Tribunal: TJMT
Processo: 0029062-57.2015.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0029062-57.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[FABRINI DA ROCHA LIMA - CPF: 282.372.478-84 (APELADO), ANDREIA CRISTINA NOITE IZABEL - CPF: 831.011.601-20 (ADVOGADO), TATIANE DE BARROS RAMALHO - CPF: 874.071.161-72 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.
E M E N T A

E M E N T A

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – APLICABILIDADE DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – INOCORRÊNCIA – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E NÃO DA CORRETORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MATERIAL DEVIDO – ALUGUEIS – DATA DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

No caso, a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor é legítima para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos,
para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Os documentos apresentados pelas empresas construtoras, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.

A conduta irregular das empresas, com a cobrança indevida dos valores, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.

O STJ passou a adotar o entendimento que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado. Desse modo, o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes(não por culpa do corretor).

É devida à reparação pelo dano material, decorrente dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel, devendo ser considerado, no caso em voga, o dia posterior ao prazo de tolerância contratual até a efetiva entrega das chaves.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

Na espécie, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral movida por Fabrini da Rocha Lima Costa contra a RNI Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, julgou parcialmente procedente o feito, condenando-as, de forma solidária,
ao reembolso dos valores gastos pelo autor com aluguel no período de fevereiro de 2015 a junho de 2015, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, a título de danos materiais, ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de corretagem,
acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, bem como ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformadas, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda.
sustentam que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, inclusive com a expedição do habite-se. Seguem sustentando, ser indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, tendo em vista que não houve atraso na entrega da obra, inexistindo o dever de pagamento dos alugueis. Firmes no seu propósito, defendem a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, uma vez que houve mero descumprimento contratual, ante o atraso na entrega da obra, consoante entendimento do STJ. Defendem ainda, que o STJ firmou entendimento no sentido de ser legal a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador. Alegam a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do pacta sunt servanda. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Por outro lado, a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME recorre arguindo preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, pois, a taxa de corretagem cobrada se refere a serviço efetivamente prestado. No mérito, alega que realizou o serviço prestado, não havendo que se falar na restituição do valor cobrado pela comissão de corretagem. Alega ainda, a inexistência de solidariedade entre as rés que justifique a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Requer a reforma da r. sentença.

Fabrini da Rocha Lima Costa apresentou contrarrazões (id. 99759540 e id. 99759541), arguindo preliminarmente pela preclusão da produção de provas e, no mérito, pugna pelo desprovimento dos recursos.

A RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. também apresentaram contrarrazões (id. 99759543) pugnando pelo desprovimento do apelo aviado pela Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 09 de dezembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Nas contrarrazões, o apelado Fabrini da Rocha Lima Costa argui preliminarmente pela preclusão da produção de provas apresentadas pelas apelantes RNI Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda., sob a alegação de que trouxeram novas provas documentais.

Sem razão. Os documentos trazidos à baila pelas recorrentes são os mesmos que acompanharam a peça de defesa, nos termos do art. 434, do CPC, motivo pelo qual
rejeito a preliminar
.

Cinge-se dos autos que Fabrini da Rocha Lima Costa ajuizou ação de indenização por danos materiais e moral contra a RNI Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, aduzindo que firmaram contrato compra e venda de imóvel com as empresas rés em 04.12.2012, referente à uma unidade residencial do empreendimento denominado de
‘Rio Jangada’
, cuja entrega foi prometida para 30.09.2014, com prazo de tolerância até 30.03.2015, tendo efetuado o pagamento de R$ 2.024,15 (dois mil e vinte e quatro reais e quinze centavos) pela entrada, o montante de R$ 108.661,88 (cento e oito mil, seiscentos e sessenta e um reais e oitenta e oito

centavos) a ser financiado pela Caixa Econômica Federal e de R$ 4.753,32 (quatro mil, setecentos e cinquenta e três reais e trinta e dois centavos) pela taxa de corretagem, da qual não tinha conhecimento, contudo, após mais de 03 (três) meses do prazo de tolerância acordado para entrega do bem, ainda não o recebeu em razão de vícios de construção não reparados pelas construtoras, motivo pelo qual manejou a demanda para requerer a devolução do valor pago pela taxa de corretagem e dos valores pagos pelos alugueis em razão do atraso na obra, além do abalo moral causado pelo atraso ocorrido para a entrega da obra.

A douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente o feito, condenando as empresas rés, de forma solidária, ao reembolso dos valores gastos pelo autor com aluguel no período de fevereiro de 2015 a junho de 2015, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, a título de danos materiais, ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, bem como ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (id. 99759510).

Irresignadas, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. sustentam que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, inclusive com a expedição do habite-se.

Seguem sustentando, ser indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, tendo em vista que não houve atraso na entrega da obra, inexistindo o dever de pagamento dos alugueis.

Firmes no seu propósito, defendem a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, uma vez que houve mero descumprimento contratual, ante o atraso na entrega da obra, consoante entendimento do STJ.

Defendem ainda, que o STJ firmou entendimento no sentido de ser legal a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador.

