Tribunal: TJMT
Processo: 0007441-55.2011.8.11.0037
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007441-55.2011.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ALDO DE MATTOS SABINO JUNIOR - CPF: 364.170.339-53 (ADVOGADO), DALVACI GHISI - CPF: 204.794.259-49 (APELADO), MARIA DAS GRACAS GHISI - CPF: 242.020.291-00 (APELADO), MAURO PORTES JUNIOR - CPF: 834.358.591-72 (ADVOGADO), PEDRO EMILIO BARTOLOMEI - CPF: 048.107.619-08 (ADVOGADO), SANDRA ROBERTA MONTANHER BRESCOVICI - CPF: 797.593.271-04 (ADVOGADO), ALDO DE MATTOS SABINO JUNIOR - CPF: 364.170.339-53 (ADVOGADO), DARLEY DA SILVA CAMARGO - CPF: 592.518.750-49 (ADVOGADO), FERNANDO GARCIA BARBOSA - CPF: 006.783.071-48 (ADVOGADO), SOLO VIVO INDUSTRIA E COMERCIO DE FERTILIZANTES LTDA - CNPJ: 82.601.345/0001-65 (APELANTE), DALVACI GHISI - CPF: 204.794.259-49 (APELANTE), PEDRO EMILIO BARTOLOMEI - CPF: 048.107.619-08 (ADVOGADO), MAURO PORTES JUNIOR - CPF: 834.358.591-72 (ADVOGADO), SANDRA ROBERTA MONTANHER BRESCOVICI - CPF: 797.593.271-04 (ADVOGADO), MARIA DAS GRACAS GHISI - CPF: 242.020.291-00 (APELANTE), SOLO VIVO INDUSTRIA E COMERCIO DE FERTILIZANTES LTDA - CNPJ: 82.601.345/0001-65 (APELADO), FERNANDO GARCIA BARBOSA - CPF: 006.783.071-48 (ADVOGADO), DARLEY DA SILVA CAMARGO - CPF: 592.518.750-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DOS AUTORES E PROVEU O APELO DOS REQUERIDOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DIFERENÇA DE METRAGEM DE IMOVEL RURAL – QUANTI MINORIS (VÍCIO OCULTO) - VENDA ‘AD CORPUS’ – IMPOSSIBILIDADE DA PRETENSÃO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS – APLICAÇAO DO PRINCÍPIO DA EQUIDADE – VALOR ECONOMICO DEMONSTRADO – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA E ABATIMENTO DO PREÇO – APLICAÇÃO DO § 2º, DO ART. 85, DO CPC. Recurso da parte autora conhecido e desprovido, recurso da parte requerida, conhecido e provido.

(1)- Considera-se ‘AD CORPUS’ a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título. Neste tipo de negócio jurídico as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe aquela propriedade, como seu próprio nome estabelece. Se na área negociada reside limites e confrontações, questão que na medição poderia ser a maior ou a menor, a venda é ‘AD CORPUS’, não fazendo jus a abatimento do preço se for encontrada área menor, sendo esta meramente elucidativa no contrato firmado.

(2)- ‘Não haverá complemento da área, nem devolução do excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo apenas enunciativa a referência de suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ‘AD CORPUS’. (§ 3ª, art. 500, CC).

(3- Residindo pretensão econômica almejada na inicial, os honorários devem ser fixados levando em relação este proveito não sendo caso de aplicação do princípio de equidade em face de expressa determinação consubstanciada pelo estatuto processual civil.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Na origem ‘AÇÃO QUANTI MINORIS’ distribuída por DALVACK GHISI, MARIA DAS GRAÇAS GHISI em face de SOLO VIVO-INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE FERTILIZANTES S/A, todos identificados e representados nos autos.

CAUSA DE PEDIR E PEDIDO - Sustentou a aquisição de um imóvel lhe foi entregue porção menor. Em face deste aspecto, almejou a restituição de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais) pela metragem faltante do imóvel, precisamente 2.778 metros quadrados e R$ 60.000,00, a título de multa contratual, totalizando a pretensão indenizatória em R$ 93.000,00 (noventa e três mil reais).

DA SENTENÇA PROFERIDA – Alcançada a fase sentencial, a magistrada que a subscreveu, fazendo suas razões de fato e de direito, concluiu pela improcedência da ação e, por consequência, condenou a parte autora no pagamento dos custos do processo e verba honorária de sucumbência, estimando esta no valor de R$ 5.000,00 c/aplicação do prescrito no § 8º, do art. 80, do Código de Processo Civil. (ID-73845497).

