Tribunal: TJMT
Processo: 1016145-67.2019.8.11.0002
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016145-67.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CATHARINA FERREIRA CARVALHO - CPF: 029.958.855-69 (ADVOGADO), GUSTAVO HENRIQUE VIOLIN TOBIAS - CPF: 379.356.128-38 (ADVOGADO), DAYANE QUETURI ALVES DE MIRANDA PADUAN - CPF: 037.687.521-60 (APELADO), ELZA DA SILVA OLIVEIRA CAIXETA - CPF: 363.075.721-91 (ADVOGADO), KIVIA RIBEIRO LONGO RIOS - CPF: 009.043.341-63 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1016145-67.2019.8.11.0002

Apelantes:
Orleans Empreendimentos Ltda.
e
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan.

EMENTA:

APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – APLICABILIDADE DA REGRA DO CDC – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO EM FAVOR DAS PROMITENTES COMPRADORAS NO PERCENTUAL DE 25% – PERCENTUAL QUE ATENDE A ORIENTAÇÃO DA CORTE SUPERIOR (STJ) – NÃO ACOLHIMENTO DE PEDIDO PARA QUE A AUTORA, PROMITENTE COMPRADORA ARQUE COM TAS REFERENTES AO IMÓVEL – DESPESAS QUE SOMENTE FICARÃO A CARGO DA PROMITENTE COMPRADORA APÓS O RECEBIMENTO DO IMÓVEL, O QUE NÃO OCORREU – ONUS DE SUCUMBÊNCIA E REPARTIÇÃO DA CODNENAÇÃO – POSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ PELAS REQUERIDAS APELANTES NÃO VERIFICADA.

Possível a aplicabilidade da regra consumerista, por verificar, no caso, a presença da relação de consumo.

A retenção, para as requeridas, promitentes vendedoras, no percentual de 25%, como determinou a sentença, atende a orientação do STJ, máxime por tratar de contrato firmado em 19.6.2017, ou seja, antes da lei nº 13.786/2018, de 27.121.2018, que altera as Leis nº 4.591, de 16.12.1964 e nº 6.766, de 19.12.1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano (STJ, AgInt no REsp 1863339/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 26/04/2021).

A
responsabilidade pelo pagamento de despesas que incidiram sobre o lote, a exemplo de
das taxas de consumo, taxas associativas e de tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, condominiais ou associativas, contas de água, luz, gás e outras contas de consumo, ficarão a cargo da promitente compradora somente após o recebimento do imóvel, o que não ocorreu.

Não comporta alteração a condenação pelos ônus de sucumbência se feitas, como no caso, em consonância com as regras específicas
(CPC, §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86)
.

A condenação por litigância de má-fé desafia a efetiva comprovação dos elementos que a caracteriza, sem os quais não comporta acolhimento a pretendida condenação.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1016145-67.2019.8.11.0002

Apelação nº
1016145-67.2019.811.0002

Apelantes:
Orleans Empreendimentos Ltda.
e
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan.

RELATÓRIO.

E. CÂMARA:

Apelação
interposta pelas requeridas
Orleans Empreendimentos Ltda.
e
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
.

AÇÃO:
Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais

nº 1016145-67.2019.811.0002
, proposta por
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan
em face de
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.
, aqui agravantes.

SENTENÇA (Juízo da
3ª Vara Cível de Cuiabá)
:
julgou procedente a ação
, declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição, em parcela única, em favor da autora apelada, de 75% dos valores pagos (R$22.035,01), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado.

Julgou improcedente a Reconvenção
oposta pelas requeridas, aqui recorrentes.

Condenou as partes ao pagamento “pro rata”
das despesas do processo e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, observado tratar a autora de beneficiaria da assistência judiciária.

Defendem a reforma da sentença, ao argumento, em síntese, de não tratar de contrato que deva submeter ao Código de Defesa do Consumidor e de desistência da pactução por culpa, exclusiva, da promitente compradora, aqui apelada, bem assim, ofensa ao
pacta sunt servanda
e aos princípios da probidade e da boa fé-.

