Tribunal: TJMT
Processo: 0001051-81.2016.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001051-81.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[GEANNE ROSAMARIA DA SILVA - CPF: 890.459.391-34 (APELADO), BARBARA LENZA LANA - CPF: 697.640.691-34 (ADVOGADO), MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.295.291/0001-34 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível nº
0001051-81.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
MRV Prime XIX Incorporações SPE Ltda.

Apelada:
Geanne Rosamaria da Silva

E M E N T A

AÇÃO ORDINÁRIA
–
RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA –

DANO MORAL AFASTADO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,
admitida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo.

Diante do afastamento de parte dos pedidos da parte autora, as despesas serão proporcionalmente distribuídas, nos termos do art. 86, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível nº
0001051-81.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
MRV Prime XIX Incorporações SPE Ltda.

Apelada:
Geanne Rosamaria da Silva

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por MRV Prime XIX Incorporações SPE Ltda., visando reformar a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação ordinária de restabelecimento de contrato de promessa de compra e venda c/c nulidade de cláusulas contratuais c/c repetição de indébito e indenização por danos material e moral que lhe move Geanne Rosamaria da Silva, julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial, condenando a ré ao pagamento de dano moral no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), na restituição de 90% (noventa por cento) da quantia total recebida da autora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a apelada deu causa à rescisão contratual, sendo devida a retenção das arras e da multa de 8% (oito por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Subsidiariamente, alega ser devida a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos e, ao final, impugna o dano moral e o
quantum
arbitrado.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso. (id. 88141498).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 11 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível nº
0001051-81.2016.8.11.0041 – Capital

Apelante:
MRV Prime XIX Incorporações SPE Ltda.

Apelada:
Geanne Rosamaria da Silva

V O T O

Cinge-se dos autos que Geanne Rosamaria da Silva ajuizou ação ordinária de restabelecimento de contrato de promessa de compra e venda c/c nulidade de cláusulas contratuais c/c repetição de indébito e indenização por danos material e moral contra MRV Prime XIX Incorporações SPE Ltda., aduzindo que em agosto de 2014, procurou a ré com a finalidade de adquirir um imóvel, sendo que após encaminhar toda a documentação necessária, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 05.09.2014, para aquisição do apartamento n. 212, Bloco B, do empreendimento denominado
“Parque Chapada do Horto”
, a ser entregue no dia 31.12.2015, pelo valor de R$ 140.390,00 (cento e quarenta mil, trezentos e noventa reais).

Firme em seu proposito, aduziu que a construtora novamente passou a solicitar diversas documentações, que foram prontamente providenciadas, contudo, em 10.04.2015, foi informada que para aperfeiçoar o contrato de financiamento, deveria arcar com uma diferença de valores. Afirmou que diante da necessidade em efetivar a contratação, notadamente em razão de já estar sendo cobrada pelo condomínio, anuiu com o pagamento da quantia de R$ 6.116,67 (seis mil, cento e dezesseis reais e sessenta e sete centavos), que foi parcelada em 35 (trinta e cinco) prestações de R$ 193,18 (cento e noventa e três reais e dezoito centavos).

Asseverou que posteriormente foram solicitados novos documentos e, em 13.05.2015, foi informada que teriam que realizar um novo contrato, pois, o firmado anteriormente não era mais válido. Defendeu que diante da demora, procurou solucionar o problema pelas vias administrativas, entretanto, não obteve êxito e, após ter sido informada que o seu cadastro estava vetado e em processo de cancelamento, ajuizou a presente demanda.

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial, condenando a ré ao pagamento de dano moral no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), à restituição de 90% (noventa por cento) da quantia total recebida da autora, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a rescisão se deu por culpa da apelada, que teve o pedido de financiamento imobiliário negado. Alega que o valor pago a título de sinal ou arras deve ser integralmente retido. Defende a aplicabilidade da multa de 8% (oito por cento) sobre o valor do contrato, ante o distrato imotivado do promitente comprador. Subsidiariamente, alega ser devida a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Segue sustentando a ausência de ato ilícito apto a ensejar o dever de indenizar, pugnando pelo afastamos do dano moral arbitrado, ou, subsidiariamente, a redução do
quantum
indenizatório. Pugna pela reforma da sentença e inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem.
Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por culpa da autora/apelada, que não obteve aprovação na análise de crédito junto à instituição financeira, notadamente diante da ausência de irresignação da parte quanto a esse ponto.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula 7ª, que determina a retenção da multa de 8% (oito por cento) sobre o valor do contrato revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo em comparação aos percentuais admitidos pelas cortes superiores em casos tais.

