Tribunal: TJMT
Processo: 1023541-67.2020.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-07-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C PERDAS E DANOS – BLOQUEIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PODER GERAL DE CAUTELA – POSSIBILIDADE –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023541-67.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (TERCEIRO INTERESSADO), FAISSAL JORGE CALIL FILHO - CPF: 856.488.501-82 (ADVOGADO), FAISSAL JORGE CALIL FILHO - CPF: 856.488.501-82 (AGRAVANTE), EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO C/C PERDAS E DANOS
–
BLOQUEIO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PODER GERAL DE CAUTELA – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO.

O deferimento de medidas protetivas da jurisdição, com a finalidade de resguardar direitos das partes e de terceiros de boa-fé insere-se no poder geral de cautela do juiz, de modo que a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1023541-67.2020.8.11.0000

AGRAVANTE(S):

FAISSAL JORGE CALIL FILHO

AGRAVADO(S):

EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
FAISSAL JORGE CALIL FILHO
contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra.
Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, nos autos da
Ação de Nulidade de Escritura Pública de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registro c/c Perdas e Danos
n.º
1048405-46.2020.8.11.0041,
ajuizada por
EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO
, que
deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência, determinando que fosse oficiado ao Cartório do 2º Ofício de Cuiabá/MT a fim de que não sejam realizados novos registros no imóvel identificado como Sala 603, Torre A do Edifício Condomínio The Point Smart Business, em Cuiabá/MT, matriculado sob o n. 94.087, do Cartório do 2º Ofício desta Capital, bem como para determinar ao ora agravante que não disponha do bem enquanto perdurar o litígio, ficando proibido também de dá-lo em garantia
.

O agravante aduz nas razões recursais ser
“
ilidível a necessidade de suspensão da r. decisão agravada, na medida em que está tolhendo a livre disposição do bem pelo agravante de forma indevida, porquanto consoante se verá, a aquisição do imóvel se deu de forma lidima do respectivo proprietário a época”
(sic).

Alega que
“
no dia
13/11/2012
, o agravado adquiriu o imóvel em referência junto à empresa CX Construções (parte demandada na instancia de piso), tendo levado a registro o respectivo instrumento contratual, somente após 05 (cinco) anos da avença, mais precisamente no dia
10/10/2017
”
(sic).

Discorre que
“
no
dia 13/09/2017
(um mês antes do registro do agravado), a sala comercial foi vendida para a empresa CNN Inox que, por sua vez, mediante Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Imóvel, cedeu o bem em favor deste agravante”
(sic).

Salienta que
“no momento em que adquiriu a sala comercial, o agravante desconhecia qualquer pendência em torno do bem, sobretudo envolvendo o agravado, especialmente porque naquela ocasião a cedente apresentou as certidões de propriedade do bem que a CX Construção o havia repassado, revelando a inexistência de qualquer vício que pudesse inquinar a negociação”
(sic).

Ressalta que o imóvel, objeto da ação de origem, foi tema de litígio havido entre o agravado e a empresa CX Construções, avença que
“correu junto ao Tribunal de Arbitragem, Conciliação e Mediação de Mato Grosso, ou seja, sem qualquer publicidade”
(sic).

Anota que
“INEXISTIU MÁ-FÉ POR PARTE DO AGRAVANTE, PELO QUE NÃO PODE ELE SER PREJUDICADO COM A ORDEM SINGELA, tendo em vista, sobretudo, o fato de a sala comercial já ter sido alienada para terceiro muito antes da judicialização da questão pelo agravado, estando pendente da outorga da escritura pelo agravante”
(sic).

Afirma que
“os argumentos vertidos pelo agravado não revelam a existência de ato nulo, mas sim de ILÍCITO CONTRATUAL PERPETRADO ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE PELA VENDEDORA DO IMÓVEL CX CONSTRUÇÃO, não alcançando o agravante, remanescendo o seu direito de dispor livremente do seu bem”
(sic).

Destaca que
“o registro do Compromisso de Compra e Venda garantiu ao agravado apenas direitos pessoais, ao passo que O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PELO AGRAVANTE, AINDA QUE POSTERIORMENTE, ASSEGURA O DIREITO REAL DE PROPRIEDADE SOBRE O BEM, NOTADAMENTE PORQUE DESDE A SUA AQUISIÇÃO EXERCE OS ATOS INERENTES DO DOMÍNIO”
(sic).

