Tribunal: TJMT
Processo: 0000918-27.2015.8.11.0024
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-04-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0000918-27.2015.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):

[SUBAUMA - AGROPECUARIA, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 60.058.393/0001-16 (APELANTE), KELSEN EUSTAQUIO DA SILVA - CPF: 040.816.126-41 (ADVOGADO), EVANDRO OLIVEIRA CARNEIRO TUY - CPF: 069.511.636-34 (APELANTE), MARIA JOSE DA ROCHA - CPF: 655.436.021-20 (APELADO), DIVINO IVO DA ROCHA - CPF: 045.632.551-49 (APELADO), JOAO AUGUSTO BENETTI - CPF: 082.007.208-70 (TERCEIRO INTERESSADO), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), ANA MARIA VIDOTTO MARTINS - CPF: 035.061.579-90 (ADVOGADO), MARIA BEATRIZ BEVILACQUA VIANA GOMES - CPF: 086.053.398-02 (ADVOGADO), PAULA MARTIN PIGNATARI - CPF: 350.773.618-78 (ADVOGADO), JOAO AUGUSTO BENETTI - CPF: 082.007.208-70 (APELADO), MARIA BEATRIZ BEVILACQUA VIANA GOMES - CPF: 086.053.398-02 (ADVOGADO), PAULA MARTIN PIGNATARI - CPF: 350.773.618-78 (ADVOGADO), CAMARGO VIANA, GOMES, DAOUD E ADVOGADOS ASSOCIADOS - CNPJ: 61.363.230/0001-00 (APELANTE), MARIA BEATRIZ BEVILACQUA VIANA GOMES - CPF: 086.053.398-02 (ADVOGADO), PAULA MARTIN PIGNATARI - CPF: 350.773.618-78 (ADVOGADO), YURI ZARJITSKY DE OLIVEIRA - CPF: 136.402.957-06 (ADVOGADO), ANA MARIA VIDOTTO MARTINS - CPF: 035.061.579-90 (ADVOGADO), DEMERCIO LUIZ GUENO - CPF: 824.498.139-34 (ADVOGADO), DIVINO IVO DA ROCHA - CPF: 045.632.551-49 (APELANTE), MARIA JOSE DA ROCHA - CPF: 655.436.021-20 (APELANTE), YURI ZARJITSKY DE OLIVEIRA - CPF: 136.402.957-06 (ADVOGADO), CAMARGO VIANA, GOMES, DAOUD E ADVOGADOS ASSOCIADOS - CNPJ: 61.363.230/0001-00 (APELADO), EVANDRO OLIVEIRA CARNEIRO TUY - CPF: 069.511.636-34 (APELADO), KELSEN EUSTAQUIO DA SILVA - CPF: 040.816.126-41 (ADVOGADO), MARIA BEATRIZ BEVILACQUA VIANA GOMES - CPF: 086.053.398-02 (ADVOGADO), PAULA MARTIN PIGNATARI - CPF: 350.773.618-78 (ADVOGADO), SUBAUMA - AGROPECUARIA, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 60.058.393/0001-16 (APELADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE PROVERAM O RECURSO DE CAMARGO VIANA, GOMES, DAOUD E ADVOGADOS E DESPROVERAM O APELO ADESIVO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.
POR MAIORIA, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO DE SUBAUMA - AGROPECUÁRIA, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL (DESA. CLARICE CLARICE CLAUDINO DA SILVA). VENCIDO O RELATOR.
E M E N T A
R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem, ação de resolução contratual c/c pedido de manutenção de posse, danos materiais e morais que restou promovida por SUBAUNA – AGROPECUÁRIA, EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de DIVINO IVO DA ROCHA e MARIA JOSÉ DA ROCHA.

Como causa de pedir afirmou que em 25/03/2013 firmou com os requeridos contrato de venda e compra, uma área de terras de 2.576 hectares, devidamente individualizada na inicial, ao preço de R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil reais), firmando cláusulas e condições. Que, no ato da assinatura do contrato, foi pago pela autora o valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), sendo que estes imitiram na posse do retro mencionado imóvel. Que, em 25/03/2014, a empresa efetuou o pagamento de R$ 1.035.333,20 (um milhão, trinta e cinco mil, trezentos e trinta e três reais e vinte centavos). Que, segundo relatado, os requeridos omitiram a existência de um processo judicial, desde 12/09/2011, pela cobrança de uma divida astronômica (R$ 1.438.030,23), ação proposta por CELSO OLIVEIRA FERREIRA em face de NÉVIO SANTINI CARVALHO o que, em conseqüência, ocasionou o bloqueio de transferência da propriedade, esta encontrando em nome deste e de EDUARDO SANTINI CAMARGO. Que, os vendedores, requeridos, declararam, dolosamente, serem legítimos vendedores do imóvel e detentores de direitos que recaem sobre o citado imóvel, Fazenda Santa Rosa, objeto da matrícula 313. Anota a empresa autora que fora induzida a erro por parte dos requeridos.

Em face do sucintamente exposto acima, pretendeu a procedência do pedido para rescindir o contrato firmado entre as partes, condená-los ao pagamento do valor desembolsado (R$ 3.461.864,00) e danos morais, sugerindo o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). (ID-57958977).