Defendem ainda, a retenção de 30% dos valores pagos pela promitente compradora e a imputação a esta última, do pagamento de despesas que incidiram sobre o lote, a exemplo de
das taxas de consumo, taxas associativas e de tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, condominiais ou associativas, contas de água, luz, gás e outras contas de consumo).

Pugnam pela condenação exclusiva da autora apelada ao pagamento dos ônus de sucumbência.

Contrarrazões no id. 82369574, em que se defende o desprovimento do apelo e a condenação das requeridas recorrentes
por litigância de má fé e ao pagamento de 20% (vinte por cento) de honorários advocatícios sucumbenciais, bem como nas custas processuais, em razão do trabalho adicional realizado em grau de recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1016145-67.2019.8.11.0002

Apelação nº
1016145-67.2019.811.0002

Apelantes:
Orleans Empreendimentos Ltda.
e
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan.

VOTO.

E. CÂMARA:

Apelação
interposta pelas requeridas
Orleans Empreendimentos Ltda.
e
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
.

AÇÃO:
Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais

nº 1016145-67.2019.811.0002
, proposta por
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan
em face de
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.
, aqui agravantes.

SENTENÇA (Juízo da
3ª Vara Cível de Cuiabá)
:
julgou procedente a ação
, declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e determinou a restituição, em parcela única, em favor da autora apelada, de 75% dos valores pagos (R$22.035,01), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado.

Julgou improcedente a Reconvenção
oposta pelas requeridas, aqui recorrentes.

Condenou as partes ao pagamento “pro rata”
das despesas do processo e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, observado tratar a autora de beneficiaria da assistência judiciária.

O cerne da Apelação é saber se é caso de reforma da sentença que
julgou procedente a Ação de
Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
proposta pela aqui apelada
,
declarou a rescisão do contrato de compra e venda
de imóvel e que
determinou a restituição
, em parcela única, em favor da autora apelada, de 75% dos valores pagos (R$22.035,01), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado.
Julgou improcedente a Reconvenção
oposta pelas requeridas, aqui recorrentes.

Cuida-se, na origem,
de Ação de
Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
proposta pela aqui apelada,
Dayane Queturi Alves de Miranda Paduan
em face de
Cipasa Várzea Grande Var1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Orleans Empreendimentos Ltda.
, aqui apelantes, que t
eve por objeto a rescisão do contrato de compra e venda firmado em 19.6.2017, referente ao imóvel urbano, unidade autônoma nº 19, da quadra 20, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande 1, matrícula 101.340 do 1º CRI de Várzea Grande, adquirido pelo valor de R$81.655,50 a ser pago à vista ou à prazo, no valor de R$152.936,72 com pagamento da seguinte forma: R$415,90 com vencimento para 25.10.2017; R$39.589,92 divididos em 144 parcelas mensais de R$524.84 cada, com vencimento inicial para 25.11.2017; R$40.000,00 em 24 parcelas semestrais e sucessivas de R$3.137,29 cada, com vencimento inicial para 25.12.2017.

A autora apelada alegou ter pago R$8.224,50 relacionados à entrada e que ficou um saldo devedor de R$81.655,50, representado por quatro parcelas de R$412,40, com vencimento da primeira para 19.6.2017 e o restante do valor dividido em 144 prestações mensais de R$524,84 cada, com inicio em 25.11.2016, bem como 24 parcelas semestrais de R$3.137,29 com inicio a partir de 25.12.2017.

Relatou ter pago em dia até a prestação de novembro de 2018 e não mais ter conseguido, a partir dai, honrar normalmente os pagamentos, bem assim que pagou novembro e dezembro de 2018 somente no dia 02.4.2019, mas que não consegue mais suportar as prestações em virtude de atuais problemas financeiros.

Alegou que já pagou R$30.279,51 e que em razão da pretendida rescisão do contrato, devolve a posse, embora não tenha recebido o bem, do imóvel à vendedora e defende a devolução dos valores já pagos, conforme diz prescrever a Lei nº 8.078/91.

