo.” (STJ, REsp 1531144/PB, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)

Ademais, o devedor pode purgar a mora, em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, até o momento da assinatura do auto de arrematação, aplicando-se, subsidiariamente, o disposto no art. 34, do Decreto-Lei 70/66.

Entendimento esse adotado pela Corte Superior ao reconhecer o direito do devedor ao exercício da purga da mora após a intimação e do decurso do prazo de 15 (quinze) dias (REsp nº. 1374033, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data da Publicação: 10/04/2015; e AREsp nº. 912748, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data da Publicação: 21/06/2017).

De outra banda, restou demonstrado o risco ao resultado útil do processo ao direito dos agravados, caso não concedida a tutela provisória requerida por eles, na medida em que podem perder definitivamente o imóvel em que residem, não obstante esteja sendo discutida a legalidade do procedimento extrajudicial de venda e arrematação do bem pelo recorrente.

Ainda que não seja hipótese de, liminarmente, anular o leilão extrajudicial, viável, a fim de resguardar os direitos dos requerentes, suspender seus efeitos, impedindo a consolidação dos atos expropriatórios em favor da parte arrematante, até decisão ulterior, a ser proferida pelo juízo competente.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREÇO VIL. SUSPENSÃO DO LEILÃO EM TUTELA DE URGÊNCIA. Deve ser mantida a decisão que determinou a suspensão de leilão extrajudicial, porquanto a ação ordinária em discussão envolve a existência de preço vil, a não observação das diretrizes legais da Lei nº 9.514/97 e não notificação de um dos agravados em tempo hábil, o que exige prova exauriente. Eventual revogação da decisão causará prejuízo irreparável à parte agravada, em caso de eventual procedência da ação. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.” (TJ-RS, Agravo de Instrumento, Nº 70081059586, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 06/06/2019)

Por fim ressalta-se que o objeto da lide não pode transpassar a pretensão da própria ação principal, fator esse que impede – tanto o juízo de primeira instância quanto o de segunda instância – a incursão, pela via escolhida, em aspectos ligados ao mérito da própria Ação em comento.

Por outro lado, não ressai do feito perigo de dano ou ainda risco de comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo pode causar à Instituição Bancária agravante.

Pelo exposto, conheço do recurso aviado, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1ª VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL)

Senhor Presidente:

Tem ocorrido muito de a parte alegar que não foi constituída em mora para obter a suspensão do leilão, mas quando se busca nos autos de origem encontra-se toda a formalização da constituição em mora.

Ademais, Vossa Excelência aplicou o
art. 34 do Decreto-Lei 70/66, todavia não se aplica ao caso, porque não se trata de execução hipotecária, mas de alienação fiduciária de imóvel, que possui outro regramento, uma lei específica.

Inclusive, há um agravo de instrumento que pedi vista dos autos na sessão anterior que era exatamente igual a esse, e no processo de origem a mora estava devidamente formalizada.

Peço vista dos autos, pois tenho voto entendimento divergente.

EM 17 DE MARÇO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO DO DIA 31/03/2021, EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 2ª. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), APÓS O RELATOR DESPROVER O RECURSO.

SESSÃO POR VÍDEOCONFERÊNCIA DE 31 DE MARÇO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
17/03/2020
, em que o ilustre Relator
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
negou provimento ao RAI nº 1024519-44.2020.8.11.0000
, para
manter a decisão
de 1º grau de jurisdição que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial com relação ao imóvel da parte agravada pela ausência de regular intimação.

A 1ª Vogal – nobre
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
– acompanhou o relator

Pedi vista dos autos para melhor análise.

D E CI D O.

Em suma, denota-se os autores
HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS
ajuizaram a presente
Ação de Direito de Preferência c/c Pedido Acautelatório Antecedente de Suspensão ou Anulação de Leilão Extrajudicial nº 1014198-21.2020.8.11.0041
em face do
BANCO DO BRADESCO S/A
, o qual recorreu da decisão que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial do imóvel objeto do litígio.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em saber se houve o cumprimento da exigência legal de intimação para purgação da mora e, posteriormente, para o leilão extrajudicial.

DA PURGAÇÃO DA MORA E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO

Analisando detidamente os autos, em especial o
CONTRATO POR

INSTRUMENTO PARTICULAR VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL, FINANCIAMENTO NAS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) COM GARANTIA DO IMÓVEL POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS
–
ID nº 67501465
-, verifica-se que

o valor da operação para aquisição do bem corresponde a
R$ 105.366,00 (cento e cinco mil e trezentos e sessenta e seis reais)
, sendo
R$31.266,08 (trinta e um mil, duzentos e sessenta e seis reais e oito centavos)
de recursos próprios dos compradores e
R$74.099,92 (setenta e quatro mil, novecentos noventa e nove reais e noventa e dois centavos)
a título de financiamento, a ser quitado no prazo de 120 (cento e vinte) meses, iniciando as prestações em
10/08/2009
, restando incontroversa que houve pagamento de 72 parcelas, restando 48, as quais encontra vencido desde 2015.

Quando da assinatura contrato, os devedores (marido e mulher) indicaram como endereço o local do próprio imóvel financiado, ou seja, na
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital
, conforme
Quadro Resumo
de
ID nº 67501465
– Pág.17.

Denota-se ainda que o contrato em questão foi celebrado de acordo com as normas do SFH, sendo dado em alienação fiduciária o próprio imóvel financiado, visando garantir o pagamento da dívida, para efeitos dos
artigos 22 a 29 da Lei nº 9.514/97
.

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

Por sua vez, nos itens 36 e 42 do contrato preveem os procedimentos para o caso de inadimplemento, da mora e do leilão. Confira o
print
abaixo:

Portanto, se o contrato foi assinado com garantia de alienação fiduciária, é necessário verificar se as intimações/notificações seguiram os ditames da
Lei nº 9.914/97
, principalmente com relação aos
artigos 26 e 27
, para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, bem como se poderia leva, posteriormente, o bem a leilão extrajudicial.

