Tribunal: TJMT
Processo: 0003588-57.2015.8.11.0050
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003588-57.2015.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AIRTON NICOLETTI - CPF: 368.703.159-49 (APELADO), HENRIQUE LUIZ MARQUES HERANE - CPF: 161.888.101-91 (ADVOGADO), JOSE THOME PREDIGER - CPF: 496.324.931-68 (APELANTE), EURIPES GOMES PEREIRA - CPF: 780.462.978-87 (ADVOGADO), DAIANA TAYSE TESSARO - CPF: 047.914.239-41 (ADVOGADO), CARLOS HONORIO DE CASTRO - CPF: 550.877.367-34 (ADVOGADO), JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – OMISSÃO DOLOSA – INOVAÇÃO RECURSAL –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
– INOCORRÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO –
HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

O Tribunal não pode conhecer de matéria não suscitada e apreciada em primeiro grau, sendo inovação das teses sustentadas na contestação, sob pena de supressão de instância, vedado pelo nosso ordenamento jurídico.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão do prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

O adimplemento substancial somente se caracteriza quando o pagamento é significativo, de modo a se aproximar da quantia final a ser adimplida, o que impossibilitaria a resolução contratual, o que não ocorreu na hipótese.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os
honorários
advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por José Thomé Prediger, visando reformar a r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c perdas e danos, lucros cessantes e reintegração de posse que lhe move Airton Nicoletti, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, reintegrando o autor na posse do imóvel e condenando o réu ao pagamento das perdas e danos, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformado, o apelante recorre suscitando preliminarmente a nulidade da sentença ante a ausência de fundamentação e não enfrentamento dos argumentos deduzidos. No mérito, defende, em apertada síntese, a impossibilidade de rescisão contratual, pleiteando a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido.

Segue sustentando a ausência de comprovação das perdas e danos e, em caso de ocorrência, seriam devidas a partir da parcela inadimplida, vencida em 10.03.2015. Aduz que o apelado incorreu em omissão dolosa, passível de indenização por perdas e danos. Alega a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Pugna pela reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada improcedente, com a condenação do apelado ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

O apelado apresentou as contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 84105490).

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 04 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível n.
0003588-57.2015.8.11.0050 – Campo Novo do Parecis

Apelante:
José Thomé Prediger

Apelado:
Airton Nicoletti

V O T O

Extrai-se da inicial que Airton Nicoletti propôs ação de rescisão contratual c/c perdas e danos, lucros cessantes e reintegração de posse em face de José Thomé Prediger, narrando que em 30.10.2012, os litigantes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda, tendo por objeto o imóvel rural localizado na Gleba Sucuruína II-B, no município de Campo Novo do Parecis, denominado “
Fazenda Suelo
”, com área de 343,2758 hectares, matriculada sob o n. 16.341, no CRI da Comarca de Tangará da Serra, mediante o pagamento de 44 mil sacas de soja, dividido em 04 (quatro) prestações de 11.000 (onze mil) sacas de soja cada, com vencimentos para: 10.03.2013; 10.03.2014; 10.03.2015; e 10.03.2016.

Asseverou que o réu deixou de cumprir com a obrigação avençada, tendo em vista que em relação à primeira prestação, se limitou a efetuar o depósito intempestivo de 5.614 (cinco mil, seiscentos e quatorze) sacas de soja, em 16.07.2013, além de depósitos em dinheiro, realizados após a entrega dos grãos. No tocante à segunda prestação, alegou que também não foi adimplida da maneira convencionada, tendo o réu efetuado depósitos em dinheiro fora do prazo estabelecido, sem a devida prestação de contas. Quanto à terceira parcela, vencida em 10.03.2015, afirmou que o demandado deixou de realizar qualquer pagamento, sendo constituído em mora na forma do contrato.

Assim, move a presente demanda contra o comprador, pleiteando a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel e o pagamento de perdas e danos em forma de arrendamento do imóvel pelo período de posse do réu e multa contratual.

Por outro lado, em sede de contestação, o réu asseverou a inexistência de inadimplemento, tendo em vista que no tocante às duas primeiras parcelas, os depósitos realizados são decorrentes das vendas das sacas de soja. Quanto à terceira parcela, vencida em 10.03.2015, reconhece o inadimplemento, aduzindo que disponibilizou um imóvel para a liquidação da dívida, que foi recusado pelo autor. Alegou o descumprimento contratual por parte do autor, tendo em vista que foi surpreendido por inúmeros impedimentos burocráticos para a consumação da transferência do bem.