Residem nos autos denunciação à lide de JOÃO AUGUSTO BENETTI, NÉVIO SANTINI DE CAMARGO, ROSANGELA BERALDO MARTINS e MARIA JOSÉ DA ROCHA. Em despacho interlocutório (ID-579620247), foi acatada a denunciação à lide somente de JOÃO AUGUSTO BENETTI, tendo este apresentado defesa, salientando que adquiriu o bem antes da ação de cobrança que levou ao bloqueio, registrando ser adquirente de boa fé e, alternativamente, indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel. Constam dos autos que o magistrado determinou a baixa da restrição. Contudo, esta Câmara, por unanimidade, RAI n. 96403/2015, conheceu e proveu o recurso e, de conseqüência, reside ainda a restrição em relação a matricula de n. 313, livro 02, Cartório do Sexto Ofício desta Capital relacionado ao dito bem.

O processo seguiu com vários incidentes e que, finalmente, alcançando a fase sentencial, o magistrado de piso que subscreveu a decisão meritória, fazendo suas razões de fato e de direito, concluiu pela IMPROCEDENCIA DA AÇÃO, condenando a autora nos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Julgou improcedente a denunciação à lide, sem verba sucumbencial, extinguindo-se o processo, com julgamento do seu mérito, nos moldes do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

DOS RECURSOS – (1) - SABAUMA (autora), ingressou com RECURSO DE APELAÇÃO, anotando desacerto da sentença de primeiro grau de jurisdição, anotando que os requeridos, conforme consta do pedido inicial sonegou informações importantíssimas a respeito do negócio e que somente mais tarde tomou conhecimento da existência do gravame em face da execução que era proposta por terceiros. Que o magistrado deixou de aplicar o prescrito no art. 476 do Código de Processo Civil. Discorda em relação à pretensão esposada pelo denunciado e, por último, enfoca que, caso mantida a sentença em relação ao mérito, a sucumbência seja feita por equidade. (ID-57962979).

Pretendeu: reforma da sentença para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes; condenar DIVINO IVO ROCHA, MARIA JOSÉ DA ROCHA e JOÃO AUGUSTO BENETTI, solidariamente, ao pagamento da indenização por perdas e danos, quantias já desembolsadas pela autora/apelante. Condenar DIVINO IVO ROCHA e MARIA JOSÉ ROCHA em multa penal de 5% sobre o valor do contrato rescindido (R$ 6.500.000,00). Reformar a sentença para condenação de DIVINO, MARIA, JOÃO, no pagamento da verba de sucumbência.

(2)-Verifica-se, de igual forma, recurso de apelação cível interposta por CAMARGO GOMES DAOUD E ADVOGADOS ASSOCIADOS (ID-57996103), para que sejam os denunciantes/apelantes, condenados na verba honorária em face da improcedência da pretensão de denunciação a lide.

(3)-Constam dos autos recurso adesivo promovido por DIVINO IVO DA SILVA e MARIA JOSÉ ROCHA para, em reformando a sentença, julgar prejudicada a lide secundária e, alternativamente, julgar procedentes os pedidos para inclusão de JOÃO AUGUSTO BENETTI, ante suas responsabilidades após a sub-rogação realizada.

Residem nos autos contrarrazões apresentadas pelas partes. Incluir em pauta para julgamento, providências de estilo.

Des. Sebastião de Moraes Filho.

(Relator).

V O T O R E L A T O R
V O T O V E N C E D O R

V O T O S V O G A I S

VOTO(VISTA)

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1.ª VOGAL)

Egrégia Câmara:

São dois Recursos de Apelação e um Recurso Adesivo, interpostos, respectivamente, pela empresa
Subaúma Agropecuária, Empreendimentos e Participações Ltda.
, pela sociedade civil
Camargo Viana, Gomes, Daoud e Advogados Associados
, e por
Divino Ivo Rocha
e
Maria José da Rocha
.

Ao que se extrai dos autos, a empresa Apelante ajuizou ação em face de Divino Ivo e Maria José, a qual denominou de “Ação de Rescisão e Resolução Contratual c/c Pedido Liminar do Poder Geral de Cautela para Manutenção na Posse do Imóvel c/c Danos Materiais e Morais”.

Na petição inicial, requereu a resolução e rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado com os Requeridos, e que estes últimos fossem condenados ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais); a devolverem o valor pago acrescido das benfeitorias realizadas no imóvel, no montante total de R$ 3.461.864,00 (três milhões, quatrocentos e sessenta e um mil, oitocentos e sessenta e quatro reais); e a pagarem a multa contratual equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o valor do contrato (R$ 6.500.000,00).

Também pugnou pela manutenção na posse do imóvel até o termino da instrução processual.

O pedido liminar foi parcialmente acolhido, garantindo à empresa sua manutenção na área pelo prazo de 10 (dez) meses. Tal decisão deu azo à interposição do Recurso de Agravo de Instrumento n.º 68026/2015, desprovido de forma unânime por esta Câmara, em 20/10/2015.

