Tribunal: TJMT
Processo: 1000985-16.2018.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000985-16.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Bancários, Antecipação de Tutela / Tutela Específica]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELADO), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), RAIMUNDO NONATO PITA ROCHA - CPF: 077.640.571-34 (APELADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), JOAO BELIZARIO DA SILVA - CPF: 209.378.731-87 (TERCEIRO INTERESSADO), BANCO SAFRA S.A - CNPJ: 58.160.789/0001-28 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), JOILSON BENEDITO DE CAMPOS - CPF: 551.547.511-91 (ADVOGADO), RAIMUNDO NONATO PITA ROCHA - CPF: 077.640.571-34 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL –
ARGUIÇÃO DO RÉU
–
ILEGITIMIDADE DA EMPRESA E CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINARES REJEITADAS
–
MÉRITO
-

IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE ÁREA URBANA – PERITO INDICADO PELO JUÍZO – LAUDO EM CONSONÂNCIA COM AS NORMAS TÉCNICAS DA ABNT – CRITÉRIOS UTILIZADOS SEGUNDO AS ESPECIFICIDADES DO IMÓVEL – HIGIDEZ CONSTATADA – LAUDO CONTÁBIL – ELABORAÇÃO EM DESACORDO COM OS ENCARGOS PACTUADOS – RECÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONTRATO GARANTIDO POR CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – RECONHECIMENTO DE EXCESSO DE GARANTIA FRENTE AO VALOR DEVIDO – REDUÇÃO NECESSÁRIA –
ALEGAÇÃO DOS AUTORES
-

FATO SUPERVENIENTE – VENDA DO IMÓVEL A TERCEIROS – CULPA DO RÉU – DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – ART. 499 DO CPC – CAPITALIZAÇÃO EM PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL – MODALIDADE DIÁRIA - VIABILIDADE, VISTO QUE PACTUADA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DAS DESPESAS –
CAPUT
DO ART. 86 DO CPC –

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA – ART. 80, V, DO CPC - PENALIDADE IMPOSTA NO ART. 81 DO CPC -
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

É parte legitimidade para postular o reconhecimento de excesso da garantia a essa dívida o proprietário do imóvel dado em garantia.

Ainda que proferida a sentença durante o prazo de manifestação da parte sobre o laudo contábil produzido pelo perito, não é necessária sua anulação, especialmente se o débito será recalculado em fase de Liquidação, pois não haverá prejuízo para o litigante.

As hipóteses legais para nova avaliação de imóvel estão elencadas no art. 873 do CPC/2015, a qual não se justifica se não há erro evidente no laudo e se está claro que foram estritamente adotados os métodos, critérios e procedimentos descritos na
norma da ABNT (NBR 14653-2).

O próprio legislador criou mecanismo para evitar a alienação do imóvel por quantia irreal, já que, apesar de o inciso VI do art. 24 da Lei 9514/1997 dispor que constará no contrato para efeito de venda em leilão a avaliação, o parágrafo único enuncia que, caso o valor venal seja superior, este último será considerado para efeito de venda.

Em situações excepcionais, em que a garantia de alienação fiduciária supera significativamente o débito por ela assegurado, deve ser reconhecido o excesso.

É admitida a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos se verificada a inviabilidade de cumprimento da obrigação específica (art. 499 do CPC).

É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente convencionada, conforme enuncia a Súmula 539 do STJ.

Presentes as hipóteses elencadas no inciso V do artigo 80 do CPC, impõe-se a condenação do réu em litigância de má-fé, com cominação de multa (art. 81 do CPC).

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas (
caput
do art. 86 do CPC).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis em Cautelar de Urgência Antecedente e Revisional de Contrato c/c Anulatória de Execução Extrajudicial de Imóvel Alienado Fiduciariamente julgadas parcialmente procedentes nos seguintes termos:

Diante do exposto e considerando o que mais consta nos autos, Julgo por Resolução de Mérito, o Pedido de Tutela Provisória Cautelar de Urgência Antecedente “Inaudita Altera Pars” e ACOLHO EM PARTE a pretensão para manter a liminar concedida suspendendo os leilões designados e se realizados, suspender seus efeitos. Mantenho a restrição cadastral, em face da mora por parte da parte requerente.

Via de consequência, Julgo por Resolução de Mérito a Ação Revisional de Contratos Bancários c/c Repetição de Indébito c/c Ação de Resolução Contratual c/c Pedido de Tutela Cautelar de Urgência Antecedente e ACOLHO em parte o pedido na Ação Revisional, com fulcro no que dispõe o artigo 487-I do Código de Processo Civil, para homologar o Laudo de Avaliação id. 48127497 apresentado pelo perito para constar como o valor do bem objeto da demanda o importe de R$ 15.500.000,00 (quinze milhões e quinhentos mil reais) e homologar o laudo contábil apresentado no id. 48126889, para apurar o valor real da dívida de R$ 2.683.804,17 (dois milhões, seiscentos e oitenta e três mil, oitocentos e quatro reais e dezessete centavos).

Declaro que a avaliação supera, em muito, o valor realizado no momento da contratação e reconheço o excesso de garantia e defiro sua redução no valor do saldo devedor da dívida, liberando o restante.

Assim, determino a redução da garantia prestada no contrato no valor total da dívida de R$ 2.683.804,17 (dois milhões, seiscentos e oitenta e três mil, oitocentos e quatro reais e dezessete centavos), não cabendo restrição fiduciária sobre a área total, limitando o valor da dívida aqui reconhecida, considerando parte da área, restituindo as partes ao estado que estavam anterior a formalização do contrato de abertura de crédito com garantia fiduciária, considerando a avaliação homologada.

No mais, mantendo o contrato, declarando a resolução do referido, nos moldes aqui dirimido, consolidação de propriedade da parte requerida do bem alienado fiduciariamente, que deverá observar os valores aqui homologados em relação ao saldo devedor do requerente e a avaliação do bem imóvel dado em garantia, para caso de venda extrajudicial.

