Tribunal: TJMT
Processo: 1025990-95.2020.8.11.0000
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025990-95.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (AGRAVANTE), FLAVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA - CPF: 362.930.751-53 (AGRAVADO), GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA - CPF: 487.348.531-20 (AGRAVADO), JOSE ANTONIO GASPARELO JUNIOR - CPF: 622.626.531-00 (ADVOGADO), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE REJEITARAM A PRELIMINAR E, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA).

E M E N T A

RAI – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AQUISIÇÃO DE COTAS DE CONDOMINIO EM RESORT - FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES HOTELEIRAS AUTÔNOMAS – SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES HOTELEIRA EM VIRTUDE DE DECRETO MUNICIPAL QUE DECLAROU SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA E ESTABELECEU MEDIDAS EMERGENCIAIS DE PREVENÇÃO AO CONTÁGIO PELO CORONAVÍRUS (COVID-19) – DIREITO DE REMARCAÇÃO DOS PERÍODOS DO FECHAMENTO OBRIGATÓRIO – PEDIDO DE ABATIMENTO DO VALOR DO CONDOMÍNIO DURANTE O PRAZO DO DECRETO MUNICIPAL - REVISÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE TAXA DE CONDOMÍNIO DURANTE TODA A VIGÊNCIA CONTRATUAL, INCIDENTE SOBRE AS 40 (QUARENTA) COTAS ADQUIRIDAS – PLAUSIBILIDADE DO DIREITO INVOCADO PELOS DEMANDANTES – PERIGO DA DEMORA EVIDENCIADO – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1 – A partir do conjunto fático probatório produzido nesta quadra de cognição não exauriente, com exceção do item 2, que versa sobre a autorização para abater o valor da taxa condominial de abril/2020 correspondente aos 25 dias de fechamento do Resort (22/03/2020 a 15/04/2020), a critério do julgador, são plausíveis os argumentos dos Agravados para:

- Autorizar o depósito judicial do valor das taxas condominiais correspondentes as 40 cotas adquiridas, na quantia de R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos) mensais, devidamente reajustados pelo índice correto IGPM, a fim de que possam se exonerar da obrigação a começar de
março/2020
, haja vista que os meses anteriores estão quitados e o Agravante se recusa a receber esse montante;

- Autorizar o usufruto do “período de utilização”, seja para uso pessoal ou para locação a terceiros;

- Permitir a remarcação das locações feitas em 22/03/2020 a 15/04/2020 para datas futuras, uma vez que o fechamento do
Resort
se deu em razão do Decreto Municipal nº 22/2020 de Chapada dos Guimarães, que decretou situação de emergência em razão do Coronavírus.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MALAI MANSO HOTEL RESORT S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, nos autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS nº 1000490-52.2020.8.11.0024, ajuizada em seu desfavor por FLAVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA e GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA, que deferiu a tutela de urgência para determinar que a requerida autorize os autores a realizarem a remarcação das reservas em suas unidades hoteleiras no período previsto no Decreto Municipal n° 22/2020 ou eventualmente outros que venham a ser editados em razão da pandemia do covid-19, bem como determinar a suspensão do pagamento das taxa condominial do mês de abril de 2020, devendo para tanto ser abatido o período em que as atividades hoteleiras estiverem suspensas, concedendo o prazo de 5 (cinco) dias para que os requerentes efetuem o depósito nos autos do valor de R$ 11.011,97 (onze mil onze reais noventa e sete centavos) referente às taxas condominiais, nos termos do art. 542, I, do CPC.

Em sede de Embargos de Declaração, o Magistrado deferiu, ainda, o pedido de consignação em pagamento das taxas condominiais, bem como impedir que a requerida suspenda o direito de uso ou marcação de diárias em razão do não pagamento das referidas parcelas e abstenham-se de determinar a inserção do nome dos autores nos órgãos de restrição/negativação de crédito.

Em suas razões, a Agravante ressalta que não restaram preenchidos os requisitos autorizadores da tutela de urgência, havendo a necessidade de dilação probatória e que a decisão agravada antecipou parcialmente o mérito sem lhe conceder o direito ao contraditório e a ampla defesa antes de lhe imputar ônus desnecessário e desfundamentado.