A sentença
impugnada

julgou procedente a Ação de
Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Unidade Autônoma c/c Devolução de Quantias Pagas e Indenização por Danos Morais
proposta pela aqui apelada
,
declarou a rescisão do contrato de compra e venda
de imóvel e
determinou a restituição
, em parcela única, em favor da autora apelada, de 75% dos valores pagos (R$22.035,01), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado.

Julgou improcedente a Reconvenção
oposta pelas requeridas, aqui recorrentes.

Condenou as partes ao pagamento “pro rata”
das despesas do processo e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, observado tratar a autora de beneficiaria da assistência judiciária.

Sem razão a alegação de inaplicabilidade da regra consumerista, porquanto a orientação é no sentido oposto ao alegado pelas recorrentes. Veja:

“
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDC. APLICABILIDADE
. PRELIMINAR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEITADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. CÔNJUGE NÃO FIRMOU CONTRATO. lLEGITIMIDADE PASSIVA. REQUERIDO NÃO PARTICIPANTE DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO DE 100%. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL REDUZIDO. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. INCABÍVEL. CLÁUSULA PENAL. TERMO INICIAL. PRESERVAÇÃO DE CONDENAÇÃO EM RESPEITO AO PRINCÍPIO NON REFORMATIO IN PEJUS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. IMOBILIÁRIA. CABÍVEL. ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECÍPROCA E PROPORCIONAL. MANTIDA. RÉUS REPRESENTADOS PELA CURADORIA ESPECIAL. SUCUMBÊNCIA DEVIDA.

1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a parte ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pela parte autora como destinatária final, ou intermedeia a negociação
.

2. Em relação à incompetência do juízo, é sabido que a facilitação da defesa do consumidor é princípio previsto no artigo 6º, inciso VIII, do Código Consumerista. E um dos meios de se alcançar esse desiderato e essa proteção, é prestigiar pelo ajuizamento da ação no próprio domicílio do consumidor. 2.1. Dessa forma, em que pese o argumento dos réus/apelantes, não se configura juridicamente possível atribuir natureza real à ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Assim, a causa de pedir e o pedido requerem tão somente a discussão do vínculo obrigacional, ou seja, seus pressupostos, alcance e efeitos. Desse modo, a controvérsia recursal a respeito da rescisão contratual abrange direitos pessoais, e não reais. Preliminar rejeitada. 3. Não há que se falar em legitimidade ativa da requerente cônjuge do autor que figurou como promitente comprador no instrumento particular de contrato e promessa de compra e venda, já que, além de ter sido firmado apenas entre o citado autor e a parte ré, de modo que não se amolda ao disposto do artigo 1.647 do Código Civil, a hipótese não envolve a disputa sobre direito real imobiliário, e sim direito obrigacional. 4. Não há que se falar em legitimidade passiva de um dos réus, quando este não constar no instrumento firmado entre as partes, bem como o recibo para reserva de imóvel constante nos autos, assinado pelo citado requerido, não se referir ao imóvel discutido nos autos. 5. Na hipótese de desistência do contrato por parte do comprador, não há que se falar em retenção total do valor pago pela parte requerente/compradora, uma vez representa uma onerosidade excessiva em desfavor do comprador, de modo a possibilitar a redução do percentual para 10% (dez por cento) da totalidade do valor pago pela parte requerente, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, como bem fez a parte ré. 6. A solução quanto ao percentual de retenção, não enseja em qualquer julgamento extra petita no processo no que se refere à ausência de pedido de revisão de cláusula contratual relacionada à perda total do valor pago. Pelo contrário, diante da situação concreta dos autos, cabe ao julgador utilizando-se dos meios e instrumentos processuais cabíveis julgar os pleitos da forma mais célere e efetiva as partes, e no caso, outra solução não se teria, senão a fixação do percentual razoável de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos. Pensar diferente seria admitir o próprio enriquecimento da parte ré/recorrente, na medida que ficaria com a unidade imobiliária e ainda com os valores pagos pela parte autora. Preliminar rejeitada. 7. Não há que se falar em devolução em dobro, quando restar configurado nos autos que a rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária ocorreu por culpa exclusiva da parte autora/recorrente, bem como quando não ficar comprovadamente demostrado má-fé por parte dos requeridos na cobrança dos valores referentes ao bem imóvel. 8. Conforme precedentes do Colendo STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, em se tratando de rescisão contratual por iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros de mora é do trânsito em julgado da sentença que determina a restituição dos valores pagos. Aplicação do Recurso Especial Repetitivo nº 1.740.911/DF (Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 22/08/2019 - Tema 1.002). 8.1. Considerando que só a parte autora recorreu deste ponto, mantem-se a sentença em seus termos em respeito ao princípio da non reformatio in pejus. 9. Haverá responsabilidade solidária da imobiliária quando restar demonstrado nos autos que, apesar da referida ré não constar no contrato de compra e venda, for a beneficiária das notas promissórias emitidas pelo autor e os recibos de pagamento realizados pela parte requerente foram emitidos pela aludida requerida. 10. Tendo em vista que a parte autora foi vitoriosa em parte dos pedidos pleiteados na inicial da ação ordinária, mostra-se justa a realidade dos autos a redistribuição recíproca e proporcional da sucumbência, observado os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 11. Em relação à sucumbência atinente aos réus representados pela Curadoria de Ausentes, vez que a parte autora além de não ter sucesso em demonstrar a legitimidade do pessoa física para figurar na presente demanda, não comprovou que efetivamente o recibo emitido pela imobiliária se referia ao imóvel discutido nos autos. 12. Recurso de apelação interposto pela parte autora conhecido e não provido. 13. Recurso de apelação interposto pela parte ré conhecido e não provido.”
(Acórdão 1248658, 00064847620168070009, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 13/5/2020, publicado no PJe: 21/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
(grifei).

