Tribunal: TJMT
Processo: 0002365-04.2017.8.11.0049
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-07-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002365-04.2017.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FLEURIMAR FERREIRA - CPF: 295.781.831-00 (APELANTE), RENATA NOGUEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 004.274.791-00 (ADVOGADO), ALEXSANDER ARAUJO FREITAS - CPF: 904.474.091-15 (ADVOGADO), FABIO MELO FERREIRA - CPF: 527.255.371-34 (APELANTE), FRANCO SOLON FERREIRA - CPF: 355.866.211-34 (APELANTE), LUZIA DA SILVA FERREIRA - CPF: 800.607.491-72 (APELANTE), ROBISSON EUGENIO DORNER - CPF: 602.664.062-20 (APELADO), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER - CPF: 599.706.002-06 (APELADO), ROBERTO DORNER - CPF: 127.091.159-72 (APELADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), HENRIQUE LUIZ DE SOUZA CARVALHO DOMINGUES - CPF: 999.631.321-20 (ADVOGADO), ATALIAS DE LACORTE MOLINARI - CPF: 049.861.391-77 (ADVOGADO), JORGE AUGUSTO BUZETTI SILVESTRE - CPF: 344.161.188-80 (ADVOGADO), ALEXSANDER ARAUJO FREITAS - CPF: 904.474.091-15 (ADVOGADO), FABIO MELO FERREIRA - CPF: 527.255.371-34 (APELADO), FLEURIMAR FERREIRA - CPF: 295.781.831-00 (APELADO), FRANCO SOLON FERREIRA - CPF: 355.866.211-34 (APELADO), HENRIQUE LUIZ DE SOUZA CARVALHO DOMINGUES - CPF: 999.631.321-20 (ADVOGADO), LUZIA DA SILVA FERREIRA - CPF: 800.607.491-72 (APELADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER - CPF: 599.706.002-06 (APELANTE), JESSICA APARECIDA KMITA - CPF: 051.670.161-42 (ADVOGADO), JOAO PAULO AVANSINI CARNELOS - CPF: 267.709.178-07 (ADVOGADO), ROBERTO DORNER - CPF: 127.091.159-72 (APELANTE), ROBISSON EUGENIO DORNER - CPF: 602.664.062-20 (APELANTE), ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINARES REJEITADAS. POR MAIORIA, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO DOS VENDEDORES E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS COMPRADORES, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0002365-04.2017.8.11.0049

APELANTE: FLEURIMAR FERREIRA, FABIO MELO FERREIRA, FRANCO SOLON FERREIRA, LUZIA DA SILVA FERREIRA, INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER, ROBERTO DORNER, ROBISSON EUGENIO DORNER

APELADO: ROBISSON EUGENIO DORNER, INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER, ROBERTO DORNER, FABIO MELO FERREIRA, FLEURIMAR FERREIRA, FRANCO SOLON FERREIRA, LUZIA DA SILVA FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E RECONVENÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA (PRECLUSÃO
PRO JUDICATO, CITRA PETITA
E JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE) – PRELIMINAR REJEITADA – PERÍCIA NÃO REALIZADA - FUNDAMENTOS QUE SE CONFUNDEM COM OS DE MÉRITO – APRECIAÇÃO CONJUNTA - CERTIDÃO DE REGULARIDADE DA FUNAI - NÃO APRESENTAÇÃO PELOS VENDEDORES - INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO PELOS COMPRADORES – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO - CULPA CONCORRENTE – FRUIÇÃO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA - INDENIZAÇÃO DEVIDA NA FORMA CONVENCIONADA – BENFEITORIAS – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ – RESSARCIMENTO VEDADO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CUMPRIMENTO IMEDIATO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO DOS VENDEDORES PARCIALMENTE PROVIDO
–
RECURSO DOS COMPRADORES NÃO PROVIDO
.

O deferimento ou não de determinada prova está condicionado a critérios de conveniência e utilidade. Incumbe ao juiz decidir quais são necessárias à formação de seu convencimento e desconsiderar as requeridas e deferidas que não contribuem para a adequada elucidação da controvérsia.

Embora viável postular na contestação a indenização por benfeitorias e o direito de retenção, é imprescindível que, além de configuradas, estejam em sintonia com as que a lei autoriza.

Se há nos autos declaração expressa dos compradores de que foram realizadas benfeitorias apenas para fomentarem a atividade rural que exploram, não se justifica o ressarcimento, sobretudo quando se confundem com as que já integravam o imóvel no momento da celebração da avença.

Estabelecidas no contrato condições para mantê-lo, tais como a entrega de certidão de regularidade pelos vendedores e o pagamento do preço pelos compradores, devem ser respeitadas, sob pena de ficar caracterizada a culpa concorrente.

A alegação de “
exceptio
” exige simultaneidade no cumprimento da obrigação contratual.

A indenização por benfeitorias decorre da qualidade da ocupação. Se a circunstância fática e jurídica apontar para possuidor de má-fé, apenas as necessárias serão ressarcidas, desde que demonstradas.

Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração é consequência natural da rescisão, daí a recomendação de que se dê na sentença, e não antecipadamente.

