Tribunal: TJMT
Processo: 1013422-13.2021.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013422-13.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Penhora / Depósito/ Avaliação, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HERMES BEZERRA DA SILVA NETO - CPF: 722.385.341-72 (ADVOGADO), SUSANA LUZIA METELLO TAQUES BARINI - CPF: 161.935.801-82 (AGRAVANTE), JULIO SADDY - CPF: 303.095.908-25 (AGRAVADO), CARLOS EDUARDO SILVA E SOUZA - CPF: 899.546.961-72 (ADVOGADO), JOSE CARLOS CUNHA FERRAZ - CPF: 146.689.638-87 (ADVOGADO), CELIA REGINA CURSINO FERRAZ - CPF: 918.487.091-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS POR
EXPERT
DO JUÍZO – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO – IMPUGNAÇÃO – AUSÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 873 DO CPC – DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Se a avaliação é elaborada por perito do juízo que apresentou seu trabalho de acordo com as normas técnicas, bem assim posterior esclarecimento dos pontos controvertidos pela executada, age com acerto a decisão que homologa o laudo oferecido pelo
expert.

Laudo pericial que fora complementado e aborda as especificidades dos imóveis avaliados. Se não estão presentes quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, desnecessária a realização de nova perícia.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1013422-13.2021.8.11.0000

AGRAVANTE: SUSANA LUZIA METELLO TAQUES BARINI

AGRAVADO: JULIO SADDY

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por
Susana Luzia Metello Taques Barini
, contra decisão que no Cumprimento de Sentença de recebimento de alugueres movido por
Julio Saddy,
homologou o laudo de avaliação dos imóveis penhorados e determinou o prosseguimento do feito, com a consequente determinação de expropriação dos imóveis constritados.

Aduz que a decisão recorrida homologou o laudo no fundamento de que o perito descreveu os imóveis com todas as suas características, atribuiu-lhes o valor de acordo com a pesquisa de mercado, a qual se apresentou justa diante das comparações feitas. Contudo, o Laudo de Avaliação está eivado de erros que implicam em vícios capazes de gerar prejuízo à Executada, bem como à própria lisura do processo.

Afirma que o Perito designado cometeu diversos erros materiais quando da elaboração do Laudo de Avaliação.

Diz que o link disponibilizado não corresponde ao descrito pelo Sr. Perito, torna prejudicada a análise do valor do imóvel comparado, acarreta a impossibilidade de aferição do valor real do imóvel n. 72.774 e mesmo após à impugnação da Executada, o erro material só foi corrigido acerca do imóvel de matrícula n.º 72.774.

No que tange ao imóvel 1, assegura que é totalmente distinto daquele apresentado na resposta do Sr. Perito, o que denota a existência de contradição de informações.

Assevera que o mesmo vício material é encontrado em relação a avaliação do imóvel registrado sob o n.º 509, “
porque o primeiro imóvel de amostragem que apresenta prejuízo na análise é o imóvel 4”,
caso em que resta prejudicada a análise do referido imóvel, porque sua acessibilidade sequer é possível.

Defende a necessidade de observância às normas da ABNT NBR 14.653-2, acerca da avaliação dos bens imóveis urbanos, cujo perito deve identificar devidamente as amostras, elencar os dados corretos destas para assegurar a qualidade da amostra utilizada

Destaca que o perito nomeado deve ter especialidade e entendimento da matéria, mas no caso em exame o Sr. Perito afirma que a realização de buscas de informações sobre imóveis, em sites e portais, é breve e simplória, bem como feita de acordo com as pretensões da parte, o que não merece prosperar.

Defende que apesar de o perito ter apresentado resposta aos erros materiais encontrados, não logrou êxito em saná-los, porque ainda presente está a dúvida da lisura do ato, bem como da sua realização sem vícios, o que se faz de extrema necessidade diante da gravidade de se determinar a expropriação de bens imóveis, ato que pode causar danos irreversíveis.

Afirma, ainda, a desvalorização dos bens imóveis, frente ao mercado, diante dos apontamentos realizados no Laudo de Avaliação, porque as informações destacadas no laudo são de realidades completamente distintas, o que interfere e desvaloriza os bens.

