Tribunal: TJMT
Processo: 1001127-12.2019.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-28
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001127-12.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Direito de Preferência, Defeito, nulidade ou anulação, Imissão]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FABIO DOS REIS LEITAO - CPF: 360.777.698-94 (ADVOGADO), FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA - CNPJ: 42.588.996/0001-48 (AGRAVANTE), RAQUEL MANSANARO - CPF: 312.719.618-06 (ADVOGADO), FELIPE EVARISTO DOS SANTOS GALEA - CPF: 301.457.878-93 (ADVOGADO), NAIANE LOPES SOARES DE MELO - CPF: 089.776.786-17 (ADVOGADO), ODAIR GELLER - CPF: 824.250.279-04 (AGRAVADO), DAIANA TAISA PUHL GELLER - CPF: 002.783.971-07 (AGRAVADO), VALDIR CASONATTO - CPF: 372.949.899-15 (AGRAVADO), MARIA LUCIA ONESCO CASONATTO - CPF: 435.512.629-34 (AGRAVADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), MARIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO - CPF: 030.999.279-61 (ADVOGADO), DANIEL MARZARI - CPF: 025.317.901-79 (ADVOGADO), DANUSA SERENA ONEDA - CPF: 005.434.849-80 (ADVOGADO), RAQUEL CASONATTO - CPF: 991.992.701-53 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DIREITO DE PREFERÊNCIA – PREEMPÇÃO CONVENCIONAL – PRAZO ESTIPULADO EM 15 (QUINZE) DIAS – VIABILIDADE – NOTIFICAÇÃO EFETIVADA – CONCORDÂNCIA COM A VENDA – VENDA A TERCEIRO EFETIVADA – MANIFESTAÇÃO DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES E DE PREÇO – ALTERAÇÃO DE PREÇO NÃO CARACTERIZADA – INAPLICABILIDADE DA PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ, CONLUIO OU SIMULAÇÃO -

AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DO PREÇO – INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 515 DO CÓDIGO CIVIL – ARGUMENTAÇÃO DE NULIDADE NEGOCIAL – IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE SOB PENA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA -

MANUTENÇÃO DA DECISÃO – AGRAVO DESPROVIDO.

Não há qualquer impedimento em que as partes convencionem prazo para exercerem o direito de preferência.

Não havendo demonstração de conduta análoga à conluio, simulação e má-fé, eis que os procedimentos de notificação foram razoavelmente efetivados, inclusive, havendo manifestação de concordância com a venda do bem imóvel a terceiros, descabida a tese de divergência de preço, uma vez que o preço ofertado foi maior que o dado em preferência ao vendedor originário, destacando, que, ainda havendo diferença em relação ao parcelamento, cujas condições seriam mais favoráveis, na visão da Agravante, é certo que, em momento algum, dentro do prazo estipulado, em várias oportunidades, em razão de outras notificações, não houve o pagamento do preço que entendia fazer jus a Agravante, de modo que, descumpriu-se o disposto no artigo 515 do Código Civil.

Não há como, em sede de agravo de instrumento, adentrar matéria alheia à tratada pelo Juízo “a quo”, devendo ser analisada estritamente o direito positivado em discussão, sob pena de supressão de instância.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
fazendas paulistas reunidas ltda
,
contra decisão prolatada pelo Juízo da Sexta Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT,
autos nº
8199-68.2015.811.0045 – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA TUTELA
, que acolheu preliminar de decadência, declarou a caducidade do direito de preferência, além de determinar que a autora comprove o recolhimento das custas processuais, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção e arquivamento do feito.

Inconformada com a r. decisão proferida pelo Julgador singular, interpôs o recurso em testilha, na forma instrumental, com o escopo de reformar o ato judicial.

Alega que dentre suas pretensões deduzidas na ação de origem se encontram o pedido de nulidade do negócio jurídico em discussão em decorrência de vício social denominado simulação, além do direito de preferência de aquisição de bem imóvel.

