Tribunal: TJMT
Processo: 0006665-27.2006.8.11.0006
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-21
Data de publicação: 2021-11-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0006665-27.2006.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Divisão e Demarcação]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[IVONE MARIA ALVES DE ANDRADE - CPF: 277.358.266-72 (APELANTE), ATILA SILVA GATTASS - CPF: 171.835.611-00 (ADVOGADO), MAGDA ROSANGELA FRANZIN STECCA - CPF: 527.577.659-49 (ADVOGADO), SEBASTIAO SABINO FILHO - CPF: 244.324.158-00 (APELANTE), JULIANA FERNANDES SA - CPF: 019.428.041-13 (ADVOGADO), CESAR AUGUSTO ARAUJO - CPF: 244.660.188-04 (APELANTE), FRANCISCO PIGATTO NETO - CPF: 353.078.709-49 (APELADO), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MIRAGLIA JAUDY - CPF: 794.524.851-91 (ADVOGADO), LUCILE DISENHA PIGATTO (APELADO), ESPOLIO DE ANTONIO ILSON PIGATTO (APELADO), LUIZ CARLOS CORREIA - CPF: 320.946.209-72 (APELADO), IVANA PIGATTO CORREIA (APELADO), MONICA CRISTIAN RODRIGUES DA SILVA - CPF: 038.808.571-13 (ADVOGADO), LUIS CARLOS CALONE - CPF: 090.568.581-49 (TERCEIRO INTERESSADO), ATILA SILVA GATTASS - CPF: 171.835.611-00 (ADVOGADO), CESAR AUGUSTO ARAUJO - CPF: 244.660.188-04 (APELADO), IVONE MARIA ALVES DE ANDRADE - CPF: 277.358.266-72 (APELADO), JULIANA FERNANDES SA - CPF: 019.428.041-13 (ADVOGADO), MAGDA ROSANGELA FRANZIN STECCA - CPF: 527.577.659-49 (ADVOGADO), SEBASTIAO SABINO FILHO - CPF: 244.324.158-00 (APELADO), ESPOLIO DE ANTONIO ILSON PIGATTO (APELANTE), FRANCISCO PIGATTO NETO - CPF: 353.078.709-49 (APELANTE), IVANA PIGATTO CORREIA (APELANTE), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MIRAGLIA JAUDY - CPF: 794.524.851-91 (ADVOGADO), LUCILE DISENHA PIGATTO (APELANTE), LUIZ CARLOS CORREIA - CPF: 320.946.209-72 (APELANTE), MONICA CRISTIAN RODRIGUES DA SILVA - CPF: 038.808.571-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DOS RÉUS E JULGOU PREJUDICADO O DOS TERCEIROS INTERESSADOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DIVISÃO – RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO E POSSIBILIDADE DE DIVISÃO DOS IMÓVEIS MEDIANTE SEPARAÇÃO DA ÁREA ARREMATADA PELA PARTE AUTORA, COM EXTENSÃO DE 539 HECTARES – ENCERRAMENTO DA PRIMEIRA FASE DO PROCEDIMENTO – POSTERIOR PEDIDO DE HABILITAÇÃO DE TERCEIROS SOB ALEGAÇÃO DE QUE PASSARAM A SER CONDÔMINOS PORQUE ARREMATARAM ÁREA DE 197 HECTARES IGUALMENTE INSERIDA NO PERÍMETRO DOS IMÓVEIS OBJETO DA LIDE – PEDIDO DE DIVISÃO DESSA ÁREA POR ELES ARREMATADA – ALEGAÇÃO DE SIMPLES DEFESA DOS RESPECTIVOS QUINHÕES – DESCABIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE MODIFICAÇÃO DOS LIMITES DA FORMA DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO DEFINIDA PELA SENTENÇA NA PRIMEIRA FASE – IMPOSSIBILIDADE DE HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO PERICIAL QUE PROPÕE DIVISÃO DOS IMÓVEIS EM TRÊS GRANDES ÁREAS, SENDO UMA OUTORGADA À AUTORA, OUTRA ENTREGUE AOS TERCEIROS E A ÚLTIMA REMANESCENTE DEIXADA AOS RÉUS – SENTENÇA ANULADA – RECURSO DOS RÉUS PROVIDO – RECURSO DOS TERCEIROS PREJUDICADO. 1. A ação de divisão se desdobra em duas fases, sendo que, na primeira, dita contenciosa, decide-se pela procedência ou não do pedido de divisão, oportunidade em que o juiz verifica se há, de fato, o alegado condomínio, examina a legitimidade dos títulos de domínio exibidos pelas partes, afere se o bem é divisível e, ao final, declara a forma em que se dará a divisão, inclusive decidindo, se for o caso, “
sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos quinhões
” (CPC, art. 592, §2º). 2. Encerrada a primeira fase e definida a forma de extinção do condomínio, inclusive a quantidade de parcelas em que será dividido o imóvel objeto da lide e quais serão os títulos de domínio atendidos na formação dos quinhões, não é possível admitir ingresso de terceiros de lide para defender quinhões sobre os quais dizem ter direito, cabendo-lhes propor ação própria com base nos títulos de domínio que dizem deter.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006665-27.2006.8.11.0006 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CÁCERES

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por SEBASTIÃO SABINO FILHO e CÉSAR AUGUSTO ARAÚJO (cf. Id. nº 84996953) e também por ESPÓLIO DE ANTÔNIO ILSON PIGATTO, IVANA PIGATTO CORREIA, LUIZ CARLOS CORREIA, LUCILE DISENHA PIGATTO e FRANCISCO PIGATTO NETO (cf. Id. nº 84996963), contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, que nos autos da ação de “
Divisão
”

(Proc. nº 0006665-27.2006.8.11.0006), ajuizada contra os segundos apelantes por IVONE MARIA ALVES DE ANDRADE, nos autos da qual os primeiros apelantes foram admitidos como assistentes litisconsorciais ativos, homologou laudo pericial para fins de divisão dos imóveis registrados sob os números 14.929 e 14.930 junto ao SRI da Comarca de Cáceres/MT e criação de “
uma nova parcela individualizada (quinhão) em nome de Ivone Maria Alves Costa
” e outra “
nova parcela individualizada (quinhão) em nome de Sebastião
(e César)”, conforme memoriais descritivos das referidas matrículas e mapas topográficos anexados aos autos, bem como para “
estabelecer o quinhão remanescente
” desses imóveis (cf. Id. nº 84996951).