Custas e despesas processuais “pro-rata’ e cada parte arcará com os honorários de seu advogado.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, procedendo às anotações de estilo e após, nada sendo requerido, arquive-se. Extraia-se cópia dos julgados e do trânsito em julgado, da presente ação, juntando-a na Ação de Embargos de Terceiro nº. 1049153-78.2020.8.11.0041, em associação
.

Ambas as partes recorreram.

O réu (Banco Safra) argui preliminarmente a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, visto que proferida durante o prazo para se manifestar a respeito dos esclarecimentos do perito sobre o laudo contábil.

Argumenta que o juízo de origem reconheceu a ausência de embasamento da perícia e mesmo assim a homologou.

Aponta a necessidade de fundamentação da decisão homologatória e de apreciação das questões suscitadas nas reiteradas impugnações, especialmente no que tange à verificação das limitações ambientais trazidas pela nascente e curso d’água existentes no imóvel, conforme a legislação municipal que rege a matéria. Acrescenta que não pode ser consignado somente que se encontra em Zona de Uso Múltiplo.

No mérito, rechaça a declaração de suposto excesso de garantia, pois no contrato celebrado em 2012 o imóvel teria sido avaliado em R$3.000.000,00 e agora considerou-se o valor atual praticado no mercado para apurar a defasagem de 2012. Afirma que, se consta o montante da garantia no instrumento de alienação fiduciária, não há como alegar preço vil ou excesso de garantia, por força do art. 24, VI, da Lei 9.514/97.

Refuta também os parâmetros adotados na perícia imobiliária, sob a justificativa de que os imóveis utilizados para fins de comparação têm perfil de extensão, localização e aptidão de uso totalmente distinto do bem em litígio, o que fere o anexo B da NBR 14.653-2, que estabelece que as amostras para precificação devem conter dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização semelhantes ao bem avaliado.

Ressalta que foram desconsiderados fatores de oferta, localização, aspectos físicos (dimensão, forma, topografia, acesso e ocupação do solo) para homogeneizar as amostras a serem confrontadas. E mais, não se observou que, apesar de a área ter mais de 18 mil m2, de frente são apenas 32 metros, cujo formato desfavorável reflete negativamente no valor de venda.

Reforça as limitações ambientais que reduziriam o seu uso em 8.016,52m2, e diz que o juízo da causa reconheceu que, por estar em Zona de Uso Misto (múltiplo), não possui limitações, e que, de qualquer forma, poderiam ser ignoradas em razão da obrigatoriedade de deixar 25% do terreno sem edificação.

Sustenta estar comprovado nos autos que o local é cortado por cursos d’água (um pela direita e outro pela esquerda), e tem importante nascente nº 153, que contribui para um afluente do córrego do Moinho.

Assinala que esse equívoco na perícia, de levar em conta a inexistência de limitações/restrições ambientais pelo fato de o imóvel estar em Zona de Uso Múltiplo, elevou injustamente o preço para mais de quinze milhões de reais.

Destaca que seu assistente técnico o calculou em R$4.800.000,00, o que correspondia a R$3.066.926,35 quando celebrado o contrato, quase a mesma quantia nele indicada (3 milhões de reais).

Insurge-se ainda contra o laudo contábil, pois não incluiu os encargos moratórios nas prestações adimplidas fora do prazo (1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 e 15), o que ocasionou diferença de R$21.493,77 na composição do saldo devedor. Além disso, considerou erroneamente o montante de R$150.000,00 (objeto de aplicação financeira) como amortização do capital emprestado, o que gerou defasagem de
R$ 307.270,44
.

Ao final pugna pelo redimensionamento da sucumbência, sob a arguição de que os autores decaíram da maior parte dos pedidos.

Estes, por sua vez, afirmam que obtiveram na instância de origem a tutela de urgência para suspender os leilões designados e seus efeitos até o deslinde da causa, e posteriormente, em virtude da revelia do réu, foi estendida para evitar a consolidação da propriedade.

Alegam que, ao ser proferida a primeira sentença, foram revogadas as liminares, porém ambas as partes interpuseram Apelação, recebidas com efeito suspensivo, portanto as tutelas encontravam-se em vigor, no entanto o requerido deliberadamente efetuou a venda extrajudicial do imóvel a terceiros.

Arguem que, dessa maneira, a sentença seria inexequível no ponto que determinou a redução da garantia ao valor da dívida, pois o bem não está mais na esfera patrimonial dos litigantes, devendo ser convertidos os pedidos iniciais em perdas e danos, com condenação do réu a restituir-lhes o equivalente à diferença entre o total da dívida e o do bem garantidor, consoante artigos 499 do CPC e 84 do CDC.

Pleiteiam que, em observância ao princípio da eventualidade, na hipótese de não acolhimento da pretensão acima, seja anulado o negócio jurídico, com restituição do imóvel para o nome deles (autores) e, neste caso, indenização por danos morais e materiais pelos lucros cessantes proporcionais ao aluguel da área que sobrepujar o valor da dívida.

Postulam ainda a condenação do requerido em multa por ato atentatório à dignidade da justiça e por ato ilícito deliberado e injustificado, consistente no descumprimento doloso da liminar.

Asseveram que a capitalização diária é excessiva e deve ser excluída dos cálculos, ou ao menos substituída pela mensal. Pedem a aplicação dos juros efetivamente contratados (de 1,65% a.m), como registrado no laudo homologado.

Buscam a reforma da sentença também no que tange à condenação das partes às custas e despesas
pro rata,
e que cada uma delas arque com os honorários de seu advogado.

Aduzem que o juízo
a quo
reconheceu o excesso de garantia fiduciária e liberou quase 15 mil m2 de área de aproximadamente 18.900 m2, o que demonstraria que decaíram minimamente do pedido se considerado o benefício econômico alcançado. Diante disso, pretendem o arbitramento dos honorários em 20% sobre o
quantum
atribuído à causa, a serem pagos pelo réu.

Sob a mesma justificativa, se opõem contra a divisão das custas e despesas processuais igualitariamente.

Contrarrazões dos autores no id n. 94424625 e do réu no id n. 94424627, em que suscitam a ilegitimidade da Carajás Construtora para questionar o preço e pleitear perdas e danos em nome de Raimundo Nonato, único e real proprietário do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária ao negócio.

