Tribunal: TJMT
Processo: 1044741-07.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1044741-07.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SANTIAGO OLIVEIRA SILVA - CPF: 037.138.071-59 (APELANTE), ANDREY FIGUEIREDO DE ALMEIDA - CPF: 047.545.031-04 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.567/0001-35 (APELADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU AS PRELIMINARES E NO MÉRITO DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DESCARACTERIZADO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PERDUROU APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – TAXA DE DESPACHANTE – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a expedição da certidão de “habite-se”.

II – Dessa forma, tendo em vista que o habite-se e entrega das chaves foram efetuados antes do prazo final contratual para entrega da obra, não existe em atraso da obra.

III – entretanto, tendo em vista que o imóvel foi tempestivamente entregue em 22/04/2019, bem como tendo em vista que a cobrança da taxa de evolução da obra perdurou até 12/09/2019, correta a sentença de piso que declarou a ilegalidade da cobrança nesse período, bem como determinou o seu ressarcimento.

IV – A teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC, o ônus da prova pertence à parte autora, ora apelante, que dele não se desincumbiu, razão pela qual a sentença de piso não merece ser reformada.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por SANTIAGO OLIVEIRA SILVA, que inconformados com a sentença exarada pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, na Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c.c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, nº 1044741-07.2020.8.11.0041, movida pelo ora apelante em desfavor de MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA

Na origem, a parte autora questionou a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução da obra, após o termino da construção, bem como questionou a ilegalidade do pagamento da taxa SETI (serviço de assessoria técnico imobiliário).

Com tais fundamentos, requereu a condenação da empresa apelada ao pagamento de danos morais e materiais.

Houve apresentação de contestação, refutando os termos da inicial.

Após analise do mérito, proferiu sentença nos seguintes termos:

“Fundamento e Decido.

A impugnação à justiça gratuita concedida ao autor deve ser prontamente rejeitada, pois os holerites juntados no ID 38688893 são mais que suficientes para demonstrar a hipossuficiência financeira do autor.

A preliminar de incompetência absoluta da Justiça Estadual, e Necessidade de Litisconsórcio Passivo Necessário com a Caixa Econômica Federal, amparada na alegação de que a taxa de evolução da obra que o autor pretende receber a devolução, foi cobrada pela Caixa Econômica Federal, deve ser rejeitada.

Isso porque, o pedido de reembolso decorre da suposta cobrança dos juros após a entrega da obra, situação que decorreria de mora da construtora ré e não por culpa da financiadora CEF, o que afasta necessidade de sua participação no processo.

Quanto ao mérito, o autor pede a devolução em dobro dos juros da obra, sob o argumento de que não foram contratados e que ainda que fossem foram cobrados após a entrega da obra; também pede a devolução em dobro da TAXA SATI, afirmando que esta é ilegal,

além de danos morais.

Sem maiores delongas, quanto aos juros da obra (taxa de evolução da obra), estes constam expressamente do contrato firmado entre o autor e a CEF, portanto, são plenamente válidos; ademais, estes são devidos desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Portanto, se a obra atrasar, é devido o pagamento da referida taxa ao banco que financiou o imóvel, no caso a Caixa Econômica Federal, até a sua conclusão.

Anote-se que quando se fala em atraso da obra, não se trata necessariamente no atraso da entrega das chaves, mas sim da conclusão final do empreendimento e vistoria da CEF.

O autor alega que as obras do empreendimento foram concluídas em 30/08/2018 (ID 38688499), e que a cobrança dos juros da obra persistiu até setembro/2019. Resta incontroverso que a obra foi concluída em 30/08/2018 e o habite-se emitido em 26/03/2019.

Por sua vez, o autor recebeu as chaves do imóvel em 22/04/2019, dentro do prazo previsto no contrato, que era 31/05/2019, sem a carência de 180 dias.

Assim, apesar de não ter ocorrido atraso na entrega do imóvel, as cobranças de juros de obra pelo agente financeiro, continuaram a ser realizadas após a entrega das chaves, e a parte ré, apesar de alegar, não comprovou que cumpriu com todas as diligências que lhe incumbiam perante o agente financeiro, a fim de possibilitar o término das cobranças.

Assim, apesar de válida a cláusula que fixa os juros da obra, devida a restituição simples dos valores cobrados desde a entrega das chaves em 22/04/2019, até a efetiva cobrança em setembro/2019, devendo os valores serem apurados em liquidação de sentença.

