Tribunal: TJMT
Processo: 0014690-06.2015.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-22
Data de publicação: 2021-09-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014690-06.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DIMAS CESAR DA SILVA FERREIRA - CPF: 015.004.961-70 (APELADO), RENATO DE PERBOYRE BONILHA - CPF: 353.882.771-00 (ADVOGADO), JANAINA PEDROSO DIAS DE ALMEIDA - CPF: 690.164.611-91 (ADVOGADO), ANA LIGIA TEIXEIRA CONCEICAO CORREA - CPF: 008.777.331-71 (ADVOGADO), GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 09.572.101/0001-01 (APELANTE), JOAO CARLOS DE LIMA JUNIOR - CPF: 283.140.098-81 (ADVOGADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELANTE), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELANTE), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (APELANTE), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO FONTES MAYA FERREIRA - CPF: 024.934.837-31 (ADVOGADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 09.572.101/0001-01 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR ACOLHIDA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0014690-06.2015.8.11.0041

APELANTE: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO: DIMAS CESAR DA SILVA FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA –PRELIMINAR ACOLHIDA – NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não demonstrada a culpa da corretora pela rescisão contratual, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva quanto à devolução do valor da amortização do preço do imóvel.

A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a concretização do contrato. Entender de forma diferente oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.

Não procede a alegação de culpa exclusiva do adquirente se a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

Quando a dissolução da avença ocorre por desistência motivada do promitente comprador, os juros moratórios incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0014690-06.2015.8.11.0041

APELANTE: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO: DIMAS CESAR DA SILVA FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação em Ação julgada parcialmente procedente para rescindir o contrato e determinar às rés a restituição de 90% do valor entregue como sinal, da taxa de corretagem e das parcelas pagas, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e juros de 1% a.m. desde a citação, bem como a arcarem com as custas e honorários advocatícios de 15% sobre o montante atribuído à condenação, a ser rateado entre autor e rés.

A apelante alega preliminarmente ausência de fundamentação da sentença ante a não individualização das supostas condutas ilícitas e respectiva delimitação da responsabilidade. Aduz também sua ilegitimidade para a devolução da quantia referente à amortização do preço pois atuou apenas na aproximação das partes.

Diz que é “
válida a 'cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
’
(Recurso Especial nº 1599511/SP)”.

Argui ainda que não houve falha na prestação do serviço, até porque só intermediou as negociações e a rescisão se deu por desistência do autor.

Ressalta que “
a manutenção da sentença ensejará enriquecimento sem causa por parte da corré (art. 884 do CC) em detrimento da apelante, posto que a corré foi quem recebeu as parcelas relativas ao preço do bem e ficou com o imóvel sob o seu domínio para poder comercializá-lo novamente
”.

Afirma que só responde pelos riscos da corretagem, cuja verba seria devida.

Por fim, destaca que quando a dissolução é motivada pelo comprador, o termo inicial dos juros é a data do trânsito em julgado, conforme REsp 1.008.610/RJ – Informativo n. 349.

Contrarrazões no ID n. 99662473.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0014690-06.2015.8.11.0041

APELANTE: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO: DIMAS CESAR DA SILVA FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

V O T O

Preliminares

I – Ausência de fundamentação

Ao contrário dessa arguição, a sentença está suficientemente fundamentada, pois contém todos os elementos necessários à solução da controvérsia. Ademais, o julgador não precisa se manifestar sobre todos os dispositivos legais e argumentos expostos pelos litigantes.

Rejeito a preliminar.

II – Ilegitimidade passiva quanto à rescisão e devolução do valor relativo à amortização do preço do imóvel

Quanto à restituição da quantia concernente à amortização, de fato, a apelante só intermediou a negociação e recebeu a comissão de corretagem.

A importância que integra o preço do imóvel deve ser devolvida apenas pelas corrés, pois foram as destinatárias dos pagamentos.

A propósito:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.
ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária
. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3.
Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.
4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(STJ – AgInt no REsp 1779271-SP 2018/0297009-0, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021, T4 - Quarta Turma, publicado em 25/06/2021).

Posto isso, acolho a preliminar para afastar a responsabilidade solidária da apelante pela restituição dos R$1.523,28 (Id. 99597568 - Pág. 10).

III – MÉRITO

O apelado aduz que celebrou Proposta de Aquisição de Imóvel localizado no Residencial Barcelona com as rés e, conforme convencionado, em 13-11-2012 entregou R$1.523,28 de entrada e R$2.430,00 de comissão de corretagem.

Ressalta que a proposta se referia a imóvel na planta, mas o financiamento não foi aprovado porque o empreendimento já estava pronto, o que mudaria os termos firmados com o Banco.

Esclarece que desistiu do negócio e requereu a devolução da quantia paga diante da “
necessidade de se alterar a modalidade do processo de financiamento de novo na planta para imóvel novo/pronto, a unidade adquirida pelo requerente teria sido reavaliada pela requerida e seu valor, que anteriormente era de R$ 112.000,00, havia passado para R$ 124.300,00
”.