In casu
, diante da inadimplência comprovada dos devedores, foi determinada sua intimação via Oficial do Registro de Imóvel, em cumprimento os
§§ 1º a 4º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97
:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na

hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da

certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três)

dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro

de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,

contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Realizada a intimação em um dos moldes acima, o
Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóvel de Cuiabá
, certificou que os devedores foram devidamente intimados pessoalmente, deixando transcorrer
in abis
o prazo para purgação da mora. Confira os termos:

Na hipótese, conforme informação do Oficial de Registro de Imóvel, o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente (§§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97) e sua mulher
SANDRA ROSA DE MORAIS CASTRO
por edital (§ 4º DA Lei nº 9.514/97).

Não é de se olvidar que a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu.

Sobre idêntico tema, recentíssimos arestos, inclusive do STJ:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C SUSPENSÃO DE LEILÃO COM TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL - CONSTITUIÇÃO EM MORA – TENTATIVA DE OCULTAÇÃO – VALIDADE DA INTIMAÇÃO EM HORA CERTA E POR EDITAL – ART. 26, §§ 3-A e 4º, DA LEI Nº 9.514/97 – PUBLICAÇÃO DO EDITAL EM JORNAIS DE GRANDE CIRCULAÇÃO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA –
CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para a constituição do devedor em mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel é imprescindível a comprovação de encaminhamento de notificação ao endereço constante no contrato, bem como seu efetivo recebimento, ainda que por terceira pessoa. 2. É válida a intimação do devedor fiduciário em hora certa e por edital após diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, autorizando-se a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor fiduciário, quando há inequívoca ciência do mutuário autor, acerca da data, hora e local de realização dos leilões, afastando a nulidade apontada quanto ao procedimento expropriatório, diante da observância das regras contidas na Lei nº 9.514/1997. 3
. A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso.
4. Recurso conhecido e desprovido."
(TJMS. Apelação Cível n. 0828224-38.2019.8.12.0001, Campo Grande, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. FERNANDO MAURO MOREIRA MARINHO, j: 16/02/2021, p: 18/02/2021).
Grifei
.

"(...) No caso em tela, verifica-se na certidão ID 2020517, bem como na averbação de nº 04 registrada na matrícula do imóvel objeto da presente demanda (ID 2020502), que os devedores fiduciantes foram devidamente intimados para purgação da mora,
nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, no entanto, os mesmos deixaram de fazê-la, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, desde fevereiro de 2017
. Frise-se que
a certidão emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário,
o que não ocorreu no presente caso, pois não há nos autos qualquer documento que infirme as informações constantes na referida certidão (...)"
(STJ -

AREsp 1738415/SP

Relatora - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - julgamento monocrático - Brasília, 10 de dezembro de 2020 publicação: 18/12/202020).
Grifei
.

Ademais, vale ressaltar ainda que o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente, o que por si só já era mais que suficiente para convalidar o ato, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que para purgar a mora pode ser realizada a intimação de apenas um dos cônjuges, inclusive situações como a dos autos, a corte superior tem decido monocraticamente.

Confira o recentíssimo julgado monocrático:

“(...)
No recurso especial, os recorrentes apontam ofensa aos seguintes dispositivos: (a) art. 26 da Lei 9.514/97, sustentando, em síntese, que a notificação pessoal enviada apenas a um dos cônjuges é nula; e (b) arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, defendendo a aplicabilidade da legislação consumerista à espécie. Contrarrazões apresentadas. É o relatório. Passo a decidir. O recurso especial não merece prosperar. Inicialmente, quanto à apontada violação aos arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que tratam essas normas, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ.
Quanto ao mais, cinge-se a controvérsia dos autos que definir acerca da necessidade de intimação pessoal de ambos os cônjuges contratantes para a concretização da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário
. O dispositivo apontado como violado tem a seguinte redação: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Como se vê, a intimação pessoal poderá ocorrer de três formas, ou seja, "(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997" (REsp n. 1.531.144/PB, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, entendeu que a recorrida observou a regra inserta no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, porque "consta dos autos certidão da autoridade cartorária do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Arapiraca/AL registrando que a fiduciante foi notificada pessoalmente para purgar a mora contratual, constando inclusive sua assinatura no recebimento do expediente ocorrido em 02/06/2015".
Logo, não há se falar em irregularidade de notificação. Com relação ao argumento de que é imprescindível a notificação pessoal do outro cônjuge, o Tribunal de origem considerou que é desnecessária a notificação de ambos para purgar o débito, quando os dois figuram como mutuário no contrato de financiamento, pois, nesse caso, a notificação de um deles faz presumir que o outro tomou conhecimento dos atos executórios
.
Com efeito, tendo sido notificada a fiduciante (esposa) para purgação da mora, não há se falar em nulidade do procedimento em virtude da ausência de notificação do seu cônjuge, porquanto não se pode tornar nula a arrematação extrajudicial que resultou da própria inadimplência de ambos os devedores, que tinham plena ciência débito
. Nessa linha de intelecção, cito: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. DUPLA NOTIFICAÇÃO. SÚMULA Nº 199/STJ. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES. NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. ART. 2º, INCISO IV, DA LEI Nº 5.741/71. INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO.
1. São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança
. 2. Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2º da Lei nº 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3. Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4. Recurso especial não provido. (REsp 332.117/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 10/10/2012)

Com essas considerações, não merece reparos o acórdão recorrido
. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do Enunciado Administrativo 7/STJ e do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos ao (s) advogado (s) da parte recorrida em 10%, observada a concessão da gratuidade da justiça. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa. Intime-se.
Brasília, 02 de junho de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator”.

Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe, conforme realizada na averbação nº 10, feita na matrícula do imóvel (
ID nº 67501478
):

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores.

Aliás, o próprio devedor informou que a partir de 2015 deixou de efetuar o pagamento das parcelas devido a péssima situação financeira que passou a enfrentar.

DOS LEILÕES E DAS INTIMAÇÕES

Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este poderia realizar o leilão público no prazo de 30 dias, contados da data do registro, para promover a alienação extrajudicial do bem, nos termos do
artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Desta forma, resta verificar se a partir da consolidação da propriedade, houve a nulidade em razão dos leilões promovidos para alienação extrajudicial do bem.

No caso, os leilões foram promovidos no
ano de 2020
, portanto, quanto já estava em vigor a
Lei nº 13.465/2017
, de setembro de 2017, que introduziu o
§ 2º-A ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o qual define:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017
)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos

valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Portanto, conforme se vê da legislação em vigor,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

In casu,
o credor fiduciário colocou o bem para primeiro leilão em
25/03/2020
e segundo para
27/03/2020
, cujos datas, horários e locais dos leilões foram comunicados no endereço fornecido pelos devedores, qual seja, o mesmo informado no contrato (
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital),
comunicando os leilões, sendo recebido em
19/03/2020
, por Dirlen Custódia. Assim sendo, restando cumprido o
artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97
, introduzida pela
Lei nº 13.465/2017
:

Portanto, após a regular consolidação de sua propriedade, o banco credor promoveu os dois leilões públicos na forma prevista no
artigo 27, § 2ªA, da Lei nº. 9.514/97,
cujos a comunicação dos leilões foi enviada no endereço fornecido pelos agravantes, bem como através dos editais, os quais foram regulamente publicados no jornal de grande circulação, conforme se vê do
ID nº 67501473
.

Desta forma, comprovada a total legalidade da consolidação da propriedade e da comunicação dos leilões, o recurso deve ser provido.

Em razão dos leilões negativos, nos termos do
§ 6ª do artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o credor Fiduciário emitiu o termo de declaração de quitação da dívida, extinguindo a obrigação, conforme
ID nº 67501476
:

Ante o exposto, peço máxima vênia ao douto Relator e à nobre 1ª Vogal para divergir dos seus votos,
dar provimento ao recurso
.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1ª VOGAL)

Desembargadora Marilsen Andrade Addario:

Retifico o meu voto para acompanhar Vossa Excelência, porque os documentos trazidos nos
prints
deixam evidente que não há como prosperar a tese do agravado de que não havia tomado ciência.

EM 31 DE MARÇO DE 2021:

POR MAIORIA, PROVERAM O RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DA 2ª VOGAL.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por BANCO BRADESCO S/A contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 4ª Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Direito de Preferência Cumulada com Pedido Acautelatório Antecedente de Suspensão ou Anulação de Leilão Extrajudicial nº 1014198-21.2020.8.11.0041, ajuizada em seu desfavor por HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS, que deferiu o pedido liminar, para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial quanto ao imóvel da parte requerente descrito junto ao ID 30738525 – pág. 40, item 3, matrícula n. 61.341, que possa ser originado pelo contrato objeto da ação, até o deslinde da causa.

Em suas razões, alega o agravante que os autores foram devidamente notificados pelo Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóveis de Cuiabá, porém deixaram de purgar a mora, de modo que a certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade.

Afirma que os autores foram devidamente notificados a respeito do leilão e que a correspondência foi enviada para o endereço correto dos autores, suficiente para o cumprimento da formalidade legal, nos termos do artigo 27, §2º-A, da Lei nº. 9.514/97, incluído pela Lei nº. 13.465/2017, e que eventual mudança de endereço do agravado Hermes não fora comunicada ao Banco credor.

Assevera que não há urgência na postulação, haja vista que a inadimplência data do ano de 2015 e que o direito de preferência deverá/deveria ser exercido quando do próprio leilão, depositando o montante integral e atualizado nos autos.

Desta maneira, aduz a necessidade de concessão de liminar para conceder o efeito suspensivo sobre a decisão guerreada, a fim de se obstar os efeitos da decisão monocrática, sob a alegação de possibilidade de lesão ao seu direito.

No mérito, pugna seja dado provimento ao recurso para reformar a decisão recorrida, revogando a tutela antecipada concedida.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 68578999).

Sem contraminuta da parte agravada (ID 68837451).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

O processo principal trata de AÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C PEDIDO ACAUTELATÓRIO ANTECEDENTE DE SUSPENSÃO OU ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL ajuizada por HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS em face de BANCO BRADESCO S/A, arguindo que assinaram um contrato particular de compra e venda com a ENGEPONTE CONSTUÇÕES LTDA, do imóvel descrito nos autos, no qual ficou acordado que os requerentes pagariam a entrada com 2 (dois) cheques, 1 (um) no valor de R$16.632,00 (dezesseis mil, seiscentos e trinta e dois reais), representado pelo cheque nº 727571 Banco HSBC (399) agencia/ conta 0638-19865-5, e outro no valor de R$16.000,00 (dezesseis mil reais), representado pelo cheque nº 727572 Banco HSBC (399) agencia/conta 0638-19865-5, ambos para serem depositados na entrega da pré-chave.

O valor total da compra do imóvel foi de R$105.336,00 (cento e cinco mil, trezentos e trinta e seis reais) e os R$72.704,00 (setenta e dois mil, setecentos e quatro reais) devendo ser pagos através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação pelo próprio banco HSBC, atual Bradesco.