Os assistentes/apelantes dizem que, após vender-lhes o imóvel descrito na inicial como sendo “
uma área de terras rurais com 539 ha, no lugar denominado Virtude, correspondente à parte de uma área maior, referente às matrículas 14.929 com área total de 1.347,50 hectares e 14.930 com área total de 1.347,50 hectares
” (sic – cf. Id. nº 84996476 - pág. 4), a própria autora Ivone pediu fossem eles admitidos como seus assistentes litisconsorciais, e dizem que, como houve expressa anuência dos réus, “
o processo divisório deixou de ser contencioso e passou a observar o procedimento de jurisdição voluntária para que
(o Judiciário)
simplesmente homologasse a autocomposição
(...)
, mandando adjudicar os quinhões
(...)
em favor dos intervenientes assistentes litisconsorciais
”, mas “
errou o douto sentenciante em não fazê-lo, vez que não há óbice para que tal homologação acontecesse, sendo o quinhão da inicial adjudicado aos assistentes litisconsorciais por livre autocomposição das partes no curso da lide
” (sic – cf. Id. nº 84996953 - pág. 3/6).

Afirmam que
“
errou a sentença
(...)
ao mandar expedir a Folha de Pagamento do Quinhão da área objeto da inicial em nome da autora Ivone Maria Alves de Andrade
”, especialmente porque não há qualquer violação ao princípio da continuidade registrado, como cogitado pelo MM. Juiz.

Aduzem, nesse ponto, que “
o que pedem
(...)
é que o quinhão da autora principal seja homologado e adjudicado aos assistentes litisconsorciais
”, para que, depois, “
seja ali no RGI operada a transcrição dominial para o nome dos assistentes
”, sem que haja “
nenhuma anomalia ou substituição de ato registral ou violação principiológica da continuidade do Registro Público
” (sic – cf. Id. nº 84996953 - pág. 11).

Sustentam, por outro lado, que, “
no curso do processo adquiriram dos apelados em hasta pública outra parte de mesmo imóvel, sendo desta feita 124,6029 hectares da Matrícula nº 14.929 e 72,3971 hectares da Matrícula nº 14.930, totalizando por esta segunda aquisição uma arrematação de 197,00 hectares
”, e alegam que “
esta segunda área da segunda arrematação passou a constituir objeto da presente ação de Divisão
” porque, durante a tramitação processual, o MM. Juiz acolheu embargos declaratórios por eles manejados e “
sabiamente acolheu a inclusão dos novos adquirentes arrematantes como condôminos, sujeito aos efeitos da partilha em curso
”; aduzem que referida decisão “
transitou em julgado, ganhando o processo estabilidade, diante da força da preclusão consumativa das decisões interlocutórias previstas nos artigos 505 a 507 do CPC
” (sic – cf. Id. nº 84996953 - pág. 13/14).

Arrematam dizendo que “
aos apelantes/assistentes haver-se-ão de aquinhoarem-se além do imóvel descrito da inicial, também, este outro objeto da segunda arrematação
” e que, “
tratando-se de processo divisório, nada mais justo e oportuno senão acabar plenamente com o estado de indivisão
”, inclusive entre eles dois, pois “
esta é a vontade das partes
” e é preciso “
acabar com o estado de indivisão para que cada condômino ganhe exclusividade naquilo que realmente lhe pertence de fato e de direito
” (sic – cf. Id. nº 84996953 - pág. 15).

Pedem, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que “
seja homologada a autocomposição firmada nos autos mediante requerimento da autora, com expressa anuência de todos os requeridos/apelados, adjudicando aos assistentes litisconsorciais os quinhões relativos aos lotes dividendos objeto da petição inicial
(...)
, devendo este quinhão ser contiguo ao quinhão objeto da segunda arrematação
(...)
, ambos constituindo um só todo
”, bem como para “
eliminar o condomínio de forma plena entre os apelantes/assistentes mediante a individualização da área de cada consorte, adjudicando
(ao apelante Sebastião)
a área de 364,7852 hectares objeto dos lotes
(01 e 03 da Matrícula nº 14.930 e 02 e 04 da Matrícula nº 14.929)
e adjudicando
(ao apelante César)
a área de 366,8773 hectares objeto dos lotes 05 e 06, ambos da Matrícula nº 14.929, remanescendo aos apelados/requeridos 1.068,1198 hectares da Matrícula nº 14.930 e 897,5269 hectares da Matrícula nº 14.929, e, ainda, destacando 4,3374 hectares destinado para estrada, tudo conforme muito bem elaborado Laudo Pericial, com Planta e Memorial Descritivo
” (sic – cf. Id. nº 84996953 - pág. 16/18).

Nas contrarrazões, os réus combatem os argumentos recursais dos assistentes litisconsorciais reafirmando a “
impossibilidade de proceder o desmembramento
” em razão do “
princípio da continuidade registral
” e dizendo ser “
imprescindível o ajuizamento de nova ação de divisão para individualizar a localização dos 197 ha arrematados pelos apelados
” (cf. Id. nº 84996973).

Os réus também apelaram (cf. Id. nº 84996963); pontuam que,
“na origem, trata-se de ação de divisão originalmente ajuizada por Ivone Maria Alves Costa, na qual argumenta ter arrematado área de terra rural de 539 ha, relativos à Fazenda Virtude
” e que, posteriormente, “
houve a realização de delimitação, constatando que, dos 539 ha, 322,7425 ha estavam localizados dentro do perímetro da matrícula de n. 14.929 e os outros 216,2575 pertencentes à matrícula 14.930
”.