Relata que, “
reconhecendo o direito de preferência da agravante, Valdir notificou -a em fevereiro de 2011 sobre sua intenção de vender ao também agravado Odair uma área de 656,7582 hectares (“Área Alienada”), compreendida dentro da área dos Imóveis, pelo preço de 225 sacas de soja por hectare, perfazendo o total de 147.600 sacas de soja para o total da Área Alienada, fazendo referência ao pagamento de 73.800 sacas de soja até 30.3.2011 e as 73.800 remanescentes em uma segunda parcela, vinculada à escritura e registro do imóvel (doc. 1, fls. 81/84 – “Intenção de Promessa de Compra e Venda”) ” (id. 5989264 - Pág. 7), sendo que, “em razão dos termos e condições da Intenção de Promessa de Compra e Venda, em 25.2.2011, a Fazendas contranotificou Valdir e Maria Lucia para, dentre outras questões, informar que não pretendia exercer a opção de compra da Área Alienada, desde que esses agravados comprovassem o pagamento do valor integral relativo à Área Alienada (doc. 1, fls. 86/91). Afinal, só podiam vender se compraram” (id. id. 5989264 - Pág. 7).

Discorre que “apenas em setembro de 2012 a agravante tomou conhecimento da violação ao seu direito de preferência de aquisição da Área Alienada, praticada mediante conluio entre os agravados com o único intuito de burlar o potencial interesse da agravante em voltar a adquirir a Área Alienada” (id. 5989264 - Pág. 7/8).

Afirme que “diante da ciência das condições diversas daquelas anteriormente apresentadas, a Fazendas enviou notificação extrajudicial aos agravados em 12.9.2012, na qual (i) afirmou não reconhecer a validade e eficácia do Contrato Valdir -Odair; (ii) comunicou expressamente que exerceria seu direito de preferência para adquirir a Área Alienada, pelas verdadeiras condições e preço estabelecidos entre os agravados; (iii) estabeleceu prazo para lavratura do novo contrato particular de promessa de compra e venda da Área Alienada; e (iv) determinou a desocupação imediata da Área Alienada por Odair e Daiana, para que a agravante pudesse exercer seus direitos de posse e propriedade decorrentes do exercício do seu direito de preferência (doc. 1, fls. 98/100)” (id. 5989264 - Pág. 8/9).

Diz que há “
flagrante violação ao direito de preferência decorreu da venda da Área Alienada por Valdir e Maria Lucia a Odair Geller, datada de 2.3.2011 (doc. 1, fls. 93/96 – “Contrato Valdir -Odair”), em condições totalmente diversas do que foi informado na Intenção de Promessa de Compra e Venda e ofertado à agravante para exercer sua preferência” (id. 5989264 - Pág. 8).

Assevera que o Julgador de piso acolheu o pedido de decadência para o exercício do direito de preferência, “
além disso, a referida decisão foi omissa quanto ao prosseguimento da Ação de Origem para, além de se perseguir eventuais perdas e danos, declara r - se a nulidade do Contrato Valdir -Odair, conforme pedido principal da Fazendas fundado na prática de simulação entre os agravados, e não na violação ao direito de preferência” (id. 5989264 - Pág. 10).

Sustenta, também, ter o MM. Juiz determinado o recolhimento das custas processuais remanescentes – complementares -, sobre o valor da causa, sob pena de extinção, quando o valor recolhido corresponde ao teto da tabela fixada pelo Poder Judiciário.

Requer, assim, a concessão da tutela de urgência, para suspender os efeitos da decisão agravada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso aviado.

O pleito liminar foi deferido
para suspender os efeitos da decisão objurgada, até que a Câmara julgue o recurso.

A decisão foi comunicada ao Juízo “a quo”.

As contrarrazões vieram, pugnando pelo desprovimento do agravo. (ID ́s

6971085 e 6972890)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
fazendas paulistas reunidas ltda
,
em face de decisão que, nos
autos nº
8199-68.2015.811.0045 – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DOS EFEITOS DA TUTELA
,
acolheu preliminar de decadência, declarou a caducidade do direito de preferência, além de determinar que a autora comprove o recolhimento das custas processuais, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção e arquivamento do feito.