Diz que imóvel 2 utilizado para amostragem e comparação, ao clicar no link disponibilizado pelo Sr. perito, é possível constatar outra realidade; o imóvel 3 descrito pelo Laudo Pericial, tem área extremamente inferior – menos que o dobro – do tamanho do imóvel avaliado; diferente do alegado pelo perito, o bairro Quilombo e Goiabeiras são circunvizinhos.

Reclama que as informações fornecidas pelo Sr. Perito, para rebater os argumentos trazidos em sede de impugnação ao laudo, não foram suficientes para elucidar ou justificar as falhas constantes em seu conteúdo, porquanto muitas das informações se mostram contraditórias e inconsistentes, além de que não há como afirmar que os laudos periciais do Sr. Perito são suficientes para delimitar o valor dos imóveis em questão.

Requer a reforma da decisão com a determinação da realização de nova perícia, porque a matéria não foi enfrentada devidamente, além de que constatada a existência de erro na avaliação e dúvida no valor atribuído aos bens avaliados, nos termos do art. 480 c/c art. 873, e incisos, ambos do Código de Processo Civil.

Na contraminuta, o agravado pede o desprovimento do recurso (id 98837474).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 1013422-13.2021.8.11.0000

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

VOTO

Busca a agravante
Susana Luzia Metello Taques Barini
reforma da decisão que
homologou
o laudo de avaliação dos imóveis penhorados no presente cumprimento de sentença movido por
Julio Saddy, ora agravado.

Das razões, observa-se que o ponto de insurgência da recorrente se assenta em alegados
erros materiais relacionados a alguns
link’s
que vinculam os imóveis avaliados e juntados pelo perito, discordância quanto as amostragens e comparações com relação a tais bens, cujas incongruências, no entendimento da agravante, impõe a realização de nova avaliação.

A controvérsia é regulamentada pelo disposto no artigo 873, do CPC:

“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”

Ocorre que no caso em exame não houve erro na avaliação capaz de macular o laudo, como pretende a recorrente
.

Sabe-se que a finalidade primordial da avaliação judicial é possibilitar a expropriação do bem penhorado por preço justo, diversamente do que ocorre no âmbito das relações negociais privadas, nas quais os envolvidos desfrutam de ampla liberdade para pactuar os valores que melhor lhes aprouverem.

Assim, a execução é realizada em favor do credor, desde que não cause qualquer prejuízo ao devedor e não contenha ilegalidades.

Observa-se que três imóveis foram avaliados pelo mesmo método comparativo direto com homogeneização por fatores.

O laudo pericial foi elaborado conforme as normas técnicas pertinentes, em que
“para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR – 14653
” (id 95739460).

No que diz respeito ao erro material, acerca da descrição do site do imóvel 1, utilizado para comparação do matriculado sob nº 72.774, ao esclarecer, o Sr. Perito, deu conta que ao inserir a informação, ouve equívoco no lançamento apenas, mas que não maculava os dados coletados, os valores e metragens apontados (id 95739464 - Pág. 3).

Ademais, acerca das supostas incongruências dos links, o expert assegurou que:

“O link do site das amostras descrita no campo imóveis , amostrados para comparação nas avaliações não são exigência legal, tratando -se somente de uma facilidade para a checagem pelas partes das informações colhidas para a avaliação,
e manter um determinado imóvel ofertado em site ou portal independe da vontade deste perito.

A descrição do imóvel bem como da fonte e seu contato telefônico , estes sim facultam a buscar de todas as informações necessárias.
”

Além disso, esclareceu que “
o Perito confirma e checa todos os dados dos imóveis apresentados em seu trabalho junto a suas fontes e os trata estatisticamente conforme descrito nas avaliações”
.

O acesso aos imóveis para comparação por meio de link’s constitui

uma facilidade, mas pelos esclarecimentos prestados pelo expert, conclui-se que referidos dados são checados e tratados na elaboração do laudo que conta com diversas minucias e elementos científicos que, a rigor, não foram não desconstituídos pela agravante.

