Tribunal: TJMT
Processo: 0004822-19.2014.8.11.0015
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0004822-19.2014.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[FERNANDO BRUNO CRESTANI - CPF: 813.745.851-49 (APELADO), ESTEVAN MIZZANI SCHNEIDER CONTINI - CPF: 042.048.779-40 (ADVOGADO), CLAYTON OUVERNEI - CPF: 700.441.551-15 (ADVOGADO), FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), LEONARDO CRESTANI - CPF: 203.935.559-68 (APELADO), LUIZ CARLOS TAVARES - CPF: 225.883.708-10 (APELANTE), JOSE ROBERTO TAVARES - CPF: 011.833.548-00 (APELANTE), SEBASTIAO GILBERTO TAVARES - CPF: 786.333.628-72 (APELANTE), FABIO DE OLIVEIRA LUCHESI FILHO - CPF: 128.832.848-65 (ADVOGADO), JOSE HENRIQUE TURNER MARQUEZ - CPF: 270.985.568-23 (ADVOGADO), FELIPE D AMORE SANTORO - CPF: 173.669.548-70 (ADVOGADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO GIARETTA EULALIO - CPF: 081.532.918-07 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.
E M E N T A

E M E N T A

EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
– INOCORRÊNCIA
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão de prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Luiz Carlos Tavares e outros em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos julgou procedente os embargos à execução opostos por Fernando Bruno Crestani e Leonardo Crestani, por reconhecer a inexequibilidade do título em razão da exceção do contrato não cumprido, declarou nula a execução nº. 14844-73.2013.811.0015 (código 202383), com fundamento no art. 487, inciso I, 803 inciso I, 917, inciso I, todos do CPC e art. 422 e 479, ambos do C. Civil. Condenou os embargados ao pagamento de custas e honorários advocatício fixado em 15% sobre o proveito econômico.

Inconformados, os apelantes pleiteiam a reforma da sentença, alegando que a posse do imóvel foi regularmente transferida aos recorridos em 28.07.2010. Aduzem que a mora se constituiu em 30.09.2012, ou seja, na primeira parcela.

Salientam que adimpliram com as obrigações constantes no contrato, entregando a posse do imóvel complemente livre e desimpedida, incumbindo aos apelados a defesa do bem em face de esbulho superveniente por terceiros, e que tal fato não pode ser utilizado como justa causa para desconstituir a mora dos apelados, tampouco mantê-los na posse do bem.

Seguem defendendo que a exploração florestal só foi possível porque os recorrentes cumpriram integralmente suas obrigações contratuais para que os apelados pudessem explorar a terra da forma mais primitiva existente (via extração de madeira).

Alegam que os apelados depois de exaurirem todos os recursos naturais, não pagam o contrato, e ainda ressaltam sobre os prejuízos com “posseiros”, porém não propõem o abatimento de preço, sequer fazem qualquer tipo de cobrança ou pedido de rescisão contratual.

Ao final, p
ugnam pela reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada improcedente, com a condenação dos apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Os apelados apresentaram as contrarrazões (id. 92241559), requerendo preliminarmente o não conhecimento do recurso, decorrente da intempestividade. No mérito, pugnou pela manutenção da decisão.

Instados a se manifestarem, os apelantes rechaçaram a tese arguida na preliminar de extemporaneidade recursal (id. 91148967).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 18 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

0004822-19.2014.8.11.0015 – Sinop

Apelantes:
Luiz Carlos Tavares e outros

Apelados:
Fernando Bruno Crestani e outro

V O T O

Cinge-se dos autos que Fernando Bruno Crestani e Leonardo Crestani opuseram os embargos à execução em face da ação de execução de título extrajudicial que lhe move Luiz Carlos Tavares, José Roberto Tavares e Sebastião Gilberto Tavares, alegando, em síntese, que juntamente com Michel Alex Crestani adquiriram o imóvel rural denominado Fazenda Matrinchã matriculas 2.190 e 1885 (atualmente matriculas 3.634 e 3.321) do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, Município de Nova Bandeirantes.