DOS RECURSOS - Os autores, buscando reforma da sentença proferida, (ID-73845407), registram desacerto desta ao passo de que o contrato previa a compra de uma área de terras com 5.000 metros quadrados, pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), negociação que ocorreu na modalidade ‘AD MENSURAM e não ‘AD CORPUS’. Já os requeridos (apelados) sustentam desacerto da sentença quando estimou o valor da verba honorária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), almejando sua reforma para aplicar a regra geral de 10 a 20 por cento sobre o valor atualizado dado a causa. (ID-73845518).

Residem nos autos as respectivas contraminutas das partes recorrentes/recorrida.

É o necessário. Determino inclusão na pauta de julgamento para a devida apreciação junto à colenda 2ª. Câmara Cível de Direito Privado deste Tribunal de Justiça Pantaneiro.

Cumpra-se.

Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – RELATOR.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Presentes os aspectos formais de admissibilidade recursal, tempestividade e prévio preparo, de ambos os recursos conheço. Os autores, buscando reforma da sentença proferida, (ID-73845407), registram desacerto desta ao passo de que o contrato previa a compra de uma área de terras com 5.000 metros quadrados, pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), negociação que ocorreu na modalidade ‘AD MENSURAM e não ‘AD CORPUS’. Já os requeridos (apelados) sustentam desacerto da sentença quando estimou o valor da verba honorária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), almejando sua reforma para aplicar a regra geral de 10 a 20 por cento sobre o valor atualizado dado a causa. (ID-73845518). Estes, portanto, são os limites delineados para apreciação pelo sodalício mato-grossense, na dicção do art. 1013 do Código de Processo Civil.

Como consta da sentença, a magistrada que a subscreveu, fazendo suas razões de decidir, entendeu que a venda se deu ‘AD CORPUS’.

A ação alcunhada de QUANTI MINORIS, traduz em outros termos a verificação do vício oculto e aferir responsabilidades a quem o praticou, obedecidas as formalidades legais no caso em apreço, em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel.

Pois bem!

A questão é saber se a venda ocorreu nas modalidades ‘AD CORPUS’ ou ‘AD MENSURAM’.

Considera-se ‘AD CORPUS’ a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título. Neste tipo de negócio jurídico as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe aquela propriedade, como seu próprio nome estabelece.

Já a compra e venda ‘AD MENSURAM’ ou por medida é aquela em que se fixa determinada área e estipula o preço na sua extensão.

Dos conceitos acima, para se chegar a um entendimento a respeito da natureza da venda, se ‘AD CORPUS’ ou ‘AD MENSURAM’, deve ser verificado o que restou determinado em cláusula contratual pertinente (PACTA SUNT SERVANDA) para se chegar a uma perfeita identificação da situação concreta.

No caso, a cláusula primeira do contrato, assim restou estabelecida o pacto firmado.

‘CLAUSULA PRIMEIRA – O presente contrato tem por objeto o imóvel rural matriculado sob o b. 6.880, do Serviço Registral de Imóveis de Primavera do Leste/MT, com as seguintes características e dimensões: ‘Área de terras com 5,00 há (cinco hectares), ou seja, 5.000 m2, desmembrada da área maior do imóvel da FAZENDA BOA VISTA situado no Município e Comarca de Primavera do Leste, com as seguintes azimutes, distâncias e confrontações. “Partindo-se de um marco cravado e confrontando com terras da Fazenda Boa Vista, tal marco denominado M.01, segue-se confrontando com as terras da Fazenda Nossa Senhora Aparecida, com 348º06’50” com 282,34 metros ate o M.02, deste segue-se confrontando com a faixa de domínio da Rodovia Estadual MT 130, com 215º, 49’13” com 270 metros até o M.03; deste segue-se confrontando com terras da Fazenda Boa Vista, com 157º,34’17”, com 245,61 metros até o M.04; 35,49’13’, com 209,25 metros, ate encontrar o M.01, e assim fecha do o perímetro descrito’. (ID-73842484). (sic).

Desta forma, embora por outro trilho jurídico, estou de pleno acordo com a magistrada nas suas razões de decidir quando afirmou se tratar de compra e venda de terras ‘AD CORPUS.