Tendo ambas as partes pleiteado a resolução do negócio jurídico e não a questionado nos Recursos que interpuseram, a reintegração dos vendedores na posse deve ser imediata.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0002365-04.2017.8.11.0049

APELANTE: FLEURIMAR FERREIRA, FABIO MELO FERREIRA, FRANCO SOLON FERREIRA, LUZIA DA SILVA FERREIRA, INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER, ROBERTO DORNER, ROBISSON EUGENIO DORNER

APELADO: ROBISSON EUGENIO DORNER, INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER, ROBERTO DORNER, FABIO MELO FERREIRA, FLEURIMAR FERREIRA, FRANCO SOLON FERREIRA, LUZIA DA SILVA FERREIRA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Relatório

Apelações Cíveis em
Ação de Rescisão de Contrato e Reconvenção
julgadas parcialmente procedentes, para:

- declarar a resolução judicial do Contrato de Compra e Venda do imóvel rural denominado Fazenda Porto Velho objeto das matrículas 5.111 a 5.127, do RGI de Vila Rica/MT, celebrado em
23-6-2013
, pelo inadimplemento concorrente das partes das cláusulas Terceira e Quinta.

- determinar o cancelamento dos atos imobiliários que transferiram as matrículas 5.116, 5.122 e 5.123, que deverão retornar ao
statu quo ante
(aos vendedores).

- reintegrar os autores na posse direta do total do imóvel, devendo os requeridos proceder à desocupação voluntária até
30-4-2021
(final da safra 2020/2021), sob pena de multa de 1% do valor do contrato (R$135.000.000,00) a cada mês de descumprimento, até o limite de 20%.

- determinar aos requeridos que se abstenham de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no local a partir da data da ciência da sentença até a da efetiva desocupação, sob pena de perda total em benefício dos autores, sem qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, e sem retenção do imóvel.

- condenar os requeridos à reparação pelo usufruto da posse, em 7 sacas de soja de 60 quilos cada, por hectare/ano,
sobre a área produtiva
, seja de pastagem ou de lavoura, com base na média anual do produto tipo convencional nas respectivas safras na praça de Sinop/MT, conforme cláusula primeira, pela cotação do IMEA, com vencimentos em 14-12-2014, 14-12-2015, 14-12-2016, 14-12-2017, 14-12-2018, 14-12-2019, 14-12-2020 e 01-05-2021, este último considerado o período de desocupação, com incidência, sobre as parcelas, de correção monetária pelo INPC a contar de cada vencimento e juros legais de 1% ao mês desde o dia da citação.

- condenar os autores/reconvindos a devolverem aos requeridos/reconvintes a importância equivalente às prestações já quitadas, sendo R$1.200.000,00 relativos ao sinal, pagos em 23-7-2013, quando celebrada a avença, R$13.800.000,00 alusivos à primeira parcela, vencida em 23-8-2013, e R$14.750.000,00 atinentes à segunda, vencida em 14-6-2014, sobre as quais incidirão correção monetária pelo INPC a partir de cada uma das respectivas datas e juros legais de 1% ao mês a contar da citação na Ação de Rescisão.

- condenar os autores/reconvindos a indenizar:

a) as
benfeitorias necessárias e úteis
(art. 1219 do CC) feitas no período de 14-12-2013 (data da transmissão da posse) a 23-7-2014 (data para apresentação da certidão da FUNAI); e

b) as
benfeitorias necessárias
(art. 1220 do CC) realizadas de 24-7-2014 (data limite para a apresentação da certidão da FUNAI) até a ciência da sentença.

Em ambas serão aplicados correção monetária pelo INPC a partir de cada realização comprovada e juros a contar da citação na Rescisão.

Ante a sucumbência recíproca, foi estabelecido que cada parte arcará com metade das custas e das despesas processuais, e com os honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelos requeridos/reconvintes em relação aos autores e 10% do proveito econômico obtido pelos autores (vendedores/reconvindos) em relação aos demandados (compradores/reconvintes), com amparo nos arts. 85, §§ 2º e 14, e 86,
caput
, do CPC (Id 79735657).

Os Embargos de Declaração opostos pelos requeridos (compradores) foram acolhidos e determinado que a reintegração ocorrerá só após o trânsito em julgado no caso de interposição de Apelação.

Fleurimar Ferreira, Fábio Melo Ferreira, Franco Solon Ferreira e Luzia da Silva Ferreira
, autores da Ação de Rescisão de Contrato,

recorrem sob a arguição de que a sentença é equivocada na parte que reconhece a culpa concorrente. Para isso, alegam a aplicabilidade da teoria da cláusula contratual lateral, assim como a valorização da gravidade do inadimplemento ante a conduta dos requeridos (compradores), pois seria incompatível com a supervalorização da obrigação firmada na cláusula quinta e parágrafo único do contrato objeto da Rescisão.

Argumentam que o juízo de origem atribuiu-lhes a culpa pelo “
descumprimento oportuno tempore
” da obrigação de entregarem a certidão da FUNAI como convencionado na cláusula 5ª, parágrafo único, e considerou inadimplentes os demandados (compradores) pelo pagamento a menor da parcela vencida em 14-6-2014 (integralizou somente R$14.750.000,00, quando o montante seria de R$15.750.000,00), além das prestações anuais restantes, que somam R$120.000.000,00. Argumentam que essa situação exige análise mais acurada das cláusulas pactuadas, para a correta interpretação.

Ressaltam que a entrega da posse e a transferência do domínio após o pagamento constituem obrigação principal, enquanto a entrega da certidão se caracteriza como acessória.

Discorrem sobre o conceito de ambas e assinalam que “
os acréscimos contratuais para as hipóteses de inadimplemento e até a obrigação de entregar a certidão são periféricas e inegavelmente acessórias
”.

Para comprovarem essa afirmação, assinalam que na certidão a FUNAI deveria atestar que o perímetro da propriedade rural objeto da avença não se sobrepõe a áreas indígenas, mas esse documento foi supervalorizado na sentença a ponto de alcançar o mesmo grau de importância do pagamento do preço, cláusula confessadamente inadimplida pelos requeridos.

