Tribunal: TJMT
Processo: 0008534-31.2017.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-01
Data de publicação: 2021-06-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
0008534-31.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LUCIANO BRAZ DA CUNHA - CPF: 011.014.051-63 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), QUEZIA PEDROSO NAVARRO DA CUNHA - CPF: 023.318.191-14 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELADO), LEANDRO CESAR DE JORGE - CPF: 288.071.578-45 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADAS - RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLÊNCIA – VIABILIDADE – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO COLENDO STJ (ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS) – VIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO A TÍTULO DE ALUGUEL – VIABILIDADE DE CONDENAÇÃO PELAS VERBAS REFERENTES INERENTES AO IMÓVEL (IPTU, CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA) A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.

Dever ser rejeitada a preliminar de incompetência do juízo, pois a questão em litígio trata de conflito possessório individual com base contratual, não havendo conflito de natureza agrária, tensão social ou disputa agrária.

Não há falar em cerceamento de defesa em julgamento antecipado da lide que cuida de questão eminentemente de direito, sobretudo quando o Juiz dispõe de elementos de prova material suficientes para o deslinde da controvérsia.

Não merece acolhimento a preliminar de ausência de fundamentação, quando o Juízo prolator da sentença manifesta-se sobre os pontos relevantes da lide, ainda que concisa a decisão.

Em havendo inadimplemento, é perfeitamente viável a rescisão do contrato, mormente quando o valor pago é muito inferior ao contratado, salientando-se a existência de cláusula expressa para desfazimento do negócio.

É pertinente a condenação dos inadimplentes às verbas referentes à permanência no imóvel, ainda que inadimplente, além de IPTU, energia elétrica, água, condomínio, eis que são próprias da ocupação do bem, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
LUCIANO BRAZ DA CUNHA e QUEZIA PEDROSO NAVARRO DA CUNHA
,
contra a sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da
Ação de Reintegração de Posse n.
0008534-31.2017.8.11.0041 – Código 1210368, ajuizada por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA
,

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial,
para reconhecer a rescisão do contrato
em razão da inadimplência da parte requerida,
AUTORIZANDO
a retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada acerca da penalidade contratual. A sentença
CONDENOU
, ainda, os réus a título de fruição no período de permanência no bem (13/09/2013 a 14/02/2019), ao pagamento no valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel; ao pagamento de eventuais despesas de condomínio, IPTU, energia, água, etc., podendo ser realizada a devida compensação entre as partes (crédito/débito). Em razão da sucumbência mínima do pedido, os Réus/Apelantes foram
CONDENADOS
ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Os Apelantes suscitam, preliminarmente, a inadequação da via eleita, pois foi utilizada ação possessória como pedido de domínio, quando deveria ser proposta ação reivindicatória.

Suscitam, também, a preliminar de incompetência do Juízo para julgar a ação, devendo ser o feito processado e julgado pela Vara Especializada de Direito Agrário, pois envolve conflito possessório individual urbano.

No mérito, alegam que não houve apreciação acerca da cessação da clandestinidade possessória ocorrida em abril de 2014.

Asseveram que “(...) A discussão de mérito da ação proposta pela apelada é a possibilidade jurídica de rescisão contratual por inadimplemento financeiro da cláusula contratual atinente à parcela B do Contrato, no valor de R$ 163.880,05, que justificaria sua reintegração na posse”; e que “(...) O apelante e outros comprovaram que a relação havida entre as partes é regida pelo CDC, tendo a apelada se valido de preposto para diligenciar os trâmites próprios do processo de financiamento do imóvel, o qual extraviou a documentação e não forneceu novas cópias para que o apelante e outros pudessem promover pessoalmente às diligencias bancárias para o almejado financiamento. Assim, conclui -se que o inadimplemento financeiro contratual ocorrido se deu por culpa exclusiva da Embargada, sujeita as regras do CDC, in casu”. (ID. Num. 52767036 - Pág. 11 e 12)

Mencionam que a sentença não apreciou devidamente as razões de fato e de direito e, de maneira equivocada, julgou antecipadamente, caracterizando-se, ainda, a ausência de fundamentação, eis que apenas limitou-se a reproduzir ato normativo, sem explicar a sua relação com a causa ou a questão decidida.

Defendem a prevalência do direito social, pois acabaram de ser “pais de família”, posto que nasceram gêmeos, havendo a necessidade constitucional à moradia.

