Tribunal: TJMT
Processo: 1005807-51.2018.8.11.0040
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS TRÊS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE TODAS CONFIGURADA - REVISÃO – VIABILIDADE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO –– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação das três empresas rés no processo de produção dos imóveis, todas são partes legítimas para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.
“No que atine à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, tendo em conta que o princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual.” (AgInt no AREsp 1638853/RS).
“A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005807-51.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME - CNPJ: 10.777.170/0001-30 (APELANTE), ROSANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.709.081-04 (ADVOGADO), R. P. DOS SANTOS IMOVEIS EIRELI - ME - CNPJ: 12.834.175/0001-83 (APELANTE), SORRISO LOTEAMENTO URBANO LTDA - CNPJ: 14.149.148/0001-05 (APELANTE), PAULO ROBERTO ELIAS - CPF: 011.970.921-02 (APELADO), MOGLY ADAS COSTA - CPF: 729.257.791-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005807-51.2018.8.11.0040

APELANTE: SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME, R. P. DOS SANTOS IMOVEIS EIRELI - ME, SORRISO LOTEAMENTO URBANO LTDA

APELADO: PAULO ROBERTO ELIAS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - RELAÇÃO DE CONSUMO
- ATUAÇÃO DAS TRÊS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE TODAS CONFIGURADA - REVISÃO – VIABILIDADE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO –– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das três empresas rés no processo de produção dos imóveis, todas são partes legítimas para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

“No que atine à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, tendo em conta que o princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual.”
(AgInt no AREsp 1638853/RS).

“A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.”
(AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005807-51.2018.8.11.0040

APELANTE: SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME, R. P. DOS SANTOS IMOVEIS EIRELI - ME, SORRISO LOTEAMENTO URBANO LTDA

APELADO: PAULO ROBERTO ELIAS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Restituição de Quantias Pagas
julgada parcialmente procedente para declarar rescindidos dois contratos e determinar a retenção de 10% das prestações pagas, e que nos valores a serem restituídos haja acréscimo de correção monetária a contar da data do desembolso de cada uma parcelas, além de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, e que a ré pague as custas e os honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

As apelantes alegam que a imobiliária não é solidariamente responsável e por isso não tem de arcar com esse ônus.

Afirmam a legalidade da avença e a vedação de sua revisão ante o princípio
pacta sunt servanda.
Assim, pedem que o percentual de retenção seja o que foi ali convencionado.

Contrarrazões no Id n. 70783093.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005807-51.2018.8.11.0040

APELANTE: SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME, R. P. DOS SANTOS IMOVEIS EIRELI - ME, SORRISO LOTEAMENTO URBANO LTDA

APELADO: PAULO ROBERTO ELIAS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Restituição de Quantias Pagas julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram dois contratos:

- Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (Id n. 70783000), em 28/10/2015, tendo por objeto o lote n° 10 da quadra n° 04 do loteamento Residencial Cidade Jardim, em Sorriso/MT, no valor de R$ 301.875,00, para pagamento da seguinte forma: 1ª parcela/entrada de R$ 15.000,00 à vista e R$ 286.875,00 em 120 prestações mensais e sucessivas, a primeira com vencimento em 10/12/2015 e as demais em igual data dos meses subsequentes.

- Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (Id n. 70783001), em 17/06/2014, tendo por objeto o lote n° 66 da quadra n° 04 do loteamento Florais da Mata, em Sorriso/MT, no valor de R$ 117.450,00, para pagamento da seguinte forma: 1ª parcela/entrada de R$ 17.450,00 à vista e R$ 100.000,00 em 100 prestações mensais e sucessivas, a primeira com vencimento em 15/07/2014 e as demais em igual data dos meses subsequentes.

Em razão de dificuldades financeiras, o autor buscou a rescisão unilateral e imotivada de ambas as avenças.

As apelantes alegam que a imobiliária não é solidariamente responsável e pedem sua exclusão da condenação de devolução das parcelas pagas.

Rizzatto Nunes faz a seguinte observação a respeito da solidariedade entre empresas do mesmo grupo econômico:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7°, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor."
(
in
Comentários ao código de defesa do consumidor, 6º edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421).

Desse modo, como as três empresas (apelantes) participaram do ciclo de produção do imóvel, arcam solidariamente com o ônus dele decorrente.

Nesse sentido, desta Câmara:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -

RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas empresas rés no processo de produção dos imóveis, ambas são partes legítimas para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se está abaixo do que tem definido o STJ.

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).

Na hipótese de culpa recíproca pela rescisão da avença, impõe-se a exclusão da multa convencionada.”
(RAC n. 0036204-15.2015.8.11.0041, julg. em 11/11/2020, Publicado no DJE 11/11/2020).

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS MONITÓRIOS. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. JUROS REMUNERATÓRIOS. TAXA MÉDIA DO MERCADO. COBRANÇA ABUSIVA. LIMITAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. CAPITALIZAÇÃO MENSAL EXPRESSAMENTE PACTUADA. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
No que atine à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, tendo em conta que o princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações, mormente ante os princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual.

(...)

6. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp 1638853/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julg. em 10/08/2020, DJe 26/08/2020).

No que diz respeito à restituição dos valores pagos, a retenção de apenas 10% quando a culpa é exclusiva do comprador é ínfima e deve ser majorada para 25%, consoante definido pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti. Nele foi reafirmada a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% do montante adimplido - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, se não existirem outras circunstâncias que justifiquem a fixação abaixo desse percentual.

Para ilustrar:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE PERPASSA O MONTANTE DE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS
. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1854507/SP, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julg. em 07/12/2020, DJe 11/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1.
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela
adoção de um padrão-base de cláusula penal -

retenção de 25% dos valores pagos
- nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial
.

(...).”
(AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, julg. em 21/09/2020, DJe 24/09/2020).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para estabelecer em 25% a retenção sobre as parcelas pagas.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2021