No tocante a retenção, para as requeridas, promitentes vendedoras, de 25%, como determinou a sentença, atende a orientação do STJ, máxime por tratar de contrato firmado em 19.6.2017, ou seja, antes da lei nº 13.786/2018, de 27.121.2018, que altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Veja o STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Contudo, na falta de recurso da parte contrária, deve ser mantido o percentual de retenção de 20% aplicado pela Corte de origem.

2. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.

3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1863339/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 26/04/2021) (grifei).

Logo, sem razão o pedido das promitentes compradoras recorrentes para que a retenção do percentual sobre o montante já pago pela promitente compradora seja de 30% e não de 25% como determinou a sentença impugnada.

Sem razão ainda o pedido para que a autora apelada seja responsabilidade pelo pagamento de despesas que incidiram sobre o lote, a exemplo de
das taxas de consumo, taxas associativas e de tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, condominiais ou associativas, contas de água, luz, gás e outras contas de consumo.

Sucede que cumpre ao promitente comprador pagar com referidas despesas somente após receber o imóvel, o que não ocorreu, mesmo porque, conforme informado pelas próprias promitentes vendedoras recorrentes, trata de loteamento urbano (matrícula 101.340 do 1º Cartório do Registro de Imóveis de Várzea Grande – MT) com prazo de entrega de 04 anos, não descumprido, a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal.

Assim, é de ser mantida a sentença impugnada, cujo fragmento se transcreve:

“
Do mérito

Da lide principal

Inicialmente, destaco que a presente lide tem por fundamento a resilição de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em condomínio, o que sabidamente não se submete à Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Além do que, é pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do CDC nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas enquadram-se no conceito de fornecedores de produto (imóvel) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel)
.

Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contrato de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”.
E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do CDC, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

Portanto, reconheço que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao presente caso em detrimento da Lei n. 6.766/79
.

Pois bem, pretende o requerente a resilição do contrato com a consequente a restituição do valor pago atualizado e deduzido o percentual de 10% para compensação por eventuais despesas e ainda a condenação das requeridas ao pagamento de uma indenização a título de danos morais.

As requeridas, a seu turno, não se opõe a rescisão contratual, porém afirmam que deve ocorrer a retenção do percentual de 30%, afirmam não serem responsáveis pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que a requerente deve arcar com as despesas referente aos valores de IPTU, condomínio ou taxas associativas, taxas de consumo, ITBI e emolumentos cartorários e retenção de parte dos valores pagos de fruição pela posse do imóvel.

