Tribunal: TJMT
Processo: 0029478-88.2016.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-22
Data de publicação: 2021-09-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0029478-88.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROGERIO OKAWA - CPF: 850.916.501-72 (APELADO), LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI - CPF: 078.081.649-84 (ADVOGADO), ANA ELIZABETH SOARES DA SILVA ESPIGARES - CPF: 035.247.821-75 (ADVOGADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), LIGIANY MARIA DE ARRUDA E SILVA OKAWA - CPF: 926.758.401-49 (APELADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0029478-88.2016.8.11.0041

APELANTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: ROGERIO OKAWA E LIGIANY MARIA DE ARRUDA E SILVA OKAWA

EMENTA:

APELAÇÃO

– AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 15% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 0029478-88.2016.8.11.0041

APELANTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: ROGERIO OKAWA E LIGIANY MARIA DE ARRUDA E SILVA OKAWA

Proc. referência
: Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda e Pedido de Antecipação de Tutela n. 0029478-88.2016.8.11.0041, da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Vero Empreendimentos Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato de Compra e Venda e Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizada por Rogerio Okawa e Ligiany Maria de Arruda e Silva Okawa em desfavor de Vero Empreendimentos Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da

3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá)
julgou procedentes
os pedidos da inicial, para condenar a requerida a promover a devolução dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, com a retenção do percentual de 15%, dos valores atualizados.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

APELO
: sustenta, em síntese, que no caso de rescisão por culpa do comprador a retenção parcial dos valores pagos deve se dar conforme o estipulado no contrato, qual seja, com a retenção de 50% e de forma parcelada em 36 vezes, nos termos da cláusula 6.4.

Subsidiariamente, postula que a retenção se dê ao menos em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas, com juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

CONTRARRAZÕES
: Id. 93761563.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0029478-88.2016.8.11.0041

APELANTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: ROGERIO OKAWA E LIGIANY MARIA DE ARRUDA E SILVA OKAWA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Vero Empreendimentos Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato de Compra e Venda e Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizada por Rogerio Okawa e Ligiany Maria de Arruda e Silva Okawa em desfavor de Vero Empreendimentos Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da

3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá)
julgou procedentes
os pedidos da inicial, para condenar a requerida a promover a devolução dos valores pagos pelos autores, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, com a retenção do percentual de 15%, dos valores atualizados.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Da delimitação fática

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Autônomas e Outras Avenças, no valor de R$ 244.091,97, firmado entre as partes em 17/07/2012, para compra do apartamento 303B, da Torre Dom Bosco do Condomínio Vero, situado na Rua Pimenta Bueno, Bairro Dom Aquino, Cuiabá-MT, com o pagamento do sinal (R$ 12.846,94), mais 29 parcelas mensais de R$ 1.329,00 e o restante (R$ 192.704,03) para pagamento em parcela única, denominada “parcela de chaves”.

Narram os autores que pagaram as parcelas durante quatro anos e no momento da entrega das chaves e respectivo pagamento da parcela única do restante, que seria financiado por instituição financeira, o primeiro requerente Rogerio Okawa se viu desempregado, o que impossibilitou o cumprimento do contrato.

Anotam que, diante da impossibilidade de adimplir os valores contratados, solicitaram extrajudicialmente ao requerido o distrato do instrumento particular e solicitaram a devolução das parcelas pagas (36 parcelas), momento em que foram informados da impossibilidade do atendimento do pedido, que a devolução dos valores se daria de acordo com a cláusula sexta do contrato.

Anotam ainda que a requerida apresentou o cálculo rescisório, ao argumento que do valor pago atualizado até 30/12/2015 de R$ 75.881,07, depois de descontadas todas as despesas contratuais, restariam 36 parcelas (mensais) de R$ 554,34 a lhes restituído.

Assim, buscam a declaração de abusividade das cláusulas do contrato (6.3 e 6.4) e a devolução das parcelas pagas.

Ao analisar o feito, o Juízo de Primeiro Grau julgou procedentes os pedidos da demanda, a fim de determinar a devolução dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 15% por entender que ficou demonstrada a abusividade das cláusulas do contrato.

Contra esta decisão recorre a construtora requerida.

Para a apelante a restituição dos valores deve seguir os parâmetros expressamente constantes do instrumento contratual subscrito entre as partes, sob pena de prestigiar a insegurança jurídica.

O cerne do Apelo é saber acerca do percentual de retenção a ser aplicado e do termo inicial da contagem dos juros de mora.

Pois bem.

A sentença recorrida consignou:

“Resta incontroverso que as partes ao assinar o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Autônomas e Outras Avenças”, assumiram o convencionado entre elas, do qual se destaca a incidência da cláusula 6.3 caput e itens “a”, “c” e “f” e cláusula 6.4, ou seja, devolução em 36 vezes de apenas 50% dos valores pagos, corretagem de 10%, despesas condominiais e com tributos, em caso de rescisão por desistência, como é a situação dos autos.

Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores à título de multa/retenção de valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Estatuto Protetivo.

Dessa forma, o percentual de retenção/multa merece redução, a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Além disso, o requerido pretende o recebimento, cumulativamente, dos valores previstos na cláusula 6.3 – retenção de 50% dos valores pagos - com o constante na letra “a” da referida cláusula – 10% de verbas de corretagem e publicidade – contudo, entendo que a devolução das parcelas pagas permitindo a retenção por parte da vendedora de 15%, já engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, como corretagem, impostos, administração e outras, para não haver prejuízo ao alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem ao comprador.

No caso dos autos, o consumidor/requerente sequer chegou a utilizar o imóvel, que pela data de alienação sabidamente teve enorme valorização e poderá ser revendido.

Assim, deve ser afastada a incidência das diversas retenções previstas no instrumento contratual, que sem dúvida alguma ensejam o enriquecimento indevido da construtora, permitindo-se a esta reter 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo consumidor.

(...).

Na hipótese, o valor do imóvel é de R$ 256.938,79 e os requerentes pagaram à título de sinal e mensalidades apenas R$ 44.195,00 (valores não atualizados).

Diante da abusividade da referida cláusula 6.3, é cabível a sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, de forma que não há que falar em intangibilidade da força do pacta sunt servanda, sendo irrelevantes as alegações no sentido de que as cláusulas assumidas no momento da assinatura do contrato eram de conhecimento dos autores e foram livremente assumidas ou de que a rescisão decorreu da desistência do contratante.

(...).

Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, respeitados os limites mínimos e máximos.
No presente caso, o percentual de 15% dos valores pagos pelo autor, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela requerida, referente às despesas administrativas, impostos e taxas. Observa-se que em momento nenhum os autores se tornaram inadimplentes e solicitaram a resilição logo que perceberam a impossibilidade de continuar com a aquisição
.” (destaquei – Id.
93761556
)

Conforme se verifica, com razão a sentença recorrida, o percentual de retenção de acordo com o termos do contrato (cláusula 6.3), qual seja, de 50%(setenta por cento) da quantia paga se mostra abusiva e não está em conformidade com o entendimento da Corte Superior, bem assim não há falar em restituição de forma parcelada (cláusula 6.4).

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva dos promitentes compradores, que, por motivos alheios à suas vontades, não conseguem mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Assim, é de se manter o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo
interposto por
Vero Empreendimentos Ltda.
,
para estabelecer como termo inicial dos juros de mora, o trânsito em julgado do feito.

Ante o parcial provimento do recurso, não há falar em majoração dos honorários fixados a favor da parte adversa, porquanto se deixa de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

(10)

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/09/2021