Esclareceram que celebram 03 (três) contratos para a aquisição da Fazenda, todos pactuados em 28.10.2010, sendo o primeiro contrato refere-se aquisição da Fazenda Matrinchã, objeto da matrícula nº 3.634, antiga matrícula nº 2.190, no valor de R$ 3.897.933,11, (três milhões oitocentos e noventa sete mil novecentos e noventa três reais e onze centavos), justificando que o contrato foi devidamente pago, vez que as parcelas foram vencidas entre 28/07/2010 e 30/09/2011.

Seguem elucidando que o segundo contrato teve por objeto a Fazenda Matrinchã, matrícula nº 3.634, antiga matrícula nº 2.190, pactuado no valor de R$ 2.189.306,13 (dois milhões cento e oitenta nove mil, trezentos e seis reais e treze centavos), que deveria ter sido pago em 06 (sei) parcelas entre o período de 30.09.2011 e 30.09.2012, entretanto, fora parcialmente adimplido.

Já o terceiro contrato, referente à aquisição da Fazenda Matrinchã, matrícula nº 1.885 (atualmente matrícula nº 3.321), pactuado pelo preço de R$ 3.912.700,76 (três milhões, novecentos e doze mil e setecentos reais e setenta seis centavos), a ser pago em 08 (oito) parcelas no período de 30.09.2012 a 30.11.2013, alegando que as 06 (seis) primeiras parcelas (a, b, c, d, e, f) são objeto da ação de execução nº 0014844-73.2013.811.0015 (código 193104) em apenso, enquanto que na execução nº. 0004822-19.2014.8.11.0015 (código 202383) ora embargada discute-se as parcelas “g” e “h”.

Asseveraram sobre aplicação da exceção do contrato não cumprido como justa causa para suspender os pagamentos, justificando que o uso e o gozo da propriedade negociada não foram garantidos, pois ela estava repleta de invasores.

Aduziram que desde que adquiriu o bem não pôde usufruir dos recursos naturais e nem o explorar, porquanto vítima de prejuízos financeiros consideráveis, teve que realizar acordos judiciais para retirar os posseiros da terra.

Após a instrução probatória, o douto magistrado
a quo
, julgou procedente o pedido, por reconhecer a inexequibilidade do título, em razão da exceção do contrato não cumprido, e declarou nula a ação de execução nº 10173-70.2014.811.0015 (código 208966), Considerou que o título declarado inexequível é o mesmo que embasa a ação de execução nº 14844-73.2013.811.0015, código 193104 em apenso, contra a qual foi interposto o embargos à execução nº 4822- 19.2014.811.0015 (código 202383), o qual possui a mesma causa de pedir e pedidos, estes fundados nos mesmos fatos e provas ora analisados, julgou procedentes os referidos embargos, com resolução de mérito, e consequentemente declarou nula a ação de execução respectiva,

Ao final, condenou os embargados de ambas as ações ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o proveito econômico de cada causa, ou seja, sobre o valor atualizado do débito exequendo respectivo (id. 92241513).

Luiz Carlos Tavares e outros opuseram os embargos de declaração, que foram rejeitados pelo douto magistrado (id. 92241530).

De início, analiso a preliminar atinente a tempestividade do recurso.

Observo que a sentença foi prolatada, porém houve a interposição de embargos de declaração, que esclareceu sobre a ausência de intimação dos advogados de Luiz Carlos Tavares, vejamos:

“
Compulsando detidamente o feito, verifica-se que a nota de expediente, que visava proceder a intimação do requerido sobre o conteúdo da sentença de mérito prolatada nos autos, não registrou a indicação do nome dos advogados que patrocinam a defesa do requerido (ID n.º 47346755, págs. 1/5). Assim, como forma de evitar a caracterização de nulidade processual, foi realizada, por ato ordinatório, em 20 de janeiro de 2021, novamente a intimação do requerido acerca da prolação de sentença (ID n.º 47352820), sendo que o advogado do requerido registrou ciência da intimação em 29/01/2021 (
‘vide’
intimação n.º 7390954 na guia expedientes). Logo, os presentes embargos de declaração, são, inquestionavelmente, tempestivos
.”