Em relação a cobrança da taxa SATI, nota-se que o autor contratou

expressamente o serviço de despachante, como se vê no documento do ID 44475014.

De toda forma, o STJ entende pela legalidade da cobrança de referida taxa ou de serviços de despachantes, desde que previamente contratada, como foi na espécie, de modo que não há que se falar em reembolso.

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais, é certo que a orientação jurisprudencial é no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja a indenização por danos morais, de modo que o afasto.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para:

a) CONDENAR a requerida, ao pagamento de indenização por dano material correspondente à devolução, na forma simples, dos denominados “juros de obra” no período de 22/04/2019 até setembro/2019. Os valores devem ser apurados em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

b) Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes, na proporção de 50% a cargo do autor e 50% a cargo das rés, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.

c) Contudo, deferida a gratuidade de justiça em favor do autor, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os presentes autos.”

Insatisfeito com a sentença, a parte autora apresentou Recurso de Apelação (85648461), afirmando que; (i) “a presente ação judicial não se trata da demora na entrega do imóvel pela Empresa Recorrida, e sim na demora injustificada que as Recorridas levaram para dar início na emissão e averbação do habite-se, bem como na demora na comunicação a Caixa Econômica Federal, para que procedesse a suspensão da cobrança de fase de obras e iniciasse a cobrança do financiamento vez que esse é amortizado na dívida do consumidor”; (ii) com tais considerações, aduziu que ao contrario do que consta na sentença, a obra foi concluída em Agosto/2018, e não em setembro/2019; (iii) pugnou pela decretação da ilegalidade da cobrança da taxa SATI (Assessoria Técnica Imobiliária); (iv) por fim, requereu a condenação da empresa apelada ao pagamento de danos morais.

Apresentada contrarrazões (id. 85648469), a empresa apelada aduziu; (i) preliminarmente a sua alega ilegitimidade passiva para responder ao pedido de devolução de valores pagos de “taxa de evolução de obra”; (ii) afirma que a referida taxa é de inteira responsabilidade da instituição financeira -Caixa Econômica Federal a quem detêm inteira legitimidade para responder pela devolução dos valores; (iii) alega, ainda, por se tratar a Caixa Econômica Federal de uma instituição federal, a competência para processar neste feito é da Justiça Federal e não da Justiça Estadual, conforme preconiza o art. 109, I da Carta Magna, assim, pugna pela extinção do feito sem resolução do mérito; (vi) no mérito, afirmou que jamais cobrou taxa SATI, e sim, taxa de despachante; que a taxa SATI está atrelada à remuneração de profissionais especializados em assessoramento imobiliário, para prestar assessoria jurídico-financeira em momento anterior e/ ou concomitante à assinatura do contrato, aconselhando o adquirente, no que diz respeito à redação, elucidação e/ ou alteração das cláusulas contratuais, visando a tornar a relação comercial entre as partes mais equilibrada; (vii) Já a Taxa de Despachante cobrada pela Parte Apelada, relativa à opção que o cliente tem de contratar a realização do trabalho burocrático, para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido, tais como retirada de certidões em nome do adquirente, solicitação, acompanhamento e retirada do ITBI junto a Prefeitura local, registro do contrato com força de escritura pública do agente financeiro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, dentre outros serviços que são prestados, exclusivamente, para o adquirente; (viii) por fim refutou a existência de dano moral aplicável ao caso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EGRÉGIA CÂMARA

I - PRELIMINAR

ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA

A empresa Apelada alega não possuir legitimidade passiva para responder pela devolução de valores concernente à denominada “taxa de evolução de obra”, atribuindo competência exclusiva da Caixa Econômica Federal, bem como, aduzindo a incompetência da Justiça Comum para processar estes autos.

Entretanto, em que pese os argumentos da empresa apelante, tenho comigo que razão não lhe assiste.

Vale destacar que a referida taxa de evolução de obra é nada mais que a concretização dos juros cobrados pelos bancos das construtoras, repassada ao consumidor através do instrumento de financiamento.

