Tribunal: TJMT
Processo: 1006045-53.2019.8.11.0002
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006045-53.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), CRISTILA ANDRE - CPF: 401.329.548-26 (ADVOGADO), ANA CAROLINA CATISTE - CPF: 024.230.041-33 (APELADO), FERNANDA DELBIANCO DE ALMEIDA - CPF: 046.346.331-59 (ADVOGADO), HILTON SANTOS DA SILVA - CPF: 502.087.056-00 (ADVOGADO), NEWTON PEREIRA LOPES FILHO - CPF: 000.571.861-97 (APELADO), CATHARINA FERREIRA CARVALHO - CPF: 029.958.855-69 (ADVOGADO), GISELLE REGINA RODRIGUES DE ABREU - CPF: 229.855.778-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1006045-53.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: ANA CAROLINA CATISTE E NEWTON PEREIRA LOPES FILHO

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 1006045-53.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: ANA CAROLINA CATISTE E NEWTON PEREIRA LOPES FILHO

Proc. referência
: Ação de rescisão contratual c/c reversão de multa contratual; nulidade de cláusulas contratuais; restituição de valos pagos; pedido liminar e danos morais n. 1006045-53.2019.8.11.0002 - 2ª Vara cível da comarca de Várzea Grande.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Dano Morais, ajuizada por Ana Carolina Catiste e Newton Pereira Lopes Filho em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2ª Vara cível da comarca de Várzea Grande), julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a restituírem à parte autora, os valores pagos, na quantia de R$ 101.638,84 (cento e um mil, seiscentos e trinta e oito reais e oitenta e quatro),

centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela;
c)
inverter a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, condenar a requerida, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelos autores, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida;
d)
condenar as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença;
e)
deferir a tutela de evidência para que as requeridas promovam a restituição da quantia adimplida pelos autores, devidamente atualizada no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de penhora (art. 311, II e IV, do CPC).

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

APELO
: as apelantes sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a observância do
pacta sunt servanda
, que não lhes pode ser imputada a culpa pela rescisão do contrato, porquanto ocorrida em razão da desistência imotivada da compradora, assim como a não ocorrência de atraso na entrega do empreendimento e a necessidade de retenção de 30% dos valores pagos.

Defendem ainda a obrigação de a parte autora arcar com o pagamento do IPTU dos tributos e taxas de fruição e consumo, o descabimento da inversão da cláusula penal, bem como a inaplicabilidade do dano moral e também a incidência dos juros de mora a partir da citação.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, subsidiariamente, pugnam pela redução do valor arbitrado para a indenização por dano moral.

CONTRARRAZÕES
: Id. 100206910 – págs. 1-26.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1006045-53.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: ANA CAROLINA CATISTE E NEWTON PEREIRA LOPES FILHO

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Dano Morais, ajuizada por Ana Carolina Catiste e Newton Pereira Lopes Filho em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2ª Vara cível da comarca de Várzea Grande), julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a restituírem à parte autora, os valores pagos, na quantia de R$ 101.638,84 (cento e um mil, seiscentos e trinta e oito reais e oitenta e quatro), centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela;
c)
inverter a cláusula penal do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, condenar a requerida, ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelos autores, acrescido de juros da mora na forma simples de 0,5% (meio por cento) ao mês a partir da citação válida;
d)
condenar as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença;
e)
deferir a tutela de evidência para que as requeridas promovam a restituição da quantia adimplida pelos autores, devidamente atualizada no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de penhora (art. 311, II e IV, do CPC).

Condenou ainda as requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

Da delimitação fática

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado pelas partes em 14/11/2015, para a compra e venda do imóvel situado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, unidade autônoma n. 12, quadra n. 11, em Várzea Grande, pelo preço de R$ 93.905,99 (noventa e três mil, novecentos e cinco reais e noventa e nove centavos), que foi pactuado o pagamento de uma entrada de
R$ 14.005,47 e o restante a prazo.