Arguem que a Cautelar foi apresentada pela Carajás Construtora e Incorporadora e Raimundo Nonato, porém a Ação principal foi proposta só pela Carajás, que não é a proprietária e não pode postular em nome alheio direito de terceiros.

Além disso, que a
“Apelante Carajás detém legitimidade ativa apenas para questionar os dispositivos legais constantes na Cédula de Crédito Bancária (id nº 13744888) por ela emitida. Por outro lado, só caberia ao Sr. Raimundo Nonato questionar o Instrumento de Alienação Fiduciária que abarcou o imóvel de sua exclusiva propriedade”
(id nº 13744916).

Pugnam pelo acolhimento da preliminar para extinguir o feito sem julgamento do mérito na parte que trata de eventual subavaliação do imóvel, e reparação de danos por pessoa não integrante do polo ativo da lide.

Se não for esse o entendimento da Câmara, buscam o não conhecimento do Recurso quanto aos pedidos de conversão em perdas e danos, danos materiais e morais, pois Raimundo Nonato não recorreu, apenas a Carajás.

Em resposta, os autores afirmam que tanto a Cautelar Antecedente quanto a Ação principal foram propostas pela Carajás e por Raimundo, e em virtude de erro material não constou o nome deste último na peça relacionada à Ação principal. Ressaltam que essa questão já havia sido observada pelo juízo
a quo
em 07/05/2018, ao mandar regularizar a representação processual do polo passivo, o que foi efetuado em 16/05/2018.

Assinalam que a matéria está preclusa, que Raimundo é o sócio majoritário da empresa e único administrador, que tanto ele quanto a Carajás detêm legitimidade para discutir a Cédula de Crédito Bancário e a garantia fiduciária a ela vinculada. Alternativamente, postulam a aplicação do art. 1005 do CPC.

Com amparo no §3º do art. 938 do CPC, o perito foi intimado a esclarecer se as parcelas 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 e 15 foram pagas dentro do prazo convencionado, e, em caso negativo, se nos cálculos por ele elaborados foram incluídos os encargos moratórios contratados (id n.

13744888 - Pág. 4), bem como se o argumento de que os R$150.000,00 lançados no extrato de id n. 12993810 (pág. 5) como rendimentos de aplicação financeira foram utilizados para amortizar a dívida porque “
não existia saldo suficiente na conta do cliente para realizar aplicação financeira, pois entende-se que o valor da aplicação está vinculado à liberação do financiamento
” (Id n. 94424591 - Pág. 3).

Resposta do auxiliar do juízo no id n. 109286482 e das partes nos ids n. 110313960 e 110553990.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

1. APELAÇÃO DO RÉU (BANCO SAFRA).

1.1.
Preliminar – Ilegitimidade da Carajás Construtora.

Em 19/01/2018, Carajás Construtora e Incorporadora Ltda e Raimundo Nonato Pita Rocha ingressaram com Tutela Provisória Cautelar de Urgência Antecedente contra o Banco Safra, nos termos do art. 305 do CPC, e em 02/05/2018 apresentaram, nos próprios autos, a Ação Revisional de Contrato Bancário c/c Pedido de Tutela Cautelar de Caráter Antecedente (id n.
5096834), na qual constou apenas a Carajás Construtora e Incorporadora Ltda, representada por Raimundo Nonato Pita Rocha.

Nas contrarrazões (id n. 94424627), o réu sustenta que em virtude de a Ação principal ter sido proposta apenas pela Carajás, que não é a proprietária do imóvel, ela nada poderia postular em relação à garantia fiduciária.

Aduz que a
“Apelante Carajás detém legitimidade ativa apenas para questionar os dispositivos legais constantes na Cédula de Crédito Bancário (id nº 13744888) por ela emitida. Por outro lado, só caberia ao Sr. Raimundo Nonato questionar o Instrumento de Alienação Fiduciária que abarcou o imóvel de sua exclusiva propriedade”
(id n. 13744916).

Todavia, além de se tratar de mero erro material, essa situação já havia sido observada pelo juízo da causa, que determinou a regularização da representação processual do autor “pessoa física” (ids n. 5096900 - Pág. 1 e 5096901 - Pág. 1), o qual esclareceu que a procuração já estaria anexada no id n. 11409785.

Ademais, na própria sentença foi reconhecido que a Cautelar e a Revisional foram ajuizadas tanto pela Carajás como por Raimundo.

Como visto, não procede o argumento de ilegitimidade da Carajás no que tange às matérias relacionadas ao imóvel dado em garantia de alienação fiduciária ao contrato
sub judice
, pois seu proprietário (Raimundo) integra a lide.

Rejeito a preliminar.

2. Cerceamento de Defesa.

O réu aduz que durante o prazo para se manifestar a respeito dos esclarecimentos do perito sobre o laudo contábil foi proferida sentença, o que cerceou o seu direito de defesa.

Quanto à primeira perícia, de 02/02/2021, ele se opôs em 26/02/2021 (id n. 94424555).

Em 08/03/2021 o juízo de origem determinou ao perito que abordasse tais questionamentos, o que fez em 24/03/2021 (id n. 94424567).

Em 16/04/2021 o réu novamente impugnou a conclusão dessa prova.

Em 22/04/2021 o juízo
a quo
mandou que o perito elucidasse pontos relativos ao laudo imobiliário e rejeitou os Embargos de Declaração do réu.

Em 05/05/2021 o perito trouxe os esclarecimentos (id n. 94424567), e em 06/05/2021 as partes foram intimadas a se pronunciarem (DJe n. 10973/2021).

Na mesma data (05/05/2021), o perito anexou outro documento alusivo à segunda impugnação do réu (id n. 94424591), que foi intimado no DJe n. 10979/2021, disponibilizado em 14/05/2021, publicado em 17/05/2021.

Apesar de a sentença ter sido proferida em 17/05/2021, isto é, dentro do prazo para o réu se pronunciar sobre o laudo contábil, ele pôde antes disso discutir amplamente essa prova na lide. Logo, já era do conhecimento do julgador todos os argumentos da parte contrários à convicção expressa na perícia.

