Tribunal: TJMT
Processo: 1012134-24.2017.8.11.0015
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012134-24.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ECSON JUNIO FERREIRA - CPF: 717.328.701-44 (APELADO), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0001-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1012134-24.2017.8.11.0015

APELANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ECSON JUNIO FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE QUANTIA PAGA
– RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - NÃO OCORRÊNCIA –OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

Aquele que deu causa a Ação deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, em virtude do princípio da causalidade.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1012134-24.2017.8.11.0015

APELANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ECSON JUNIO FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Quantia Paga
julgada procedente para:

“a) Declarar
rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva do autor
;

b) Condenar
o requerido a devolver 77% dos valores comprovadamente pagos pelo autor
(incluindo o valor pago a título de arras), e possibilitando a compensação com os valores de IPTU do tempo de fruição do bem pelo autor, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil.

c) Declarar encerrada a atividade cognitiva,
resolvendo-se o mérito do feito
, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015.

Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
Condeno o requerido no pagamento de custas judiciais e honorários de advogado
, destinados ao patrono da parte adversa, fixados em
10% sobre o valor da condenação
,
considerando-se o trabalho desenvolvido por parte do advogado, a natureza da demanda e o intervalo de tempo que o processo tramitou”.

A apelante defende a retenção das arras/sinal cumulada com o percentual de 23% sob o fundamento de que uma tem “
função unicamente indenizatória, ao passo que a dedução do percentual sobre as parcelas pagas visa suprir os prejuízos experimentados pela Promitente Vendedora
”.

Alega sucumbência mínima de sua parte já que o autor quem deu causa a rescisão imotivada, não justificando, no seu entender, que arque com as custas e a verba honorária.

Argumenta que “
a Apelante, SPE-ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é pequena empresa do ramo imobiliário, e que a devolução do valor supracitado em parcela única pode resultar em grave prejuízo financeiro, logo, reitera que seja reformada a Sentença do juízo a quo no que tange a devolução, e que ocorra no mesmo número em que foram pagas as parcelas, qual seja 32 (trinta e duas), ou, caso não seja esse o entendimento, que seja em 12 (doze) vezes, conforme previsão contratual
”.

Contrarrazões no Id. n. 107427071.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1012134-24.2017.8.11.0015

APELANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ECSON JUNIO FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Quantia Paga julgada procedente declarar rescindido o contrato; determinar à ré a devolução de 77% da quantia paga, com possibilidade de compensação dos valores referentes ao IPTU pelo tempo de fruição do bem pelo autor; além das custas e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

As partes firmaram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel tendo como objeto o terreno sem benfeitorias, lote nº 12, quadra 05, com 300,00m2, no loteamento Jardim Bougainville, em Sinop/MT, por R$92.767,84 (Id n. 93343509).

O autor (apelado) argumenta na inicial que não deu continuidade à avença porque não tinha mais condições de arcar com as prestações.

Aduz que pagou R$ 3.275,44 à título de sinal e outras 32 parcelas do acordo, e que solicitou a devolução à requerida, no entanto foi negado.

Na sentença foi determinado que a requerida poderia manter 23% dos pagamentos, conforme cláusula contratual, porém negada a retenção das arras/sinal, sob os seguintes argumentos:

“(...)
Importante registrar, por pertinente, que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador” [cf.: STJ, AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 12/12/2017].

(...)

Nesse passo, considerando que já foi acolhida a cláusula penal (23% sobre o valor pago), é vedada a retenção do valor pago a título de arras, uma vez que o sinal, no caso dos autos, ostenta a natureza jurídica de princípio de pagamento e deve ser incluído na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa.
(...)”

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância.

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
.

A propósito:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento
”.
(AgRg no REsp 1422547/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

Tendo isso em vista, as arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

In casu
, o contrato estipulado entre as partes detém cláusula de irretratabilidade, ou seja, não prevê o direito de arrependimento. Portanto, o sinal despendido pelo autor tem caráter confirmatório (cláusula 7 – id. 107429980).

Isto posto, é indevida a cumulação da cláusula penal pactuada com a retenção do sinal.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C⁄C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC⁄1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211⁄STJ.
CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

INADMISSIBILIDADE.
SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7⁄STJ.

1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.

2.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. (AgInt no AgRg no REsp 1197860⁄SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5⁄12⁄2017, DJe 12⁄12⁄2017)

3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7⁄STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 906340 DF 2016/0102425-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018)

Em relação à sucumbência, consoante o princípio da causalidade, aquele que motivou a propositura da demanda responde pelas despesas judiciais. E a restituição das importâncias pagas deverá ocorrer em parcela única.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021