Nesse contexto, observo que a pretensão de rescisão contratual é motivada por interesse da parte requerente que, por questões financeiras, não conseguiu mais adimplir com o pactuado.

A esse respeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta “ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual”, destacando “que o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas”
[1]
.

Com efeito, tendo a requerente declarado na inicial que não conseguiu realizar a quitação dos valores acordados em virtude de não possui mais condições financeiras, é de se admitir a rescisão.

Além disso, ninguém é obrigado a contratar ou permanecer contrato, segundo exegese do princípio da autonomia da vontade das partes, daí porque a pretensão rescisória mostra-se legítima no presente caso.

Todavia, considerando que o desfazimento do negócio se deu por interesse e inadimplemento da promitente compradora/requerente, as requeridas/promitentes vendedoras podem exercer o direito de retenção de alguns valores.

Dito isso, verifico que a parte autora realizou o pagamento do valor de R$ 22.035,01 (vinte e dois mil e trinta e cinco reais e um centavo), conforme se observa do extrato juntado no id. 25528950.

Isso porque, o valor de R$ 8.224,50 (oito mil duzentos e vinte quatro reais e cinquenta centavos) relativos aos cheques de id. 25528947, diz respeito as despesas relativas com a imobiliária e corretores de imóveis pagas a terceiro estranho a lide. Portanto, considerando que a cobrança do valor mostra-se legal em razão do prévio conhecimento do encargo pela promitente compradora, ora autora, não possuem a requeridas o dever de realizar a restituição desse valor.

Ora, restou demonstrado nos autos que o ônus de tal taxa seria de responsabilidade da autora, conforme se observa do Capítulo IV. Cláusula 4.1, 4.2 e 4.3 do contrato celebrado entre as partes juntado no id. 25528945, que dispõe:

“Capítulo IV.

DO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO DO NÉGÓCIO.

4.1. O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) ter se beneficiado dos serviços de intermediação que resultaram na concretização deste negócio e, portanto, arcarão integralmente com o pagamento do valor daí decorrente, isentando a VENDEDORA e INTERVENIENTE de qualquer responsabilidade nesse sentido.

4.2. O pagamento pelo serviço de intermediação do presente negócio é feito pelo(s) COMPRADOR(ES) à(s) empresa(s) por estes serviços e/ou a seus colaboradores autônomos (corretores), partes legítimas para discussão de qualquer serviço de corretagem.

4.3. o valor de tais serviços, não integra o preço da unidade autônoma, mencionada neste instrumento, em nenhum hipótese, não sento objeto de devolução pela VENDEDORA, mesmo na hipótese de rescisão contratual, independentemente do motivo. ” (id. 25528945 – página 08).

A esse propósito trago este julgado do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

“RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – INADIMPLÊNCIA DA CONTRUTORA/INCORPORADORA – CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO DE PAGAR - PREVISAO EXPRESSA NO CONTRATO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL DEVIDO – RECURSO PROVIDO EM PARTE. (...)
Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. Há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem, o que é o caso dos autos.
(...)” (Ap 20706/2017, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/04/2017, Publicado no DJE 10/04/2017).

Ainda que fosse devida a comissão de corretagem, apenas a construtora requerida, na condição de promitente-vendedora, teria legitimidade passiva “ad causam” para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a esse título (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939).

No entanto, como já assinalado linhas acima, houve previsão expressa acerca da obrigação pela autora de pagar a comissão de corretagem, de modo que tal importância não pode ser restituída.

Dessa forma, uma vez fixado a importância de R$ 22.035,01 (vinte e dois mil e trinta e cinco reais e um centavo), como o valor efetivamente pago pela requerente em virtude do contrato celebrado entre as partes, resta analisar qual o percentual pode ser retido pela requerida em virtude da rescisão do contrato.

Na hipótese dos autos, verifico que na cláusula 5.6 do contrato (id. 25528945) há previsão de que em caso de resolução contratual por culpa da adquirente será garantido à restituição do percentual de 70%, ou seja, haverá a retenção de 30% pela incorporadora.

