Tribunal: TJMT
Processo: 1001590-08.2020.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001590-08.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE - CPF: 015.854.301-70 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE - CPF: 015.854.301-70 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ NAO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001590-08.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE

APELADO: VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RENTENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM E AO IPTU – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, §3º, IV, DO CC) – INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DEMORA SUPERIOR A 12 MESES – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA –
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ NÃO PROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. (Súmula 543/STJ).

“
Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3°, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor
(
AgInt no REsp 1853761/SP).

Na hipótese de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação (art. 240 do CPC), e a correção monetária, a partir de cada desembolso.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001590-08.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE

APELADO: VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações Cíveis em Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais julgada procedente para declarar rescindido o Compromisso de Compra e Venda, determinar à ré a devolução da quantia paga pelo autor, sem nenhum desconto, em parcela única, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado do
decisum
, bem como o pagamento de 10% sobre o montante das prestações quitadas, conforme convencionado na cláusula 4.1, e de R$8.000,00 pelos danos morais, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a contar da sentença, além das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Ambas as partes recorreram.

A requerida aponta culpa exclusiva do autor pelo cancelamento do contrato, diante de sua desistência imotivada, uma vez que o empreendimento foi concluído e estava apto para ser entregue.

Argui que deve ser reconhecida a eficácia das cláusulas firmadas e, ante o inadimplemento por culpa do autor, considerados os percentuais de retenção conforme estipulado na avença ou, alternativamente, não inferiores a 25% do que foi pago.

Assinala que é indevida a cominação de multa apenas para a hipótese de mora do comprador, a qual deve ser afastada por equidade, até porque,
“embora silente o contrato a respeito de cláusula penal pelo descumprimento da vendedora, tal fato, não significa que possa o Estado intervir no contrato e criar cláusula penal, não ajustada entre as partes, para sancionar o comportamento do fornecedor
”.

Aduz que os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado.

Acrescenta que o mero descumprimento dos termos pactuados não gera dano moral.

Afirma que cumpriu sua obrigação de informar, o que excluiria o dever de restituir o valor pago de comissão de corretagem, e que, aliás, essa pretensão estaria prescrita por força do que foi consignado em 2017 no repetitivo REsp 1.559.511/SP.

Argumenta que a responsabilidade de arcar com eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista no contrato e deve ser exigida do autor. Ressalta que, caso se entenda que é dela esse ônus, a quantia deve ser descontada do valor a ser reembolsado.

Por sua vez, o autor se insurge contra o termo inicial definido para a aplicação da correção monetária nos valores a serem devolvidos; alega que seria a data de cada desembolso, com amparo no art. 869 do CC.

Apresenta contrarrazões no Id. 108494235.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001590-08.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE

APELADO: VENICIUS ANTONIO ARAUJO RISALTE, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelações Cíveis em Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais julgada procedente para declarar rescindido o Compromisso de Compra e Venda, determinar à ré a devolução da quantia paga pelo autor, sem nenhum desconto, em parcela única, com juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do trânsito em julgado do
decisum
, bem como o pagamento de 10% sobre o montante das prestações quitadas, conforme convencionado na cláusula 4.1, e de R$8.000,00 pelos danos morais, com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a contar da sentença, além das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Em 15/04/2016, as partes firmaram Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Contrato de Compra e Venda de Imóvel (Id. 108494181) localizado no Loteamento Parque Rosa Bororo, Quadra 55, Lote 33, de 200 m2, matrícula n. 93.087, no município de Rondonópolis, por R$45.618,41, dos quais, conforme extrato de Id. 108494182, foram pagos R$16.318,31.

Uma vez que a entrega da obra estava prevista para setembro de 2018 e até a data da sentença (16/04/2021) não havia nos autos menção alguma de que teria sido efetivada, é evidente o atraso superior a 16 meses contados até o ajuizamento da presente demanda (04/02/2020).

A ré alega culpa exclusiva do autor pela rescisão, ante a sua desistência imotivada, já que a construção foi concluída e estaria apta a ser entregue. Ocorre que apenas na via recursal apresentou fotos do empreendimento, as quais são insuficientes para comprovar que a obra estaria finalizada, o que só ratifica o atraso excessivo.

Ademais, consta dos autos que a construção também ficou paralisada em decorrência de irregularidades no licenciamento ambiental, o que é inclusive objeto da Ação Civil Pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual.

Diversamente do que sustenta a ré, o tempo de construção é estipulado pela própria empresa, que leva em conta todos os possíveis obstáculos para o término, dentre os quais se incluem
a falta de mão de obra e de material, problemas com a instalação de rede de água e esgoto, individualização de matrículas, licenciamentos, dentre outros.

Como já mencionado, a demora foi superior a 16 meses, o que naturalmente levou o comprador a perder o interesse.

A Súmula 543 do STJ enuncia:

Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Desse modo, ante a inobservância dos prazos previamente pactuados, não há como afastar a responsabilidade da requerida.

A cláusula penal, ainda que favoreça apenas a loteadora, por força do princípio do equilíbrio contratual deve ser revertida ao consumidor adquirente, com fundamento no Tema 971 do STJ.

Além disso, a espera demasiada causou frustração, ansiedade e transtornos ao autor, e não mero aborrecimento. Por consequência, é devida a indenização.

A propósito:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

– OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL
–

RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ -

RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO. Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.
Ao contrário, consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas, não sendo aplicável o Tema 1.002 do STJ em casos tais.
O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.

(N.U 1006475-36.2018.8.11.0003, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Desa. Marilsen Andrade Addario, Vice-Presidência, julgado em 02/09/2020, publicado no DJE de 06/08/2021).

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA
–
RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ. No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes.
(N.U 1007990-38.2020.8.11.0003, Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 13/10/2021, publicado no DJE de 21/10/2021).

Igualmente não procede o pedido de retenção da comissão de corretagem, visto que a própria ré foi responsável pelo inadimplemento contratual, não sendo razoável que fique com qualquer valor, nem mesmo do IPTU, pois nem sequer houve a consolidação da posse.

Para ilustrar:

APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDA – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador,
o que inclui a comissão de corretagem.
(N.U 1000695-91.2020.8.11.0053, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 29/09/2021, publicado no DJE de 04/10/2021).

No que concerne ao argumento de prescrição, o STJ tem decidido que o prazo prescricional trienal (art. 206, § 3°, IV do CC) é inaplicável às demandas que objetivem a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. CORRÉS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MATÉRIA DE FATO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. (...)
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal.

(AgInt no REsp 1853761/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/05/2021, DJe de 24/05/2021).

E por se tratar de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem desde a citação (art. 240 do CPC), e a correção monetária, a contar de cada desembolso.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso da ré e
dou provimento
ao Recurso do autor para determinar a aplicação da correção monetária a partir de cada desembolso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021