Tribunal: TJMT
Processo: 1006087-40.2021.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006087-40.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOAO RICARDO NUNES DIAS DE PINHO - CPF: 828.794.431-72 (ADVOGADO), TWN17 COMERCIO DE ROUPAS EIRELI - ME - CNPJ: 27.624.256/0001-26 (AGRAVANTE), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (AGRAVADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL (DES. RUBENS).

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – TUTELA DE URGÊNCIA – LOJISTA DE
SHOPPING CENTER
– MEDIDAS TENDENTES A AMENIZAR OS EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19 – ALUGUEL E DEMAIS DESPESAS – INCIDÊNCIA SOBRE 5% DO FATURAMENTO EFETIVO, COM CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IPCA, E MANUTENÇÃO DOS DEMAIS DESCONTOS – AUTORIZAÇÃO PARA DEPÓSITO JUDICIAL DO 13º ALUGUEL – REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC – PRESENÇA –
RECURSO PROVIDO.

Comprovadas a probabilidade do direito reclamado e a existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a concessão da tutela de urgência se impõe (art. 300 do CPC).

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por TWN17 COMERCIO DE ROUPAS EIRELI - ME, com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel nº 1006950-67.2021.8.11.0041, ajuizada em face do CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING, indeferiu o pedido liminar de tutela de urgência, com que pretendia, a um, suspender a obrigação de cobrança do aluguel mínimo havido entre as partes, a dois, readequar as obrigações contratadas, com a mudança do índice para reajuste contratual e, a três, afastar todos os efeitos decorrentes da mora.

Para tanto, a agravante diz ser locatária de lojas comerciais na área pertencente ao Agravado, tendo firmado contrato com vigência de 60 meses a partir de 01.04.2017 e término em 31.03.2022, tendo por preço do aluguel o valor correspondente a 5% do faturamento bruto das lojas, respeitando o valor mínimo de R$ 13.000,00 (treze mil reais), o qual diz não ter condições de suportar, tendo em conta as restrições de circulação e a consequente crise econômica causada pela pandemia COVID-19.

Discorre que, além do valor do aluguel, precisa suportar despesas mensais de condomínio, no montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais), cota do fundo de promoção (FPP) de R$ 2.000,00 (dois mil reais), fundo de reserva de R$ 2.000,00 (dois mil reais), além das despesas do rateio de energia elétrica, ar-condicionado e o IPTU.

O pedido liminar de efeito ativo foi indeferido.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Eminentes pares:

A parte recorrente busca reformar a decisão de base que indeferiu o pedido de tutela de urgência, com que pretendia, a um, suspender a obrigação de cobrança do aluguel mínimo havido entre as partes, a dois, readequar as obrigações contratadas, com a mudança do índice para reajuste contratual e, a três, afastar todos os efeitos decorrentes da mora.

Portanto, em sede recursal, cumpre apenas verificar o preenchimento dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência antecipada, previstos no artigo 300 do novo CPC,
in verbis
:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Da análise do artigo acima transcrito verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela pretendida, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional.

Acerca dos requisitos autorizadores da tutela de urgência antecipada, orienta a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE PROCESSUAL - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - ART. 300 DO CPC - REQUISITOS AUSENTES - RECURSO NÃO PROVIDO. Não é cabível o deferimento de tutela antecipada se ausentes ambos os requisitos do art. 300 do CPC – a probabilidade do direito arguido e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. (N.U 1016102-39.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 21/01/2020)

Assim, no caso vertente, desde a apreciação da liminar do presente recurso, não se vislumbrou o preenchimento dos requisitos autorizadores da tutela de urgência.

É que, à luz dos requisitos inerentes à tutela jurisdicional pretendida, não se verifica a probabilidade do direito em questão, sobretudo porque a revisão almejada pela parte recorrente resultará na alteração unilateral de todas as bases do contrato firmado entre as partes, sem que subsista prova bastante acerca da extensão de eventuais danos econômicos sofridos por causa da pandemia Covid-19.

No caso, é de conhecimento público e notório que não houve, em período recente, restrição ao funcionamento do comércio, mas sim, readequação momentânea quanto aos horários de abertura e de fechamento das lojas.