Arguem que nem mesmo estes (compradores) deram relevância a essa certidão, pois durante os longos anos de ocupação da Fazenda Porto Velho alegaram que investiram mais de 100 milhões de reais, ou seja, não se preocuparam em nenhum momento com o fato de que poderiam estar aplicando dinheiro supostamente em área indígena.

Invocam o art. 422 do CC, o princípio da conservação do negócio jurídico e o Enunciado n. 22 do Conselho da Justiça Federal, que afastaria a
exceptio non adimpleti contractus
.

Dizem também que a entrega da certidão de regularização é inócua diante da Instrução Normativa n. 9/2020 da FUNAI, que disciplina não competir ao órgão a sua emissão porque “
o simples ato de transmissão da propriedade pelo Cartório Imobiliário já viabiliza a transferência do bem
”.

Transcrevem o inteiro teor desse ato administrativo e reforçam que a ausência da certidão não impede a transferência da propriedade, tanto assim que três das matrículas negociadas já foram transmitidas.

No que concerne ao princípio da conservação do contrato, alegam que o cumprimento substancial da obrigação que assumiram atende perfeitamente à finalidade do negócio jurídico e à satisfação integral do interesse do credor.

Aduzem que, se houve desequilíbrio contratual, eles próprios seriam os lesados, pois não receberam o preço convencionado.

Colacionam arestos do STJ (76362/MT) e do TJMG, sem antes registrarem a má-fé dos apelados/compradores, que confessaram o não pagamento de parcelas que superam 80 milhões de reais, apesar de afirmarem nos autos que investiram mais de 100 milhões de reais.

Destacam que eles (requeridos) auferiram lucros milionários por anos seguidos e continuam sendo beneficiados, visto que permanecem na posse da propriedade e ainda oneraram as matrículas que receberam, contraindo mútuos bancários superiores a 35 milhões de reais quando já inadimplentes e dias antes da prolação da sentença.

Arguem que se houvesse resquícios de boa-fé dos compradores, teriam ajuizado a competente Ação Consignatória, com o depósito judicial do valor devido, o que torna o inadimplemento muito mais grave, com indicativo de má-fé contratual e processual, e obriga o reconhecimento da culpa exclusiva dos requeridos pela rescisão.

Quanto à indenização pelo uso do imóvel, anotam o equívoco da sentença ao impor aos apelados penalidade distinta da instituída no contrato, e que a opção apenas pela área produtiva (pastagens e lavouras), e não pela inadimplida, afronta a cláusula quarta.

Afirmam ainda que o juízo
a quo
consignou que foram pagos 29 milhões de reais, portanto só 21.48% do preço convencionado (R$135.000.000,00), de maneira que
restam inadimplidos 78,52%, sobre os quais deve incidir a reparação de 7 sacas de soja de 60 kg cada, por hectare/ano
.

Informam que por ocasião da transmissão da posse para os demandados (2013), o imóvel já contava com 19.000ha de pastagens de primeira linha, mais de 300 km de cercas, quatro currais, 40 km de corredores, mais de duas dezenas de casas, 10 pontes, 50 represas, entre outras benfeitorias. Logo, tinha capacidade para apascentar 20.000 cabeças de gado.

E mais, que a propriedade estava plenamente produtiva e no limite máximo autorizado, porquanto na região 50% das terras são reserva legal, de modo que a escolha pelas perdas e danos em 7 sacas de soja por hectare/ano da porção inadimplida é perfeitamente coerente com a realidade do negócio, tanto assim que as terras foram exploradas com a plantação de soja e o preço do arrendamento é de no mínimo 14 sacas/ano por hectares.

Anotam que, por consequência, as 7 sacas pactuadas correspondem a compensação mínima para eles (apelantes), até porque bem menos do que receberiam se tivessem arrendado os 19.000ha produtivos.

Sustentam que todos esses detalhes foram ponderados no momento da elaboração dessa cláusula.

Argumentam que têm de ser respeitados os exatos termos do ajuste, e que não pode prevalecer a justificativa utilizada na sentença ao adotar “
critério misto judicial e contratual, para a indenização
”.

Citam o princípio da autonomia da vontade, ao qual se renunciaria unicamente em situações especialíssimas, o que não é a hipótese dos autos.

Argumentam que o acolhimento dos Embargos de Declaração opostos pelos compradores é inusitado e incoerente, visto que, desse modo, ficou definido que a reintegração acontecerá só depois do trânsito em julgado no caso de interposição de Apelação, o que entendem ser completamente despropositado.

Isso porque, como o contrato foi rescindido na primeira instância, não haveria mais nenhum impedimento para que sejam reintegrados na posse, independentemente do trânsito em julgado.

Dizem ainda que a tutela foi antecipada na sentença e a suspensão do cumprimento após o trânsito em julgado “
contraria todo o sentido da Lei Processual, clara ao orientar que operada a rescisão do contrato e concedida a tutela antecipada na sentença o recurso de apelação não terá efeito suspensivo
”.

Trazem julgado do STJ sobre o assunto (REsp 648.886-SP), e ressaltam que aguardar o trânsito em julgado significa ignorar a regra de que não se confere efeito suspensivo nessas situações.

Pedem o provimento do Recurso para atribuir aos apelados/compradores a culpa integral pela rescisão; o cumprimento da cláusula quarta tal como redigida, para que a indenização pelo uso do imóvel seja calculada sobre a área inadimplida, e não apenas sobre a produtiva; afastar a determinação de reintegração após o trânsito em julgado, e deferi-la imediatamente.