Além de contestar os pedidos, os Requeridos denunciaram à lide,
João Augusto Benetti
,
Névio Santini de Camargo
,
Rosangela Beraldo Martins de Camargo
e
Eduardo Santini Camargo
.

Em 15/08/2017, foi deferido o pedido de denunciação em relação a
João Augusto Benetti
, o que acarretou a interposição do Recurso de Agravo de Instrumento n.º 1008757-90.2017.8.11.0000, que foi desprovido por esta Câmara, em 07/03/2018.

O Denunciado apresentou contestação e, dentre outras teses, aduziu que ao caso não se aplica o instituto da denunciação à lide, bem como suscitou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

Após a audiência de instrução e julgamento e apresentação dos memoriais, o feito foi sentenciado. Os pedidos da lide principal foram julgados improcedentes e a Autora/Apelante condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Os pedidos formulados na lide secundária também foram julgados improcedentes e, pelo princípio da causalidade e da sucumbência mínima, os Denunciantes foram isentados do pagamento dos honorários advocatícios.

Na sessão de 03/02/2021,
o Desembargador Sebastião de Moraes Filho proveu parcialmente o Recurso de Apelação interposto pela empresa Subaúma
, rescindiu o contrato objeto da lide, condenou os Requeridos a devolverem os valores recebidos, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir de cada desembolso, bem como ao pagamento da multa penal de 5% (cinco por cento) do valor atualizado do contrato e arcar com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

Proveu o Recurso da sociedade civil Camargo Viana, Gomes, Daoud e Advogados Associados
e condenou os Denunciantes Divino Ivo e Maria José a pagarem honorários advocatícios referente à lide secundária, no valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).

Por fim,
desproveu o Recurso Adesivo interposto por Divino Ivo Rocha
e
Maria José da Rocha
, e determinou que o cumprimento se faça por meio de cálculos aritméticos, diante da desnecessidade de nomeação de perito.

Pedi vista para melhor analisar a matéria.

Do Recurso da empresa

Subaúma Agropecuária, Empreendimentos e Participações Ltda.

Inobstante todas as judiciosas razões que levaram o Relator a firmar entendimento de que a rescisão do contrato se deu por culpa dos promitentes vendedores, não é o que me revelam os autos.

A Apelante quer fazer crer que adquiriu o imóvel rural com área de 2.576 hectares e 400 metros quadrados e se comprometeu a pagar o preço de R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil reais), dando a entrada de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais)
sem, ao menos checar a matrícula do imóvel, o que não é crível.

É inconcebível que uma tratativa desse alcance fosse firmada pela Apelante tão somente pautada na boa-fé, sem a prévia checagem dos documentos do imóvel.

Assim, a tese da Apelante, calcada no descumprimento da obrigação pelos Recorridos, porque dolosamente não informaram que o imóvel não estava registrado em seus nomes não prevalece.

Aliás, tais informações constam do próprio contrato de compromisso de compra venda. Na Cláusula Décima Primeira está expressamente consignado que na data da assinatura do contrato, foi apresentado à Apelante o ITR e certidão da matrícula do imóvel.

Quanto ao argumento de que os Recorrentes, de forma dolosa e em má-fé omitiram a existência de Ação anterior ao negócio, também não prevalece.

Impõe registrar que o dolo e a má-fé devem ser comprovados.

Em outros termos,
“a parte que alega omissão dolosa como causa de rescisão contratual deve fazer prova inequívoca de sua ocorrência, sob pena de ver a ação ser julgada improcedente, por descumprimento do ônus probatório”
. (TJ-SP - APL: 00039924220078260642 SP 0003992-42.2007.8.26.0642, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 21/10/2015, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2015).

De acordo com a doutrina
“são requisitos do dolo negativo: bilateralidade do negócio; intenção de uma parte de induzir em erro a outra, pela omissão, levando-a a realizar o negócio que, de outro modo não realizaria; e nexo de causalidade entre omissão intencional e manifestação volitiva.
É de ser ressaltado, por fim, o ato omissivo há de ser praticado por uma das partes e não por terceiro
.”
(Código Civil interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo. Costa Machado, organizador. Silmara Juny Chinellato, coordenadora. 10ª ed. Barueri, SP: Manole, 2017. p. 186). (sem grifos no original)

No caso concreto, em que pese ao argumento de que os Apelados omitiram dolosamente a existência de Ação Executiva anterior, o feito foi ajuizado em face de
Névio Santino Camargo
, terceiro que figura no registro imobiliário como proprietário do bem.

Não há qualquer indício de prova
de que os Recorridos tinham ciência daquele feito quando firmaram o instrumento contratual e afirmaram ser
“legítimos possuidores e detentores de direitos”
que recaem sobre o imóvel rural objeto da demanda.

Da consulta ao sistema PRIMUS, constatei que aquela ação tramitou à revelia do réu
Névio Santino Camargo
e foi sentenciada em 22/07/2014. Com o trânsito em julgado, o terceiro Exequente deu início ao cumprimento da sentença e, de conseguinte, foi determinada a expedição de ofício ao 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Capital, para averbação na matrícula do imóvel de nº. 313, que é o objeto desta lide,
da existência daquela demanda
.

Conforme se extrai da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, o ofício foi expedido em 13/04/2015, recebido no pelo 6.º Ofício da Capital em 27/04/2015 e a
averbação ocorreu em
30/04/2015
. Em
15/06/2015
,
ou seja, 45 (quarenta e cinco) dias depois, o Denunciado João Augusto Benetti opôs os Embargos de Terceiro, no intuito de afastar a averbação premonitória
.

Aliás, há uma nuance que deve ser evidenciada. No depoimento pessoal, a Apelada Maria José da Rocha foi questionada se tinha ciência da Ação Executiva ajuizada pelo terceiro em face do proprietário registral do imóvel. Ela afirmou que tomou conhecimento de tal fato com o ajuizamento deste feito, pois o Sr. Evandro Oliveira Carneiro Tuy, proprietário da empresa Apelante não a notificou, interpelou ou tentou qualquer tipo de negociação. A afirmativa da Apelada se reveste de verossimilhança quando se constata que
esta Ação foi distribuída em 24/04/2015
, antes mesmo da averbação premonitória que, conforme exposto, foi efetivada

em
30/04/2015
.

Assim, não vejo como acolher a alegação de omissão dolosa, pois é de responsabilidade do adquirente a investigação a respeito do imóvel que pretende adquirir, ainda mais quando se trata de imóvel que não está registrado em nome daquele que promete alienar o bem.

Na verdade, o conjunto probatório deixa bem claro que o representante legal da Recorrente tinha consciência ou, pelo menos, deveria ter, dos riscos a que estava submetido ao celebrar o contrato envolvendo o bem descrito na inicial, pois na matrícula do imóvel não constava o nome dos Apelados Promitentes Vendedores ou de João Augusto Benetti, pessoa que vendeu o bem aos Recorridos.

Vale lembrar que o homem médio conhece os possíveis riscos de se adquirir um imóvel na situação tal qual a dos autos. Ou seja, o simples fato de o imóvel estar registrado em nome de terceiro e não daquele que figura como promitente vendedor gera sérias dúvidas a respeito do negócio a ser entabulado, se vantajoso ou não.

Também deve ser levado em consideração que a Apelante é uma empresa de grande porte, tem como objetivo social a
“participação em empreendimentos comerciais e industriais; participação em outras sociedades como sócia quotista ou acionista; locação, compra e venda de imóveis próprios.”
Seu sócio proprietário, Evandro Oliveira Carneiro Tuy, empresário e afeto a tais negócios, não é pessoa desinformada ou sem instrução.

Assim, insisto, não há acolher o pedido de rescisão contratual com fundamento em omissão dolosa dos Recorridos Promitentes Vendedores, muito menos a tese de que os Apelados violaram os princípios contratuais da probidade, lealdade, segurança jurídica, equidade, informação e boa-fé objetiva.

No que concerne ao argumento da Apelante de que o instituto da evicção se faz presente, e que os Promitentes Vendedores, conforme estatui a Cláusula Nona do Contrato, se responsabilizaram pela evicção e a resolverem a questão da anuência a ser recebida do proprietário anterior - João Augusto Benetti - vale lembrar que tal instituto consiste na
perda
da posse ou da propriedade de um bem, causada pela prolação de decisão judicial ou administrativa, motivada por situação jurídica anterior à aquisição de boa-fé.

Silvio Rodrigues elucida que a evicção ocorre quando o adquirente de uma coisa se vê total ou parcialmente
privado da mesma
, em virtude de sentença judicial que atribui a terceiro, seu verdadeiro dono
. (
in
Direito Civil: Dos contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade”. 30ª. ed. São Paulo: Saraiva, 2002). Está claro que para que seja reconhecido o instituto,
deve haver a perda da posse ou da propriedade do bem
.

Nas palavras da Ministra Nancy Andrighi,
“a evicção representa um sistema especial de responsabilidade negocial
decorrente da perda total ou parcial de um direito
, atribuído, por sentença, a outrem, cujo direito é anterior ao contrato de onde nasceu a pretensão do evicto.
Logo, se
tal direito não existe ou se, existindo,
dele não for privado, total ou parcialmente, o reivindicante, não há falar em evicção”
. (REsp 1779055/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe 22/03/2019). (sem grifos no original)

Neste caso, consoante já exposto, a empresa Apelante distribuiu esta Ação em
24/04/2015,
antes mesmo da averbação premonitória
a qual, conforme é cediço, não constitui de ato constritivo, porque se restringe à informação da existência da Ação Executiva.

Assim, não subsiste o pedido de rescisão contratual com fundamento na evicção,
pois a Apelante não perdeu a posse ou a propriedade do bem em virtude da decisão proferida na Ação Executiva
.

Sobre o tema, oportuna a transcrição de orientação do STJ, extraída da ementa proferida no REsp 1332112/GO, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, o qual, de forma clara, dispôs que
“
a perda do bem por vício anterior ao negócio jurídico oneroso é fator determinante da evicção
, tanto que há situações em que, a despeito da existência de decisão judicial ou de seu trânsito em julgado, os efeitos advindos da privação do bem se consumam, desde que, por óbvio, haja a efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade,
e não uma mera cogitação da perda ou limitação desse direito
”
. (REsp 1332112/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2013, DJe 17/04/2013). (sem grifos no original)

Para evitar eventual alegação de omissão, registro que
depois do ajuizamento desta demanda
, foi averbada na matrícula do imóvel a proibição de transferência do bem, por ordem emanada nos autos dos Embargos de Terceiro opostos por João Augusto Benetti, e duas penhoras, essas em virtude de débitos dos primitivos proprietários do imóvel.
As penhoras foram canceladas em 17/12/2015
e a averbação premonitória determinada pelo Juízo da 4.º Vara Cível da Capital e de bloqueio de transferência do imóvel, foram canceladas em 21/01/2021.
Todavia, considerando que tais averbações foram promovidas depois do ajuizamento deste feito e que a Apelante não foi privada da posse ou da propriedade da área em virtude dessas decisões, não há falar em evicção, pois não preenchidos seus requisitos
.

A empresa Apelante também alega que os Apelados infringiram as condições e termo de prazo fixados na Cláusula Quarta do Contrato. Referida cláusula tem a seguinte redação:

CLAUSULA QUARTA
: Estabelecem as partes que a escritura definitiva de venda e compra do imóvel ora compromissado deverá ser outorgada “ad mensuram” pelos
PROMITENTES VENDEDORES
, à
PROMISSÁRIA COMPRADORA
, ou a quem esta expressamente indicar, quando do vencimento da terceira parcela em que dividido o preço estipulado no contrato, ou seja, em 25 de março de 2015.

Parágrafo primeiro
– Se até a data acima aprazada (25-03-2015) não for possível, por qualquer motivo, outorgar a escritura definitiva de venda e compra, será retido o pagamento daquela parcela até a conclusão do impasse.

Parágrafo segundo
– É de responsabilidade dos
PROMITENTES VENDEDORES
o acompanhamento, junto ao INCRA, do processo de georreferenciado do imóvel objeto do presente contrato mencionado na cláusula segunda, e cujo memorial descritivo compõe o Anexo 5.

Parágrafo terceiro
– E, ainda, de responsabilidade dos PROMITENTES VENDEDORES a obrigação de registrar, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, as escrituras públicas de venda e compra, a primeira lavrada no 2º Tabelião de Notas de Araçatuba-SP, em 30 de sete~bro de 1992 (Anexo 2) e a segunda lavrada no 1º Tabelião de Notas de Guarulhos-SP, em 12 de fevereiro de 1993 (Anexo 3) – títulos aquisitivos em favor dos ESPÓLIOS DE ADELINO BENETII e sua mulher UNILDA POLONIA BENETTI -, bem como o formal de partilha expedido nos autos dos arrolamentos processos nOs 001.01.009069-0 e 001.02.001052-5 (3ª Vara de Família e das Sucessões do Foro Regional de Santana da capital do Estado de São Paulo), o que só será possível com o georreferenciamento devidamente aprovado pelo INCRA. O formal foi apresentado, neste ato, à
PORMISSÁRIA COMPRADORA
, sendo-lhe entregue cópias dos documentos relativos ao imóvel negociado.

Parágrafo quarto
–É de responsabilidade da
PROMISSÁRIA COMPRADORA
a elaboração e apresentação do pedido de Licença Ambiental Única (LAU) junto à SEMA, a fim de averbação da reserva legal, não havendo qualquer alteração no preço e condições de pagamento estabelecidos para a presente venda e compra, qualquer que seja a área de reserva a ser averbada.

Parágrafo quinto – Todas e quaisquer despesas inerentes à escritura a ser outorgada a favor da
PROMISSÁRIA COMPRADORA
, e seu posterior registro junto ao Cartório Imobiliário, bem como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, e despesas de confecção da outorga da Escritura Definitiva de Transmissão do imóvel, etc., correrão e serão suportadas, com exclusividade, pela
PROMISSÁRIA COMPRADORA
.

É incontroverso que na data aprazada para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda – 25/03/2015, os Recorridos não a outorgaram. Contudo, o próprio contrato previu a possibilidade de a Escritura Pública não ser lavrada naquela data, fato conhecido pela empresa Recorrente, sendo esse o motivo pelo qual lhe foi garantido o direito de reter o valor da parcela que venceria naquela mesmo dia, até a solução do impasse.

A Apelante reteve o pagamento da parcela de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais); entretanto, não esperou a resolução do impasse e, de igual modo, não exerceu o direito garantido na Cláusula Oitiva, item “b” do Contrato, de promover ação de adjudicação compulsória, a fim de compelir os Recorridos à lavratura, respondendo aqueles pelas despesas que a medida acarretasse; optou por ajuizar esta Ação e requerer a resolução do contrato, imputando toda a culpa aos Apelados.

O que verifico, portanto, é que houve o inadimplemento de ambas as partes, de forma que deve ser reconhecida a concorrência de culpa. Ambas as partes deixaram de cumprir parte das obrigações contratuais assumidas, cada qual a sua medida, de modo que não é razoável imputar culpa contratual apenas aos Apelados.

