Tribunal: TJMT
Processo: 1009913-87.2017.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009913-87.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 15.810.099/0001-64 (APELANTE), UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 213.120.148-65 (ADVOGADO), JUILDO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 850.500.911-87 (APELADO), SAMUEL ERNY CHRISTOFOLLI PARISENTI - CPF: 736.074.521-72 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), JOAO VINICIUS LEVENTI DE MENDONCA - CPF: 035.761.311-24 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), JOAO VINICIUS LEVENTI DE MENDONCA - CPF: 035.761.311-24 (ADVOGADO), UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 15.810.099/0001-64 (APELADO), JUILDO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 850.500.911-87 (APELANTE), SAMUEL ERNY CHRISTOFOLLI PARISENTI - CPF: 736.074.521-72 (ADVOGADO), JUILDO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 850.500.911-87 (APELANTE), SAMUEL ERNY CHRISTOFOLLI PARISENTI - CPF: 736.074.521-72 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), JOAO VINICIUS LEVENTI DE MENDONCA - CPF: 035.761.311-24 (ADVOGADO), UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 15.810.099/0001-64 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO E DO AUTOR PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA –
SÚMULA 543 DO STJ –

LUCROS CESSANTES DEVIDOS –
DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO –
RECURSO DO EMPREENDIMENTO PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DO AUTOR PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).

A frustração do consumidor que adquire
imóvel
para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Os juros de mora devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1009913-87.2017.8.11.0041

APELANTES:

UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA E JUILDO RODRIGUES DA SILVA

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos pela
UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA
e por
JUILDO RODRIGUES DA SILVA
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da Sexta Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas e indenização por danos morais e materiais ajuizada pelo segundo recorrente em face do primeiro, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, a fim de declarar rescindido o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças do Condomínio “Residencial Uniko 87” celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, que atrasou a entrega da unidade autônoma objeto do contrato, bem como nulos os itens 6.3 e 6.4 da Cláusula Sexta do contrato, determinando-se, via de consequência, a total e imediata devolução dos valores pagos pelo autor, no montante de R$68.547,36 (sessenta e oito mil, quinhentos e quarenta e sete reais e trinta e seis centavos), devidamente atualizado, conforme índice do INPC/IBGE, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data dos respectivos pagamentos, de uma única vez; mais lucros cessantes, a título de aluguel, a partir de setembro de 2016 até o ajuizamento da ação, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença. Afastou, contudo, a pretensão quanto aos danos morais, por não vislumbrar a presença dos requisitos necessários para tanto.

Ao final, condenou a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, o
empreendimento-apelante
aponta o inconformismo quanto à inexistência de percentual de retenção devido pelo apelado, ao fundamento de que a devolução dos valores deve seguir os parâmetros expressamente constantes do instrumento contratual subscrito entre as partes, sob pena de prestigiar a insegurança jurídica e violação ao
pact sunt servanda
.

Quanto ao ponto, alega ser razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, e que a devolução seja realizada nos mesmos termos do contrato entabulado entre as partes, ou seja, mediante pagamento em 36 (trinta e seis) parcelas iguais e sucessivas, e, por fim com o termo inicial dos juros de mora da data do trânsito em julgado.

Por fim, ainda defende a impossibilidade de ser condenada ao pagamento de lucros cessantes, uma vez que não restou comprovado de forma objetiva tal alegação, fundamentando-se apenas em presunções, motivo pelo qual deve ser afastado tal pleito.

Diante do que expôs, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma integral da sentença, nos termos acima descritos (Id 69928969).

Por sua vez,
o
autor
recorre adesivamente, insurgindo apenas em relação ao reconhecimento da ocorrência dos danos morais que foi afastada na origem, razão pela qual postula pela reforma parcial da sentença, a fim de que seja fixada a indenização no montante de 50 (cinquenta) salários mínimos nacionais vigentes à época da condenação (Id 69928974).

Contrarrazões ofertadas pelo autor no Id 69928973.