O que me faz sentir, abraçando os mesmos argumentos trazidos na sentença recorrida é que a ‘VENDA AD CORPUS’ caracteriza-se pela alienação de um corpo certo e determinado o que restou perfeitamente individualizado e, neste aspecto, a referência de extensão se apresente de forma meramente enunciativa, não sendo demonstrado, na espécie, como elemento determinante na formalização daquele contrato eventual diferença, que poderia ser a maior ou a menor, em relação ao imóvel objeto daquela negociação.

Isto porque, malgrado constar que a área de terras continha 5 hectares, ou seja, 50.000 metros quadrados, conforme cláusula contratual transcrita linhas anteriores, estava perfeitamente identificada através dos seus marcos, limites e confrontações, conforme bem registrado na CLÁUSULA PRIMEIRA, isto porque, na compra e venda AD CORPUS’ de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título. Neste tipo de negócio jurídico as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe aquela propriedade. É isto que os autos estão a atestar.

Por tal viés, embora no contrato fala-se em 5 hectares ou 50.000 metros quadrados, quase sempre residem diferenças a maior ou a menor e o que deve ser visto para a perfeita identificação de que a venda ocorreu na modalidade ‘AD CORPUS’ é justamente a individualização da área constante do contrato com seus limites e confrontações. E, diga-se, ainda, trata-se de uma área de pequeno porte e as regras de experiência dão conta de que neste tipo de negociação, quase sempre, a parte faz um percurso de vistoria na área, sobretudo quando esta já está materializada com os limites e confrontações, como consta do instrumento contratual que deu origem ao negócio jurídico.

E, na forma do § 3º, do artigo 500, do Código Civil, caracterizada a venda ‘AD CORPUS’ –

‘Não haverá complemento da área, nem devolução do excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo apenas enunciativa a referência de suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ‘AD CORPUS’.

É certo, também, que “o fato de a diferença de metragem do imóvel superar o percentual previsto no parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil de 1916 não respalda a conclusão de caracterizar, necessariamente, uma venda ad mensuram” (AgRg no Ag 1357425/SC, Rel. Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJRS), Terceira Turma, j. em 05.04.2011, DJe de 18.04.2011) (fonte google).

Bem se amolda nesta decisão o posicionamento do colendo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.

'EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MODALIDADE AD CORPUS - REFERÊNCIA ENUNCIATIVA ÀS SUAS DIMENSÕES - IMÓVEL RURAL VENDIDO COMO IMÓVEL URBANO - ERRO SUBSTANCIAL - VÍCIO DO NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO - NECESSIDADE - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURADOS. - A compra e venda de imóvel é "ad mensuram" quando a área do imóvel é elemento determinante e essencial do contrato, com relação direta com o preço contratado, o que não se identifica no caso concreto, inexistindo, portanto, direito de rescisão contratual em razão de tal fato. - Nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus". - O simples descumprimento contratual, por si só, é insuficiente para gerar danos morais passíveis de ressarcimento, consistindo em mero contratempo, não indenizável.' (TJMG - Apelação Cível 1.0692.13.002926-1/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2019, publicação da súmula em 05/07/2019). (fonte
www.tjmg.jus.br
).

'Apelação cível. Ação ex empto. Venda ad corpus. Inexistência do dever de complementação. Eventual divergência acerca das dimensões do imóvel objeto de um contrato de compra e venda não gera o dever de complementação ou devolução do excesso se a venda foi ad corpus, nos termos do art. 500, § 3º, CC/02”' (TJMG. Apelação Cível nº 1.0142.12.000188-8/001, Relator Des. Tiago Pinto, 15ª Câmara Cível, j. em 20.08.2015, p. em 28.08.2015). fonte
www.tjmg.jus.br
).

“Apelação. Compra e venda ad corpus. Direito de reclamar o abatimento no valor do preço total. Inexistência. – Presume-se, na venda ad corpus, que o comprador adquiriu o imóvel com base em sua real extensão, pagando o preço pelo que viu e conheceu, não tendo, portanto, direito a reclamar o abatimento no valor do preço total” (TJMG. Apelação Cível nº 1.0427.06.000627-2/001, Relator Des. Maurílio Gabriel, 15ª Câmara Cível, j. em 28.06.2012, p. em 05.07.2012)’. fonte
www.tjmg.jus.br
).