Em 30/06/2009, as partes requerentes firmaram junto ao BANCO HSBC atual BANCO BRADESCO, ora parte requerida, o contrato particular de financiamento para aquisição de imóvel, cláusulas de constituição de alienação fiduciária em seu bojo, em vez de execução hipotecária, configurando assim confusão de meio expropriatório própria do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.

Em 2011, os autores dissolveram o matrimônio e iniciaram divórcio litigioso, restando acordado que a Sra. Sandra Rosa de Morais residiria no imóvel com as duas filhas do casal, Cintia Morais Castro (maior) e Maria Fernanda Morais Castro (dezesseis anos) e também com a sua neta Sophia Castro Custodio (seis anos).

Aduzem que o motivo da inadimplência dos requerentes, a partir de 2015, foi a drástica situação financeira de ambos por causa da desconstituição familiar.

Afirmam que sem qualquer intimação expedida a Hermes Moreira de Castro, nem mesmo a devedora Sandra Rosa de Morais, intimação essa que deveria ser cumprida pessoalmente e no endereço do imóvel em discussão, o banco consolidou a transferência da matrícula para a sua propriedade, restringindo os direitos a ampla defesa, contraditório e ao devido processo legal, ocasionando portando o cerceamento de defesa.

Asseveram que, por via transversa e sem seu conhecimento, vez que ausente a intimação, o Banco iniciou o procedimento malsinado da execução extrajudicial mediante leilão eletrônico, em local não sabido e incerto e levada ao conhecimento à existência do respectivo leilão, em patente deslealdade e irregular, de modo que as partes requerentes souberam por terceiros, sobre a ocorrência do leilão extrajudicial do seu imóvel, a ser realizado a 1ª praça no dia 25/03/2020, às 10h30min e a 2ª praça no dia 27/03/2020, às 10h30min no formato on-line.

Pleitearam, em sede de tutela de urgência, a concessão de medida liminar, objetivando a imediata suspensão dos efeitos ou a anulação se acaso já houver ocorrido o malsinado leilão extrajudicial do imóvel.

Ao analisar o pleito, diante do contido na petição inicial, pelas alegações de máculas no processo de execução extrajudicial, o Magistrado entendeu que, caso prossiga a mencionada execução extrajudicial, haverá prejuízo para a parte requerente, que poderá ser privada da posse do imóvel e este poderá vir a ser leiloado e arrematado por terceiros, causando-lhes graves e irreparáveis danos, e concedeu a tutela de urgência, determinando ao requerido que suspenda qualquer ato de expropriação extrajudicial quanto ao imóvel da parte requerente, que possa ser originado pelo contrato objeto da ação, até o deslinde da causa, bem como seja oficiado ao Cartório do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, até ulterior deliberação.

Inconformado, o banco requerido interpôs o presente agravo de instrumento alegando, em síntese, que os autores foram devidamente notificados pelo Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóveis de Cuiabá, porém deixaram de purgar a mora, de modo que a certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente no julgamento de mérito.

A meu ver, o material probatório anexado aos autos da ação originária mostra-se suficiente e adequado, ao menos neste momento processual, a provar a existência de probabilidade do direito e a urgência, necessários à concessão da medida antecipatória.

Isso porque o agravado alega irregularidade insanável quando da intimação para realização dos Leilões Extrajudiciais, pois o agravante não providenciou a comunicação dos agravados na forma legal.

E nesse sentido vem decidindo o C. Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 26 § 3º. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á [...] a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26, caput, da Lei nº 9.514/1997). 2. Ao fiduciante é dada oportunidade de purgar a mora. Para tanto, deverá ser intimado pessoalmente, ou na pessoa de seu representante legal ou procurador regularmente constituído. 3. A intimação, sempre pessoal, pode ser realizada de três maneiras: (a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. É nula a intimação do devedor que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida. 5. Recurso especial provido para restabelecer a liminar concedida pelo juízo de piso até o final julgamento do processo.” (STJ, REsp 1531144/PB, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)

Ademais, o devedor pode purgar a mora, em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, até o momento da assinatura do auto de arrematação, aplicando-se, subsidiariamente, o disposto no art. 34, do Decreto-Lei 70/66.

Entendimento esse adotado pela Corte Superior ao reconhecer o direito do devedor ao exercício da purga da mora após a intimação e do decurso do prazo de 15 (quinze) dias (REsp nº. 1374033, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data da Publicação: 10/04/2015; e AREsp nº. 912748, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data da Publicação: 21/06/2017).

De outra banda, restou demonstrado o risco ao resultado útil do processo ao direito dos agravados, caso não concedida a tutela provisória requerida por eles, na medida em que podem perder definitivamente o imóvel em que residem, não obstante esteja sendo discutida a legalidade do procedimento extrajudicial de venda e arrematação do bem pelo recorrente.

Ainda que não seja hipótese de, liminarmente, anular o leilão extrajudicial, viável, a fim de resguardar os direitos dos requerentes, suspender seus efeitos, impedindo a consolidação dos atos expropriatórios em favor da parte arrematante, até decisão ulterior, a ser proferida pelo juízo competente.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREÇO VIL. SUSPENSÃO DO LEILÃO EM TUTELA DE URGÊNCIA. Deve ser mantida a decisão que determinou a suspensão de leilão extrajudicial, porquanto a ação ordinária em discussão envolve a existência de preço vil, a não observação das diretrizes legais da Lei nº 9.514/97 e não notificação de um dos agravados em tempo hábil, o que exige prova exauriente. Eventual revogação da decisão causará prejuízo irreparável à parte agravada, em caso de eventual procedência da ação. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.” (TJ-RS, Agravo de Instrumento, Nº 70081059586, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 06/06/2019)

Por fim ressalta-se que o objeto da lide não pode transpassar a pretensão da própria ação principal, fator esse que impede – tanto o juízo de primeira instância quanto o de segunda instância – a incursão, pela via escolhida, em aspectos ligados ao mérito da própria Ação em comento.

