Tribunal: TJMT
Processo: 0013398-06.2015.8.11.0002
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-08-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013398-06.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELADO), LEANDRO CESAR DE JORGE - CPF: 288.071.578-45 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), ROSILEI LUIZA DE SOUZA - CPF: 869.381.341-20 (APELANTE), ANIBAL FELICIO GARCIA NETO - CPF: 003.116.461-74 (ADVOGADO), MARCELO FELICIO GARCIA - CPF: 831.480.601-30 (ADVOGADO), WAGNER ROGERIO NEVES DE SOUZA - CPF: 630.396.051-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0013398-06.2015.8.11.0002

APELANTE: ROSILEI LUIZA DE SOUZA

APELADO: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – NULIDADE DA SENTENÇA – SOBRESTAMENTO DO FEITO E CONEXÃO COM AÇÃO REVISIONAL – HIPÓTESES NÃO APLICÁVEIS AO CASO –
PRELIMINAR REJEITADA
– INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS – GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA – CONSTITUIÇÃO EM MORA – PURGAÇÃO NÃO EFETIVADA – LEILÕES EXTRAJUDICIAIS – RESULTADO NEGATIVO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA VENDEDORA – AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA – PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DEVIDAMENTE OBSERVADO – DIREITO LIMINAR À REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ART. 30 DA LEI N. 9.514/97 –
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ART. 85, §11, DO CPC –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Ultrapassado o período de suspensão de que trata o artigo 313, V, “a”, §4º, do CPC, o processo deve ter regular seguimento.

A conexão entre duas Ações somente ocorre se lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, o que não se dá entre a Ação Revisional de Contrato por suposto abuso de cláusulas e a Ação de Reintegração de Posse em virtude da inadimplência do comprador.

Configurada a mora do promissário comprador em Contrato garantido por alienação fiduciária de imóvel, dá-se a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo lícita reintegração de posse realizada em consonância com a Lei n. 9.514/97.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0013398-06.2015.8.11.0002

APELANTE: ROSILEI LUIZA DE SOUZA

APELADO: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Apelação em Ação de Reintegração de Posse julgada procedente
“para reintegrar a parte autora na posse do imóvel descrito na inicial
” e, com isso, confirmar
“a liminar deferida nos autos, razão por que determina-se

a expedição, desde já, de novo mandado de reintegração de posse ficando autorizado o cumprimento da ordem em face de terceiros que estejam ocupando o imóvel”,
além de condenar a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de R$5.000,00.

A apelante aduz que o argumento da autora é de suposta inadimplência do Instrumento Particular de Compra e Venda, garantido por alienação fiduciária, da unidade 110 do Condomínio Terra Nova Várzea Grande I (matrícula n. 71.666 do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Várzea Grande), no valor de R$153.900,00, parcelado em 360 vezes, e de que, por ter ficado inerte após a constituição da mora, deu-se a consolidação da propriedade em nome dela (apelada), com a respectiva averbação.

Ressalta que o financiamento imobiliário foi realizado com o Banco Santander, que, após quitadas 12 prestações, cedeu o crédito à Rodobens – Negócios Imobiliários, sem a sua anuência.

Afirma que passou a receber boletos com valores divergentes dos que eram cobrados pela instituição financeira, visto que as parcelas foram reduzidas de 360 para 120 meses, sendo-lhe imposta ainda taxa de administração de R$25,00. Acrescenta que soube que haveria o leilão e para impedi-lo pagou alguns boletos.

Diz que, em virtude das cobranças abusivas, propôs Ação Revisional na Vara Especializada de Direito Bancário e pugnou pelo sobrestamento do presente feito, o que foi deferido.

Assinala que informou nos autos que passa por dificuldade financeira, tendo inclusive atrasado o pagamento das taxas de condomínio e das faturas de água e luz, e que,
“diante dessa situação, sua vizinha, que teve que desocupar o imóvel às pressas, passou a residir com a parte autora, religando o fornecimento de energia elétrica e água em seu nome, qual seja: Melope Akiyama de Souza, já que a Energisa e a Águas Cuiabá se recusaram a continuar a fornecer os serviços em nome da recorrente”
.

Argumenta que o imóvel não foi alienado, apesar de levado a leilão extrajudicial duas vezes, portanto inexiste auto de arrematação e não teve oportunidade de purgar a mora.

Pleiteia a nulidade da sentença uma vez que a presente demanda deve ser julgada em conjunto com a Ação Revisional em decorrência da conexão, ou pelo menos a manutenção do seu sobrestamento.

