Tribunal: TJMT
Processo: 0017742-26.2019.8.11.0055
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0017742-26.2019.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Alienação Fiduciária, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RENILDA LUCIA ROCHA GEORGETTE - CPF: 021.339.171-60 (APELADO), MARCO ANTONIO DE MELLO - CPF: 609.116.891-68 (ADVOGADO), CEYLLA CHRYSTHYAN CUSTODIO DE GODOI - CPF: 001.685.451-95 (ADVOGADO), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELANTE), LUIZ OTAVIO PAIM - CPF: 033.461.551-88 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
- AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA RESCINDIDO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - APLICAÇÃO DO CDC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGÍTIMA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO - RESCISÃO -

CULPA DO CREDOR - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS -

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 34 do CDC, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço.

É legítima a transferência ao consumidor do dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele foi adequada e previamente informado a esse respeito
(REsp nº. 1599511/SP). Se o requisito da antecedência não foi observado, mostra-se viável a restituição dessa taxa.

Se o consumidor não deu causa à rescisão da avença tem direito a ser reembolsado por aquilo que comprovadamente dispendeu.

Mantém-se os honorários advocatícios que cumprem a função de remunerar com justiça o profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Restituição de Valores Pagos julgada procedente para determinar que a ré devolva integralmente as parcelas pagas, além de arcar com as custas e os honorários advocatícios de 15% sobre a condenação.

A apelante defende ser equivocada a determinação para devolução da comissão de corretagem, visto que a jurisprudência atual admite a transferência desse encargo para o promitente-comprador, além de ter sido celebrado um contrato apartado entre o intermediador e a apelada, o que conduz à sua ilegitimidade passiva para responder pelo respectivo pedido de restituição.

Aduz que a prescrição aplicável ao caso é trienal (art.

206, §3°, inciso IV, do Código Civil), e que a parte contrária confessa ter ficado inadimplente entre 2015 e 2016.

Defende ser inepta a inicial porque a autora não pleiteou antes da devolução a rescisão do contrato de compra e venda, e busca a revogação da justiça gratuita concedida à autora.

Afirma ter publicado edital para comunicar a apelada sobre o cancelamento do contrato, portanto é dela a culpa pelo desfazimento do negócio.

Acrescenta ser inaplicável ao caso a inversão do ônus da prova, ter direito à retenção de percentual do valor a ser restituído, e que há previsão contratual expressa nesse sentido, prevendo 10% a título de cláusula penal.

Sustenta que os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão e que a verba honorária é excessiva.

Pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões no ID nº. 73976474.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As preliminares e prejudiciais de revogação de justiça gratuita, inépcia, ilegitimidade e prescrição se confundem com o mérito e, por isso, com ele serão analisadas.

A gratuidade foi deferida à apelada logo no despacho que recebeu o processamento da lide. Assim, cabia a ela a apresentação de contraprova à sua hipossuficiência financeira. Não o fazendo, a manutenção do benefício se impõe por força do art. 100 do CPC.

Já a tese de esgotamento do prazo prescricional sequer comporta conhecimento nesta instância, visto que se trata de manifesta inovação recursal.

Em 22/05/2015 as partes firmaram contrato de compra e venda do Lote 05, Quadra 08, com área de 270,83 m2, no loteamento Parque do Bosque, em Tangará da Serra, por R$ 41.515,00, dos quais foram pagos R$ 3.823,88, mais R$ 845,00 de comissão de corretagem.

A autora reconhece ter tido dificuldades financeiras para o pagamento de algumas prestações em 2015 e 2016, porém relata ter se surpreendido ao tomar conhecimento da comercialização do imóvel com terceiro, já que não foi regularmente notificada do desacordo unilateral providenciada pela empresa ré.

A apelante defende a presença de vício insanável na petição inicial porque a parte contrária teria pedido a restituição de valores pagos, sem antes pugnar pela rescisão do contrato de compra e venda.

Esse argumento chega a ser contraditório com a tese de existência de prévia notificação edilícia para justa liberação do imóvel e sua comercialização com terceiros.

Nos autos é incontroversa a ocorrência do desfazimento extrajudicial do negócio jurídico. Além do quê, nenhuma das partes manifestou interesse no seu restabelecimento. Logo, não é necessária qualquer manifestação judicial no ponto.

A incorporadora sustenta ainda sua ilegitimidade passiva para responder pela pretensão restituição de comissão de corretagem.

Contudo, tais afirmações por si sós não afastam a incidência do CDC no caso, muito menos a regra de que respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço (arts. 7º, parágrafo único, e 34).

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. (...)
LEGITIMIDADE PASSIVA. COMISSÃO
. MINHA CASA MINHA VIDA.
A vendedora ou incorporadora assim como o corretor ou a empresa credenciados para promover e intermediar as operações do Programa Minha Casa Minha Vida são partes legítimas e solidárias à ação que busca a reparação ou a repetição pelo pagamento de honorários de corretagem. - A regra do art. 34 do CDC legitima o fornecedor a responder por atos de seus prepostos, representantes autônomos ou associados
. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação Cível nº. 70069319879, 18ª Câmara Cível, TJ/RS, Rel. João Moreno Pomar, julgado em 25/05/2017, DJ de 30/05/2017, sem grifos no original).