Por outro lado, não ressai do feito perigo de dano ou ainda risco de comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo pode causar à Instituição Bancária agravante.

Pelo exposto, conheço do recurso aviado, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

RAI nº 1024519-44.2020.8.11.0000

AGRAVANTE:

BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADOS:

HERMES MOREIRA DE CASTRO e OUTRA

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2ª VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
17/03/2020
, em que o ilustre Relator
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
negou provimento ao RAI nº 1024519-44.2020.8.11.0000
, para
manter a decisão
de 1º grau de jurisdição que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial com relação ao imóvel da parte agravada pela ausência de regular intimação.

A 1ª Vogal – nobre
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
– acompanhou o relator

Pedi vista dos autos para melhor análise.

D E CI D O.

Em suma, denota-se os autores
HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS
ajuizaram a presente
Ação de Direito de Preferência c/c Pedido Acautelatório Antecedente de Suspensão ou Anulação de Leilão Extrajudicial nº 1014198-21.2020.8.11.0041
em face do
BANCO DO BRADESCO S/A
, o qual recorreu da decisão que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial do imóvel objeto do litígio.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em saber se houve o cumprimento da exigência legal de intimação para purgação da mora e, posteriormente, para o leilão extrajudicial.

DA PURGAÇÃO DA MORA E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO

Analisando detidamente os autos, em especial o
CONTRATO POR

INSTRUMENTO PARTICULAR VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL, FINANCIAMENTO NAS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) COM GARANTIA DO IMÓVEL POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS
–
ID nº 67501465
-, verifica-se que

o valor da operação para aquisição do bem corresponde a
R$ 105.366,00 (cento e cinco mil e trezentos e sessenta e seis reais)
, sendo
R$31.266,08 (trinta e um mil, duzentos e sessenta e seis reais e oito centavos)
de recursos próprios dos compradores e
R$74.099,92 (setenta e quatro mil, novecentos noventa e nove reais e noventa e dois centavos)
a título de financiamento, a ser quitado no prazo de 120 (cento e vinte) meses, iniciando as prestações em
10/08/2009
, restando incontroversa que houve pagamento de 72 parcelas, restando 48, as quais encontra vencido desde 2015.

Quando da assinatura contrato, os devedores (marido e mulher) indicaram como endereço o local do próprio imóvel financiado, ou seja, na
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital
, conforme
Quadro Resumo
de
ID nº 67501465
– Pág.17.

Denota-se ainda que o contrato em questão foi celebrado de acordo com as normas do SFH, sendo dado em alienação fiduciária o próprio imóvel financiado, visando garantir o pagamento da dívida, para efeitos dos
artigos 22 a 29 da Lei nº 9.514/97
.

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

Por sua vez, nos itens 36 e 42 do contrato preveem os procedimentos para o caso de inadimplemento, da mora e do leilão. Confira o
print
abaixo:

Portanto, se o contrato foi assinado com garantia de alienação fiduciária, é necessário verificar se as intimações/notificações seguiram os ditames da
Lei nº 9.914/97
, principalmente com relação aos
artigos 26 e 27
, para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, bem como se poderia leva, posteriormente, o bem a leilão extrajudicial.

In casu
, diante da inadimplência comprovada dos devedores, foi determinada sua intimação via Oficial do Registro de Imóvel, em cumprimento os
§§ 1º a 4º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97
:

“
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na

hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da

certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três)

dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro

de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,

contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Realizada a intimação em um dos moldes acima, o
Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóvel de Cuiabá
, certificou que os devedores foram devidamente intimados pessoalmente, deixando transcorrer
in abis
o prazo para purgação da mora. Confira os termos:

Na hipótese, conforme informação do Oficial de Registro de Imóvel, o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente (§§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97) e sua mulher
SANDRA ROSA DE MORAIS CASTRO
por edital (§ 4º DA Lei nº 9.514/97).

Não é de se olvidar que a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu.

Sobre idêntico tema, recentíssimos arestos, inclusive do STJ:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C SUSPENSÃO DE LEILÃO COM TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL - CONSTITUIÇÃO EM MORA – TENTATIVA DE OCULTAÇÃO – VALIDADE DA INTIMAÇÃO EM HORA CERTA E POR EDITAL – ART. 26, §§ 3-A e 4º, DA LEI Nº 9.514/97 – PUBLICAÇÃO DO EDITAL EM JORNAIS DE GRANDE CIRCULAÇÃO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA –
CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para a constituição do devedor em mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel é imprescindível a comprovação de encaminhamento de notificação ao endereço constante no contrato, bem como seu efetivo recebimento, ainda que por terceira pessoa. 2. É válida a intimação do devedor fiduciário em hora certa e por edital após diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, autorizando-se a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor fiduciário, quando há inequívoca ciência do mutuário autor, acerca da data, hora e local de realização dos leilões, afastando a nulidade apontada quanto ao procedimento expropriatório, diante da observância das regras contidas na Lei nº 9.514/1997. 3
. A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso.
4. Recurso conhecido e desprovido."
(TJMS. Apelação Cível n. 0828224-38.2019.8.12.0001, Campo Grande, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. FERNANDO MAURO MOREIRA MARINHO, j: 16/02/2021, p: 18/02/2021).
Grifei
.

"(...) No caso em tela, verifica-se na certidão ID 2020517, bem como na averbação de nº 04 registrada na matrícula do imóvel objeto da presente demanda (ID 2020502), que os devedores fiduciantes foram devidamente intimados para purgação da mora,
nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, no entanto, os mesmos deixaram de fazê-la, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, desde fevereiro de 2017
. Frise-se que
a certidão emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário,
o que não ocorreu no presente caso, pois não há nos autos qualquer documento que infirme as informações constantes na referida certidão (...)"
(STJ -

AREsp 1738415/SP

Relatora - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - julgamento monocrático - Brasília, 10 de dezembro de 2020 publicação: 18/12/202020).
Grifei
.