Na sessão datada de 24/03/2021, esta c. Câmara, à unanimidade, deu parcial provimento ao recurso do empreendimento, apenas para modificar o
dies a quo
da incidência dos juros de mora – a partir da citação, bem como deu provimento ao recurso adesivo do autor, para condenar o apelado ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais). (Id 81065047)

Opostos embargos de declaração pelo empreendimento, visando sanar omissão no que tange à sua regular intimação para apresentar reposta ao recurso adesivo (Id 81814984), estes foram acolhidos,
para o fim de oportunizar ao apelado a apresentação de contrarrazões ao recurso adesivo de Id
69928974, as quais vieram aportadas no Id 94362994.

Preparo da empresa recolhido no Id 60230500. O autor é beneficiário da justiça gratuita (Id 70305493).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
JUILDO RODRIGUES DA SILVA
ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas e indenização por danos morais e materiais em face da
UNIKO 87 EMPREENDIMENTOS LTDA
, onde narra, em sua inicial, que na data de 25/06/2015 firmou com a ré contrato de compra e venda da unidade 1001, ainda na planta, localizada na Rua Luiz Antônio de Figueiredo, nº. 10, bairro Jardim Petrópolis, nesta urbe, no valor de R$406.448,30 (quatrocentos e seis mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e trinta centavos), com entrega prevista para
março de 2016.

Afirma que ficou acordado que o pagamento ocorreria com uma entrada de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), já incluída a comissão de corretagem, mais 9 (nove) parcelas de valores aproximados de R$2.000,00 (dois mil reais), além de parcela das chaves na quantia de R$16.827,90 (dezesseis mil, oitocentos e vinte e sete reais e noventa centavos), e do financiamento pelo agente financeiro na ordem de R$332.684,47 (trezentos e trinta e dois mil, seiscentos e oitenta e quatro reais e quarenta e sete centavos).

Diz que o próprio contrato de compra e venda previa a cláusula de prorrogação do prazo de entrega em 180 (cento e oitenta) dias, estendendo, assim, a entrega do bem, de março de 2016 para setembro de 2016 (item 5.2.2 do contrato).

Argumenta que foram pagas, durante o prazo de construção, todas as parcelas pactuadas, no montante de R$57.483,32 (cinquenta e sete mil, quatrocentos e oitenta e três reais e trinta e dois centavos), acrescida da quantia de R$11.064,04 (onze mil, sessenta e quatro reais e quatro centavos) referente à comissão de corretagem, restando pendente apenas a parcela das chaves e o saldo devedor para financiamento.

Afiança que no mês de fevereiro visitou o imóvel em construção, deparando-se com a informação prestada pelo engenheiro responsável de que a entrega ocorreria somente em julho de 2016, dentro do prazo de tolerância de 180 dias. Contudo, pontua que isso não ocorreu e que há 2 (dois) meses antes do término de tolerância, foi surpreendido com um telefonema da empresa requerida, informando quanto à urgência em assinar um aditivo de contrato para a extensão do prazo da entrega para 28/02/2017, bem como da prorrogação do prazo de tolerância para final de agosto de 2017, com o que não assentiu.

Diante disso, salienta que enviou e-mail à empresa, questionando sobre a possibilidade de rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, quando foi informado de que não receberia o valor total pago de R$68.547,26 (sessenta e oito mil, quinhentos e quarenta e sete reais e vinte e seis centavos), mas apenas 25,74%, equivalente a R$17.660,66 (dezessete mil, seiscentos e sessenta reais e sessenta e seis centavos), a ser pago em 36 (trinta e seis) parcelas, tendo em vista a desistência imotivada da compra.

Assevera que depois de todas essas situações nada mais soube em relação às posteriores alterações no prazo de entrega do imóvel, não lhe restando outra alternativa a não ser ajuizar a presente demanda, enfatizando que até a distribuição desta o imóvel não tinha sido entregue.