Expõem que “
o pedido de divisão restou julgado procedente, tendo iniciado a segunda fase do processo, no qual Ivone Maria Alves da Costa aduz ter alienado os 539 ha em questão para César Augusto e Sebastião Sabino Filho, ora apelados
”, estes que, posteriormente, compraram “
mais 197 ha da área rural em referência, totalizando a propriedade de 736 ha da Fazenda Virtude
”.

Explicam que, de início, eles, réus, não se opuseram ao ingresso de Sebastião e César no feito “
na condição de assistentes litisconsorciais, ou mesmo, como partes em substituição à autora
”, mas frisam que nunca anuíram “
ao ingresso no polo ativo da demanda, uma vez que tal ato implicaria na alteração dos limites da lide, ou melhor dizendo, em modificação do objeto da referida ação de Divisão
”, já que a pretensão se vinculava exclusivamente àqueles 539 hectares adquiridos pela autora Ivone, não abrangendo os 197 hectares posteriormente adquiridos pelos assistentes/apelados.

Argumentam, ainda nesse aspecto, que “
a presente ação culminaria na extinção do condomínio atualmente existente sobre a primeira área arrematada
” entre eles, réus, e a autora Ivone, de modo que “
toda a área remanescente
(...)
continuaria pertencendo ao condomínio, exigindo o ajuizamento de nova ação de divisão para individualizar a localização dos 197 hectares posteriormente arrematados pelos embargados, que a rigor ainda se encontram amalgamados aos outros 1.965,6467 ha remanescentes
” (sic – cf. Id. nº 84996963 - pág. 3/5).

Pedem, sob esses fundamentos, provimento do apelo “
para anular a r. sentença apelada, ou, alternativamente, reforma-la nos termos acima defendidos
” (sic – cf. Id. nº 84996963 - pág. 6).

Nas contrarrazões, os assistentes e a autora arguem preliminar de “
preclusão da pretensão recursal
” dos réus dizendo que já houve definição judicial de que a sentença englobaria “
não apenas a primeira área arrematada
(539 hectares)
, mas conjuntamente, a segunda arrematação
(197 hectares)”; repetem que, “
por não ter sido objeto de recurso
”, essa decisão “
ganhou nos autos a estabilidade da coisa julgada formal,
(...)
situação preclusiva que impossibilita a qualquer juiz ou instância revisora modificar decisão anterior preclusa, no mesmo processo
”. No mérito, apenas refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 84996971).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 23 de agosto de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Segundo a inicial, os réus Espólio de Antônio Ilson Pigatto, Ivana Pigatto Correia, Luiz Carlos Correia, Lucile Disenha Pigatto e Francisco Pigatto Neto eram proprietários dos imóveis registrados sob as matrículas nº 14.929 e 14.930 junto ao SRI da Comarca de Cáceres/MT, cada um deles com área de 1.347,50 hectares, e que, juntos compunham a Fazenda Virtude.

Em julho/2002, a autora Ivone Maria Alves de Andrade arrematou em hasta pública uma área de terras rurais com 539 hectares localizados no interior do perímetro desses imóveis e, após contratar “
um agrimensor para a delimitação de quantos hectares
(...)
estavam localizados dentro
(de cada matrícula)”, descobriu-se que, “
dos 539 hectares
(arrematados)
, 322,7425 hectares estavam localizados dentro da matrícula 14.929 e 216,2575 dentro da matrícula 14.930
”.

Nesse contexto fático, quatro anos depois, em outubro/2006, a autora Ivone ajuizou a presente ação de Divisão e pediu “
extinção do condomínio
” e “
abertura de matrículas distintas
” (cf. Id. nº 84996476 - pág. 1/12).

Após prolação de sentença que admitiu a divisão e encerrou a primeira fase do procedimento, a autora peticionou para dizer que, na verdade, pedira “
apenas a homologação de divisão judicial, segundo a documentação acostada nos autos, haja vista levantamento topográfico executado apenas para subsidiar arrematação judicial, seguida de (imissão) de posse em lugar certo e determinado
”, especialmente porque, mesmo tendo oposto forte resistência durante a primeira fase do procedimento, inclusive com interposição de vários recursos, os réus nunca “
apresentaram qualquer objeção aos trabalhos periciais acostados com a inicial e não fizeram pedido sobre constituição de quinhões
”.

Para justificar a dispensabilidade das “
formalidades do procedimento divisório no rigor de uma lide litigiosa
”, informou que vendera a área de 539 hectares para Sebastião Sabino Filho e César Augusto Araújo quatro anos antes de ajuizar a demanda, em novembro/2002, “
ainda quando pendente de Registro a Carta de Arrematação
”, e expôs que, mesmo tendo adquirido o domínio e sido imitida na posse, “
não consegue outorgar escritura para seus sucessores, a uma porque o cartório exige anuência dos condôminos e/ou, a duas porque na falta de anuência, exige individualização das áreas
” (sic – cf. Id. 84996477 - pág. 90/93).

Ainda na mesma petição, informou que, “
por conta de remanescente de mesma dívida
” objeto da execução nos autos da qual arrematou os 539 hectares, “
foram penhoradas mais duas áreas
”, sendo “
124,6029 hectares da Matrícula 14.929
” e “
72,3971 hectares da Matrícula 14.930
”; segundo ela, essas duas áreas são contíguas aos 539 hectares, “
formando um só todo
”, ou seja, Sebastião e César adquiriram os 539 hectares diretamente da autora Ivone e, depois, arremataram e foram imitidos na posse de mais uma área contígua de 197 hectares, passando a possuir uma área de 736 hectares, integralmente localizada dentro do perímetro dos imóveis matriculados sob os nº 14.929 e 14.930 junto ao SRI da Comarca de Cáceres/MT (cf. Id. 84996477 - pág. 90/93).