Observa-se que os elementos científicos em que o Perito apoia seus estudos e cálculos estão, portanto, bem-informados e adequadamente empregados, observada a liberdade científica do expert com contexto objetivo e razoável, fundamentado de modo congruente e em harmonia com a ciência técnica de seu conhecimento específico e suas conclusões.

Registra-se, acerca dos valores de mercado dos imóveis que, de fato, são flutuantes no tempo, variam segundo diversos fatores econômicos que interferem na composição de seus preços.

Observe-se que o perito se valeu de uma pesquisa com quatro imóveis com as mesmas características daqueles objeto da avaliação, aplicando os fatores necessários à homogeneização (melhoramentos públicos, topografia, acessibilidade, superfície, profundidade, medidas).

No que tange ao tratamento estatístico e cálculos realizados pelo perito, foram empregados critérios científicos corretos que não sucumbem às críticas das partes que desejam, cada qual, a desvalorização do bem e a supervalorização do imóvel.

É notório e justificável que nas ações que demandam avaliação imobiliária, cada parte apresenta valores que melhor lhes convém.

Contudo, a agravante executada não conseguiu desqualificar o laudo pericial, cuja conclusão merece prevalecer, sobretudo pelo fato de ter sido elaborado com a devida isenção de ânimo, cujas etapas do cálculo e todos os parâmetros utilizados foram indicados no laudo e na sua complementação.

A perícia anexada aos autos demonstra que o laudo foi realizado por profissional habilitado, que elaborou parecer técnico satisfatório, com o zelo necessário e seguiu todas as normas atinentes à matéria em discussão.

Assim, ao contrário do pretendido pela recorrente, nenhuma correção merece o trabalho elaborado pelo profissional nomeado pelo d. Juízo 'a quo', que, aliás, diante da impugnação, de forma adequada esclareceu a dúvida da parte agravante.

No ponto, destaca-se, inclusive, a informação do expert, no que tange as amostras dos imóveis na elaboração do um laudo:

“A norma afirma que as
amostras deverão ser semelhantes, não iguais
. Seria muito simples se, ao avaliar um imóvel, as amostras fossem exatamente iguais ao imóvel avaliado. São por estas diferenças que, pelo uso dos fatores, ponderações, homogeneizações e de outros métodos avaliatórios descritos na NBR 14653 chega-se ao valor de um imóvel.” (grifei)

De igual modo, ponderou, acerca da impugnação sobre a diferença de valores em bairros distintos
“não desqualifica as amostras desde que estejam em ruas com o “padrão de rua”

assemelhados”,
notadamente porque os “
bairros Quilombo, Santa Helena e Despraiado são bairros confinantes”
, além de que
“o fator Localização pode sim ser utilizado para correções e homogeneização destas diferenças que às vezes diminuem , outras aumenta m o valor do imóvel avaliado, o que faz parte do processo de avaliação”
.

Do processado, não se visualizam razões jurídicas ou fáticas capazes de macular o laudo. De modo que não se visualizam elementos suficientes à realização de nova avaliação, como pretende a executada agravante.

Em casos análogos já se decidiu:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. Penhora de imóvel. Avaliação. Elaboração de laudo por perito judicial. Homologação. Impugnação. Alegação de que o laudo se encontra incompleto, ante a necessidade de esclarecimentos acerca da área impenhorável e seus entornos. Descabimento. Avaliação elaborada por perito de confiança do Juízo
. Esclarecimentos posteriores dos pontos controvertidos, conforme solicitação da parte agravante.
Litigância de má-fé não caracterizada. Decisão mantida. Recurso não provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2185447-95.2021.8.26.0000; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2021; Data de Registro: 30/09/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial – Homologação do laudo pericial – Insurgência – Descabimento – Não estão presentes quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, de forma que inviável a realização de nova perícia – Avaliação que é sobre os imóveis, e não sobre a região – Localização dos imóveis que foi considerada – Perita que se valeu de normas técnicas de órgão competente – Razões genéricas – Mero descontentamento com a conclusão da perícia – AGRAVO IMPROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2180737-32.2021.8.26.0000; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/09/2021; Data de Registro: 29/09/2021)

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021