Tribunal: TJMT
Processo: 1003236-41.2017.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-11-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003236-41.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ELIANE MARIA FORTE DALTRO - CPF: 209.418.111-15 (APELANTE), GIZELA BARRETO SAMPAIO - CPF: 046.375.801-37 (ADVOGADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), TGMB 039 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (TERCEIRO INTERESSADO), TG CENTRO -OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (TERCEIRO INTERESSADO), DAUTO BARBOSA CASTRO PASSARE - CPF: 570.080.781-53 (ADVOGADO), ELIANE MARIA FORTE DALTRO - CPF: 209.418.111-15 (APELADO), GIZELA BARRETO SAMPAIO - CPF: 046.375.801-37 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS REQUERIDAS NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1003236-41.2017.8.11.0041

APELANTE (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

APELADO (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

EMENTA:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – EXCLUDENTE NÃO CONFIGURADA – TERMO ADITIVO – IRREGULARIDADE NÃO CONFIGURADA – CONGELAMENTO DE SALDO DEVEDOR QUANTO AOS ENCARGOS MORATÓRIOS – MULTA CONTRATUAL
– APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO
– DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Não comprovada irregularidade do termo aditivo firmado entre as partes, é de ser mantida a estipulação quanto ao prazo da entrega do imóvel.

A orientação da jurisprudência, inclusive do STJ, se dá no sentido da impossibilidade de congelamento do saldo devedor do imóvel quanto à correção monetária do valor do imóvel, apenas quanto aos encargos moratórios.

Demonstrado que há cláusula expressa
no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual
, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1003236-41.2017.8.11.0041

APELANTE (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

APELADO (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO,

BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

Proc. referência
: Ação Ordinária Indenizatória Por Danos Materiais e Morais n. 1003236-41.2017.8.11.0041 - 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelações
interpostas, sucessivamente, por Eliane Maria Forte Daltro, Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 039 S/A.

AÇÃO
: Indenizatória por Danos Materiais e Morais ajuizada por Eliane Maria Forte Daltro em desfavor de Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 039 S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para condenar as requeridas ao pagamento da importância mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, desde 28/11/2014 até a efetiva entrega das chaves (11/08/2015), acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes condenou ao pagamento pró-rata das custas processuais e, quanto aos honorários advocatícios, fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor dos patronos das partes, para que cada parte arque com o advogado da outra o valor dos honorários respectivos.

APELOS
: a autora sustenta, em síntese, a abusividade e nulidade do termo aditivo e, por conseguinte, o maior tempo de atraso na entrega da obra, a aplicabilidade da multa moratória, bem assim a necessidade do congelamento do saldo devedor diante do prejuízo acarretado pelo demora na entrega do imóvel e, ainda, a configuração do dano moral.

Por sua vez, as requerida defendem a ocorrência de caso fortuito e força maior como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, bem como a impossibilidade de condenação em multa contratual, ao fato que tais valores já foram quitados administrativamente e abatidos do saldo devedor do contrato.

CONTRARRAZÕES
: Id. 83436065 - págs. 1-10 e Id. 83436067 - pág. 1-7.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1003236-41.2017.8.11.0041

APELANTE (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

APELADO (s): ELIANE MARIA FORTE DALTRO, BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., MB ENGENHARIA SPE 039 S/A.

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas, sucessivamente, por Eliane Maria Forte Daltro, Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 039 S/A.

AÇÃO
: Indenizatória por Danos Materiais e Morais ajuizada por Eliane Maria Forte Daltro em desfavor de Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 039 S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para condenar as requeridas ao pagamento da importância mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, desde 28/11/2014 até a efetiva entrega das chaves (11/08/2015), acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes condenou ao pagamento pró-rata das custas processuais e, quanto aos honorários advocatícios, fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor dos patronos das partes, para que cada parte arque com o advogado da outra o valor dos honorários respectivos.

Da delimitação fática

Narra a autora que celebrou com as requeridas, em 15/01/2010, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos para aquisição da unidade imobiliária n. 401, Bloco B, do empreendimento denominado "Condomínio Bonavita", pelo valor de R$ 308.235,00 (trezentos e oito mil, duzentos e trinta e cinco reais), com a promessa de que imóvel seria entregue até 31/01/2012, todavia, depois de transcorrido o aludido prazo, as requeridas firmaram um Termo Aditivo para prorrogar a data da entrega para 31/12/2013, muito além do período de carência de 180 (cento e oitenta) dias, e, não bastasse, o imóvel foi efetivamente entregue apenas em agosto de 2015.