Postulam, por fim, a retificação do ônus da sucumbência, para que os requeridos arquem sozinhos com as custas e honorários advocatícios, além da majoração para 20% (Id 79735661).

Nas
contrarrazões
, os apelados aduzem que não têm culpa exclusiva, uma vez que não lhes foi entregue a certidão, e que esse fato, ao contrário, autorizaria o rompimento da avença, como expressamente estipulado no parágrafo único da cláusula quinta.

Sustentam a inaplicabilidade da cláusula quarta, porquanto o seu cumprimento implica enriquecimento ilícito e consequente declaração de ausência de mora, matéria objeto do Recurso que apresentaram.

Anexam à lide cálculos que comprovariam que a aplicação dessa cláusula seria desarrazoada diante do montante a que chegaria a indenização. Aduzem que, caso mantida essa previsão contratual abusiva e reconhecida a existência da mora, é imperioso considerar apenas a área produtiva.

A respeito da reintegração de posse, dizem que o juízo da causa agiu com cautela ao mandar que ocorra depois do trânsito em julgado na hipótese de ser aviado Recurso.

E mais, que na verdade não houve antecipação de tutela, e sim mera consequência natural da anulação da avença, como estaria bem esclarecido na decisão proferida nos Embargos de Declaração.

Dessa forma, a hipótese seria de efeito suspensivo (art. 1012 do CPC) e ganharia destaque a retenção por benfeitorias (Id 83807463).

Robson Eugênio Dorner e outra
,

requeridos na Ação de Rescisão, suscitam em preliminar a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, visto que não realizada a perícia; pela preclusão
pro judicato
em relação à decisão que a designou; e pelo julgamento antecipado da lide. Aduzem também ser
citra petita

Argumentam

que a decisão proferida em 1º-6-2020, que revogou a perícia, os impediu de comprovarem as benfeitorias e a quantia nelas despendida; que já havia sido designado perito, indicado assistente técnico e quesitos; e que não ingressaram com Agravo de Instrumento porque se tratava de via processual inadequada.

Dizem que, para tornar as terras produtivas, investiram milhões de reais em mecanização, construção de armazéns e de residências, portanto seria imprescindível a prova técnica. Anexam laudo bilateral que mostra a situação do imóvel na época da contratação.

Pedem que seja reconhecido o cerceamento de defesa, porquanto entendem ter ocorrido preclusão
pro judicato
no tocante à decisão que designou a perícia, além de violação ao artigo 505 do CPC.

Justificam essa afirmação no fato de que o
decisum
é de 10-2-2020 e saneou o feito, oportunidade em que foi consignada pelo juízo de origem a impossibilidade de julgar de forma antecipada a demanda (art. 355, CPC), tanto é que designou audiência de instrução e julgamento e oportunizou a manifestação das partes sobre a intenção de produzirem outras provas, e ambas protestaram pela oitiva de testemunha e perícia, que não foram efetuadas em virtude das medidas de prevenção à COVID-19, mas o processo não se encontrava apto para o julgamento antecipado.

Sustentam que a sentença lhes atribui a mora por ausência de demonstração do pagamento, mesmo os tendo impedido de fazerem prova a esse respeito. Requerem a sua nulidade, para que os autos sejam devidamente instruídos.

Apontam cerceamento por violação ao contraditório e à ampla defesa, sob os mesmos fundamentos.

Alegam ainda que é
citra petita
ao registrar que não demonstraram o pagamento regular das parcelas, sendo que é incontroversa a quitação do sinal (R$1.200.000,00) e da prestação vencida em 23-8-2013 (R$13.800.000,00).

Acrescentam que no tocante à parcela de
14-6-2014
, pagaram R$14.000.000,00, e que, como descrito na escritura que transferiu as três matrículas, foram quitados R$29.000.000,00.

Destacam que o restante foi pago “
com sobras ante a assunção da dívida junto aos corretores
”.

Discorrem sobre a cláusula décima quinta e os bens que teriam sido entregues em contraprestação à comissão.

Nesse ponto, dizem que a sentença excedeu o limite do pedido e reconheceu a quitação de apenas R$750.000,00. Portanto, teria desconsiderado o restante por ausência de comprovação, quando, na realidade, deveria analisar o contrato de corretagem e verificar a eficácia ou não da compensação. Assinalam que o respectivo credor foi arrolado como testemunha, mas o julgamento da demanda inviabilizou essa prova.

Destacam que, de qualquer forma, o não pagamento integral ao corretor não poderia influenciar no adimplemento do contrato, pois ele inclusive tinha como ingressar com Ação própria, já que a obrigação de pagá-lo assumiu contornos de novação.

No que tange ao mérito, arguem culpa exclusiva dos apelados/autores, porquanto a parcela que venceu em 2014, pré-fixada em 300 sacas de soja, estaria quitada, visto que arcaram com a comissão.

Suscitam ser incontroversa a não entrega da certidão da FUNAI; que desconheciam a existência de procedimento judicial visando a expedição desse documento, o que autorizaria a aplicação da exceção de contrato não cumprido, porque evidente a legalidade da descontinuação do pagamento; que essa interrupção se deu em junho/2014, depois da notificação pelos vendedores, e a Ação foi proposta só em 01-10-2017.

Buscam o reconhecimento da ausência de mora e da culpa exclusiva dos apelados.

Afirmam ausência de má-fé após o término do prazo para a entrega da certidão, e que o desfecho dado à lide é absurdo e contrário à própria legislação, uma vez que possuem justo título (art. 1201/1203 do CC) diante da outorga da escritura das três matrículas.

