Tribunal: TJMT
Processo: 1029359-76.2017.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029359-76.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KLEMERSON RODRIGO SOBRINHO - CPF: 992.140.671-04 (APELADO), LUIZ CARLOS TAQUES DE ANDRADE - CPF: 106.664.511-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A - CNPJ: 58.877.812/0001-08 (APELANTE), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1029359-76.2017.8.11.0041

APELANTE: TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

APELADO: KLEMERSON RODRIGO SOBRINHO

EMENTA:

APELAÇÃO – AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CONTRATADO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 1029359-76.2017.8.11.0041

APELANTE: TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

APELADO: KLEMERSON RODRIGO SOBRINHO

Proc. referência
: Ação com Pedido de Devolução de Valores Pagos por Atraso na Entrega do Imóvel n. 1029359-76.2017.8.11.0041, da 8ª Vara Cível da Capital.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.

Ação
com Pedido de Devolução de Valores Pagos por Atraso na Entrega do Imóvel, ajuizada por Klemerson Rodrigo Sobrinho em desfavor de TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.(Brookfield MB Empreendimento Imobiliários S.A) e TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Capital), julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação para determinar que a requerida promova a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga pelo autor, que deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, contar do desembolso.

Condenou, ainda, as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

APELO
: sustenta, em síntese, que a rescisão ocorreu por inadimplência do comprador, porquanto a restituição dos valores deverá

observar as disposições do contrato.

Assim, requer a reforma da sentença, para que seja observado o percentual de retenção das parcelas pagas nos termos ajustado no contrato ou, subsidiariamente, seja majorado o percentual de retenção para no mínimo 25% (vinte e cinto por cento).

CONTRARRAZÕES
: Id.
93432509.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1029359-76.2017.8.11.0041

APELANTE: TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

APELADO: KLEMERSON RODRIGO SOBRINHO

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.

Ação
com Pedido de Devolução de Valores Pagos por Atraso na Entrega do Imóvel, ajuizada por Klemerson Rodrigo Sobrinho em desfavor de TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.(Brookfield MB Empreendimento Imobiliários S.A) e TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Capital), julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação para determinar que a requerida promova a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga pelo autor, que deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC, contar do desembolso.

Condenou, ainda, as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

Cuida-se de ação com pedido de devolução de valores pagos por atraso na entrega do imóvel contratado, ajuizada por Klemerson Rodrigo Sobrinho em desfavor de Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A. e Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.).

Consta que em 07 de novembro de 2012 as partes entabularam o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, por meio do qual o autor adquiriu o apartamento n. 1601, do Bloco 05, do Edifício Harmonia, pelo preço global de R$296.919,00, do qual o montante de R$190.000,00 a ser pago por meio de financiamento bancário e o restante parcelado, com previsão de entrega do empreendimento para 30/04/2015.

Anota o autor ter pagado a quantia de R$ 126.438,29, todavia, a ré atrasou a entrega do empreendimento e deu causa à rescisão do contrato, bem assim que mesmo tentado resolver a questão de forma amigável, a ré se recusa a fazê-lo, porquanto pretende reter 70% (setenta por cento) dos valores pagos, ou seja, devolver apenas 30% (trinta) por cento e sem juros.

Diante disso, o autor requer a procedência dos pedidos para condenar a ré à devolução total do valor pago, que perfaz a quantia atualizada de R$ 216.062,19, em uma só parcela.

Ao analisar o feito, o Magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, a fim de determinar a devolução dos valores pagos, com a retenção de 10% (dez por cento), por entender que, apesar da demora na entrega do imóvel, a rescisão contratual ocorreu por culpa da inadimplência do comprador.

Contra esta decisão recorre a construtora requerida.

Para a apelante a restituição de valores, no presente caso, deverá observar a disposição contratual, expressa na cláusula 5.4, subsidiariamente, requer que seja determinada a retenção de, no mínimo 25% (vinte e cinco por centos), dos valores pagos pelo autor apelado.

A controvérsia cinge-se tão somente acerca do percentual de retenção a ser aplicado.

Pois bem.

A sentença recorrida consignou:

“Em que pese ser incontroverso o atraso na conclusão do empreendimento pela ré, os documentos apresentados pelas partes demonstram que a causa da rescisão contratual não foi este, mas sim o inadimplemento do saldo devedor residual pelo comprador, ora autor.

Ora, observa-se que em 03 de maio de 2016, quando a entrega do empreendimento já se encontrava atrasada, o autor firmou com a ré Termo de Pagamento de Indenização, através do qual aceitou receber indenização no valor de R$ 11.480,56, correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, calculado mensalmente, a partir da data prevista a para expedição do certificado de conclusão da obra, respeitada a tolerância de 180 dias.

Ficou estabelecido que referido valor seria compensado com saldo devedor existente. Contudo, estando a obra concluída e tendo o valor indenizatório sido compensado, o comprador não adimpliu com o pagamento do saldo devedor remanescente, ensejando sua constituição em mora acerca do débito, bem como de que a falta de pagamento ensejaria a rescisão do contrato e encaminhamento da unidade ao leilão extrajudicial (Id 18359726).

Nota-se, portanto, que a verdadeira causa da rescisão contratual foi o inadimplemento do comprador para com o saldo devedor residual.

(...) diante da incontroversa rescisão do contrato por culpa exclusiva do autor, as partes devem retornar ao status quo ante (artigo 475, Código Civil), cabendo à ré promover a restituição da quantia recebida, sob pena de enriquecimento indevido.

Embora na cláusula “5.4”, alínea “a”, do contrato conste o perdimento de 70% (setenta por cento) do valor pago a título de despesas contratuais diversas, de acordo com o entendimento que vêm sendo adotado pela jurisprudência, referida cláusula é abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, CDC, eis que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, cabendo a sua redução.

Até mesmo a recente Lei n. 13.786/2018, que trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária, prevê a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador que der causa à rescisão (artigo 67-A, inciso II). Todavia, não sendo o caso de imediata aplicação da nova lei, por se tratar de direito material,
sigo de acordo com o entendimento jurisprudencial majoritariamente formado, no sentido de que cabe à empresa ré reter 10% do valor pago para saldar as despesas decorrentes da rescisão do contrato, não sendo aceita a cláusula prevista no contrato que estabelece percentual maior, eis que abusiva.
”
(destaquei)

Conforme se verifica, com razão a sentença recorrida, o percentual de retenção de acordo com o termos do contrato, qual seja, de 70%(setenta por cento) da quantia paga se mostra abusiva e não está em conformidade com o entendimento da Corte Superior.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que, por motivos alheios, não honrou o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo adquirente, porquanto adequado para indenizar as vendedoras das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Assim, é de se manter o percentual de retenção de 10% (dez por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, mantém-se inalterada a sentença recorrida.

Majoram-se os honorários advocatícios fixados em 15% para 20% sobre o valor da condenação, por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2021