Depois, em audiência, a autora complementou requestando admissão de Sebastião e César como seus assistentes litisconsorciais no polo ativo por terem adquirido os 539 hectares objeto do pedido de divisão, e também na qualidade de “
parte na demanda
”, por terem arrematado áreas igualmente localizadas dentro do perímetro das matrículas mencionadas na inicial, “
tornando-se
(...)
condôminos dominiais na área
” (cf. Id. nº 84996477 - Pág. 107/108).

Intimados para manifestação, os réus informaram que “
não se opõem ao ingresso dos interessados
(...)
como assistentes litisconsorciais da requerente
(...)
, ou mesmo como partes desta ação
” em sua substituição, ressalvando, porém, que “
não podem concordar com o pedido de ingresso dos interessados em tela, no polo ativo da demanda, que foi elaborado com vistas à inclusão dos outros 197 hectares
(...)
no objeto da causa, eis que a sua anuência para com essa postulação implicaria a alteração dos limites da lide, isto é, a modificação do objeto da
(demanda)
, que está adstrito a 539 ha da Fazenda Virtude
” (sic – cf. Id. nº 84996477 - pág. 122).

Instaurou-se, então, grave celeuma acerca da admissibilidade do ingresso de Sebastião e César na lide, mas, ao final, nas palavras da sentença, “
na decisão de fls. 322 e 322 vº,
(...)
foi deferida a admissão dos adquirentes como assistentes litisconsorciais e indeferido o pedido de aditamento do pedido para que a nova arrematação não seja considerada na divisão
” (sic); ou seja, admitiu-se a assistência, mas não o elastério do objeto da lide.

A partir desse momento, os atores do processo passaram a chamar de “
primeira arrematação
” aquela feita pela autora Ivone nos idos de 2002 em relação aos 539 hectares, e de “
segunda arrematação
” aquela feita por Sebastião e César em relação aos 197 hectares contíguos.

Sebastião e César opuseram embargos declaratórios afirmando ocorrência de omissão quanto aos fundamentos de seus pedidos, explicando que nunca requestaram modificação dos limites da lide, mas apenas sua habilitação nos autos como condôminos, “
para que os respectivos quinhões que adquiriram dos réus
(possam ser)
cortados em áreas contíguas aos quinhões da autora, conforme postulado na inicial
”, argumento aceito pelo MM. Juiz, que acolheu os aclaratórios “
com efeito modificativo, para reconhecer a condição dos arrematantes e já assistentes, como comunheiro/litisconsortes passivos necessários, ficando revogada a decisão de fls. 322 na parte em que externou convencimento da ampliação dos limites da lide
” (cf. Id. nº 84996477 - pág. 183/187).

Irresignados, os réus manejaram outros declaratórios “
para esclarecer se este r. juízo considerará apenas o levantamento planimétrico da área objeto do presente litígio, qual seja, 539 hectares da Fazenda Virtude, a fim de obter o respectivo memorial descritivo e perímetro da referida área, ou ainda se considerará o perímetro contemplado pela referida área de 539 hectares, acrescida dos 197 hectares posteriormente arrematados por Sebastião Sabino Filho e César Augusto Araújo
” (cf. Id. nº 84996477 - pág. 189/193).

O MM. Juiz explicou que, como Sebastião e César passaram a ser condôminos da integralidade dos imóveis matriculados sob os nº 14.929 e 14.930 junto ao SRI daquela Comarca, “
necessariamente a sentença deverá determinar a divisão da primeira área e a segunda área arrematada, passando, ao final, a existência de três áreas distintas
”, sendo que “
a primeira divisão e formação de área individualizada decorre do próprio pedido inicial e será levado em consideração a qualidade de parte/assistente,
(...)
a formação da segunda área decorre da constatação da existência de outro condômino na área
(Sebastião e César)
, e será desmembrada levando em consideração a condição de comunheiro/litisconsorte necessário
”, e “
o terceiro imóvel resultará do remanescente das áreas das matrículas originárias
” (cf. Id. nº 84996477 - pág. 224/225).

Os réus imediatamente retorquiram dizendo que “
a solução adotada por este r. juízo
(retirou-lhes)
qualquer oportunidade de discussão a respeito da individualização/localização dos 197 hectares posteriormente arrematados,
(deixando-lhes)
a propriedade apenas
(do)
que ‘restou’ da área, dividida exclusivamente pela parte contrária
”, e argumentando que “
a conclusão
(...)
de que
(Sebastião e César)
teriam se tornado condôminos da mesma área objeto do pedido de divisão (539 hectares), não nos conduz à conclusão de que a divisão dos 197 hectares posteriormente arrematados, possa ser resolvida nesta mesma lide
”, daí porque totalmente equivocada a ordem de “
complementação do laudo apresentado no que se refere à individualização do quinhão referente aos 197 hectares posteriormente arrematados
” (cf. Id. nº 84996477 - pág. 226/228).

O laudo pericial individualizou seis lotes, sendo o primeiro referente à parcela dos 539 hectares localizados na matrícula nº 14.929 e o segundo referente à parcela localizada na matrícula 14.930; o terceiro referente à parcela dos 197 hectares localizados na matrícula nº 14.929 e o quarto referente à parcela localizada na matrícula nº 14.930, e o quinto e o sexto referente às áreas remanescentes dessas matrículas.

Em alegações finais, Sebastião e César pediram para si os lotes 1, 2, 3 e 4 (cf. Id. nº 84996477 - pág. 233/235), o que, na prática, faria com que as parcelas pleiteadas na inicial pela autora Ivone fossem conferidas aos adquirentes.