A douta magistrada julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes a partir do inadimplemento da segunda parcela, que se deu em 10.03.2014, reintegrando o autor na posse do imóvel e condenando o réu ao pagamento das perdas e danos equivalentes à multa contratual e arrendamento da terra nua a partir de 10.03.2014, acrescidos de correção monetária a partir do ajuizamento e juros de mora a partir da citação. Ao final, condenou o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformado, o apelante recorre suscitando preliminarmente a nulidade da sentença ante a ausência de fundamentação e não enfrentamento dos argumentos deduzidos.

No mérito, alega que a douta magistrada deixou de considerar as alegações e provas documentais produzidas, notadamente aquelas relativas ao fato superveniente que sequer foi apreciado. Assevera que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido em seu favor, ante a inobservância dos princípios da boa-fé e probidade por parte do apelado, que tinha conhecimento, antes mesmo da celebração do contrato, acerca da impossibilidade de obter a liberação, pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, do gravame registrado no título dominial, denominado “
cláusula resolutiva expressa
”, ante o indeferimento definitivo ocorrido em 12.03.2015. Aduz que o apelado incorreu em omissão dolosa, passível de indenização por perdas e danos.

Segue sustentando que o apelado deixou de comprovar a existência de perdas e danos e, se realmente houvesse sofrido, seriam devidas a partir da parcela inadimplida, vencida em 10.03.2015. Assevera que para que o autor cumpra com sua parte no contrato, dependerá da formalização de requerimento junto ao INCRA, para então, após o deferimento, proceder com a baixa da cláusula resolutiva e formalizar a venda realizada anteriormente, para então outorgar a escritura em favor do apelante, mediante o pagamento. Defende a impertinência do pedido de rescisão contratual vindicado na inicial, diante da possibilidade das partes, oportunamente, realizarem a modificação equitativa das condições do contrato. Alega a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial.

Requer a reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada improcedente, com a condenação do apelado ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Pois bem. Preliminarmente, o apelante suscita a nulidade da sentença ante a ausência de fundamentação e não enfrentamento dos argumentos deduzidos.

Sem razão. Basta uma simples análise do
decisum
objurgado para verificar que no caso em análise não há negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista que as matérias deduzidas pelo apelante restaram devidamente apreciadas pela douta magistrada
a quo
, que para o deslinde da causa, utilizou fundamentação suficiente, com a aplicação do direito que entendeu cabível na hipótese, porém, diversa da pretendida pelo recorrente.

Ademais, não cabe ao julgador manifestar sobre cada uma das teses suscitadas pelas partes, mas sim declinar de forma expressa e coerente os fundamentos adotados como razão de decidir.

É de bom alvitre destacar que o mero descontentamento da parte, ante ao simples fato da ação ter sido julgada em desconformidade com os seus interesses, não caracteriza a deficiência da fundamentação. Nesse sentido, confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATAÇÃO DE CONSÓRCIO PARA REALIZAÇÃO DE OBRA. FERROVIA TRANSNORDESTINA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PRODUÇÃO DE PROVAS. LIVRE CONVENCIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1.
Não se verifica a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação
.”
(STJ, AgInt no AREsp 1733144/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 01.03.2021 - negritei)

Assim
, rejeito a preliminar
.

Visto isso, neste recurso o apelante inova sustentando
que o apelado incorreu em omissão dolosa, passível de indenização por perdas e danos
.

Entretanto, basta uma simples análise dos autos para verificar que não houve qualquer menção acerca da alegada tese e respectivo pedido em sede de contestação, tampouco nas alegações finais (id. 84105481 - p. 63 e 84105483 - p. 5, respectivamente).

A vista disso, é fato que a inovação nesta fase recursal objetiva entendimento diverso da nobre magistrada, não aplicado ao caso, sequer analisado, repiso, porque não foi alegado na contestação.

