Tribunal: TJMT
Processo: 0018274-52.2013.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0018274-52.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[TERMA APARECIDA DO NASCIMENTO - CPF: 621.703.171-04 (APELADO), FLAVIO FONTOURA SAMPAIO FARIA - CPF: 672.857.751-34 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), FLAVIO FONTOURA SAMPAIO FARIA - CPF: 672.857.751-34 (ADVOGADO), TERMA APARECIDA DO NASCIMENTO - CPF: 621.703.171-04 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível nº
0018274-52.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá I - SPE Ltda., Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE, RNI Negócios Imobiliários S.A. e Terma Aparecida do Nascimento

Apeladas:
as mesmas

E M E N T A

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível nº
0018274-52.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá I - SPE Ltda., Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE, RNI Negócios Imobiliários S.A. e Terma Aparecida do Nascimento

Apeladas:
as mesmas

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz

de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material e moral movida por Terma Aparecida do Nascimento em face de Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá I SPEC Ltda., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE Ltda. e Rodobens Negócios Imobiliários S.A., julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, condenando as rés solidariamente ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes no percentual de 0,5 % sobre o valor do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, além das custas e honorários, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformadas, insurgem-se as apelantes rés aduzindo a ausência de atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, dependente da liberação de recursos financeiros e da expedição do habite-se.

Defendem a impossibilidade de revisão do contrato,
sustentando a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais ou vício de consentimento na formalização. Ao final, questionam o dano moral, pleiteando a minoração.

De outra banda, Terma Aparecida do Nascimento recorre de forma adesiva, pleiteando a majoração do
quantum
arbitrado a título de dano moral, ao patamar de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais)

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá,

de

de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível nº
0018274-52.2013.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá I - SPE Ltda., Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE, Rodobens Negócios Imobiliários S.A. e Terma Aparecida do Nascimento

Apeladas:
as mesmas

V O T O

Cinge-se dos autos que Terma Aparecida do Nascimento ajuizou ação de obrigação de fazer c/c indenização por dano material e moral contra a Rodobens Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá I - SPE Ltda., Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Várzea Grande SPE, aduzindo que firmou em 07.06.2011 contrato particular de compra e venda de imóvel, referente à unidade residencial n. 349, do empreendimento denominado de Condomínio Rio Manso, pelo preço de R$ 103.831,68 (cento e três mil oitocentos e trinta um reais e sessenta oito centavos) com pagamento na forma indicada no contrato.

Afirmou que o prazo final de entrega seria 12 (doze) meses após a liberação do crédito pela instituição financeira. Contudo, o bem não foi entregue no prazo limite, gerando vários transtornos e prejuízos. Formulou pedido de indenização por dano moral.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, condenando as rés de forma solidária ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes no percentual de 0,5 % sobre o valor do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, além das custas e honorários fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (id. 77846473). A decisão foi mantida, nos embargos de declaração (id. 77846493)

Contra essa decisão, as partes recorrem.

De proêmio, passo a análise do recurso de apelação interposto pela Rodobens Negócios Imobiliários e outras, em razão de decorrência lógica-processual.

Nas razões recursais, as recorrentes insurgem-se aduzindo a ausência de atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, pautado na liberação de recursos financeiros, e na expedição do ‘habite-se’.

Defendem a impossibilidade de revisão do contrato, em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
, sustentando a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais ou vício de consentimento na formalização.

Sustentam a inexistência de ato ilícito
apto a ensejar a indenização por dano moral, pleiteando pela minoração do
quantum
arbitrado.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Visto isso, pelo que se denota dos autos, há
cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 120 (cento e vinte) dias.

Com efeito, o item 6.1.1 da cláusula sexta e o capítulo 6º, do aludido pacto (id. 77843511), preveem:

“
6 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1.1 Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, incialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação”.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (dois) meses subsequentes a etapa anterior”.

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 120 (cento e vinte dias) prevista no capítulo sexto, afigura-se lícita, uma vez que estabelecida de forma proporcional.

Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 120 (cento e vinte dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS - TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS - LEGALIDADE - PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA - QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Veja que a lei 4.591/64, regente da matéria afeta aos condomínios e as incorporações imobiliárias, legitima a previsão contratual de prazos e prorrogações,
in litteris
:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

(...)

