Tribunal: TJMT
Processo: 1012862-05.2020.8.11.0001
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-03-19
Data de publicação: 2021-03-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1012862-05.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS BANDEIRANTES - CNPJ: 27.023.991/0001-84 (RECORRENTE), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (RECORRIDO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), FRANCIANE DA ROCHA PORTO - CPF: 015.505.371-05 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2021

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Recurso Inominado:

1012862-05.2020.8.11.0001

Classe CNJ:

460

Origem:

Quarto Juizado Especial Cível Cuiabá/MT

Recorrente(s):

MRV Prime Parque Chapada Diamantina Incorporações SPE LTDA

Recorrido(s):

Condomínio Parque Chapada dos Bandeirantes

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

19 de março de 2021

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. UNIDADE REGISTRADA EM NOME DA CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE. CLÁUSULA ABUSIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PREVISTOS NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Se o imóvel se encontra registrado em nome da construtora, esta possui legitimidade para responder por eventuais encargos decorres da propriedade até a prova de entrega das chaves ao adquirente. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

2. Conforme consta na sentença recorrida que considero como fundamento para julgar este recurso:
“
Conforme se colhe do “Termo de Autorização de Posse” apresentado em pela embargada em id. 46530682, a entrega das chaves à segunda executada se deu em 01-outubro-2019. Portanto, resta claro que a embargante é parte legítima para responder pelas taxas condominiais vencidas de competência 05/2017 a 09/2019
. Em que pese à existência da cláusula 6.2 do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda", imputando ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições, a partir da emissão do Habite-se,
tal disposição contratual é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que coloca o consumidor em exagerada desvantagem frente à incorporadora
(...)
De igual modo, não merece prosperar a alegação de que a executada é responsável pelo pagamento de apenas 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial das unidades não comercializadas, com base em previsão expressa contida na Convenção de Condomínio.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que tal disposição contratual é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos. Ademais, as unidades não comercializadas são de propriedade da construtora, logo, esta deve arcar com o pagamento integral das taxas condominiais, vez que a auto concessão de desconto viola o art. 12 da Lei de Incorporações (...)
Quanto à incidência de honorários advocatícios, o art. 29 da Convenção do Condomínio (mov. 46826615) estabelece que os condôminos inadimplentes estão sujeitos ao pagamento de custas e honorários de advogado, quando houver procedimento judicial. Desse modo, tenho que é lícita a cobrança de verba despendida para contratar advogado para ajuizar ação de cobrança/execução contra condômino inadimplente, uma vez que, devidamente autorizada pela convenção do condomínio, tal despesa não pode recair sobre os demais condôminos
”.

3. Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp 1.345.331/RS, fixou a tese (tema 886) que: “
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”.

4. Observo que a decisão do juízo a quo está em conformidade com as decisões dos Tribunais pátrios, consoante jurisprudência abaixo colacionada:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO LIMITADORA DA RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE
.
ABUSIVIDADE.
APELO IMPROVIDO.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente os embargos à execução de título executivo extrajudicial, concernente à cobrança de taxas condominiais. 1.1. Pretensão do embargante de reforma da sentença. 1.2. Alega a legalidade da cláusula da Convenção de Condomínio que prevê que as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente pagarão 30% da taxa condominial.

2.
A parte apelante elaborou a Convenção de forma unilateral, de modo que foi estabelecida condição manifestamente abusiva, com o objetivo de favorecer a si mesma. 2.1. Assim, estipulação de taxa condominial diferenciada para as embargantes, ora apelantes, gera desequilíbrio nas contas do condomínio e viola o princípio da isonomia. 2.2. Cumpre salientar que a referida cláusula tem o condão de prejudicar o patrimônio comum e onerar excessivamente os demais condôminos
.

3. Precedente desta Corte: "[...] 1. A estipulação de taxa condominial diferenciada para a construtora (apenas 30% de seu valor) gera desequilíbrio nas contas do condomínio e viola o Princípio da Isonomia, porquanto os proprietários devem contribuir igualmente para a manutenção das despesas condominiais. 2. O pagamento mês a mês das taxas condominiais em valor menor do que o realmente devido sobrecarrega os demais condôminos, restando caracterizado o risco de grave dano. [...]" (07087955520188070000, Relator: Eustáquio De Castro 8ª Turma Cível, DJE: 27/08/2018.)

4. Apelo improvido.

(
Acórdão n.1148437, 07132637520178070007, Relator: JOÃO EGMONT 2ª Turma Cível do Distrito Federal, Data de Julgamento: 06/02/2019, Publicado no DJE: 13/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada
.).

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO.
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
INCIDENTES SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO COMERCIALIZADAS OU QUE ESTEJAM EM SUA POSSE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA.

1.
É abusiva a cláusula imposta de maneira unilateral pela Construtora, no sentido de limitar a 30% (trinta por cento) sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais das unidades imobiliárias em sua posse, uma vez que tal disposição é estipulada em benefício próprio pela Construtora/Incorporadora, em prejuízo ao patrimônio comum, impondo ônus excessivo aos demais condôminos
.

2. Não assiste razão ao Apelante quanto à cobrança da taxa de administração de 10% (dez por cento), visto não ser possível dessumir essa autorização da leitura da ata da assembleia indicada, que teria autorizado essa cobrança.

3. Deu-se parcial provimento ao recurso. Unânime.

(Acórdão n.1146884, 07112657220178070007, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2019, Publicado no DJE: 04/02/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

5. Deste modo, embora haja previsão legal para livre estipulação da forma de rateio, mediante convenção condominial, deve ser observado que conforme jurisprudências acima colacionadas, toda e qualquer cláusula convencional que estabeleça forma de rateio que implique privilégios em favor da construtora em detrimento dos demais condôminos é ilegal e inconstitucional, sendo, portanto, nula de pleno direito, pois neste caso deveria ser aplicada a todos os condôminos que possuem a propriedade de unidades desocupadas e não somente a construtora.

6. A taxa de cobrança que se refere aos honorários advocatícios contratuais pode ser cobrada em ação de execução de taxas condominiais, desde que documentalmente demonstrada à existência de expressa previsão na convenção de condomínio ou em ata de assembleia geral que ampara o feito executivo.

7. Outrossim, o artigo 389 do Código Civil valida a cobrança supramencionada, por dispor que
“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

8. A sentença que possui a seguinte parte dispositiva:
“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os embargos opostos pela executada MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA”,
não merece reparos e deve se mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termo do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

9. Recurso improvido. A Recorrente arcará com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator