Tribunal: TJMT
Processo: 0005964-72.2017.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005964-72.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ARMANDO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 039.149.411-20 (APELANTE), RAFAEL COSTA BERNARDELLI - CPF: 852.051.761-72 (ADVOGADO), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), NEILA LEITE DE BARROS OLIVEIRA - CPF: 284.744.901-97 (APELANTE), JANDIRA MANSO RAIMUNDO DA ROCHA - CPF: 633.534.824-15 (APELADO), FERNANDA VAUCHER DE OLIVEIRA KLEIM - CPF: 007.471.911-40 (ADVOGADO), ABILIO RAIMUNDO DA ROCHA - CPF: 015.303.994-91 (APELADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), JOAO RICARDO VAUCHER DE OLIVEIRA - CPF: 015.078.971-89 (ADVOGADO), BRUNO COSTA ALVARES SILVA - CPF: 019.346.011-44 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JOSE ABILIO MANSO RAIMUNDO DA ROCHA registrado(a) civilmente como JOSE ABILIO MANSO RAIMUNDO DA ROCHA - CPF: 195.429.844-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – AÇÃO EXECUTIVA LASTREADA EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – BEM ADQUIRIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR (EMBARGANTE/APELANTE) EM ARREMATAÇÃO JUDICIAL – CARTA DE ARREMATAÇÃO REGISTRADA – PROMITENTE COMPRADOR (EXEQUENTE/APELADO) QUE EXIGE A BAIXA DE CONSTRIÇÕES PREEXISTENTES À ARREMATAÇÃO – INSTRUMENTO CONTRATUAL EM QUE O PROMITENTE VENDEDOR (EMBARGANTE/APELANTE) SE COMPROMETEU A ENTREGAR O BEM LIVRE DE QUAISQUER ÔNUS E A ARCAR COM
TODOS OS ENCARGOS DEVIDOS ATÉ A DATA DO REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENCIADO
–
RECURSO DESPROVIDO
.

1-
Embora a aquisição em hasta pública seja
“considerada modo de aquisição de propriedade a título originário, de modo que, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, não ocorre a subsistência de eventual ônus [...]"
, é do arrematante, como novo proprietário,
“[...] o lídimo direito de expurgar qualquer registro pretérito que seja sugestivo de restrições ao livre e desembaraçado comércio da coisa”
. (STJ - REsp: 1694980 SP 2016/0270135-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/08/2020).

2- No caso concreto, não prospera a tese dos Apelantes de que baixa dos gravames é de responsabilidade daquele que promoveu o registro das constrições na matrícula do imóvel, ou daquele que colocou o bem na hasta pública, muito menos o argumento de que não têm responsabilidade em arcar com os custos, pois sendo arrematantes do imóvel, é deles o direito de buscar a baixa das constrições e, se não bastasse, se comprometeram contratualmente em entregar o imóvel livre e desembaraçado ao promissário comprador
e a pagar todos os encargos devidos até a data do registro da Escritura Pública.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.º 0005964-72.2017.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Armando Martins de Oliveira
e
Neila Leite de Barros
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 4.ª Vara Cível da Capital, nos autos dos Embargos à Execução oposto em desfavor de
José Abílio Manso Raimundo da Rocha
,
sucedido por Abílio Raimundo da Rocha e Jandira Manso Raimundo da Rocha
.

Os pedidos foram julgados improcedentes e os Apelantes condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor inicial dos Embargos, com a ordem de traslado de cópia da sentença para os autos da Ação de Execução n.º 0021876-46.2016.8.11.0041.

Em síntese, os Recorrentes alegam que a Julgadora determinou que promovessem a baixa de gravames contidos na Matrícula de n.º 2.021, do CRI de Chapada dos Guimarães-MT; contudo, não foram responsáveis pelo registro de tais ônus, e sim o ex-proprietário.

Argumentam que a obrigação de fazer pleiteada pelos Apelados não pode ser cumprida pelos Apelantes, porque eles não são os responsáveis pelos gravames.

