Tribunal: TJMT
Processo: 0020024-26.2012.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020024-26.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), ROGERIO ALVES TEODORO - CPF: 365.437.721-15 (APELADO), RONY DE ABREU MUNHOZ - CPF: 010.178.181-42 (ADVOGADO), MARIETHY STEFFANIA REZENDE VELOSO MUNHOZ - CPF: 001.942.931-22 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MONTEIRO ARAUJO - CPF: 460.622.111-91 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CIVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA –SENTENÇA QUE RESCINDE O CONTRATO – DECISÃO ESCORREITA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES – NÃO RETENÇAO DE PARTE DELE – DANOS MATERIAIS – ALUGUERES PAGOS – DANOS MORAIS – EXCEPCIONALIDADE COMPROVADA – DEFERIMENTO. – HONORÁRIOS ADVOCATICIOS – MAJORAÇAO. Recurso conhecido e desprovido.

(1)-Estando demonstrado nos autos que a empresa construtora/incorporadora descumpriu o contrato, violando a boa fé objetiva, termos do art. 422 do CC, correta a sentença que, fazendo suas razões de decidir, declara rescindido o contrato por parte da mesma.

(2)-Se a rescisão se dá por culpa da construtora/incorporadora, o reembolso deve ser pelo montante, não admitindo retenção por eventuais despesas presumidas da empresa requerida, vendedora do bem imóvel.

(3)-Se reside prova que em face do descumprimento do contrato o autor teve o autor que desembolsar valores pra pagamento de alugueres, este, à titulo de danos materiais, deve ser devolvido pela empresa que deu causa ao evento de rescisão.

(4)- Embora, em regra, o mero descumprimento contratual não seja hábil a acarretar a ocorrência efetivo dano moral, em acórdãos mais recentes, o STJ tem relativizado tal entendimento, permitindo, diante das peculiaridades do caso concreto, a condenação da parte inadimplente à reparação moral. Em relação ao quantum indenizatório, este Tribunal, a exemplo de várias outras Cortes brasileiras, tem primado pela razoabilidade na fixação dos valores das indenizações. É preciso ter sempre em mente que a indenização por danos morais deve alcançar valor tal, que sirva de exemplo para a ré, sendo ineficaz, para tal fim, o arbitramento de quantia excessivamente baixa ou simbólica, mas, por outro lado, nunca deve ser fonte de enriquecimento para os autores, servindo-lhes apenas como compensação pela dor sofrida. No caso, presente a violação imaterial do autor e o valor fixado estando dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, deve ser mantida esta condenação.

(5)-Conhecido e desprovido o recurso, de rigor impõe a majoração dos honorários fixados em primeiro grau de jurisdição.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem, ação de rescisão contratual com pedido de condenação em perdas e danos morais e materiais proposto por ROGÉRIO ALVES TEOPDORO em face de SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA II SPE – LTDA e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, todos individualizados nos autos.

CAUSA DE PEDIR/PEDIDO. – Afirma ter elaborado contrato o imóvel descrito na inicial. Que efetuou o pagamento conforme cláusula 4ª do mencionado contrato. Aquisição feita em 11/10/2010; até Dezembro/2011, a requerida descumpriu o contrato, atrasando a entrega da obra, necessitando do imóvel em face de que estaria se casando. Que a requerida casou FGTS muito além do combinado. Que, em face do alegado, pretendeu a rigor da inicial: a)-rescisão do contrato entre as partes, motivos injustificados, restituição dos valores pagos, atualizada na forma e índice prescrito no contrato. Danos materiais, estes consistentes nos valores desembolsados para pagamento de alugueres, período de 01/2012 acrescido dos que vencerem no decorrer da demanda. Indenização por danos morais, sugerindo o valor de quarenta (40) salários mínimos.

DA SENTENÇA – Após regular andamento do feito, a magistrada de piso – SINII SAVANA BOSSE SABOIA RIBEIRO – fazendo as razões de fato e de direito concluiu pela procedência parcial da demanda e, por conseqüência, determinou a rescisão do contrato formalizado entre as partes, condenou em danos materiais, estes consistentes nos alugueres pagos, no valor de R$ 1.895,20 (um mil, oitocentos e noventa e cinco reais e vinte centavos, danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e honorários, estes arbitrados em 5.000,00 (cinco mil reais), fazendo referência ao artigo 20, § 4º, CPC. (ID-50840545).

DO RECURSO – Sustentam os apelantes em grau recursal (ID-50840546) desacerto das sentença. Sustentaram as apelantes, em resumo, a inexistência de culpa no que ser refere ao atraso da obra; existência de inadimplemento contratual por parte do apelado, ausência de elementos que ensejam a aplicação da condenação por danos morais e, se desprovido neste tópico, sua minoração. Necessidade da aplicação das cláusulas penal e compensatória.

Em resposta, almeja o apelado pela manutenção da sentença. Contudo, almeja a majoração dos honorários para 20% (vinte por cento).

Quanto o bastante, peço dia para julgamento.

Des. Sebastião de Moraes Filho.

(Relator).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Conheço do recurso aviado já que os aspectos de admissibilidade estão perfeitamente identificados nos autos, tempestividade e preparo.

Sustentaram as apelantes que, conforme se verifica o item 06 – quadro resumo – a obra deveria ser concluída em 12 (doze) meses contados da data de liberação do financiamento bancário e liberação dos valores pelo agente financeiro. Que o apelado não efetuou o pagamento integral avençado parte A nem tampouco obteve o financiamento, parte B. Que, do valor do contrato, no montante de R$ 109.812.48 (cento e nove mil; oitocentos e doze reais e quarenta e oito centavos), o valor da parte A era no valor de R$ 14.419,33 (catorze mil; quatrocentos e dezenove reais e trinta e três centavos e parte B, saldo de R$ 95.393,15 (noventa e cinco mil, trezentos e noventa e três reais e quinze centavos), este na obrigação do apelado quitá-lo ou providenciar financiamento.

No caso dos autos, a meritíssima juíza, fazendo suas razões de decidir, entendeu que, em relação à parte A do contrato, não houve qualquer manifestação das apelantes. Contudo, pelo que se vê na contestação apresentada (ID-50840485), registrou, a exemplo das razões acima, na formatação dos valores. Afirmou, ainda, que, da parte A, somente foi pago pelo apelado o valor de R$ 3.980,27 (três mil, novecentos e oitenta reais e vinte e sete centavos) e, desta forma, discorda de que houve o saque do FGTS no valor de R$ 22.217,94’ (vinte e dois mil duzentos e dezessete reais e noventa e quatro centavos).

Desta forma, ao contrário do que consta da sentença, a questão não se resume tão somente em analisar quem deu causa ao descumprimento da ‘parte B’ do contrato, isto é, quitação ou financiamento e, como alegado pela apelante, não estava obrigado a consegui-lo, sendo questão atinente ao apelando.

Pois bem!

Analisando a parte A do contrato formalizado entre as partes, com relação à obrigação do pagamento de R$ 14.419,33 (catorze mil, quatrocentos e dezenove reais e trinta e três centavos), aspecto que a sentença, de forma equivocada anota ausência de controvérsia, assim restou estabelecido: a) – R$ 1.143,80 (um mil, cento e quarenta e três reais e oitenta centavos), a titulo de entrada; b) - R$ 980,00 (novecentos e oitenta reais), dividido em quatro prestações mensais e consecutivas de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais); R$ 4.464,20 (quatro mil, quatrocentos e sessenta e quatro reais e vinte centavos), em data de 15/12/2011; R$ 7.751,33 (sete mil, setecentos e cinqüenta e um reais e trinta e três centavos), parcela correspondente a saque do FGTS da conta vinculada do autor/apelado; R$ 100,00 (cem reais). A ser paga em data de 10/11/2013.

Sustentou o autor/apelado, a rigor dos argumentos trazidos na inicial que, por conta própria, para aquisição do imóvel, efetuou o pagamento de R$ 22.217,44 (vinte e dois mil duzentos e dezessete reais e quarenta e quatro centavos).

No caso presente, analisando os documentos com os quais o autor albergou a pretensão de que, efetivamente pagou a soma de R$ 22.217,44 (vinte e dois mil, duzentos e dezessete reais e quarenta e quatro centavos), estão perfeitamente identificados nos autos não residindo como acatar que somente foi quitado a soma de R$ 3.980,27 (três mil novecentos e oitenta reais e vinte e sete centavos).

Conforme se vê no ID-50840454, consta detalhamento de cada valor pago pelo autor/apelado, inclusive o saque do FGTS de sua conta vinculada. Reside neste um pequeno valor divergente, anotando que o montante seria de R$ 23.652,94 (vinte e três mil seiscentos e cinqüenta e dois reais e noventa e quatro centavos). Entretanto, como se vê no demonstrativo, do valor original foi acrescida a variação monetária. Entretanto, os documentos que embasam o demonstrativo, no seu valor material, dão conta de que, efetivamente, foi pago pelo autor o montante pretendido na inicial, ou seja, R$ 22.217,44 (vinte e dois mil duzentos e dezessete reais e quarenta e quatro centavos).

Desta forma, não pela presunção registrada na sentença, mas em relação as prova dos autos que, efetivamente, dão conta de que o autor desembolsou a soma de R$ 22.217,44 (vinte e dois mil, duzentos e dezessete reais e quarenta e quatro centavos. Deve se visto, ainda, divergências maiores em relação ao que efetivamente constam do contrato já que as requeridas atualizaram os valores, conforme o previsto em cláusula contratual. Cláusula 4.2, Obs. (1) que será transcrita linhas abaixo.

Portanto, cumprido o pagamento da parte A do contrato, no que tange a parte B, saldo remanescente de R$ 95.393,15 (noventa e cinco mil, trezentos e noventa e três reais e quinze centavos), este deveria ser feito através de financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal, conforme proposta encartada nos autos (fls. 24), em 300 (trezentas) parcelas mensais e consecutivas de R$ 977,53 (novecentos e setenta e sete reais e cinqüenta e três centavos), conforme o alegado na inicial

Vislumbra-se, na cláusula 4.2do contrato. PARTE B – R$ 95.393,15 (noventa e cinco mil, trezentos e noventa e três reais e quinze centavos), deverá ser paga, à vista, em 28/02/2012, à vendedora, com recursos próprios do COMPRADOR, ou mediante obtenção, por este, de financiamento concedido por Agente Financeiro com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) conforme Obs. (1) abaixo da clausula Segunda deste instrumento. Obs. (1) – O valor da PARTE A e da PARTE B supra descrito, será acrescido da atualização monetária mensal acumulada, calculada pelo INCC/DI/FGV a partir da data base ate a data do efetivo pagamento.

Constato, a rigor do documento de fls. 91 (ID-50840460), que, em relação à parcela no valor R$ 4.464,20 (quatro mil, quatrocentos e sessenta e quatro reais e vinte centavos), em data de 15/12/2011, em dada de 12/abril/2012, o autor notificou a requerida de que não pagaria a correção monetária, uma vez que colocou a disposição para pagamento da divida já que colocou o numerário à disposição.

A questão de que tal valor seria incorporado ao financiamento, conforme o alegado pelo autor na própria missiva, não se sustenta. Não há como sustentar afirmação de que, por telefone, modifica-se cláusula contratual de contrato celebrado por escrito e, ainda mais, feita por terceiros – PASCHOALOTTO SERVIÇOS FINANCEIROS. Outro aspecto para não dar razão aos argumentos vertidos pelo autor que, estando consignado o vencimento para 15/12/2011, prevendo por força de cláusula contratual a sua atualização, não é crível que até a data 12/04/2012, estava o autor negando a pagar os valores corrigidos em face de, segundo consta, ter disponibilizado o valor em favor das requeridas. Tinha o mesmo ao seu dispor a consignação em pagamento, até da via administrativa para, mais tarde, se for o caso, ser referendada por ato judicial, através do deposito bancário.

Fica apenas este registro já que, de uma forma ou de outra, em relação aos valores de obrigação direta do AUTOR frente a PARTE ré, constante da parte A do contrato, este está totalmente adimplido, e, mesmo se assim não o fosse, por conta da cláusula 5.2, exigência de previa notificação da mora, esta não está caracterizada nos autos.

No que tange a parte ‘B’ do contrato, conforme cláusula 4.2 reportada acima, a responsabilidade para conseguir o financiamento restou todo atribuído ao autor desta demanda, não residindo nos autos qualquer prova em sentido de que esta obrigação deveria ser da parte requerida.

Entretanto, nenhum agente financeiro entrega o valor financiado à incorporadora sem saber se, efetivamente a obra foi regularmente construída e de está dentro das normas padronizadas à construção civil. (ABNT). No caso dos autos, conforme informação prestada pela parte requerida, documento de fls. 64 dos autos, desde 03/12/2010, esta já tinha recursos financeiros para conclusão dos trabalhos.

A própria requerida, através de notificação feita ao autor, assim manifestou: ‘Conforme previsto no ‘Instrumento Particular de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponde Unidade Futura e Outras Avenças (Compromisso de Compra e Venda), é o presente para informar-lhe que a incorporadora, ora signatária, concretizou captação de recursos no mercado de capitais com vistas à execução das obras do Empreendimento Imobiliário ‘Terra Nova do Rio Claro’. (correspondência datada de 03/março/2011, contrato assinado em 11/03/2010).

Feitas estas considerações, em relação às divergências do descumprimento do contrato em questão, o argumento é o atraso injustificado da entrega da obra nas alegações trazidas pelo autor. Por sua vez, afiança o autor que, quem descumpriu o contrato foi o autor. Isto porque, segundo o afirmado pelas requeridas, não houve cumprimento da PARTE B do contrato, isto é, quitação do valor total do remanescente, ou seja, R$ 95.393,15 (noventa e cinco mil, trezentos e noventa e três reais e quinze centavos).deverá ser paga., à vista, em 28/02/2012, ou que o adquirente providenciasse, por sua conta e risco o financiamento em agentes financeiros que fazem esta operação imobiliária.

Assim, resta a analisar o descumprimento do contrato, à luz do Código de Defesa do Consumidor e, por outro lado, na dicção do art. 476 do Código Civil Brasileiro – ‘Nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’.

O ponto fulcral para a procedência da demanda, no esteio de entendimento da magistrada de piso repousa em duas situações, conforme afirmou: (...) Pelo que constata dos autos, muito embora tenha sito aprovado o financiamento, pela Caixa Econômica Federal, para o pagamento da PARTE B, da cláusula 4, o negócio ficou estagnado por conta da exigência da garantia do débito parcelado, o que vem a ratificar o afirmado pelo autor, de que o financiamento na Caixa somente seria feito se as parcelas fossem pagas. Por outro lado, afirmou a sentença ausência de prova nos autos de que a unidade imobiliária objeto do contrato estava pronta para entregue na data marcada. (sic).

Surge no caso e, neste ponto, estou de pleno acordo com o adotado pela sentença recorrida de quem deu causa ao descumprimento contratual foi a parte requerida, ora apelante.

Como afirmou a sentença: ‘Pelo que constada dos autos, muito embora tenha sido aprovado o financiamento pela Caixa Econômica Federal, para o pagamento da PARTE B, da cláusula 4, o negócio ficou estagnado por conta da exigência da garantia do débito parcelado, o que vem a ratificar o afirmado pelo autor, em audiência, de que o financiamento na Caixa somente seria feito se as parcelas fossem pagas’. (sic).

Afirmou a sentença, por seu turno a exigência por parte da requerida de que, em sentido alternativo, deveria residir uma garantia de terceira pessoa, em relação as parcelas faltantes pertinentes a PARTE A do contrato, Cláusula 4.

Correto este entendimento. Isto porque, analisando o contrato, em primeiro aspecto, não foi exigido pela parte requerida qualquer garantia de terceiros (aval, fiança, etc.) e, desta forma falece, no seu cumprimento, esta exigência posterior, violando o disposto no art. 422 do Código Civil Brasileiro.

Este obstáculo, segundo vejo, seguindo a ótica da magistrada que subscreveu a sentença, foi óbice instransponível para que esta obtivesse o financiamento junto ao agente financeiro. E, não se pode olvidar que, em se tratando de financiamento desta espécie, depende, não somente da assinatura do autor e do agente financeiro. Indispensável, no caso, a na anuência por parte da incorporadora, que, no caso, assim não o fez porque, em desaviso com a cláusula contratual, passou a exigia de terceiros, esquecendo quer ‘o contrato faz lei entre as partes’.

Também deve ser levada em conta que, conforme constam dos autos, o prazo para conclusão da obra, de um total de 12 (doze) meses após o recebimento dos financiamentos necessários a construção total daquela unidade habitacional. E, como já referido linhas acima, a própria incorporadora informou a data ao autor: ‘‘Instrumento Particular de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponde Unidade Futura e Outras Avenças (Compromisso de Compra e Venda), é o presente para informar-lhe que a incorporadora, ora signatária, concretizou captação de recursos no mercado de capitais com vistas à execução das obras do Empreendimento Imobiliário ‘Terra Nova do Rio Claro’. (sic).

Esta correspondência, endereçada pela parte requerida ao autor é datada de 03 de março de 2011. Não reside nos autos qualquer prova de que, o prazo de 12 meses, que terminaria no dia 03/03/2012, foi cumprido.

Bem fundamentou a sentença neste tópico: ‘Consoante se extrai do documento de fls. 68, o autor foi notificado em 3.3.2011, de que a incorporadora concretizou a captação de recursos no mercado de capitais com vistas à execução do Empreendimento Imobiliário, presumindo-se que a partir da citada data iniciava o prazo de doze meses para a conclusão da unidade autônoma e, que esta deveria ser entregue em 03.02.2012’. (sic).

Desta forma, quer pelos entraves criados pela incorporadora que, em relação a PARTE A, quitado posteriormente pelo AUTOR passou, de forma contrária ao contrato,exigir garantia de terceiros bem com não demonstrou que, em data de 03/3/2012, a obra já estava pronta a receber o pagamento da PARTE B, no valor de R$ 95.393,15 (noventa e cinco mil, trezentos e noventa e três reais e quinze centavos), vencida em 28/02/2012, quer por recursos do autor, quer por financiamento de agentes financeiros ligados ao BNH, não vejo como tributar, ao contrário das alegações constantes do recurso interposto, qualquer culpa p0r parte do autor no que tange a rescisão contratual (que não é objeto do recurso) e sim e tão somente à parte requerida.

Mais uma vez, lúcida a sentença: ‘Ademais, o princípio da boa fé, segundo o qual os contratantes devem comportar-se com lealdade em suas relações recíprocas, bem como a transparência, não foram efetivamente respeitados pela requerida quando exigiu fiador para o pagamento do débito parcelado e como condição para finalização do contrato de financiamento par o cumprimento da PARTE B do pactuado, o que leva a possibilidade de rescisão do contrato’. (sic)’.

Isto porque, além de violar o princípio da boa fé insculpida no art. 422 do CC, mudando o jogo contratual quando este já está em fase de cumprimento, sob a égide de que o contrato faz lei entre as partes, esta a ir contra disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, preceito de ordem pública e interesse social (art. 1º da Lei 078/90).

Isto porque, são direitos básicos do consumidor, a rigor do art. 6º:

'III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como relação sobre os riscos que apresentem.

IV – Proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prática de cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços’.

No caso, se não constava pedido de fiador para a PARTE A no contrato, defeso se apresentava, mais tarde, por exigência unilateral da incorporadora exigir tal garantia para, então, dar prosseguimento ao financiamento junto a CEF para dar a sua anuência e cuja forma de quitação da PARTE B está perfeitamente identificada no processo que poderia ser feito desta forma.

Correta está a sentença (ID-50840545) (fls. 449/458), no que tange impingir à parte requerida a responsabilidade pela rescisão contratual.

E, em relação as cominações impostas a sentença recorrida registrou, em primeiro aspecto, a rescisão contratual. Condenou a parte requerida, a devolução dos valores pago, corrigidos monetariamente, desde a data do seu desembolso, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação; condenou ao pagamento dos alugueres (R$ 1.895,00), corrigidos desde a data do desembolso, acrescido de juros de mora a partir da citação; condenou ao pagamento de danos morais arbitrados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos pelo INPC a partir da sentença (15/09/2015) e juros de mora a partir da mesma data.

Em relação a rescisão contratual, não existindo recurso, tacitamente concordou com a sentença e, desta forma, impede qualquer manifestação do Tribunal, por força do art. 1013 do CPC e, neste aspecto, já reside a coisa julgada material.

Com relação ao primeiro tópico – devolução doa valores pagos pelo autor – impingindo a este a responsabilidade pela rescisão – os aspectos já tratados linhas anteriores dão conta da certeza da sentença que, ao contrário do recurso aviado, deve ser tributado unicamente a parte requerida. E, impondo o retorno à situação anterior, não reside como albergar que parte do valor seja decotado para fins de pagamento de eventuais despesas por parte da requerida.

Sem alongar no assunto, esta retenção somente se aperfeiçoa juridicamente quando restar demonstrado nos autos culpa do adquirente da unidade habitacional, o que não é o caso dos autos.

No que tange ao reembolso pelos alugueres pagos, corretamente a sentença assim o dosou. A empresa foi condenada no montante de R$ 1.895,00 (um mil, oitocentos e noventa e cinco reais)’. Discordou a apelante em relação a estes valores por ausência de comprovação destas despesas (ID-50840547).

Realmente, em se tratando de danos materiais, estes devem ser demonstrados de forma clara a precisa, sobretudo em relação ao desembolso dos valores pertinentes aos alugueres que afirmou ter pagado para fins e efeitos do ressarcimento, sob pena de pagamento de danos meramente hipotéticos.

No caso dos autos, o ID-50840476), precisamente de fls. 201/204, dão conta de que, efetivamente, houve o pagamento dos alugueres pretendidos a titulo de reembolso (danos materiais). Resta dizer que, neste tópico o autor pretendeu o montante de R$ 2.852,80 (dois mil, oitocentos e cinqüenta e dois reais e oitenta centavos). (fls. 19, ID-50830993).

Contudo, resumindo nos recibos de fls. 201/204, o montante acima, corretamente a magistrada de piso fez oi decote para adequar o valor ao que efetivamente foi pago pelo autor e devidamente comprovado, ou seja R$ 1.895,00 (um mil, oitocentos e noventa e cinco reais)’.

Portando, os recibos são o bastante para a comprovação destes danos materiais. Deve ser frisado, ainda, apenas para reforçar este entendimento que, conquanto se trate de danos materiais, em se tratando de pagamento de alugueres, o STJ tem admitido, de forma excepcional, que pode ser presumido. Isto é, quanto o bastante o atraso e a verificação de que o valor é compatível com aluguel semelhante a imóvel objeto do contrato de compra e venda.

No que tange ao reembolso dos valores que foram pagos, o magistrado não os definiu. Determinou que este valor fosse apurado em liquidação de sentença. Desta forma, tão somente quando do cumprimento da sentença através dos cálculos materializados pelo credor (autor) poderá a parte, em impugnando os valores e apresentando os que julgarem ser corretos é que a questão poderá ser definida.

Desnecessária manifestação por este sodalício em relação ao assunto.

