Tribunal: TJMT
Processo: 1000468-94.2019.8.11.0002
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-09-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000468-94.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NILTON ALVES MORAES - CPF: 039.084.751-80 (APELANTE), BRENDA PLATEIRA BORGES POZETI - CPF: 006.283.561-02 (ADVOGADO), ROBSON DA SILVA - CPF: 707.370.371-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1000468-94.2019.8.11.0002

APELANTE: NILTON ALVES MORAES

APELADO: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS
– P
ROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

– RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% EM CONFORMIDADE COM O STJ
–
DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, ante a inadimplência das parcelas contratadas, mostra-se razoável a retenção de 20% do valor pago, em conformidade com o entendimento do STJ.

Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 1000468-94.2019.8.11.0002

APELANTE: NILTON ALVES MORAES

APELADO: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.

Proc. referência
: Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantia paga c.c. danos morais n. 1000468-94.2019.8.11.0002 - 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Nilton Alves de Moraes.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Danos Morais, ajuizada por Nilton Alves de Moraes em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então; b) condenar a requerida a restituir à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (prestações e arras/sinal), acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

Ante a sucumbência recíproca determinou o rateio em partes iguais, 50% para cada, das custas processuais e os honorários, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação para o advogado da parte contrária.

APELO
: o apelante sustenta que a retenção superior a 10% se manifestamente abusiva, notadamente porque os valores pagos até então foram utilizados pela empresa apelada para capitalizar seus empreendimentos, que propiciaram a obtenção de lucros, bem como pelo fato de que o terreno sequer foi entregue.

Defende, ainda, que ficou caracterizado o dano moral
in re ipsa
e a perda do tempo útil. Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida para determinar a retenção de apenas 10% dos valores pagos, a condenação da apelada em danos morais e ônus nos de sucumbência.

CONTRARRAZÕES
: Id. 99800491 – págs. 1-11.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1000468-94.2019.8.11.0002

APELANTE: NILTON ALVES MORAES

APELADO: BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA.

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Nilton Alves de Moraes.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Danos Morais, ajuizada por Nilton Alves de Moraes em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então; b) condenar a requerida a restituir à parte autora, em parcela única o valor equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos (prestações e arras/sinal), acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

Ante a sucumbência recíproca determinou o rateio em partes iguais, 50% para cada, das custas processuais e os honorários, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação para o advogado da parte contrária.

Da delimitação fática

Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga e Danos Morais, ajuizada por Nilton Alves de Moraes em desfavor de BRDU SPE Várzea Grande Ltda., ao argumento de que firmou com a requerida o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel para a aquisição de lote no empreendimento Bairro Planejado Parque das Águas, pelo valor de R$76.431,91 (setenta e seis mil quatrocentos e trinta e um reais e noventa e um centavos), que efetuou o pagamento da comissão de corretagem no valor e R$2.000,00 (dois mil reais) e mais R$7.819,31 (sete mil oitocentos e dezenove reais e trinta e um centavos).

Narra que adquiriu outro imóvel pronto, para residir com a família, o que o impossibilitou de realizar os pagamentos de duas prestações do terreno, razão pela qual solicitou a rescisão do contrato, todavia, a requerida se negou a rescindi-lo e ainda ameaçou negativar o seu nome.

Assim, requer a rescisão do contrato, bem assim que a requerida seja compelida a restituir os valores pagos, em dobro e devidamente atualizados, e ainda, a indenização por dano moral.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demandante, para determinar a restituição dos valores pagos com a retenção de 20%, por entender que a culpa da rescisão do contrato de compra e venda se deve ao autor, bem assim afastou o dano moral.

Contra esta decisão recorre o autor para reduzir o percentual de retenção para 10% e condenar a requerida apelada a indenizar por dano moral.

Pois bem.

De todo o processado, tem-se que ficou incontroverso que a rescisão se deu pela inadimplência do comprador que não conseguiu honorar com as obrigações contratadas.

Dessa forma, como consignado na sentença o comprador faz jus a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, ressalvado o direito da requerida apelado de ser ressarcida pelos custos operacionais.