A decisão vinculada ao Id. nº 84996477 - pág. 271/272 repeliu essa pretensão dizendo que “
a lide retrata duas arrematações e a existência de três comunheiros atualmente
”, sendo que “
os compromissários compradores foram admitidos como
(assistentes)
litisconsorciais
” e, por força “
da segunda arrematação
(foram)
admitidos na condição de comunheiros
”; todavia, “
como não existe instrumento jurídico apto para transferência da propriedade na primeira arrematação, mas mero direito obrigacional
(promessa de compra e venda)
, a divisão da primeira arrematação deve ser instrumentalizada em nome da arrematante
(Ivone)
, e posteriormente, esta, deverá lavrar instrumento jurídico apto para transferir a propriedade para os
(promitentes)
compradores
”.

Em novos declaratórios, Sebastião e César expuseram que “
já haviam se precavido
” quanto a essa falta de instrumento jurídico de transferência de propriedade, pois lavraram Escrituras Públicas, “
uma delas com área de 322,7425 ha havidas da matrícula 14.929 e outra com 216,2575 ha havidas da matrícula 14.930
” (sic), pedindo, ao final, “
que a integralidade desta área adquirida pelos embargantes
(...)
seja somada à segunda porção de 197 hectares
(...)
adquirida no curso da ação
”, atribuindo-lhes diretamente os quatro lotes correspondentes (cf. Id. nº 84996488).

O MM. Juiz repeliu os declaratórios dizendo o seguinte:

“Mesmo ausente os pressupostos pertinentes, cabe reforçar a convicção já externada e adiantada pelo juízo.

Como já salientado, até então, o que existia nos autos era apenas a comprovação da transferência da primeira arrematação por instrumento particular, permanecendo a Autora Ivone Maria Alves Costa como titular do domínio. Mesmo que apresentada e demonstrada a lavratura da escritura pública posteriormente a decisão questionada, em nada altera o cenário jurídico já delineado.

Ao contrário do defendido pelos Embargantes, a decisão a ser proferida mesmo que tenha e equipare ao valor jurídico de uma escritura pública, não substitui o ato registral, e não permite a transferência do domínio.
Chancelar a vontade dos Embargantes traduzirá na pratica de um ato judicial nulo, além de violar o princípio da continuidade registral, eis que nem a escritura e nem a decisão constituem em instrumento jurídico e título hábil para a alteração do domínio
. (...)

Acolher ainda a pretensão dos Embargantes implicaria em praticar ato que viola o princípio da legitimidade processual.

Inobstante as partes tenham pedido a substituição processual, o juízo atento aos requisitos inerentes a ação divisão deferiu inicialmente a atuação apenas como assistentes litisconsorciais, e em decisão seguinte, na condição de litisconsortes necessários, este em consideração e sob a ótica da comprovação do título de aquisição objeto da segunda arrematação.

Se levarmos a efeito o pedido dos Embargantes, de via indireta, o juízo estaria admitindo a condição dos Embargantes como Autores da pretensão sem ostentarem a qualidade de titulares do domínio e apenas na condição de possuidores
.

Dispõe o artigo 569 do CPC (que corresponde ao artigo 946 do CPC/73) que
a ação de divisão ou demarcação cabe ao proprietário e ao condômino
.
A dúvida reside na legitimidade ativa dos Embargantes para apresentarem esse pleito antes de levarem o título que possuem ao registro imobiliário
. E
a resposta parece negativa
.

A propriedade imóvel se adquire pela transcrição da alienação no registro imobiliário (artigo 1245 do CC). Embora a jurisprudência venha alargando a proteção aos direitos do compromissário comprador, neste caso não há motivo para que se dispense a exigência da regularização da propriedade, ainda mais quando os autores possuem documento hábil para tanto. (...)

Logo,
permitir aos Embargantes, sem título hábil para atuarem como Autores sob a ótica do título da primeira arrematação, implicaria em admitir situação de carência de ação, em vista de sua ilegitimidade de parte ativa, para promoverem a ação de divisão e demarcação em face dos regulares proprietários, cabendo-lhes primeiro providenciar o registro imobiliário da escritura pública referente à fração do imóvel que eles detém
.

Além disso, o caso em exame revela a inexistência de interesse processual, pois inexiste qualquer impedimento legal para transferir o imóvel para os Embargantes, bastando que registrem a escritura pública, mesmo que a posteriori a publicação desta decisão. Assim fazendo, o novo título dominial será operacionalizado na titularidade dos mesmos, bastando cumprir com as formalidades legais exigidas pela Lei de Registros Públicos perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. (...)

Da análise, não dou provimento aos embargos de declaração
” (grifei e destaquei).

Logo em seguida, o MM. Juiz homologou o laudo pericial retificado anotando os seguintes fundamentos:

“Como a ação visa a extinção do condomínio e por decorrência, a formação e individualização dos quinhões, que passam a pertencer com exclusividade a cada excomunheiro, este juízo mantem na convicção da possibilidade e necessidade de resolver na presente decisão a totalidade dos fatos apresentados na lide, conforme fundamentos que seguem analisados.

A totalidade, leia-se, a formação e individualização dos quinhões de todos os comunheiros, englobando, por decorrência, os novos advindos da segunda arrematação e que foi objeto da decisão de fls. 330/332 e 369 (...).

Portanto e sob a ótica das decisões proferida anteriormente é que este juízo analisará e homologará o laudo.

Segundo consta dos autos, a lide é composta por duas áreas matrículas, sendo: (...)

Na primeira arrematação e que embasa o substrato fático descrito na petição inicial, Ivone Maria Alves Costa arrematou a seguinte área: (...)

Tais áreas foram alienadas para Sebastião Sabino Filho e Cesar Augusto Araújo conforme instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel juntado às fls. 259/261 (...).

Nessa primeira arrematação segundo decisões proferidas, foi admitida a inclusão dos promitentes compradores como assistentes litisconsorciais (fls. 322)

Posteriormente incidiu nova penhora nas matrículas, culminando com a arrematação de novas áreas por Sebastião Sabino Filho e Cesar Augusto Araújo:

Matrícula

Área arrematada em Hectares

14.929

124,6029 hectares

14.930

72,3971 hectares

Total arrematado

197 hectares

Cabe ponderar que
a presente lide foi ajuizada em 30/10/2006 e tal arrematação foi realizada anteriormente
,
constando nas matrículas que a carta de arrematação foram expedidas em 01/12/2004
, porém, registradas posteriormente em 05/10/2007.

