Tribunal: TJMT
Processo: 0021406-15.2016.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0021406-15.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[OSWALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR - CPF: 035.923.508-54 (APELADO), ANATOLY HODNIUK JUNIOR - CPF: 874.994.361-87 (ADVOGADO), JUDITH DIAS NOVAES DE REZENDE RIBEIRO - CPF: 058.500.918-07 (APELADO), MB ENGENHARIA SPE 018 S/A - CNPJ: 08.845.717/0001-46 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), ERBE INCORPORADORA 056 LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A (TERCEIRO INTERESSADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0021406-15.2016.8.11.0041

APELANTE: MB ENGENHARIA SPE 018 S/A

APELADO: OSWALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR, JUDITH DIAS NOVAES DE REZENDE RIBEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURAÇÃO - VINCULAÇÃO AO “HABITE-SE” – ALEGAÇÃO INFUNDADA – RECURSO
NÃO PROVIDO
.

Os entraves burocráticos do Poder Público para expedição de documentos necessários são previsíveis e intrínsecos à própria atividade das Construtoras, assim como são presumíveis as adversidades climáticas e eventuais problemas com mão de obra.

A vinculação da multa moratória à data de expedição do Habite-se é inviável, pois sua obtenção nem sempre coincide com a disponibilização física do imóvel ao promitente comprador e, além do mais, implicaria em transferência da responsabilidade da empresa a terceiro.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0021406-15.2016.8.11.0041

APELANTE: MB ENGENHARIA SPE 018 S/A

APELADO: OSWALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR, JUDITH DIAS NOVAES DE REZENDE RIBEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:

“declarar
nula
, de pleno direito, a
cláusula 7.3.2
do instrumento de promessa de compra e venda firmado pelas partes, com fundamento no art. 6º, IV e no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e de condenar as rés, solidariamente, ao
pagamento da multa contratual
prevista no item 7.3.1.2 do referido contrato, consistente em
0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês
,
no período de

30 de setembro de 2014 a 11 de julho de 2016
, devidamente atualizados pelo INCC/DI, até o habite-se e, em seguida, pelo IGP-M (capítulos 5 e 6 do contrato), até o final desse período e pelo INPC/IBGE a partir de então, até o efetivo pagamento, acrescido dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (art. 405, CC), mais
multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito
, também acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e de correção monetária com os mesmos índices acima e da mesma maneira, conforme item 6.1 do contrato.”

Custas e honorários advocatícios fixados para ambas as partes, estes últimos em 10% sobre o valor atualizado dos pedidos formulados à título de cláusula penal e danos morais (item 4.2 “b” e “c” da petição inicial) para os autores, e em 10% sobre o montante da condenação para as rés.

As apelantes alegam que cumpriram todas as obrigações contratuais e que a demora no término da construção decorreu de caso fortuito e força maior.

Aduzem que “
durante a construção do empreendimento ocorreram diversas intempéries que atrasaram o cronograma da obra e que fugiam da intenção e responsabilidade das apelantes, como as fortes chuvas existentes na região
”.

Ressaltam que, além disso, em virtude do aquecimento do mercado imobiliário à época, foram prejudicadas pela falta de mão de obra qualificada e de materiais disponíveis.

Acrescentam que, ainda que subsistisse qualquer responsabilidade, o período posterior à expedição do “habite-se” não pode ser considerado na contagem do prazo de atraso, pois esse documento é usado como critério objetivo para definir a conclusão da obra.

Contrarrazões no Id n. 90978691.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0021406-15.2016.8.11.0041

APELANTE: MB ENGENHARIA SPE 018 S/A

APELADO: OSWALDO PEREIRA RIBEIRO JUNIOR, JUDITH DIAS NOVAES DE REZENDE RIBEIRO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram em 24-08-2011 o Contrato de Compra e Venda do apartamento 1501, com 209,30m2, situado no Residencial Wish, em Cuiabá, por R$944.663,00.

Devido ao atraso na entrega do imóvel, os apelados ingressaram em juízo em 17-06-2016 visando o distrato, a restituição do montante pago e indenização por danos morais.