Com base nos pressupostos legais, requer
“a atribuição do EFEITO SUSPENSIVO ao presente Agravo de Instrumento, afastando os impedimentos lançados pela r. decisão de piso”
, e, no mérito
“o provimento deste Agravo de Instrumento, reformando a decisão do d. Juízo de primeiro grau”
(sic).

Preparo recursal recolhido sob o Id 66699483.

A tutela recursal foi por mim
indeferida
em 18/11/2020 (Id 66847496).

Em contrarrazões, o agravado sustenta que
“em que pese a venda em duplicidade da sala comercial promovida pela CX CONSTRUÇÕES, tanto o contrato de compromisso de compra e venda firmado com o Agravado e o registro deste contrato na matrícula do imóvel são anteriores a qualquer outra alienação ou registro irregular apresentado pelo Agravante”.

Sustenta que
“Foi o Agravado quem primeiro adquiriu a sala comercial n.º 603-A e foi ele quem primeiro efetivou o registro” – sic.

Além disso, assevera ser
“
necessário que a análise do presente recurso se atenha ao registro na matrícula do imóvel efetivado no dia 10/10/2017 pelo Agravado do seu contrato de compromisso de compra e venda firmado em 13/11/2012. É deste registro que se extrai o legitimado para dispor e negociar o imóvel. Sem o cancelamento do referido registro, sem anuência do detentor dos direitos representados pelo registro, qualquer ato posterior é NULO
” – sic.

Aponta que
“
O primeiro contrato em que consta o nome do agravante é datado de 19/12/2017, 02 (dois) meses depois do lançamento do Registro na matrícula do imóvel referente a Unidade 603-A
” - sic,
sendo que o IPTU e condomínios atrasados sempre estiveram em seu nome, conforme se verifica dos extratos apresentados pelo próprio agravante no Id. 66609981 – Pág. 1, ressaltando
“que o Agravado era o possuidor dos direitos sobre a Unidade 603-A do Empreendimento Comercial The Point Smart Business, tanto é que negociou os pagamentos do Condomínio em atraso sabendo que a taxa condominial era emitida em nome do Agravado” - sic.

Assim, pugna pela manutenção da decisão agravada e o desprovimento do recurso.

Após a inclusão do feito em pauta (Id 70809994), sobreveio petição da parte agravada apresentando documentos capazes de colocar em xeque as alegações trazidas à baila na peça recursal (Id 72527951), como também a arguição de suspeição do Des. Dirceu (Id 73123979), o qual assim se declarou (Id 86827991).

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, adianto que a matéria trazida à baila pelo agravado por meio da petição de Id
72527951, inclusive com a juntada de documentos novos, onde imputa ao agravante o crime de falsidade ideológica, ao afirmar que
“A confecção do contrato de compra e venda após lavrada e registrada Escritura Pública, com forma de pagamento distinta, inserindo a sala comercial como forma de pagamento, não deixa dúvidas de que essa declaração é falsa visando a prejudicar direito do Agravado e intuito claro de alterar a verdade dos fatos”
– sic, não
foi abarcada pela decisão que ensejou o presente agravo de instrumento.

Assim, diante da devolutividade restrita do agravo de instrumento, limita ao julgador
ad quem
ao exame somente das questões tratadas no primeiro grau, qualquer decisão a respeito importaria em supressão de instância, devendo a parte interessada submetê-las ao juízo de origem.

No tocante ao mérito do presente recurso, extrai-se que o ora agravado, Sr. Eduardo Zimiani Cipriano, propôs Ação de Nulidade de Escritura Pública de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registro c/c Perdas e Danos em desfavor de CX Construções Ltda. e do ora agravante Faissal Jorge Calil Filho, aduzindo que firmou Contrato de Compromisso de Compra e Venda com a primeira ré da Sala 603, Torre A do Edifício Condomínio The Point Smart Business, em Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula n. 94.087 do Cartório do 2º Ofício de Cuiabá-MT, honrando os pagamentos das parcelas mensais e semestrais, no valor total de R$ 75.251,84, mas, no entanto, a vendedora não cumpriu o prazo para conclusão e entrega da obra, o que motivou a distribuição de procedimento arbitral no Tribunal de Arbitragem (protocolo n. 02/2015, Código 00030), cujos pedidos, quais seja, exigência cláusula penal contratual mensal até a individualização da matrícula imóvel, foram julgados procedentes, estando atualmente em fase de cumprimento de sentença perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT.