O objeto do feito consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a decisão interlocutória combatida, sopesando a argumentação colacionada pelo Juízo “a quo” com as razões trazidas neste recurso.

Verifica-se dos autos que a Agravante vendeu, em 14/7/2005, para os Agravados Valdir Casonatto e Maria Lúcia o imóvel descrito nas matrículas nºs. 31908, 31.926 e 32.028 do Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino, consoante Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel (ID. Num. 5989263 – pág. 70/77)

Consta nos autos, também, o Instrumento Particular de Aditivo ao mencionado contrato, rezando a Cláusula nona que:

“Os PROMITENTES COMPRADORES VALDIR PASSARINI CASONATTO E ESPOSA poderão ceder, vender ou mesmo transferir a posse de parte da área que ficou lhe pertencendo por força do contrato original, porém sempre com prévia, antecipada e expressa anuência da PROMITENTE VENDEDORA REUNIDAS PAULISTAS LTDA, concedendo a esta, sempre a preferência pela aquisição em iguais condições, devendo esse oferecimento ser efetuado por correspondência escrita com comprovação de recebimento, destacando o valor, prazo e condições para a venda da área ou parte dela, sempre com prazo nunca inferior a 15 (quinze) dias úteis para que o nome e qualificação do interessado na aquisição, sendo que no silêncio desse prazo presumir-se-á como não aceitação, ficando os PROMITENTES COMPRADORES livres para comercializar com a pessoa por quem foi indicado”.

Foi efetivada a notificação dos Agravados Valdir e Maria Lúcia para que a Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias úteis exercitassem o direito de preferência pela aquisição do imóvel, conforme exposto na Cláusula Nona do aditivo firmado entre as partes. (ID. Num. 5989263 – pág. 81), constando, ainda, o total da área a ser negociada, o valor ajustado para a venda e a forma de pagamento. (ID. Num. 5989263 – págs. 82 e 83), na peça denominada Intenção de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural:

“TOTAL DA ÁREA A SER NEGOCIADA: 656,7582 hectares (seiscentos e cinquenta e seis hectares, setenta e cinco ares e dois centiares) (...).

VALOR AJUSTADO PARA A VENDA: 225 sacas de soja por hectares, perfazendo o total de 147.600 (cento e quarenta e sete mil e seiscentas) sacas de soja para o total da área.

FORMA DE PAGAMENTO:

Entrada – 50% - 73.800 sacas de soja – com pagamento até 30 de março de 2011.

Restante – 50% - 73.800 sacas de soja – com pagamento até 30 de março de 2012, vinculado a escritura e registro do imóvel.

Observa-se ainda, que a Compra e Venda aqui pretendida só poderá ser efetuada após a prévia, antecipada e expressa Notificação da promitente Vendedora do imóvel, Fazendas Paulistas Reunidas Ltda, tendo em vista a mesma possuir o direito de preferência, conforme cláusula contratual. (...)”

A Fazendas Paulistas Reunidas Ltda, por meio de seus advogados, contranotificou os Agravados, em 25/02/2011, argumentando que
“(...) não pretende exercer a opção de compra de parte dos imóveis objeto da notificação (...) e que oportunamente concordará com a sua alienação a terceiros, desde que V.Sas. comprovem terem pago à Notificante o valor integral relativo a tal parte dos Imóveis em a manutenção de qualquer dívida perante a Notificante, e devolvam à Notificante a posse sobre todo o restante dos Imóveis não pago (...)”
.
(destaquei)
(ID. Num. 8989263 – pág. 88)

Diante disso, foi firmado, em 02/03/2011, o Contrato Particular de Compra e Venda entre
Valdir Passarini Casonatto e sua esposa Maria Lúcia Onesco Casonatto
, figurando como vendedores e
Odair Geller e Daiana Taisa Puhl Geller
, denominados promitentes compradores. (ID. Num. 5989263 – pág. 93/96