Aduzem que, dessa maneira, por serem possuidores de boa-fé, têm direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e de levantarem as voluptuárias, inclusive de retenção (art. 1.219 CC), até porque não há pedido de reconhecimento de posse de má-fé na inicial, e por desconhecerem o vício.

Relacionam a construção de algumas casas (até mesmo de sede), reformas de outras, barracões, armazéns, mecanização da terra, abertura de área, formação de pastagens, estradas, cercas e acessos,
tudo feito com o intuito de fomentar a atividade agropecuária
, portanto melhoramentos úteis e necessários (art. 96 CC).

Arguem a inaplicabilidade da
cláusula quarta
e a inexistência de mora ante a suspensão do pagamento em decorrência da não apresentação da certidão.

Subsidiariamente, pleiteiam que sejam consideradas apenas a área produtiva e excluída a constante das matrículas que atingem 13.271,0132ha, porque ocupadas na condição de possuidores legítimos, e/ou as terras produtivas efetivamente ocupadas, sem as das respectivas matrículas.

Pugnam pelo acolhimento da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão da não realização da perícia e/ou pelo reconhecimento da preclusão
pro judicato
no que diz respeito à decisão anterior, que deferiu a produção de provas, ou pelo julgamento antecipado da lide.

Pedem, ainda, que seja declarada
citra petita
a sentença, por não ter adentrado na questão da corretagem.

No mérito, alegam ausência de mora e culpa exclusiva dos apelados/autores.

Sob o argumento de boa-fé e, por conseguinte, de justo título, postulam indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, assim como a retenção até o efetivo pagamento, a inaplicabilidade da cláusula quarta ou, subsidiariamente, que seja considerada a área produtiva, deduzida aquela constante das matrículas (Id 79735617).

Nas
contrarrazões
, os autores rechaçam a preliminar de nulidade da sentença, sob a justificativa de que já está pacificado no STJ que o indeferimento de realização de prova, por si só, não configura cerceamento e nem violação ao contraditório e ampla defesa, além do quê, há nos autos acervo documental suficiente, como constou na decisão que a revogou.

Em relação à preclusão
pro judicato
, invocam o princípio de que nenhuma nulidade será decretada sem que esteja demonstrado o prejuízo, e que os requeridos (compradores) não o indicaram; que foram indeferidas as provas pleiteadas por ambas as partes, o que identificaria equilíbrio de armas.

Aduzem que, da mesma forma, não se verifica o cerceamento por violação ao contraditório e ampla defesa, uma vez que os documentos subsidiam a rescisão da avença e as questões futuras relativas à liquidação serão discutidas e apuradas na fase própria.

Assinalam que igualmente não se vislumbra sentença
citra petita
,
porque, além de se tratar de matéria ligada ao próprio mérito da lide, reporta-se à operacionalidade da cláusula 15ª, §§ 1º e 2º.

Complementam que, não bastasse isso, embora permitido o pagamento da comissão diretamente ao corretor, as condições foram estipuladas por expresso no contrato, mas os apelantes optaram por repactuá-lo e firmaram avença distinta com ele (corretor), com cláusulas, regras, prazos e condições totalmente diversas e sem a anuência deles (vendedores/autores). Entendem que, por consequência, não podem, agora, impor-lhes essas regras,
tampouco abater no débito valor muito superior ao combinado pela corretagem
.

Sobre a certidão da FUNAI, argumentam que consiste em obrigação acessória, doutrinariamente classificada como cláusula lateral (art. 113 CC), diferente das obrigações principais, que concernem unicamente ao preço e à entrega da coisa.

Ratificam o argumento exposto no Recurso que interpuseram, de que até mesmo os requeridos/compradores não lhe deram importância, tanto é que alegam terem investido quantia significativa na área.

Registram ser desproporcional admitir que a inadimplência seria recíproca, pois na verdade foi mínima, até porque ocorreu a satisfação integral do interesse do credor e foi mantido o equilíbrio contratual.

Destacam que o inadimplemento dos demandados supera 50 milhões de reais e corresponde à obrigação principal, o que evidenciaria a culpa pela rescisão e a má-fé, visto que se mantiveram na posse durante o período de inadimplência e nem sequer ajuizaram a competente Ação de Consignação em Pagamento, tampouco a de Resolução do Contrato.

Dizem que, ao contrário, continuam explorando a área e onerando as matrículas que lhes foram transferidas de boa-fé e em cumprimento a cláusula contratual.

Asseveram que é insustentável a pretensão de indenização por benfeitorias, até porque é flagrante a tentativa de locupletamento ilícito, diante da clara inverdade de as terem edificado, bastando atentar para aquelas relacionadas no contrato, tais como a abertura da área total autorizada, de maneira que qualquer extensão atingiria a reserva legal.

Mencionam que a alegação de inaplicabilidade da cláusula quarta igualmente revela a má-fé dos compradores em verem consideradas somente as que lhes favorecem (Id 80488483).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O (PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, PRECLUSÃO PRO JUDICATO, JULGAMENTO ANTECIPADO E SENTENÇA CITRA PETITA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Não procede a arguição de nulidade da sentença por cerceamento de defesa consistente na não realização da perícia diante da suposta preclusão pro judicato devido a decisão anterior que deferiu a produção de provas, em especial a técnica.

Isso porque o juiz é o destinatário da prova, a quem incumbe, por conseguinte, avaliar quais são indispensáveis à instrução do processo e indeferir ou revogar as desnecessárias ao deslinde da questão.

