Tribunal: TJMT
Processo: 1006593-12.2018.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006593-12.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ADAILTON SARAIVA DE SOUZA - CPF: 017.956.261-43 (APELADO), JOSENILDO SANTOS RODRIGUES - CPF: 012.960.521-25 (ADVOGADO), ELLEN LUCIA OLIVEIRA BARROSO - CPF: 045.797.941-09 (APELADO), N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), VANDERLEI CHILANTE - CPF: 140.235.479-72 (ADVOGADO), ALBERTO PERGO CHILANTE - CPF: 004.192.091-07 (ADVOGADO), KELSON GIORDANI MIRANDA DA SILVA - CPF: 966.922.271-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
RESERVA DE 20% DOS VALORES PAGOS
– POSSIBILIDADE – PERCENTUAL ESTABELECIDO NO CONTRATO QUE ATENDE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
JUROS DE MORA
– TERMO INICIAL –
TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
– TEMA 1002 STJ –
SENTENÇA MODIFICADA NESTES PONTOS
– CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE –
RECURSO

CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
(N.U 0005556-38.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 31/07/2019).

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).

O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

A empresa demandada deu causa à propositura da ação, uma vez que não impugnou em sua defesa a alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial, pela movimentação injustificada da máquina judiciária.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por N. C. IMÓVEIS LTDA. em razão do descontentamento com a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca da Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores nº 1006593-12.2018.8.11.0003, ajuizada por ADAILTON SARAIVA DE SOUZA e outra, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindindo o contrato de promessa de compra a venda firmado entre as partes, determinar a restituição dos valores pagos pela parte autora, com a devida retenção de 10% deste montante, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde o desembolso, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões, de Id. 75260974, a recorrente sustenta que a jurisprudência consolidada pelo STJ, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por culpa dos consumidores, autoriza a validade da retenção a ser levada a efeito nos percentuais de 10% a 25% do valor pago.

Aduzem que o STJ já reconheceu que em situação deste jaez que a retenção de 20% (vinte por cento) indicada no contrato é razoável, pois se trata de montante justo para cobrir os custos com a venda e propaganda, além de coibir as rescisões unilaterais.

No mais, assevera que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da sentença condenatória.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para manter o percentual de 20% de retenção previsto no contrato, bem como que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. E ainda, em atenção ao princípio da causalidade, pugna pela inversão do ônus sucumbencial em desfavor da parte autora.

Regularmente intimados, os recorridos deixaram transcorrer,
in albis
, o prazo ofertado para contrarrazões (Id. 75260979).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Ressai dos autos que
Adailton Saraiva De Souza
e ELLEN LÚCIA OLIVEIRA BARROSO ingressaram com a demanda judicial visando obter a restituição de valores pagos na aquisição de imóvel junto a empresa
N. C. Imóveis Ltda
.

Relatam que,
“em 08.12.2011, firmaram com a ré contrato particular de compra e venda para aquisição do lote nº 04, da quadra 24, do Residencial Vila Mineira, nesta cidade, no montante de R$ 33.760,00 (trinta e três mil e setecentos e sessenta reais), sendo R$ 1.600,00 (uns mil e seiscentos reais) de entrada e o saldo remanescente em 96 (noventa e seis) parcelas, no valor de R$ 335,00 (trezentos e trinta e cinco reais), cada”.

Alegam ter quitado o montante de R$11.359,24 (onze mil, trezentos e cinquenta e nove reais e vinte e quatro centavos), bem como que
“a ré se nega a efetuar a devolução de parte do valor pago”.

A Magistrada sentenciante julgou procedente a pretensão autoral a fim de declarar rescindido o contrato entre as partes e determinar a restituição dos valores pagos pela parte autora, com a devida retenção de 10% deste montante, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data de cada desembolso, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta que o STJ já reconheceu que em situação deste jaez que a retenção de 20% (vinte por cento) indicada no contrato é razoável, pois se trata de montante justo para cobrir os custos com a venda e propaganda, além de coibir as rescisões unilaterais. No mais, assevera que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da sentença condenatória, bem como que, em atenção ao princípio da causalidade, o ônus sucumbencial deve ser invertido em desfavor da parte autora.