Conclui que
“não é viável a desocupação do imóvel pela Apelante antes da arrematação em leilão público extrajudicial, quando poderá ocorrer a purgação da mora, nos termos do art. 37 da Lei nº 9.514/97 e art. 34 do Dec-Lei nº 70/66
”, e que a Lei n. 9.514/97 não prevê a possibilidade de reintegração de posse pelo credor fiduciário antes da arrematação.

Destaca ser
“imperiosa a reforma da sentença recorrida, a fim de indeferir a reintegração de posse do bem imóvel até que seja arrematado por novo(a) adquirente (....), já que a recorrente continua na posse do bem e não tem para onde ir”
.

Contrarrazões no Id n. 94793071.

Com amparo no artigo 1.012, §4º, do CPC, o Recurso foi recebido no efeito suspensivo (decisão de Id n. 94793073).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0013398-06.2015.8.11.0002

APELANTE: ROSILEI LUIZA DE SOUZA

APELADO: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

De início, defiro à apelante o benefício da justiça gratuita devido à própria natureza da demanda, em que ficou demonstrado que por dificuldades financeiras ela não conseguiu pagar as parcelas do Contrato, as taxas condominiais e as contas de energia e água. Além disso, na sua CTPS não consta anotação de nenhum vínculo empregatício desde 2007 (Id n. 94793041 – págs. 58 e 59), e inexistem nos autos outros elementos que infirmem o estado de hipossuficiência declarado.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA

A apelante suscita a nulidade da sentença, sob a afirmação de que o feito deve ser julgado em conjunto com a Ação Revisional n. 1002746-73.2016.8.11.0002 (que tramita na Vara Especializada de Direito Bancário da comarca de Várzea Grande-MT), em decorrência da conexão, ou pelo menos tem de ser mantido o seu sobrestamento.

Como bem esclarecido pelo juízo de origem, a suspensão do processo, deferida em 12-9-2017, permaneceu por período inclusive superior ao permitido pela lei (art. 313, V, “a”, §4º, do CPC), portanto não há mais amparo no ordenamento jurídico para que essa situação continue.

No tocante à conexão, não estão presentes os requisitos identificadores, enunciados no artigo 55 do CPC, uma vez que a outra demanda trata da Revisão do Contrato por suposto abuso das cláusulas, e esta cuida de questão possessória regulada pela Lei n. 9.514/97.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

A apelada propôs a Ação sob a justificativa de que em 28-4-2011 celebrou com a apelante
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno Vinculada a Futura Construção, de Financiamento Imobiliário, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição de Alienação de Propriedade Fiduciária, e Outros Pactos
, tendo por objeto a unidade 110 do Condomínio Terra Várzea Grande I (matrícula n. 71.666 do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Várzea Grande-MT), por R$153.900,00 parcelados em 360 vezes, mas a ré teria ficado inadimplente. Diz que respeitou todos os procedimentos descritos na Lei n. 9.514/97, o que culminou na assunção da propriedade plena.

Não há controvérsia a respeito do inadimplemento da apelante, e o caso é regido pela Lei n. 9.514/97.

A Cláusula Vigésima Oitava assim estabelece:

“Da Cessão de Crédito:
(O) (A, s) COMPRADO(A, S, ES) concorda(m) e está(ão) ciente(s) de que o crédito do CREDOR poderá ser cedido ou transferido
, no todo ou em parte, hipótese em que a propriedade fiduciária do(s) imóvel(is) objeto da garantia será transferida ao novo CREDOR, ficando este sub-rogado em todos os direitos e ações, inclusive seguros.

Parágrafo Primeiro:
O(A,s) COMPRADOR(A,S, ES) concorda(m) e está(ão) ciente(s), desde já, que, nos termos do art. 35 da Lei n.º 9.514/97,
a cessão de crédito de que trata o Caput desta Cláusula poderá ser realizada independentemente de aviso ou notificação
, comprometendo-se o(a,s) COMPRADOR(A,S,ES) a assinar os respectivos instrumentos, se e quando para tanto solicitado
.”

(
sic

Id n. 94793039 – pág. 40, sem destaque no original).

Logo, a cessão de crédito realizada para a Rodobens em 4-12-2012 (Id n. 94793040 – págs. 8/12) foi regularmente averbada na matrícula do imóvel (Id n. 94793040 – pág. 27) e não representa qualquer óbice ao procedimento extrajudicial levado a efeito pela apelada.

Diante do não pagamento das parcelas pela requerida, a autora seguiu estritamente as disposições contratuais, todas amparadas na Lei n. 9.514/97.