Anota que o atraso na entrega do imóvel acarretou em um aumento do valor do financiamento no montante de R$ 60.890,01 (sessenta mil oitocentos e noventa reais e um centavo) e que a execução da obra foi falha, eivada de vícios e muito aquém da qualidade esperada e divulgada, porquanto requer a condenação da parte requerida à multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato (por equidade) por mês de atraso; lucros cessantes de 0.8% (oito décimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso; ressarcimento pelos juros pagos em razão do atraso da entrega; reparo das irregularidades da construção e colocação dos materiais e danos morais.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou demonstrado o atraso na entrega do imóvel, a ensejar a indenização por dano material, afastou, todavia, o dano moral.

Contra esta decisão, ambas as partes recorrem.

Passa-se à análise, em conjunto, de ambos os recursos.

Pois bem.

No caso, tem-se que o contrato particular de compra e venda do imóvel foi firmado entre as partes em 15/01/2010, ficou estabelecido inicialmente o prazo para entrega da obra para final do mês de dezembro de 2012 (31/01/2012), ressalvado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, bem assim que as partes firmaram Termo Aditivo para prorrogar a data de entrega para 31/12/2013, porém a unidade imobiliária foi efetivamente entregue somente no mês de agosto de 2015.

Como se vê, o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no termo aditivo do contrato e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, porquanto o alegado caso fortuito e/ou força maior não ilide a responsabilidade da construtora, por ser tratar de risco inerente ao negócio.

Registra-se, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade as situações de riscos próprios do empreendimento.

Sobre o tema:

APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7º, 25, §1º, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora. (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020) (destaquei)

Dessa forma, sem razão a parte requerida apelante, quanto à alegada inexistência dos fatos constitutivos do direito da autora, aqui também apelante, porquanto, não há falar em afastamento do direito a indenização com fundamento na ocorrência de caso fortuito e/ou força maior.

Com efeito, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, depois do prazo estabelecido no termo aditivo, máxime se levar em conta que não houve qualquer justificativa plausível para o atraso, como consignado pela sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

No que tange ao termo final, é certo que o contrato de compra e venda previa expressamente a cláusula de tolerância no período de 180 (cento e oitenta) dias (cláusula 8.3), de forma que o limite máximo para a entrega encerrou-se no dia 30/06/2014.

Alega a construtora que o Habite-se foi expedido em 28/11/2014 e que a autora apenas não pode adentrar no bem porque não havia quitado todo o imóvel, em que pese ter reconhecido a quitação em 09/09/2013.

Desta forma, verifica-se que não há justificativa que exclua a responsabilidade da requerida pelo atraso ocorrido entre 30/06/2014 (data limite para a entrega do bem) e 11/08/2015 (data da efetiva entrega), restando incontroversa a ocorrência de um atraso de um ano e um mês.

Assim, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, máxime se levar em conta que não houve qualquer justificativa plausível para o atraso.

No caso, por meio do documento de id. 4788739, verifico que as partes compuseram a respeito da indenização por atraso na entrega do imóvel. Temos que a autora deu quitação de multa indenizatória até 28/11/2014 (data da expedição do Habite-se).

Assim, pelos mesmos fundamentos já expostos acima a respeito do pacta sunt servanda e, considerando as implicações do Código de Defesa do Consumidor, considero a pactuação feita e válida a respeito da responsabilidade pela entrega até o dia 28/11/2014.

Contudo, tendo em vista que além da data de emissão do Habite-se, a Construtora demorou ainda cerca de nove meses para entregar efetivamente o imóvel, mister o dever de indenizar o período remanescente.”

Entendimento que se mostra correto e não comporta reformas.

Do Termo Aditivo

No caso, as partes assinaram o Termo Aditivo, em 26/03/2012, em que pactuaram novo prazo para entrega da unidade para o dia 31/12/2013, bem como foi realizado o pagamento à autora da quantia de R$ 30.660,62 (trinta mil seiscentos e sessenta reais e sessenta e dois centavos), a título de multa pelo atraso na entrega da unidade, que correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço da unidade aos meses de atraso na assinatura do termo.

Veja-se que não ficou comprovado o alegado de que a assinatura do termo foi imposta ao consumidor, além do que, o descumprimento do prazo contratual, por si só, não caracteriza nulidade da avença. E, como consignado na sentença recorrida, o contrato de compra e venda prevê expressamente cláusula em favor do consumidor em caso de atraso da construtora, qual seja, a penalidade (multa contratual) de 0,5% do preço da unidade, cuja indenização foi paga quando da assinatura do termo.

