Tribunal: TJMT
Processo: 1003997-21.2019.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-13
Data de publicação: 2021-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003997-21.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JONARI FILHO PORTO CABRAL - CPF: 055.309.181-66 (APELADO), ATILA RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 018.017.291-31 (ADVOGADO), ONEIDE RODRIGUES JAPIASSU DOS SANTOS - CPF: 852.888.701-44 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ALEX SANDRO KASSNER - CPF: 005.360.789-98 (ADVOGADO), OTHON BUENO FURQUIM - CPF: 033.256.831-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA REQUERIDA – QUESTÃO CRUCIAL CONTROVERTIDA NÃO ANALISADA PELA SENTENÇA – ANULAÇÃO DE OFÍCIO DO ATO SENTENCIAL PARA QUE OUTRO SEJA PROFERIDO, AGORA INDICAÇÃO DE FUNDAMENTOS CONEXOS AO PEDIDO CONTIDO NA EXORDIAL. Deve ser cassada a sentença que deixa de analisar a matéria controvertida, e não apresenta fundamentos conexos com os fatos e fundamentos do pedido deduzido pelo autor na petição inicial.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1003997-21.2019.8.11.0003 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE RONDONÓPOLIS

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Conhecimento
” (Proc. nº 1003997-21.2019.8.11.0003), ajuizada contra a apelante por JONARI FILHO PORTO CABRAL, julgou procedente o pedido autoral para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes litigantes, determinando “
que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título, somente, de taxa de administração (análise de crédito), devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês
”, bem como para condenar a ré/apelante ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento; a sentença condenou a ré/apelante, ainda, ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do valor da condenação (cf. Id. nº 79354619 - Pág. 7).

A apelante sustenta que “
a promessa de compra e venda ajustada de forma irrevogável e irretratável não admite rescisão unilateral, tão somente em caso de inadimplemento da parte contrária, que não é o caso em destaque
”; por outro lado, afirma que, caso seja declarado o distrato do pacto contratual, deve ser aplicado o disposto na “Cláusula Quinta, alínea d1 c/c alínea ‘f’”, eis que inexiste qualquer abusividade na estipulação de “
multa em casos de vontade de ambas as partes pelo distrato contratual, e o percentual de 10% não fere o que determina a lei cível aplicada ao caso
”, dizendo, por fim, que os juros moratórios devem, na verdade, incidir a partir do arbitramento feito pela sentença (cf. Id. nº

79354630 - Pág. 7/10).

Alega, ainda, que, não praticou qualquer ato que contrariasse as disposições contratuais,
“realizando por completo as obras de infraestrutura, as quais foram concluídas ainda em 19 de setembro de 2016, conforme o termo de aceitação das obras de pavimentação e drenagem emitido pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis, isto é, a apelante não causou nenhum prejuízo ao apelado, sequer um mero aborrecimento
”, devendo ser afastada a condenação que lhe foi imposta à reparação de danos morais (cf. Id. nº 79354630 - Pág. 13).

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja mantida a relação contratual nos exatos termos do instrumento particular celebrado; alternativamente, pede a reforma do ato sentencial no ponto referente à aplicação dos juros de mora, para que estes incidam a partir do trânsito em jugado da sentença, conforme entendimento pacífico do STJ, bem como para afastamento da indenização por danos morais (cf. Id. nº 79354630 - Pág. 14).

Nas contrarrazões, o apelado combate os fundamentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 79354636).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 02 de julho de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

Exmoº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O autor ajuizou a presente ação para obter a rescisão do contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado por ele com a ré/apelante na data de 25/04/2015, destinado à aquisição do Lote nº 25 da Quadra 18, do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, situado no município de Rondonópolis/MT, pelo valor de R$ 59.400,16; alegou que “
a requerida assumiu a responsabilidade de entregar o imóvel até o fim do ano de 2017, com pavimentação das vias de circulação, drenagem de águas pluviais, sinalização viária, rede de distribuição de água potável, rede coletora de esgoto, rede de energia elétrica e iluminação pública e arborização
”, mas não cumpriu referida obrigação até o ingresso da ação (22/04/2019), razão pela qual, além de suspender o pagamento das parcelas contratuais vincendas, notificou a requerida, solicitando o distrato amigável do contrato e a restituição das parcelas pagas até então, no valor de R$ 39.199,17, mas a proposta não foi aceita por ela (cf. Id. nº 79354537 - Pág. 2).