Ademais, vale ressaltar ainda que o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente, o que por si só já era mais que suficiente para convalidar o ato, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que para purgar a mora pode ser realizada a intimação de apenas um dos cônjuges, inclusive situações como a dos autos, a corte superior tem decido monocraticamente.

Confira o recentíssimo julgado monocrático:

“(...)
No recurso especial, os recorrentes apontam ofensa aos seguintes dispositivos: (a) art. 26 da Lei 9.514/97, sustentando, em síntese, que a notificação pessoal enviada apenas a um dos cônjuges é nula; e (b) arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, defendendo a aplicabilidade da legislação consumerista à espécie. Contrarrazões apresentadas. É o relatório. Passo a decidir. O recurso especial não merece prosperar. Inicialmente, quanto à apontada violação aos arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que tratam essas normas, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ.
Quanto ao mais, cinge-se a controvérsia dos autos que definir acerca da necessidade de intimação pessoal de ambos os cônjuges contratantes para a concretização da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário
. O dispositivo apontado como violado tem a seguinte redação: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Como se vê, a intimação pessoal poderá ocorrer de três formas, ou seja, "(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997" (REsp n. 1.531.144/PB, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, entendeu que a recorrida observou a regra inserta no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, porque "consta dos autos certidão da autoridade cartorária do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Arapiraca/AL registrando que a fiduciante foi notificada pessoalmente para purgar a mora contratual, constando inclusive sua assinatura no recebimento do expediente ocorrido em 02/06/2015".
Logo, não há se falar em irregularidade de notificação. Com relação ao argumento de que é imprescindível a notificação pessoal do outro cônjuge, o Tribunal de origem considerou que é desnecessária a notificação de ambos para purgar o débito, quando os dois figuram como mutuário no contrato de financiamento, pois, nesse caso, a notificação de um deles faz presumir que o outro tomou conhecimento dos atos executórios
.
Com efeito, tendo sido notificada a fiduciante (esposa) para purgação da mora, não há se falar em nulidade do procedimento em virtude da ausência de notificação do seu cônjuge, porquanto não se pode tornar nula a arrematação extrajudicial que resultou da própria inadimplência de ambos os devedores, que tinham plena ciência débito
. Nessa linha de intelecção, cito: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. DUPLA NOTIFICAÇÃO. SÚMULA Nº 199/STJ. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES. NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. ART. 2º, INCISO IV, DA LEI Nº 5.741/71. INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO.
1. São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança
. 2. Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2º da Lei nº 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3. Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4. Recurso especial não provido. (REsp 332.117/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 10/10/2012)

Com essas considerações, não merece reparos o acórdão recorrido
. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do Enunciado Administrativo 7/STJ e do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos ao (s) advogado (s) da parte recorrida em 10%, observada a concessão da gratuidade da justiça. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa. Intime-se.
Brasília, 02 de junho de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator”.

Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe, conforme realizada na averbação nº 10, feita na matrícula do imóvel (
ID nº 67501478
):

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores.

Aliás, o próprio devedor informou que a partir de 2015 deixou de efetuar o pagamento das parcelas devido a péssima situação financeira que passou a enfrentar.

DOS LEILÕES E DAS INTIMAÇÕES

Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este poderia realizar o leilão público no prazo de 30 dias, contados da data do registro, para promover a alienação extrajudicial do bem, nos termos do
artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Desta forma, resta verificar se a partir da consolidação da propriedade, houve a nulidade em razão dos leilões promovidos para alienação extrajudicial do bem.

No caso, os leilões foram promovidos no
ano de 2020
, portanto, quanto já estava em vigor a
Lei nº 13.465/2017
, de setembro de 2017, que introduziu o
§ 2º-A ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o qual define:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017
)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos

valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Portanto, conforme se vê da legislação em vigor,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

In casu,
o credor fiduciário colocou o bem para primeiro leilão em
25/03/2020
e segundo para
27/03/2020
, cujos datas, horários e locais dos leilões foram comunicados no endereço fornecido pelos devedores, qual seja, o mesmo informado no contrato (
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital),
comunicando os leilões, sendo recebido em
19/03/2020
, por Dirlen Custódia. Assim sendo, restando cumprido o
artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97
, introduzida pela
Lei nº 13.465/2017
:

Portanto, após a regular consolidação de sua propriedade, o banco credor promoveu os dois leilões públicos na forma prevista no
artigo 27, § 2ªA, da Lei nº. 9.514/97,
cujos a comunicação dos leilões foi enviada no endereço fornecido pelos agravantes, bem como através dos editais, os quais foram regulamente publicados no jornal de grande circulação, conforme se vê do
ID nº 67501473
.

Desta forma, comprovada a total legalidade da consolidação da propriedade e da comunicação dos leilões, o recurso deve ser provido.

Em razão dos leilões negativos, nos termos do
§ 6ª do artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o credor Fiduciário emitiu o termo de declaração de quitação da dívida, extinguindo a obrigação, conforme
ID nº 67501476
:

Ante o exposto, peço máxima vênia ao douto Relator e à nobre 1ª Vogal para divergir dos seus votos,
dar provimento ao recurso
.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RAI nº 1024519-44.2020.8.11.0000

AGRAVANTE:

BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADOS:

HERMES MOREIRA DE CASTRO e OUTRA

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2ª VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
17/03/2020
, em que o ilustre Relator
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
negou provimento ao RAI nº 1024519-44.2020.8.11.0000
, para
manter a decisão
de 1º grau de jurisdição que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial com relação ao imóvel da parte agravada pela ausência de regular intimação.