No que tange ao percentual de retenção a sentença consignou:

“Visa o autor, receber a quantia que pagou no total de R$5.819,31 (cinco mil, oitocentos e dezenove reais e trinta e um centavos) retirando os 10% da requerida (R$581,93), restando o valor de R$ 5.237,38 (cinco mil, duzentos e trinta e sete reais, e trinta e oito centavos), devidamente corrigido e acrescido de juros.

No ponto, a requerida alega que o último pagamento realizado pelo autor foi no mês de setembro de 2017, e pagou valor total de R$ 5.830,65 (cinco mil, oitocentos e trinta reais, sessenta e cinco centavos), entretanto entende que deve se aplicar o disposto no artigo 27, §4º, da Lei 9.514/97, o qual prevê que em sendo o imóvel vendido no leilão extrajudicial seja em 1ª ou 2ª praça, o credor deverá restituir ao devedor o valor que superar a quitação do saldo devedor e das despesas legais.

Ocorre que, apesar das partes terem firmados contrato com alienação fiduciária, não ficou demonstrado que o contrato chegou a ser registrado na matrícula do imóvel, bem assim não há nada nos autos que indique que a requerida procedeu a expropriação extrajudicial do imóvel e que este foi levado a leilão, sequer há menção ao montante das despesas que tais procedimentos teriam ocasionado.

Destarte, a requerida juntou unicamente o extrato do contrato de venda no qual consta que a venda foi cancelada (id. 24230964) e, inexistindo comprovação de tais despesas, não há que se falar em retenção de valores por parte da requerida para quitar suas despesas e os encargos legais advindos do leilão.

Cumpre anotar que, a relação jurídica ora em apreço foi firmada anteriormente à edição da Lei nº 13.786/18, a qual acrescentou os artigos 35-A, 43-A e 67-A à Lei nº 4.491/64, normatizando, assim, a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, suprindo lacuna do direito positivo, a qual já há tempos era reconhecida pela jurisprudência. Desta forma, o contrato firmado deve ser analisado à luz do entendimento jurisprudência majoritária.

No ponto, não merece prosperar o pleito da ré de retenção de até 20% do valor do bem dado em garantia.

Isso porque, a multa não deve incidir sobre o valor do contrato, mas sobre as prestações pagas pelo promitente comprador, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (...).

No caso dos autos, em se tratando de lote não edificado e nunca ocupado, e considerando a culpa exclusiva da parte autora pela rescisão do contrato, entendo suficiente para indenizar os prejuízos da vendedora a dedução de 20% dos valores pagos pelo comprador.

Com isso, tem-se que o valor dado a título de sinal/arras deve ser restituído ao consumidor juntamente com o montante das prestações pagas, observado o percentual de retenção ora fixado (20%) e o restante (80%) deve ser restituído ao autor.

Anoto que a devolução deverá ocorrer em parcela única, segundo o previsto na Súmula 543 do STJ (...).

Logo, o valor desembolsado com o pagamento de prestações por parte do requerente, deve ser realizado em uma única parcela, sendo permitida a dedução da cláusula penal conforme acima estabelecido.”

Conforme se verifica, com razão a sentença recorrida.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

No caso, mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo adquirente, porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Assim, é de se manter o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.

Da mesma forma, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar por dano moral.

Nesse ponto, a sentença não carece de reformas, porquanto
constatada que a culpa pela rescisão do contrato é do autor, incabível a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana.

Ressalta-se, no caso, não ficou configurado o dano in re ipsa, porquanto correta a sentença ao
consignar que:

“O instituto do dano moral presta-se a reparar abalos à reputação, honra, integridade física ou emocional do lesado. Contudo, conforme explanado a rescisão do contrato não se deu por culpa da requerida.

Da mesma forma, apenas, reconhece-se o direito de restituição de 80% sobre o valor pago em decorrência do contrato rescindido, o que não dá ensejo a danos morais, pois não possui gravidade suficiente para ofender direitos de personalidade do autor, tais como honra, integridade moral, dentre outros, que possam ensejar a indenização pretendida.”

Posto isso,
nega-se provimento ao apelo
interposto
por
Nilton Alves de Moraes,
mantém-se inalterada a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/09/2021