Tribunal: TJMT
Processo: 0001402-62.2013.8.11.0040
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-20
Data de publicação: 2021-10-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001402-62.2013.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA INCOVALE LTDA - CNPJ: 33.668.575/0001-36 (APELANTE), ADRIANO MARTINS DA SILVA - CPF: 117.467.298-64 (ADVOGADO), LUIZ GUILHERME MELKE - CPF: 005.033.411-50 (ADVOGADO), VANILDE ROSA - CPF: 712.655.899-68 (ADVOGADO), ELITE MARIA FALCHETTI DEMKOSKI - CPF: 372.202.339-49 (APELADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), JULIERME ROMERO - CPF: 604.016.481-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº 0001402-62.2013.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante
: Agropecuária Incovale Ltda.

Apelado
: Elite Maria Falchetti Demkoski

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA – ALEGADO DESCUMPRIMENTO – NÃO DEMONSTRADO – EXTINÇÃO DO ELEMENTO ACIDENTAL - CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR - DIREITO À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO BEM – RECURSO DESPROVIDO.

O adimplemento da obrigação que condiciona o negócio jurídico extingue todos os direitos a que a ela se apõem, na forma do art. 128 do CC.

Comprovada a quitação pelo promitente comprador do preço pactuado no negócio jurídico, e não se desincumbindo o réu do ônus

quanto a existência de

fato modificativo, impeditivo ou extintivo a pretensão inicial,

resta injustificada a mora em outorgar a escritura definitiva do imóvel, conferindo, assim, ao promitente comprador o direito de exigir a obrigação da outorga da Escritura definitiva do bem.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº 0001402-62.2013.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante
: Agropecuária Incovale Ltda.

Apelado
: Elite Maria Falchetti Demkoski

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Agropecuária Incovale Ltda.

em face da r. sentença proferida pelo MMª. Juíza de Direito da

3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso,

nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n. 1402-62.2013.811.0040
, proposta por Elite Maria Falchetti Demkoski
, que julgou procedente os pedidos formulados na inicial para determinar a outorga da Escritura definitiva do imóvel matriculado sob o nº 1124 do CRI de Sorriso-MT em favor da

autora, e condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios

que arbitrou em 15% sobre o valor da causa.

Inconformada, recorre a requerida, ora apelante, sustentando o equivoco da decisão recorrida, sob o argumento de que o contrato previa condição resolutiva que não foi cumprida por terceiro.

Diz que o não adimplemento da obrigação contratual ocasionou a rescisão do contrato, retornando o imóvel ao acervo patrimonial da empresa.

Segue alegando que deve ser respeitado o principio da
pacta sunt servanda
e

da boa fé processual e sustenta que a sentença recorrida negou vigência aos artigos 128, 474 e 475 do CC.

Pede, assim, pela reforma integral do
decisum
, com a inversão do ônus de sucumbência.

Em contrarrazões, coligidas

no Id n. 87315460, a apelada impugna o pedido de concessão da justiça gratuita, e por isso, pede pelo

não conhecimento do apelo, em razão da deserção. No mérito, alega a intempestividade da peça defensiva, sustentando a impossibilidade da analise das questões de fato. Segue pontuando pelo reconhecimento da confissão ficta, face a ausência de requerimento do julgamento do agravo retido e aduz que caberia a requerida a comprovação do fato modificativo, requerendo, ao final, o desprovimento do recurso com a majoração dos honorários na fase recursal.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 20 de outubro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº 0001402-62.2013.8.11.0040 – Sorriso.

Apelante
: Agropecuária Incovale Ltda.

Apelado
: Elite Maria Falchetti Demkoski

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de obrigação de fazer proposta por Elite Maria Demkoski objetivando a condenação da Agropecuária Incovale Ltda., ao cumprimento da obrigação consistente na outorga da escritura pública definitiva do imóvel urbano de 12.496m2,

objeto da matrícula n. 1124 do CRI de Sorriso/MT.

Narrou a parte autora ter celebrado contrato de compra e venda com a pessoa de Irineu Joaquim Figueiredo, o qual, por sua vez, recebeu referido imóvel em dação de pagamento pela prestação de serviço à empresa requerida, que participou da avença como anuente. Alegou, no entanto, que embora cumprida a obrigação com o pagamento do preço avençado e dos impostos correspondentes, a anuente – requerida, não cumpriu com a obrigação da outorga da escritura do imóvel.

A parte requerida na defesa sustentou ser a legítima proprietária do imóvel e que não transferiu a propriedade do bem ao terceiro -

Irineu Figueiredo -, pois no contrato firmado havia cláusula/condição resolutiva que não foi

cumprida.