Sustentam o direito à continuidade da relação jurídica de compra e venda e do direito adquirido, pois “(...) sempre se mostraram solícitos, buscando arcar sempre com suas responsabilidades, tanto que quando ocorreu o inadimplemento das parcelas, objeto do termo de aditamento, tentaram uma solução para o impasse, tanto que firmaram acordo para pagamento parcelado dos valores inadimplidos. Em contrapartida, a apelada sempre agiu de forma negligente, pois forneceu um correspondente bancário, o qual seria responsável por realizar os trâmites para concessão do crédito associativo, que perdeu todos os documentos solicitados aos apelantes, para dar andamento ao financiamento, e que, posteriormente, rompeu a parceria com a apelada”. (ID. Num. 52767036 - Pág. 21)

Salientam que a condenação por danos materiais é improcedente, pois não foram provados os prejuízos a serem indenizados. E também defendem que a condenação por danos materiais é “ultra petita”.

Requerem a aplicação analógica do entendimento solidificado pelo STJ, no sentido de não ser viável a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes.

Alegam que são possuidores de boa-fé, e que desde 2014 cessou a clandestinidade.

Requerem o acolhimento da preliminar de inadequação da via eleita, pois a ação correta seria a de natureza petitória, bem como a nulidade da sentença “citra petita”.

Requerem o acolhimento da preliminar de incompetência do juízo sentenciante, em razão da matéria.

Requerem o acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa, anulando-se a sentença por ausência de fundamentação.

Requerem o provimento do apelo para o fim de reformar a sentença, concedendo-se efeito suspensivo, bem como a inversão do ônus de sucumbência, em especial, honorários advocatícios na base de 20% sobre o valor da causa.

As contrarrazões foram ofertas, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR – INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO

Não merece prosperar a alegação de que a competência para o caso é da Vara Especializada de Direito Agrário, por se tratar de conflito possessório, isto porque não se vê a natureza agraria da demanda; mas sim contratual. Ou seja, não há qualquer detecção de conflito agrário, tensão de natureza social importante ou feito envolvendo reforma agrária.

Repise-se: verifica-se a discussão acerca de demanda possessória com interesses individuais, de modo que a competência não comporta o trâmite o feito na Vara Especializada de Direito Agrário.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA.

Também não merece guarida esta preliminar, uma vez que o caso trata de questão de direito, com base em instrumento contratual; e, havendo a devida instrução do processo, com designação de audiência, contestação e impugnação à contestação, pode o Magistrado “a quo” julgar antecipadamente a lide, havendo elementos sólidos e as provas necessários ao deslinde da ação.

A propósito:

“
DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PRELIMINAR REJEITADA - AÇÃO CAUTELAR E AÇÃO INDENIZATÓRIA - PLANO DE SAÚDE - TRATAMENTO OFTALMOLÓGICO - NEGATIVA DE COBERTURA DE FÁRMACO INDICADO COMO IMPRESCINDÍVEL AO ÊXITO DO TRATAMENTO - CUSTEIO PELA OPERADORA - OBRIGAÇÃO - NEGATIVA FUNDADA EM CLÁUSULA CONTRATUAL - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO.

- Inexiste cerceamento de defesa, por ausência de produção de prova testemunhal requerida pela parte, se a natureza das questões em debate e os elementos probatórios constantes dos autos autorizam o julgamento antecipado da lide.

- A obrigatoriedade de cobertura, prevista em contrato firmado entre as partes, de despesas relativas a tratamentos oftalmológicos, envolve os materiais e insumos necessários à realização do tratamento, inclusive fármacos.
- A recusa injusta de cobertura por parte do plano de saúde caracteriza dano moral passível de reparação. - O valor da indenização mede-se pela extensão do prejuízo (art. 944, do CC/02).

V.v- A negativa de cobertura motivada na interpretação de cláusula contratual ou ato normativo, ainda que não possa prevalecer, não enseja a configuração de danos morais passíveis de reparação pecuniária. (Des. Relator). (TJMG - Apelação Cível 1.0702.15.076007-3/001, Relator(a): Des.(a) Márcio Idalmo Santos Miranda , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/07/2020, publicação da súmula em 29/07/2020)

Desse modo,
REJEITO
a preliminar.