Assim, considerando o efeito integrativo dos embargos e a interrupção do prazo, o recurso de apelação foi interposto dentro do lapso de tempo admissível para apresentação, configurando-se tempestivo o apelo.

Assim,
rejeito a preliminar.

Adentrando ao mérito recursal,
insurgem-se os apelantes alegando
que a posse do imóvel foi regularmente transferida em 28.07.2010, quando as
partes entabularam negócio jurídico, materializado através da outorga do “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural”, por meio do qual o apelado Fernando Bruno Crestani se obrigou, em caráter irrevogável e irretratável 1, a adquirir o imóvel rural denominado “Fazenda Matrinchã II” matriculado sob nº 1.885 do CRI de Nova Monte Verde.

Salientaram que para a garantia das obrigações contratualmente assumidas pelo apelado Fernando, foi prestado o aval por Leonardo Crestani, também apelado, através de notas promissórias representativas das parcelas constantes do preço, figurando na condição de como devedor solidário e principal pagador das parcelas assumidas por seu filho Fernando Bruno Crestani.

Esclareceram que é fato incontroverso que o
negócio jurídico entabulado pelas partes foi inadimplido, desde o vencimento da 1ª parcela (30.09.2012),
quando os apelados deixaram de realizar o pagamento, sob o argumento de que passaram a sofrer ameaça de invasão na posse do bem por terceiros.

Alegam que adimpliram com todas as obrigações previstas no contrato, entregando a posse do imóvel complemente livre e desimpedida, incumbindo aos apelados a defesa do bem em face de esbulho por terceiros, e que tal fato não pode ser utilizado como justa causa para desconstituir a mora dos apelados, tampouco mantê-los na posse do bem.

Asseveram que a exploração florestal só foi possível porque os recorrentes cumpriram integralmente suas obrigações contratuais para que os apelados pudessem explorar a terra da forma mais primitiva existente (via extração de madeira). Salientam que os apelados depois de exaurirem todos os recursos naturais, não cumpriram integralmente com sua obrigação, e ainda alegam prejuízos com posseiros.

Ao final, pugna pelo reconhecimento dos requisitos da execução, sendo o certo, liquido e exigível o título, devendo ser julgado improcedente os embargos à execução, e
com a condenação dos apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Pois bem. Após detida análise dos autos, entendo que a razão acompanha os apelantes. Explico.

Cinge-se a controvérsia recursal sobre a aplicação ou não da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Extrai-se dos autos que no dia 28.07.2010 as partes pactuaram o contrato particular de compra e venda de imóvel rural (id. 92238049), tendo como objeto a aquisição do imóvel rural denominado Fazenda Matrinchã II, matriculada sob nº 1885 do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, localizada no Município de Nova Bandeirantes.

De se observar que o contrato particular de compra e venda do imóvel rural, previu nas cláusulas segunda e terceira sobre as condições da aquisição e o preço do bem,
verbis
:

“CLÁUSULA 02: Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os PROMITEMTES VENDEDORES tem ajustado vender conforme promete ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, a este a comprar e adquirir o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, que possui de forma livre e desembaraçado de quaisquer ônus (real, pessoal, fiscal ou extrajudicial), dividas, arrestos ou sequestros, ou ainda de restrições de qualquer natureza, pelo preço de conformidade com as cláusulas e condições adiantes estabelecidas.