Defende que a decisão agravada acabou antecipando o mérito da ação ao suspender os efeitos dos contratos, da convenção de condomínio e da própria legislação, já que, autorizou os agravados pagarem o valor que bem entenderem, usufruírem do empreendimento até mesmo sem pagar os condomínios, e, ainda, autorizou a remarcação de reservas não comprovadas e impossibilitou a agravante o direito de cobrança sem, a menos oportunizar o contraditório, cerceando o direito de defesa da agravante.

Alega a ilegitimidade ativa dos agravados, vez que estes são detentores, de fato e de direito, de apenas 26 cotas, já que, as outras 14 frações, denominadas “cotas avulsas”, pertencem a terceiros/adquirentes que não fazem parte desta relação processual, sendo inválidos os supostos contratos denominados de “cessão de direitos” por vício de formalidade.

Atesta que não pode prevalecer a decisão no que concerne aos valores atribuídos e também sobre a destinação dos recursos provenientes das taxas de condomínio, cuja decisão autorizou o depósito em Juízo, desconsiderando que estes foram arbitrados e aprovados a unanimidade em assembleia de condôminos.

Assevera que não há se falar em direito de remarcação das reservas suprimidas em razão da pandemia porquanto prescinde de dilação probatória.

Assim, requer a concessão do efeito suspensivo sobre a decisão agravada e, no mérito, seja dado provimento integral do presente recurso, para fins de reformar/revogar a decisão agravada para indeferir a tutela de urgência em questão, afastando, em definitivo, todos os seus efeitos.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido (ID 70589483).

Interposto Agravo Interno pelos agravados (ID 70903963), este foi desprovido à unanimidade (ID 75044480).

Opostos Embargos de Declaração pelos agravados (ID 75705021), estes foram rejeitados (ID 80456960).

Sem contraminuta da parte Agravada.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS ajuizada por FLAVIO AUGUSTO MESQUITA CORREA DA COSTA e GRACIENE PAULINE MAZETO CORREA DA COSTA, em desfavor de MALAI MANSO HOTEL RESORT S/A, arguindo que são proprietários de 40 (quarenta) cotas individuais em unidades hoteleiras autônomas da empresa requerida, das quais podem usufruir anualmente por quatro períodos de 7 (sete) dias.

Afirmam que, em razão da edição do Decreto Municipal n° 22/2020 da Prefeitura Municipal de Chapada dos Guimarães com a consequente suspensão das atividades da requerida durante o período de 22.3.2020 a 5.4.2020, foram primeiramente comunicados acerca da possibilidade de remarcação das reservas, quando foram informados que “as reservas que já foram realizadas para o período em questão poderão ser remarcadas de acordo com a intenção e disponibilidade sem multas e de acordo com a tarifa disponível no período”.

Afirmam que, posteriormente, foram comunicados que tal remarcação não mais seria possível, invocando-se para tanto a cláusula sétima do contrato entabulado pelas partes.

Assim, ajuizaram a demanda pleiteando, em sede de tutela de urgência, seja autorizado o depósito judicial das taxas condominiais, na quantia de R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos) mensais, devidamente reajustada pelo índice correto IGPM, que sejam a do mês de março e as vincendas. E a taxa condominial do mês de abril seja abatido os 25 dias de fechamento do Resort (22 de março a 15 de abril), a ser decidido o valor pelo Juízo; a remarcação em datas futuras durante o período de fechamento do Resort, de 22 de março a 15 de abril, sendo 52 diárias das unidades integrais apto 1106 e bangalô 1559 e das avulsas totalizando 05 (cinco) semanas, 35 diárias, apartamentos 225-02, 226-01, 227-07, 215-04 e 219-05, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) em favor dos Autores.

Ao analisar o pedido, o Magistrado de piso entendeu pelo preenchimento dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu a tutela de urgência para determinar que a requerida autorize os autores a realizarem a remarcação das reservas em suas unidades hoteleiras no período previsto no Decreto Municipal n° 22/2020 ou eventualmente outros que venham a ser editados em razão da pandemia do covid-19 e b) determinar a suspensão do pagamento das taxa condominial do mês de abril de 2020, devendo para tanto ser abatido o período em que as atividades hoteleiras estiverem suspensas e c) conceder o prazo de 5 (cinco) dias para que os requerentes efetuem o depósito nos autos do valor de R$ 11.011,97 (onze mil onze reais noventa e sete centavos) referente às taxas condominiais, nos termos do art. 542, I, do CPC.