O objeto do contrato constou a mesma fração oferecida à Agravante (6567582 hectares de terras rurais), sendo “(...) O preço certo e ajustado da presente venda de 225 sacas por hectares, que perfaz o montante de 147.770 (cento e quarenta e sete mil, setecentos e setenta) sacas de soja, livres e desembaraçadas de qualquer taxa, custos ou impostos (...), a ser pago da seguinte forma:

a)

R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais) que perfazem o montante de 40.540 (quarenta mil, quinhentos e quarenta sacas de soja) que serão pagãos a vista da seguinte maneira:

- Quantia em pecúnia a ser apurada com a venda do gado conforme relatório fornecido pelo comprador;

- O pagamento do montante faltante do total de 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), será efetuado através de obras de construção de pré-moldados e/ou instalações de rede elétrica conforme preferência dos PROMITENTES VENDEDORES.

b) O montante restante que consiste em 107.106 sacas de soja deverá ser pago da seguinte forma:

b.1) 7 (sete) parcelas anuais e consecutivas de 15.318 (quinze mil, trezentas e dezoito) sacas de soja, sendo que o pagamento da primeira parcela se dará a partir do ano de 2012, condicionada a OUTORGA da escritura definitiva passível de registro de compra e venda do imóvel fornecidas pelas FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA, e as seguintes parcelas serão consecutivas, todas vencidas em 30 de março.

Em 12/09/2017, a Agravante, novamente por meio de seus advogados, notificou todos os Agravados, alegando que “(...) tomou conhecimento de que a venda a área alienada por Valdir e Maria Lucia a Odair Geller ocorreu por preço e em condições totalmente diversas do informado na Intenção de Promessa de Compra e Venda”.

Em suma, a Agravante apontou as diferenças e asseverou que “(...) Em virtude do direito de preferência da Notificante, a alteração nas condições de pagamento da Área Alienada lhe deveria ter sido prévia e oportunamente comunicada para que essa pudesse reavaliar seu interesse em adquirir o bem”. (ID. Num. 5989263 – pág. 90).

Por fim, no mesmo documento, a Notificante/Agravante afirma que não reconhece a validade do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre os Agravados, em razão de violação ao seu direito de preferência, nos termos da Cláusula Nona do Aditivo ao Contrato.

Alegou “(...)
exercera seu direito de preferência para adquirir a Área Alienada nas condições da Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 02.03.2001, ou seja, (i) pagamento de entrada de 40.540 sacas de soja e (ii) pagamento de 7 (sete) parcelas anuais e consecutivas de 15.318 sacas de soja: (iii) V.Sas. devem informar, em até 5 (cinco)dias úteis contados do recebimento da presente, dia, horário e local para lavratura de contrato particular de promessa de compra e venda da Área Alienada em favor da Fazendas, o que deverá ocorrer em até 15 (quinze) dias úteis a contar do recebimento desta Notificação. sob pena de serem tomadas
as
medidas legais cabíveis; (iv) Odair e Daiana devem desocupar imediatamente a Área Alienada, para que a Fazendas exerça plenamente seus direitos de posse e propriedade decorrentes do exercício de seu direito de preferência acima referido”. (ID. Num. 5989263 – pág. 100)

Em face da manifestação dos Agravantes, os Agravados ODAIR GELLER e DAIANA TAISA PUHL GELLER apresentaram contra-notificação, argumentando, em síntese, que não houve alteração do preço a menor, inclusive fora pactuada em valor superior, pois a notificação efetivada para efeitos de preferência de compra possui valor de 147.600 (cento e quarenta e sete mil e seiscentas) sacas, enquanto que a firmada entre os Agravados possui valor fixado em 147.770 (cento e quarenta e sete mil e setecentas e setenta) sacas, sendo inclusive pactuada em valor superior; argumentaram também que realizaram benfeitorias, buscando tornar produtivo o imóvel, edificando barracão, casa, estradas, rede de energia e adquirindo maquinários para a atividade produtiva, além de noticiar o início da cultura da safra 2012/2013, com despesas de correção de solo, aquisição de insumos, fertilizantes e sementes. Também houve a contratação futura de comercialização da saca da soja perante a empresa Fiagril.