APELAÇÃO CÍVEL.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA
. (...) 2.
Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, suscitada em decorrência do pedido de devolução de valores pagos a título de corretagem, diante da responsabilidade do fornecedor de produtos e serviços pelos atos de seus prepostos - CDC, art. 34
. (...) 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. Preliminar rejeitada. Unânime.
(Apelação Cível nº. 20140410113397 - 0011133-70.2014.8.07.0004, 1ª Turma Cível, TJ/DF, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, julgado em 10/05/2017, publicado em 07/06/2017, sem grifos no original).

Quanto à devolução da taxa de contrato, serviço de assessoria e comissão de corretagem, o STJ já firmou orientação jurisprudencial em Recurso repetitivo da controvérsia assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA
. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (...) RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Nesse julgado a Corte superior ressaltou que usualmente a corretagem dos imóveis incumbe à pessoa que os coloca no mercado para venda, mas nada impede o repasse do custo pela terceirização desse serviço ao consumidor que, no entanto, deve ser
previamente informado
sobre o preço individualizado da corretagem e do imóvel adquirido (Arts. 31 e 46 do CDC).

O
Contrato de Prestação de Serviço de Corretagem
(fl. 07 do ID nº. 73975968) mostra que no dia da assinatura do contrato principal a apelada tomou conhecimento do montante devido pelo aparamento – R$41.515,00 –, e pagou R$845,00 pela intermediação no negócio.

O fato de a proposta de compra, o contrato de corretagem e a própria celebração da avença principal conterem a mesma data (22/05/2015) deixa evidente que esses atos foram propositadamente dispersados apenas para cumprir um requisito procedimental.

Também mostra que a consumidora não informada sobre essas condições com a antecedência necessária. Logo, não estão preenchidos aqui os requisitos elencados na orientação jurisprudencial do STJ para que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem seja atribuída ao promitente comprador. Desse modo, é devida a repetição do indébito dos R$845,00.

Embora construtora apelante defenda que não é sua a culpa pelo desfazimento do negócio judicio, não nega que revendeu o imóvel a outro interessado na pendência da relação jurídica que firmou com a apelada.

Também não demonstrou ter regularmente constituído ela em mora antes de assim proceder (art. 373, inciso II, do CPC), o que evidencia a sua responsabilidade pela quebra do contrato.

Nesse aspecto, registre-se que a simples expedição de edital não é suficiente para provar a notificação da apelada. Além de não ser essa a forma adequada para a efetivação de tal comunicação, não foi demonstrado nos autos (art. 373, inciso II, do CPC) sequer uma tentativa frustrada de localização da contratante, para que então se optasse pelo edital.

Por essa razão ela não tem direito à retenção de qualquer quantia paga pelo apelado, seja a título de arras, seja por indenização ou qualquer outra forma de penalidade contratual, uma vez que isso implicaria em beneficiá-la por sua própria torpeza, conferindo-lhe enriquecimento ilícito diante do consumidor prejudicado.

Nesse sentido é o entendimento atual do STJ, ao orientar que “
em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador”
(AgInt no AREsp n°. 1744372/MS, DJe 14/12/2020).

A incorporadora apelante lucrou com a venda do imóvel a outra pessoa e ainda pretende que o Poder Judiciário chancele sua pretensão de reter a quantia adimplida pelo apelado, sem apresentar aqui sequer indícios de prova do prejuízo em decorrência da avença aqui discutida.

Por se tratar de responsabilidade contratual, os juros de mora são aplicados desde a data da citação (art. 405 do Código Civil) e não sendo a hipótese de culpa do consumidor, é inviável a aplicação aqui da orientação jurisprudencial de incidência a partir do trânsito em julgado.

A apelante postula a minoração da verba honorária. Contudo, o valor fixado (15% sobre R$4.668,88) não é excessivo mas sim adequado para remunerar de forma digna o serviço prestado pelo advogado da apelada em caso que requer cuidado e urgência.

Sobre o assunto, o STJ já decidiu que esse trabalho
não se resume à elaboração das peças processuais em si, cabendo a ele diversas outras providências, como realizar reuniões com o cliente, analisar a documentação apresentada na petição inicial e aquela que irá instruir a defesa, acompanhar o andamento do processo, manter entendimentos com os patronos da parte adversa etc. Ademais, há de se levar em consideração a responsabilidade assumida pelo advogado ao aceitar o patrocínio de uma ação. Ainda que o seu dever seja de meio e não de fim, o advogado responderá pelos danos que eventualmente causar ao cliente
. (REsp nº. 1139630/SC).

É notória aqui a responsabilidade assumida e zelo do profissional no desempenho de suas funções durante aproximados cinco anos de tramitação do feito, inexistindo nos autos elementos que demonstrem o contrário.

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo nº. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau comportam majoração de ofício por este Tribunal.

Segundo a Corte Superior,
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada (...)
(AgInt no AREsp nº. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários sucumbenciais de 15% para 20% sobre o valor da condenação
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021