Em sede de Embargos de Declaração, o Magistrado deferiu, ainda, o pedido de consignação em pagamento das taxas condominiais, bem como impedir que a requerida suspenda o direito de uso ou marcação de diárias em razão do não pagamento das referidas parcelas e abstenham-se de determinar a inserção do nome dos autores nos órgãos de restrição/negativação de crédito.

Inconformada, a parte Requerida interpôs Agravo de Instrumento aduzindo que o magistrado de piso deferiu a tutela sem observar a ausência das condições da ação (ilegitimidade de parte), ausência dos requisitos indispensáveis para a concessão da tutela de urgência (periculum in mora), olvidando, ainda, os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

Pediu pela concessão de liminar de efeito suspensivo para fins de sobrestar/suspender, inaudita altera pars, os efeitos da r. decisão agravada, até o julgamento de mérito do recurso, restabelecendo, via de consequência, o dever de pagamento da integralidade das taxas de condomínios pelos agravados diretamente à credora/agravante, e, suspendendo a determinação de remarcação imediata das reservas, e restabelecendo os demais direitos e obrigações atribuídos as partes por força dos contratos vigentes.

No mérito, requer o conhecimento e provimento integral do presente recurso, para fins de reformar/revogar a decisão agravada para indeferir a tutela de urgência em questão, afastando, em definitivo, todos os seus efeitos.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300), de modo que a questão atinente à ilegitimidade ativa deverá ser levada a conhecimento do juiz da causa, para não incorrer em supressão de instância..

Dito isto, para o deferimento da tutela de urgência, initio litis, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito da ação.

Sobre o tema, Humberto Theodoro Júnior leciona que “é inequívoca, em outros termos, a prova capaz, no momento processual, de autorizar uma sentença de mérito favorável à parte que invoca a tutela antecipada, caso pudesse ser a causa julgada desde logo. Dir-se-á que, então, melhor seria decidir de vez a lide, encerrando-se a disputa por sentença definitiva. Mas não é bem assim. O julgamento definitivo do mérito não pode ser proferido senão a final, depois de exaurido todo o debate e toda a atividade instrutória. No momento, pode haver prova suficiente para a acolhida antecipada da pretensão do autor.” (Curso de Direito Processual Civil, volume II, 36ª edição, Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 572).

No caso, o Magistrado não agiu com acerto, pois, em sede de cognição sumária, a decisão revestiu-se de caráter satisfativo, o que esgotaria o próprio objeto da prestação jurisdicional.

A meu ver, o material probatório anexado aos autos da ação originária não se mostra suficiente e adequado, ao menos neste momento processual, haja vista a ausência de prova inequívoca acerca da negociação e da responsabilidade de cada parte, vez que se trata de contrato particular de promessa de venda e compra de fração ideal de imóvel, conhecido como “tempo compartilhado”, devendo ser previamente exercido o direito ao contraditório pela parte contrária antes de qualquer outra providência.

No caso dos autos, como ressaltado quando da análise do pedido de liminar recursal, residem sérias dúvidas em aplicar no caso em comento as prescrições estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, não se encaixando os autores no conceito de consumidores finais já que, como bem consta da inicial, são empresários que, investindo no empreendimento, a pretensão principal é a de obter lucro com as locações das unidades, fugindo da regra constante do art. 2º.

Lado outro, não se vislumbra, a priori, a presença dos requisitos do artigo 300, do CPC.

Os autores/agravados possuem cotas daquele empreendimento e as exercem na condição de condôminos e, portanto, num juízo de cognição sumária e não exauriente, deve ser visto que os mesmos devem obediência ao regulamento interno daquele empreendimento, onde residem sérias dúvidas em relação à legitimidade para administração pessoal.

De outro norte, como condôminos, ainda num juízo de cognição sumária, a considerar que a suspensão se deu através do Decreto Municipal nº. 20/2020, editado pela pelo Município de Chapada dos Guimarães, não sendo possível aquilatar elementos que evidenciem a probabilidade de êxito em relação à demanda perseguida, estando, portanto, ainda não perfeitamente esclarecido esta questão altamente controvertida no que tange a determinação, de imediato, na remarcação das 87 diárias, conforme perseguido na pretensão inicial.

Com relação à redução da taxa condominial determinado na decisão objurgada, a princípio se vê que, a permanecer, implicará em tratamento diferenciado em relação aos demais investidores daquele empreendimento.

Não seria caso de litisconsórcios necessários, questão que, de igual sorte, merece ser mais bem analisada na instância singela.