E mais, no segundo grau foi determinada a intimação do perito para elucidar essa prova, portanto não há necessidade de anular a sentença somente para essa finalidade, a qual, ademais, está bem fundamentada, discorre adequadamente sobre os fatos e o conjunto probatório (art. 479 do CPC) e indica os motivos por que foi considerada apta a perícia.

Rejeito a preliminar.

2. Mérito

As partes firmaram em outubro/2012 a Cédula de Crédito Bancário n. 002088087, de R$1.500.000,00, com juros remuneratórios de 1,65% ao mês e 21,69944% ao ano, a serem quitados em 48 parcelas. Como garantia da operação, os autores deram em alienação fiduciária o imóvel com matrícula n. 65.685, de 18.686,521 m2, localizado na Av. João Gomes Sobrinho, Vale Carumbé, CRI de Cuiabá-MT, avaliado em outubro de 2012 pelo Banco requerido em R$3.000.000,00.

Os autores discutem o excesso de garantia, pois a avaliação feita é muito superior à dívida. Assinalam que “
a Prefeitura Municipal de Cuiabá, para fins de cálculo de IPTU, avaliou a área em junho de 2.012, conforme memória de cálculo anexa, em R$ 320,91 (trezentos e vinte reais e noventa e um centavo) reais por mt2, ou seja, já em 2.012, meses antes da assinatura do referido contrato de alienação fiduciária, fora avaliado o valor total em R$ 5.966.691,13. E que em 2015 foi avaliado em processo judicial por R$ 9.343.255,00, e por profissional contratado pelo autor em R$ 10.242.650,00 em 04/09/2017”
.

A demanda foi julgada parcialmente procedente
em 01/10/2018
para excluir a capitalização diária e manter a consolidação da propriedade em nome do réu.
Ambas as partes ingressaram com Apelação, recebida com efeito suspensivo (id n. 16438483).

Referidos Recursos foram julgados em 20/03/2019, sendo acolhida a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelos autores e, com isso, anulada a sentença (33972648).

Desse acórdão foi interposto o AREsp n. 1.562.566-MT, não conhecido pelo STJ, com trânsito em julgado em 26/05/2020.

Com o retorno dos autos à primeira instância, o juízo de origem mandou realizar perícia contábil e imobiliária para encontrar o real valor da dívida e do imóvel em garantia, e a conclusão foi de que o saldo devedor em janeiro de 2021 era de R$2.683.804,17 (id n. 94424542 - Pág. 8), retificado em novembro de 2021 para R$3.277.924,21 (109286482 - Pág. 5), e o imóvel
sub judice
avaliado em R$15.500.000,00 (id n. 94424544 - Pág. 15).

O réu rechaça os parâmetros adotados na perícia imobiliária, sob a justificativa de que os imóveis utilizados para fins de comparação têm perfil de extensão, localização e aptidão de uso totalmente distinto do bem em litígio, o que fere o anexo B da NBR 14.653-2, que estabelece que as amostras para precificação devem conter dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização semelhantes ao bem avaliado.

Alega que
“o elemento comparativo 04 (405,00m2) não possui qualquer semelhança com o comparativo 02 (13.800,00m2) e muito menos com o imóvel objeto de perícia/avaliação (18.686,52m2). Oportuno ainda destacar que “pequenos ajustes” não fariam com que os elementos 3, 4 e 5 (com extensão de, respetivamente, 405,00m2 e 720,00m2 e 714,00 m2) tornassem aptos a embasar a avaliação do imóvel objeto da lide, o qual, conta com 18.686,52m2 de área”
(sic id n. 94424613 - Pág. 30).

Ressalta que foram desconsiderados fatores de oferta, localização, aspectos físicos (dimensão, forma, topografia, acesso e ocupação do solo) para homogeneizar as amostras a serem confrontadas. E mais, não se observou que, apesar de a área ter mais de 18 mil m2, de frente são apenas 32 metros, cujo formato desfavorável reflete negativamente no valor de venda.

Reforça por fim as limitações ambientais de uso, as quais o reduziriam em 8.016,52m2. Diz que a sentença reconheceu que o imóvel não contém essas limitações por estar localizado na Zona de Uso Misto (múltiplo), e, de qualquer modo, poderiam ser desconsideradas em razão da obrigatoriedade de deixar 25% da área sem edificação.

Sustenta estar comprovado nos autos que o local é cortado por cursos d’água (um pela direita e outro pela esquerda), e tem importante nascente nº 153, que contribui para um afluente do córrego do Moinho. E “
no que se refere às limitações de uso impostas pelos Cursos d’água e nascente existentes no imóvel avaliado à Luz da Legislação aplicável, convém destacar que a instituição das Áreas de Preservação Permanente (APP), independentemente de sua localização (área urbana ou rural), deu-se no Código Florestal brasileiro, na Lei Federal n.º 12.651/12, de modo que a proteção aos recursos hídricos deve ser soberana mesmo sendo ela “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa
” (sic id n. 94424613 - Pág. 43).

Assinala que esse equívoco na perícia, de levar em conta a inexistência de limitações/restrições ambientais pelo fato de o imóvel estar em Zona de Uso Múltiplo, elevou injustamente o preço para mais de quinze milhões de reais.

Destaca que seu assistente técnico o calculou em R$4.800.000,00, o que correspondia a R$3.066.926,35 quando celebrado o contrato, quase a mesma quantia nele indicada (3 milhões de reais).

Segundo o perito, para elaboração do laudo imobiliário utilizou-se o método comparativo direto, em consonância com a NBR 14653-2 da ABNT, e foram reputados os fatores de localização (grande avenida da capital, terreno apto para uso comercial ou residencial, situado em bairro com infraestrutura de água, esgoto, internet e asfaltamento completos).

Referida norma (NBR 14653-2) detalha os procedimentos que devem ser adotados na avaliação de imóveis urbanos.

