Tribunal: TJMT
Processo: 1005762-61.2018.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-01-26
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005762-61.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[DILMA RODRIGUES VIEIRA - CPF: 841.105.201-00 (APELADO), GILBERTO DE MORAES VIANA - CPF: 730.387.841-68 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELANTE), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ –JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora. 2. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ. 3.
“
Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas
.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desª. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publ
icado no DJE 07/07/2020).
4. Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo. 5. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1005762-61.2018.8.11.0003 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE RONDONÓPOLIS

R E L A T Ó R I O

O Exmo Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Resolução Contratual c/c Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais e Materiais”
(Número Único:1005762-61.2018.8.11.0003) ajuizada contra a apelante por DILMA RODRIGUES VIEIRA, julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar “rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel” de n° 1389/2014, declarar “válida, somente, a cláusula 16.1, no que tange a taxa de fruição”, e para determinar que a ré/apelante restituísse os “valores pagos no importe total de R$ 10.671,64” corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela “pelo índice definido no contrato”, além de juros de mora de 1% a.m., mas que deste valor fosse deduzido o equivalente ao “tempo de fruição no imóvel”, e, por fim, para condenar a ré/apelante ao pagamento de R$ 7.000,00a título de indenização por danos morais, bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor da condenação (cf. Id. nº 59910468 - Pág. 6).

A apelante alega que não descumpriu o contrato, e sim que houve desistência por parte da autora/apelada, já que o empreendimento ficou completamente construído em setembro de 2018, “antes mesmo da distribuição da presente demanda” (cf. Id. nº 59910470 - Pág. 5), devendo ser observada a “Clausula 26” do contrato quanto as consequência da rescisão contratual.

Diz que “a responsabilização pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está previsto no contrato (Cláusula Oitava – Dos Tributos e Despesas), sendo que tais encargos advém da assunção da posse no imóvel compromissado à venda, devendo, portanto, ser exigidos da Apelada ou caso assumidos pela Apelante, descontados do valor a ser reembolsado” (cf. Id. nº 59910470 - Pág. 7).

Alega, ainda, que, por força de paradigma firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo – o qual deve ser observado em todo o território nacional, nos termos do art.987, § 2º, do CPC/15 – os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido a adquirente que pleiteou a rescisão contratual devem ser computados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Alega, por fim, que deve ser afastada a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, insistindo em não havendo comprovação de que “aquisição se deu para construção do imóvel de morada”, devendo ser levado em consideração que “o atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual e não gera dano moral”, questionando, ainda, o valor fixado a título de indenização, reputando-o excessivo.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecida “
a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, bem como afastar qualquer responsabilidade da Apelante pelos débitos incidentes no imóvel
”, e que os “
juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo
”, e afastada qualquer indenização por danos morais, ou, alternativamente, reduzido o valor arbitrado (cf. Id. nº 59910470 - Pág. 15).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 59910473, a apelada refuta os argumentos recursais e pugna pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 07 de dezembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A autora/apelada celebrou com a ré/apelante Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contrato de promessa de compra e venda, para a aquisição do Lote 22, Quadra 22, na Rua Ita, do Loteamento Parque Rosa Bororo, no valor de R$ 48.201,67, com obrigação de ser entregue até a data de 06.09.2016(cf. Id. nº 59908985 - Pág. 3).

O imbróglio nasceu devido ao atraso na entrega do imóvel em decorrência de impasse ambiental, o qual, inclusive, fora objeto da Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público Estadual (Proc. nº 10605-28.2014.8.11.0003), tudo isso porque a ré/apelante não possuía licença ambiental para realizar a implantação do loteamento.

O embargo ministerial acabou acarretando atraso na entrega do empreendimento, o que levou a adquirente a ajuizar a presente ação para pleitear (i) a resolução do contrato por culpa da loteadora; (ii) a restituição dobrada dos valores pagos; (iii) a multa de 10% prevista na Cláusula 16, letra “b”, do Contrato (cláusula penal por desistência), e (iv) indenização por danos morais.

A MMª. Juíza julgou parcialmente procedente o pleito para rescindir “
o contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob os contratos de n° 1389/2014”; declarar “válida, somente, a cláusula 16.1, no que tange à taxa de fruição”; determinar que a ré/apelante restituísse os “valores pagos no importe total de R$ 10.671,64”, corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela “pelo índice definido no contrato”, além de juros de mora de 1% a.m., determinando, ainda, que, deste valor fosse deduzido o equivalente ao “tempo de fruição no imóvel”, e, por fim, para condenar a ré/apelante ao pagamento de R$ 7.000,00 a título de indenização por danos morais, acrescidos dos encargos legais, bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor da condenação (cf. Id. nº 59910468 - Pág. 6).