Insistem que o responsável pela baixa dos gravames é aquele que promoveu o registro das constrições na matrícula do imóvel, ou aquele que colocou o bem na hasta pública, de modo que o arrematante não tem responsabilidade em arcar com custos que não lhe compete.

Contrarrazões no Id. 86908470.

Em 19/07/2021, deferi o pedido de efeito suspensivo ao Apelo e sobrestei os efeitos da sentença até o julgamento do mérito recursal (Id. 94686966).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ao que se extrai dos autos, o Apelante Armando Martins adquiriu o imóvel objeto da matrícula 2.021 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Chapada dos Guimarães, por meio de arrematação promovida nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n.º 177-83.1995.811.0041.

Em
17/10/2011
, o Apelante Armando, juntamente com sua esposa e também Apelante Neila Leite, firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural com o falecido José Abílio Manso Raimundo da Rocha, sucedido processualmente por seus genitores, ora Apelados.

No Instrumento Contratual se comprometeram em vender dois imóveis rurais. O primeiro objeto da matrícula 079, e o segundo constante da matrícula 2.021, ambas do CRI de Chapada dos Guimarães-MT.

O parágrafo único, da Cláusula 1.ª, do compromisso assumido pelas partes está assim redigido,
verbis
:

Parágrafo único: A matrícula de número 079 (50,07 ha) está regularmente registrada em nome dos PROMITENTES VENDEDORES, e já se encontra em condições para que se realize a transferência da titularidade para o PROMITENTE COMPRADOR.
A matrícula 2.021 (24,5 ha) foi arrematada em leilão judicial pelo primeiro PROMITENTE VENDEDOR no ano de 1991, exercendo a posse desde então. Tem a seu favor despacho da 2ª Vara Especializada de Direito Bancário de Cuiabá/MT datado de agosto de 2011 com ordem de registro da referida matrícula para seu nome, assim como já fora encaminhado o pedido de registro ao cartório de Chapada dos Guimarães (O.S. 2118 de 22/09/2011). Tão logo seja concluído esse procedimento cartorial estará apta a promover o registro desta em nome dos PROMITENTES VENDEDORES para que, após isso, possam transferir este imóvel ao PROMITENTE COMPRADOR
. (sem grifos no original)

Em
20/10/2011
, o Apelante Armando levou ao registro imobiliário a Carta de Arrematação expedida em 23/05/2011 pela Juíza da 2.ª Vara Especializada de Direito Bancário da Capital e, na ocasião, apresentou o
Auto de Arrematação datado de 08/08/1999
, além de pagar o Imposto de Transmissão e emolumentos.

Ocorre que, em 20/06/2016, o Sr. José Abílio Manso ajuizou Ação de Execução de Título Extrajudicial em face dos Apelantes, lastreada no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, ao argumento de que embora a transferência do imóvel matriculado sob o n.º 079 tenha ocorrido sem intercorrências em 30/03/2011, até aquela data a transferência do imóvel objeto da matrícula n.º 2.021 não havia sido promovida.

Alegou que de acordo com o parágrafo segundo, da Cláusula 11, do ajuste, ambos os imóveis deveriam ser entregues livres de quaisquer ônus, de ocupantes e de qualquer dívida trabalhista; contudo, os Apelantes não cumpriram essa parte da avença, pois sobre o imóvel da matrícula n.º 2.021, ainda pendem restrições advindas de hipotecas judiciais e garantias hipotecárias em nome de terceiros.

Afirmou que, em decorrência dessas restrições, os Apelantes não cumpriram a obrigação contratual, pois não lograram êxito em realizar a transferência do imóvel de forma livre e desembaraçada.

Informou que os Apelantes tentaram dar cumprimento à tratativa e, inclusive, impetraram Mandado de Segurança; entretanto, não obtiveram êxito.

Assim, o feito executivo foi promovido com o intuito de exigir dos Apelantes o cumprimento da obrigação, qual seja: a transferência do imóvel da matrícula 2.021 do CRI de Chapada dos Guimarães, livre e desembaraçado.