Quanto à alegação de vantagens indevidas por parte da construtora nas cláusulas contratuais, correta a sentença ao registrar:

“(...) em que pese a relativização do pacta sunt servanda nos processos relativos aos interesses dos consumidores, não há que se falar em abusividade das cláusulas no presente caso.

Insta salientar ainda que em análise dos processos análogos já julgados, o percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel é razoável e apresenta-se em consonância com o verificado no mercado
.

Insto posto,
tenho como válido o termo aditivo firmado entre a partes e, consequentemente, mister o reconhecimento da prorrogação da data de entrega do imóvel para 31/12/2013; a incidência da multa penal no valor de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel ao mês; e o recebimento dos valores devidos até 31/12/2013 (decorrentes do aditivo)
.
(sic - destaquei – Id. 83436048 - pág. 5)

Não comprovada irregularidade do termo aditivo firmado entre as partes, é de ser mantida a estipulação quanto ao prazo da entrega do imóvel.

Dessa forma, não comporta reformas a sentença nessa parte.

Do congelamento do saldo devedor

A respeito do tema, o entendimento da jurisprudência, inclusive do STJ, é no sentido de que “a correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, sendo mera reposição do valor real desta, motivo por que incide mesmo na hipótese de inadimplemento das construtoras” (AREsp 678618)

Como se vê, em relação à atualização monetária, não cabe falar em congelamento do saldo, porquanto é forma de atualização da moeda diante dos efeitos da inflação, caracteriza-se simples medida de compensação pela perda de valor monetário, de modo que seu afastamento, ainda que por atraso da requerida, acarretaria enriquecimento indevido ao consumidor.

Por outro lado, esta Câmara já decidiu que o congelamento do saldo devedor é cabível em relação aos demais encargos moratórios, porque, em mora no cumprimento de suas obrigações, não poderia a parte requerida exigir o implemento das prestações devidas pela contraparte, conforme a regra prevista no art. 476 do CC, que consagra a exceção do contrato não cumprido.

Dessa forma, conforme já decidido em julgados semelhantes, é de ser determinada a apresentação de extratos financeiros atualizados, com o afastamento dos encargos moratórios incidentes durante a mora das requeridas, até a efetiva entrega das chaves, com exceção da atualização monetária, que, como esclarecido, permanece devida.

Nesse sentido foi o julgamento por esta e. Quarta Câmara no Recurso de Apelação n. 00469414820138110041, julgado em 07/03/2018 e publicado no DJe em 09/03/2018, a saber:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE REPASSE NA PLANTA – COBRANÇA INDEVIDA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – NECESSIDADE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, REALIZADA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR – ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS ADIMPLIDAS NO PERÍODO DA MORA DA CONSTRUTORA – TERMO INICIAL: DATA DO EFETIVO PAGAMENTO DE CADA PARCELA – TERMO FINAL: EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DANO MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Revela-se devido o ressarcimento, na forma simples, de valores despendidos a título de "CM - repasse na planta", no período de mora da construtora, porquanto não é possível imputar ao consumidor a cobrança de encargos denominados como taxas de evolução da obra, antes da entrega das chaves pela construtora, máxime quando não se visualiza previsão contratual a esse respeito. Se a sentença que inverteu a cláusula penal em favor do consumidor e determinou a incidência dos encargos moratórios sobre o valor das parcelas adimplidas pelo comprador, tem-se como termo inicial a data de pagamento de cada parcela, ocorrido no período da mora, e termo final a efetiva entrega das chaves do imóvel.
A orientação da jurisprudência, inclusive do STJ, se dá no sentido da impossibilidade de congelamento do saldo devedor do imóvel, mesmo na hipótese de inadimplemento das construtoras, de modo que não há falar em devolução dos valores pagos a título de correção monetária do valor do imóvel, mas apenas dos juros de mora.
Mantem-se o valor da indenização a título de dano moral, porquanto em conformidade com a razoabilidade que se exige.

No mesmo sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – DESCABIMENTO EM RELAÇÃO À ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA – POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DOS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS – TERMOS ADITIVOS – AUSÊNCIA DE NULIDADE – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CABIMENTO – HIPÓTESE DE ATRASO EXORBITANTE NA ENTREGA DE IMÓVEIS DESTINADOS À MORADIA – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AFASTAMENTO – AUSÊNCIA DE CONDUTA AMOLDÁVEL AO ART. 80 DO CPC – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A correção monetária é forma de recomposição da moeda diante dos efeitos da inflação, ou seja, objetiva compensar a perda de valor monetária, sendo assim, ainda que ocorra o atraso na entrega dos imóveis, não há de se falar em seu congelamento ou afastamento, sob pena de acarretar enriquecimento ilícito.