Como já analisado em decisões anteriores,
não há como desconsiderar a existência de três comunheiros na área em litígio
, e a decisão que admitiu a inclusão dos novos adquirentes como litisconsortes está em consonância com a legislação e o estrito cumprimento da sentença proferida na primeira fase. Portanto, reportando a todos os fundamentos já apresentados, este juízo mantém incólume suas conclusões já externadas.

Sendo ratificadas as decisões, é de se analisar o trabalho pericial.

No
primeiro trabalho realizado pelo Perito
às fls. 289/313 (...) e aditado/complementado às fls. 339/367 (...)
extrapola os limites da lide ao individualizar posse dos promitentes compradores e arrematantes Sebastião Sabino Filho e Cesar Augusto Araújo
, quando sequer existe um único documento, mesmo por instrumento particular, que chancele a divisão proposta. Mesmo que existisse instrumento particular, não existe a possibilidade de homologar aquele laudo, eis que
a separação das áreas entre os mesmos deve ser realizado diretamente no Cartório por escritura pública
, sob pena deste juízo cometer um ilegalidade, especialmente isentar o pagamento de tributos.

De igual forma o laudo pericial retificado (...) incide no mesmo equívoco, além de fazer a junção das duas arrematações como sendo uma única área, quando são títulos autônomos e necessitam de unificação, caso seja a vontade dos interessados, por procedimento autônomo a ser solicitado perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Já o auto de divisão de id. (...) está em consonância com os questionamentos apresentados pelo Juízo às fls. 381/382 e condizente com os atos jurídicos que culminaram com as arrematações/registros.

Por decorrência, retratando os atos jurídicos consolidados, deve ser chancelado. (...)

Portanto, diante da cômoda divisão proposta pelo perito, e que, em última análise, apenas descreve posse já consolidada e reservada quando da penhora e arrematações, nos termos do art. 487, inciso I c/c 597, § 2º, ambos do Código de Processo Civil HOMOLOGO o laudo pericial (...), memorial descritivo de id. (...) e memorial descritivo de id. (...) referente aos imóveis com Matrículas nº 14.929 e 14.930 do Registro de Imóveis de Caceres, uma vez obedecidos os requisitos legais e respeitados os quinhões de cada condômino.

Por decorrência, fica homologado por sentença a divisão para:

- gerar uma nova parcela individualizada (quinhão) em nome de Ivone Maria Alves Costa segundo memorial descritivo de id. (...) da Matrícula nº 14930 e id. (...) da Matrícula nº 14929, ambos ainda descritos nos mapas topográficos de id. (...).

- gerar nova parcela individualizada (quinhão) em nome de Sebastião e segundo memorial descritivo de id. (...) da Matrícula nº 14930 e id. (...) da Matrícula nº 14929, ambos ainda descritos nos mapas topográficos de id. (...).

- estabelecer o quinhão remanescente da Matrícula nº 14.930 segundo a descrição do perímetro do memorial descritivo e levantamento planimétrico de id. (...)

- estabelecer o quinhão remanescente da Matrícula nº 14.929 segundo a descrição do perímetro do memorial descritivo e levantamento planimétrico de id. (...)”
–
grifei
e
destaquei
.

Considerando a abrangência das questões suscitadas, a metodologia impõe que os argumentos dos réus sejam enfrentados antes das alegações dos assistentes litisconsorciais Sebastião e César.

A tese recursal dos réus é de que, ao dispor sobre a forma de divisão dos 197 hectares arrematados por Sebastião e César, a r. sentença extrapola os limites da lide, já que, conforme a petição inicial,
a pretensão de extinção do condomínio se vinculava exclusivamente àqueles 539 hectares adquiridos pela autora Ivone.

Sustentam que “
a sentença jamais poderia ter determinado a geração de parcela individualizada (quinhão) em nome do apelado Sebastião referente a área de 197 ha
”, pois a posterior aquisição dessa porção de terras “
não nos conduz à conclusão de que a divisão dos 197 hectares posteriormente arrematados possa ser resolvida nesta mesma lide
”, especialmente porque “
a presente ação culminaria na extinção do condomínio atualmente existente
” entre a autora Ivone e eles, nada mais, de modo que “
toda a área remanescente
(...)
continuaria pertencendo ao condomínio, exigindo o ajuizamento de nova ação de divisão para individualizar a localização dos 197 hectares posteriormente arrematados pelos embargados, que a rigor ainda se encontram amalgamados aos outros 1.965,6467 ha remanescentes
” (sic – cf. Id. nº 84996963 - pág. 3/5).

Conquanto o faça para justificar a impossibilidade de entrega do imóvel adquirido por Ivone diretamente aos apelantes Sebastião e César, o MM. Juiz tem razão ao questionar sua legitimidade para pleitear divisão da área e extinção do condomínio.

De início, a cronologia dos fatos chama muito a atenção, pois, como visto, nos idos de julho/2002, Ivone arrematou 539 hectares da Fazenda Virtude e menos de cinco meses depois, em novembro/2002, antes mesmo da expedição da Carta de Arrematação, celebrou contrato de promessa de compra e venda dessa área com Sebastião e César, entregando-lhes a posse.

Depois, em dezembro/2004, estes últimos arremataram e foram imitidos na posse daqueles 197 hectares contíguos, tornando-se senhores de uma área com extensão total de 736 hectares inteiramente localizados dentro dos limites das matrículas nº 14.929 e 14.930 do SRI de Cáceres/MT.

Parece bastante evidente que, em outubro/2006, quando ajuizou a ação de Divisão, Ivone sabia dessa “
segunda arrematação
” por Sebastião e César, mas, mesmo assim, não os indicou como condôminos dos imóveis e não os incluiu no polo passivo da lide.