Os Apelantes opuseram Embargos à Execução e, além de alegarem excesso de execução, sustentaram que jamais se negaram em lavrar a Escritura Pública e muito menos em transferir a propriedade do imóvel para o Apelado; contudo, o mesmo se negou a assinar e registrar a Escritura Pública lavrada em 2012, em virtude da falta da expressa baixa das constrições.

Ressalvaram que o Sr. Armando adquiriu o bem por meio de arrematação e que as restrições são anteriores à aquisição, de modo que não há qualquer ônus sobre o imóvel, pois como a arrematação constitui de forma originária de aquisição de propriedade, o arrematante não tem qualquer relação com as restrições anteriores, recebe o bem livre de ônus que anteriormente gravavam o bem; entretanto, o Recorrido exige a baixa expressa.

Sob esses argumentos, pugnaram o reconhecimento e a declaração de inexistência de negativa e impedimento para transferência livre e desembaraçada do imóvel matriculado sob o n.º 2.021 do Primeiro Ofício de Chapada dos Guimarães e, de conseguinte, a improcedência do pedido formulado na Ação Executiva.

Conforme relatado, as teses de defesa dos Embargantes/Apelantes foram rejeitadas e os pedidos julgados improcedentes.

Em suas razões recursais, insistem que o bem imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, uma vez que os gravames não foram realizados pelos Apelantes, e sim, por proprietário anterior que teve seu bem tomado pelo Estado Juiz e por este leiloado. Todavia, os Recorridos querem a qualquer custo, que os registros e averbações anteriores à arrematação sejam baixados da matrícula, pois acreditam que constituem ônus ou gravames.

Reafirmam que o imóvel está livre e desembaraçado e que em momento algum se recusaram em transferir a titularidade do bem aos Apelados. Pelo contrário, alegam que o falecido Sr.
Abílio Manso
que se recusou a realizar a transferência da titularidade.

Enfatizam que o imóvel ficou livre de quaisquer gravames quando arrematado pelo Apelante no leilão judicial, fazendo com que todos os registros ou averbações antes da compra fossem considerados ineficazes ou sem efeito.

Asseveram que todas as constrições foram realizadas em nome dos ex-proprietários, Carlos Eduardo Moreira Garcez e sua esposa, de modo que não têm qualquer vínculo com esses gravames.

Aduzem que os Apelados almejam a baixa das constrições “por questão estética da matrícula”, pois as restrições são canceladas quando o bem é adquirido por arrematação judiciária, de modo que o fato de constar aqueles registros e averbações na matrícula do imóvel não acarreta qualquer prejuízo ao proprietário (arrematante), muito menos a futuros compradores.

Em contrapartida, os Apelados alegam que a arrematação judicial não desvincula a obrigação de débito fiscais de responsabilidade dos proprietários anteriores e que, mesmo em se tratando de uma aquisição originária, não podem ser prejudicados com a aquisição de uma propriedade com dívidas anteriores a sua aquisição.

Afirmam que a discussão da demanda diz respeito a obrigação dos Apelantes quanto à entrega e transferência do imóvel livre de dívidas.

Sustentam que os Apelantes buscam discutir a forma de aquisição do imóvel; contudo, a forma não os exime da obrigação contratual de entregar e transferir o imóvel livre e desembaraçado de ônus.

Aduzem que o imóvel não pode ser considerado livre e desembaraçado de qualquer ônus, já que persistem as penhoras e notações que os Apelantes insistem em dizer não têm efeito.

Repisam que os Apelantes não realizaram os procedimentos necessários para proceder às baixas das penhoras e hipotecas constantes da matrícula, e que esse fato deixa evidente o inadimplemento contratual.

Insistem que é obrigação dos Apelantes a resolução de baixa dos gravames na matrícula do imóvel de n.º 2.021, e que eles, Apelantes, não podem vender um imóvel e imputar prejuízos ao comprador.

Pois bem. De fato há provas de que o Sr. José Abílio exigiu a baixa das restrições anteriores à arrematação, o que levou os Apelantes a formularem pedido nos autos da Execução de Título Extrajudicial n.º 177-83.1995.811.0041 (que originou a Carta de Arrematação), para que a Juíza determinasse a baixa dos gravames.