2. Demais encargos moratórios que, diante do inadimplemento relativo da promitente vendedora, devem ser afastados, por força do art. 476 do Código Civil.

3. Embora o inadimplemento contratual caracterizado pelo descumprimento do prazo de entrega de imóvel, em regra, não configure dano indenizável, a privação do uso do bem por prazo exorbitante e injustificado autoriza o deferimento da indenização por dano moral.

4. A aplicação de multa por litigância de má-fé pressupõe a comprovação de prática de uma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, com demonstração do dolo advindo do ato praticado pela parte. (N.U 0029659-26.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/05/2021, Publicado no DJE 06/05/2021).

Da multa contratual

O entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (
REsp 1729593/SP).

Assim, tem-se que o atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Como se vê, nos termos da orientação firmada pelo STJ, por meio do Tema 971, a inversão da cláusula penal somente é admitida quando no contrato houver estipulação de penalidade exclusivamente em desfavor do adquirente/consumidor.

Nota-se que no
caso dos autos, o contrato prevê na cláusula 8.3.1, a multa de 0,5% sobre o preço do imóvel calculada mensalmente pelo período de atraso na entrega do imóvel, para o caso descumprimento da construtora:

Cláusula 8.3.1. Fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do EMPREENDIMENTO, nas condições definidas no presente contrato, exceder o prazo estabelecido na cláusula anterior, por razões imputáveis a VENDEDORA, pagará ela ao(s) ADQUIRENTE(S) indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, atualizado monetariamente na forma da cláusula sexta supra.

Dessa forma, como ressaltado pela sentença, no caso em que o contrato firmado entre a compradora e a construtora há previsão de cláusula penal para o inadimplemento da construtora não há falar em aplicação de cláusula penal por equidade, qual seja, a multa de 2% para o caso da mora do adquirente.

Nessa linha, do contrato entabulado entre as partes
infere-se que a cláusula penal incide todos os meses, e tem como base de cálculo o preço do imóvel atualizado monetariamente, porquanto evidente que tal estipulação tem por finalidade coibir a mora da construtora na entrega do imóvel e também compensar o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso do imóvel.

Assim, no que tange a aplicação da multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel, escorreita a sentença e não merece reforma
nesse ponto.

No mais, o STJ já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes – TEMA 970 - REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019.

Nesse sentido:
Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.

Do dano moral

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega do apartamento, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Frisa-se, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel por vários meses ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.

Por deveras conhecida a via crucis que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.

Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar, a não mais poder, nossos valores culturais.

A propósito:

APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO QUE EXTRAPOLA O DE PRORROGAÇÃO – DANO MORAL DEVIDO – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – NÃO INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA – NÃO POSSIBILIDADE – ORIENTAÇÃO DO STJ – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1- A cessão de direitos ocorrida entre o apelado e sua ex-companheira se ocorreu antes da informação de prorrogação da data de entrega do imóvel, de modo que impertinente a alegação da construtora de que o autor sabia do atraso.

2- Desnecessidade de enfrentamento sobre abusividade da cláusula contratual de prorrogação, pois reconhecida como legal na sentença.

3- Condenação em dano material que é devida, entretanto, tendo em vista que o prazo de prorrogação também foi extrapolado, tendo a própria construtora ressarcido o autor em valor correspondente a lucros cessantes devidos a título de aluguel pelo atraso.

4-
O atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização. Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico do autor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

5- “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor. [...] A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco das dívidas de valor.” (AgInt no REsp 1679469/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/2018, DJe 01/02/2019) (N.U 0050652-27.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 29/07/2020, Publicado no DJE 03/08/2020)

Ainda sobre o tema, ressalvada as especificações do caso concreto:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel , enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais
.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial nº 1.635.428/SC e nº 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória. (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).

Assim, em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça e do STJ, tem-se que a sentença comporta reforma quanto à condenação pelo dano moral.

Do valor da indenização

No que tange ao
quantum
arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, o valor de R$10.000,00 se mostra razoável e condizente com a situação fática e de acordo com os parâmetros utilizados por esta e. Câmara.

Frisa-se que a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Posto isso,
dá-se parcial provimento
ao recurso interposto pela autora Eliane Maria Forte Daltro, para afastar os encargos moratórios incidentes durante o período de mora das requeridas, com o fornecimento de extratos financeiros indicativos do saldo com os abatimentos, sem prejuízo da atualização monetária incidente no período, cujo valor deverá ser apurado em liquidação da sentença, bem como condenar as requeridas ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais. Mantido os demais termos da sentença.

Nega-se provimento
ao recurso interposto pelas requeridas Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., MB Engenharia SPE 039 S/A.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2021