CLAUSULA 03. Desse modo, compromete-se o PROMITENTE COMPRADOR a pagar aos PROMISSÁRIOS VENDEDOES, pela compra do referido imóvel, a importância total de R$ 3.912.700,76 (três milhões, novecentos e doze mil, setecentos reais e setenta seis centavos), o qual será quitado da seguinte forma e condicionamento:

a)

R$ 412.700,76 (quatrocentos e doze mil setecentos reais e setenta seis centavos), de uma só vez,

no dia 30.09.2012, mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito deposito e/ou TED;

b)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.10.2012, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

c)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.11.2012, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

d)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.07.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

e)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.07.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

f)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.08.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

g)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.09.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

h)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.10.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

i)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia 30.11.2013, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária nº. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

Parágrafo Primeiro: O PROMISSÁRIO COMPRADOR ficará constituído em mora de pleno direito, na hipótese de não pagamento injustificado de qualquer das parcelas que compõem o preço total da venda no seu respectivo vencimento;

Vê-se, portanto, que no contrato os apelantes se comprometeram a entregar o imóvel aos apelados como “
livre e desembaraçado de quaisquer ônus (real, pessoal, fiscal ou extrajudicial), dividas, arrestos ou sequestros, ou ainda de restrições de qualquer natureza”.

Ora, nesse contexto, não há dúvida de que os vendedores, ora apelantes assumiram a obrigação de entregar o imóvel rural sem embaraços, hábil, livre para a transferência do bem.

No caso, os apelados alegam restrições ao exercício da posse como justa causa para a suspensão do pagamento e a constituição em mora do vendedor, conforme se depreende na notificação extrajudicial realizada em 24.07.2012,
verbis
:

“Notificados, para no prazo de 05 (cinco) dias, a contar do recebimento desta, dar cumprimento às Cláusulas nº 02 e 04, dos Contratos Particulares de Compra e Venda de Imóveis Rurais celebrados em 28/07/2010, referente aos imóveis envolvendo a área de terras composta de 4.703,6878 hectares, denominado Fazenda Matrinchã, objeto da matricula nº 2190, do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, MT; e a área de terra composta por 4.946,65 hectares ou 2.044 alqueires, sendo 4.721,34 hectares, denominado Fazenda Matrinchã II, objeto da matricula nº. 1885, do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, MT, todas localizadas no Municipio de Nova Bandeirantes, MT,
no sentido de entrega-los livres e desembaraçados de quaisquer ônus, inclusive de restrições do exercício da posse, haja vista que há bastante tempo vêm sendo tolhidos de exercerem livremente seus direitos, na condição de adquirentes, por força de atos de violência e esbulhos praticados por garimpeiros e diversos outros interessados, inclusive com ameaças de morte, conforme faz prova a documentação inclusa (Boletins de Ocorrências e Pedidos de Providências, etc
)
sob pena de suspensão dos pagamentos e constituição em mora, além de suportar as medidas judiciais cabíveis
.”
(id. 92238049)

A vista disso, não assiste razão aos apelados ao invocarem a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a cláusula contratual que dispõe sobre o recebimento da posse precária do imóvel, apenas condicionou a suspensão do pagamento decorrente da ausência de fornecimento pelos apelantes aos documentos necessários para a realização dos projetos de exploração dos recursos naturais, aos pertinentes ao processo de georreferenciamento e a carta de confinantes, vejamos:

“
Cláusula 04 – A posse precária do Imóvel, objeto deste contrato, é transmitida pelos PROMITENTES VENDEDORES ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, neste ato, livre e desembaraçada, nela permanecendo o PROMISSÁRIO-COMPRADOR, enquanto cumprir com as suas obrigações contratuais, lavradas neste Instrumento Particular.
Em caso de inadimplemento do PROMISSÁRIO COMPRADOR no que se refere ao pagamento das parcelas constantes dos itens “a” a “h”, fica o mesmo constituído em mora
,
sendo facultado aos PROMITENTES VENDEDORES promover a reintegração de posse da área;

Parágrafo Primeiro: O PROMISSÁRIO COMPRADOR,

assim que recebida a posse precária do imóvel rural objeto deste contrato, pode fazer uso, gozo e a destinação que melhor convier, incluindo a exploração dos recursos naturais, através de projetos de LAU – Licenciamento Ambiental Único, PEF – Plano de Exploração Florestal, PMFS – Plano de Manejo Florestal Sustentável, obedecendo a legislação vigente, devidamente autorizado pelos Órgãos Ambientais competentes (SEMA e IBAMA), ou ainda, por outro que venha substituí-los.