Logo, é de clareza solar a existência de inovação recursal e a sua apreciação resta demonstrada fora do pedido debatido no juízo, motivo pelo qual a sua análise não pode ser realizada. A propósito:

“‘As questões não suscitadas e debatidas em 1º grau não podem ser apreciadas pelo Tribunal na esfera de seu conhecimento recursal, pois, se o fizesse, ofenderia frontalmente o princípio do duplo grau de jurisdição’ (JTA 111/307)”
(CPC, T. Negrão, Saraiva, 37ª ed., 2005, nota 7 ao art. 515, p. 593).

Adentrando na análise do mérito recursal, o cerne da questão reside no exame da resolução do contrato firmado entre as partes.

Aduz o apelante que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

De se observar que o contrato particular de compra e venda do imóvel rural, previu na cláusula décima terceira, sobre a escritura pública,
verbis
:

“CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete,
antes de efetuado o último pagamento a apresentar todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública definitiva de venda e compra
, sob pena de multa de 10% sobre o contrato a ser descontada no último pagamento.

Parágrafo Único: Caso o PROMITENTE VENDEDOR não apresente toda a documentação em decorrência da demora do fornecimento de Certidões por parte de qualquer órgão público ser-lhe-á facultada a prorrogação de prazo por mais 60 (sessenta) dias, desde que solicitado por escrito ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.”
(id. 84105481, p. 23 - negritei)

A vista disso, não assiste razão o apelante ao invocar a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a cláusula contratual dispõe que os documentos necessários para a outorga da escritura seriam apresentados antes de efetuado o último pagamento, mas não condiciona o pagamento das parcelas iniciais à prévia outorga da escritura.

Conforme consta no pacto entabulado, o pagamento seria realizado em grãos e já na primeira parcela o apelante realizou o pagamento de maneira intempestiva, incluindo depósitos em dinheiro, já denotando a dificuldade no cumprimento dos exatos termos do contrato. Ressalto que o vencimento da primeira parcela ocorreu em 10.03.2013, contudo, o apelante fez o depósito dos grãos, no valor correspondente a R$ 297.833,26 (duzentos e noventa e sete mil, oitocentos e trinta e três reais e vinte e seis centavos), somente em 16.07.2013, complementando com depósitos em dinheiro realizados em

17.07.2013, 18.07.2013, 05.08.2013 e 08.08.2013, que totalizaram, juntamente com o valor obtido com a venda dos grãos, o montante de R$ 633.770,56 (seiscentos e trinta e três mil, setecentos e setenta reais e cinquenta e seis centavos).

Do mesmo modo, em relação à segunda parcela, vencida em 10.03.2014, novamente o apelante deixou de depositar a soja, realizando depósitos em dinheiro após o vencimento da dívida, nos dias 16.04.2014, 20.06.2014 e 07.08.2014, que totalizaram R$ 588.892,57 (quinhentos e oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta e sete centavos).

No tocante à terceira parcela, com vencimento para 10.03.2015, o apelante reconheceu o inadimplemento, alegando dificuldades financeiras e invocando o descumprimento contratual por parte do autor, ante os inúmeros impedimentos burocráticos para a consumação da transferência.

Entretanto, deveria o promitente comprador ter procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, ou ainda, realizado a consignação em pagamento, para posteriormente exigir do autor/apelado o cumprimento da obrigação, ou ainda, pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré.

Nesse passo, o apelante não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativa à obrigação da vendedora, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3ª Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(RAC n. 0093998-30.2009, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des.

Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

“APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.” (RAC n. 0124845-49.2008, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

É de bom alvitre salientar que o fato superveniente deduzido pelo apelante, alegado na audiência de instrução, é o indeferimento, pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, do pedido de legalização da área objeto da lide em favor do autor, inclusive em instância recursal administrativa, ante a ausência dos requisitos legais.

Entretanto, tal fato, por si só, não implica no reconhecimento de impossibilidade do cumprimento da obrigação por parte do autor/apelado, tendo em vista que consta na decisão proferida nos autos do processo administrativo,
verbis
:

“
A conclusão pelo indeferimento foi motivada pelo fato de a área ter sido alienada em favor de terceiros, sem prévia anuência do INCRA e durante a vigência da condição resolutiva, que terminaria em 10/05/2019, dez anos após a data em que o título nº 151253 foi registrado em cartório.