Na contestação, a ré/apelante alegou, em primeiro lugar, que o termo de responsabilidade assinado pelo contratante não estabelece “
data
(para)
o fim das obras de infraestruturas
”, e, depois, que “
as obras de infraestrutura foram concluídas em 19 de setembro de 2016
”, o que pode ser comprovado pelos documentos probatórios juntados com a peça defensiva; portanto, não havendo qualquer inadimplemento por parte da requerida, e considerando que o contrato possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, deve ser mantida a relação contratual, ou, no mínimo, que seja permitido que a ré/apelante retenha 10% do valor pago, a título de cláusula penal, e haja a restituição por parte do autor/apelado de “
todas as despesas com corretagem, tributos federal, estadual e municipal, análise de crédito, taxas administrativas
” nos exatos termos do contrato celebrado, afastando-se a condenação da requerida ao pagamento de indenização à qualquer título que seja (cf. Id. nº 79354590 - Pág. 16).

Formalizado o contraditório, a MMª. Juíza decidiu por antecipar o julgamento de mérito, acolhendo o pedido autoral nos seguintes termos:

“
O mérito da lide tem por objeto a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos
.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda sob o nº 17/2015, para aquisição do imóvel representado pelo Lote 25, quadra 18, com área de 247,50m2;, cujo preço seria pago em 144 (cento e quarenta e quatro) prestações de R$ 395,14 (trezentos e noventa e cinco reais e catorze centavos), cada, restando indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Consta nos autos, que o demandante efetuou o pagamento de 37 (trinta e sete) parcelas. Entretanto, somente notificou a demandada acerca da intenção de rescindir o contrato em 22.08.2018, quando já estava inadimplente.

Portanto, a inadimplência é incontroversa, demonstrando o descumprimento dos termos contratuais por parte do demandante, o que afasta a incidência da cláusula décima quinta, alínea “b” concernente a irrevogabilidade e irretratabilidade
.

(...)

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em face do que dispõe o artigo 32, da Lei nº. 6.766 [1] , de 19 de dezembro de 1979, é cabível, visto que a mora enseja a rescisão da avença
.

Procedida a rescisão contratual, voltarão as partes ao statu quo ante e, assim sendo, necessária a restituição das parcelas efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes.

Ressalta-se ainda, que vige nos contratos o princípio do enriquecimento sem causa, decorrente do princípio geral suum cuique tribuere, princípio de ordem moral e que guarda relação com o interesse social, na medida em que o eleva à categoria de fonte normativa de obrigação, ou seja, como imposição legal de restituição, ficando a pessoa beneficiada ilegitimamente com o acréscimo incumbida de repor o bem, ou o valor, este corrigido monetariamente.

Reza o artigo 26, V, da Lei n. 6.766/79:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do artigo 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: (...)

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses” (negritei e grifei).

(...)

Não prospera a pretensão da requerida em recusar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porquanto houve pagamento de parcelas pelo autor.

Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda,
fundamentada na inadimplência pela
impossibilidade financeira do promissário-comprador
, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória.

Desse modo, reputo como lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento. Como dito acima, houve o pagamento de 37 parcelas, que equivale o montante de R$ 20.280,10 (vinte mil, duzentos e oitenta reais e dez centavos, sendo justo e adequado que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das prestações pagas.

Gize-se que a devolução de valores sem a correta incidência de correção monetária, mostra-se descabida, pois favorece apenas uma das partes, no caso, a parte ré, a indicar enriquecimento sem causa, impossível de admitir-se.

Dessa forma, é devida a incidência de correção monetária, sob pena de locupletamento de uma parte em detrimento da outra, a mais fraca, além do que, constitui mera atualização da moeda, ou seja, não é um "plus" que se acresce, mas um "minus" que se evita.

No que tange ao pagamento de impostos do imóvel vindicado, qual seja o IPTU, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da requerida, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever da ré de promover a liquidação. Portanto, não acolho a pretensão vindicada.

Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978.

Com efeito, em caso de rompimento do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente quebrou o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, de modo que, sendo motivo bastante para não cogitar em impor ao autor ao pagamento da corretagem. Ainda, saliento que conforme o contrato, objeto da lide, não teve nenhuma assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da ré.

(...)

Quanto aos juros de mora vindicados pela ré, entendo serem eles devidos e devem incidir a partir da citação.

No que concerne ao valor do dano moral, o quantum deve ser arbitrado com moderação, norteando-se o julgador pelos critérios da gravidade e repercussão da ofensa, da posição social da ofendida e da situação econômica da ofensora.

Deve-se considerar, ainda, na sua fixação, a dupla finalidade do instituto, cujos objetivos são, por um lado, a punição da ofensora, como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa, e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados.