No item B.2 recomenda que na aplicação do método comparativo direto de Dados de Mercado a amostra seja composta por informações de mercado com características físicas, socioeconômicas e de localização mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel avaliando. Além disso, devem ser contemporâneos, aplicando-se o fator de homogeneização.

No item B.3 institui que, após homogeneizar os dados, devem ser usados critérios estatísticos para eliminar eventuais discrepâncias para sanear a amostra.

A perícia levou em consideração 05 imóveis, com as seguintes características:

O perito afirma que para sanear os valores das amostras “
utilizou-se o critério excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira
”.

Esse método consiste em “
transportar para o imóvel avaliando uma média unitária de valores de oferta, transação já efetivada de compra e venda, resultado de pesquisas, com um considerável número de amostras, atendido os padrões de similaridade (homogeneização com tratamento de fatores).

O perito avaliador realizou exaustiva pesquisa nas regiões de influência do imóvel avaliando, verificando ofertas ao mercado, para composição da amostra, que tratada pela metodologia clássica e com a respectiva homogeneização adequada a cada bem alcançou-se o preço de mercado”
(id n. 94424544 - Pág. 9).

Como visto, o perito cumpriu a ABNT (NBR 14653-2), pois buscou imóveis na região de influência e empregou o fator de homogeneização para aqueles que mais se distanciavam do padrão analisado.

Vale destacar que o réu, ao informar ao juízo os seus quesitos, não se reportou ao fato de o terreno possuir curso d’agua e nem a respeito de estar em suposta zona de preservação ambiental, questionamentos realizados só depois de entregue a perícia.

Na primeira impugnação, o perito fez estes esclarecimentos:

“O Exequente compareceu aos autos impugnando o laudo pericial apresentado, pedindo para ser descartado algumas amostras e alteração no cálculo, como justificativa de seus argumentos, alega que as amostras escolhidas, não guarda qualquer semelhança no que diz respeito ao porte, (Item 2.1.1) e ao formato (item 2.1.3).

Ao final, requer seja rejeitado o laudo pericial apresentado por este Perito, requerendo uma nova avaliação do imóvel penhorado.

No entanto, é de se observar que possuem diferença nas dimensões e no formato de um terreno ou outro com o imóvel avaliado, porém conforme ele mesmo cita, para realizar as comparações é recomendado que as amostras possuam características físicas, socioeconômicas e de localização as mais semelhantes possíveis para apenas pequenos ajustes na homogeneização. Abaixo segue as características do terreno que são recomendadas para serem analisadas:

O exequente cita apenas o porte e formato de alguns, e através da imagem percebemos que não é um item absoluto. Quando a norma diz as mais semelhantes possíveis, é que não há nenhum terreno com características totalmente semelhantes, por isso as amostras não terão todas as características semelhantes
. Mas foram estudadas e analisadas e comparadas à outras existentes para serem escolhidas as que mais se aproximavam de forma geral, não apenas à um ponto específico.

Outra discordância é sobre o fator de oferta, todos os terrenos escolhidos são imóveis de oferta não há nenhum que já foi vendido, ou que seja por especulação. As referências apresentadas, estão os locais e dados de onde foram retiradas essas informações.

A última discordância é, sobre o curso D’Água.
Primeiramente o terreno não está em uma zona de preservação ambiental e sim em uma zona de uso múltiplo,
podendo ser canalizado por se tratar de um escoamento de águas de chuvas e drenagem dos locais vizinhos.
Foi averiguado que no local apresenta proporção muito pequena onde ocupará a taxa mínima de 4(quatros) metros de largura em reserva estabelecida
(id nº 94424569 - Pág. 3)
”.

Essa explicação foi impugnada pelo réu e o juízo mandou que o perito se manifestasse, tendo então respondido com clareza todos os pontos abordados. Confira-se:

“Em face da impugnação apresentada, este perito vem por meio desta prestar esclarecimentos sobre o valor do bem alienado fiduciariamente, mostrando que na avaliação foram utilizados apenas dados disponibilizados neste processo e dados reais retirados de sites da prefeitura de Cuiabá, SIGCUIABA, bem como em consulta aos responsáveis pelos imóveis que estavam à venda, baseado nos dias da data da pesquisa e não em fatores futuros.

Posto isso, esclarecendo os pontos 1,2 e 3 que são:

1-) Ausência de similitude de dimensões entre os quatro imóveis utilizados como referência à avaliação
–
via método comparativo
–
do bem apreciado;

2-) A inexistência de aplicação de Fator de Oferta junto ao valor dos imóveis comparados com o discutido no vertente caso;

3-) A Ausência de aplicação de fator de Homogeneização em razão das dimensões desfavoráveis do imóvel periciado, as quais vêm a influenciar negativamente no seu valor de mercado;

Apresentamos os fatores avaliados e o passo a passo para chegar no fator de homogeneização. Por isso, ao observar as tabelas conclui-se que foi sim levado em consideração esses 3 fatores, sejam elas as de oferta/procura, de localização, os aspectos físicos (dimensão, forma, topografia), a forma de acesso ao terreno, e uso e ocupação do Solo. Após chegar a um fator total foi realizado o cálculo, conforme apresentado ao longo do relatório.

Lembrando que, Fator de Homogeneização é utilizado no método comparativo pois sabe-se que, ao buscar as referências, não existirá nenhuma com todas as características idênticas. Por isso, durante a escolha das referências, observa-se quais são os pontos que afetariam no valor do imóvel para então, incluindo no cálculo a aplicação do fator de homogeneização que é de 0,50 a 1,50. Não sendo diferente neste relatório.

Fatores que foram levados em consideração de homogeneização que interferem no valor:

F1
–
Fator de oferta;

F2
–
Localização;

F3
–
Aspectos físicos (dimensão, forma, topografia);

F4
–
Acesso;

F5
–
Uso e Ocupação do solo;

A B C D E Total

Imóvel 1 0,90 0,70 1,1 0,80 1,00 0,55

Imóvel 2 0,90 1,00 1,1 1,00 1,00 0,99

Imóvel 3 0,90 0,80 1,15 0,60 1,00 0,50

Imóvel 4 0,90 0,80 1,20 0,70 1,00 0,60

Imóvel 5 0,90 0,80 1,15 0,60 1,00 0,50

Tabela 1: Fator de Homogeneização.