Outrossim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem aceitado a retenção de valores por parte da incorporadora entre 10% e 25%, para hipóteses em que de extinção do contrato de compromisso de compra e venda por impossibilidade do adquirente, a fim de se evitar prejuízos ao alienante, se não vajamos
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRAE VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DOPERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃOPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto
. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ, Agravo em recurso especial, nº 1.384.313, julgado em 26 de março de 2019).

Desse modo, considerando que a rescisão do contrato se deu por iniciativa da requerente, entendo que a restituição deve se dar em percentual de 75% sobre o valor pago, aplicando, por consequência, o percentual de 25% de retenção

como forma de ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato
.

Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL.PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR
. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.
2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015)”.

No tocante ao pedido de obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos à IPTU e taxas condominiais, associativas (contribuições condominiais) e de ocupação (fruição do imóvel),
É CERTO QUE TAL RESPONSABILIDADE SÓ É TRANSFERIDA AO ADQUIRENTE QUANDO O IMÓVEL LHE É ENTREGUE
.

ASSIM, CONSIDERANDO QUE NÃO HOUVE A ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL
,
concluiu-se que a parte autora não está obrigada a arcar com esses encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas). A esse respeito trago entendimento do Superior Tribunal de Justiça
:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

Quanto à atualização do valor a se restituído, ressalto que este deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado.

Isso porque, em regra os juros de mora incidem a partir da citação em casos de responsabilidade contratual (art. 405 do CC), porém em sede de recurso especial repetitivo, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça analisou a questão do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor no caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador firmou a tese de que os juros devem ser fixados a partir do trânsito em julgado:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1
. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
2. Recurso especial provido.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Já no que diz respeito à indenização por dano moral pleiteado pela requerente, muito embora o pedido de restituição dos valores tenha sido acolhido de forma parcial, não vejo como condenar as requeridas ao pagamento dos danos morais. Afinal, a questão jurídica cingiu à interpretação do contrato firmado entre as partes, sendo percebido um desequilíbrio que foi restabelecido.

Para isso, o instituto dos danos morais não se aplica, uma vez que as requeridas se apegaram aos termos do contrato para eximir-se da obrigação, não havendo de falar-se, portanto, em ilícito civil.

É dizer, sua conduta estava embasada em previsão contratual, de modo que a intervenção do Poder Judiciário foi necessária apenas para cessar um desequilíbrio que, insisto, não deve ser interpretado como ato ilícito. Diante desses fundamentos, não vejo como acolher a súplica indenizatória no tocante aos danos morais pleiteados.

Do dispositivo

Posto isto,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para
declarar
rescindindo o contrato celebrado entre as partes, devendo as requeridas
restituírem
a requerente 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos (R$ 22.035,01), mediante pagamento em parcela única, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Em consequência,
resolvo o mérito,
na forma do art. 487, I do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “
pro rata
” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86), salientando que em relação a parte autora, fica sobrestada a sua exigibilidade, pois é beneficiária da justiça gratuita.

Ainda,
julgo improcedente
o pedido formulado na reconvenção e, por conseguinte, resolvo o mérito da ação reconvencional, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Transitado em julgado, aguarde o cumprimento voluntário da obrigação no prazo de quinze (15) dias, findo o qual, não havendo qualquer manifestação, ordeno sejam os autos remetidos ao arquivo.”
(grifo próprio e nosso).

Não comporta alteração a condenação pelos ônus de sucumbência, porquanto feita em consonância com as regras específicas
(CPC, §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86)
.

Quanto ao pedido de condenação das requeridas apelantes por eventual má-fé não é o caso, por faltar elementos aptos a caracterizarem a pretendida condenação.

Isso posto,
nega-se provimento ao apelo e mantém-se a sentença impugnada
que
julgou p
rocedente a ação
,
declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel
e
determinou a restituição, em parcela única, em favor da autora apelada, de 75% dos valores pagos
(R$22.035,01), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado.

Julgou improcedente a Reconvenção
oposta pelas requeridas, aqui recorrentes e
condenou as partes ao pagamento “pro rata”
das despesas do processo e dos honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, observado tratar a autora de beneficiaria da assistência judiciária.

Por aplicação da regra do §11º, do art. 85, do CPC, majora-se de 15% para 20%, o percentual dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2021