Ressalva que em nenhum momento foi discutido eventual rescisão de contrato, sendo que até hoje o imóvel não foi desmembrado da matrícula-mãe e, em razão disso, não foi possível realizar o financiamento junto a instituição financeira para pagamento do saldo final.

Afirma que não há outro registro que antecede ao realizado em seu nome em 10/10/2017, mas, em abril de 2018, ao consultar o IPTU do imóvel, tomou conhecimento de que referido bem estava em nome de terceiro, no caso, o segundo réu, ora agravante, sem que houvesse qualquer alienação do bem, cancelamento do registro anterior ou seu consentimento para tanto.

Nessa toada, constando a verossimilhança das alegações do ora agravado, a magistrada de primeiro grau formou sua convicção da seguinte forma:

“(...) Infere-se dos autos que o imóvel constante da matrícula n. 94.087 do Cartório do 2º Ofício de Cuiabá-MT, foi adquirido pelo autor da ré CX Construções Ltda (ID 40660805), em 30/11/2012 e registrado em 10/10/2017, conforme consta do ID 40661348. Contudo, o mesmo imóvel foi vendido ao segundo réu, Sr. Faissal Jorge Calil Filho, em 08/10/2018 (ID 40661374), tendo o autor tomado conhecimento da venda somente ao consultar o IPTU relativo ao imóvel e constatar estar em nome do segundo réu.

(...)

Assim, resta evidente a probabilidade do direito autoral e, diante do poder geral de cautela do juiz, mostra-se prudente a concessão da tutela pretendida a fim de proibir que sejam realizados novos registros no imóvel em referência.

Ressalto que, ainda que o segundo réu, tenha adquirido o bem de boa-fé, é certo que a sua aquisição foi posterior ao registro em nome do autor, conforme se denota do R-79-94.087, Protocolo n. 178.370 de 10/10/2017.

Igualmente, prudente que seja o segundo réu proibido, nesta fase, de dispor do imóvel em questão, em razão do litigio que sobre ele recai.

Registro que a medida visa, ainda, proteger terceiros de boa-fé de eventual negociação.

Registro que a medida visa, ainda, proteger terceiros de boa-fé de eventual negociação.

No que tange ao pedido de fixação de aluguel mensal em desfavor do segundo réu, não vislumbro, nesse juízo de cognição sumária, o prejuízo da demora na prestação jurisdicional e probabilidade do direito, eis que não há nos autos notícia que o segundo réu está atualmente ocupando o imóvel, sendo necessário aguardar o contraditório para eventual análise futura do referido pleito.

Portanto, presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela provisória e havendo risco ao resultado útil do processo, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, nos termos do art. 294 c/c art. 300, § 2º, do Código de Processo Civil e DETERMINO que seja oficiado ao Cartório do 2º Ofício de Cuiabá/MT a fim de que não sejam realizados novos registros no imóvel identificado como Sala 603, Torre A do Edifício Condomínio The Point Smart Business, em Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula n. 94.087, bem como para determinar ao segundo réu que não disponha do bem enquanto perdurar o litígio, ficando proibido também de o dar em garantia (...)”
–
(Id 66609975).

Desse modo, o
agravante se insurge contra a decisão que obstou novos registros à margem da matrícula do imóvel
matriculado sob o n. 94.087, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício desta Capital, como também
a sua proibição em dispô-lo.

Ocorre que, como bem lançado na decisão agravada, o momento processual revela apenas a prudência da magistrada em determinar a
anotação da existência de ação à margem da matrícula e evitar a alienação do bem, como forma de evitar prejuízos não só ao autor da demanda, mas também a terceiros, sobretudo em razão da existência de litígio relativo ao imóvel objeto da demanda.