Total

Imóvel 1 0,55

Imóvel 2 1,00

Imóvel 3 0,50

Imóvel 4 0,60

Imóvel 5 0,50

Tabela 2: Fator Total de Homogeneização.

Outro ponto citado a ser esclarecido é o 4, que é:

4-) A desconsideração da restrição de uso do imóvel em virtude de curso
d’água existente e nascente, situações que acarretam além de entraves
burocráticos/ambientais expõe o empreendedor à discricionariedade do Órgãos Públicos e acarreta a diminuição da área à exploração. Ou seja, são peculiaridades de minoram o valor mercadológico do bem, mas que lamentavelmente, não foram consideradas pelo perito.

O uso e ocupação do solo foram sim observados por este perito. O laudo contestado, apresentado pelo exequente apresenta várias informações da legislação urbana da Cidade de Cuiabá, porém de forma genérica sem especificar a área estudada, sendo que a avaliação feita por este perito levou em consideração à visita ao local do imóvel, e uma pesquisa de consultoria prévia pelo navegador público disponibilizado pela prefeitura de Cuiabá,
relevando que tanto o imóvel avaliado como as áreas de referência são TODAS, uma área de ZONA DE USO MISTO (MULTIPLO), UMA ZUM.

Isso significa que possuem a mesma legislação e que o imóvel avaliado não possui nenhuma restrição, ele não é uma APP, nem ZIA.

A imagem na tabela 3, mostra em que zona o terreno pertence e que todas possuem a mesma capacidade de uso e ocupação do solo. Por esse motivo, esse fator não possui qualquer influência no valor do imóvel avaliado.

Lembrando que uma ZUM, tem que respeitar 25% de área permeável, como mostra a Tabela 4.

O próprio Requerido insiste que há restrição, alegando ser uma APP, já comprovado no laudo pela pesquisa realizada junto ao site da prefeitura que não é classificada desta maneira, e se contradiz ao falar que não é possível saber a real situação dos cursos, se é canalizado ou não, ou quais a distâncias ideais para um recuando
. Destaca-se que todo laudo apresentado tem por base situações reais e concretas, com buscas em dados apresentados tanto pelas partes como pelas Leis da Cidade, e o que temos de concreto e real neste caso, ou seja,
a comprovação é que todas são uma ZUM, sem nenhuma restrição, como sendo APP ou ZIA. Logo, possuem a mesma tabela de aproveitamento do solo urbano com 25% de área permeável, ou seja, ele é obrigado a deixar 25% do terreno sem área construída podendo utilizá-las no
recuo do curso D’Água
”.

Assim, o parecer do avaliador atendeu às normas da ABNT para trabalhos similares, trouxe comparações de valores com imóveis na região e ofereceu conclusão segura. Logo, não há razão alguma para nova perícia.

Por conseguinte, ausentes os motivos descritos no art. 873 do CPC/2015, deve ser mantida a homologação do laudo do perito judicial.

Ademais, apesar de o inciso VI do art. 24 da Lei enunciar que constará no contrato para efeito de venda em leilão o valor do imóvel, o parágrafo único do mesmo artigo dispõe que, “
Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão”.

Ou seja, ao mesmo tempo em que a Lei preceitua que as partes consignarão no contrato o valor de avaliação da garantia fiduciária, também cria mecanismos para que o bem não seja levado a leilão por quantia inferior ao seu verdadeiro preço.

Apesar de a revisão da avaliação indicada nos contratos de alienação fiduciária ser medida excepcional, deve ser considerada em casos como o desta lide, de enriquecimento ilícito com a manutenção de um imóvel (
R$15.500.000,00)
em valor cinco vezes superior à dívida garantida, o que é inaceitável.

O réu refuta também o laudo contábil, pois deixou de incluir os encargos moratórios nas prestações adimplidas fora do prazo (1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 e 15), o que gerou diferença de R$21.493,77 na composição do saldo devedor. E mais, também considerou erroneamente a quantia de R$150.000,00 (objeto de aplicação financeira) como amortização do capital emprestado, o que causou, no final, defasagem de R$307.270,44 nos cálculos.

Com amparo no §3º do art. 938 do CPC, o perito foi intimado a esclarecer se as parcelas 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 e 15 foram pagas dentro do prazo convencionado, e, em caso negativo, se nos cálculos por ele elaborados foram incluídos os encargos moratórios contratados (id n.

13744888 - Pág. 4), bem como se o argumento de que os R$150.000,00 lançados no extrato de id n. 12993810 (pág. 5) como rendimentos de aplicação financeira foram utilizados para amortizar a dívida porque “
não existia saldo suficiente na conta do cliente para realizar aplicação financeira, pois entende-se que o valor da aplicação está vinculado à liberação do financiamento
” (Id n. 94424591 - Pág. 3).

Sobre os R$150.000,00, o perito retificou o laudo, pois verificou que foram aplicados em renda fixa e resgatados, ou seja, não foram utilizados para quitar o débito, como havia concluído na primeira instância.

No que concerne às parcelas adimplidas fora do prazo, anotou o seguinte:

“Resposta I: A perícia tomou por base os documentos constates nos autos, apresentados pelos APELADOS e emitidos pelo APELANTE,
e foi levado em consideração as parcelas estarem quitadas, motivo pelo qual entende -se que foi cobrado, pelo BANCO, os encargos conforme avençados
. - A PARCELA 1 foi paga conforme consta no EXTRATO DE CONTA EMPRÉSTIMO emitido pelo BANCO SAFRA (id.12994374 – Pág. 2) dos autos, no qual tem os detalhes referentes a encargos, data de pagamento e valor da parcela. - AS PARCELAS 04 a 07 foram pagas conforme consta no EXTRATO DE CONTA EMPRÉSTIMO emitido pelo BANCO SAFRA (id.12994374 – Pág. 4 a 7) dos autos, nos quais têm os detalhes referentes a encargos, data de pagamento e valor da parcela. - AS PARCELAS 08 a 12 foram pagas conforme consta no EXTRATO DE CONTA EMPRÉSTIMO emitido pelo BANCO SAFRA (id.12994490 – Pág. 1 a 4) dos autos, nos quais têm os detalhes referentes a encargos, data de pagamento e valor da parcela. - A PARCELA 14 foi paga conforme consta no EXTRATO DE CONTA EMPRÉSTIMO emitido pelo BANCO SAFRA (id.12994490 – Pág. 6) dos autos, no qual tem os detalhes referentes a encargos, data de pagamento e valor da parcela
”.