Em caso similar e recente, decidiu este Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS VENCIDOS DURANTE O PERÍODO DE PROIBIÇÃO DE FUNCIONAMENTO DO COMÉRCIO LOCAL – PRETENSÃO DE EXTENSÃO DOS EFETIVOS DA TUTELA ANTECIPADA AOS MESES POSTERIORES À REABERTURA DO COMÉRCIO OU REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DO ALUGUEL – PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO CARACTERIZADA – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DENOTEM A PERSISTÊNCIA DE SITUAÇÃO DE ENORME DESIQUILÍBRIO CONTRATUAL APÓS O RETORNO GRADUAL DAS ATIVIDADES COMERCIAIS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conquanto a pandemia viral e as respectivas medidas públicas destinadas ao seu contingenciamento possam ser invocadas como razões convincentes para autorizar a pronta interferência do Judiciário na relação contratual entre particulares, é imprescindível considerar as condições econômicas de ambos os contratantes durante o período e os impactos na esfera de cada um como efeito da decisão judicial, sendo que, com a autorização de reabertura do comércio, não subsiste motivo a justificar a suspensão da exigibilidade dos alugueis contratuais e, inexistindo elementos de prova quanto à dimensão do hipotético desiquilíbrio contratual, não há como reduzir arbitrariamente o valor do aluguel ajustado. (N.U 1018700-29.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/03/2021, Publicado no DJE 29/03/2021)

Desta forma, não verificados os requisitos da tutela de urgência pretendida, não há nada que recomende a reforma da decisão de base.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(1º VOGAL)

Egrégia Câmara:

A agravante ajuizou Ação Revisional
“objetivando a revisão das cláusulas contratuais com fundamento nas Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, consubstanciadas nos artigos 317 c/c 478 a 480 do Código Civil, decorrente de desequilíbrio contratual gerado pela pandemia da Covid-19, declarada pela Organização Mundial de Saúde”
, e pleiteou liminarmente
“(i) a suspensão do aluguel mínimo havido entre as partes, para que seja cobrado exclusivamente sobre o faturamento, no valor correspondente a 5%; (ii) a mantença dos descontos de condomínio e contribuição do ar condicionado em 15% e fundo de promoção em 10%; (iii) autorização para depósito judicial do décimo-terceiro aluguel devido, no valor de R$ 10.901,22; (iv) que o condomínio se abstenha de praticar qualquer ato de cobrança do contrato e, por fim, (iv) a aplicação do IPCA como índice para reajuste contratual a ser realizado em 01/04/2021”
.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

Embora a situação fática da Pandemia do COVID-19 possa se adequar à hipótese de caso fortuito ou força maior, no caso concreto não se presta, nesta fase processual, para justificar o deferimento da tutela almejada.

Neste momento, em que pese a existência de medidas de restrição, o comércio da autora não está fechado, ao contrário, está aberto das 10:00 às 19:00 horas, com controle de circulação das pessoas.

Constata-se ainda que a autora reivindica o desmembramento e depósito do valor referente a 13ª parcela do aluguel com base no faturamento do mês de dezembro do ano passado, período em que, friso, o funcionamento das lojas dos shoppings centers da capital não estava vedado, motivo pelo qual não constato, por ora, a onerosidade excessiva alegada.

Ademais, não restou demonstrado pela parte autora a probabilidade do seu direito posto que não trouxe aos autos levantamento contábil, por meio de documento hábil a comprovar, de fato, a alegação de impossibilidade de pagamento dos valores previstos em contrato, tampouco prova do desiquilíbrio contratual declinado, pelo que entendo, em sede de cognição sumária, que não há requisitos aptos a ensejar a mitigação do pacta sunt servanda.

De outro lado, não devemos esquecer que a administração dos shoppings centers também tem suas obrigações.

Isto posto, prudente e necessário aguardar o contraditório para o efetivo esclarecimento dos fatos.

Com estes fundamentos, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.
(
sic
Id n. 50736447 – págs. 81/84).

Em 17-3-2017, as partes celebraram Instrumento Particular de Contrato de Locação das lojas comerciais 2095 e 2096, de 93,28m2, com vigência de 60 meses (de 1º-4-2017 a 31-3-2022), e aluguel convencionado em 5% do faturamento bruto, respeitado o mínimo de R$13.000,00 acrescidos de correção pelo IGP-DI (Id n. 83091452 – pág 25), o que resulta na quantia de R$14.901,22.

A agravante aduz que, além do aluguel, ainda arca com as despesas de condomínio (quase de R$7.000,00), cota do fundo de promoção (FPP) de R$2.000,00, fundo de reserva de R$350,00, bem como com o rateio dos custos de energia elétrica, ar-condicionado e IPTU, gastos esses que somariam aproximadamente R$12.500,00.