A apelante alega que não houve falha na prestação do serviço e que é devida a verba de corretagem.

O Código de Defesa do Consumidor preceitua no artigo 51, II e IV, que são nulas as cláusulas que “
subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga
” e que “
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
”.

E no art. 6º, dentre outros direitos, garante à parte hipossuficiente na relação de consumo “
a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razão de fato superveniente que as tornem excessivamente onerosas”
.

No caso dos autos, a negativa de financiamento pelo Banco revela o resultado ineficaz da negociação, sobretudo porque o contrato possui condição resolutiva vinculada a análise e aprovação de crédito do comprador (item “J” – id 99597585 - Pág. 8).

A despeito de qualquer intermediação, a corretagem só é obrigatória com a efetiva celebração da avença e seu resultado útil, ou seja, a concretização da venda. Entender de forma contrária oneraria muito tanto o vendedor como o comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da Compra e Venda.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CESSÃO DE CRÉDITO DE COMISSÃO). EMBARGOS JULGADOS PROCEDENTES PARA EXTINGUIR A EXECUÇÃO. COMISSÃO ADVINDA DE ALIENAÇÃO DE CONTROLE ACIONÁRIO DE EMPRESA. TRANSAÇÃO CONDICIONADA À APROVAÇÃO DO BANCO CENTRAL DO BRASIL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. RESULTADO ÚTIL DA NEGOCIAÇÃO NÃO ALCANÇADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Embargos à execução julgados procedentes para extinguir a execução por título extrajudicial, dada a inexigibilidade da pretendida comissão pela alienação de controle acionário de empresa, em razão da não concretização do negócio intermediado. 2.
O Tribunal de origem observou que, não obstante o pagamento antecipado de parte do preço, o negócio foi estabelecido mediante condição suspensiva (aprovação do negócio pelo Banco Central do Brasil), sendo incontroverso nos autos que tal condição não foi implementada, o que permitiu concluir que não foi alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a efetiva realização do negócio fruto da intermediação. 3. O acórdão recorrido se alinha à orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, de que é incabível comissão de corretagem, quando o negócio não foi concluído, não atingindo, assim, o seu resultado útil
(AgRg no REsp 1.485.788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe de 24/2/2015). 4. No âmbito estreito do recurso especial, é vedada a interpretação de cláusulas contratuais, a teor do disposto na Súmula 5 do STJ. 5. Agravo interno não provido
. (STJ - AgInt no REsp. 1518877 SP 2014/0294719-1, relator ministro Lázaro Guimarães (desembargador convocado do TRF 5ª Região), julgado em 06/02/2018, T4 - Quarta Turma, publicado em 09/02/2018).

Ademais, no REsp n. 1.599.511/SP foi decidido que “
é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente
”.

Por outro lado, não se pode atribuir culpa exclusiva do comprador nessas situações, visto que a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade, e não ficou provado que a negativa ocorreu por sua causa.

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II -
A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador.
III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais
. (TJ-MG - AC 10000205742331001 MG, relator João Cancio, julgado em 02/02/2021, 18ª Câmara Cível, publicado em 03/02/2021).

No que tange ao termo inicial dos juros moratórios, uma vez que o próprio contrato traz condição resolutiva vinculada à recusa do financiamento bancário, a rescisão é motivada e os juros devem incidir desde a citação.

Sobre a matéria:

APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AGRAVO RETIDO - PROVA ORAL -CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - NÃO PROVIMENTO - LEGITIMIDADE PASSIVA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO -RESTITUIÇÃO INDEVIDA - RESCISÃO CONTRATUAL -DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR - RETENÇÃO DE 15% -
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO
- MODIFICAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AOS APELOS DAS RÉS.

1. Indefere-se a produção de prova oral se a questão é de direito e está devidamente comprovada nos autos. 2. A legitimidade para integrar o polo passivo da lide deve ser aferida considerando-se a teoria da asserção, tratando-se a correspondência entre o alegado e a realidade de matéria a ser apreciada por ocasião da análise do mérito. 3. A transferência do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente do imóvel é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP). 4. É razoável e proporcional a retenção pela promitente vendedora de 15% dos valores pagos pelo consumidor que manifesta arrependimento e requer a rescisão contratual. 5.
Os juros moratórios incidem desde a citação (CC 405 e CPC 219), ainda que a rescisão do contrato tenha ocorrido por desistência dos promitentes compradores.
6. Deu-se parcial provimento aos apelos das rés.
"
(Acórdão n. 1019421, 20130710145804APC, relator Sérgio Rocha, 4ª Turma Cível, julgado em 17/05/2017, publicado no DJe em 30/05/2017, págs. 364 a 374).

Pelo exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à devolução do valor da amortização, e dou
parcial provimento
ao Recurso para afastar a responsabilidade solidária da apelante pela restituição da quantia de R$1.523,28.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/09/2021