Se os Recorridos não entregaram o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou litígios, a Apelante assumiu o risco adquirindo bem registrado em nome de terceiro. Se os Apelados não outorgaram a Escritura Pública, a Apelante não esperou a resolução do impasse, ajuizou a demanda e imputou toda a culpa aos Recorridos.

Nesse sentido:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. CULPA CONCORRENTE VERIFICADA. RESCISÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. A rescisão do contrato, reconhecida na sentença e que merece confirmada, decorre do inadimplemento contratual de ambas as partes e não especificamente de uma em especial, já que o contexto fático constante dos presentes autos demonstrou que tanto promitente comprador quanto promitente vendedor contribuíram para a não perfectibilização do negócio. Nessas circunstâncias, configurada a culpa concorrente, nada mais razoável o desfazimento do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante. Apelação desprovida
. (TJ-RS - AC: 70079303236 RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Data de Julgamento: 21/02/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/02/2019).

Assim, o contrato deve ser rescindido, com o acolhimento parcial dos pedidos formulados pela empresa Apelante, haja vista que a Apelada Maria José da Rocha confirmou em juízo que desde janeiro/fevereiro de 2016 ela e seu marido estão na posse do imóvel, que foi devolvido pela empresa Apelante.

Em outros termos, entendo que os argumentos da Apelante não são suficientes para afastar a culpa por ela protagonizada e, como, de fato, os Recorridos já estão na posse do imóvel desde 2016, impõem-se a extinção do pacto, por culpa de ambos os contraentes,
sem a aplicação da multa penal de 5% (cinco por cento) do valor atualizado do contrato.

Para ilustrar:

APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA. CONTRATO DE TRANSPORTE DE CANA-DE-AÇÚCAR. DESCUMPRIMENTO MÚTUO. CULPA CONCORRENTE. 1 - O descumprimento do ajuste por ambas as partes, caracteriza a culpa concorrente, que impõe o retorno ao status quo ante, não havendo que se cogitar em multa a favorecer nenhuma das partes. 2 - Considerando a comprovação do inadimplemento do contrato, impõe a sua condenação na forma pactuada. Apelações conhecidas e parcialmente providas
. (TJ-GO – RAC n.º 02339605520168090137, Relator: Des(a). GILBERTO MARQUES FILHO, Data de Julgamento: 02/03/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 02/03/2020).

Por oportuno, a fim de evitar eventual alegação de julgamento
extra petita
, registro que o reconhecimento da concorrência de culpas está inserto nas possibilidades de julgamento, e respeita os limites dos requerimentos formulados pelas partes.

No mesmo norte, transcrevo precedente do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – CONTRADIÇÃO EM RAZÃO DO RELATOR TER ADERIDO AO VOTO DO VOGAL – AFASTADO – CONTRADIÇÃO EM JULGAMENTO EXTRA PETITA – AFASTADO – CONTRADIÇÃO QUANTO À FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – AFASTADO – RECURSO REJEITADO. I – [...]. II -
O fato de ter acolhido a culpa concorrente para afastar o pedido de rescisão de contrato, não significa que haja violação ao princípio da correspondência ou correlação ou adstrição do art. 142 e art. 492 do CPC, mais precisamente, pelo vício extra petita, porque no pedido de maior extensão (rescisão do contrato por culpa) se encontra o pedido implícito da culpa concorrente, ou seja, é regra de julgamento, mais precisamente, aplicação do instituto do julgamento de procedência parcial ou em menor extensão, mormente, se o julgador entendeu pela aplicação da exceção do contrato não cumprido do art. 476 do CC/2002
. Portanto,
julgamento o pedido em menor extensão não se fala vício extra petita, uma vez que constitui regra de julgamento e sem que se fale em cerceamento de defesa (inciso LV do art. 5º da CF/88), porque decorre do devido processo legal (inciso LVII do art. 5º da CF/88) ou de norma cogente e prefixada do código de ritos (art. 487, I, CPC)
. [...].
(TJ-MS - EMBDECCV: 08228490320128120001 MS 0822849-03.2012.8.12.0001, Relator: Des. Alexandre Bastos, Data de Julgamento: 30/05/2018, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/05/2018). (sem grifos no original)

Em conclusão, o pedido de rescisão deve ser acolhido e, de conseguinte, determinado o retorno das partes ao estado anterior.

Os Apelados já estão na posse do imóvel. Assim, devem devolver os valores pagos pela Apelante, com juros de mora a partir citação e correção monetária desde o desembolso de cada um dos valores recebidos. Contudo, tendo em vista que a empresa Apelante foi imitida na posse na data da assinatura do contrato e ali permaneceu até janeiro/fevereiro de 2016, quando devolveu a área aos Recorridos, pelo princípio de isonomia, em virtude de ter utilizado o imóvel, deve pagar os alugueres pelo período de fruição, com correção monetária pelo INPC desde a posse, até o mês em que entregou a área aos Apelados, cuja quantia deverá ser fixada em liquidação por arbitramento.