Sebastião e César residem em Cáceres/MT, mas os réus não, e por isso foram citados por edital, na forma do art. 953 do CPC/1973, sendo-lhes nomeado curador especial que ofertou contestação por negativa geral; a primeira fase do procedimento foi encerrada pela sentença vinculada ao Id. nº 84996476 - pág. 98/105, que julgou “
procedente o pedido divisório inserto na inicial
”, este que, relembre-se, envolvia apenas os 539 hectares.

Os réus somente constituíram advogado após sua intimação pessoal pela via postal para início da segunda fase do procedimento; interpuseram Recurso de Apelação Cível discorrendo sobre a nulidade da citação editalícia e várias outras razões de nulidade da sentença (cf. Id. nº 84996476 - pág. 137/144), mas o apelo não passou pelo juízo de admissibilidade face sua intempestividade, já que a Defensoria Pública, curadora especial, foi regularmente intimada da sentença de procedência, mas não recorreu tempestivamente (cf. Id. nº 84996476 - pág. 173/174).

O Agravo de Instrumento nº 132.373/2009, interposto pelos réus contra a decisão de inadmissibilidade do apelo, foi desprovido; o Recurso Especial subsequente teve seguimento negado e o Agravo ao STJ foi desprovido (cf. Id. nº 84996476 - pág. 179/222).

Deflagrada a segunda fase do procedimento de divisão, os réus nomearam assistente técnico e apresentaram quesitos ao perito nomeado para delimitar a área (cf. Id. nº 84996477 - pág. 79/81).

Foi somente então, em 12/04/2016, quase uma década depois do ajuizamento da demanda, que surgiram nos autos Sebastião e César, cujos nomes foram mencionados pela primeira vez na petição vinculada ao Id. nº 84996477 - pág. 90/93, que noticiava que Ivone lhes vendera os 539 hectares e que eles arremataram, em nome próprio, os outros 197 hectares, isso tudo ainda em 2004, bem antes da propositura da ação de divisão; pediram, a uma só vez, sua admissão no polo ativo da demanda na qualidade de assistentes e no polo passivo como partes/comunheiros.

Resumindo: Sebastião e César compraram de Ivone a área de 539 hectares e arremataram a área contígua de 197 hectares; anos depois da compra, esperaram Ivone ajuizar ação de Divisão exclusivamente em relação aos 539 hectares, com indicação de que os réus eram domiciliados em comarca diversa e deveriam ser citados por edital (CPC/1973, art. 953), aguardaram o encerramento da primeira fase desse procedimento marcado pelo não atendimento pelos réus à citação ficta e contestação por negativa geral pela curadora especial, e somente então apareceram nos autos, pedindo ingresso em ambos os polos da lide e dizendo serem “
despiciendas as formalidades do procedimento divisório no rigor de uma lide litigiosa, até porque, simplesmente seria muito mais oneroso para as partes
”.

E quando admitidos no polo ativo como assistentes, mas não no polo passivo, passaram a argumentar que “
não há modificação da inicial
”, mas apenas “
habilitação de um condômino, independente de citação
”, e que sua presença era “
imprescindível no processo divisório, para que a área seja individualizada, medida e demarcada para ser entregue aos novos condôminos
”; ou seja, passaram a dizer que pretendiam apenas assegurar “
que os respectivos quinhões que adquiriram dos réus sejam cortados em áreas contíguas aos quinhões da autora
” (cf. Id. nº 84996477 - pág. 174/177), e acabaram convencendo o MM. Juiz, que admitiu essa pretensão de habilitação em ambos os polos da lide.

Como dito, mesmo não tendo participado da primeira fase do procedimento instaurado para divisão de apenas 539 hectares da área total dos imóveis matriculados sob os nº 14.929 e 14.930 do SRI de Cáceres, Sebastião e César ingressaram diretamente na segunda fase do procedimento sob alegação de que pretendiam apenas resguardar seus quinhões, mas passaram a pedir efetiva divisão da área em seu favor. E mais: depois passaram a reivindicar para si o quinhão pretendido pela autora, inclusive recorrendo da sentença que negou essa medida.

Sucede, porém, que, como se sabe, a ação de divisão se desdobra em duas fases, sendo que, na primeira, dita contenciosa, decide-se pela procedência ou não do pedido de divisão, oportunidade em que o juiz verifica se há, de fato, o alegado condomínio, se o bem é divisível e, ao final, declara-se a forma em que se dará a divisão, até porque, nos termos dos arts. 591 e 592 do CPC, ouvidos os condôminos, de um lado, se não houver impugnação, “
o juiz determinará a divisão geodésica do imóvel
”, ou seja, conforme proposto na inicial, e, lado outro, se houver impugnação, “
o juiz proferirá
(...)
decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos quinhões
”.

Essa sentença encerra a primeira fase do procedimento.

Sobre o tema, a lição de Hamilton de Morais e Barros:

“Nessas ações, não há um procedimento único, findando com a sentença na fase contenciosa, que é o seu processo de conhecimento. Desdobra-se o procedimento em duas fases, chamadas fase contenciosa e fase executiva ou administrativa. O que se costuma chamar de execução, ou fase executiva, em realidade execução não é, pois que é uma série, ou um conjunto, de trabalhos intelectuais e materiais, indispensáveis à complementação do processo.

Cessadas as controvérsias sobre a divisão, procede-se à divisão; reconhecida a qualidade para pedir a demarcação, verificada a necessidade de demarcação, estabelecida a linha divisória entre os prédios, passa-se automática e naturalmente às operações de demarcação. Virão, então, os atos técnicos dos arbitradores e do agrimensor, a dividir e a equilibrar os quinhões ou a marcar no terreno os pontos por que irá passar a linha divisória entre os imóveis.