Pois bem.

O recurso comporta parcial provimento.

Como é sabido, a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é submetida ao Código de Defesa do Consumidor e, portanto, deve ser aplicado todos os princípios que os norteiam.

Verifica-se pelos documentos anexados aos autos, que os próprios autores que deram causa à rescisão contratual, pois não demonstraram que diligenciaram com a requerida, ora apelante no sentido de pagamento do avençado no contrato de compra e venda.

Assim, em relação à retenção dos valores pagos, é lícito ao vendedor reter o montante necessário e previsto no contrato, para arcar com as perdas e danos decorrentes da inadimplência.

Eis o teor do contido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo assim, considerando que os apelados que abandonaram o compromisso, por ter se tornado excessivamente oneroso para eles, obrigatória a perda de parte dos valores, para compensar eventuais prejuízos experimentados pela vendedora, como dito, estes decorrentes da inadimplência.

Aliás, é o que vem expressamente previsto no contrato em sua cláusula 7ª, inciso III (pág. 03 do Id. 75260959), em que determina a devolução de somente 80% (oitenta por cento) do que foi pago, vejamos:

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso.

A propósito:

“CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PENALIZAÇÃO CONTRATUAL. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte. II.
O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema

(2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). (...)”
(STJ - REsp 331923 / RJ - Ministro Aldir Passarinho Junior – 4ª Turma - DJe 25/05/2009) (destaquei)

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora. 3. (...). 6. Agravo regimental não provido.”
(STJ, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, Terceira Turma, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009) (destaquei)

Este e. Tribunal não destoa desse posicionamento,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM- PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA - INEXISTENTE - RECURSO DESPROVIDO. A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3º, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP
). Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.”
(N.U 0060008-46.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 27/06/2019) (destaquei).

“EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA – TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – NECESSIDADE DE DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DO VALOR, NA FORMA SIMPLES – COMPRADOR QUE DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ÁGIO – SÚMULA N. 543 DO STJ – NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DO PREJUÍZO EXPERIMENTADO – ENTENDIMENTO DO STJ – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (Recurso Repetitivo REsp 1551951/SP). Nos termos da tese fixada no Recurso Repetitivo n. REsp 1599511/SP para validade da transferência ao promitente – comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem devem coexistir: i) cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de a comissão de corretagem; ii) informação prévia do preço total da aquisição da unidade autônoma; e, iii) destaque do valor da comissão de corretagem. No caso, não há transparência na cobrança da comissão de corretagem que está discriminada somente em documento da imobiliária, como “sinal”.
“A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
Sendo mínimo o prejuízo experimento, com a venda rápida da unidade, se mostra mais razoável a fixação do percentual em 10%. A cobrança da comissão de corretagem, sem a devida transparência, por si só, não acarreta dano moral, o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade.” (N.U 0005556-38.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 31/07/2019) (destaquei)

Portanto, mostra-se adequada a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores, que deram causa à rescisão contratual,
nos termos da cláusula prevista no contrato.

Outrossim, também assiste razão à recorre quanto ao termo inicial de incidência dos juros, uma vez que o STJ tem entendido que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Quanto ao ônus sucumbencial, é cediço que o vencido é condenado, em regra, a ressarcir o vencedor todas às despesas com o processo, inclusive honorários advocatícios, como corolário lógico da declaração de determinado direito, independentemente da intenção ou comportamento da parte-sucumbente.

Na hipótese, não havendo impugnação pela defesa quanto à alegada negativa de devolução dos valores sustentada na petição inicial, é fato que a empresa demanda, ora recorrente, deu causa à propositura da ação e, de consequência, deve assumir o ônus sucumbencial em razão da movimentação injustificada da máquina judiciária.

Sem motivos, portanto, para modificar a sentença neste ponto.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para autorizar, nos termos do contrato, a retenção de 20% dos valores pagos pela parte autora, bem como fixar a data do trânsito em julgado da ação como o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o saldo a ser restituído.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/04/2021