Pelo mesmo motivo não se sustenta o argumento de preclusão pro judicato, uma vez que, “Para o Estado-Juiz, matérias atinentes ao direito probatório, não estão sujeitas à preclusão” (STJ, Resp 1391526-AM; 418971-MG).

Assim, também é infundada a alegação de nulidade em razão do julgamento antecipado, já que, ao contrário do afirmado, os documentos anexados aos autos foram suficientes para dirimir a controvérsia. Tampouco é pertinente aduzir que se cuida de sentença citra petita sob o fundamento de que os compradores pretendiam esmiuçar as tratativas feitas com o corretor para comprovarem que teriam pago a parte restante da parcela vencida em 2014, quando é de conhecimento jurídico que o pagamento se atesta por documento.

Ademais, a tentativa é provocar discussão sobre a entrega de bens como forma de remuneração ao corretor, contratação da qual os vendedores não participaram, portanto sobre eles não há nenhum efeito jurídico.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, PRECLUSÃO PRO JUDICATO, JULGAMENTO ANTECIPADO E SENTENÇA CITRA PETITA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL)

Eminentes pares:

O cerceamento da defesa teria ocorrido porque o juiz após deferir prova, ou seja, ampliar a dilação probatória, posteriormente mudou de posição e julgou o processo sem a produção da prova deferida.

Essa matéria é interessante. A doutrina e a jurisprudência tradicional eram no sentido de que, deferida a realização de prova pelo magistrado, geraria, em princípio, um direito subjetivo da parte à produção desta prova.

Outrossim, o sistema processual moderno, com a ideia da instrumentalidade, - inclusive, o novo Código de Processo Civil é mais claro a respeito do tema, - admite que se julgue o processo mesmo quando ocorrem situações desse jaez, ou seja, ainda que haja uma inclinação inicial do juízo pela produção da prova, se posteriormente se verificar que a prova não o ajudará no exame dos fatos para formar a sua convicção esta pode ser dispensada.

No caso, pelo debate se verifica que é o caso de negar a nulidade por cerceamento de defesa, porque rigorosamente o que se pretende produzir com a prova perquirida é pouco ou quase nada que contribuiria para o deslinde da questão, principalmente se considerar que ambas as partes, neste momento processual, têm interesse na resolução da avença pactuada.

Ademais, há uma previsão de apuração de perdas e danos já prevista em cláusula contratual e as demais questões estão elucidadas no voto do eminente relator.

Assim, acompanho o relator no sentido de rejeitar essa preliminar.

É como voto.

V O T O (VISTA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA, POR CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL)

Eminentes pares:

Pedi vista dos autos para melhor análise da matéria posta em julgamento, notadamente, em relação à preliminar de nulidade da sentença, por cerceamento de sentença, decorrente da falta de realização da prova pericial, em razão da preclusão
pro judicato
, que teria se operado, por meio da decisão saneadora, proferida anteriormente (id. 79735653 - Pág. 33 e 34), que deferiu a produção da prova técnica pleiteada.

A despeito dos argumentos lançados na irresignação recursal, não prospera a nulidade suscitada.

Como cediço compete ao Juiz, enquanto presidente do feito, aferir a conveniência da produção de provas, sendo-lhe facultado, inclusive, a revogação de prova pericial anteriormente deferida, quando verificar, pela natureza da causa ou pela evolução da lide, que as questões controvertidas se resumiram à matéria de direito, como na hipótese, indicando sua desnecessidade.

Nesse sentido, vigora o regramento insculpido nos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, “in verbis”:

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.

Em outras palavras, a prova pericial somente deve ser produzida, quando for necessária para a formação do convencimento do julgador, o qual, como destinatário da prova, possui a prerrogativa de apreciá-la livremente, indeferir e, inclusive, revogar as inúteis para o deslinde da controvérsia, mediante decisão fundamentada, sendo inaplicável ao magistrado o instituto da
preclusão projudicato
em matéria probatória, consoante entendimento jurisprudencial pacificado pela Corte Superior:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. INEXISTÊNCIA DE PRECLUSÃO PRO JUDICATO EM MATÉRIA PROBATÓRIA. 1. Afasta-se a alegada ofensa ao art. 535 do CPC/73, porquanto a instância ordinária dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos, não se podendo, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. O art. 456 do CPC/73 não contém comando capaz de sustentar a tese recursal a ele ligada e, consequentemente, de infirmar o juízo formulado pelo acórdão recorrido. Incidência da Súmula 284/STF. 3. "A iniciativa probatória do magistrado, em busca da veracidade dos fatos alegados, com realização de provas de ofício, não se sujeita à preclusão temporal, porque é feita no interesse público de efetividade da Justiça" (AgRg no REsp 1.157.796/DF, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28/5/2010). 4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1610757/TO, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 14/05/2021)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. PROVA PERICIAL. COMPLEMENTAÇÃO. NECESSIDADE. MATÉRIA PROBATÓRIA. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade de sua produção. 3. A iniciativa probatória do magistrado, em busca da veracidade dos fatos alegados, com realização de provas até mesmo de ofício, não se sujeita à preclusão temporal, porque é feita no interesse público de efetividade da Justiça. Precedentes. 4.
Em questões probatórias, não há preclusão para o magistrado
. Precedentes. 5. Há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de provas requeridas, oportuna e justificadamente pela parte autora, com o fito de comprovar suas alegações, e o pedido é julgado improcedente por falta de provas. Precedentes do STJ. 6. Recurso especial não provido.
(REsp 1677926/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 25/03/2021)

No caso, por meio de decisão fundamentada (id. 79735653 - Pág. 64), o julgador entendeu pela prescindibilidade da produção da perícia técnica antes deferida, porque concluiu que o cerne do litígio circunda a rescisão contratual, que constitui matéria eminentemente de direito, porquanto a controvérsia se limita ao cumprimento ou não de obrigações assumidas pelas partes, de modo que a atuação estatal deve se balizar na verificação da ocorrência desses eventos.