Destarte,
informamos ao requerente que, apesar desta decisão, permanece o direito do atual ocupante de solicitar regularização da área ocupada
, conforme inteligência do artigo 7º da Portaria MDA nº 80/2010, in verbis:

“Art. 7º Todas as cessões ou transferências de direitos irregulares a terceiros que envolvam títulos expedidos pelo Incra em nome do ocupante originário antes de 11 de fevereiro de 2009, servirão somente para fins de comprovação da ocupação do imóvel pelo adquirente ou por seus antecessores.

Paragrafo único.
O Terceiro adquirente ou cessionário mencionado no caput poderá regularizar a área por ele ocupada
, nos termos da Lei 11.952, de 2009.”.
”

(id. 84105483, p. 2 - negritei)

Ademais, no tocante à alegação de adimplemento substancial do contrato, ressalto que das quatro parcelas avençadas, o réu/apelante pagou somente as duas primeiras, sem observar a forma estipulada no contrato, restando incontroverso o inadimplemento total das duas últimas.

Assim, ainda que se considerasse o regular pagamento das duas primeiras prestações, é certo que estas representariam apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel, o que não representa pagamento substancial, que é caracterizado somente quando o este é significativo, de modo a se aproximar da quantia final a ser adimplida, o que impossibilitaria a resolução contratual. Nesse sentido, confira:

“
Apelação. Recurso adesivo. Promessa de compra e venda. Resolução contratual com pedido de reintegração de posse. Tese recursal de
adimplemento

substancial
. Não caracterizado. Parcela inicial como arras. Rejeitada. Devolução do veículo dado em dação em pagamento. Afastada. Indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Eficácia restitutória da resolução contratual. Direito de retenção. I. Resolução do contrato. No caso, configurado o descumprimento da obrigação contratual concernente ao pagamento das prestações do preço do imóvel, impõe-se a resolução do contrato, retornando as partes ao estado jurídico anterior a contratação. Efeitos da resolução adequados ao caso concreto. II. Apelação do demandado.
Adimplemento

substancial
. Não configurado.
A jurisprudência tem entendido que somente se configura
adimplemento

substancial
o pagamento significativo do preço, de modo a aproximar-se do resultado final do contrato, tornando assim impossível a resolução contratual.
No caso, o pagamento de 25% do valor do preço do imóvel não configura adimplemento
substancial
. Jurisprudência. (...)”
(TJRS, RAC n. 70083156273, 20ª Câm. Cív., Rel. Des. Glênio José Wasserstein Hekman, j. 05.08.2020 - negritei)

Portanto, não há o que se falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso concreto.

Desse modo, o pleito de rescisão do contrato encontra esteio na constatação de que o apelante não cumprira, no tempo e modo acordados, a obrigação estipulada quanto ao preço, incorrendo induvidosamente em mora.

Visto isso, em relação às perdas e danos, conforme demonstrado, os pagamentos foram realizados de maneira intempestiva desde a primeira parcela. Assim, verifico que o pacto entabulado dispõe, em sua cláusula décima, que
“Ficando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente em duas parcelas sucessivas o presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito, por culpa exclusiva do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.”
– id. 84105481, p. 23.

Diante disso, tenho que andou bem a douta magistrada ao fundamentar,
verbis
:

“Inicialmente, no que tange as perdas e danos inerentes à multa contratual é evidente face o pacta sunt servanda que significa “os pactos assumidos devem ser respeitados” ou mesmo “os contratos assumidos devem ser cumpridos”, ou seja, é o princípio da força obrigatória que abrange os contratos firmados entre duas ou mais partes.

Ou seja, consiste na ideia de que aquilo que está estabelecido no contrato e assinado pelas partes deve ser cumprido.

Assim, considerando as cláusulas oitava e nona do contrato às f. 22-23 é irrefutavelmente claro que o requerido deve pagar ao autor a multa contratual pelo atraso
. Observe:

“Cláusula Oitava: Fica estabelecida entre as partes que o não pagamento de qualquer das parcelas acima descritas, no prazo estipulado para seus respectivos vencimentos, implicará em multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela em atraso contrato sem prejuízo dos encargos moratórios estabelecido na Cláusula Nona.