Alegam a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do pacta sunt servanda. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Por outro lado, a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME recorre arguindo preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, pois, a taxa de corretagem cobrada se refere a serviço efetivamente prestado.

No mérito, alega que realizou o serviço prestado, não havendo que se falar na restituição do valor cobrado pela comissão de corretagem. Alega ainda, a inexistência de solidariedade entre as rés que justifique a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Requer a reforma da r. sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, por questão de prejudicialidade, passo a analisar a preliminar de ilegitimidade passiva invocada pela
a recorrente Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, sob a alegação de que a taxa de corretagem cobrada é legítima.

Sem razão. Basta uma simples análise do conjunto probatório produzido nos autos para se verificar que a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, foi a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor, sendo de clareza solar a sua legitimidade para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem, porém, o tema afeto a possibilidade ou não de devolução do referido valor é questão que se confunde com o mérito da demanda, de modo que com ele deve ser analisado.

Assim,
afasto a preliminar
.

Ultrapassada essa questão, adentrando no mérito da celeuma, destaco que os recursos de apelação interpostos pelas partes serão analisados em conjunto, ante a similitude das matérias alegadas.

Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,

verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”

(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso,
no tocante à comissão de corretagem pela vendo do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente
.

In casu
, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem.

Na verdade, destaco que nos documentos constante dos autos, denominados de “
Instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda
” (id. 99759499 – pág. 45/48) e “
Proposta de Compra
” (id. 99759500 – pág. 25/26), por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida taxa, uma vez que além de não encontrar previsão contratual expressa, no referido documento não constam sequer os valores discriminados nas cláusulas atinentes ao preço da aludida.

Com efeito, verifica-se tão somente a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ.

Vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação,
verbis
:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
(negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, “
sob pena de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão
”.

Nota-se também nos precedentes a necessidade de informação do preço total da aquisição com destaque no valor da comissão, o que também não ocorreu na espécie.

Neste sentido este Tribunal já decidiu,
in litteris
:

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – INAPLICABILIDADE NO CASO EM TELA – ACÓRDÃO REFORMADO – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o contrato contenha cláusula expressa, o que não ocorreu no caso em tela.

A comissão de corretagem é diferente da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), o qual é considerado abusivo pelo STJ e não foi cobrado na demanda em análise
”.
(TJMT, RCL n. 1010755-93.2017.8.11.0000, Seção de Dir. Priv., Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 19.04.2018 – negritei)

Ainda sobre o tema, veja:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. [...] Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples. RECURSO IMPROVIDO”.
(TJRS, Rec. Cív. n. 71005968409, 1ª T. Rec. Cív., Rel. Dr. José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 28.03.2017)

De tal modo, analisando o pedido inicial
no que concerne à restituição dos valores pagos indevidamente pelo autor, entendo que diante da conduta irregular das construtoras rés, com a cobrança abusiva, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.

Neste sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TR. PREVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. (...) 3. A jurisprudência iterativa da Terceira e Quarta Turma orienta-se no sentido de admitir, em tese, a repetição do indébito, ficando relegado às instâncias ordinárias o cálculo do montante, a ser apurado, se houver, mas sempre na forma simples. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”
(STJ, REsp 401.589/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 04.10.2004 - grifei).
"Direito civil. Agravo no agravo de instrumento. Repetição do indébito. Forma simples.
- O entendimento dominante neste STJ é no sentido de admitir a repetição do indébito na forma simples, e não em dobro, salvo prova da má-fé.
Negado provimento ao agravo
.” (STJ, AgRg no AG 570.214/MG, Rela. Mina. Nancy Andrighi , j. 28.06.2004 - destaquei).

Todavia, tenho que a r. sentença não andou bem ao condenar, de forma solidária, a empresa a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME a devolução do valor pago pela comissão corretagem. Explico.

O contrato de corretagem é disciplinado nos arts. 722 a 729 do C. Civil, sendo a remuneração do corretor objeto dos arts. 724 a 728, e dentre eles, destaco o art. 725,
verbis
:

“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Comentando esse dispositivo, Gustavo Tepedino ensina que
“a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (I) relação contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (II) conclusão do negócio mediado, e (III) contribuição do corretor, com sua atividade, para a conclusão do negócio mediado.”
(Comentários ao Novo Código Civil. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2008. Volume X, p. 420)

Assim, após a entrada em vigor do C. Civil de 2002, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

Desse modo, a orientação do c. STJ mudou o seu posicionamento e passou a adotar o entendimento de que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado,
in verbis
:

“DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA.

1.
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
.”
(AgRg no AREsp 465043/SP, 3ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 08.05.2014)

Assim, o c. STJ firmou o entendimento de que o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes (não por culpa da corretora), confira:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.

1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.

2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

3.
Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida
.

4.
Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor
[...]”
. (REsp n. 1.339.642/RJ, 3ª Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 12.03.2013 – negritei)

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO [...]