Ressalta que o desequilíbrio econômico vem desde o ano de 2020, ano em que o comércio foi amplamente afetado pela pandemia da Covid-19. Diz ainda que produziu prova documental da redução da receita anual de 50%, em comparação com 2019.

São evidentes os impactos econômicos da pandemia em 2020, assim como a revisão contratual realizada entre as partes nesse cenário de crise para resgatar o equilíbrio financeiro dos lojistas e permitir-lhes a continuidade das atividades, medidas que foram revogadas em dezembro de 2020.

A presente discussão está centralizada no período a partir de abril de 2021, como resultado dos efeitos da publicação do Decreto Estadual n. 874 e do Decreto Municipal n. 8.372, ambos de março desse ano, que determinaram o fechamento de diversos setores do comércio, incluindo o do agravante.

O próprio agravado faz remissão ao Decreto Municipal n. 8.392, de 17-4-2021, em que houve o fechamento das lojas por 14 dias.

Confrontando-se o faturamento de 2021 (janeiro, fevereiro e março) com o de 2019, verifica-se queda gradativa na receita apurada, sendo que em março chegou a ser aproximadamente 70% inferior (Id n. 83091456 – págs. 1/3 e 13/15), o que aconteceu no período logo após a paralisação do comércio decorrente dos Decretos citados.

Assim, não se pode ignorar que a disseminação mundial da Covid-19 ainda produz repercussão negativa para o setor lojista, sobretudo para os
shopping centers
, que precisam custear diversas despesas extras, além do aluguel, para continuarem seu negócio.

Desse modo, em análise aos requisitos próprios dessa fase procedimental (artigo 300 do CPC), verifico a verossimilhança do direito alegado, como já explicado, e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, tendo em vista que eventual inadimplência pode causar a negativação do nome da agravante ou até mesmo situação de despejo.

Assim, por ora, mostra-se prudente a cobrança do aluguel seja sobre 5% do faturamento efetivo, sem a exigência do mínimo, com atualização monetária calculada pelo IPCA, a manutenção dos descontos de condomínio e contribuição do ar-condicionado em 15% e fundo de promoção em 10%, pelo menos até a decisão de mérito ou até que a sua situação financeira se estabilize em parâmetros semelhantes aos de antes da crise sanitária.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER –
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – Crise econômica decorrente da pandemia de Covid-19 que autoriza o reajuste da prestação por onerosidade excessiva
(art. 317 do CC) – Descabimento da pretensão de isenção total do aluguel mínimo mensal –
Possibilidade de redução em 40% do valor contratualmente estipulado a título de aluguel mínimo mensal, e, ainda, redução de 50% no valor da cota condominial, fundo de promoção
e 13º aluguel, enquanto forem adotadas medidas governamentais restritivas para o combate da pandemia, afastando-se a possibilidade de negativação da locatária em razão dos débitos pretéritos durante o mesmo período –
Necessidade de imediato restabelecimento do equilíbrio contratual, até futura decisão de mérito - Substituição do IGP-M para o IPCA – Impossibilidade de modificação, nesta fase de cognição superficial – Questão que deverá ser objeto de oportuna análise do mérito – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2124720-73.2021.8.26.0000; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 36ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2021; Data de Registro: 22/07/2021). (Sem destaque no original).

Vale registrar que esse
decisum

pode ser revisto a qualquer momento, e nada impede que a tutela de urgência seja revogada no decorrer da demanda, mediante a apresentação de outros elementos de prova.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso para deferir a tutela de urgência requerida na inicial e, dessa forma, determinar a cobrança do aluguel sobre 5% do faturamento efetivo, sem exigência do mínimo, e com correção monetária pelo IPCA a partir de 1-4-2021, manter os descontos de condomínio e contribuição de ar-condicionado em 15% e fundo de promoção em 10%.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL)

Peço vênia a eminente relatora para acompanhar o voto do 1º vogal, Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, pois entendo que acomoda de maneira razoável a realidade vivida pelos estabelecimentos comerciais, particularmente os shoppings que tem umas regras coletivas, com relação aos efeitos decorrentes dessa crise sanitária.

É inegável que essa pandemia produziu
efeitos nefastos nas relações contratuais de modo geral, principalmente no comércio sobremaneira naqueles que possuem regramentos próprios, como no caso dos
shoppings
.

Desse modo, acompanho o voto do 1º vogal, Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, porque preserva de um lado o funcionamento e divide os encargos decorrentes dessa realidade
até que se restabelece a
normalidade dessas atividades.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021