Nesse contexto, e, sobretudo, considerando que a perícia determinada anteriormente tinha o escopo, apenas, de apurar a existência/realização de eventuais benfeitorias promovidas pelos réus e de promover a avaliação desses supostos acréscimos realizados sobre o imóvel, compromissado em alienação, consoante se denota da decisão de id. 79735653 - Pág. 34, reputo que a dispensa da prova não é capaz de resultar em cerceamento de defesa,
até porque a diligência perseguida pode ser alcançada na fase de liquidação de sentença, se reconhecido eventual direito dos réus/reconvintes a indenizações, ressarcimento e/ou perdas, decorrentes dos investimentos anunciados.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA DECISÃO DESPROVEU O APELO DOS EMBARGANTES – OMISSÃO RECONHECIDA –
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS QUE DEVEM SER INDENIZADAS – QUANTUM A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA SANAR A OMISSÃO APONTADA. Se o contrato de compra e venda é rescindido, com a reintegração na posse dos vendedores, as benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas, nos termos do Art. 1219 do CC. Sendo omisso o acórdão, os Embargos de Declaração devem ser acolhidos, sanando o vício. O artigo 1.022 do Código de Processo Civil dispõe que os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, e não à rediscussão do mérito da causa.
(TJ-MT - AC: 00006305520168110053 MT, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 24/10/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/11/2018)

A jurisprudência pátria trilha o mesmo norte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL C/C PARTILHA DE BENS. PLEITO DE EXCLUSÃO DE IMÓVEL DA PARTILHA. POSSIBILIDADE. COMPROVADA A SUB-ROGAÇÃO.
BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL QUE DEVERÃO SER APURADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. Caso dos autos em que o apelante logrou êxito em comprovar que a aquisição do imóvel objeto da presente demanda ocorreu por meio de sub-rogação de bem que era da sua exclusiva propriedade, hipótese em que deve ser excluído do acervo partilhável, nos termos do art. 1.659, incisos I e II, do Código Civil. No entanto, considerando a comprovação de realização de benfeitorias no imóvel, na constância da união, estas devem ser apuradas em liquidação de sentença, possibilitando o ressarcimento da apelada quanto à metade dos valores comprovadamente gastos. Recurso parcialmente provido.
(TJ-RS - AC: 70082284985 RS, Relator: José Antônio Daltoe Cezar, Data de Julgamento: 10/07/2020, Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 25/09/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. ­ RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ­ RETORNO AO STATUS QUO ANTE CONTRACTU. APELAÇÃO CÍVEL 1. ­ INSURGÊNCIA QUANTO AOS ALUGUERES ­ ALEGADO BIS IN IDEM. ­ INOCORRÊNCIA. ­ ALUGUERES DEVIDOS. ­ TERMO INICIAL. ­ REQUERIMENTO DE ALTERAÇÃO. ­ FIXAÇÃO PARA FLUÊNCIA DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO. ­ IMPOSSIBILIDADE. ­ TERMO INICIAL. QUANDO DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. ­ DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ­ DIREITO ASSEGURADO ­ RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL 2. ­
QUESTIONAMENTO SOBRE A EVENTUAL INEXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS. ­ QUESTÃO A SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
. ­ JURISPRUDENCIA. ­ IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DIANTE DA MÁ-FÉ. ­ INOCORRÊNCIA. ­ SUPOSTA MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA. ­ REQUERIMENTO DE AFASTAMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO DA EFICÁCIA DA SENTENÇA QUANDO DO RECEBIMENTO DA APELAÇÃO ­ IMPOSSIBILIDADE ­ DESNECESSÁRIA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO BEM ­ PAGAMENTO DE ALUGUERES A REMUNERAR ADEQUADAMENTE O PROPRIETÁRIO DO BEM ­ HONORÁRIOS ­ MANUTENÇÃO ­ RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-PR - APL: 9309153 PR 930915-3 (Acórdão), Relator: Desembargador Luiz Antônio Barry, Data de Julgamento: 28/08/2012, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 950 18/09/2012)

Pelo exposto, acompanho o relator para REJEITAR as preliminares de nulidade da sentença
.

É como voto.

PRELIMINAR REJEITADA. U N Â N I M E

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Todos os litigantes se insurgem contra a sentença única que julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato ajuizada pelos vendedores e na Reconvenção apresentada pelos compradores.

Conforme assinalado no relatório, todos pugnaram pela rescisão da avença. Dessa maneira,
a controvérsia se restringe à culpa
, o que inclui a análise da
não entrega da certidão
; da aplicabilidade da
exceção de contrato não cumprido
;
da regularidade da interrupção do pagamento
;
da

indenização pela fruição
do imóvel;
da

existência e qualidade das benfeitorias,
assim como do respectivo
ressarcimento
;

e, sobretudo
,
da
reintegração de posse
.

Na inicial da Ação de Rescisão de Contrato, os vendedores alegam ser os legítimos possuidores e proprietários da Fazenda Porto Velho, com dimensão
total e georreferenciada
de
39.184,6901 hectares
, constituída das matrículas 5116 até 5127, RGI de Vila Rica/MT, e que a venderam aos requeridos por R$135.000.000,00.