As apelantes afirmam que cumpriram todas as obrigações contratuais e que a demora no término da construção decorreu de caso fortuito e força maior, consistentes na escassez de mão de obra e material, bem como nas chuvas intensas.

Acrescentam que, ainda que subsistisse qualquer responsabilidade da parte delas, o período posterior à expedição do Habite-se não pode ser considerado na contagem do prazo de atraso, pois esse documento é usado como critério objetivo para definir a conclusão da obra.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já consignado na primeira instância.

O STJ, de maneira consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda
”.

A propósito:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes
. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento
”. (AgRg no REsp 1422547/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

Nesta lide, o Auto de Conclusão da Obra (Habite-se) deveria ser entregue em 31-12-2013, com a imissão da posse em até 90 dias da averbação deste documento (cláusula XVII do quadro resumo e 7.3.1 do Instrumento Particular), permitido ainda o prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 7.3.1.1).

Portanto, tinha de estar pronto em 29-06-2014 e, com o prazo de tolerância,
poderia ser entregue até 27-09-2014
.

Em 23-06-2014, as apelantes informaram os autores, por carta, sobre a necessidade de prorrogação desse prazo para abril de 2015, e em 19-11-2014 fixaram nova data – maio de 2015 (Id. n. 90978635, págs. 2 e 3).

Ainda assim
os apelados só receberam o imóvel em 11-06-2016
, muito tempo após a quitação (10-10-2014), e um ano e nove meses depois do inicialmente convencionado (Id. nº 90978641 - Pág. 1).

Por conseguinte, as apelantes extrapolaram até mesmo os 270 dias estabelecidos de forma unilateral como período de tolerância, e só efetuaram a entrega quase 6 anos após a assinatura.

Destaca-se que os entraves burocráticos do Poder Público para expedição de documentos necessários são previsíveis e intrínsecos à própria atividade das apelantes, assim como são também presumíveis as adversidades climáticas e eventuais problemas com mão de obra.

E o tempo excedido foi de quase 2 anos, não sendo crível que qualquer uma dessas hipóteses acima perdure tanto assim. Logo, não se trata de caso fortuito ou força maior.

Ademais, é preciso levar em conta que o adquirente concede antecipadamente à Construtora a permissão para postergar o cumprimento da obrigação por determinado período. E esta, em contrapartida, deve informá-lo prévia e justificadamente a circunstância excepcional ocorrida, o que não foi cumprido no caso concreto.

Com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes demonstrar que nesse intervalo o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fizeram. Dessa forma, é evidente a inadimplência e o dever de arcarem com os prejuízos causados aos compradores.

Em relação ao termo final, foi determinado o pagamento da multa prevista na cláusula 7.3.1.2 da avença - 0,5% do preço atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde expirado o prazo de tolerância, isto é, de 30-09-2014 até 11-06-2016, data da entrega das chaves, que põe fim à mora.

Considerando a natureza do Habite-se, é inviável vincular o termo final da multa moratória ao dia de sua expedição pois sua obtenção fica a cargo do incorporador (
res inter alios acta
), e não vincula os consumidores. Entender de forma contrária seria como transferir a responsabilidade das apelantes para terceiros.

Nesse sentido, deste Tribunal:

“
PELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO -
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERANCIA DE 180 DIAS - VINCULAÇÃO AO HABITE-SE - DESCABIMENTO
- MULTA CONTRATUAL CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES - NATUREZA JURÍDICA DIVERSA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INAPLICABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador.

O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova.

Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade).

Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite, e pode ser cumulada com lucros cessantes, em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal.

A vinculação da multa de mora à data de expedição do habite-se é inviável, pois a obtenção desse documento nem sempre coincide com a disponibilização física do bem ao promitente comprador, além do quê implicaria em transferência da responsabilidade da construtora a terceiro.

A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do

Código Civil) não se aplica como justificativa para obstar a entrega das chaves se na promessa de compra e venda há previsão de quitação do saldo devedor por financiamento habitacional, o qual evidentemente depende do cumprimento das obrigações da incorporadora
”.

(Ap 59396/2016, Sexta Câmara Cível, julgado em 15/06/2016, publicado no DJE de 17/06/2016).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e, com amparo no art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária para 15% sobre o montante atribuído à condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021