Retificou ainda a importância indicada anteriormente, de
R$2.683.804,17 para R$3.277.924,21, e acresceu 10% de honorários a esse montante, os quais, todavia, devem ser excluídos, já que se cuida de valores devidos ao advogado e não à parte.

Como visto, o perito não aclarou de forma satisfatória se incidiram ou não os encargos de mora nas parcelas quitadas extemporaneamente. No
saldo devedor incluiu apenas juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% e correção pelo INPC (id n. 48126889 - Pág. 13 e 109286482 - Pág. 4), encargos diversos daqueles previstos no título (juros de mora à taxa CDI-CETIP acrescida de 0,256868% ao dia, capitalizados diariamente, e multa de 2% - id n.

13744888 - Pág. 4 ).

Cumpre destacar que o contrato não estabelece prestações fixas, o que inviabiliza conferir cada uma delas e se os valores lançados na conta-corrente estavam ou não em sintonia com os termos pactuados. E mais, na
quitação fora do vencimento incide a mora durante os dias em atraso (id n.

13744888 - Pág. 4).

Posto isso, em Liquidação de Sentença deverá ser recalculado o débito, com os encargos de mora convencionados; apurado se nas prestações 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 e 15 lançadas no extrato já estavam incluídos os encargos legais; e excluídos os R$150.000,00 tidos como pagamento, sendo desnecessária a nulidade da sentença somente para corrigir esses pontos.

APELAÇÃO DOS AUTORES.

Recorrem contra a capitalização de juros na periodicidade diária, pois seria ilegal.

A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, inclusive diária, é possível nos contratos firmados após a publicação da MP 1.963-17/2000, posteriormente convertida na MP 2.170/2001, desde que esteja expressamente pactuada. Tal situação foi resolvida no repetitivo Resp n. 973827/RS e depois sedimentada nas Súmulas 539 e 541 do STJ.

Conforme a Súmula 541 do STJ, se o duodécuplo dos juros mensais for inferior à taxa anual, é permitida a cobrança desta última. O contrato em questão traz essa previsão – 1,65% a.m e 21,6999444% a.a (Id n. 5096919 - Pág. 1), e como foi celebrado em 2019, após a publicação da MP 2.170.36/2001, ela deve ser mantida.

E também é autorizada a capitalização diária, pois expressamente convencionada (id n. 5096919 - Pág. 1).

Nesse sentido, desta Câmara:

“
APELAÇÃO CÍVEL – (...) -
CAPITALIZAÇÃO EM PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL – MODALIDADE DIÁRIA - ADMISSIBILIDADE, DESDE QUE PACTUADA –
(...).

É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente convencionada, conforme enuncia a Súmula 539 do STJ
”. (RAC 1002531-38.2020.8.11.0041, julgado em 22/07/2020, DJe de 27/07/2020).

Os autores alegam que mesmo cientes da existência de liminar impedindo a consolidação da propriedade em nome do réu, ele deliberadamente efetuou a venda extrajudicial do imóvel a terceiros.

Acrescentam que, desse modo, a sentença, no ponto em que determinou a redução da garantia ao valor da dívida, será inexequível, pois o bem já não está mais na esfera patrimonial das duas partes, devendo ser convertidos os pedidos da inicial em perdas e danos, com a condenação do requerido a restituir aos autores o correspondente à diferença entre o
quantum
do débito e o do bem garantidor (artigos 499 do CPC e 84 do CDC).

Para melhor analisar a questão é preciso elucidar os fatos que a antecederam.

Em 24/01/2018 foi deferido parcialmente o Pedido de Tutela Cautelar de Urgência n. 1000985-16.2018.8.11.0041 para suspender os leilões (id n.

5096813), e em 24/05/2018 teve seus efeitos estendidos para “
evitar a consolidação da propriedade do bem, mantendo os demais termos da referida”
(id n.

5096910). Essa decisão foi ratificada nos Agravos de Instrumento n. 1003714-41.2018.8.11.0000 e 1007318-10.2018.8.11.0000.

A Ação foi julgada parcialmente procedente em 01/10/2018, e revogada a liminar.

Ambas as partes ingressaram com Apelação, recebida com efeito suspensivo (id n. 5097005).

Referidos Recursos foram julgados em 20/03/2019, sendo acolhida a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelos autores e, com isso, anulada a sentença.

Desse acórdão foi interposto o AREsp n. 1.562.566-MT, não conhecido pelo STJ, com trânsito em julgado em 26/05/2020.

Com o retorno dos autos à primeira instância, os autores informaram ao juízo de origem que o réu (Banco Safra) vendeu o imóvel a terceiros em 31/01/2019, registrado na matrícula. Foi então determinada a imediata anotação da liminar anteriormente concedida.

Esse comprador opôs os Embargos de Terceiro n. 1049153-78.2020.8.11.0041, em que arguiu a impossibilidade de averbar na matrícula a tutela de urgência deferida na Ação Revisional, os quais foram julgados improcedentes para reconhecer que, apesar da boa-fé do comprador, o Banco não poderia ter efetuado a venda em virtude de haver impedimento judicial, pois estava
sub judice
.

Apesar de a solução dada na sentença amoldar-se aos pedidos iniciais, será inexequível em razão do fato superveniente causado pelo réu, pois atualmente o imóvel não é mais de propriedade nem dos autores e nem dele (réu).

Ainda que os Embargos de Terceiro tenham sido julgados improcedentes, não há declaração de invalidação da venda efetuada.

