Tribunal: TJMT
Processo: 1024055-96.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-17
Data de publicação: 2021-03-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024055-96.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[HAROLDO RAIMUNDO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 044.073.891-17 (APELANTE), DURVAL TEODORO DE MELO - CPF: 176.099.841-91 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE DE AMORIM MELO - CPF: 003.321.031-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1024055-96.2017.8.11.0041

APELANTE: HAROLDO RAIMUNDO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA ABUSIVA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C NULIDADE DE CLÁUSULA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – JUROS DE OBRA – INCIDÊNCIA ANTERIOR À DATA CONVENCIONADA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL – LEGALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

É lícita a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1024055-96.2017.8.11.0041

APELANTE: HAROLDO RAIMUNDO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Ordinária de Cobrança Abusiva c/c Obrigação de Fazer c/c Nulidade de Cláusula c/c Indenização por Danos Morais julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o montante atualizado da causa.

O apelante alega que a cláusula que prevê a incidência de juros de obra é excessiva e por isso deve ser declarada nula, além de os valores cobrados serem variados e exorbitantes.

Contrarrazões apresentadas no Id n. 77494601.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1024055-96.2017.8.11.0041

APELANTE: HAROLDO RAIMUNDO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Ordinária de Cobrança Abusiva c/c Obrigação de Fazer c/c Nulidade de Cláusula c/c Indenização por Danos Morais julgada improcedente, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios de 10% sobre o montante atualizado da causa.

O apelante alega que a cláusula 9 do Contrato de Compra e Venda de unidade imobiliária no Condomínio Chapada do Mirante (Id n. 77494542) que prevê a incidência de juros de obra é excessiva e por isso deve ser declarada nula, além de os valores cobrados serem variados e exorbitantes.

Aduz que, no momento em que foi celebrada a avença, a apelada o teria informado de que essa importância não ultrapassaria R$ 30,00, no entanto está em mais de R$ 200,00 por mês.

Os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade de quem adquire imóvel na planta e são cobrados pela instituição bancária em que a construtora tomou empréstimo para a construção do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, quando então o comprador passa a pagar as parcelas da importância financiada.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, mais alta a taxa e, portanto, ela é variável.

Desse modo, a cobrança não é abusiva e, conforme a jurisprudência do STJ, é lícita durante a construção; torna-se ilegal após o prazo de entrega da unidade, excluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, assim destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência
de juros de obra
durante o período de construção do imóvel
,
cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS
. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”
(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Como visto, depois da data convencionada para a entrega das chaves e antes que incida o prazo de tolerância esse pagamento não é mais devido.

No caso concreto, a obra deveria ser concluída, sem o período de tolerância, em 30/4/2017. Contudo, o apelante anexou comprovantes de pagamento apenas de 2016, isto é, quando a cobrança era permitida, o que afasta qualquer ilegalidade.

Sobre a matéria:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA" – AUSÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – ABUSIVIDADE – INOCORRÊNCIA –
JUROS DE OBRA – LEGALIDADE
– DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A cláusula de tolerância para entrega de imóvel não se mostra abusiva, ainda que fixada em dias úteis, desde que prevista em contrato. Precedentes.

Os juros de obra são os valores cobrados pela instituição financeira ao mutuário, decorrente de contrato de financiamento habitacional de imóvel na planta, entre o período de início e conclusão das obras, até que haja a averbação do “habite-se”, sendo que, no caso concreto, os juros de obra seriam devidos até o momento da previsão de entrega das chaves, para só a partir daí iniciar o período de atraso e se tornar ilegal sua cobrança.

Não comprovado o atraso na entrega, não há o que se falar em dever de indenizar, vez que a apelada cumpriu os ditames previsto no instrumento contratual.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal, é cabível a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, §11 do CPC.”
(RAC n. 1020388-05.2017.8.11.0041, Rela. Desa. Antonia Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, julg. 06/05/2020, DJe 11/05/2020).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Em razão do trabalho adicional realizado nesta fase, majoro a verba honorária devida ao advogado da requerida para 15% sobre o
quantum
atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC/2015), obrigação que, todavia, fica suspensa em virtude de o autor ser beneficiário da justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2021