Se se pretende continuar usando a palavra execução - e não haveria nisso mal maior - essa execução é a que a doutrina batiza de execução imprópria, pois que constituído o seu processo apenas de atos da atividade administrativa do Estado. Outra sentença haverá, afinal, julgando exatamente a legitimidade desses atos e a sua conformidade com o que foi declarado pertencer às partes, a sentença de homologação da demarcação ou da divisão." (...).

A sentença, surja em audiência, venha na forma prevista no art. 330, irá prover sobre a divisão, isto é, irá admiti-la ou vedá-la. De qualquer modo, é aí que irão ter desate todas as questões sobre domínio, prescrição aquisitiva etc, e qualificação de partes levantadas na inicial e na contestação. Essa decisão é de impugnar- se por apelação, que é de receber-se dentro da regra geral, isto é, no duplo efeito: devolutivo ou suspensivo.

A sentença que põe fim a essa primeira fase tem de ser dada, haja ou não haja contestação. A falta de contestação tem o efeito processual de eliminar a audiência de instrução e julgamento e os atos que, no procedimento ordinário, a antecedem e preparam. O Código é claro, pois, permitiu, no art. 330, o julgamento antecipado da lide, onde deixou de haver contestação e quando não houver necessidade de colher-se prova pessoal em audiência”
(Comentários ao CPC, vol. IX, Editora Forense).

No caso, a autora Ivone pediu extinção do condomínio existente entre os réus e ela em relação aos imóveis objetos das matrículas nº 14.929 e 14.930 do SRI de Cáceres/MT e propôs que a divisão observasse os 539 hectares por ela arrematados, conforme descrito na petição inicial. Frise-se: não incluiu Sebastião e César no polo passivo da lide, mesmo tendo lhes vendido essa área e mesmo sabendo que eles arremataram área contígua e que a Carta de Arrematação já tinha sido expedida.

Após contestação por negativa geral ofertada em nome dos réus pela Defensoria Pública, curadora especial, ou seja, após impugnação do pedido, a MMª. Juíza que presidia o feito resolveu a primeira fase da ação de Divisão na forma do art. 971, parágrafo único, do CPC/1973, correspondente ao art. 592 do CPC/2015, reconhecendo a necessidade de extinção do condomínio mediante divisão dos 539 hectares arrematados por Ivone. Consta da r. sentença o seguinte:

“Denota-se dos autos que
os imóveis possuem a área total de 2.695 hectares em sua totalidade, mantido em comunhão, embora a Requerente tenha adquirido por meio de arrematação judicial a área de 539 hectares
, sendo 1322,7425 dentro da área da matricula 14.929 e 216,2575 hectares dentro da matrícula 14.930, localizados no lugar denominado 'Virtude’, nesta Comarca, registrados junto ao Cartório de Imóveis Registro Geral.

Assim, cabe nesta primeira fase, apenas analisar a respeito da divisão do imóvel para extinção do condomínio, o que no caso ora apreciado é perfeitamente recomendável. (...)

Portanto, nesta fase, somente será objeto de apreciação a admissibilidade da divisão do imóvel, o que se revela perfeitamente viável, posto que não é recomendável a permanência do condomínio, devendo a compensação pelas benfeitorias ser realizadas na fase subseqüente do procedimento.

Assim,
cumpriu a Requerente com o ônus processual de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito à divisão
, não havendo nenhum empecilho para a pretensão de dividir o imóvel já descrito.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o
pedido divisório inserto na inicial
”
(cf. Id. nº 84996476 - pág. 98/105 –
grifei
e
destaquei
).

Percebe-se que a r. sentença delimitou a forma de extinção do condomínio: separação dos 539 hectares arrematados por Ivone do restante da área dos imóveis objeto da lide, que passariam a pertencer exclusivamente aos réus.

O pedido de ingresso nos polos da demanda feito por Sebastião e César após instauração da segunda fase deturpa completamente esse quadro, pois enseja, sim, modificação dos limites da lide como originariamente proposta, já que altera a forma de extinção do condomínio definida pela sentença na primeira fase, impedindo que a segunda parte do procedimento (fase executória ou administrativa) se desenvolva regularmente.

Repita-se: cabe à sentença que encerra a primeira fase a definição sobre a efetiva existência de condomínio, sobre a validade dos títulos dos autores e dos réus, sobre a possibilidade de divisão do bem e, mais importante, sobre quais títulos devem ser “
atendidos na formação dos quinhões
” (CPC, art. 592, §2º), e, assim, não é possível conferir maior elastério à pretensão de divisão para alegadamente assegurar “
que os respectivos quinhões que adquiriram dos réus sejam cortados em áreas contíguas aos quinhões da autora
”, especialmente se esse intuito é manifestado somente na segunda fase do procedimento.

Cabe-lhes ajuizar nova ação de Divisão para propor extinção do condomínio existente entre eles e os réus mediante separação dos 197 hectares por eles arrematados, exibindo título de domínio que juram deter.

Deste modo, os réus têm razão ao dizer que, ao admitir a pretensão de Sebastião e César, o juiz “
elasteceu os efeitos de sua decisão para além daquilo que fora objeto de discussão pelas partes e também do que restou resolvido pela sentença
” de encerramento da primeira fase, pelo que deve ser acolhido o pleito recursal de anulação da r. sentença apelada, pois, de fato, descabida a homologação da divisão dos imóveis em uma área de 539 ha em favor de Ivone, outra área de 197 ha em favor de Sebastião e César e outra área remanescente em favor dos réus.

Pelo exposto, provejo o apelo dos réus para anular a sentença homologatória da divisão e ordenar refazimento dos trabalhos técnicos, a fim de que a entrega jurisdicional nos presentes autos fique limitada à extinção do condomínio existente entre a autora e eles, mediante separação da área de 539 hectares por ela arrematada da área remanescente.

Prejudicado o apelo de Sebastião Sabino Filho e César Augusto Araújo.

Custas recursais pelos vencidos/prejudicados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2021