Aliás, verifica-se que em nenhum momento foi aventado possível má-fé das partes que aqui litigam, mas sim a observância de que a aquisição pelo ora agravante foi posterior ao registro em nome do autor/agravado, conforme se denota do R-79-94.087, Protocolo n. 178.370 de 10/10/2017.

Além disso, ao perscrutar os autos de origem foi possível observar que todos os registros de compra das unidades que compõe o empreendimento
Edifício Condomínio The Point Smart Business
, encontram-se lançados à margem da matrícula-mãe, eis que até a presente data não se tem notícia de que foram individualizadas.

Por essa razão, extrai-se que a assertiva de que o registro do agravado precede o do agravante é incontroversa, eis que o primeiro data de 10/10/2017 - R-79-94.087 -, conforme ID. 40661342, enquanto que o segundo ocorreu em 27/03/2018, por meio do R-161-94.087, acostado no ID. 40661365.

Nesse trilhar, como o próprio agravante noticia que já negociou referido bem, por meio de contrato particular, nada mais sensato que a manutenção da decisão agravada até o julgamento de mérito da lide, sobretudo para evitar prejuízos a terceiros.

Além disso, verifica-se também que ao adquirir o imóvel, o agravado quitou
condomínios atrasados em nome do agravante, o que afasta o desconhecimento acerca da propriedade, conforme se verifica dos extratos apresentados na peça recursal no Id. 66609981.

Assim, a indisponibilidade do imóvel, além de reversível, é medida assecuratória, que está inserida no poder geral de cautela do Juiz (art. 297 do CPC), conforme previsto no art. 214, da Lei de Registros Públicos, que dispõe:

“Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

(...)

§ 3º. Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º. Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio”.

Nesse sentido é a jurisprudência:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AUSÊNCIA DE CITAÇÃO / INTIMAÇÃO - QUESTÃO JÁ DECIDIDA NO CURSO DO PROCESSO - IMUTABILIDADE - PRECLUSÃO TEMPORAL
- BLOQUEIO NA MATRÍCULA DE IMÓVEL - PODER GERAL DE CAUTELA - POSSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA -
RECURSO NÃO CONHECIDO. - Uma vez decidida no curso do processo a matéria trazida à baila nas razões recursais, a questão fica alcançada pela preclusão, ante a imutabilidade da coisa julgada material, o que impede o reexame da questão, nos termos do art. 507 do CPC -
O deferimento de medidas protetivas da jurisdição, com a finalidade de resguardar direitos das partes e de terceiros de boa-fé insere-se no poder geral de cautela do juiz - Decisão mantida - Recurso desprovido.
”
(TJ-MG – AI: 10627110009792002 MG, Relator: Roberto Apolinário de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 20/10/0019, Data de Publicação: 01/11/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO COMERCIAL. INDÍCIOS DE DOLO E COAÇÃO.
BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PODER GERAL DE CAUTELA. POSSIBILIDADE. 1. Com base no poder geral de cautela, a fim de prevenir a alienação do bem enquanto se discute a validade da procuração outorgada em favor dos réus agravantes, o Juiz poderá determinar, de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel, se entender que a superveniência de novos registros e alienação do bem poderá causar danos de difícil reparação a terceiros de boa-fé e ao próprio resultado do processo.
2. Agravo conhecido e não provido.”
(TJ-DF 07007150520188070000 DF 0700715-05.2018.8.07.0000, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/04/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/04/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. DEFERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA DE CARÁTER CAUTELAR. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA JUNTO À MATRICULA DO IMÓVEL E IMPEDIMENTO DE ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIROS. CONTRATO FIRMADO PELO REPRESENTANTE LEGAL DA CORRETORA DE IMÓVEIS, SEM ASSINATURA DOS LEGÍTIMOS PROPRIETÁRIOS. INDÍCIOS DE FRAUDE.
BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. POSSIBILIDADE. PODER GERAL DE CAUTELA. ARTIGO 798 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. MEDIDA QUE TEM POR FINALIDADE DAR PUBLICIDADE A TERCEIROS DE BOA-FÉ E RESGUARDAR OS INTERESSES DO PRÓPRIO AUTOR/ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.
”
(TJ-PR - AI: 15017980 PR 1501798-0 (Acórdão), Relator: HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI, Data de Julgamento: 10/08/2016, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1870 24/08/2016)

Assim, diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão agravada por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2021