Em
04/07/2012
, a Julgadora da 2.ª Vara Especializada de Direito Bancário ressaltou que aquele Juízo estava adstrito em proceder ao levantamento de averbações daquela ação, o que já havia sido determinado (com efeito, consoante a matrícula atualizada do imóvel, juntada com as razões do Apelo, o Ofício referido no despacho foi expedido somente em 24/10/2012 e a Julgadora determinou a baixa do gravame de AV-05, oriundo dos autos da Ação Executiva n.º 177-83.1995.811.0041, o que foi cumprido pela Oficial de Registro Púbico em 13/02/2014).

Entretanto, a Julgadora consignou que, quanto às demais restrições, o interessado (Apelante Armando) deveria buscar seu direito em procedimento próprio.

Em
29/09/2012
, foi lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel objeto da lide (Lotes de Terras n.º 44, com área de 24,50 ha, objeto da matricula n.º 2021, do Cartório do 1.º Ofício de Chapada dos Guimarães), a qual consta da pág. 43/45, do Id. 86907998 e, conforme se extrai dos
e-mails
colacionados aos autos, o adquirente se recusou em assiná-la e registrá-la, insistindo na baixa das restrições, inclusive afirmando que competia aos Apelantes recorrerem da decisão da Juíza da 2.ª Vara Especializada de Direito Bancário.

De conseguinte, em
09/10/2012
, os Embargantes/Apelantes impetraram o Mandado de Segurança n.º 123544/2012, tendo como objeto o ato praticado pela Juíza da 2ª Vara Especializada de Direito Bancário.

Argumentaram que o indeferimento do pedido de cancelamento de penhoras e averbações que recaem sobre o imóvel se mostrava abusivo.

Defenderam a tese de que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade e, uma vez realizada, implica na extinção de todos os ônus e gravames que recaíam sobre o imóvel arrematado, o qual deve ser entregue ao arrematante livre e desembaraçado, não sendo necessária a instauração de procedimento judicial próprio para o levantamento das penhoras eventualmente existentes sobre ele, como entendeu a autoridade impetrada.

O
writ
foi julgado pela Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Público e Coletivo em 05/06/2014, ocasião em que foi consignado que
“embora a arrematação consista em forma de aquisição originária da propriedade, acarretando a transferência livre e desembaraçada do bem ao arrematante, apenas as penhoras e ônus que ocasionaram a expropriação são automaticamente canceladas pelo juízo da execução em que aquela medida foi efetivada.”

Explicou-se que em
“havendo penhoras e gravames incidentes sobre o bem decorrentes de outros processos judiciais que não aquele no qual se verificou a expropriação, deve o arrematante diligenciar a sua baixa nos juízos competentes para tanto, não se tratando, portanto, de medida automática, mas realizada por ordem judicial, nos termos do art. 250, da Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).”

A conclusão foi no sentido de que, como as demais constrições judiciais que recaem sobre o imóvel arrematado foram ordenadas por outros juízos no exercício regular da jurisdição, somente poderiam ser canceladas pelo próprio juiz do processo judicial no qual foi cada uma delas determinada.

Logo, a ordem foi denegada.

Os Embargantes/Apelantes interpuseram Recurso Ordinário, distribuído ao Ministro Raul Araújo.

No voto, o Ministro Relator consignou que
“as possíveis falhas nos atos judiciais que antecederam a arrematação, porque não mencionavam as outras constrições de outros juízos sobre o imóvel a ser arrematado, não possibilitam ao juízo da arrematação determinar a baixa de outras constrições levadas a efeito por outros juízos, como pleiteado.”

Ainda explicitou que
“constatado o problema, talvez devessem os arrematantes, ora impetrantes, ter buscado o desfazimento da arrematação, com o retorno ao status quo ante ou pedido de indenização”
.

Ressalvou, entretanto, que
“como optaram por outra via, cancelamento de registros de penhoras e hipotecas de interesse de terceiros, terão de deduzir, nos respectivos juízos, sua pretensão que contraria os direitos e interesses dos titulares daqueles registros imobiliários.”

A Quarta Turma do STJ, por unanimidade, negou provimento ao Recurso Ordinário, o Acórdão foi publicado em
08/06/2016
(transitou em julgado em 30/06/2016) e a ementa está assim redigida:

RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE AUTOMÁTICO CANCELAMENTO, PELO JUÍZO DA ARREMATAÇÃO, DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS E DE CONSTRIÇÕES JUDICIAIS ORDENADAS POR JUÍZOS DIVERSOS NO INTERESSE DE TERCEIROS. INVIABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO, QUE CONSTITUIRIA VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL DE TERCEIROS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inexiste o direito líquido e certo vislumbrado pelos impetrantes. 2. O juízo da execução, na qual ocorreu a arrematação, autoridade impetrada, não detém competência para o desfazimento ou cancelamento automático de constrições e registros imobiliários determinados por outros juízos de mesma hierarquia. 3.
Os titulares dos direitos decorrentes das decisões judiciais proferidas em outros processos, as quais geraram as constrições e registros imobiliários que os impetrantes-arrematantes pretendem cancelar, têm direito (este sim, líquido e certo) ao devido processo legal, com seus consectários, inclusive contraditório e ampla defesa
. 4. Recurso ordinário desprovido.
(RMS 48.609/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2016, DJe 08/06/2016). (sem grifos no original)

Conforme já exposto, em
20/06/2016
, o Sr. José Abílio Manso ajuizou Ação de Execução de Título Extrajudicial; ou seja, o promissário comprador esperou até o julgamento do Recurso Ordinário para promover a demanda e exigir o fiel cumprimento do contrato.

Expostos os fatos, é perceptível que a sentença deve ser mantida hígida. Isso porque, embora a aquisição em hasta pública seja
“considerada modo de aquisição de propriedade a título originário, de modo que, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, não ocorre a subsistência de eventual ônus [...]"
, é do arrematante, como novo proprietário,
“[...] o lídimo direito de expurgar qualquer registro pretérito que seja sugestivo de restrições ao livre e desembaraçado comércio da coisa”
. (STJ - REsp: 1694980 SP 2016/0270135-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/08/2020).

Em outras palavras,
“conquanto o registro da arrematação propicie o gozo dos direitos inerentes a tal aquisição, havendo interesse da arrematante em obter o cancelamento direto das penhoras determinadas por outro juízo, essa providência poderá ser vindicada perante o respectivo órgão judicial”.
(STJ - CC: 175362 DF 2020/0266641-5, Relator: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Publicação: DJ 04/02/2021).

Desse modo, não prospera a tese dos Apelantes de que baixa dos gravames é de responsabilidade daquele que promoveu o registro das constrições na matrícula do imóvel, ou daquele que colocou o bem na hasta pública, muito menos o argumento de que não têm responsabilidade em arcar com os custos, pois se comprometeram a entregar o imóvel livre e desembaraçado ao promissário comprador.

Aliás, se o promissário comprador assinasse e Escritura Pública e se, por ventura, o Oficial do CRI promovesse o seu registro na matrícula do imóvel, o ônus de arcar com eventual custas judiciais e emolumentos decorrentes do cancelamento da hipoteca e das penhoras recairiam sobre ele (adquirente), o que vai de encontro ao que foi entabulado pelas partes.

Com efeito, além de terem se comprometido a entregar o imóvel livre de quaisquer ônus, os Apelantes também se obrigaram
ao pagamento de todos os encargos devidos em razão do imóvel, incidentes até a data do registro de ambas as Escrituras Públicas em nome do promitente comprador
(Cláusula 8.ª).

Com essas considerações,
nego provimento
ao Recurso de Apelação e revogo a liminar concedida no Id.
94686966.

Diante do desprovimento integral do Apelo, em atenção ao que dispõe o artigo 85, § 11, do CPC e a jurisprudência do STJ quanto ao tema, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor inicial dos Embargos.

Por fim, determino o envio de cópia deste Acórdão ao Juízo da
4.ª Vara Cível da Capital
, via malote digital, para que seja inserido no PJE, nos autos da
Ação de Execução n.º 0021876-46.2016.8.11.0041.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2021