Após a ciência acerca da manifestação dos Agravados Odair Geller e Daiana Taisa Puhl Geller, a Agravante manteve a mesma disposição, reiterando os termos da notificação por ela encaminhada. (ID. Num. 5989262)

Pois bem. Após a devida análise deste feito, tem-se que a pretensão da Agravante não merece guarida, devendo ser prestigiada a decisão interlocutória no sentido de que “(...) COMO O DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO FOI EXERCIDO NO PRAZO CONVENCIONADO, COM O DEPÓSITO DO PREÇO, CONSIDERANDO A DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO (15.07.2013 – p. 05)” (destaquei) (ID. Num. 5989265 – pag. 8/9),
deve ser reconhecida a caducidade do direito da autora em exercer o direito de preferência.

Nos termos do artigo 513, parágrafo único do Código Civil, o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a dois anos, em caso de bem imóvel, todavia, não há impedimento para que as partes ajustem outro prazo decadencial, desde que não amplie o prazo disposto legalmente.

Assim, perfeitamente plausível o prazo estipulado de 15 (quinze) dias, conforme firmado contratualmente (prazo de preempção convencional)

Com esse viés, verificando os autos, tem-se que não procede a alegação de violação ao direito de preferência, eis que, ainda que as condições não sejam idênticas, não há alteração do preço a menor, em uma segunda negociação firmada; pelo contrário, houve acréscimo do preço, consubstanciado em maior número de sacas de soja. Também não há como negar que houve acréscimo de parcelas (dividindo-se o valor em 7 sete vezes). No entanto,
não há nos autos qualquer demonstração de que a Agravante tenha cumprido o disposto no artigo 515 do Código Civil, ou seja, que tenha pago o preço, a fim de garantir o direito de preferência.

Diz o artigo 515 do Código Civil:

“Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado”.

Como o preço, efetivamente, não foi pago na condição que a Agravante defende que fazia jus, por ser diversa, consubstanciado no fato de que a venda de imóvel vinculado ao instituto denominado preempção corresponde ao valor do bem ao terceiro, há que ser mantida a decisão.

Nesse sentido, em caso análogo, colaciono o julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
RECURSO ESPECIAL. ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL. ART. 92, § 4º, DO ESTATUTO DA TERRA. AÇÃO DE PREEMPÇÃO. REQUISITOS. DEPÓSITO DO PREÇO. CONDIÇÃO DE PROCEDIBILIDADE DA AÇÃO.

1.- O artigo 92, § 4º, da Lei n. 4.504/64 submete o exercício do direito de preferência do arrendatário de imóvel rural não notificado a dois requisitos, o depósito do preço e que a a ação seja ajuizada no prazo de seis meses a contar do registro da alienação no cartório imobiliário.

2.- A prova do depósito do preço para adjudicação do bem, na petição inicial, é condição de procedibilidade da ação.

3.- Recurso Especial improvido.”

(STJ – REsp

824023/MS – RECURSO ESPECIAL N. 2006/0041825-3 – Relator: Ministro SIDNEI BENETI – TERCEIRA TURMA – julgado em 18/5/2010 – publicado em 18/6/2010)

Em relação ao questionamento, a saber: nulidade do neg
ócio jurídico em discussão em decorrência de vício social denominado simulação, além do direito de preferência de aquisição de bem imóvel, tenho que não pode sequer ser analisado, ao menos no sentido de extrapolar os limites da decisão interlocutória, destacando-se que, a meu viso,

de acordo com os elementos de prova dos autos, não há como acolher a tese de simulação, eis que não há indícios nem de conluio entre os agravados, de que houve má-fé perpetrada por eles, conforme argumentos já lançados.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo, mantendo incólume a decisão recorrida, motivo pelo qual REVOGO a liminar por mim anteriormente deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2021