A 1ª Vogal – nobre
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
– acompanhou o relator

Pedi vista dos autos para melhor análise.

D E CI D O.

Em suma, denota-se os autores
HERMES MOREIRA DE CASTRO e SANDRA ROSA DE MORAIS
ajuizaram a presente
Ação de Direito de Preferência c/c Pedido Acautelatório Antecedente de Suspensão ou Anulação de Leilão Extrajudicial nº 1014198-21.2020.8.11.0041
em face do
BANCO DO BRADESCO S/A
, o qual recorreu da decisão que deferiu o pedido liminar para suspender qualquer ato de expropriação extrajudicial do imóvel objeto do litígio.

Pois bem.

A controvérsia cinge-se em saber se houve o cumprimento da exigência legal de intimação para purgação da mora e, posteriormente, para o leilão extrajudicial.

DA PURGAÇÃO DA MORA E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO

Analisando detidamente os autos, em especial o
CONTRATO POR

INSTRUMENTO PARTICULAR VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL, FINANCIAMENTO NAS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) COM GARANTIA DO IMÓVEL POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS
–
ID nº 67501465
-, verifica-se que

o valor da operação para aquisição do bem corresponde a
R$ 105.366,00 (cento e cinco mil e trezentos e sessenta e seis reais)
, sendo
R$31.266,08 (trinta e um mil, duzentos e sessenta e seis reais e oito centavos)
de recursos próprios dos compradores e
R$74.099,92 (setenta e quatro mil, novecentos noventa e nove reais e noventa e dois centavos)
a título de financiamento, a ser quitado no prazo de 120 (cento e vinte) meses, iniciando as prestações em
10/08/2009
, restando incontroversa que houve pagamento de 72 parcelas, restando 48, as quais encontra vencido desde 2015.

Quando da assinatura contrato, os devedores (marido e mulher) indicaram como endereço o local do próprio imóvel financiado, ou seja, na
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital
, conforme
Quadro Resumo
de
ID nº 67501465
– Pág.17.

Denota-se ainda que o contrato em questão foi celebrado de acordo com as normas do SFH, sendo dado em alienação fiduciária o próprio imóvel financiado, visando garantir o pagamento da dívida, para efeitos dos
artigos 22 a 29 da Lei nº 9.514/97
.

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

Por sua vez, nos itens 36 e 42 do contrato preveem os procedimentos para o caso de inadimplemento, da mora e do leilão. Confira o
print
abaixo:

Portanto, se o contrato foi assinado com garantia de alienação fiduciária, é necessário verificar se as intimações/notificações seguiram os ditames da
Lei nº 9.914/97
, principalmente com relação aos
artigos 26 e 27
, para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, bem como se poderia leva, posteriormente, o bem a leilão extrajudicial.

In casu
, diante da inadimplência comprovada dos devedores, foi determinada sua intimação via Oficial do Registro de Imóvel, em cumprimento os
§§ 1º a 4º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97
:

“
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento”.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na

hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da

certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três)

dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro

de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,

contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Realizada a intimação em um dos moldes acima, o
Oficial do Cartório do 5º Registro de Imóvel de Cuiabá
, certificou que os devedores foram devidamente intimados pessoalmente, deixando transcorrer
in abis
o prazo para purgação da mora. Confira os termos:

Na hipótese, conforme informação do Oficial de Registro de Imóvel, o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente (§§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97) e sua mulher
SANDRA ROSA DE MORAIS CASTRO
por edital (§ 4º DA Lei nº 9.514/97).

Não é de se olvidar que a certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de veracidade e legalidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzido prova ao contrário, o que não ocorreu.

Sobre idêntico tema, recentíssimos arestos, inclusive do STJ:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C SUSPENSÃO DE LEILÃO COM TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL - CONSTITUIÇÃO EM MORA – TENTATIVA DE OCULTAÇÃO – VALIDADE DA INTIMAÇÃO EM HORA CERTA E POR EDITAL – ART. 26, §§ 3-A e 4º, DA LEI Nº 9.514/97 – PUBLICAÇÃO DO EDITAL EM JORNAIS DE GRANDE CIRCULAÇÃO – AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA –
CERTIDÃO EXPEDIDA POR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE E FÉ PÚBLICA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para a constituição do devedor em mora nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel é imprescindível a comprovação de encaminhamento de notificação ao endereço constante no contrato, bem como seu efetivo recebimento, ainda que por terceira pessoa. 2. É válida a intimação do devedor fiduciário em hora certa e por edital após diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, autorizando-se a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor fiduciário, quando há inequívoca ciência do mutuário autor, acerca da data, hora e local de realização dos leilões, afastando a nulidade apontada quanto ao procedimento expropriatório, diante da observância das regras contidas na Lei nº 9.514/1997. 3
. A certidão expedida pelo oficial do Registro de Imóveis contém fé pública e presunção de legitimidade, somente podendo ser desconsiderada se for produzida prova em contrário, o que não ocorreu no presente caso.
4. Recurso conhecido e desprovido."
(TJMS. Apelação Cível n. 0828224-38.2019.8.12.0001, Campo Grande, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. FERNANDO MAURO MOREIRA MARINHO, j: 16/02/2021, p: 18/02/2021).
Grifei
.

"(...) No caso em tela, verifica-se na certidão ID 2020517, bem como na averbação de nº 04 registrada na matrícula do imóvel objeto da presente demanda (ID 2020502), que os devedores fiduciantes foram devidamente intimados para purgação da mora,
nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, no entanto, os mesmos deixaram de fazê-la, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, desde fevereiro de 2017
. Frise-se que
a certidão emitida pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário,
o que não ocorreu no presente caso, pois não há nos autos qualquer documento que infirme as informações constantes na referida certidão (...)"
(STJ -

AREsp 1738415/SP

Relatora - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - julgamento monocrático - Brasília, 10 de dezembro de 2020 publicação: 18/12/202020).
Grifei
.

