Tribunal: TJMT
Processo: 0046754-40.2013.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0046754-40.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cheque]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ALEXANDRE MANINI - CPF: 021.423.361-83 (APELANTE), JOSLAINE FABIA DE ANDRADE - CPF: 780.867.951-87 (ADVOGADO), MARCELLE THOMAZINI OLIVEIRA PORTUGAL - CPF: 933.296.601-04 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), URBANA OPERACOES E PLANEJAMENTO IMOBILIARIO LTDA - EPP - CNPJ: 04.928.577/0001-19 (APELADO), EDUARDO STEFANES SANTAMARIA - CPF: 005.430.001-09 (ADVOGADO), RICARDO GOMES DE ALMEIDA - CPF: 774.553.201-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇAO MONITÓRIA – EMBARGOS MONITÓRIOS - TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PREVISÃO E CIÊNCIA DE REPASSE AO ADQUIRENTE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Os documentos carreados afastam os argumentos de que no contrato de compra e venda da unidade imobiliária não restou pactuada o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que é clara a previsão no referido documento, (itens de 1 a 3), que o pagamento referia-se à “Comissão Imobiliária Parceira”, o que demonstra também que o adquirente tinha plena ciência da exigibilidade da taxa.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0046754-40.2013.8.11.0041 interposto por ALEXANDRE MANINI contra sentença proferida na “AÇÃO MONITÓRIA” onde litiga com URBANA OPERACOES E PLANEJAMENTO IMOBILIARIO LTDA - EPP em tramite perante 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 91601477 o magistrado de piso rejeitou os embargos monitórios propostos por Alexandre Manini em face de ação monitória ajuizada por Urbana Operações e Planejamento Imobiliários LTDA, e o condenou ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Em suma, aduz o recorrente sob ID. 91601488 que entregou 03 cheques no valor de R$ 2.000,00; R$ 3.000,00 e R$ 6.279,00 que perfazem a quantia de R$11.279,00 que além destes valores pagaria mais: 26 parcelas mensais de R$ 508,50 antes da entrega, 02 parcelas anuais de R$ 10.129,50, 01 parcela de R$ 22.550,00 e financiamento bancário no valor de R$ 156.776,00 além de R$ 1.000,00 referentes a parcela pós habite-se;

Alega que no ato da assinatura do contrato não foi informado que a comissão de corretagem ficaria a seu cargo - comprador do imóvel - e acreditou que seria deduzido dos valores que deveria pagar a construtora já que em momento algum procurou qualquer corretor ou foi procurado por um deles; que se dirigiu ao estande de vendas da construtora, e atendido por um dos corretores ali presentes, não cabendo nem mesmo a escolha do corretor ao cliente;

Sustenta que o contrato estava viciado desde sua origem, vez que a época de assinatura o entendimento majoritário era justamente da abusividade de clausula que transferia a responsabilidade ao consumidor os pagamentos a título de corretagem em contratos de compra e venda diretamente com a construtora/incorporadora;

Registra que apesar do entendimento atual ser no sentido da validade da clausula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, para que ela alcance sua validade é necessário obrigatoriamente ser dado a ela o devido destaque no contrato de compra e venda, o que não aconteceu na presente demanda; que a incorporadora se reservou apenas a colher a assinatura do cliente em um “recibo” onde constava em letra caixa baixa as informações “Comissão Imobiliária Parceira”, além de valer-se de clausula abusiva a época da assinatura do contrato;

Por fim, suscita que frente a cobrança abusiva, impõe-se a aplicação do parágrafo único do artigo 42 do CDC, com a restituição em dobro do valor pago pelo Apelante.

Contrarrazões sob ID. 91601494 pelo desprovimento

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de Embargos à Ação Monitória proposta por ALEXANDRE MANINI, em face de ação monitória proposta por URBANA OPERAÇÕES E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA, em que a parte recorrente noticiou que em 29.12.2010 adquiriu um imóvel denominado Residencial Harmonia um estande de propriedade da construtora Brookfeild Incorporações, firmando, para tanto, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel.

Informou que no ato da assinatura do contrato foi necessário pagar, a título de sinal, a quantia de R$ 11.279,00 (onze mil e duzentos e setenta e nove reais), emitindo, para tanto, 3 (três) cheques nos valores de R$ 2.000,00, R$ 3.000,00 e R$ 6.279,00 e além desses valores, pagaria 26 parcelas mensais e sucessivas de R$ 508,50 antes da entrega do imóvel, mais 2 parcelas anuais, sendo uma no valor de R$ 10.129,50 e outra de R$ 22.550,00, além do financiamento bancário de R$ 156.776,00 e R$ 1.000,00 referente à parcela pós habite-se.