No que tange ao perigo de mora, é público e notório que o empreendimento em questão tem possibilidade de, no futuro, caso a decisão meritória seja favorável aos autores, ora agravados, proceder à indenização por perdas e danos e, desta forma, à primeira vista, não se vislumbra o “periculum in mora”.

Ainda que assim não fosse, é indispensável a formação do contraditório, isso porque as matérias apresentadas na exordial são eminentemente dependentes de dilação probatória, revelando-se temerária a concessão de tutela, sendo recomendável a oitiva da parte contrária, a fim de que se possibilite ampla defesa acerca das alegações.

Diante da necessidade de colher maiores elementos de prova, não há como, tão somente a partir das alegações da parte autora/agravada, antecipar os efeitos da tutela, ressalte-se, de caráter satisfativo.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECIPADA, CONSISTENTE NA BUSCA E APREENSÃO DE VEÍCULO, INDEFERIDA NO JUÍZO A QUO. TUTELA ANTECIPADA SATISFATIVA CALCADA EM MATÉRIA DE FATO. NECESSIDADE DE PRÉVIA DILAÇÃO PROBATÓRIA. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO POSTULADO NA PETIÇÃO INICIAL E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO NÃO VERIFICADOS. ART. 300, CAPUT, DO CPC. DECISÃO INDEFERITÓRIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-RS, Agravo de Instrumento nº 70082865023, Décima Primeira Câmara Cível, Relator: Aymoré Roque Pottes de Mello, Julgado em: 18-12-2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA - CONTRATO DE ALUGUEL - TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DA COBRANÇA - AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. Se mostra impossível a concessão da tutela de urgência eis que diante da relevância da questão, para seu deferimento, se exige a prova indiciária que leve a probabilidade do direito do autor. Não se pode afirmar de pronto a existência de probabilidade do direito quando se faz necessária a dilação probatória para a sua constatação. As ideias são antagônicas, o que afasta a concessão da antecipação pretendida.” (TJ-MG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.20.493627-2/001, Relator: Des. Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, Julgado em 28/01/2021)

Esse é o entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO ESPECIAL. PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. DEMONSTRAÇÃO. AUSÊNCIA. RISCO DE DANO. FALTA DE INTERESSE. DECISÃO MANTIDA. 1. O deferimento de tutela provisória de urgência pressupõe a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. No caso concreto, a parte agravante não logrou demonstrar a viabilidade das teses deduzidas no recurso especial. 3. Os pedidos cautelares dirigidos ao STJ têm por finalidade assegurar a eficácia da prestação jurisdicional futura, ou seja, a "proteção de direito suscetível de grave dano de incerta reparação ou ainda destinadas a garantir a eficácia da ulterior decisão da causa" (art. 34, V, do RISTJ). 4. Fica clara a ausência de interesse no pedido quando a parte pode deduzir, nas instâncias de origem, as pretensões conducentes ao fim intentado. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no TP 2302/PR (2019/0264969-1), Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, Data do Julgamento: 02/12/2019, DJe 05/12/2019)

Tratando-se de ação ainda na fase inicial, não há argumentos que demonstrem a abusividade na cobrança das taxas de condomínio, bem como no alegado direito de remarcação, e neste diapasão, o caso, de fato, demanda instrução probatória, não podendo ser suspensos tais desideratos por constituir, até prova em contrário, exercício regular de direito do agravado.

Pelo exposto, conheço do recurso, e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão que deferiu a tutela de urgência.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

VOTO (EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA – 1ª VOGAL)

Pedi vista dos autos para analisar se estão, ou não, presentes os requisitos do artigo 300 do CPC, suscitados pelo casal
Flávio Augusto Mesquita Correa da Costa
e
Graciene Pauline M. Correa da Costa
(agravados) em desfavor do
Malai Manso Hotel Resort S.A
. (agravante) nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais nº 1000490-52.2020.8.11.0024, em trâmite na 1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães.

Exsurge da peça de ingresso que, em 26/01/2012, os Agravados celebraram com o Agravante o Contrato de Promessa de Compra e Venda de fração ideal de imóvel, que tem como objeto o seguinte:

- 13 (treze) cotas da Suíte Superior nº 1106 (integral);

- 13 (treze) cotas do Bangalô nº 1559 (integral);

- Cotas avulsas dos Apartamentos números: 136-01, 225-02, 225-05, 226-01, 226-7, 227-01, 227-07, 233-10;

- Cotas avulsas dos Bangalôs números: 1001-01, 1001-05 e 1599;

- Cotas avulsas das Suítes família números: 215-04, 219 -05 e 219 -07.