Ultimada a instrução processual, a magistrada
a quo
julgou procedente a pretensão formulada pela autora, por reconhecer o cumprimento da obrigação pelo comprador e pelo fato de não ter sido demonstrado o inadimplemento da condição resolutiva por terceiro, e por tal fundamento determinou a outorga da escritura definitiva do bem, como se infere,
in litteris
:

“[...] Impende consignar que, uma vez que cumprida a obrigação que condicionava o negócio jurídico, bem como as obrigações que concernentes ao pagamento pela compra do imóvel, torna-se medida de rigor a transferência do imóvel para o nome da autora e a lavratura de Escritura Definitiva do Imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso/MT.

(...) Ante ao exposto, e por tudo que consta nos autos, JULGO PROCEDENTE os pedidos iniciais, extinguindo o presente feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, CONDENANDO a Requerida à outorga da Escritura definitiva do Imóvel matriculado sob o nº 1124 do CRI de Sorriso MT em favor da autora [...] “ –
Id n. 87315451

Não concordando com o édito sentencial, recorre a parte ré, ora apelante, insurge-se reafirmando a existência de condição resolutiva/suspensiva inadimplida por terceiro, que convolou na resolução do contrato de compra e venda.

Inicialmente a apelada em contraminuta recursal, requer o não conhecimento do apelo, por deserção, por não estar demonstrada a incapacidade econômico-financeira da apelante.

Todavia, referida preliminar resta prejudicada em razão do recolhimento do preparo pela recorrente no Id n. 95338484.

Pontua ainda, que não sejam conhecidas as questões de fato arguidas na peça defensiva face a sua intempestividade. Todavia referida tese trata-se de inovação recursal, pois não sustentada na origem. De mais a amis, a incidência da revelia não gera a procedência automática do pedido, vez que seus efeitos não são absolutos.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA – IMÓVEL ALIENADO À TERCEIRO – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A incidência da revelia não gera a procedência automática do pedido e muito menos afasta do juiz o exame das provas dos autos, posto que seus efeitos não são absolutos.

Restando comprovado que o imóvel objeto do litígio encontra-se atualmente registrado em nome de terceiros, é de se confirmar a inadequação da via eleita ao provimento judicial requerido na inicial
”
.
(RAC 0004004-71.2014.8.11.0046, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 22.01.21– negritei)

No mérito, a questão recursal cinge-se no alegado inadimplemento por parte de terceiro de condição resolutiva aposta no contrato de compra e venda, como justificativa para a recusa da outorga da escritura definitiva do imóvel objeto do instrumento de compra e venda.

A alegada condição inadimplida refere-se à sub cláusula primeira do contrato, que subordinava a validade do negócio jurídico, leia-se, eficácia, ao cumprimento pelo promitente vendedor, de obrigações firmadas no contato de prestação de serviços, veja:

“
Sub Cláusula Primeira: Conquanto a matricula do imóvel conste em nome do ANUENTE, por força de avenças particulares o mesmo pertence exclusivamente ao Promitente VENDEDOR IRINEU JOAQUIM FIGUEIREDO,
razão pela qual o ANUENTE declara neste ato, expressamente, que não ostenta mais nenhum direito sobre o aludido bem, ficando ajustado, entretanto, que a validade, do presente negócio jurídico está condicionado à efetiva conclusão das obrigações pelo Promitente VENDEDOR no contrato de prestação de serviços assinado em 30.11.200
1
” (grifei)

Referidas obrigações, sinala-se, correspondem à apresentação da quitação de todas as certidões negativas federais, estaduais, municipais, INSS, IBAMA, INCRA e FEMA em nome da requerida, no prazo de 70 (setenta dias).

A apelante alega que o promitente vendedor, intitulado terceiro, não

cumpriu a condição aposta, e, por

isso a propriedade resolveu-se.

Dispõe o art. 127 do CC:

Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.

Todavia, baldados os argumentos vertidos pelo recorrente, o conjunto fático-probatório não corrobora a alegada mora, pois carecem provas quanto ao não cumprimento pelo terceiro da obrigação assumida e quanto a qualquer providência adotada pela anuente, a interpelar a parte inadimplente.

A apelante firmou-se no terreno das alegações não apresentando provas a desconstituir o alegado cumprimento do contrato de prestação de serviços alegado pelo terceiro, aliás, sequer trouxe aos autos o instrumento negocial que sustentara estar consignada a obrigação cujo inadimplemento questiona.