Cláusula Nona: Deixando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de pagar na data estipulada quaisquer das prestações pactuadas na Cláusula Quarta, deverá pagar ao PROMITENTE VENDEDOR, além do principal e da multa acima estipulada, correção monetária pelo INPC/IBGE, juros mensais de 1% (um por cento), por mês de atraso.”

Dessa forma, deve o requerido pagar ao autor a multa contratual nos termos estabelecidos no contrato.

Quanto mais,
considerando a rescisão do contrato a partir da inadimplência da segunda parcela (10/03/2014)
, constato que da mesma forma que não se pode o requerido obter o enriquecimento sem causa, na contrapartida
não se pode o autor obter empobrecimento em razão da posse precária do autor na área rural a partir da inadimplência da segunda parcela, como dito, a partir do dia 10.03.2014
.

Com tais considerações, em decorrência da utilização indevida da área pelo requerido, admite-se a compensação ao autor face à existência do pleito de arrendamento da área pelo período em que o requerido permaneceu na posse precária do imóvel rural.

Ora, como a propriedade esta(va) na posse do requerido, o arrendamento da terra é medida que se impõe. Todavia, considerando que o autor não logrou êxito em comprovar que o requerido estava produzindo na área, o arrendamento deve ser calculado em cima da terra nua e não da terra para produção da lavoura.

Assim, impõe a procedência do pedido de perdas e danos face a posse precária da área pelo requerido, devendo este pagar ao autor o arrendamento do imóvel a partir do dia 10/03/2014, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença
.”
(id. 84105483, p. 25/26 - negritei)

A vista disso, em que pese as alegações genéricas do apelante, tenho que a douta magistrada agiu com o costumeiro acerto também neste ponto.

Por derradeiro,
no que tange ao pedido de condenação do autor ao pagamento de multa por litigância de má-fé, ressalto que para
a condenação da parte em litigância de má-fé faz-se indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Acrescento que conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da parte adversa comprovar ter sofrido dano processual, circunstância que também não restou evidenciada.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 04 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O S V O G A I S

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO Nº 0003588-57.2015.8.11.0050

APELANTE:

JOSÉ THOMÉ PREDIGER

APELADO:

AIRTON NICOLETTI

VOTO VISTA

EXMO. SR. DES. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2ª VOGAL)

Egrégia Câmara:

Após ouvir atentamente a sustentação oral, como também o voto proferido pelo eminente Relator, Des. Carlos Alberto, pedi vista dos autos para melhor analisar a matéria.

Como já relatado, trata-se de recurso de apelação interposto por
JOSÉ THOMÉ PREDIGER
contra sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis,
Dra.

Cláudia Anffe Nunes da Cunha
, nos autos da ação de rescisão contratual c/c perdas e danos, lucros cessantes e reintegração de posse ajuizada por
AIRTON NICOLETTI
, que julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, bem como reintegrar o autor na posse do imóvel e condenar o réu ao pagamento das perdas e danos, a ser apurado em liquidação, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Em suma, o apelante suscita a nulidade da sentença ante a ausência de fundamentação e não enfrentamento dos argumentos deduzidos e, no mérito, defende, a impossibilidade de rescisão contratual, pleiteando a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido
.

Sustenta a ausência de comprovação das perdas e danos, as quais, se devidas, devem incidir a partir de 10.03.2015, defendendo, ainda, a aplicação da teoria do adimplemento substancial, pugnando pelo provimento do recurso.

O apelado apresentou as contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 84105490).

É o relatório.

Pois bem.

Desde já, não tenho dúvidas em acompanhar o relator quanto a rejeição da preliminar arguída pelo apelante, eis que
não há negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista que as matérias deduzidas pelo apelante restaram devidamente enfrentadas pela douta magistrada.

Do mesmo modo, o acompanho na tese de inovação recursal, eis que o apelante em nenhum momento processual, aviou a tese de
omissão dolosa, passível de indenização por perdas e danos
.

É que, como bem observado pelo Relator, não há nos autos qualquer pedido nesse sentido na contestação, tampouco nas alegações finais (id. 84105481 - p. 63 e 84105483 - p. 5, respectivamente).

Assim, como as
questões não suscitadas e debatidas em 1º grau não podem ser apreciadas pelo Tribunal na esfera de seu conhecimento recursal, eis que violaria o princípio do duplo grau de jurisdição, é certo que nesse ponto o recurso não deve ser conhecido.

