Tribunal: TJMT
Processo: 0013750-07.2016.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-08
Data de publicação: 2021-09-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013750-07.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), RODRIGO MARCAL VIEIRA E SILVA - CPF: 019.419.641-09 (ADVOGADO), JOSINO DE FARIAS - CPF: 810.464.801-20 (APELADO), CINTIA NAGILA SANTOS PINHEIRO - CPF: 034.027.521-90 (ADVOGADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), LENNER MARTINS SILVA - CPF: 026.892.791-00 (ADVOGADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – VENDA DE LOTES – DIREITO A INDENIZAÇÃO PELA EDIFICAÇÃO – LEI DO PARCELAMENTO URBANO – LEI 6766/79 – ART. 1255 DO CC - ACESSÃO POR CONSTRUÇAO - VISTO POR SIMETRIA – PRETENSÃO DE DEMOLIÇÃO DA OBRA – IMPOSSIBILIDADE – FINS SOCIAIS QUE TODA NORMA COLIMA – ACESSÃO POR CONSTRUÇÃO – PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL (LOTE) UTILIZADO – PEDIDO QUE FOI DEFERIDO – IMPOSSIBILIDADE DE VALORAÇÃO EM RELAÇÃO A CONSTRUÇÕES EDIFICADAS POR UNIDADES HABITACIONAIS – PRETENSÃO DE SUCUMBÊNCIA TOTAL DO RÉU/RECONVINTE – IMPOSSIBILIDADE – ESTE VENCEDOR EM PARTE SUPERIOR NO PEDIDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PROCESSO RECONVENCIONAL CONHECIDO E DEPROVIDO – MAJORAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO § 11 DO ART. 85, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

(1)- A aquisição de um lote nu, com a edificação feita pelo promitente comprador, equipara-se a uma acessão por construção e, nesta toada, não sendo feita de má fé, a rigor do prescrito no art. 34 da Lei 6766/79, que define o parcelamento do solo urbano, faz jus o promitente comprador, mesmo inadimplente, em face da rescisão do contrato, no direito de ser indenizado pelas benfeitorias úteis introduzidas no imóvel mesmo que, em sentido contrário, residir cláusula contratual diversa. Pretensão de demolição do imóvel não acolhida por afrontar os fins sociais e previsão legal de indenização. Recurso neste tópico conhecido e desprovido.

(2)- Não reside como atribuir a fruição pela utilização do imóvel tomado como base edificações construídas quando a rescisão do contrato diz respeito tão somente a venda de um lote nu. Se o valor foi fixado, levando em consideração 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato inicial e, ao mesmo tempo, define período anual de reajuste e fixa o respectivo índice, não reside como registrar que não houve reajuste das prestações mensais pelo período de utilização do imóvel objeto do contrato rescindido. Recurso neste tópico conhecido e desprovido.

(3)- Se no pedido de Reconvenção o réu/reconvinte foi agraciado com quase totalidade do pedido, não se tratando de vitória ínfima, não há como albergar pretensão de condenar àquele na integralidade da verba de sucumbência. Correta a sentença que, analisando todo o contexto entre vencedor e vencido aplica, no caso concreto, a dosagem da sucumbência recíproca prescrita no ordenamento processual civil. Recurso neste item conhecido e desprovido.

(4)- Conferindo que em relação ao pedido reconvencional, ação distinta tratada dentro do mesmo processo, por economia processual, estabelecida no ordenamento formal, que as pretensões recursais do autor/reconvindo foi conhecido e desprovido, deve, a rigor do § 11, do CPC, ser majorada a verba de sucumbência. Imposição legal, conhecimento de oficio pelo Tribunal.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem, ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos com pedido de tutela de urgência, promovido por ELMO – ENGENHARIA LTDA., em face de JOSINO DE FARIAS, todos identificados nos autos.

CAUSA DE PEDIR – Sustentou a autora que o requerido, por meio de contrato particular de compromisso e venda, adquiriu uma unidade imobiliária, imóvel localizado na Rua 25, Quadra 23, Lote 25, do Parque Residencial TROPICALVILLE, Bairro Ribeirão do Lipa, em Cuiabá, ao preço de R$ 37.833,60 (trinta e sete mil; oitocentos e trinta e três reais e sessenta centavos), que deveria ser quitado em 96 parcelas mensais no valor de R$ 394,10 (trezentos e noventa e quatro reais e dez centavos). Que quitou apenas 42 parcelas, restando o remanescente, 54 parcelas.

PEDIDO – Rescisão do contrato; declaração de irregular a construção edificada e indenização pela fruição, em 0,5% por dia de atraso.