Após todo o trâmite processual, o Magistrado
a quo
entendeu que a parte autora comprovou satisfatoriamente os fatos constitutivos do seu direito, e a par disso, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, a fim de declarar rescindido o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças do Condomínio “Residencial Uniko 87” celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, que atrasou a entrega da unidade autônoma objeto do contrato, bem como nulos os itens 6.3 e 6.4 da Cláusula Sexta do contrato, bem como para determinar a total e imediata devolução dos valores pagos pelo autor, no montante de R$68.547,36 (sessenta e oito mil, quinhentos e quarenta e sete reais e trinta e seis centavos), devidamente atualizado, conforme índice do INPC/IBGE, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data dos respectivos pagamentos, de uma única vez; mais lucros cessantes, a título de aluguel, a partir de setembro de 2016 até o ajuizamento da ação, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença. Afastou, contudo, os danos morais, por não vislumbrar a presença dos requisitos necessários para tanto, e ao final, condenou a ré, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignadas, ambas as partes interpuseram recurso, sendo o do
empreendimento imobiliário
vindicando pela reforma da sentença para que seja determinada
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, bem como que a devolução seja realizada nos mesmos moldes do contrato entabulado entre as partes, mediante pagamento em 36 (trinta e seis) parcelas iguais e sucessivas, e, por fim, com o termo inicial dos juros de mora da data do trânsito em julgado. Além disso, ainda defende que se mostra indevida sua condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob a justificativa de que não restou comprovado de forma objetiva tal alegação, fundamentando-se apenas em presunções, motivo pelo qual deve ser afastada sua imposição.

Por sua vez,
o autor
recorre adesivamente, insurgindo apenas em relação ao reconhecimento da ocorrência dos danos morais que foi afastada na origem, razão pela qual postula pela reforma parcial da sentença, a fim de que seja fixada a indenização no montante de 50 (cinquenta) salários mínimos nacionais vigentes à época da condenação.

Pois bem. De início, importante
ressaltar que a relação em exame é acobertada pelo Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes envolvidas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos precisos termos dos artigos 2º e 3º, da aludida norma.

Depreende-se da análise dos autos que, segundo o Quadro Resumo do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma e Outra Avenças do Condomínio Residencial Uniko 87 acostada no Id
69926465
, a data para conclusão da obra estava prevista para
março/2016
.

Admite-se, em razão da referida disposição, a dilatação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias. Contado, pois, o período de tolerância, o prazo para entrega das chaves se encerrou em
setembro/2016
.

Assim, como as obras não foram concluídas dentro do prazo previsto, inclusive até na data do ajuizamento da presente ação em
março/2017
, e considerando que o bem ainda não havia sido entregue, verifica-se a falha na prestação do serviço contratado e, portanto, a prática de ato ilícito por parte da ré, que deixou de observar as disposições contratuais pactuadas (Id
69926458).

Desse modo, considerando que a
rescisão
ocorreu por culpa do vendedor, que não entregou o
imóvel
no prazo avençado, mostra-se possível a
rescisão
contratual com a
devolução

integral
das parcelas pagas pelo comprador, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543,
in verbis
:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

E, uma vez caracterizada a mora do empreendimento demandado, impõe-se a restituição ao adquirente de todas as parcelas pagas pelo promitente comprador, de maneira imediata, afastando-se a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos (Cláusula Sexta item 6.3 e 6.4 – Id
69926464 – pág. 4
).