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

Não obstante tais constatações, o certo é que não prosperam as teses das apelantes relacionadas a inexistência de atraso, constando na contestação que o agendamento para entrega das chaves ocorreu em 06.05.2014 (id. 77843543)

Destarte, agiu com acerto o douto magistrado
a quo
ao constatar a mora na entrega do imóvel:

“Nesse ponto, registro que o termo inicial poderia ser a assinatura do contrato. Ocorre que o instrumento acostado aos autos não está assinado pelas partes. Em razão disso, fixo como termo inicial para a contagem do prazo para a finalização das obras 10.07.2011, considerando ser o dia que autora efetuou o pagamento da primeira parcela do bem objeto do contrato (fls. 78). Dessa forma, o termo final de 12 meses seria em 10.07.2012, os quais, acrescidos da tolerância de 06 meses, chegam aos 10.01.2013.

A

requerida confessou as fls. 139 que a entrega das chaves a requerente foi agendada para o dia 06.05.2014, constatando-se, portanto, a mora das requeridas
. Assim, não ocorrendo a entregadas chaves do imóvel no período, resta configurada a responsabilidade objetivadas requeridas pela falha na prestação do serviço e, consequentemente, o dever de indenizar os danos daí decorrentes, até a data da efetiva entrega do imóvel [06I05/2014], nos termos dos artigos14 e art. 17 do CDC e art. 475doCC”.
(id. 77846474 - negritei).

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia das apelantes, bem como os transtornos causados à autora e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel.

Apesar da tentativa de atribuir a culpa pelo atraso na entrega da obra a terceiros, verifico que os motivos apresentados, dentre eles a demora na liberação do “Habite-se” pela Prefeitura, são inerentes ao próprio empreendimento e devem ser previstos quando da celebração do negócio jurídico pela executora da obra.

Constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se a compradora o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Por conseguinte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das apelantes pelo dano sofrido.

Com efeito, destaco que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria a autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência corrobora esse posicionamento, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – EMPREENDIMENTO HABITACIONAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – MORA NA ENTREGA CONFESSADA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – MULTA DE 10% POR INADIMPLEMENTO – ADMISSIBILIDADE – DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Confessada a demora por parte da construtora na entrega do imóvel objeto da avença, torna-se imprescindível reconhecer a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, com a consequente obrigação de restituir o valor pago pelo bem, mormente pelo fato das excludentes alegada não configurarem caso fortuito e força maior.

A multa contratual de 10% fixada na sentença, deve ser mantida, porquanto, ao contrário do sustentado pela apelante, ficou caracterizado o seu inadimplemento.

O atraso na entrega do imóvel, extrapolando em muito até mesmo o prazo de prorrogação, sem nenhuma previsão de sua conclusão, retardando a conquista da casa própria, gera angústia e frustração e é prova suficiente do dano moral causado ao contraente, dentro de uma análise globalizada do conceito estabelecido ao dano extra patrimonial
(RAC nº 69.853/2011).

Não comporta redução o valor da indenização que atende aos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade e, ainda, guarda relação com as condições pessoais e a capacidade socioeconômica das partes, além da função sancionatória e pedagógica representada pela condenação.”
(TJMT, RAC n. 52078/2014, 3ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 01.10.2014 – negritei).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – EMPREENDIMENTO HABITACIONAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – MORA NA ENTREGA CONFESSADA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURADOS – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E MULTA DE 10% POR INADIMPLEMENTO – DEVIDOS – DANOS MORAIS CARACTERIZADOS – INDENIZAÇÃO DEVIDA – VALOR DOS DANOS MORAIS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE RESPEITADO – QUSNTUM MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.

Se a inadimplência contratual, consistente no atraso na entrega dos imóveis que se deu por culpa exclusiva da construtora, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas.

É devida a multa contratual de 10% (dez por cento), porquanto caracterizado o inadimplemento da vendedora, principalmente quando respaldada em cláusula contratual, estabelecida pela própria vendedora em contrato de adesão por ela redigido.

O atraso na entrega do imóvel que extrapola em muito até mesmo o prazo de prorrogação, sem nenhuma previsão de sua conclusão, e retarda a conquista da casa própria, gera angústia e frustração e é prova suficiente do dano moral causado à contraente
.

A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve sopesar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos e capacidade econômica das partes obedecidos, os quais não há razão para reduzi-lo.”
(TJMT, RAC n. 50558/2013, 3ª Câm. de Direito Privado, Rel. Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. 27.11.2013 – negritei).

No que se refere ao
quantum
, faço a análise em conjunto dos recursos interpostos pelas partes, uma vez que a Rodobens e outras pleiteiam a sua redução. De outro lado, Terma Aparecida, pugna pelo arbitramento no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

A Constituição Federal em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

É cediço, que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade das recorrentes frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pela autora/recorrente, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está bem posta, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Pelo exposto, conheço dos recursos e lhes
NEGO PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021