RECONVENÇÃO – Sustenta o requerido, réu/reconvindo, que, malgrado o atraso, em face de dificuldades financeiras, deve a autora/reconvinde devolver integralmente as parcelas que foram pagas, devidamente atualizadas e com juros legais, ambas a partir de cada desembolso. Que se trata de aproveitamento da autora/reconvinda que e recalcitrante e não aceita qualquer acordo, buscando tirar vantagem.

SENTENÇA - O magistrado de piso, fazendo suas razões de decidir, no que tange ao pedido principal, julgou parcialmente procedente o recurso e, por consequência, declarou rescindido o contrato, condenou a ré/reconvinte, pela fruição do imóvel, em R$ 189,16 nos primeiros doze meses e nos anos seguintes, este valor corrigido pelo IGPM, desde a assinatura do contrato (12/12/11) até a devolução do bem à autora/reconvinda. Em relação ao pedido reconvencional, de igual forma, houve parcial procedência e, neste contexto, determinando à autora/reconvinda a devolução dos valores pagos pela autora/reconvinte, com dedução de 23% (vinte e três por cento) a titulo de custos de administração. Condenou de igual forma, a autora/reconvinda a indenizar o réu/reconvinte pelas benfeitorias existentes no imóvel, apuração por arbitramento em liquidação da sentença, ficando autorizada a dedução de eventuais débitos pertinentes ao IPTU do citado imóvel. E, como existem condenações recíprocas, quer no feito principal, quer no pedido reconvencional, concedeu as partes o direito de compensação para aferir quem é realmente credora. No que tange a esta verba, em relação ao feito principal, o réu/reconvinte foi condenado nos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação imposta. Em relação ao pedido reconvencional, residiu condenação em sucumbência recíproca, rateio em igual proporção dos custos e dos honorários, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cabendo 5% (cinco por cento) a cada causídico que representam as partes.

DO RECURSO - Em grau recursal, ostenta a autora/reconvinda desacerto da sentença no que tange a fixação da indenização por fruição do imóvel. Que o valor não condiz com alugueres de imóveis na região, apresentando fotos onde estes gravitam entre R$ 700.00 (setecentos reais) até R$ 1.100,00 (um mil e cem reais). Discorda em relação a indenização por benfeitorias, sustentando que, tomou conhecimento de que no lote foi construído uma residência. Contudo, deixou a ré/reconvinte de apresentação de juntar fotos ou laudos técnicos pertinentes ao valor do bem. Discorda a questão pertinente a sucumbência recíproca. (Almejou em grau recursal: a)-Que seja aplicado, no caso, o valor de 0,5%, a titulo de fruição, pelo valor atualizado do contrato. Que o período de fruição seja atualizado mês a mês. (c)- Que caso haja edificação, seja o réu/reconvinte obrigado a demolição do bem, retirando tudo que existe no local, restituindo o terreno sem qualquer edificação. Que, a sentença não observou a data do contrato e, ao aferir a data de 12/11/11 equivocou-se já que o contrato foi celebrado em 28/12/2009. Discorda, por último, da sucumbência recíproca e, neste contexto, almeja que a condenação desta verba (custos e honorários) seja toda de responsabilidade do réu/reconvinte. Vencido o prazo, não ostentam os autos a apresentação de resposta ao recurso aviado por parte do réu/reconvinte.

Determino a inclusão na pauta de julgamento pela colenda 2ª. Câmara Cível deste Tribunal. Intimações de estilo.

SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – DESEMBARGADOR.

(RELATOR).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

O relatório apresentado inicialmente traduz toda a relação contratual havida entre as partes litigantes e, por consequência, os desajustes que deram origem a instalação do presente processo judicial. Noutro viés, a rigor do artigo 1.013 do Código de Processo Civil, deve o recurso ater-se unicamente aos limites do contrato e, por tais aspectos, os argumentos recursais serão analisados separadamente.

Primeiro tópico recursal – Inicialmente, deve ser vista a questão da discordância do ato sentencial em relação ao feito principal, ação que foi proposta pela autora/reconvindo, ora apelante.

Discorda a autora/reconvinda, fazendo suas razões, no que tange a indenização pelo período de fruição do imóvel. E, neste contexto, para o primeiro 12 (doze) meses do contrato, a sentença atribuiu 0,5% do seu valor, que totalizou, na época, o montante de R$ 189,16 (cento e oitenta e nove reais e dezesseis centavos), para o primeiro ano, contado da data do contrato e, a partir de então, ano a ano reajustado pelo IGPM. Sustentou ainda como base fática e jurídica que, naquele local, os imóveis são alugados entre R$ 700,00 (setecentos reais) a R$ 1.100,00 (um mil e cem reais) e, desta forma, pretende que os alugueres sejam fixados pelo valor atualizado do contrato. NÃO TEM RAZÃO A AUTORA/RECONVINDA.