Por fim, ambas as partes devem ser condenadas ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais mantenho em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Em caso semelhante, esta Câmara assim decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO DE CONTRATO C/C IMISSÃO DE POSSE – CULPA RECIPROCA DE AMBOS OS CONTRATANTES
–
RETORNO AO ‘STATUS QUO ANTE
– IMPOSSIBILIDADE PARCIAL – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS –
ARBITRAMENTO DE ALUGUERES – PERÍODO DE FRUIÇÃO DO BEM
– DEVIDOS POR AMBOS – HONORÁRIOS CONTRATADOS – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA NOS AUTOS – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – READEQUAÇÃO – RECIPROCIDADE. Recurso conhecido, desprovido dos autores, provido parcialmente do requerido. (1) –
Se ambas as partes descumpriram as obrigações contratuais assumidas, não pode ser atribuído culpa somente para uma. A sentença deve reconhecer a culpa concorrente e, por conseqüência, rescindindo o contrato, a situação é retornar ao ‘status quo ante.
Precedentes do STJ. ‘A rescisão contratual implica o retorno das partes ao ‘status quo ante’, com a devolução das prestações pagas (se o caso, com os devidos abatimentos) e conseqüente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor, ressalvada as hipóteses dos artigos 418/420 do Código Civil. (...) 4. Recurso especial provido." (REsp 967.305/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 2/2/2012, DJe de 15/2/2012)’. (2) – Se reside impossibilidade de retorno ao estágio anterior de toda a situação tratada no contrato em face de aspectos supervenientes, a questão, nestes tópicos, resolve-se em perdas e danos. (3) –
Se reside entrega de imóvel para paramento parcial da obrigação, com o retorno ao ‘status quo ante’, devem ambas as partes responder pelo pagamento dos alugueres pela fruição dos respectivos imóveis, compensando-se os valores
. (4) – Constatada a impossibilidade de retorno total ao estágio anterior, a questão, nesta parte, resolve-se em perdas e danos. (5) – Não se alberga pretensão de cobrança de honorários contratados, quando se vê culpa recíproca em relação à rescisão contratual e, de igual forma, consolidando em decisões do STJ, estes não são devidos, embora tenha pensamento diverso. (6) –
Constatada que a rescisão contratual se deu por culpa recíproca dos litigantes, ponto principal da demanda, é questão de ser consignada, na espécie, a concorrência de culpas e, por conseqüência, ambos respondem, proporcionalmente, ao pagamento dos custos do processo e honorários advocatícios do advogado da parte contrária, que não podem ser compensado
.
(TJ-MT - AC: 00113339620078110041 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 01/07/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020). (sem grifos no original)

Assim,
divirjo parcialmente do Relator, dou parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto pela empresa Subaúma Agropecuária, Empreendimentos e Participações Ltda., acolho tão-somente o pedido de rescisão contratual
,

determino que os Recorridos (Divino Ivo Rocha e Maria José da Rocha) devolvam os valores pagos pela Apelante, inclusive o que a empresa pagou diretamente ao Denunciado/Apelado, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso dos valores recebidos. Contudo, tendo em vista que a empresa Apelante foi imitida na posse na data da assinatura do contrato e ali permaneceu até janeiro/fevereiro de 2016, quando devolveu a área aos Recorridos, pelo princípio de isonomia, em virtude de ter utilizado o imóvel, condeno a Recorrente a pagar os alugueres pelo período de fruição, com correção monetária pelo INPC desde a sua imissão na posse, até o mês em que entregou a área aos Apelados, cujo valor deve ser apurado em liquidação por arbitramento.

Do Recurso Adesivo interposto por Divino Ivo Rocha
e
Maria José da Rocha:

Analiso o Recurso Adesivo antes do Recurso de Apelação interposto pela Sociedade de Advogados, porque é subordinado ao Recurso de Apelação interposto pela empresa Subaúma.

Os Recorrentes almejam a reforma parcial da sentença, em especial no capítulo que julgou improcedente o pedido de denunciação à lide.

Sustentam que quando os pedidos formulados na ação principal são julgados improcedentes, a lide secundária perde o objeto.

De outro norte, aduzem que a denunciação à lide deve ser acolhida, pois o Sr. João Benetti, ciente da alienação do imóvel, recebeu os valores diretamente da empresa promitente compradora. Ou seja, sustentam que houve subrrogação, a qual inclusive está expressa na Cláusula Décima Primeira do contrato objeto da lide.

Efetivamente, razão assiste aos Recorrentes quando afirmam que a demanda regressiva somente será examinada se o Denunciante, ao final, for derrotado na demanda principal. Ou seja, se for vitorioso na ação principal, a ação secundária sequer deve ser examinada.

Na hipótese, houve equívoco do julgador singular porque, rechaçado o pedido inicial (da lide principal), a denunciação da deveria ter sido julgada prejudicada.

Contudo, com a reforma da sentença neste grau de jurisdição, a lide secundária deve ser apreciada e, neste ponto, razão não assiste aos Recorrentes, pois o pedido não comporta acolhida.

Com efeito, conforme bem explicitado pelo Desembargador Sebastião de Moraes Filho, da leitura do contrato objeto da lide principal, ressai evidente que o Denunciado/Apelado não está obrigado a reembolsar os valores que a empresa promitente compradora pagou aos promitentes vendedores/Denunciantes.

