Tribunal: TJMT
Processo: 0012571-72.2015.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-17
Data de publicação: 2021-03-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0012571-72.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), FERNANDA CANDIDO MAGALHAES - CPF: 570.353.182-91 (APELADO), MARCELO FERREIRA DE SOUZA - CPF: 020.911.991-84 (ADVOGADO), MAIK HALLEY MAGALHAES - CPF: 799.130.591-00 (APELADO), MAIK HALLEY MAGALHAES - CPF: 799.130.591-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0012571-72.2015.8.11.0041

APELANTE: RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA.

APELADO: FERNANDA CANDIDO MAGALHAES, MAIK HALLEY MAGALHAES

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA
EXTRA PETITA
–– ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS – JUROS DE OBRA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO.

Não é
extra petita
a sentença que se atém às pretensões formuladas na peça inicial.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (
pacta sunt servanda
) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
(REsp 1729593/SP).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação de Repetição de Indébito
julgada parcialmente procedente para condenar as apelantes a:

“1) INVERTER a cláusula penal 5.16 do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, CONDENAR a requerida ao pagamento da multa contratual no percentual de 10% do valor da condenação);

2) CONDENAR a requerida a restituir as parcelas pagas a titulo de juros de obra, após fevereiro de 2013, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso;

3) CONDENAR a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios pelos réus, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC;

Sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença no que diz respeito à inversão da cláusula penal uma vez que não foi pleiteada.

Arguem que não são partes legítimas para eventual devolução dos juros de construção, pois a CEF é responsável pelos juros de obra e por esse motivo deve ser incluída no polo passivo da demanda, o que transfere a competência para processar e julgar a lide à Justiça Federal.

A apelante RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A alega sua ilegitimidade para figurar no feito visto que não participou no contrato de compra e venda.

Afirmam que o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância e, portanto, não houve atraso.

Contrarrazões no Id n. 76495351.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

I – PRELIMINARES

A)

SENTENÇA EXTRA PETITA

As apelantes suscitam a nulidade da sentença no que se refere à inversão da cláusula penal uma vez que não foi pleiteada.

Ocorre que esse pedido consta de forma expressa na fundamentação da inicial (pág. 13), e o STJ já consolidou o entendimento de que o julgador não deve se limitar apenas à sua parte final e sim considerar as pretensões formuladas em toda essa peça processual.

Além disso, assim definiu no Tema 971, que transitou em julgado em 08/11/2019:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Desse modo, a parte ré deve arcar com a multa contratual.

Rejeito a preliminar.

B)

ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

As apelantes arguem a incompetência da Justiça Comum, já que a taxa de evolução de obra foi paga para a Caixa Econômica Federal, que, por conseguinte, é quem deve figurar no polo passivo.

Porém a CEF atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FATO QUE NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0000927- 34.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: LEO HENRIQUE FURTADO ARAÚJO).

Ademais, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade da ré em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é dela o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Rejeito a preliminar.

C)

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ RODOBENS

É evidente a sua legitimidade passiva, pois integrou a cadeia de fornecimento e figurou inclusive como “vendedor” no contrato de mútuo entre a Caixa Econômica Federal e os apelados (Id nº. 76495326), além de ter emitido o termo de recebimento de chaves (ID n. 76495326).

Sobre a matéria:

“ILEGITIMIDADE PASSIVA Empresas requeridas que estão envolvidas na cadeia de prestação de serviços, associando as respectivas marcas na venda das unidades do empreendimento imobiliário objeto desta ação. Aplicação ao caso da responsabilidade solidária, prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. Preliminar afastada” (TJSP Ap. n.º 1005521-60.2016.8.26.0320 Limeira 7ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. Miguel Brandi j. 15.3.2017).

Rejeito a preliminar.

II – MÉRITO

Apelação Cível em Ação de Repetição de Indébito julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outras Avenças (Id n. 76495325), referente ao imóvel n. 178, Modelo TN57B, fachada F2, 2ª Etapa do Condomínio Rio Claro, no Jardim Imperial, Cuiabá, por R$ 109.802,48, cuja condição de pagamento está descrita na cláusula 4, nestes termos:

“
4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.
PARTE A
: R$ 11.157,88;

4.1.1.
R$ 1.143,88, à título de sinal e princípio de pagamento, com vencimento em 15/11/2010.

4.1.2.
R$ 960,00, em 4 parcelas mensais e sucessivas no valor inicial de R$ 240,00, com primeiro vencimento em 15/11/2010, e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes, até final liquidação.

4.1.3.
R$ 3.768,06 com vencimento em 15/12/2011, por meio de boleto bancário.

4.1.4.
R$ 5.185,94, FGTS em 01 parcela (...).

4.1.5.
R$ 100,00, que deverá ser paga com recursos próprios do COMPRADOR no ato do vencimento em 10/11/2013. (...)

4.2.
PARTE B
: R$ 98.654,60 deverá ser paga à vista em 28/02/2011 à
VENDEDORA
, com recursos próprios do
COMPRADOR
, ou mediante obtenção, por este, de financiamento concedido por Agente Financeiro com recursos do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS”)
, conforme Obs (1) abaixo e Cláusula Segunda deste instrumento.”

Nesta lide incide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido na primeira instância.

E está sedimentado no
STJ que nas relações de consumo é permitida a análise das cláusulas contratuais indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, o princípio
pacta sunt servanda
é mitigado.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1422547/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2014).

Na cláusula sexta ficou assentado que a entrega da unidade seria em até 12 meses após a liberação dos recursos financeiros. Com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrarem que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fizeram, sendo, então, flagrante a sua inadimplência.

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, maior a taxa. Logo, a quantia cobrada não caracteriza abuso.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros incidentes na operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção,
inclusive no período de tolerância
, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Tema Repetitivo 996, do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência
de juros de obra
durante o período de construção do imóvel
,
cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS
. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Como visto,
após os prazos de entrega das chaves (fev/2013 – ID nº. 76495326) os juros de obra já não são mais devidos e deve ser restituído ao comprador os valores efetivamente pagos
.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Em virtude da sucumbência, majoro a verba honorária de 10% para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2021