Tribunal: TJMT
Processo: 1020606-54.2020.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-09
Data de publicação: 2021-02-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020606-54.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[TATIANA DE ALMEIDA CALDEIRA - CPF: 821.542.011-72 (ADVOGADO), IEDA APARECIDA LEITE DE ALMEIDA CALDEIRA - CPF: 002.277.348-74 (ADVOGADO), DANIEL ALCANTARA NASTRI CERVEIRA - CPF: 272.306.998-27 (ADVOGADO), ALOISIO BERNARDES PENNA - CPF: 007.288.101-15 (AGRAVANTE), NOELY DE ALMEIDA PENNA - CPF: 496.732.541-68 (AGRAVANTE), PAULO LUCAS DE ALMEIDA PENNA - CPF: 267.447.591-91 (PROCURADOR), SLG COMERCIO DE CALCADOS EIRELI - ME - CNPJ: 20.302.427/0001-51 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO – PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO QUE CONCEDEU PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÕES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER, DEVIDO ÀS RESTRIÇÕES SANITÁRIAS IMPOSTAS PARA CONTENÇÃO DA PENDEMIA DE COVID-19 – PLAUSIBILIDADE DO DIREITO ALEGADO – QUESTÃO PURAMENTE ECONÔMICA – AUSÊNCIA DE RISCO DE PERECIMENTO FATAL DO DIREITO PLEITEADO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
Não havendo demonstração de que a manutenção da decisão agravada poderá acarretar danos irreparáveis à parte, ou, então, que, caso mantida até ulterior julgamento da questão, implicará risco de perecimento fatal do direito pleiteado, até mesmo por se tratar de questão puramente econômica, direito absolutamente disponível e em relação ao qual os próprios agravantes admitiram estarem abertos a negociações, é de rigor o desprovimento do recurso. Inteligência do art. 1.019, I, c/c art. 300 do CPC.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1020606-54.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ALOÍSIO BERNARDES PENNA e NOELY DE ALMEIDA PENNA contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Revisão de Contrato de Locação
”

(Proc. nº 1038940-13.2020.8.11.0041), ajuizada contra os agravantes por SLG COMÉRCIO DE CALÇADOS EIRELI – ME, deferiu parcialmente o pedido de antecipação da tutela para suspender a “
exigibilidade dos pagamentos dos alugueis referentes aos meses de março/2020 a julho/2020
”, período em que o Shopping Goiabeiras, onde localizada a sede física da empresa/autora/agravada, manteve suas portas fechadas por decretos oficiais de suspensão das atividades comerciais baixados durante a pandemia (cf. Id. nº 60036454 - Pág. 1/4).

Os réus/agravantes expõem, inicialmente, que, conquanto localizado no interior do Goiabeiras Shopping Center, o imóvel não pertence à referida pessoa jurídica; esclarecem que referido centro comercial “
é um empreendimento onde existem vários imóveis que não são de sua propriedade, e sim de terceiros
”, pelo que não lhes pode ser oponível o fechamento, por qualquer motivo, daquele empreendimento, e nem mesmo ser acolhida a assertiva de completa impossibilidade de comercialização de produtos, pois nem mesmo a pandemia “
impediu a agravada de continuar trabalhando home-office com as vendas on line
”.

Sustentam que, desde o início da pandemia, a autora “
vem pedindo isenção total dos aluguéis aos locadores
(...)
, o que de fato não foi aceito pelas razões das necessidades prementes dos mesmos que
(lhe)
foram devidamente expostas
”; admitem que “
houve redução das vendas, bem como do faturamento
”, mas, pontuando que “não houve paralisação das vendas”, dizem ser “
incabível a suspensão total dos alugueis
”, até porque eles “
necessitam dos mesmos para sua subsistência
”.

Explicam que tentaram celebrar acordo extrajudicial, mas a autora/agravada não aceitou a proposta de parcelamento, em seis vezes, dos valores dos alugueis referentes aos meses em que Shopping permaneceu fechado.

