Tribunal: TJMT
Processo: 0034419-18.2015.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-28
Data de publicação: 2021-04-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0034419-18.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[TUANNY POSTAL - CPF: 936.505.071-53 (APELADO), KLEYTON ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 007.215.531-09 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE –
EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA –
DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALMENTE
– COMISSÃO DE CORRETAGEM –
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE
–
SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
(REsp nº. 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia)

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0034419-18.2015.8.11.0041

APELANTE:

SISTEMA FÁCIL, INCORP. IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA.

APELADA:

TUANNY POSTAL

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca da Capital,
MM. Juíz Yale Sabo Mendes
, que nos autos da
Ação de Obrigação de Dar Coisa Certa c/c Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais Nº 34419-18.2015.811.0041 – Cód. 1025223
, ajuizada por
TUANNY POSTAL
, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar
a parte requerida, ora apelante, ao pagamento do valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir da sentença, o valor de R$12.470,00 (doze mil quatrocentos e setenta reais), a título de restituição em dobro do valor desembolsado com o pagamento da taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Ainda, considerando a sucumbência mínima da autora, condenou a apelante ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no paragrafo 2º do art. 85 do CPC.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que o contrato formalizado observa os parâmetros e dispositivos de qualquer outra compra e venda de imóvel, impondo às partes as mesmas medidas preventivas, especialmente o auxilio técnico de profissionais corretores de imóveis, e ainda dispõe expressa previsão do responsável pelo pagamento dos custos de comissão de corretagem para fechamento do negócio, como se vê no nas cláusulas 13.1 e 15 do contrato em questão, sendo certo que a apelada sempre teve ciência de todos os valores a serem pagos, não havendo que se falar em restituição dos valores desembolsados.

Quanto ao atraso das obras, discorre que o item VII do Quadro Resumo do contrato de venda e compra firmado entre as partes em 31/07/2014, traça uma previsão de quando as obras inicialmente seriam concluídas, admitindo-se prorrogação pelo prazo de até 180 dias, ou seja, o imóvel poderia ser entregue até 27/01/2015.

Acrescenta que apesar do contrato de financiamento entre a apelada e CEF ter sido assinado em 18/12/2014, a apelada apenas realizou o registro do contrato posteriormente, destacando se faz necessário o registro do mesmo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, bem como se creditado em favor do vendedor o valor para que a unidade possa ser entregue.

Expõe a ausência de indenização por danos morais argumentando que jamais praticou qualquer ato que pudesse gerar o dever de indenizar a apelada e que não se trata de dano
“in re ipsa”
, pois o dano moral deveria ter sido devidamente comprovado nos autos.

Aduz ainda, a necessidade de distribuição da sucumbência, visto que parte dos pedidos da apelada foram julgados improcedentes, razão pela qual não há falar em responsabilidade integral da apelante com relação a sucumbência.

Com base nesses argumentos, pugna pelo provimento do recurso para reformar a r. sentença de primeiro grau e julgar totalmente improcedente a ação para reconhecer que não houve atraso ou que este não foi causado pela apelante, bem como para julgar improcedente o pedido de condenação em danos morais.
(Id.
75512702/75512707
)

Contrarrazões ofertadas no Id.
75512715/75512717, com preliminar de ausência de impugnação específica e, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

Preparo efetivamente recolhido, conforme se observa no Id. 75512708 – pág. 1/2.

É o relatório.

VOTO PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A apelada ofertou as contrarrazões arguindo ausência de impugnação específica, o que acarreta o seu indeferimento de plano, sob o argumento de que a apelante repete teses já discutidas e superadas na fase instrutória, além de repetir citações, de forma prolixa e pedante, deixando de impugnar especificamente os pontos da sentença que supostamente entende ser impugnáveis.

De acordo com o artigo 1.010 do CPC, o recurso de apelação deve ser interposto por petição dirigida ao juiz de primeiro grau, contendo: I – os nomes e qualificações das partes;
II – a exposição do fato e do direito; III – as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
; IV – o pedido de nova decisão.