Assim,
sem maiores delongas acompanho integralmente o voto do Desembargador Relator, para negar provimento ao Recurso Adesivo e manter hígida a sentença que julgou improcedente o pedido de denunciação à lide
.

Do Recurso de Apelação da Sociedade civil Camargo Viana, Gomes, Daoud e Advogados Associados:

A sociedade Apelante representa o denunciado João Augusto Benetti e foi responsável pela sua defesa.

A insurgência cinge-se ao pagamento de honorários advocatícios, haja vista que o julgador singular, aplicando o princípio da causalidade e da sucumbência mínima, isentou os Denunciantes/Apelados do pagamento dessa verba.

Sabe-se que, se o Denunciado aceita a denunciação e contesta o pedido da ação principal, assume a condição de litisconsorte do Denunciante e, de conseguinte, descabe a condenação em ônus sucumbenciais decorrentes da lide secundária.

Contudo, quando contrapõe aos pedidos do Denunciante, opõe resistência à denunciação deve ser condenado ao pagamento de honorários de sucumbência, se vencido, ou a verba deve ser fixada em seu favor, caso a lide secundária seja julgada improcedente.

Na hipótese, quando apresentou defesa, o Denunciado aduziu que ao caso não se aplica o instituto da denunciação à lide, bem como suscitou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

Assim,
em consonância com o Relator, não tenho dúvidas de que são devidos honorários advocatícios pela parte Denunciante/Apelados, pois o Denunciado insurgiu-se quanto à denunciação, a qual foi julgada improcedente
.

Quanto ao valor,
também

acompanho o eminente colega, a fim de que a verba honorária seja fixada com fundamento no parágrafo 8.º, do artigo 85, do CPC, ou seja, pelo critério da equidade e, de igual modo, fixo-os em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais)
, pois tal quantia, no caso concreto, se mostra razoável, proporcional e remunera condignamente os patronos pelos serviços desempenhados em defesa de seu cliente.

Com essas considerações,
no que tange ao Recurso de Apelação interposto pela empresa Subaúma Agropecuária, Empreendimentos e Participações Ltda.,

divirjo parcialmente do Relator
, pois diferente do nobre colega indefiro o pedido de condenação dos Apelados ao pagamento da multa penal.
Dou parcial provimento ao Apelo, reformo parcialmente a sentença e acolho o pedido de rescisão contratual
, de conseguinte,

determino que os Recorridos (Divino Ivo Rocha e Maria José da Rocha) devolvam os valores pagos pela Apelante
, com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir citação e correção monetária pelo INPC desde o desembolso dos valores recebidos. Tendo em vista que a empresa Apelante foi imitida na posse na data da assinatura do contrato e ali permaneceu até janeiro/fevereiro de 2016, quando devolveu a área aos Recorridos, pelo princípio de isonomia, em virtude de ter utilizado aquele imóvel,
condeno a Recorrente a pagar os alugueres pelo período de fruição
, com correção monetária pelo INPC desde a posse, até o mês em que entregou a área aos Apelados, cujo valor deve ser apurado em liquidação por arbitramento, facultada a compensação.

Tendo em vista o reconhecimento da concorrência de culpa para a rescisão do contrato, condeno ambas as partes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais mantenho em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Não é o caso de fixação de honorários recursais. Primeiro, porque os Apelados
não foram condenados ao pagamento da verba honorária de sucumbência na instância de origem. Segundo, porque de acordo com o STJ,
“não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso”
. (AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Em relação ao Recurso Adesivo interposto por Divino Ivo Rocha e Maria José da Rocha,
acompanho o Relator,

nego provimento ao Recurso
e mantenho hígida a sentença que julgou improcedente o pedido de denunciação à lide.

No que concerne ao Recurso de Apelação interposto pela Sociedade Civil Camargo Viana, Gomes, Daoud e Advogados Associados,
acompanho o eminente Desembargador Sebastião de Moraes Filho, dou provimento ao Apelo

e condeno os Apelados (Divino Ivo Rocha e Maria José da Rocha) ao pagamento de honorários advocatícios decorrente da sucumbência da denunciação à lide, cuja verba, em consonância com o disposto no Relator, fixo em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).

Não é possível a fixação de honorários recursais em favor dos Advogados de João Augusto Benetti, porque os Denunciantes não foram condenados ao pagamento dessa verba na origem e, segundo o STJ:

[...] "os honorários recursais não têm autonomia nem existência independente da sucumbência fixada na origem e representam um acréscimo (o CPC/2015 fala em 'majoração') ao ônus estabelecido previamente, motivo por que na hipótese de descabimento ou na de ausência de fixação anterior, não haverá falar em honorários recursais" (AREsp 1.050.334/PR, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 3/4/2017). Na hipótese dos autos, não foram fixados honorários advocatícios pelas instâncias ordinárias, o que afasta a condenação em honorários recursais. 6. Agravo interno provido parcialmente, para afastar a condenação em honorários recursais.
(AgInt nos EDcl no REsp 1851460/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 18/11/2020).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021