5. No caso em exame, conforme salientado pelas instâncias ordinárias, houve uma fase preliminar de negociações, seguida de uma fase intermediária de celebração do contrato de cessão e transferência dos direitos e obrigações constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a título de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imóveis. Com a celebração desse contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós-datado referente à comissão de corretagem. A partir daí, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreço. 6.
Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o "resultado útil" da avença
[...]”
. (REsp n 1.228.180/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.03.2011 – negritei)

Diante desse cenário fático e processual, entendo que a rescisão contratual ocorreu por causa estranha à atividade da empresa corretora, tendo ela agido de boa-fé, já que prestou todas informações de que detinha conhecimento acerca do imóvel, ocorrendo a rescisão do contrato posteriormente, ante o desacerto comercial entre o autor e as empresas construtoras.

Sendo assim, a r. sentença deve ser reformada nesse particular, apenas para afastar a condenação solidária da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME ao ressarcimento da taxa de corretagem ao autor.

Avançando na elucidação da celeuma, pelo que se denota dos autos, há
cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 180 (cento e oitenta) dias.

Com efeito, o item 7 das Condições Gerais do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, prevê:

“
7 – DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE.
As obras da unidade objeto deste contrato deverão estar concluídas no prazo estimado previsto no Quadro VII, admitida como normal a tolerância inicial de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, [...]”
(id. 99759526 – pág. 10)

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 180 (cento e oitenta dias) prevista, afigura-se lícita, uma vez que estabelecida de forma proporcional.

Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 180 (cento e oitenta dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Veja, que a Lei n. 4.591/64, regente da matéria afeta aos condomínios e as incorporações imobiliárias, legitima a previsão contratual de prazos e prorrogações,
in litteris
:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

[...]

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

Não obstantes tais constatações, o certo é que não prosperam as teses das apelantes relacionadas a inexistência de atraso, constando nas razões recursais que o habite-se foi disponibilizado em 12.09.2014, ou seja, dentro do prazo de tolerância pactuado entre as partes (id. 99759524).

Isso porque, as empresas apelantes entregaram o imóvel com diversos defeitos de fabricação conforme demonstram os documentos de id. 99759500 – pág. 36/52 e id. 99759501 – pág. 01/07, tendo realizado diversos agendamentos para vistoria, porém, sem providenciar o conserto devido, ficando evidenciado o atraso ocorrido além do limite tolerável pelos Tribunais Pátrios, mormente pelo fato das chaves terem sido entregues apenas em 18.06.2015 (id. 99759503 – pág. 16/17).

Destarte, entendo que MMª Juíza andou bem ao determinar que a construtora efetue o pagamento dos alugueis pelo período do atraso na entrega do imóvel, pois, o c. STJ possui entendimento consolidado no sentido de que nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse do imóvel, consoante se observa na espécie, há presunção relativa da existência de dano material na modalidade de lucros cessantes, senão, vejamos,
verbis
:

“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO.

[...]

6.
A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73). Precedentes.

7. Recurso especial parcialmente conhecido, e nessa parte, provido.”
(REsp n. 1.633.274/SP, 3ª Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 08.11.2016 – negritei)

Todavia, a d. magistrada não andou bem ao determinar o pagamento dos alugueis dos meses de fevereiro de 2015 a junho de 2015, pois, conforme admitido pelo próprio autor na sua exordial, o prazo de tolerância para entrega das chaves era até 30.03.2015.

Assim, a r. sentença merece ser reformada nesse ponto, para determinar que as construtoras rés realizem o pagamento dos alugueis pagos pelo autor no período de 01.04.2015 a 18.06.2015, data da entrega das chaves, acrescido de juros de mora e correção monetária na forma fixada pela MMª Juíza.

De outra banda, ressalto que sendo a empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME mera intermediadora do negócio realizado entre as partes, tendo prestado serviço de corretagem, também não há como configurar a sua responsabilidade solidária no tocante a condenação pelo dano material (pagamento de alugueis), de modo que a reforma da r. sentença para afastar a sua condenação, também nesse particular, é medida que se impõe.

Avançando na elucidação da celeuma, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda. defendem que o atraso ocorrido na entrega do imóvel configura mero descumprimento contratual, não sendo passível de geral indenização por dano moral.

Na hipótese em voga, resta devidamente comprovado o atraso na entrega do imóvel superior a 03 (três meses) do prazo de tolerância.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes
RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda.
não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se ao comprador o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferece grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade das construtoras recorrentes frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelo autor, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais).

Ademais, convém destacar que sendo a empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME mera intermediadora do negócio realizado entre as partes, tendo prestado serviço de corretagem, também não há como configurar a sua responsabilidade solidária no tocante a condenação por dano moral, de modo que a reforma da r. sentença para afastar a sua condenação, também nesse particular, é medida que se impõe.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial para, apenas e tão somente, afastar a condenação solidária da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME ao ressarcimento do valor pago a título de taxa de corretagem, bem como do pagamento pelo prejuízo de ordem material e moral, além das custas processuais e honorários advocatícios, mantendo-se, contudo, as condenações impostas a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda.,
com a retificação do período dos alugueis devidos para o autor, que passa a ser de 01.04.2015 a 18.06.2015, data da entrega das chaves
.

Posto isso, conheço dos recursos, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo aviado pela Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso apresentado pela RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE Ltda.

Cuiabá, 09 de dezembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021