A Cláusula Trigésima enuncia que, havendo inadimplemento, o comprador será intimado para satisfazer o saldo vencido, bem como aquele que se vencer até a data do pagamento, nos termos do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, e define ainda os requisitos da intimação (Id n. 94793039 – pág. 41), os quais foram observados pela apelada. Isso porque, em 27-11-2013 enviou Notificação Extrajudicial para a apelante com a finalidade de oportunizar a purgação da mora (Id n. 94793040 – págs. 14/15), e foi lavrada a respectiva Certidão de Constituição em Mora em 13-12-2013 (Id n. 94793040 – pág. 16).

Com isso, deu-se a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a qual, devidamente averbada na matrícula em 8-4-2014 (Id n. 94793040 – pág. 27), deveria ser seguida da desocupação voluntária, por força da Cláusula Trigésima Sétima (Id n. 94793039 – pág. 45). Não tendo ocorrido dessa forma, deu causa à reintegração de posse da apelada.

Confira-se o que dispõe a lei de regência:

“Art. 26.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

§ 1º
Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento
, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

(...)

§ 7
o

Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário
, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

(...)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2
o
-B.
Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida
, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

Art. 30
. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27,
a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente
, para desocupação em sessenta dias,
desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome
.
”

Tais providências estão todas previstas nas Cláusulas Trigésima, Trigésima Segunda, Trigésima Terceira, Trigésima Sétima e Trigésima Oitava, que segue transcrita:

“Cláusula Trigésima Oitava:
Não ocorrendo a desocupação do(s) imóvel(is) no prazo e forma ajustados, o CREDOR, seus cessionários ou sucessores, inclusive o adquirente do(s) imóvel(is) em leilão ou posteriormente, poderão requerer a reintegração de sua posse, declarando-se o(a,s) COMPRADOR(A,S,ES) ciente(s) que, nos termos do Artigo 30 da Lei 9.514/97, a reintegração será concedida, liminarmente, por ordem judicial para desocupação, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias,
desde que comprovada, mediante certidão da matrícula do(s) imóvel(is), a consolidação da plena propriedade em nome do CREDOR
, ou o registro do contrato celebrado em decorrência da venda do(s) imóvel(is) ou posteriormente leilão, conforme quem seja o autor da ação de reintegração de posse, cumulada com cobrança do valor da taxa diária de ocupação e demais despesas previstas neste contrato.”

(
sic

Id n. 94793039 – pág. 45).

Vale registrar as duas tentativas de leilão extrajudicial (em 6-5-2014 e 12-5-2014) com resultado negativo (Id n. 94793040 – págs. 20/21), igualmente averbado na matrícula em 24-10-2014 (Id n. 94793040 – pág. 28), e a apelante não nega que tenha tomado conhecimento desses atos, pelo contrário.

Em 24-11-2014 também lhe foi enviado o Termo de Quitação e Notificação para Desocupação do Imóvel (Id n. 94793042 – pág. 8).

Ou seja, a apelante teve pelo menos duas oportunidades de purgar a mora e fazer valer seu direito de permanecer no local; a primeira, a partir da Notificação Extrajudicial, sendo-lhe concedidos 15 dias para o pagamento (art. 26, §1º, da Lei n. 9.514/97); a segunda a contar da averbação da consolidação da propriedade até a data do segundo leilão, em que poderia exercer o direito de preferência (art. 27, §2º-B, da Lei n. 9.514/97). No entanto, permaneceu inerte, o que motivou o procedimento administrativo extrajudicial a que alude a Lei n. 9.514/97, que gerou esta Ação.

Um dos poucos argumentos trazidos pela apelante é o de que, com o resultado negativo dos leilões, não houve arrematação e, portanto, foi tolhida sua oportunidade de purgar a mora de que trata o artigo 34 do Decreto-Lei n. 70/66 e o artigo 37 da Lei n. 9.514/97.

Porém, como já assinalado, a hipótese em questão é totalmente regida pela Lei n. 9.514/97, tanto é que assim está estipulado no Contrato, e o mencionado artigo 37 não se reporta a arrematação e purgação da mora.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. (...)
PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA
. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 2.
O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário
; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. (...) 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6.
Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997
. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1649595/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020, sem destaque no original).

Por fim, em consonância com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser majorados por este Tribunal.

Segundo a Corte Superior, “
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada
”. (AgInt no AREsp n. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016).

Pelo exposto,
nego provimento

ao Recurso
e, com fundamento no artigo 85, §§2º e 11 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais de R$5.000,00 para R$5.500,00.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021