Em relação aos danos morais, a sentença os estimou em R$ 10.000,00 (dez mil reais). O colendo STJ tem posicionado que, em se tratando de quebra de contrato, não reside condenação em danos morais. Contudo, afirmou que deve ser visto cada caso concreto e, por conseqüência, uma análise circunstanciada de todo o acontecido, desde a sua formação, o seu desenrolar e, afinal, se chegar a rescisão. No caso em comento, justamente, deve ser aplicada a excepcionalidade em relação ao acontecido. Dos autos estão a retratar verdadeira epopéia do autor no sentido de tentar solucionar o impasse e, por outro lado, temos que a parte requerida tudo fez para obstar o cumprimento do contrato mercê de que violando a boa fé objetiva que todo contrato contém, passou a exigir garantia quando, na verdade, o contrato (que faz leis entre as partes) assim não exigia, violando preceitos básicos do consumidor, incisos III e IV, do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor.

E, o próprio CDC é enfático que reside direito impostergável do consumidor não somente em danos materiais mais, de igual forma, em danos morais. E, no caso em comento, todo o relacionamento que culminou com a rescisão contratual, não pode ser considerado como mero aborrecimento do cotidiano.

Neste viés, embora, em regra, o mero descumprimento contratual não seja hábil a acarretar a ocorrência efetivo dano moral, em acórdãos mais recentes, o STJ tem relativizado tal entendimento, permitindo, diante das peculiaridades do caso concreto, a condenação da parte inadimplente à reparação moral.

Baixando os fatos à realidade, a situação recíproca dos protagonistas do contrato ora desfeito por força da sentença, é justamente um fato em que deve ser relativizado o entendimento do STJ a respeito da questão, dano moral puro e consagrado, violando o preceito do inciso V, do art. 5º, da Constituição Federal, o que leva a justa tarifação pelo Poder Judiciário (inciso X, art.5º, CF).

Isto porque, o contrato funda-se, no entanto, por um ânimo de contratar, logo, o motivo da realização do contrato, quando frustrado, em certos aspectos, como no caso em comento, pode sim causar excessivo aborrecimento para a parte lesada que não pode ser encarado como ato normal de descumprimento por uma das partes. E, no caso em tela, não se pode olvidar que o dano moral consiste numa perturbação de espírito, de tranqüilidade, portando, até o descaso de forma censurável ocorrido, tratando de direito alheio, pode causar danos morais. Não vejo como alforriar a parte requerida nesta condenação.

Outrossim, de bom alvitre para o caso que se trata de responsabilidade objetiva e, neste diapasão, a rigor do art. 6º, inciso VI, do CDC, entre os direitos básicos do consumidor está inserido: A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos’.

No tocante ao valor, (R$ 10.000,00), a indenização por danos morais deve buscar uma dupla finalidade: a de retribuição e a prevenção.Justamente por tal situação deve ser fundada, principalmente, na capacidade econômica do ofensor e, de outro lado, a condição social da vítima e, de outro lado, a gravidade da situação fática desenvolvida, repercussão da ofensa, culpa do ofensor e até contribuição da vitima ao evento para sua mensuração. Entendo que visto a situação vertente, sem necessidade de acalentar qual o valor que deve ser atribuído, tão somente registrar que este, para o caso em comento é razoável e proporcional e, de conseqüência, não residem condições de dar procedência do pedido de redução tratado em tópico sucessivo pela parte recorrente.

Sobre o assunto já posicionou o colendo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.

‘EMENTA – ATRASO NA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA . O atraso na entrega da obra autoriza a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora. Rescindido o contrato, a promitente vendedora deve restituir os valores pagos pelo contrato, e responder pelos danos que causou ao promitente comprador, dentre os quais a comissão da corretagem. Cabível a cobrança de multa expressamente prevista no contrato, em desfavor da construtora/vendedora. (Apelação Cível n. 70083639823, 10ª Câmara Cível, julgado em 30.01.2020, relator Des. SÉRGIO SCAPARO)’. (fonte Google).