Nesse sentido, é a jurisprudência desta e. Corte, senão vejamos:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – A) RECURSO DA PARTE AUTORA – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE AO CORRETOR PELO ADQUIRENTE – NA FORMA CONVENCIONADA – RECURSO DESPROVIDO – B) RECURSO DA PARTE REQUERIDA –
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DE CONDOMÍNIO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA PELO VENDEDOR
– INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA SOBRE TAL CONDENAÇÃO DESDE A CITAÇÃO – DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – DEMORA SIGNIFICATIVA E INJUSTIFICADA – VALOR DA INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE – RECURSOS DESPROVIDOS – SENTENÇA MANTIDA. A1. As partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo comprador ao corretor, conforme está pactuado Capítulo IV. Do serviço de Intermediação do Negócio, contido nos autos e que em nenhuma hipótese será objeto de devolução pela vendedora. Pedido de restituição improcedente. A2. APELO DAS REQUERIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO: segundo o art. 475, do CC/02, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, presente caso, infere-se da inicial que a pretensão de resolução contratual é embasada na inadimplência das requeridas, relativamente ao atraso na entrega do imóvel e a incontroversa inércia na prestação de informações a respeito, assim, a intenção de rescindir o contrato não se deu por mero interesse desarrazoado do autor/comprador, em verdade, tal intento pautou-se no inadimplemento contratual das próprias requeridas/apelante, que excederam sem maiores justificativas, o prazo contratual para entrega do imóvel, que sequer havia previsão para efetivação quando do ajuizamento da ação. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS: a restituição de valores das parcelas pagas pelo promitente comprador, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer de imediato e integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). No caso dos autos, a sentença considerou que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras/requeridas, que resta mantida neste julgamento, razão pela qual, nos termos da citada Súmula 543/STJ, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem qualquer retenção pretendida. Sendo que os juros de mora, sobre os referidos valores, que na sentença foi determinada a incidência de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença, insta seja mantida, por força do art. 405, do CC/02, precedentes do STJ (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019). DANOS MORAIS: “O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassa o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angústia à expectativa de residir em casa própria. O quantum indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, compensar a vítima e punir o ofensor”. Precedentes do TJMT (N.U 0035372-45.2016.8.11.0041, Desembargadora MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS)”
(TJ-MT – AC: 10046399420198110002 MT, Relator: DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0032622-70.2016.8.11.0041 APELANTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. APELANTE: MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA APELADO: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. APELADO: MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA EMENTA: APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO –
ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ
–
JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3º, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Configurada a responsabilidade da parte requerida, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação. Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes e/ou danos emergentes. O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.”
(TJ-MT 00326227020168110041 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 27/01/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/01/2021)

Quanto ao pedido de modificação do termo inicial dos
juros
fixados na sentença, vale esclarecer que, em se tratando relação contratual, devem incidir a partir da citação, razão pela qual o
decisum
merece ser retificado nesse ponto.

A propósito:

“RESCISÃO DE CONTRATO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – INADIMPLÊNCIA DA INCORPORADORA
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL DEVIDO –
JUROS DE MORA
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Ante a inadimplência contratual da incorporadora, consistente no atraso na entrega do imóvel, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas, corrigidas desde o desembolso de cada uma. Em regra, o mero descumprimento do contrato não dá ensejo ao dano moral, porém este preceito pode ser afastado nos casos em que se verifica a ocorrência de exacerbado abalo. O inadimplemento da incorporadora que não entregou o imóvel adquirido pelo autor, frustrando o negócio jurídico, causa grave abalo, uma vez que impede a realização de projetos e sonhos. Essa violação exorbita o mero aborrecimento e repercute de forma negativa na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia, bem como com abalo psicológico.
Os juros de mora devem incidir desde a citação quando houver relação contratual.
Em razão do trabalho empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, não há desequilíbrio quanto ao valor estipulado pela r. sentença a título de honorários advocatícios.”
(TJ-MT – APL: 00319795420128110041 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 17/02/2016, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 26/02/2016)

Quanto à indenização por lucros cessantes, nos termos da jurisprudência do STJ, o
atraso
na entrega de
imóvel
enseja pagamento de indenização por lucros
cessantes
durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (
AgInt no REsp 1713354/SP
, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).

Assim, é
evidente que a não fruição de um
imóvel
, que deveria ter passado a integrar o patrimônio do promitente comprador a partir de uma data estipulada entre as partes, traz perda patrimonial, acarreta-lhe lucros
cessantes
. Não há necessidade de dilação probatória para que se verifique tal fato.