Isto porque, em primeiro compasso, deve ser visto que, não se tratou de aquisição de uma unidade habitacional construída. Em verdade e é incontroverso nos autos, que se trata de um contrato de promessa de compra e venda de um lote, no valor de R$ R$ 37.833,60 (trinta e sete mil; oitocentos e trinta e três reais e sessenta centavos), que deveria ser quitado em 96 parcelas mensais no valor de R$ 394,10 (trezentos e noventa e quatro reais e dez centavos). Assim, 0,5% (meio por cento), por simples cálculo aritmético, a magistrada, com costumeiro acerto, já dosou este valor em R$ 189,16 (cento e dezenove reais e dezesseis centavos), que está em consonância com a pretensão inicial. Aliás, se o contrato rescindido diz respeito a um lote sem edificações, não reside como agasalhar pretensão de arbitramento em relação a um imóvel já edificado não podendo permitir que esta lógica abstrata tripudie sobre tal situação.

De outro lado, não reside como atribuir que esta indenização se dê pelo valor atualizado do contrato e sim da forma constante da sentença. Nota-se que a magistrada que subscreveu a sentença recorrida, neste aspecto, já determinou os reajustes, ano a ano, pelo IGPM.

Então, ao contrário dos argumentos, ao determinar que sejam realizados os reajustes anuais, fixando-se o IGPM como índice indexador, os valores já estão reajustados. Desta forma, não merece qualquer ressalva recursal em face de a sentença, neste tópico, ter arbitrado a taxa de meio por cento, levando em consideração o termo inicial, data da assinatura do contrato e, em sequência, em relação aos reajustes, ter determinado que, obedecido o índice acima, seja efetuado ano a ano.

Portanto, incensurável a sentença neste tópico.

Segundo tópico recursal - Agora, incursionando em relação ao pedido reconvencional, a autora/reconvinda, discorda da sentença de primeiro grau, no que tange a retenção por benfeitorias e, neste contexto, pretende que, dando guarida a sua pretensão, que o réu/reconvinte providencie a demolição de uma residência e lhe entregue o imóvel desimpedido.

Entendo que, malgrado os hercúleos argumentos vertidos pela autora/apelante, não tem razão.

Isto porque, conforme afiançado, inclusive com pedido de retificação de data da assinatura do contrato, este foi firmado entre as partes em data de 28/12/2009. A ação foi ajuizada em data de 13 de abril de 2016, mais de seis anos após a assinatura do contrato.

E a ganância da autora/reconvinda em ter o bem para si, se não teve a parcimônia de verificar a existência ou não de construção, não pode valer de sua própria torpeza. Isto ganha uma conotação maior quando, a rigor da inicial, afirma peremptoriamente: ‘Conforme dispõe o art. 319, inciso VII e artigo 344, § 5º do Código de Processo Civil, vem perante Vossa Excelência, manifestar o seu desinteresse na realização de audiência de conciliação ou mesmo de mediação’. (sic). (ID-68227490).

Restou ratificada a impossibilidade de conciliação já que, conquanto já residisse o pedido expresso na inicial da situação, mesmo assim foi feita uma tentativa derradeira, tendo o réu/reconvinte ofertado, pelo atrasado, quando este pretendeu quitar o remanescente, pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), em 5 parcela de R$ 1.000,00 (um mil reais) e a última de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), e, nesta oportunidade, se antes não sabia da existência da construção, passou, a saber, de que não se tratava mais de um simples terreno e sim existente uma construção habitacional no mesmo, feito pelo réu/reconvinte de boa fé já que ostentava um contrato que não o impedia de assim proceder.

E, pretensão de demolição, foge da realidade jurídica e do bom senso que devem nortear as decisões judiciais. Seria compelir o réu/reconvinte numa situação que vai além dos fins sociais que toda situação ostenta, de acordo com o prescrito no art. 5º da LINDB já que, como agitado linhas acima, este, ao edificar seu imóvel, o fez dentro do regular exercício de um direito (art. 188, inciso I do CC), ostentando toda boa fé em relação a tais atos (art. 422 do CC).

Assim, propondo a ação, não arrefecendo nem um passo atrás quando o réu/reconvinte desejava transacionar, assumiu o risco de, se vencedor da demanda, arcar com o pagamento das benfeitorias, como bem foi ilustrado pelo autor/reconvindo quando da apresentação da RECONVENÇÃO, está de acordo com o figurino jurídico aplicável à espécie.

