Tribunal: TJMT
Processo: 1019084-68.2017.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-03
Data de publicação: 2021-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019084-68.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[ADRIANA VIEIRA DA SILVA CAMPOS - CPF: 914.142.701-78 (APELADO), LEONARDO BRUNO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 891.270.481-87 (ADVOGADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E PERDAS E DANOS – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 15% (QUINZE POR CENTO) SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – RAZOABILIDADE – EQUILÍBRIO CONTRATUAL - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.

2.
Como o percentual de 15% (quinze por cento) fixado pela Juíza sentenciante, a título de retenção dos valores pagos, está fixado dentro do limite estabelecido pela jurisprudência que é de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), não há que se falar na reforma da sentença, ainda mais quando se observa que a retenção de 15% (quinze por cento) do montante adimplido se revela razoável e, sobretudo, necessária à preservação do equilíbrio contratual.

3.
Já no que diz respeito a incidência dos juros de mora, assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que o termo inicial seja do trânsito em julgado da sentença e não da citação, haja vista que, como já consignado em linhas acima, foi a autora, ora apelada, quem deu causa a rescisão contratual.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA.
e
CONSTRUTORA LOPES S.A.,
objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulado com Restituição de Parcelas Pagas e Perdas e Danos de nº 1019084-68.2017.8.11.0041, ajuizada por
ADRIANA VIEIRA DA SILVA CAMPOS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) rescindir o contrato por opção da parte autora, competindo às requeridas procederem com a devolução dos valores pagos, retendo apenas 15% (quinze por cento) do montante, corrigido pelo índice INPC/IBGE e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de cada desembolso;

ii) em face da sucumbência recíproca, condenar as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 75% (setenta e cinco por cento) pela parte autora e 25% (vinte e cinco por cento) pelas requeridas; e

iii) condenar as partes, nos termos do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil, ao pagamento dos honorários advocatícios no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), na proporção de 75% (setenta e cinco por cento) em favor das requeridas e 25% (vinte e cinco por cento) em favor da parte autora.

Em suas razões recursais (id. 104569016), as requeridas, ora apelantes, sustentam que, como restou demonstrado que foi a autora, ora apelada, quem deu causa à rescisão contratual, a retenção dos valores pagos deve alcançar, ao menos, o percentual de 25% (vinte por cento).

Subsidiariamente, defendem que: i) os juros de mora, a ser acrescido no valor da retenção, deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença e a não da citação; e ii) a devolução dos valores pagos sejam efetuados em parcelas, conforme a cláusula de n.º 6.4 do contrato.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 104569021).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se, ao fixar a retenção das parcelas pagas no percentual de 15% (quinze por cento), a Juíza sentenciante agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, as requeridas, ora apelantes, sustentam que, como restou demonstrado que foi a autora, ora apelada, quem deu causa à rescisão contratual, a retenção dos valores pagos deve alcançar, ao menos, o percentual de 25% (vinte por cento).

Não assiste razão às requeridas, ora apelantes.

Como cediço, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2.
A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.

3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019)”

Ainda, nesse mesmo sentido, o precedente desta Quarta Câmara Cível:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA/RÉ – INDEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR/AUTOR – DEMONSTRADO – RETENÇÃO LIMITADA NA SENTENÇA RECORRIDA EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR/AUTOR – PERCENTUAL QUE DEVE SER MANTIDO - MULTA ESTABELECIDA EM CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – OCORRÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ NÃO PROVIDOS.

I - Da análise dos documentos carreados aos autos, notadamente através das conversas realizadas via e-mail entre a esposa do autor, ora segundo apelante, e a ré, ora apelada, extrai-se claramente que não foi a ré, ora apelada, quem deu causa ao desfazimento do contrato como apontado na inicial (atraso na entrega do empreendimento), mas, sim o autor, ora segundo apelante, que, diante de dificuldades financeiras, ficou inadimplente com as parcelas do pagamento firmado contratualmente.

II - Da mesma forma, não há de se falar que os honorários sucumbenciais fixados na ação principal devem ser imputados à ré, ora apelada, e que a reconvenção seja julgada improcedente, haja vista que, como mencionado em linhas acima, a rescisão contratual ocorreu por culpa do autor, ora segundo apelante.

III - Ainda, não assiste razão ao autor, ora segundo apelante, para que a multa aplicada por litigância de má-fé seja afastada, uma vez que restou demonstrado nos autos que, ao ajuizar a presente demanda, alterou a verdade dos fatos, imputando à ré, ora apelada, o atraso na entrega do empreendimento, quando, à toda evidência, a rescisão contratual foi motivada por sua inadimplência quanto às parcelas do pagamento firmado contratualmente.

IV - Embora a ré, ora primeira apelante, insista que, ao invés do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (R$ 43.585,85), faça jus à multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (R$ 117.795,00), conforme penalidade estabelecida na Cláusula Quinta do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes, observa-se que a referida cláusula penal não pode ser aplicada, haja vista que, como foi estabelecida somente em favor do vendedor/ré, ora primeira apelante, revela-se manifestamente desproporcional e violadora do equilíbrio contratual, o que, à toda evidência, a torna nula de pleno direito.

V - Não fosse suficiente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é lícita a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% a 25% dos valores pagos e não da integralidade do valor do contrato.

(N.U 0037652-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/08/2021, Publicado no DJE 23/08/2021)”

Assim, como o percentual de 15% (quinze por cento) fixado pela Juíza sentenciante, a título de retenção dos valores pagos, está fixado dentro do limite estabelecido pela jurisprudência que é de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), não há que se falar na reforma da sentença, ainda mais quando se observa que a retenção de 15% (quinze por cento) do montante adimplido se revela razoável e, sobretudo, necessária à preservação do equilíbrio contratual.

Já no que diz respeito a incidência dos juros de mora, assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que o termo inicial seja do trânsito em julgado da sentença e não da citação, haja vista que, como já consignado em linhas acima, foi a autora, ora apelada, quem deu causa a rescisão contratual.

Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO
. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.

32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019) (Grifo nosso).

Por fim, no que tange a questão acerca da devolução dos valores pagos serem efetuados em parcelas, conforme a cláusula de n.º 6.4 do contrato, tal tese não deve ser conhecida, haja vista que, em razão de não ter sido arguida em sua contestação, se trata de inovação recursal.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso das requeridas, ora apelantes, reformando a sentença recorrida, para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/11/2021