VOTO PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

Melhor sorte não socorre aos Apelantes também quanto a essa preliminar; pois é incontestável a fundamentação da sentença, composta por um relatório, delineando os andamentos e atos processuais, e decidindo a matéria à luz do contrato firmado, o qual foi rescindido, por inadimplência.

Assim, ainda que concisa a fundamentação, não se verifica qualquer vício que possa impor a cassação da sentença.

Diante disso,
REJEITO
esta última preliminar.

V O T O – MÉRITO

Os apelantes/requeridos se insurgem contra a sentença que, nos autos de Ação de Reintegração de Posse n. 0008534-31.2017.8.11.0041 – Código 1210368, ajuizada por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA
em face de
LUCIANO BRAZ DA CUNHA e QUEZIA PEDROSO NAVARRO DA CUNHA,

JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial,
para reconhecer a rescisão do contrato
em razão da inadimplência da parte requerida,
AUTORIZANDO
a retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada acerca da penalidade contratual. A sentença
CONDENOU
, ainda, os réus a título de fruição no período de permanência no bem (13/09/2013 a 14/02/2019), ao pagamento no valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel; ao pagamento de eventuais despesas de condomínio, IPTU, energia, água, etc., podendo ser realizada a devida compensação entre as partes (crédito/débito). Em razão da sucumbência mínima do pedido, os Réus/Apelantes foram
CONDENADOS
ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Portanto, o objeto deste feito consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença mencionada.

Pois bem. Após a devida análise, tenho que nenhum dos argumentos lançados pelos Apelantes possui o condão de alterar o decreto sentencial.

Vê-se que a questão que envolve o feito é de natureza contratual, notadamente de pedido de reintegração de posse de imóvel residencial. Assim, diz respeito a aspectos possessórios, e também de propriedade, ressaltando-se que a propriedade resultará do cumprimento contratual (quitação) e a posse direta do bem decorre do pagamento das parcelas do empreendimento, o que há muito não ocorre.

Saliente-se também que, em que pese a alegação de que há uma questão social inerente ao caso, e que deve ser aplicado o CDC, ou que haja interpretação do contrato favoravelmente à parte hipossuficiente, também é fato que o código consumerista não possui premissas absolutas de agasalhamento das pretensões dos consumidores, ou seja, a norma não é absoluta, devendo ser aplicada sempre e sempre que se constatar abusividades contratuais, o que não se vê, salvo melhor juízo, na sentença combatida.

O que se vê é que foi entabulado um contrato de compra e venda do imóvel localizado no Condomínio Rio Coxipó, pelo valor de R$ 157.590,00, sendo paga uma quantia muito inferior (R$ 9.350,64)

Assim, a meu viso, irrelevante é a questão acerca de clandestinidade e a sua cessação, uma vez que o inadimplemento e a observância ao contrato são incontestáveis.

Frise-se: é uma questão de inadimplemento puro, que dá azo à rescisão da avença.

Também não há falar em ausência de pedido quanto aos danos materiais e indenizatórios ocorridos, visto que se consideraria enriquecimento indevido dos Apelantes que a Apelada simplesmente morasse no imóvel litigioso e não pagasse por sua permanência, a título de aluguel, nem fosse compelida ao pagamento de despesas próprias da habitação (prestação de condomínio, IPTU, energia elétrica e água e esgoto).

Assim, considero perfeitamente plausível a rescisão do contrato e o percentual do valor retido, além das condenações condizentes à habitação do condomínio residencial onde se localiza o imóvel objeto da discussão.

A propósito, julgo pertinente a transcrição de parte da sentença:

“(...) A autora firmou contrato com a parte ré para venda de um imóvel de sua propriedade, denominado casa n. 75, modelo TN87, fachada F7, primeira etapa do condomínio Rio Coxipó, nesta Capital, no valor total de R$ 157.590,00, do qual foi pago pelos réus apenas a quantia de R$ 9.350,64.

Em que pese a parte ré alegar que cessou a clandestinidade, a relação entre as partes é contratual e a posse será determinada em decorrência desta, ou seja, com a finalização do pagamento acerca da aquisição do imóvel, e como os próprios réus afirmaram que não efetuaram pagamento integral sobre o bem, configurado está o esbulho possessório.