Por sua vez, a apelada demonstrou, seja através de documentos, seja por meio de prova testemunhal, que cumpriu com a sua obrigação, mediante o pagamento integral do preço pactuado ao promitente vendedor, cujo título de aquisição da propriedade do bem lhe foi assegurada quando do cumprimento da condição resolutiva, já que o adimplemento da obrigação que condiciona o negócio jurídico extingue todos os direitos a que

a ela se apõem, na forma do art. 128 do CC, primeira parte. Confira:

‘Art. 128.
Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe
; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa-fé
.”
(negritei)

Desta feita, comprovada a quitação pelo promitente comprador do preço pactuado no negócio jurídico, e não se desincumbindo o réu do ônus

quanto a existência de

fato modificativo, impeditivo ou extintivo a pretensão inicial,

resta injustificada a mora da anuente, ora apelante,

em outorgar a escritura definitiva do imóvel, ensejando, assim, o descumprimento unilateral do contrato, o que atrai, por conseguinte, a obrigação da transferência do bem para o nome da promitente compradora.

Assim é que

os arts. 1.417 e 1.418 estabelecem,
verbis
:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”

“ Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda
, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
(negritei)

Nesse sentido, colaciono precedentes deste Sodalício, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL –

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA AVENÇA POR SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA –

MATÉRIA NÃO ALEGADA EM PRIMEIRO GRAU –

ANÁLISE OBSTADA – RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO –
EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA
– ATRASO NO PAGAMENTO DE UMA DAS PARCELAS – IRRELEVÂNCIA – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL –

SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não se pode conhecer de argumento novo, deduzido somente em sede recursal sob pena de ofensa ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa, além de incorrer em supressão de instância.

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.

Descumprida pela ré a obrigação de outorgar a escritura à autora, incide a cláusula penal estipulada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda
”. (TJ/MT. RAC n. 0001037-70.2014.8.11.0008, 3ª Câmara de Direito Privado Rel. Des.

Dirceu Dos Santos, j. 14.07.21)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - OUTORGA DE ESCRITURA - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - AUSÊNCIA DE PROVA DA CAPACIDADE FINANCEIRA - DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA - PRESUNÇÃO JURIS TANTUM DE VERACIDADE NÃO DESCONSTITUÍDA - VALOR DA CAUSA -CORREÇÃO NECESSÁRIA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - EXPRESSÃO MONETÁRIA DO CONTRATO - ART. 292, INCISO II, DO CPC - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - DILAÇÃO PROBATÓRIA DESNECESSÁRIA - QUITAÇÃO DEMONSTRADA - FATO MODIFICATIVO, IMPEDITIVO OU EXTINTIVO NÃO DEMONSTRADO - ÔNUS DO RÉU - ART. 373, INCISO II DO CPC - HONORÁRIOS RECURSAIS - ART. 85, §11, DO CPC - MAJORAÇÃO DE OFÍCIO - RECURSO NÃO PROVIDO.

É descabida a revogação do benefício da justiça gratuita se não há prova nos autos capaz de infirmar a presunção juris tantum de veracidade da declaração de hipossuficiência a que se refere o §3º do art. 99 do CPC/2015.

Tratando-se de matéria de ordem pública, o valor da causa pode ser ajustado a qualquer tempo e grau de jurisdição. E deve corresponder à expressão monetária do contrato quando o seu cumprimento for o objeto da lide (art. 292, inciso II do CPC).

A prova exclusivamente testemunhal não é hábil para confirmar de modo robusto a inutilidade ou invalidade da prova documental apresentada pela parte contrária. Não existindo sequer indício nesse sentido, o julgamento antecipado do feito tem cabimento, e o indeferimento da complementação probatória não implica em cerceamento de defesa quando essa providência não influenciar na resolução da lide.

Apresentada prova da quitação pelo promitente comprador que busca judicialmente a outorga de escritura do imóvel objeto da avença, cabia ao réu demonstrar fato modificativo, impeditivo ou extintivo, de acordo com o enunciado do art. 373, inciso II do CPC.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente fixada, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa via (art. 85, §11, do CPC)”. (
RAC 0009296-43.2008.8.11.0015, Re. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, 4ª

Câmara de Direito Privado, J. em 05.09.18)

Desta feita, agiu com o costumeiro acerto a magistrada singular não merecendo reparos a sentença recorrida.

Por derradeiro, estando desprovido o recurso, a verba honorária deve ser majorada, todavia considerando que na origem foi esta fixada em 15% sobre o valor da causa, sem fundamentação a justificar o arbitramento acima do percentual mínimo, mantenho, nesta instância recursal, o percentual fixado pelo togado
a quo
, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 20 de outubro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/10/2021