Não se pode, por outro ângulo jurídico, observar que em caso de resolução de um contrato de compromisso de compra e venda, o comprador faz jus à indenização pela construção que fez no lote. Isto porque, comprovada a boa fé, aspecto que não é controvertido nos autos, a edificação de uma casa num terreno nu é um clássico exemplo doutrinário de acessão artificial por construção, que, em verdade, embora rotulado de benfeitorias, no que diz respeito à retenção e/ou indenização por parte do promitente vendedor.

Neste aspecto, o art. 34 da Lei 6766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, prevê expressamente o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas num lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa também aplicada à acessão conforme estabelece o artigo 1.255 do Código Civil, visto este último dispositivo por interpretação extensiva.

‘Art. 34 – Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrario. (Lei 6766/49).

Art. 1255 - Aquele que semeia planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, as plantas e construções; se procedeu de boa fé, terá direito a indenização. (Código Civil Brasileiro).’

Portanto, não se fala em demolição, como o pretendido e, de igual forma, não reside como alforriar-lhe da indenização necessária, como restou bem pontuada nas razões de decidir promovido pela ilustre magistrada que subscreveu a sentença recorrida.

Frise-se, por derradeiro, que malgrado a existência do litígio, mesmo com a coisa julgada material, isto não impede que a parte, possa, de forma extrajudicial, transacionar, na forma do art. 84, do CC, servindo apenas de um conselho para as partes que, com certeza, para liquidação do julgado, vista a sentença em todos os seus contornos, exigirá tempo e gasto por parte dos litigantes para se chegar à apuração do quantum devido por um dos litigantes em face da compensação que foi determinada na sentença e aqui mantida.

Sentença mantida neste tópico.

Em derradeiro arremedo, pretendeu a autora/reconvinte que seja agasalhado seu pedido em relação à verba de sucumbência que foi estabelecida quando do julgamento de RECONVENÇÃO isto porque, em relação à AÇÃO PRINCIPAL, restou agraciado pena totalidade, 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Na reconvenção, como bem mencionou a sentença, a magistrada de piso, fazendo análise em relação ao que ganhou e ao que perdeu cada parte, dosando os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, aplicando a regra da sucumbência recíproca, termos do art. 86 do Código de Processo Civil, a dividiu em 5% (cinco por cento) para cada parte.

Não reside como agraciar a autora/reconvinda em ter para si toda a sucumbência, como que, além de vencedora em parte na ação principal, a derrota parcial do réu/reconvinte possibilitasse toda sucumbência para si. A magistrada de piso, neste tópico, fez uma cirurgia jurídica escorreita.

Neste particular, a sentença de primeiro grau, no que tange ao pedido reconvencional, o julgou parcialmente procedente e, neste contexto, determinou a devolução dos valores pagos, com correção monetária e juros legais, a partir de cada desembolso e, decotou em favor da autora/reconvinda, o valor correspondente a 23% (vinte e três por cento) sobre o valor apurado, a título de taxa de administração. Portando, sem mais delongas, não reside como atribuir a condenação desta verba tão somente ao réu/reconvinte já que, em verdade, a rigor do seu pedido, saiu vencedor da demanda, embora a diminuição do valor pretendido.

Aliás, diga-se de passagem, que a dosagem em percentuais iguais, em verdade, beneficiou a autora/reconvinte já que, no caso, a mesma saiu vencedora tão somente de 23% (vinte e três por cento), pelo decote da taxa de administração e foi agraciada com 25% (vinte e cinco por cento), não devendo, neste contexto, dar guarida a pretensão recursal neste tópico. Ao contrário, conhecido e desprovido o recurso em relação ao pedido de reconvenção, conforme precedentes do STJ, independente de manifestação em sede recursal, deve ser aplicada a regra consubstanciada pelo art. 85, inciso 11I, do Código de Processo Civil, os alcunhados honorários recursais. E, nesta oportunidade, desde já os arbitro em mais 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Nesta toada, para até evitar dúvidas quando do cumprimento da sentença, ficam mantidos os honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação imposta no pedido de RECONVENÇAO, com divisão de 5% (cinco por cento) para cada advogado adverso, sobre o valor atualizado da condenação imposta no processo incidental (Reconvenção). E, complementando em favor do advogado do réu/reconvinte, por indicação do inciso 11, do art. 85, do CPC, em mais 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação imposta.

Derradeiramente, tratando-se de erro material, podendo ser consertado a qualquer tempo, retifica-se a dada do contrato, como tendo seu início em 28 de dezembro de 2009, para todos os fins de direito.

Com tais considerações, CONHEÇO DO RECURSO, mas lhe NEGO PROVIMENTO. E, vencido em grau recursal, mantendo incólume a sentença, em relação ao pedido reconvencional, ação distinta da principal, majoro os honorários para mais 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/09/2021