Como já exposto na ação de n. 55779-09.2015.811.0041, o extravio de documentos, por si só, não ensejava, ao tempo, a perda do financiamento ou rescisão do contrato, já que o processo bancário poderia ser reiniciado, e a parte ré poderia pleitear o financiamento em outras instituições bancárias ou efetuar o pagamento por recurso próprio, já que a providência acerca da quitação lhe competia, e não à parte autora.

Ao contrário do também alegado, a autora detinha o animus corpus, tanto que exerceu sobre a coisa o poder de interesse próprio e realizou toda a obra de construção do imóvel, no qual os réus adentraram.

Sobre a rescisão do contrato, vejamos o que ele dispõe (Id. 25775514):

“5.2. A mora do COMPRADOR será constituída, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias, a contar da data do recebimento da notificação, para sua purgação (Decreto-Lei 745/69). A notificação ocorrerá caso o COMPRADOR permaneça em mora por mais de dez (10) dias, com relação a qualquer de suas obrigações decorrentes deste Contrato.

[...].

5.5. A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua integralidade (art. 474, do Código Civil Brasileiro), ou, a critério de qualquer das partes, será executado, como título extrajudicial que é, pela via judicial (art. 585, inciso II, do Código de Processo Civil)”. (Negrito do original).

Observa-se que a parte autora enviou diversas notificações para a parte ré, seja para informar a existência de restrição junto à Receita Federal, o que iria impedir a obtenção do financiamento, seja para eles adimplirem o saldo devedor e desocuparem o imóvel (Ids. 25775539, 25775540 e 25775541), e ainda foram notificados pelo condomínio para também apresentarem os documentos de regularização, sob pena de cancelamento de acesso ao mesmo (Id. 25775641).

Vê-se assim que os requeridos tiveram diversas oportunidades em regularizar as pendências, mas permaneceram inertes, assim, não deveriam adentrar no bem antes da finalização do negócio e postular a proteção do judiciário para tanto, ainda que movidos pelo estado de necessidade, conforme alegado, situação que lhes retiram o direito a continuidade da relação jurídica requerida.

Ainda que entendam pela necessidade de interpelação, é certo que ela também foi suprida pela citação (art. 240, CPC).

Quanto ao pedido da parte autora acerca da condenação dos réus ao pagamento das penalidades previstas no item 5.7 e seguintes do contrato, o Superior Tribunal de Justiça assegura que em caso de rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, a construtora ou incorporadora poderá reter apenas parte do valor efetivamente pago para ressarcir as despesas administrativas de 10% (dez por cento) a 25% (vinte por cento), para que não ocorra enriquecimento sem causa, considerando que a construtora poderá vender novamente o imóvel em questão.

(...)

Portanto deverá haver retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, de forma atualizada, vez que ela poderá colocar o imóvel novamente à venda, valorizado, por certo, não sofrendo qualquer tipo de prejuízo pela não concretização do pacto firmado com a parte ré, conforme o entendimento da corte superior.

Dada à especialidade do caso, há de se registrar que o imóvel foi ocupado pelos réus por muito tempo, sem a devida contraprestação do contrato, assim, não há como negar que a parte autora sofreu um grave prejuízo, e para evitar o enriquecimento ilícito dos réus, é justo o pagamento para a autora de indenização de fruição do bem, conforme previsto na cláusula 5.7.2 “a” do pacto.

(...)

Também são devidos pelos réus os encargos sobre o imóvel no período de ocupação do mesmo, seja taxa de condomínio, IPTU, energia, água, etc”. (ID. Num. 52767027)

Ademais, a

Súmula 543, do STJ dispõe que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao código de defesa do consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Assim, de posse dos preceitos da súmula acima, acerca da questão de devolução integral ou parcial dos valores pagos, necessário inferir se a resolução do contrato se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcial.
In casu
, não se pode atribuir à Apelada a responsabilidade exclusiva pela rescisão do contrato, eis que decorrente de inadimplemento das parcelas por parte dos compradores, portanto, descabida a devolução integral dos valores pagos.

No que tange ao percentual a ser retido, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça considerou como sendo razoável, o arbitramento entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento).

Neste sentido:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DOS DEMAIS ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Sobre tal ponto, portanto, escorreita a sentença, uma vez que limitou a 10% (dez por cento) a retenção de valores, percentual que se mostra mais razoável do que o estabelecido, tendo em vista que o imóvel pode ser comercializado novamente.

Ante ao exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/06/2021