Ademais, a compensação pecuniária pela não fruição de um
imóvel
se dá necessariamente por meio do arbitramento de aluguéis.

Desse modo, constatado que o autor deixou de fruir de seu
imóvel
por ilícito contratual atribuível exclusivamente à ré, como reconhecido na sentença, é caso de fixação de locativos em seu favor, a título de lucros
cessantes
.

A título ilustrativo, os seguintes precedentes do c. STJ e deste Tribunal:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA.
ATRASO
NA ENTREGA DO
IMÓVEL
. LUCROS
CESSANTES
. FIXAÇÃO DE VALOR DO PREJUÍZO PELA NÃO FRUIÇÃO. VALOR DO LOCATIVO
. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A MORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ.

1. A conclusão do acórdão recorrido acerca do critério para se chegar ao real valor do locativo observou a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça.

2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor.

3. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de
imóvel
comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente.

4. Agravo interno a que se nega provimento”
(
AgInt no REsp 1698519/SP
, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 26/09/2018)

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DEMONSTRADA – DANOS MORAIS CONCEDIDOS – VALOR RAZOÁVEL – INÍCIO DOS JUROS DA COMPENSAÇÃO MORAL A PARTIR DA CITAÇÃO E NÃO DO EVENTO DANOSO –
DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) PRESUMIDOS E ARBITRADOS EM PERCENTUAL TAMBÉM RAZOÁVEL – POSSIBILIDADE – CONDENAÇÃO MANTIDA
– APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. A ação de indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento de valor razoável. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta. O início dos juros de mora de compensação moral decorrente de relação contratual se dá a partir da citação. Quanto a necessidade de comprovação dos danos materiais, por lucros cessantes, decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, julgado em 25.9.2019 em sede de Recurso Repetitivo, Tema 996: “1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Possível é o arbitramento, para indenização por lucros cessantes, em percentual sobre o valor do imóvel objeto da compra e venda, que será cobrado mensalmente e pelo período do inadimplemento contratual, ou seja, a partir de quando ocorreu o decurso do prazo de prorrogação de 180 dias até a data da entrega das chaves.”
(TJ-MT – AC: 10270703920188110041 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 19/08/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020)

Por fim, assiste razão o autor no que diz respeito ao pedido de pagamento de indenização por dano moral.

Isso porque resta incontroverso o inadimplemento contratual do vendedor, que não cumpriu o prazo previsto para a entrega da unidade prometida ao consumidor.

Nesse passo, mostra-se evidente o prejuízo extrapatrimonial sofrido pelo promissário comprador, pois o descumprimento contratual, por parte do empreendimento-apelado, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico ao adquirente.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo
dano
sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa. Nesse passo, arbitro a verba indenizatória em
R$10.000,00 (dez mil reais)
, corrigidos monetariamente a contar da data do julgamento em segundo grau (Súmula 362 do STJ), acrescidos de juros de mora a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE –
SENTENÇA REFORMADA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor.

A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza”
(N.U 0030104-10.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/07/2021, Publicado no DJE 22/07/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DISTRATO E DANOS MORAIS –
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
– PRELIMINAR DE NULIDADE DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADA –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA RECONHECIDA
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO PROMITENTE-COMPRADOR –
DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em nulidade do julgamento dos embargos de declaração quando o magistrado a quo, apenas, sana o vício de omissão, não impondo carga condenatória e sucumbencial diversa da determinada no ato sentencial. Se a rescisão do contrato ocorreu por culpa da construtora, imperiosa a devolução ao comprador de todos os valores pagos pelo autor. Deve ser fixado o valor da indenização dentro dos padrões da razoabilidade e da proporcionalidade.”
(TJ-MT – AC: 10030142520198110002 MT, Relator: DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 02/09/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2020)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso do empreendimento, apenas para modificar o
dies a quo
da incidência dos juros de mora – a partir da citação, bem como
DOU PROVIMENTO
ao recurso adesivo do autor, para
condenar o apelado ao pagamento da indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021