Do mesmo modo, no que diz respeito ao mérito, alinho-me ao entendimento do Relator, uma vez que é possível extrair dos autos que Airton Nicoletti firmou com José Thomé Prediger, em 30.10.2012, contrato particular de compromisso de compra e venda de um imóvel rural localizado na Gleba Sucuruína II-B, no município de Campo Novo do Parecis, denominado “
Fazenda Suelo
”, com área de 343,2758 hectares, matriculada sob o n. 16.341, no CRI da Comarca de Tangará da Serra, mediante o pagamento de 44 mil sacas de soja, dividido em 04 (quatro) prestações de 11.000 (onze mil) sacas de soja cada, com vencimentos para: 10.03.2013; 10.03.2014; 10.03.2015; e 10.03.2016.

Todavia, uma vez verificada a inadimplência do comprador, ora apelante, o vendedor/apelado ajuizou a presente ação de rescisão contratual, que culminou com a sentença de parcial procedência que agora recorre.

De início o apelante defende a aplicação da exceção do contrato não cumprido, ao argumento de que o o vendedor/autor/apelado não implementou as obrigações que assumiu, especialmente no que diz respeito aos documentos que apresentou
“relativos ao processo de regularização do imóvel no nome do Autor -Apelado, junto ao MDA – MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO AGRÁRIO, órgão ligado ao INCRA, os quais informam que, efetivamente, o pedido alí formulado pelo mesmo, de expedição do título de domínio em seu nome, foi indeferido, inclusive na instância administrativa recursal daquele órgão,
e que, por essa razão, certamente não terá mesmo condições de cumprir com sua parte assumida no contrato rescindendo, qual seja, a de outorgar a competente escritura ao comprador, o réu -Apelante, por ocasião dos pagamentos a que se comprometera
” – sic
e sem destaque no original
.

Ocorre que, como bem avaliado no voto precedente, a Cláusula Décima Terceira do Contrato Particular de Compra e Venda do imóvel rural, estabelece que:

“CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA:
O PROMITENTE VENDEDOR se compromete, antes de efetuado o último pagamento a apresentar todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública definitiva de venda e compra
, sob pena de multa de 10% sobre o contrato a ser descontada no último pagamento.

Parágrafo Único: Caso o PROMITENTE VENDEDOR não apresente toda a documentação em decorrência da demora do fornecimento de Certidões por parte de qualquer órgão público ser-lhe-á facultada a prorrogação de prazo por mais 60 (sessenta) dias, desde que solicitado por escrito ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.”
(id. 84105481, p. 23 - negritei)

Da leitura, observa-se que a responsabilidade do vendedor na entrega do documentos necessários para a outorga da escritura iniciaria
antes
do último pagamento, o qual não foi implementado pelo comprador.

Do mesmo modo, não há qualquer condição no sentido de que o pagamento das parcelas iniciais estaria atrelado diretamente à prévia outorga da escritura.

Não bastasse isso, como também já observado pela magistrada senteniciante e nobre Relator, os autos revelam que já na primeira parcela o apelante realizou o pagamento de maneira intempestiva, eis que, embora vencido em 10.03.2013, o depósito dos grãos, no valor correspondente a R$ 297.833,26 (duzentos e noventa e sete mil, oitocentos e trinta e três reais e vinte e seis centavos), se deu apenas em 16.07.2013, sendo complementado com depósitos em dinheiro realizados em

17.07.2013, 18.07.2013, 05.08.2013 e 08.08.2013, que totalizaram, juntamente com o valor obtido com a venda dos grãos, o montante de R$ 633.770,56 (seiscentos e trinta e três mil, setecentos e setenta reais e cinquenta e seis centavos).

Em relação à segunda parcela, vencida em 10.03.2014, novamente o apelante deixou de depositar a soja, realizando depósitos em dinheiro após o vencimento da dívida, nos dias 16.04.2014, 20.06.2014 e 07.08.2014, que totalizaram R$ 588.892,57 (quinhentos e oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e dois reais e cinquenta e sete centavos).