Somado a isso, o réu nem sequer demonstrou que buscou rescindir essa Compra e Venda para retornar ao
status quo ante.
Assim,

deve arcar com os efeitos dos seus atos precipitados, pois plenamente ciente da inviabilidade de se desfazer de imóvel em litígio.

“
A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente
” (art. 499 do CPC).

Humberto Dalla Bernardina de Pinho ensina que, “
De acordo com o art. 499, a obrigação imposta será convertida em prestação pecuniária se o credor assim preferir ou se não for possível a obtenção da tutela específica ou do resultado prático equivalente ao adimplemento voluntário
. Essa referida impossibilidade deve ser superveniente, absoluta e decorrer por culpa do devedor.
Importante observar que é declaratória a natureza da sentença que reconhece e obriga o devedor ao cumprimento da prestação”
(Manual de Direito Processual Civil- 2ª ed. Saraiva, 2020).

Nesse sentido:

“(...)
OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO. INDENIZAÇÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 461, § 1º, DO CPC/73. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

(...)

IV. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente de pedido explícito e mesmo em fase de cumprimento de sentença, se verificada a impossibilidade de cumprimento da obrigação específica (STJ, REsp 1.760.195/DF, Rel. p/ acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 10/12/2018). Em igual sentido: STJ, AgInt no AREsp 698.725/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 22/08/2017.V. Agravo interno improvido
.” (AgInt no REsp 1302363/PE, Rel. Ministra Assusete Magalhães, 2ª Turma, julgado em 25/05/2020, DJe 01/06/2020).

Desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C IMISSÃO NA POSSE OU PERDAS E DANOS – LEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA PROVIDENCIAR O REGISTRO EM CARTÓRIO - IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA SENTENÇA – VENDA EM DUPLICIDADE – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS – MEDIDA CABÍVEL – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (Art. 1.418 do Código Civil).

É cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos se verificada a inviabilidade de cumprimento da obrigação específica. Precedente: REsp 1.760.195/DF.
(N.U 0021563-13.2013.8.11.0002, julgado em 24/06/2020, publicado no DJE 27/07/2020).

Importante salientar que no RE 627.106

o ministro Ricardo Lewandowiski, ao reconhecer a recepção das normas do Decreto 70/66

pela Constituição Federal, assinalou
“que não se impede nem se
proíbe o acesso à via judicial; segundo lugar,
em qualquer momento, em qualquer fase de execução extrajudicial, é possível o acesso ao Poder Judiciario
; se houver qualquer ofensa ao devido processo legal no que tange à execução extrajudicial a parte que se considera prejudicada pode valer-se do judiciário;
finalmente, responsabiliza o agente fiduciário que, mediante comprovada má-fé, alienar o imóvel pela via extrajudicial.
”
(Relator Min. Dias Toffoli, julgado em 07/04/2021).

À vista disso, a solução mais adequada ao caso, diante da impossibilidade de cumprimento da tutela determinada na sentença (redução da garantia à fração equivalente do imóvel), por culpa exclusiva do réu, é a aplicação do art. 499 do CPC, com a conversão em perdas e danos, devendo o réu ressarcir o saldo remanescente entre o valor apurado de avaliação do imóvel (R$ 15.500.000,00) e a dívida, que será recalculada em Liquidação de Sentença.

O descumprimento da ordem judicial de forma deliberada pelo réu e a venda do imóvel revelam atuação temerária na causa e implicam no reconhecimento da litigância de má-fé (art. 80, V, do CPC), o que impõe a cominação da multa prevista no
caput
do art. 81 do CPC.

Confira-se:

Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

Art. 81. De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

Com relação aos juros remuneratórios, não ficou evidenciada a cobrança de valores além daqueles expressamente pactuados. De qualquer maneira, como já dito anteriormente, o débito será recalculado com observância a todos os encargos contratados, já que não alterados na Ação.

Ambas as partes se insurgem contra o arbitramento da verba honorária.

O
CPC preconiza no
caput
do art. 85 que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. E no
caput
do art. 86 institui que se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, as despesas serão proporcionalmente distribuídas entre eles.

O entendimento dominante no STJ é de que para a divisão da sucumbência adota-se como critério norteador a quantidade de pedidos formulados e atendidos (AgInt no AREsp n. 1716192, ministro Raul Araújo, Quarta Turma, Dje de 18/12/2020).

Sobre a matéria:

·

AgInt no REsp 1329235/PR, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma.

·

REsp 1646192/PE, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma.

·

AgInt no AREsp 1304647/SP, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma.

·

AgInt no AREsp 947.366/BA, relator ministro Raul Araújo, Quarta Turma.

Deste Tribunal:
AP 0019349-45.2019.8.11.0000 e AP 0032941-09.2014.8.11.0041.

Os autores pleitearam na inicial a atualização da garantia fiduciária, condenação da instituição ao pagamento dos valores retidos e não disponibilizados, aplicação dos encargos contratados (arguição de cobrança de juros a maior), venda casada de seguros, exclusão da capitalização diária e da taxa de abertura de crédito, declaração de excesso de garantia, nulidade da alienação fiduciária sobre toda a área reduzindo-a a parte do imóvel,

indenização por danos materiais ante a liberação de quantia inferior ao total emprestado. Dos 9 pedidos formulados, os autores foram vencedores em apenas 03.

Logo,

a sucumbência deve ser redimensionada em 33% a cargo do réu e 67% a cargo dos autores.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso do réu para determinar o recálculo do débito com observância aos encargos contratados e exclusão dos R$150.000,00 lançados no extrato como aplicação. Dou parcial provimento ao Recurso dos autores para converter a tutela obtida na sentença (redução da garantia fiduciária ao valor do débito) em Perdas e Danos, ante a impossibilidade de execução do julgado. Com isso, condeno o réu a pagar a diferença entre o valor de avaliação do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária e o débito, bem como a
multa por litigância de má-fé, em 1% sobre o valor atualizado da causa. Arbitro os
honorários em 10% sobre o montante atualizado da lide e redimensiono a
sucumbência em 33% a cargo do réu e 67% a cargo dos autores.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021