Afirmou que no ato da assinatura do contrato não foi informado de que a comissão de corretagem ficaria a seu cargo.

Os embargos foram devidamente contestados, oportunidade em que a embargada ratifica todos os termos da ação monitória, sustentando que o recorrente/embargante ainda deve a quantia de R$ 6.279,00, referente ao último cheque que retornou por insuficiência de fundos (ID. 91597749 - Pág. 20).

O juiz aquo rejeitou os embargos monitórios.

A tese recursal funda-se na afirmação de que em nenhum momento procurou qualquer corretor ou foi procurado por um deles, vez que foi ao estande de vendas da construtora e foi atendido por um dos corretores ali presentes, e, abusividade da clausula que transferia a responsabilidade ao consumidor os pagamentos a título de corretagem em contratos de compra e venda diretamente com a construtora/incorporadora.

Sobre a responsabilidade do corretor e sua remuneração dispõem os artigos 723 e 725 do CC:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

(...)

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Cinge-se a controvérsia sobre o direito ou não da empresa recorrida/embargada receber da taxa de comissão de corretagem decorrente da venda do imóvel residencial ao embargante como intermediadora.

A tese ventilada pelo recorrente embasa-se na alegação de ausência de previsão contratual (ID. 91597749 - Pág. 52) quanto a cobrança da taxa de corretagem combatida e abusividade da clausula que transferia a responsabilidade ao consumidor os pagamentos a título de corretagem.

Porém, apesar de não constar expressamente a cobrança da referida taxa no instrumento de compra e venda de unidade imobiliária, o recorrente emitiu 3 (três) cheques nominais à corretora recorrida Urbana Operações e Planejamento Imobiliários Ltda para pagamento do sinal de R$ 11.279,00 (onze mil e duzentos e setenta e nove reais), que inclusive emitiu recibo (ID. 91597749 - Pág. 89) no mesmo valor ao embargante, onde consta expressamente a natureza do valor recebido, e, que o pagamento se referia à “Comissão Imobiliária Parceira”.

Os documentos carreados pela parte recorrida afastam os argumentos de que no contrato de compra e venda da unidade imobiliária não restou pactuada o pagamento da comissão de corretagem, uma vez que é clara a previsão de cobrança no referido documento, (itens de 1 a 3), de que o pagamento referia-se à “Comissão Imobiliária Parceira”, o que demonstra também que o adquirente tinha plena ciência da exigibilidade da taxa.

Outrossim, na mesma data da elaboração do instrumento particular de compra e venda, foram emitidos, pelo embargante, os cheques nominais à corretora (29.12.2010), dos quais foram compensados os dois primeiros sem qualquer objeção do seu emitente (recorrente), ficando inadimplido a cártula juntada sob ID. 91597749 - Pág. 20, perquirida na presente ação monitória.

A comissão de corretagem já foi tema de decisão do Superior Tribunal de Justiça, que já pacificou entendimento em julgamento sujeito ao rito do art. art. 1.036 do novo CPC, anterior art. 543-C do CPC/73, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão.

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1..2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Este Egrégio Sodalício não destoa desse entendimento:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADQUIRENTE INADIMPLENTE – ALEGAÇÃO DE NÃO ENTREGA DA SUA VIA DO CONTRATO PELO VENDEDOR – INADIMPLÊNCIA INJUSTIFICADA – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – TEMA 938 DO STJ – RETENÇÃO PELA INCORPORADORA DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – APELO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. A suposta falta de entrega da via do contrato de compra e venda pela imobiliária não justifica o inadimplemento das parcelas pela adquirente, a qual, para resguardar o seu direito neste caso, deveria valer-se de medida consignatória para não incorrer em mora, e notificar a empresa acerca do seu descumprimento. Nesta hipótese, escorreita a sentença que reconheceu a culpa da demandante pela rescisão do contrato, não havendo falar-se em reparação de danos materiais e morais. Não prospera a alegação de que o pagamento da taxa de corretagem é de responsabilidade do vendedor do imóvel se pactuado no contrato o seu repasse ao adquirente, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula nº 543 do STJ e REsp nº 1300418/SC). Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem. Em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.” (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 09/03/2021)

Portanto, considerando o precedente antes citado, oriundo do STJ, bem como deste tribunal, se verifica informação clara e destacada do valor envolvido na negociação e a inequívoca ciência do promitente comprador a respeito da cobrança separada do montante envolvendo a comissão de corretagem.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, no sentido de manter a decisão atacada, por estes e por seus próprios fundamentos.

Determino a majoração dos honorários advocatícios recursais no importe de 12% (doze por cento) no art. 85, § 11º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021