O encargo, no caso, estipulado pela Caixa Econômica Federal, visa compelir a construtora a cumprir sua obrigação de entrega do empreendimento no prazo estipulado na avença. Assim, considerando que somente existirá a incidência da taxa quando houver o inadimplemento contratual da construtora, ou melhor, o atraso na entrega do imóvel, resta evidente a legitimidade da apelante para arcar com a restituição da quantia paga pela autora a título de taxa de evolução de obra, uma vez que responsável pela cobrança do encargo.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA (BENS IMÓVEIS). MORA DA VENDEDORA CONFIGURADA. ATRASO INJUSTIFICADO DA ENTREGA DA OBRA. RESSARCIMENTO DOS JUROS DA FASE DE CONSTRUÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. DANO MATERIAL. GASTOS COM ALUGUEIS COMPROVADO. CABÍVEL A MULTA PENAL EM FAVOR DA COMPRADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA.

(...)

Mora da ré. Verifica-se o efetivo e injustificado atraso da obra, mesmo aplicando-se a cláusula de tolerância de 180 dias, configurada a mora da vendedora. Fase de construção. Devido o ressarcimento dos valores pagos a título de juros e encargos da "fase de construção", pois previstos contratualmente e devidos em razão do atraso da obra, por culpa da ré. (...) DESACOLHERAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME”. (TJRS, RAC nº 70069114379, 17ª Câm. Cív., Rel. Des. Giovanni Conti, j. 19.05.2016)”

Portanto, não há que se falar na legitimidade da empresa pública para a restituição dos valores, visto que, a empresa/apelante supostamente deu causa ao atraso da obra.

No que tange a suscitada incompetência da Justiça Comum, acrescento que, apesar de a Caixa Econômica Federal ter confeccionado o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não se verifica qualquer responsabilidade da empresa pública pelo suposto atraso na entrega do imóvel ao ponto de assumir os encargos do financiamento contratado pelo comprador.

Neste sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - IMPOSSIBILIDADE. (...) Ora, depreende-se que a CEF participou da relação jurídica como agente financeiro, e não como garantidora. Não há que se falar em interesse ou responsabilidade da Caixa Econômica Federal, uma vez que as questões suscitadas na inicial não se referem ao contrato de financiamento firmado entre as partes. A Caixa Econômica Federal não poderá ser considerada como parte legítima para compor o pólo passivo da ação em que se discutem supostos vícios na construção do imóvel financiado, uma vez que a relação da Caixa Econômica Federal com o agravado se restringe ao contrato de financiamento.” (TJMG, RAI n. 1.0145.14.025779-4/001, 11ª Câm. Cív., Rel. Des. Alberto Henrique, j. 21.01.2016)”.

Assim, afastada a necessidade de inclusão da empresa pública no polo passivo da lide, seja para a devolução da taxa de obra, seja pela condição de litisconsorte necessária, restam superadas as preliminares de ilegitimidade passiva da construtora e da incompetência da justiça comum.

Mediante as alegações expostas, REJEITO a preliminar.

É como voto

II - V O T O MÉRITO

EGRÉGIA CÂMARA:

Como já relatado trata-se de Recurso de Apelação, interposto por SANTIAGO OLIVEIRA SILVA, que inconformados com a sentença exarada pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT, na Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c.c Indenizatória por Danos Materiais e Morais, nº 1044741-07.2020.8.11.0041, movida pelo ora apelante em desfavor de MRV PRIME PARQUE CHRONOS INCORPORACOES SPE LTDA

Inicialmente, insta destacar que os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis com pagamento avençado em prestações encontra-se regidos pela lei consumerista (Lei nº 8078/90).

Pois bem.

No caso concreto, analisando o documento juntado ao id. 85645036 - Pág. 1, não existe duvida que a conclusão da obra ocorreu em 30/08/2018, e que a emissão do habite-se ocorreu em 26/03/2019.

Da mesma forma, diferentemente do alegado no Recurso de Apelação, não restam dúvidas que o termo de autorização de posse ocorreu em 22/04/2019.

Por outro lado, analisando o item 05 do contrato firmado entre as partes (id. 85645032 - Pág. 2), verifico que a data limite para entrega do imóvel era em 31/05/2019.

Com essas considerações, observo que não houve atraso na entrega da obra.

Entretanto, insta consignar que mesmo após a entrega do imóvel, permaneceu a cobrança dos juros da obra até 12/09/2019.

Nesse sentido, a jurisprudência vem se posicionando pela ilegalidade da cobrança da taxa de evolução da obra a partir da data do atraso na entrega do Empreendimento.

Senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA EFETIVADA PELO AGENTE FINANCEIRO. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE”. DANO MATERIAL COMPROVADO. RESSARCIMENTO. NECESSIDADE. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. 1) A taxa de evolução da obra é cobrada do mutuário pelo agente financeiro desde o início da construção do empreendimento até a efetivação do contrato de financiamento, o que somente ocorre após a expedição da certidão de “habite-se”. Assim, a construtora que entrega o imóvel sem providenciar a tempo e modo a referida certidão, impossibilitando a celebração do contrato de financiamento, deve ressarcir o mutuário pelos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período compreendido entre a entrega das chaves e a emissão do ‘habite-se’.(...)” (TJMG – Processo nº 1.0024.12.026774-5/001 – Relator: Des. Marcos Lincoln – Data da publicação: 19/11/2013)”

Com tais considerações, tendo em vista que o imóvel foi entregue tempestivamente, correta a sentença de piso que considerou a ilegalidade da taxa de evolução da obra apenas do período posterior à data da entrega, ou seja, entre 22/04/2019 (autorização de posse) e 12/09/2019 (ultima cobrança).

Quanto a taxa SATI, o Juiz de piso entendeu ser possível a sua cobrança já que foi previamente contratada.

Contra tal posicionalmente, houve a presente insurgência recursal, sob o argumento da sua ilegalidade.

Pois bem.

Apresentada contrarrazões, a construtora apelada refutou a afirmação da ilegalidade da cobrança, aduzindo que a SATI é obrigatória e que representa 0,80% do contrato.

Por fim, afirmou que na verdade o valor de R$ 800,00 (oitocentos reais) ora questionado, na verdade não se refere à taxa SATI, e sim a serviços diversos de despachante.

Analisando detidamente o TERMO DE OPÇÃO – SERÇOS DE REGISTRO DE CONTRATOS (id. 85645048 - Pág. 1), verifico que foram contratos os seguintes serviços:

'Objetivo: Os serviços ora contratados consistirão em providenciar a emissão de guia de ITBI junto às respectivas Prefeituras, após a assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro; promover o registro do contrato de financiamento no respectivo cartório de registro de imóveis; outras providencias necessárias ao registro junto ao cartório.'

Assim, é evidente que o valor questionado realmente se trata de contratação de serviço de despachante.

Nesse sentido, em que pese o Superior Tribunal de Justiça, já se manifestou pela legalidade da cobrança:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA DE SERVIÇOS ESPECÍFICOS. POSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. É possível a cobrança de serviços específicos prestados ao consumidor, como, por exemplo, eventual serviço de despachante ou de taxas de serviços cartorários.

2. Caso concreto em que não merece reforma o acórdão vergastado, porquanto, conforme arcabouço fático-probatório delineado pelo Tribunal a quo, além de seu caráter opcional, os serviços prestados consistiram, essencialmente, em diligências junto aos órgãos públicos e notariais, além de terem sido adequadamente informados ao consumidor.

3. Verificar, no caso concreto, se, de fato, existem provas de que os referidos serviços cartorários foram prestados ou da clareza do contrato demandaria revolvimento de fatos e provas e a alteração das premissas fáticas estabelecidas pela Corte de origem, o que é vedado a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Recurso especial não provido. (STJ. REsp 1803531 SP 2019/0072659-7, RELATOR: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, JULGADO EM 03/08/2020).

Portanto, verifico que a taxa impugnada pela parte autora, referente a serviço de despachante, não é abusiva, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Com tais considerações, com outros fundamentos, entendo que a sentença de piso não merece reforma nesse ponto.

Quanto aos danos morais, em que pesem os argumentos da parte apelante, analisando detidamente os autos, entendo não ter restado demonstrado qualquer abalo provocado pelas empresas apeladas.

Assim, nos termos do art. 373, I e II, competia à parte apelante demonstrar que o valor não foi depositado em sua conta corrente.

Nesse sentido, colaciono as seguintes jurisprudências:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANO MORAL – ADIMPLEMENTO DE DÍVIDA NÃO COMPROVADO - ÔNUS QUE COMPETE A AUTORA - ART. 373, I, DO CPC – RECURSO DESPROVIDO.
O ônus da prova pertence à parte autora, ora apelante, a teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC, que dele não se desincumbiu, razão pela qual a sentença de improcedência não merece ser reformada”. (Ap 121895/2016, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/11/2016, Publicado no DJE 02/12/2016) (Ap 16799/2018, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/06/2018, Publicado no DJE 15/06/2018).

Logo, inexistindo prova capaz de demonstrar as supostas ilegalidades apontadas na inicial, é de rigor a manutenção da sentença guerreada.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter a sentença, nos termos da fundamentação acima.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2021