Assim, em caso de inconformismo com a decisão proferida pelo juízo
a quo,
deve o interessado na reforma impugnar a sentença, atacando de modo preciso os fundamentos da decisão recorrida, fato observado no caso concreto, uma vez que a apelante insurge-se sobre os pontos pelos quais requer a reforma do
decisum
recorrido.

Logo, não há que falar em ausência de impugnação específica, visto que a apelante rebateu os termos da sentença, expondo os motivos para alteração da decisão.

V O T O – M É R I T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante já relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA.
,
contra sentença proferida nos autos da
ação de indenização por danos materiais e morais
ajuizada por
TUANNY POSTAL
.

A parte autora narra em sua inicial que adquiriu uma unidade no Condomínio Rio Manso em 31/01/2014, pelo valor de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), sendo uma entrada de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) e a diferença seria financiado pela Caixa Econômica Federal, ficando convencionado na cláusula VII, do quadro resumo, que o término das obras da unidade autônoma estava previsto para o dia 31/07/2014.

Narra que iniciado o procedimento de financiamento da unidade adquirida e passados 40 (quarenta) dias, foi
informada que a empresa indicada pela requerida e que havia recebido seus documentos, não era mais credenciada para trabalhar com processos de financiamento junto a Caixa Econômica Federal, sendo orientada a procurar a empresa Crefácil, pertencente à requerida.

Relata que após entregar os documentos nova empresa, passados pouco mais de 30 (trinta) dias, temendo novos problemas, procurou a empresa requerida em busca de informações sobre o processo de financiamento, ocasião em que foi informada que a documentação não estava sendo encontrada, o que a levou,
na segunda quinzena de março/2014, a entregar novamente os documentos para a empresa credenciada.

Acrescenta que após inúmeros transtornos e aborrecimentos, assinou o contrato com a Caixa Econômica em 18/12/2014, porém, com valores diferentes daqueles informados inicialmente, sendo o imóvel entregue, somente após a propositura da ação com a concessão da antecipação de tutela.

Após regular processamento do feito, o magistrado
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a parte requerida, ora apelante, ao pagamento do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, acrescido de juros e correção monetária, o valor de R$ 12.470,00 (doze mil quatrocentos e setenta reais), a título de
restituição em dobro do valor desembolsado com o pagamento da taxa de corretagem
, acrescidos de juros e correção monetária e ainda, considerando a sucumbência mínima da autora, condenou a apelante ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, de acordo com a orientação contida no paragrafo 2º do art. 85 do CPC.

Contra essa decisão a apelante
pugna pelo provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos da inicial, afastando a restituição em dobro dos valores pagos a titulo de comissão de corretagem, bem como afastando a condenação em danos morais.

Pois bem.
Em que pese o defendido pela apelante, razão lhe assiste apenas em parte.

Isso porque o atraso na entrega do imóvel à apelada é inconteste nos autos, visto que as partes celebraram em
31/01/2014, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal Nº 5287, conforme se observa pelo documento acostado no Id. 75512603 – pág. 5/8.

Embora a entrega estivesse prevista para 31/07/2014, aliado ao fato da apelante dispor de mais 180 (cento e oitenta) dias, conforme previsto na cláusula 7 (Das condições gerais), certo é que o prazo para entrega se esvairia em

janeiro/2015, sendo o imóvel efetivamente entregue somente em 05/10/2015.

Este, aliás, é o entendimento esposado pelo magistrado sentenciante, cujo excerto se transcreve,
in litteris
:

“A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista. Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações. A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra.

No entanto, verifica-se que restou convencionado expressamente no contrato (fls. 31/40) o prazo de entrega para o dia 31/07/2014, considerando o prazo de tolerância, a Requerida tinha até o dia 31/01/2015 para entregar o imóvel a Autora.

Entretanto, mesmo se considerando válida a cláusula de tolerância, subsiste o atraso na entrega do imóvel, como se observa de toda documentação juntada aos autos, o imóvel foi entregue a Autora somente em 05/10/2015, conforme informado pela Requerida em contestação (fl. 290).