Ademais, vale ressaltar ainda que o devedor
HERMES MOREIRA DE CASTRO
foi intimado pessoalmente, o que por si só já era mais que suficiente para convalidar o ato, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que para purgar a mora pode ser realizada a intimação de apenas um dos cônjuges, inclusive situações como a dos autos, a corte superior tem decido monocraticamente.

Confira o recentíssimo julgado monocrático:

“(...)
No recurso especial, os recorrentes apontam ofensa aos seguintes dispositivos: (a) art. 26 da Lei 9.514/97, sustentando, em síntese, que a notificação pessoal enviada apenas a um dos cônjuges é nula; e (b) arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, defendendo a aplicabilidade da legislação consumerista à espécie. Contrarrazões apresentadas. É o relatório. Passo a decidir. O recurso especial não merece prosperar. Inicialmente, quanto à apontada violação aos arts. 2º, 3º, §§ 1º e 2º, 6º, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5º-A da Lei 11.977/09, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que tratam essas normas, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ.
Quanto ao mais, cinge-se a controvérsia dos autos que definir acerca da necessidade de intimação pessoal de ambos os cônjuges contratantes para a concretização da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário
. O dispositivo apontado como violado tem a seguinte redação: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Como se vê, a intimação pessoal poderá ocorrer de três formas, ou seja, "(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997" (REsp n. 1.531.144/PB, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, entendeu que a recorrida observou a regra inserta no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97, porque "consta dos autos certidão da autoridade cartorária do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Arapiraca/AL registrando que a fiduciante foi notificada pessoalmente para purgar a mora contratual, constando inclusive sua assinatura no recebimento do expediente ocorrido em 02/06/2015".
Logo, não há se falar em irregularidade de notificação. Com relação ao argumento de que é imprescindível a notificação pessoal do outro cônjuge, o Tribunal de origem considerou que é desnecessária a notificação de ambos para purgar o débito, quando os dois figuram como mutuário no contrato de financiamento, pois, nesse caso, a notificação de um deles faz presumir que o outro tomou conhecimento dos atos executórios
.
Com efeito, tendo sido notificada a fiduciante (esposa) para purgação da mora, não há se falar em nulidade do procedimento em virtude da ausência de notificação do seu cônjuge, porquanto não se pode tornar nula a arrematação extrajudicial que resultou da própria inadimplência de ambos os devedores, que tinham plena ciência débito
. Nessa linha de intelecção, cito: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. DUPLA NOTIFICAÇÃO. SÚMULA Nº 199/STJ. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES. NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. ART. 2º, INCISO IV, DA LEI Nº 5.741/71. INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO.
1. São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança
. 2. Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2º da Lei nº 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3. Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4. Recurso especial não provido. (REsp 332.117/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 10/10/2012)

Com essas considerações, não merece reparos o acórdão recorrido
. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do Enunciado Administrativo 7/STJ e do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos ao (s) advogado (s) da parte recorrida em 10%, observada a concessão da gratuidade da justiça. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa. Intime-se.
Brasília, 02 de junho de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator”.

Logo, sendo válido e eficaz o ato que constituiu os devedores em mora, a consolidação da propriedade é medida que se impõe, conforme realizada na averbação nº 10, feita na matrícula do imóvel (
ID nº 67501478
):

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de intimação dos devedores.

Aliás, o próprio devedor informou que a partir de 2015 deixou de efetuar o pagamento das parcelas devido a péssima situação financeira que passou a enfrentar.

DOS LEILÕES E DAS INTIMAÇÕES

Com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este poderia realizar o leilão público no prazo de 30 dias, contados da data do registro, para promover a alienação extrajudicial do bem, nos termos do
artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Desta forma, resta verificar se a partir da consolidação da propriedade, houve a nulidade em razão dos leilões promovidos para alienação extrajudicial do bem.

No caso, os leilões foram promovidos no
ano de 2020
, portanto, quanto já estava em vigor a
Lei nº 13.465/2017
, de setembro de 2017, que introduziu o
§ 2º-A ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o qual define:

"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico
. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017
)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos

valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (
Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Portanto, conforme se vê da legislação em vigor,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

In casu,
o credor fiduciário colocou o bem para primeiro leilão em
25/03/2020
e segundo para
27/03/2020
, cujos datas, horários e locais dos leilões foram comunicados no endereço fornecido pelos devedores, qual seja, o mesmo informado no contrato (
Rua Um, 38, quadra 01, Lote 02, Bairro Jardim Comodoro, nesta Capital),
comunicando os leilões, sendo recebido em
19/03/2020
, por Dirlen Custódia. Assim sendo, restando cumprido o
artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97
, introduzida pela
Lei nº 13.465/2017
:

Portanto, após a regular consolidação de sua propriedade, o banco credor promoveu os dois leilões públicos na forma prevista no
artigo 27, § 2ªA, da Lei nº. 9.514/97,
cujos a comunicação dos leilões foi enviada no endereço fornecido pelos agravantes, bem como através dos editais, os quais foram regulamente publicados no jornal de grande circulação, conforme se vê do
ID nº 67501473
.

Desta forma, comprovada a total legalidade da consolidação da propriedade e da comunicação dos leilões, o recurso deve ser provido.

Em razão dos leilões negativos, nos termos do
§ 6ª do artigo 27 da Lei nº 9.514/97
, o credor Fiduciário emitiu o termo de declaração de quitação da dívida, extinguindo a obrigação, conforme
ID nº 67501476
:

Ante o exposto, peço máxima vênia ao douto Relator e à nobre 1ª Vogal para divergir dos seus votos,
dar provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021