Passando aos fundamentos jurídicos, aduzem que, “
a partir da contratação, o locatário pode usar o imóvel do jeito que lhe convier, nos limites do contrato
”, e não sendo nem mesmo “
obrigado funcionar regularmente, podendo fechar para obras, férias, usar o imóvel como depósito ou centro de distribuição
”, e, justamente pelo fato de o contrato de aluguel se vincular exclusivamente à cessão da posse direta do bem – eles dizem que “
o locador não é sócio do negócio do locatário
” –, a impossibilidade de exercício das atividades comerciais não autoriza, por si só, a revisão do valor do aluguel, muito menos a completa suspensão de sua exigibilidade, devendo ser aplicado ao caso exatamente o mesmo posicionamento corriqueiro quanto às empresas locatárias que vão à bancarrota e ainda assim conservam obrigação de pagamento de alugueis.

Afirmam categoricamente a impossibilidade de aplicação da teoria da onerosidade excessiva (CC, art. 478), seja porque tal se aplica exclusivamente à pretensão de resolução contratual, e não à revisão do valor da contraprestação, ou, então, porque ainda estão “
contratualmente impedidos de oferecer o imóvel para uma empresa de serviços essenciais, que possa funcionar durante as restrições governamentais, e, assim, pagar o aluguel integral
”, de modo que não se pode admitir a existência de “
vantagem extrema para o locador, pois, embora a locatária/agravada esteja integral ou parcialmente impedido de exercer sua atividade, continua na posse do imóvel e o valor do aluguel continua o mesmo
”.

Enfatizando que “
a situação pela qual o país atravessa acarreta consequências gravosas também para os agravantes, que possuem compromissos anteriores assumidos e conta com o recebimento dos valores contratados para fazer frente às suas despesas principalmente as de suas sobrevivências
”, e invocando a novel disposição do art. 421, parágrafo único, do Código Civil (“
nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
”), pedem reforma da decisão agravada para que seja indeferido o pedido de antecipação da tutela (cf.. Id. nº 60036453).

A decisão vinculada ao Id. nº 60989474 admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

A agravada ofertou contrarrazões dando pontual combate aos argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do agravo (cf. Id. nº 65206953).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 27 de janeiro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O negócio objeto de revisão judicial nesta lide é o contrato de locação de imóvel comercial, em que a
agravada
figura como locatária e os agrava
ntes
como locadores, envolvendo as unidades/lojas nº 35 e 36 do Goiabeiras Shopping Center, cujo aluguel mensal estipulado é de R$ 10.272,44 (cf. Id. nº
60036458 - Pág. 3).

A autora/agrava
da
expôs, na petição inicial, que, no espaço locado dos réus/agrava
ntes
, opera a loja Santa Lolla Calçados, que, em decorrência das medidas sanitárias de combate à propagação do coronavírus, “
permaneceu fechada por ordem governamental de 21/03/2020 a 02/06/2020, e reabriu com diversas restrições de funcionamento, especialmente no que diz respeito ao horário
”, tendo sido “
fechada novamente em 24 de junho de 2020,
(...)
e só foi novamente reaberto em 27 de julho de 2020
”, sendo que, mesmo com a permissão de reabertura do comércio, remanesce uma série de “
restrições quanto à forma de funcionamento e atendimento, quanto ao número de pessoas que podem entrar nos centros comerciais e nas lojas e, igualmente, quanto ao horário de funcionamento
”, tanto é que, no mês de junho, “
operou apenas 19 (dezenove) dias, de um total de 30 (trinta) dias do mês, e por apenas 8(oito) horas por dia, quando

o normal seria de
(...)
12 horas diárias
”.