Os Agravados disseram que, ao total, adquiriram 40 (quarenta) cotas. Explicitaram que o contrato tem como principal característica o “tempo compartilhado”, pois detêm a fração ideal das unidades hoteleiras autônomas, podendo usufruir por 4 (quatro) períodos de 07 dias, durante um ano e em datas específicas.

Além disso, o contrato permite que os Agravados aluguem as unidades autônomas para terceiros, desde que respeitadas as datas já estabelecidas para uso próprio, fazendo
jus
ao valor da locação correspondente às suas cotas-parte.

Prosseguem na narrativa inaugural dizendo que, entre
23/03/2020 a 15/04/2020
, o Hotel Agravante suspendeu suas atividades em cumprimento ao Decreto Municipal de Chapada dos Guimarães nº 22/2020, que declarou situação de emergência e estabeleceu medidas emergenciais de prevenção ao contágio pelo Coronavírus (Covid-19), cujo artigo 2º dizia o seguinte:

Art. 2º. Fica determinado o
fechamento
, do dia
21/03, às 18:00
, até o dia
05/abril/2020
, de
quaisquer estabelecimentos
comerciais e
de serviços no âmbito do Município de Chapada dos Guimarães
, inclusive restaurantes, bares, lanchonetes e congêneres, lojas de artesanatos e congêneres, templos, igrejas, academias, clubes e similares, feiras livres e exposição em geral
. (Sem destaques no original)

Os Agravados disseram que haviam alugado todas as suas cotas-parte no lapso compreendido entre 22/03/2020 a 15/04/2020 – 25 dias, ou seja, durante o fechamento do Resort (23/03 a 15/04/2020), correspondentes a
87 (oitenta e sete) diárias
, sendo:
(i)

52 diárias
nas unidades integrais (1106 e 1559) e
(ii)

35 diárias
nas seguintes unidades avulsas: 215-04, 219-05, 225-02, 226-01 e 227-07, cuja prova é facilmente verificada por meio dos
vouchers
emitidos pelo sistema do próprio Agravante.

Diante do cenário, o Agravante teria encaminhado
e-mail
para os Agravados informando sobre o
direito de remarcar os períodos de locação das unidades autônomas
.

Continuam a narrativa dizendo que, no dia seguinte, o Hotel Agravante encaminhou novo
e-mail
para os Agravados desautorizando o direito de remarcação das datas; a comunicação dizia que, ao caso, se aplica a Cláusula 7ª do Contrato de Compra e Venda, onde diz:

“
Se, por qualquer motivo, o promissário comprador eventualmente não utilizar as suas semanas, dentro do “período de utilização”, o qual, via de regra corresponderá ao ano civil,
a ele não assistirá nenhum direito de compensação
e/ou de cumulação de semanas
e nem de direitos
” (Sem destaques no original).

Inconformados com a aplicação da Cláusula 7ª durante o período pandêmico, os Agravados alegaram que foram preteridos no direito de reutilizar/remarcar seus “períodos de utilização”, pois o seu texto tem cabimento apenas para os casos em que, em tempos normais, o condômino deixe de utilizar o seu período por qualquer motivo.

Salientou que o Hotel Agravante veiculou na sua página da
internet
que todos os hóspedes que haviam feito reserva no período de fechamento - 23/03 a 15/04/2020 – poderiam compensar, remarcar ou ressarcir o valor pago.

Na visão dos Agravados, se os hóspedes regulares do
Resort
tiveram o
direito à remarcação
, pelo princípio da isonomia e igualdade, enquanto condôminos, os Agravados também deveriam ter a chance de remarcar o “período de utilização” durante o fechamento obrigatório, no lapso de 23/03 a 15/04/2020.

Os Agravados pugnaram pelo
abatimento do valor do condomínio
durante o prazo do Decreto Municipal de Chapada dos Guimarães nº 22/2020; contudo, a pretensão foi negada de plano.

Requestaram, também, a
revisão do valor pago a título de taxa de condomínio durante toda a vigência contratual
, incidente sobre as 40 (quarenta) cotas adquiridas.

Asseveraram que o artigo 23 do Contrato de Compra e Venda descreveu o valor inicial da taxa de condomínio, que deveria ser reajustado pelo IGP-M. Contudo, disseram que o Agravante não aplicou o índice monetário contratado, já que o valor cobrado é muito superior ao devido.