De modo diverso do que sustenta a apelante, o pedido de rescisão não está fundado em desistência imotivada por parte da adquirente, mas no atraso da entrega da infraestrutura do empreendimento compromissado à venda e, consequentemente, da entrega da unidade adquirida, que deveria ter ocorrido em 06.09.2016, e sendo assim não resta caracterizado qualquer direito da apelante decorrente de desistência contratual por parte do promitente comprador.

Quanto ao pedido de dedução dos débitos relativos ao IPTU, observo que a cláusula oitava do contrato dispõe que “tais encargos advém da assunção da posse no imóvel compromissado à venda” (cf. Id. nº 59910470 - Pág. 7).

O entendimento dos Tribunais brasileiros, notadamente do eg. STJ é o de que, se houver descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, “
as despesas de condomínio e IPTU são obrigações de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente
”; em outras palavras, “
embora o IPTU tenha como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), não tendo os recorridos concorrido para o não recebimento do imóvel, não é obrigado a pagar as despesas condominiais nem o IPTU referentes ao período em que não havia sido imitido na posse
” (STJ – Decisão Monocrática –REsp1.697.414-SP – Julgado em: 29/09/2017 – DJe05/10/2017).

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.[...] V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;VI- Recurso Especial provido.” (STJ – Terceira Turma - REsp nº 1.079.177/MG

- Min. MASSAMI UYEDA, DJe de 17/6/2011)

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS.LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.II. Agravo improvido.” (STJ – Terceira Turma - AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,

- Julgado em 26/8/2008, DJe 23/9/2008)

Neste último julgado ainda foi ressaltado que somente “
a partir da imissão na posse os apelados poderiam ser responsabilizados pelos débitos condominiais e de IPTU do imóvel compromissado, pois as referidas obrigações não podem ser impostas aos compradores do imóvel enquanto eles não usufruem deste, muito menos quando não são os responsáveis pelo atraso na transmissão da posse”
(e-STJ, fl. 246).

Ou seja
, é incabível exigir do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais se ele foi impedido de exercer a posse efetiva sobre o imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora,
que, no caso, diga-se de passagem, nunca foi eximida da obrigação violada, conforme o posicionamento adotado pelo eg. STJ, este que, à toda evidência, não macula o entendimento acima já enfatizado, devido a circunstância excepcional do atraso na entrega do imóvel adquirido, o que coloca uma pá de cal sobre o pedido da apelante.

A propósito:

“EMENTA: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. “Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004) (...) (STJ – Primeira Sessão – REsp nº 1.111.202 - SP - Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES – Julgado em: 10/06/2009 – DJe:18/06/2009).

Tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído pela apelante, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, e não, como pleiteado pelo apelante, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2º DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2º do CPC não comportam redução.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado –RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desª. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

No que diz respeito à indenização por danos morais, este eg. Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que, demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, resta configurado o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo.

A propósito:

“EMENTA: RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – UNIDADE EM CONJUNTO HABITACIONAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – (...) DANO MORAL CONFIGURADO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) A frustração, decepção e insegurança em razão da demora na entrega do imóvel configuram dano moral passível de indenização. A fixação do valor da indenização por danos morais em R$ 15.000,00, pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que resta mantido” (TJMT – 2ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 26204/2017 – Rel. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – j. 28/06/2017, Publicado no DJE 03/07/2017).

“EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA – (...) DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O inadimplemento contratual da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, configura ato ilícito passível de ser indenizado, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, pois além dos danos materiais, comprovados documentalmente, causa um grave abalo psicológico ao adquirente, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria, excedendo o limite do mero aborrecimento” (TJMT – 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 82245/2017 – Rel. DES. DIRCEU DOS SANTOS – j. 31/01/2018, Publicado no DJE 06/02/2018).

“EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – (...) ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – (...) DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO – (...) A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda” (TJMT – 4ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – RAC 123963/2017 – Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES – j. 11/04/2018, Publicado no DJE 13/04/2018).

No caso, apesar de a ré/apelante alegar que nos autos não há prova de que o empreendimento estava destinado à moradia, não fez qualquer prova nesse sentido, não sendo cabível, pois, o afastamento do entendimento supracitado.

O valor indenizatório fixado pela sentença (R$ 7 mil) não merece redução, eis que atende correta, razoável e proporcionalmente ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, sendo suficiente para impor sanção à conduta lesiva e desestimular sua reincidência, sem gerar enriquecimento ilícito da parte lesada pelo atraso na entrega do imóvel.

Forte nessas razões, desprovejo o recurso.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2021