Ressalta-se que a indenização não pode representar enriquecimento injustificado do ofendido, mas deve atender ao caráter inibitório-punitivo, especialmente a prevenir reincidências, e atender à natureza reparatório-compensatória, considerando-se as circunstâncias gerais e específicas do caso concreto, a gravidade do dano, comportamentos da ofensora e ofendida, repercussão do fato e capacidade de absorção por parte de quem sofre o abalo, tudo de forma a evitar o enriquecimento injustificado, mas que também de forma a assegurar o caráter pedagógico a que se propõe a condenação indenizatória.

Dessa forma, uma vez comprovada nos autos a trilogia estrutural exigida pelo instituto da responsabilidade civil, como a prática de um ilícito, o dano e o nexo de causalidade entre ambos, clarividente esta a conduta injurídica, procedendo o pedido indenizatório.

No caso em comento, as circunstâncias do caso; a condição pessoal da ofensora e a gravidade do dano, principalmente, impõem a sua fixação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que se revela adequado aos propósitos as quais a indenização se destina, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

A quantia ora arbitrada atende satisfatoriamente aos interesses das partes, compensando o sofrimento e constrangimento do requerente, bem como, representa sanção a demandada de forma que agirão de maneira mais cautelosa quando adotar medidas que possam prejudicar seus clientes ou terceiros com quem não contratou.

Ex positis , julgo PROCEDENTE o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis sob o nº 17/2015, vez que caracterizada a inadimplência do demandante. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título, somente, de taxa de administração (análise de crédito), devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condição econômica da demandada, bem como da requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno, ainda, a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes a favor do patrono do autor, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, remeta os autos ao departamento competente para as providências cabíveis, com a baixa e anotações necessárias.”

Embora a ré/apelante se agarre à previsão contratual da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, ou então, não sendo o caso, à esperança de que pelo menos haja a retificação do termo inicial de incidência dos juros moratórios e o afastamento da condenação que lhe foi imposta a título de indenização por danos morais
(cf. Id. nº 79354630 - Pág. 14), o que se vê
muito claramente do texto decisório supratranscrito é que o fundamento do pleito autoral, tal qual deduzido pelo autor/apelado, não foi considerado pela exposição sentencial e, mais grave ainda, tampouco levado em consideração pela MMª. Juíza ao proferir a sentença apelada, afinal, o fundamento basilar do pedido de decretação da rescisão do contrato foi a “
impossibilidade financeira do promissário-comprador
”, e basta analisar rapidamente os autos para se constatar que em nenhum momento o autor diz que estava incapaz economicamente a ponto de tornar insuportável o adimplemento contratual.

Por outro lado, apesar de bem conceituar que a indenização por dano moral decorre da existência da “trilogia estrutural = ato ilícito, nexo causal e dano”, não é possível identificar, não pelo teor da sentença, onde estão configurados, no caso
sub examine,
os tais pressupostos a ensejarem a reparação indenizatória.

Embora a requerida não tenha postulado em seu recurso a anulação da sentença por falta de fundamentação, tenho que a decisão não se sustenta à luz das exigências formais de validade, já que se mostra nebulosa, inconsistente e imperfeita quanto à identificação da conduta caracterizadora do afirmado inadimplemento cometido pela requerida; o autor alega que a ruptura contratual se deu pela falta de conclusão das obras de infraestrutura, quer dizer, a Construtora teria atrasado a entrega do empreendimento apto para a construção das benfeitorias necessárias, o que justificaria o pedido de rescisão contratual, inclusive, caso restasse comprovado o inadimplemento da requerida sob tal fundamento, ela não teria direito a qualquer retenção de valores, mas esse ponto crucial não restou abordado de modo explicito e minimamente suficiente pela sentença, para não dizer que foi inteiramente olvidado...

Afinal, à luz da “
causa petendi
”, o fato/conduta apontado pelo autor como causa do inadimplemento contratual cometido pela Construtora realmente se configurou? Quais as circunstâncias de tempo, modo, lugar etc que cercaram o cometimento do inadimplemento? A condenação ao pagamento de indenização por danos morais realmente se justifica, e por que?

Assim, como falta ao ato sentencial condição essencial de validade, tendo ocorrido, portanto, violação a preceito legal cogente atinente à validade do julgamento jurisdicional (CPC, art. 1.013, IV), tenho por justificável a cassação da sentença para que a matéria seja inteiramente analisada e esclarecida e, somente então, a questão possa vir a ser devolvida à esta colenda Corte de Justiça.

Por estas razões,

de ofício,
anulo a sentença apelada
por ausência de fundamentação (CPC, art. 1.013, IV), devendo a matéria controvertida posta em exame ser analisada nos seus respectivos termos, notadamente acerca da alegada inadimplência contratual da requerida, consistente na inconclusão das obras de infraestrutura do loteamento que teria motivado o atraso na entrega do terreno apto à construção das benfeitorias.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2021