Narram que realizaram o pagamento de todas as parcelas, que totalizam o valor atualizado de R$ 110.041,70 (cento e dez mil, e quarenta e um reais e setenta centavos), bem assim que foi acertado que a entrega ocorreria no mês de setembro de 2018, admitida a possibilidade de prorrogação de 06 (seis) meses, que venceu no mês de março de 2019, todavia, as requeridas não cumpriram com a sua obrigação e as obras do empreendimento estão abandonadas.

Anotam que foi encaminhada notificação extrajudicial via e-mail e Correios, infirmando o desinteresse na manutenção do contrato e requerendo a devolução da quantia paga, porém as requeridas quedaram-se inerte.

Assim, pugnaram pela rescisão do contrato de compra e venda e condenação das requeridas a restituírem integralmente os valores pagos em parcela única, devidamente atualizado e acrescidos de juros legais e correção monetária, a aplicação da cláusula penal em seu favor dos requerentes. Subsidiariamente, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais 1.6 (prazos adicionais); 5.6; 5.6.c e 5.6.1; por abusivas e as que impeçam a restituição imediata e integral dos valores pagos e, ainda, pleiteiam a indenização por dano moral.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, porque não cumpriram o contrato, extrapolaram inclusive o prazo de tolerância e não entregaram o imóvel.

Contra esta decisão recorre as requeridas.

Para as

apelantes não lhes cabe imputar a culpa pela rescisão do contrato, bem como a inversão da cláusula penal e, ainda, é inaplicável a indenização por danos morais.

Anotam a necessidade de retenção de 30% dos valores pagos, a obrigação do comprador de arcar com o pagamento do IPTU, tributos e taxa de fruição e de consumo, a redução do
quantum
indenizatório para o dano moral, bem como a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Passa-se à análise do recurso.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Pois bem.

De todo o processado, verifica-se do contrato pactuado, notadamente a cláusula 1.6 das Normas Gerais da avença, que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo. Todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não foi entregue.

Pelo que se nota dos autos não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, tais como a colocação de energia elétrica, água, esgoto e pavimentação.

Com efeito, tem-se por que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias (id. 21166017 - Pág. 9).

No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar implantados no condomínio obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2. (id. 21166017 - Pág. 18 e 19), benfeitorias amplamente divulgadas nas propagandas realizadas pelas requeridas conforme fotos do projeto constante na página da internet da ré (id. 21166252).

Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas no id. 21166243 e status da obra no site da requerida Cipasa, indicando a não instalação da rede elétrica e realização de apenas 4,5% das obras civis (id. 21166252 - Pág. 3), sendo que os citados documentos não foram impugnados pela requerida.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” (...).

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

(...).

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato desconstitutivo do direito do autor é da requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual.”

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação (26/06/2019) o bem não havia sido entregue ao comprador.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Ressalta-se, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença
. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do IPTU, taxa de fruição e consumo

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora sequer entrou posse do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
e da taxa de
fruição e consumo como
pretendido pelas requeridas apelantes, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).
” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Da multa moratória

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

No caso concreto, no que tange à multa contratual, o item 5.1. “c” da cláusula que trata da mora e do inadimplemento, ficou estabelecida a multa de 2% do valor pago pelo comprador (Id. 100215595 - pág. 14).

Nesse ponto, a sentença consignou:

“(...) diante do inadimplemento das requeridas, possível a aplicação invertida da multa prevista para o inadimplemento dos compradores para a hipótese de descumprimento contratual da vendedora, prevista na cláusula 5.1 ‘c’ do instrumento contratual entabulado multa moratória no percentual de 2% (dois por cento) do valor pago pelo requerente (Id 69652069).”

Como se vê, a sentença está alinhada ao entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

Do dano moral

No que tange ao dano moral, revi o posicionamento anterior, porquanto agiu corretamente a sentença recorrida.

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso

mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/10/2021