Alegou que, como é de se esperar, “
as vendas da loja
(...)
apresentaram brutal queda em relação aos meses anteriores à pandemia
”, como se vê, comparativamente, do fato de que, “
em julho de 2019, a loja faturou R$ 233.453,08,
(enquanto que)
em julho de 2020 faturou somente R$ 22.472,25
(...)
, o faturamento caiu 90,38%
”, contudo, mesmo diante desse cenário excepcionalíssimo, indiferentes aos fatores supervenientes, imprevisíveis e inevitáveis que vieram a modificar completamente as circunstâncias envolvidas no contrato, os réus vêm se recusando terminantemente a rever e readequar a exigibilidade e/ou o valor aluguel da locação, o que a motivou a ajuizar a presente demanda, e, em caráter de tutela de urgência, pleitear fosse declarada a inexigibilidade dos alugueis de março até dezembro de 2020, ou, então, no mínimo, desde já, fosse reduzido o aluguel mensal para valor condizente com o seu atual faturamento (cf. Id. nº
60036453 - Pág. 01/21
).

O MM. Juiz decidiu acolher parcialmente o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, determinando a suspensão da exigibilidade dos alugueis referentes aos meses de março a julho de 2020, compreendendo o período em que o comércio foi total ou parcialmente proibido de funcionar pelos decretos municipais, por entender que os fatos narrados e as provas que acompanharam a inicial permitem juízo sumário positivo quanto à presença dos requisitos necessários à concessão da medida, sobretudo ao se considerar que está documentalmente comprovado “
que a autora teve queda considerável no faturamento mensal durante o fechamento do shopping
”, entretanto, considerando a autorização de reabertura do comércio municipal a partir do mês de agosto, entendeu não caracterizada a probabilidade do direito alegado pela autora em relação à inexigibilidade ou redução dos alugueis dos próximos meses (ref. agosto a dezembro/2020) (cf. Id. nº
60036454 - Pág. 1/4).

Admito que se afigura lógico e coerente a conclusão decisória que suspendeu somente o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de março/2020 a julho/2020, já que a divergência destes meses para os subsequentes reside pontualmente na liberação da atividade comercial, isto porque, a partir daí, as obrigações contratuais voltaram, teoricamente, a produzir os efeitos de seu
status quo

ante
, dificultando ainda mais a ingerência do Judiciário na relação contratual existente entre as partes, o que indica, de certa maneira, menor plausibilidade da alegações autorais.

Inclusive, a divergência já fora abordada no julgamento do Agravo Regimental nº
1018700-29.2020.8.11.0000
, interposto pela parte agravada, nos seguintes termos:

“(...)
conquanto a pandemia viral e as medidas públicas de contingência destinadas a conter a propagação do coronavírus possam ser invocadas como razões convincentes para autorizar a pronta interferência do Judiciário na relação contratual entre as partes, tanto é que, sob determinado enfoque, houve a concessão à agravante de medida cautelar (suspensão da exigibilidade da contraprestação) abrangendo os meses em que vigorou a ordem estatal impeditiva do funcionamento do imóvel locado, porém,
quando se subtrai da equação o problema da proibição do uso do imóvel, e também a restrição ao exercício da atividade comercial, a questão ganha novas cores, demandando análise mais meticulosa e específica acerca da posição de cada litigante frente às obrigações contratuais
, o que só será feito de forma adequada, no mínimo, após a oitiva da outra parte interessada (agravados/locatários), e, ainda, em sede de cognição mais profunda e abrangente, sendo bem mais equânime e preferível que o nó do litígio seja mesmo desatado apenas quando do julgamento do mérito do recurso, e não em caráter preliminar.” (grifei).

Sendo assim, e considerando que não houve manifestação convincente de que a
manutenção da decisão agravada poderá acarretar danos irreparáveis aos agravantes, ou, então, que, caso mantida até ulterior julgamento da questão, caracterizará risco de perecimento fatal ao direito pleiteado, até mesmo por se tratar de questão puramente econômica, direito absolutamente disponível e em relação ao qual os próprios agravantes admitiram estarem abertos à negociações
, mantenho o
decisum
por seus próprios termos.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2021