“Compra e venda. Venda ad corpus. Ausência de vinculação do preço à área do imóvel. Sentença de improcedência mantida. À apelação adesiva se aplicam as mesmas regras da principal, quanto às condições de admissibilidade, inclusive a necessidade de comprovação do preparo no ato de interposição, sob pena de deserção. – Estando comprovado nos autos que a aquisição do imóvel pelos autores se deu através do critério ad corpus, é de se julgar improcedente a ação ajuizada por eles objetivando redução do preço, especialmente, se a prova dos autos demonstrou ter sido adquirido o imóvel como um todo. Não conhecido o Recurso Adesivo, Recurso principal não provido” (TJMG – Apelação Cível nº 1.0183.10.002756-8/001, Relator Des. Nilo Lacerda, 12ª Câmara Cível, j. em 13.06.2012, p. em 25.06.2012)’. fonte
www.tjmg.jus.br
).

“Indenização. Compra e venda de imóvel. Venda ad corpus. Medida da área. Impossibilidade de reclamação. Em se tratando o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, dando-se pela modalidade ad corpus, ao deparar-se com medida da área do imóvel diversa daquela constante do contrato ou da escritura, não é possível ao comprador reclamar, seja a complementação de área, seja a devolução do excesso” (TJMG. Apelação Cível nº 1.0433.09.288840-6/002, Relator Des. Fernando Caldeira Brant, 11ª Câmara Cível, j. em 16.11.2011, p. em 30.11.2011)’. fonte
www.tjmg.jus.br
).

Portanto, correta a perspicácia da magistrada que, fazendo suas considerações de direito ante os fatos que foram apresentados, concluir que a venda foi de natureza ‘AD CORPUS’ o que não enseja entregar o imóvel faltante ou o abatimento do preço.

Agora, incursionando em relação ao recurso interposto pela parte vencedora, esta discorda que, em relação à verba de sucumbência, aplicando o disposto no § 8º, do art. 85, do CPC, por equidade, conduziu a condenação em tão somente R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de honorários de sucumbência.

Realmente, equivocou-se a magistrada. No caso, segundo vejo, deveria ser aplicado o proveito econômico pretendido, a rigor do § 2º, do art.85, do Código de Processo Civil. Vê-se que, nos termos do pedido inicial, pretendeu os autores da ação o abatimento do preço, registrando o valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), bem como o valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil) a título de multa penal, totalizando a pretensão condenatória de R$ 93.000,00 (noventa e três mil reais). Portanto, existem valores pré-estabelecidos no processo a título de indenização por quebra do contrato.

Este é o proveito econômico da demanda e, neste aspecto, a verba de sucumbência deveria ater-se ao montante pecuniário pretendido, ou seja, R$ 93.000,00 (noventa e três mil reais), aplicando-se a regra geral prevista no § 3º, do art. 85 do CPC e não a equidade, esta possibilidade tão somente na falta de aferição do valor material pretendido ou quando este se apresenta um ínfimo ou mesmo exacerbado, esta última situação prevista apenas no direito pretoriano.

Ocorre que iterativa jurisprudência o STJ se firmou no sentido de que "A expressiva redação legal do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC/2015 impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subseqüentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo" (REsp n. 1.746.072/PR, Relator p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/2/2019, DJe 29/3/2019).

Nesse sentido, confira-se:

‘PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVIMENTO CONDENATÓRIO VERIFICADO. ORDEM DECRESCENTE DE PREFERÊNCIA. ART. 85, § 2°, DO CPC/2015. CRITÉRIOS SUBSIDIÁRIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. "A expressiva redação legal do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC/2015 impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subseqüentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo baixo" (REsp n. 1.746.072/PR, Relator p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/2/2019, DJe 29/3/2019). (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1342003/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 02/09/2019, DJe 05/09/2019)’ (fonte
www.stj.jus.br
).

No caso dos autos, levando em consideração a natureza jurídica da questão, o trabalho desenvolvido pelo advogado e sobretudo porque já faz 10 (dez) anos que este feito está a tramitar e o advogado sempre vigilante para não perder os prazos em defesa de seu cliente, na avaliação das alíneas ‘a’, b’, ‘c’, do § 2ª do CPC e este, entendo que, razoável e proporcional, remunerando de forma condigna o profissional do direito, arbitro esta verba em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado dado a causa, que é o seu valor econômico.

Com estas considerações conheço de ambos os recursos, nego provimento ao que foi interposto pelos autores e dou provimento ao que foi interposto pela requerida, nos termos da fundamentação acima.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021