Como amostragem, os Agravados disseram que o valor inicial do condomínio da Suíte Superior nº 1106, vigente em janeiro/2012, era de R$160,00 (cento e sessenta reais). Disseram que, se corrigir tal montante IGP-M, o valor devido em janeiro/2020 seria de
R$ 257,97 (duzentos e cinquenta e sete reais e noventa e sete centavos)
.

Contudo, em janeiro/2020, o montante cobrado (e pago) a título de taxa condominial da Suíte Superior nº 1106 foi de
R$ 366,41 (trezentos e sessenta e seis reais e quarenta e um centavos)
.

Segundo o cálculo dos Agravados, durante 48 (quarenta e oito) meses, que compreende janeiro/2018 a janeiro/2020, pagaram
taxa de condomínio em excesso
sobre a Suíte Superior nº 1106, na importância mensal de R$ 108,44 (cento e oito reais e quarenta e quatro centavos), cujo montante deve ser multiplicado pelo número de cotas (13 cotas), alcançando-se o crédito na importância de R$ 67.666,56 (sessenta e sete mil seiscentos e sessenta e seis reais e cinquenta e seis centavos).

Registro que os Agravados apresentaram cálculo similar ao acima descrito para
todas
as cotas adquiridas, tendo apontado a existência de crédito no valor global de R$ 155.470,64 (cento e cinquenta e cinco mil quatrocentos e setenta reais e sessenta e quatro centavos).

Os Agravados questionaram outros pontos do contrato, como a falta de implantação do Banco de Locações, previsto no Capítulo I, letra “d”, Cessão Contrato – cláusulas e condições – e artigo 15, letra “p”, alegando prejuízo, pois caso não loquem as unidades para terceiros, as diárias são perdidas, deixando toda a responsabilidade da locação das diárias a cargo dos Agravados.

Questionaram o descumprimento da cláusula contratual que dispõe sobre o sistema de intercâmbio de diárias com
Resorts
de outras localidades (artigo 66), o qual também não foi regulamentado.

Aduziram que o campo de
Golf
foi, sumariamente, abolido do
Resort
sem aviso prévio dos condôminos/cotistas, bem com que outros inúmeros entretenimentos sequer foram entregues, como por exemplo, o Boliche.

Forte nesses argumentos, os Agravados pugnaram pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, sob essa ótica, pediram a concessão da tutela de urgência, a fim de:

1.

Autorizar o depósito judicial do valor das taxas condominiais correspondentes às 40 cotas adquiridas, na quantia de R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos) mensais, devidamente reajustado pelo índice correto IGPM, a fim de que possam se exonerar da obrigação a começar de
março/2020
, haja vista que os meses anteriores estão quitados e o Agravante se recusa a receber esse montante;

2.

Autorização para abater o valor da taxa condominial de
abril/2020
correspondente aos 25 dias de fechamento do Resort (22/03/2020 a 15/04/2020), cujo valor ficará a cargo do juiz.

3.

Autorizar o usufruto do “período de utilização”, seja para uso pessoal ou para locação a terceiros;

4.

Permitir a remarcação das locações feitas em 22/03/2020 a 15/04/2020 para datas futuras, uma vez que o fechamento do
Resort
se deu em razão do Decreto Municipal nº 22/2020 de Chapada dos Guimarães, que decretou situação de emergência em razão do Coronavírus.

Alternativamente, na hipótese de os pedidos acima não serem deferidos, pugnaram para que o Agravante não suspenda o direito de usufruir do “período de utilização”, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

Com a inicial vieram os documentos pessoais, o Contrato de Compra e Venda de Cotas de Unidade Hoteleira Autônoma assinado em 16/04/2012, a Convenção de Condomínio, a Cessão de Várias Cotas, os
Vouchers
que tiveram o pedido de remarcação obstados, a cópia do decreto municipal, os e-mails trocados pelas partes,
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da tela do sistema interno do Resort

O Juiz da causa deferiu, integralmente, a tutela de urgência vindicada:
(a)
determinou que o
Resort
autorize a remarcação das reservas feitas pelos Agravados nas unidades autônomas no período previsto no Decreto Municipal n° 22/2020 ou, eventualmente, outros Decretos que vierem ser editados em razão da pandemia do
covid-19
; (
b)
suspendeu o pagamento das taxa condominial de abril de 2020, com o abatimento do período em que as atividades hoteleiras estiverem suspensas; e (
c)
concedeu o prazo de 05 (cinco) dias para que os Agravados efetuem o depósito do valor incontroverso de R$ 11.011,97 (onze mil onze reais noventa e sete centavos) referente às taxas condominiais das 40 (quarenta) cotas, a começar de março/2020, nos termos do art. 542, I, do Código de Processo Civil.

A decisão acima deu causa à interposição do vertente Instrumental, no qual o ilustre Relator concluiu pelo provimento, pois entendeu que o caso demanda dilação probatória.

Com o propósito de amenizar a demora na entrega da prestação jurisdicional derradeira, a técnica processual de antecipação provisória possibilita adiantar os efeitos da tutela definitiva que se pretende, e que se obteria apenas ao final do processo.

Conforme leciona Marcus Vinicius Rios Gonçalves, o CPC atual exige elementos de convicção que evidenciem a probabilidade do direito, não sendo necessária a prova da realidade do direito postulado. Trata-se do conhecido
fumus boni iuris
(fumaça do bom direito). Desse modo, ainda que não esteja plenamente provada a existência do direito, se houver a simples probabilidade de tal existência, a tutela deverá ser concedida. (2017, p. 460)

Para Fredie Didier, essa probabilidade se traduz na verossimilhança fática, por meio da qual se constata quando há grau considerável de plausibilidade em torno da narrativa dos fatos trazida pelo autor. Ou seja, apesar de não ser necessária a prova integral da realidade do direito postulado, é preciso que se visualize, na narrativa, uma verdade provável sobre os fatos, independentemente da produção de prova. (2015, p. 596)

Não custa lembrar que, para que seja concedida a tutela provisória de natureza antecipada, é necessário também demonstrar o perigo que a demora na entrega da prestação jurisdicional representa para a efetividade da jurisdição e a eficaz realização do direito.

Isto é, o
periculum in mora
é requisito característico das tutelas de urgência, que, somado ao
fumus boni iuris
e ao pressuposto específico de reversibilidade dos efeitos da tutela pretendida, torna necessária a concessão da tutela, com vistas a evitar o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso concreto, depois de analisar os autos, com a devida
venia
do Relator, a exceção do item 2, que versa sobre a autorização para abater o valor da taxa condominial de
abril/2020
correspondente aos 25 dias de fechamento do Resort (22/03/2020 a 15/04/2020), a critério do julgador, entendo plausíveis os argumentos dos Agravados para:

- Autorizar o depósito judicial do valor das taxas condominiais correspondentes às 40 cotas adquiridas, na quantia de R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos) mensais, devidamente reajustado pelo índice correto IGPM, a fim de que possam se exonerar da obrigação a começar de
março/2020
, haja vista que os meses anteriores estão quitados e o Agravante se recusa a receber esse montante;

- Autorizar o usufruto do “período de utilização”, seja para uso pessoal ou para locação a terceiros;

- Permitir a remarcação das locações feitas em 22/03/2020 a 15/04/2020 para datas futuras, uma vez que o fechamento do
Resort
se deu em razão do Decreto Municipal nº 22/2020 de Chapada dos Guimarães, que decretou situação de emergência em razão do Coronavírus.

Está incontroverso nos autos que os Agravados adquiriram e/ou são cessionários de 40 (quarenta) cotas individuais em unidades hoteleiras autônomas do Resort Agravante, sendo-lhes facultado o usufruto de quatro períodos de 7 (sete) dias, seja pessoalmente, seja pelo exercício da locação.

É, igualmente, inquestionável que quando a Prefeitura Municipal de Chapada dos Guimarães tornou público o Decreto Municipal n° 22/2020 suspendendo as atividades comerciais durante o período de 22/03/2020 a 05/04/2020, os Agravados haviam emitido 31 (trinta e um)
Vouchers
para o mesmo intervalo de tempo, e receberam o comunicado do Resort permitindo a remarcação das reservas, com o seguinte teor:

“As reservas que já foram realizadas para o período em questão poderão ser remarcadas de acordo com a intenção e disponibilidade sem multas e de acordo com a tarifa disponível no período”
.

A despeito disso, logo em seguida, o Agravante emitiu novo comunicado dizendo que a remarcação não mais seria possível, invocando-se, para tanto, a cláusula sétima do contrato, transcrita no início deste voto.

