Tribunal: TJMT
Processo: 1012871-64.2020.8.11.0001
Relator(a): MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão julgador: MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-03-12
Data de publicação: 2021-03-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1012871-64.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO SOL - CNPJ: 25.021.660/0001-80 (RECORRENTE), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS BANDEIRANTES - CNPJ: 27.023.991/0001-84 (RECORRENTE), MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.715.383/0001-63 (RECORRIDO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

VIDE SÚMULA DE JULGAMENTO.

R E L A T Ó R I O

DISPENSADO RELATÓRIO EM FACE AO DISPOSTO NO ARTIGO 46, DA LEI 9.099/95.

V O T O R E L A T O R

Recurso Inominado nº.:

1012871-64.2020.8.11.0001

Origem:

QUARTO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Recorrente(s):

MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA

Recorrido(s):

RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO SOL

Juiz Relator:

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Data do Julgamento:

11/03/2021

SÚMULA DE JULGAMENTO – ART. 46, DA LEI Nº. 9.099/1995

E M E N T A

AÇÃO DE EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE - CLÁUSULA ABUSIVA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Versa o presente recurso sobre cobrança de taxas condominiais dos apartamentos B 303 (entrega 07/12/2017), C 109 (entrega 27/06/2018) e D 201 (entrega 20/12/2018), referente a
os meses anteriores à entrega das chaves aos compradores. Totalizando R$ 1.503,40, R$ 5.890,90 e R$ 8.194,13, respectivamente.

A Construtora MRV, alega que não é mais responsável pelas taxas condominiais após a emissão do habite-se. Bem como, arguiu a legalidade da cláusula 32° da convenção de condomínio que estabelece a cobrança de 30% do valor da taxa condominial para unidades autônomas não comercializadas.

Conforme salientado na sentença, a jurisprudência é pacífica no sentido de que tal disposição contratual é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos.

As unidades não comercializadas são de propriedade da construtora, logo, esta deve arcar com o pagamento integral das taxas condominiais. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO. Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem de arcar com sua cota-parte, mostrando-se
totalmente contrária ao princípio da isonomia e da boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de boa parte do valor das quotas condominiais.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85 §11 do CPC. (TJSP; Apelação 1001356-79.2016.8.26.0510; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2018; Data de Registro: 10/05/2018)

EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ANÁLISE DE QUESTÃO SUSCITADA E NÃO APRECIADA NA SENTENÇA. EFEITO DEVOLUTIVO DO RECURSO. ART. 1.013, § 1º, CPC. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DESCONTO DE 70% PARA IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS PELA CONSTRUTORA. RATIFICAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. DESRESPEITO. NULIDADE DA CLÁUSULA. TAXA ADMINISTRATIVA. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA GERAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há nulidade da sentença, por negativa de prestação jurisdicional, porquanto o efeito devolutivo dos recursos, em sua dimensão vertical, ou seja, em relação à profundidade da matéria discutida, nos termos do artigo 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, devolve ao Tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, mesmo não tendo sido solucionadas. Preliminar rejeitada. 2.
É nula a cláusula de convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora e não ratificada em assembleia com o mínimo legal de condôminos (dois terços), conceda, em proveito próprio, desconto de 70% nas despesas condominiais, porquanto representa benefício injustificado, prejudica a manutenção do patrimônio comum e promove seu enriquecimento às custas do patrimônio dos demais proprietários.
3. É devido o pagamento de taxa administrativa instituída em razão dos encargos decorrentes da cobrança das taxas condominiais em atraso, quando o encargo foi aprovado em assembleia geral. 4. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (Acórdão n.1090871, 20160710208499APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 26/04/2018. Pág.: 284/294)

A empresa Reclamada limitou em sua defesa a juntada de certidão do habite-se, ao passo que a parte Reclamante, comprovou que ainda não ocorreu a entrega das chaves ao comprador
.

A taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional geradora do débito. É ela que detém relação direta de responsabilidade com o condomínio.

Ademais existe jurisprudência do STJ neste mesmo sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário.

Recurso não conhecido.

(REsp 212799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ 13/12/1999 p. 154) ]

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.

I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.

II. Agravo improvido.

(AgRg no
Ag 660.515/RJ
, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 23/09/2008) (girfei)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSÊNCIA DE IMISSAO.

O promitente-comprador, via de regra, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais.
Contudo, tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Agravo improvido.

(AgRg no
Ag 645645/SP
, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 p. 253) (grifei)

Assim, não restou comprovado pela Recorrente, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015.

Da mesma forma,
não prospera a irresignação da Recorrente em relação ao alegado excesso de execução
, em razão da cobrança de honorários advocatícios incidentes sobre o valor devido na origem, pois a cobrança decorre da previsão do art. 395, do Código Civil, ou seja, não se trata de verba sucumbencial.

A respeitável sentença fez a costumeira Justiça, pois o Magistrado a quo
analisou as provas dos autos e entendeu devido o débito em questão, pelo que mantenho a condenação imposta, ao pagamento dos valores referentes às taxas condominiais acima descritos.

Todas as questões foram bem analisadas quando da prolação da r. sentença objurgada, motivo pelo qual, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei nº 9.099/95, passa a mesma a fazer parte integrante desse voto.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95: “Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão”.

HONORÁRIOS E VERBAS SUCUMBENCIAIS
.

Condeno a Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15 % sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 55 da Lei 9099/95.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

É como voto.

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2021