Parágrafo Segundo: Os PROMITENTES VENDEDORES comprometem-se a fornecer os documentos necessários e o que lhes for pertinente para a realização dos projetos, devendo entrega-los ao PROMISSÁRIO COMPRADOR,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na cláusula 03
, itens “b” a “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual;

Parágrafo Terceiro: É de inteira responsabilidade dos PROMITENTES VENDEDORES fornecerem a documentação e, inclusive, outorgar procuração pública ao PROMITENTE COMPRADOR, com amplos poderes para representa-los junto à SEMA, IBAMA, INCRA, INTERMAT, SEFAZ, Cartórios Imobiliários, Tabelionatos e outros órgãos, a fim de ser concluído o processo de Georreferenciaamento junto ao INCRA (Georreferenciamento 54240.003917/2009-17), bem como a certificação e registro da matrícula,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Clausula 03, itens “b” e “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;

Parágrafo Quarto: Os PROMITENTES VENDEDORES arcarão com todos os custos, despesas e encargos administrativos e/ou judiciais relacionados com o trâmite e a conclusão dos projetos de Georreferenciamento,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Clausula 03, itens “b” a “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;

Parágrafo Quinto: É de inteira responsabilidade dos PROMITENTES VENDEDORES providenciar as cartas de confinantes,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Cláusula 03, itens “b” a “a”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;

Parágrafo Sexto: Os PROMITENTES VENDEDORES comprometem-se a providenciar a liberação e baixa das hipotecas registradas na Matrícula do Imóvel (R-5185 e R-6/1886) até o dia 30/09/2010, bem assim providenciar as cartas de confinantes,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Cláusula 03, itens “a” a “h”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
(negritei)

Resta evidente, conforme consta no pacto entabulado acima transcrito, que as hipóteses de mora dos promitentes-vendedores aludem tão somente sobre a documentação do projeto referente à exploração dos recursos naturais perante os órgãos:

SEMA, IBAMA, INCRA, INTERMAT, SEFAZ, Cartórios Imobiliários, Tabelionatos;
a devida conclusão do processo de georreferenciamento junto ao INCRA, bem como a providencia da carta de confinantes, tendo como consequência a suspensão do pagamento pelos promissários-compradores, ora apelados.

Nesse passo, os apelados não podem invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativo aos atos de violência praticados por terceiros, para justificarem o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Entretanto, deveriam os promitentes compradores terem procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, ou ainda, realizado a consignação em pagamento, ou ainda, pleiteado a rescisão do contrato, de forma que eventual esbulho praticado por terceiros não tem o condão de justificar a mora dos apelados.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3ª Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(RAC n. 0093998-30.2009, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des.

Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

“APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.” (RAC n. 0124845-49.2008, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

Portanto, não há o que se falar em aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido no caso concreto, devendo ser rechaçada as alegações acerca da relacionadas à iliquidez, incerteza e inexigibilidade da execução.

Por derradeiro,
no que tange ao pedido de condenação apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé, ressalto que para
a condenação da parte em litigância de má-fé faz-se indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Acrescento que conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da parte adversa comprovar ter sofrido dano processual, circunstância que também não restou evidenciada.

Desse modo, tenho que assiste a razão aos apelantes, merecendo reforma a sentença, diante da caracterização da mora do embargante/apelado na ocasião em que suspendeu o pagamento incorrendo induvidosamente em mora, e para julgar improcedente os embargos à execução.

Com essas considerações, ante a reforma da sentença, há que se modificar a incidência da sucumbência, inverto o ônus de sucumbência, mantendo o valor arbitrado na sentença de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito exequendo.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 18 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021