Percebe-se, neste quadrante processual, que a empresa Agravante desconsiderou o motivo de força maior (Decreto Municipal n° 22/2020) para que as reservas efetivadas pelos Agravados tivessem que ser canceladas. E tal fato prescinde de dilação probatória, o que confere plausibilidade ao direito invocado.

A negativa de remarcação das reservas prejudica os Agravados, em especial porque o
Resort
deu tratamento diverso aos seus consumidores diretos, ou seja, aqueles que fizeram as reservas diretamente com a hotelaria Agravante. Anoto que esta questão não é analisada sob o viés consumerista, e sim sob o enfoque do direito civil, que exige tratamento isonômico no tocante ao direito de remarcar reservas em virtude da pandemia do Coronavírus.

Aliás, é exatamente esse o entendimento do Juiz da causa, para quem “
os efeitos do decreto municipal – editado em razão da pandemia do covid-19 – revelam-se como caso fortuito ou força maior previsto no Código Civil (art. 393), de maneira que autoriza a flexibilização das regras contratuais, não podendo neste particular, os autores responder pelos prejuízos resultantes da suspensão a cujos efeitos não deram causa, tampouco seria possível impedir
”.

Logo, mantenho inalterada a parte da decisão recorrida que permitiu a remarcação das reservas entre 22/03/2020 a 15/04/2020 para datas futuras, conforme a disponibilidade do hotel.

No tocante à discussão do valor da taxa condominial, embora a matéria seja controvertida do ponto de vista do valor devido, não verifico óbice algum em permitir que os Agravados promovam o depósito da quantia que reputam correta.

Primeiro, porque a medida não é satisfativa, já que se, ao final da demanda ficar comprovado que o valor apontado pelos Agravados é inferior ao devido, o Agravante tem a prerrogativa de exigir a diferença acrescida dos consectários legais.

Segundo, porque a atitude dos Agravados evidencia boa-fé contratual, pois conquanto questionem a aplicação do artigo 23 do Contrato de Compra e Venda, que versa sobre o reajuste da mensalidade pelo IGP-M, manifestaram a intenção de depositar a quantia de R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos) mensais, devidamente reajustado pelo IGPM, considerando-se como início a taxa condominial de
março/2020
, haja vista que os meses anteriores estão quitados.

Por outro lado, não verifico motivos razoáveis para abater o valor da taxa condominial de
abril/2020
correspondente aos 25 dias de fechamento do Resort (22/03/2020 a 15/04/2020) em virtude do Decreto Municipal n° 22/2020, e em valor a ser fixado pelo julgador. Conquanto as reservas efetivadas pelos Agravados não tenham sido usufruídas na época do fechamento do hotel, a partir do que está sendo decidido em caráter provisório, foi autorizada a remarcação, de maneira que cabe aos Agravados pagar a taxa condominial das 40 (quarenta) cotas, atinente ao mês de Abril/2020, no valor que reputam incontroverso, ou seja, R$ 11.011,97 (onze mil, onze reais e noventa e sete centavos).

Registro, por oportuno, que o art. 330, § 3º, do CPC
não
se aplica ao caso concreto, e sim às ações que tenham por objeto revisão de obrigação decorrente de empréstimo, onde o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados, e não tem efeito liberatório.

Na espécie, comprovada a consignação mensal pretendida, considero perfeitamente possível o usufruto do “período de utilização”, seja para uso pessoal ou para locação a terceiros.

Diante do exposto, peço
venia
ao Relator para divergir do seu entendimento.

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
Malai Manso Hotel Resort S.A
. apenas para reformar o capítulo da tutela de urgência que suspendeu o pagamento da taxa condominial de abril/2020, com o abatimento do período em que as atividades hoteleiras estiveram suspensas.

Autorizo a remarcação das reservas feitas pelos Agravados nas unidades autônomas no período previsto no Decreto Municipal n° 22/2020 ou, eventualmente, outros Decretos que vierem ser editados em razão da pandemia do
covid-19
;

Confirmo a concessão do prazo de 05 (cinco) dias para que os Agravados efetuem o depósito mensal do valor incontroverso de R$ 11.011,97 (onze mil onze reais noventa e sete centavos), referente às taxas condominiais das 40 (quarenta) cotas, a começar de março/2020, incluindo a taxa de abril/2020.

Comprovada a consignação, faculto o direito de usufruir o “período de utilização”, seja para uso pessoal ou para locação a terceiros.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

V O T O

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (2ª VOGAL)

Acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021