Com efeito, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, tenho que andou bem a douta magistrada ao determinar a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial. Nesse sentido,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – negritei)

Visto isso, no tocante à retenção das arras, verifico que de acordo com a forma de pagamento prevista no contrato, o valor de R$ 2.807,36 (dois mil, oitocentos e sete reais e trinta e seis centavos), desembolsado como entrada, integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório (id. 88140979, p.2).

Nesse passo, conforme a jurisprudência do c. STJ, não é possível a retenção das arras confirmatórias na hipótese de ocorrência de distrato, confira:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

(...)

7.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes
. (...)”
(REsp 1911050/SP, 3ª Turma, Rela. Mina. Nancy Andrighi, j. 04.05.2021 - negritei)

Portanto, a quantia paga a título de sinal integra o valor do bem, sendo incabível a sua retenção integral, devendo a sentença ser mantida também neste ponto.

Avançando na resolução da celeuma,
quanto ao dano moral merece reforma o
decisum
.

Mister constar que o art. 927, do C. Civil é claro ao dispor que
“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Destarte, o ato ilícito deve restar devidamente comprovado, nos termos do art. 927, do C. Civil, porque ao estipular a responsabilidade indenizatória, vinculou-a de modo inseparável ao ato ilícito, e ante a falta deste, inexiste o dever de indenizar e improcedem todas as demandas intentadas com esse objetivo.

In casu
, verifico que a apelada deu causa à rescisão do contrato em comento, sendo certo que o fato de a apelante ter solicitado a documentação inúmeras vezes, por si só, não é apto a gerar o abalo moral aduzido, notadamente em razão de o procedimento para a obtenção do financiamento ser estabelecido pela própria instituição financeira.

Ademais, não há o que se falar em frustração ocasionada pelo representante da empresa ao solicitar os documentos e informar que o financiamento estava em fase de finalização, pois, repiso, a aprovação do crédito era feita pelo banco. Assim, é de clareza solar que a construtora não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral.

Outro não é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – INEXISTENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes do STJ.

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo
.”
(RAC n. 1002743-84.2017.8.11.0002, minha relatoria, j. 28.07.2021 - negritei)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEDUZIDOS NO PERCENTUAL ESTABELECIDO NO CONTRATO – DANO MORAL INEXISTENTE
– TAXA DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – TAXA CONDOMINIAIS – NÃO CABIMENTO – ENTREGA DA CHAVE NÃO EFETIVADA – RECURSO DA CONSTRUTORA LOPES PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DOS AUTORES DESPROVIDO.

[...]

Diante das provas dos autos, em especial do contrato de compra e venda firmado entre a construtora e o comprador do imóvel, de que a responsabilidade pela obtenção do financiamento junto ao banco é do adquirente e deixando o mesmo de cumprir tal obrigação, impõe-se reconhecer a sua culpa pela rescisão do contrato firmado,
e, consequentemente, não praticado pela construtora quaisquer atos ilícitos, de modo que, não há falar em dano moral, a ser reparado
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção, pela promitente vendedora, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados, tais como despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem. [...]”
(RAC n. 0055927-54.2014.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 02.10.2019 – negritei e grifei)

Por fim, ante o afastamento do dano moral, imperiosa a redistribuição do ônus da sucumbência.

Grande parte dos pleitos autorais foram afastados, posto que nesta instância recursal o banco obteve êxito no afastamento do dano moral.

Nesse passo, o art. 86, do CPC, é claro ao dispor,
verbis
:

“Art. 86.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”
(negritei)

Desse modo, a sentença deve ser reformada neste ponto, para condenar as partes na sucumbência
pro rata
, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser parcialmente reformada, para afastar a indenização a título de dano moral, com a redistribuição do ônus sucumbencial.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 11 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021