Quanto à terceira e quarta parcelas, com vencimentos para 10.03.2015 e 10.03.2016, o próprio apelante reconheceu o inadimplemento por dificuldades financeiras, como também apontou a inércia do autor/vendedor frente aos os inúmeros impedimentos burocráticos para a consumação da transferência, sem, contudo, promover o pagamento na forma em que se obrigou, tampouco consigná-lo em juízo, para comprovar não só sua boa-fé, como também exigir do autor/apelado o cumprimento da obrigação, ou ainda, pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré.

Nesse trilhar, certo é que não há falar em aplicação na exceção do contrato não cumprido.

Na mesma sorte segue a alegação do apelante em relação ao adimplemento substancial do contrato, eis que pagou somente as duas primeiras parcelas, representando apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do imóvel, o que afasta tal teoria, eis que ausente o pagamento significativo do preço avençado.

Portanto, não há o que se falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso concreto.

No que diz respeito às perdas e danos, o contrato, por meio de sua Cláusula Décima, dispõe que
“Ficando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente em duas parcelas sucessivas o presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito, por culpa exclusiva do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.”
– id. 84105481, p. 23.

Diante disso, comungo do mesm entendimento de que andou bem a douta magistrada ao fundamentar a sentença da seguinte forma:

“Inicialmente, no que tange as perdas e danos inerentes à multa contratual é evidente face o pacta sunt servanda que significa “os pactos assumidos devem ser respeitados” ou mesmo “os contratos assumidos devem ser cumpridos”, ou seja, é o princípio da força obrigatória que abrange os contratos firmados entre duas ou mais partes.

Ou seja, consiste na ideia de que aquilo que está estabelecido no contrato e assinado pelas partes deve ser cumprido.

Assim, considerando as cláusulas oitava e nona do contrato às f. 22-23 é irrefutavelmente claro que o requerido deve pagar ao autor a multa contratual pelo atraso
. Observe:

“Cláusula Oitava: Fica estabelecido entre as partes que o não pagamento de qualquer das parcelas acima descritas, no prazo estipulado para seus respectivos vencimentos, implicará em multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela em atraso contrato sem prejuízo dos encargos moratórios estabelecido na Cláusula Nona.

Cláusula Nona: Deixando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de pagar na data estipulada quaisquer das prestações pactuadas na Cláusula Quarta, deverá pagar ao PROMITENTE VENDEDOR, além do principal e da multa acima estipulada, correção monetária pelo INPC/IBGE, juros mensais de 1% (um por cento), por mês de atraso.”

Dessa forma, deve o requerido pagar ao autor a multa contratual nos termos estabelecidos no contrato.

Quanto mais, considerando a rescisão do contrato a partir da inadimplência da segunda parcela (10/03/2014), constato que da mesma forma que não se pode o requerido obter o enriquecimento sem causa, na contrapartida não se pode o autor obter empobrecimento em razão da posse precária do autor na área rural a partir da inadimplência da segunda parcela, como dito, a partir do dia 10.03.2014.

Com tais considerações, em decorrência da utilização indevida da área pelo requerido, admite-se a compensação ao autor face à existência do pleito de arrendamento da área pelo período em que o requerido permaneceu na posse precária do imóvel rural.

Ora, como a propriedade esta(va) na posse do requerido, o arrendamento da terra é medida que se impõe. Todavia, considerando que o autor não logrou êxito em comprovar que o requerido estava produzindo na área, o arrendamento deve ser calculado em cima da terra nua e não da terra para produção da lavoura.

Assim, impõe a procedência do pedido de perdas e danos face a posse precária da área pelo requerido, devendo este pagar ao autor o arrendamento do imóvel a partir do dia 10/03/2014, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença
.”
(id. 84105483, p. 25/26 - negritei)

Nesse ponto, importante registrar que a compensação na forma determinada pela magistrada está em consonância com o entendimento perfilhado por esta egrégia Câmara, haja vista que
o retorno das partes ao status quo ante constitui decorrência lógica da rescisão contratual
, restituindo as partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem.

Até porque, o art. 368 do Código Civil dispõe que
"Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se até onde se compensarem".

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS –
POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença.
Precedentes.”
(TJ-MT 00357396920168110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/11/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2020)

Assim, sem maiores delongas, não tenho dúvidas em acompanhar integralmente o voto do eminente Relator para
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso e, por consequência, majorar a condenação dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021