‘EMENTA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – ATRASO INJUSTIFICADO DA OBRA PELO CONSTRUTOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E PERDAS E DANOS – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇAO DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA. Consumidor. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso. Incidência do art. 47 do CDC que determina a interpretação de cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor.Mérito. Comprovado atraso injustificado na entrega da edificação caracterizada a rescisão contratual por culpa da vendedora sendo devida a devolução dos valores pagos pelo comprador. Sentença mantida. (Apelação Cível n. 70077024990, 17ª. Câmara Cível, julgado em 16/04/2018, relator Desembargador GIOVANNI CONTI). (Fonte www.tjrs.jus.br).

No mesmo sentido o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - FATO NÃO IMPUTÁVEL AOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - ENCARGOS MORATÓRIOS - NÃO ESTIPULAÇÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO DO SINALAGMA CONTRATUAL - APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E ISONOMIA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - PRELIMINARES REJEITADAS; RECURSO DESPROVIDO. Na avença, foi pactuada a incidência multa apenas para a hipótese de inadimplemento por parte dos promissários compradores, não existindo qualquer disposição quanto à cobrança de tal encargo, no caso em que for constatada a mora da promitente vendedora. A previsão do referido encargo, em prol apenas de uma das partes, constitui manifesta ofensa aos princípios da boa-fé e da isonomia, que devem informar a celebração e a execução dos contratos, sobretudo daqueles de natureza bilateral, nos quais as obrigações são recíprocas. Nessa linha, como forma de restabelecer o equilíbrio do sinalagma do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, os valores a serem restituídos à requerente, em decorrência do inadimplemento da promitente vendedora, devem ser acrescidos de multa e juros moratórios, nos termos da cláusula quarta da avença. Embora, em regra, o mero descumprimento contratual não seja hábil a acarretar a ocorrência efetivo dano moral, em acórdãos mais recentes, o STJ tem relativizado tal entendimento, permitindo, diante das peculiaridades do caso concreto, a condenação da parte inadimplente à reparação moral. Em relação ao quantum indenizatório, este Tribunal, a exemplo de várias outras Cortes brasileiras, tem primado pela razoabilidade na fixação dos valores das indenizações. É preciso ter sempre em mente que a indenização por danos morais deve alcançar valor tal, que sirva de exemplo para a ré, sendo ineficaz, para tal fim, o arbitramento de quantia excessivamente baixa ou simbólica, mas, por outro lado, nunca deve ser fonte de enriquecimento para os autores, servindo-lhes apenas como compensação pela dor sofrida. Preliminares rejeitadas; recurso desprovido.” (TJMG. Relator (a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha. Data de Julgamento: 18/08/2014. Data da publicação da súmula: 26/08/2014)’. (fonte
www.tjmg.jus.br
).

Derradeiramente, não se conhece pretensão da parte autora em pretender modificação do julgado no que se refere a condenação da verba honorária em que a sentença recorrida a fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A questão segundo penso, em se tratando de direito disponível da parte, se descontente este quer em relação a forma, quer em relação ao valor, somente pode ser tratado ao nível de uma apelação adesiva e não dentro da resposta recursal. É como vejo as coisas, deixando de analisar esta situação, tratada em desaviso com os predicados existentes no CPC pela parte autora. Desta forma, para o caso em comento, em relação aos honorários recursais, estes devem ser majorados, à luz dos §§ 2º e 11 do art. 85, do CPC, em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação pecuniária imposta pela sentença e ratificada integralmente em grau recursal.

Isto porque, embora nada podendo ser tratada em relação ao valor fixado pela sentença em grau recursal a majoração não está afeta a seguir o mesmo equivoco da sentença que, no caso, deveria ser sobre o valor atualizado da condenação. O Tribunal, primando pela escorreita decisão, deve, em se tratando da majoração prescrita no art. 85, inciso 11 do CPC, decidir de acordo com os cânones do Código de Processo Civil. Desta forma, mantendo incólume os honorários arbitrados na sentença, sobre estes, a titulo dos honorários recursais, deverá ser adicionado mais 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Quanto o bastante, escorreita sentença, deve ser mantida.

Com tais razões, conheço do recurso e lhe nego provimento. Com fulcro no § 11, do art.85, do CDC, acresço aos honorários determinados pela sentença recorrida mais 2% ̈(dois por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2021