Portanto, a parte Requerida É CONFESSA quanto ao atraso na entrega da obra. Frise-se que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente.
(Sentença de Id. 75512692.

Importa destacar que toda a celeuma referente a demora para a assinatura do contrato de financiamento junto a instituição bancária e registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis se deu por omissões atribuídas a apelante, que não impugnou e não demonstrou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, não podendo ser atribuída a apelada.

Portanto, não há como eximir a apelante da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por ela assumidos.

Logo, a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração do sonho da casa própria e

a legítima expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Importante ressaltar que não se desconhece do entendimento de que
mero inadimplemento contratual não gera dano moral, no entanto, como já dito alhures, a demora e a frustração apresentada na hipótese, ensejam sim tal reparação.

No que pertine ao
quantum
indenizável, a
indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise e demais precedentes desta Câmara, tenho que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil) reais deve ser reduzido para R$ 10.000,00 (dez mil reais) que se mostra razoável, principalmente porque o atraso na entrega causou a autora, dissabores que fogem ao mero aborrecimento.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL RESIDENCIAL –
ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA
– LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA LITIGANTE QUE PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – TESES QUE CONTESTAM O TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA E A POSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – INOVAÇÃO RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO DOS PEDIDOS – DEVER DE REPARAR O DANO MATERIAL SUPORTADO PELO CONSUMIDOR – COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL – LUCROS CESSANTES – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO –
DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR AO IMÓVEL – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE
– RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. Restando evidente que a empresa litigante participou da negociação do empreendimento imobiliário adquirido pelo consumidor, posto que assim se apresentaram em contrato de compra e venda, esta deve ser mantida no polo passivo da demanda indenizatória. Não sendo alegadas determinadas teses em primeiro grau, não devem os pedidos do apelo serem conhecidos no ponto, em razão da inovação recursal caracterizada. O inadimplemento contratual da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, configura ato ilícito passível de ser indenizado, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil. “A indenização por lucros cessantes não pode ter por base o lucro imaginário, simplesmente hipotético ou dano remoto, que seria apenas a consequência indireta ou mediata do ato ilícito, mas deve representar o que a vítima efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de ganhar, em decorrência direta e imediata do ilícito...”. (STJ, REsp n. 1.129.538/PA, 4ª Turma, Rel. Min. Honildo Amaral de Mello Castro, j. 01.12.2009) O atraso na entrega de obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido. O quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Quando este aplicado em valor exacerbado pelo Juízo a quo, deve ser reduzido pelo Tribunal ad quem.” (N.U 0004398-25.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/02/2021, Publicado no DJE 18/02/2021)

No tocante à comissão de corretagem, segundo o REsp nº. 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia,
“é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

No presente caso, tem-se que foi firmado entre as partes o contrato específico de corretagem e assessoria imobiliária no valor de R$ 6.048,43 (seis mil, quarenta e oito reais e quarenta e três centavos – Id. 75512672, Pág. 4), portanto, perfeitamente válido, a teor do tema repetitivos supramencionado.

Esta colenda Corte de Justiça, igualmente, tem proclamado nos seguintes termos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO – ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA – REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO – RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas empresas rés no processo de produção dos imóveis, ambas são partes legítimas para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado. Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade. O percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado se está abaixo do que tem definido o STJ. “A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP). Na hipótese de culpa recíproca pela rescisão da avença, impõe-se a exclusão da multa convencionada.”
(N.U 0036204-15.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2020, Publicado no DJE 11/11/2020)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV - SPE LTDA
, para reduzir para R$10.000,00 (dez mil reais) a indenização a título de danos morais, bem como para afastar a restituição do valor pago a título de corretagem, mantendo inalterados os demais termos da sentença.

Via de consequência, distribuo os ônus sucumbenciais, fixando-o em 60% para a apelante e 40% para a apelada,
nos termos do artigo 8
6
,

do CPC
.

Deixo de arbitrar honorários na fase recursal (art. 85, §11 do CPC), porquanto indevida no caso de provimento parcial de recurso de apelação (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2021