E mais, que estes se comprometeram a integralizar o preço com um sinal de R$1.200.000,00, em moeda corrente, da qual deram (os vendedores) integral quitação (cláusula primeira – item 1.1), uma parcela de R$13.800.000,00 até 23-8-2013 (item 1.2), o restante (R$120.000.000,00) dividido em 9 prestações anuais e iguais cotadas em sacas de soja e arrobas de boi, com início em 14-6-2014 e término em 14-6-2022 (item 1.3). A metade (R$60.000.000,00) foi indexada em sacas de soja (item 1.3.1) e a outra em arrobas de boi (item 1.3.2).

Afirmam que os adquirentes pagaram
parte da prestação vencida em 14-6-2014
(apenas R$1.475.000,00), e sempre justificavam os atrasos na falta de condições financeiras.

Aduzem ainda que eles (vendedores) cumpriram a cláusula sexta, itens “a” e “b”, e para viabilizarem o pagamento transferiram 3 das 11 matrículas -
5.116 (sede principal), 5.122 e 5.123
.

Acrescentam que as duas últimas se obrigaram a transferir após a quitação das parcelas vencidas em 14-6-2021 e 14-6-2022 (itens “h” e “i”), mas mesmo assim os compradores não efetivaram nenhum outro pagamento, embora tenham onerado os três imóveis.

Além disso, que se responsabilizaram pela
cláusula quinta

a apresentarem até
23-7-2014
a certidão de regularidade da FUNAI, sob pena de, conforme parágrafo único, rescisão da avença, com a devolução das quantias pagas
devidamente corrigidas
(juros de 1% ao mês e multa contratual de 5%), consoante cláusula segunda.

Esclarecem que, embora obtida em 2014, os compradores não a aceitaram porque teria sido expedida como atestado e em nome do antigo proprietário
(Id 79735539).

Informam o inadimplemento parcial da parcela vencida em 2014, o que, acrescido das subsequentes, gera o saldo devedor de R$64.155.615,40, calculado até 2-9-2017.

Pelo Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda que instrui a Ação de Rescisão infere-se que foi
celebrado em 23-7-2013
e firmado pelos
vendedores
Luzia da Silva Ferreira, Fleurimar Ferreira, Fábio Melo Ferreira, Franco Solon Ferreira, e pelos
compradores
Robisson Eugênio Dorner e Ingrid Rodrigues de Menezes Dorner, tendo como
avalistas
Roberto Dorner e sua mulher, Ivete Maria Crotti Dorner, e trata da Fazenda Porto Velho, com área referenciada de
39.184.6901 hectares
, constituída pelas matrículas
5.116
(4.923,0519ha),
5.117
(2.089,4222ha),
5.118
(1.265,5308),
5.119
(4.114,1547ha),
5.120
(4.153,2545ha),
5.121
(4.124,2803ha),
5.122
(4.170,2174ha),
5.123
(4.177,7439ha),
5.124
(4.047,8075ha),
5.125
(4.283,1567ha),
5.126
(231,2664ha e
5.127
(1.604,7938ha) (Id 79735539 – fls. 88-98).

Consta ainda que integraram a compra e venda as
benfeitorias
consistentes em 1 sede com 4 suítes (400m2 de área construída); 1 casa com 2 quartos (360m2 de área construída); 1 casa com 2 quartos (350m2 de área construída); 20 casas para empregados, sendo 2 de alvenaria e 18 de madeira (100m de área construída cada uma); 19.000 hectares de pastagens naturais e artificiais, estas últimas com capim braquiarão, mombassa e humidícula, área toda fechada com cerca de arame liso de 5 fios; 2.000 km de cercas de arame liso com 5 fios; 300 km de estradas levantadas e cascalhadas; 10 pontes de madeira; 5 mata-burros; 50 represas de grande porte; 25 km de rede elétrica; 4 currais com 24 divisões cada um, com tronco, embarcadouro, balança com cobertura, medindo 12x30 metros cada um; 140 km de corredores com acesso aos pastos; 3 galpões, sendo 2 para máquinas e 1 para baia para cavalos, com 480m2 cada um; telefone rural devidamente instalado; campo de aviação com pista gramada e com hangar próprio, com 1.200 metros de cumprimento; almoxarifado de alvenaria com 2 cômodos, com 240m2; escritório de alvenaria, com 1 banheiro (item II).

A transação foi efetivada na forma “
ad corpus
” (item IV) e a documentação apresentada pelos vendedores já no contrato preliminar lavrado em 14-6-2013.

Pela cláusula quarta, em caso de
rescisão por inadimplência dos compradores
, estes indenizariam os vendedores, por fruição do imóvel, em
7 sacas de soja de 60 quilos cada, por hectare/ano, correspondente à
área inadimplida
, além dos demais encargos desde a data da posse até a efetiva reintegração.

Os autores (vendedores) pleitearam a concessão da tutela antecipada (reintegração na posse) e o cancelamento da transferência das três matrículas.

A Ação foi proposta em
1º de outubro de 2017
. Ao receber a inicial, o juízo de origem indeferiu a tutela, determinou apenas a averbação da existência dos autos nas três matrículas transferidas e os remeteu para a Central de Conciliação, porém sem sucesso (Id 79735540).

Na contestação, os compradores anexaram cópia do procedimento protocolado na Funai, em referência ao pedido da certidão de regularidade feito pelo anterior proprietário da Fazenda Porto Velho. Na informação de
3-5-2016,
vê-se a solicitação de posicionamento do órgão sobre o requerimento de
31-1-2015
dos “
povos Tapirapé e Karajá
”,
diante da demarcação homologada no sentido de que a área não estaria afetada no laudo antropológico
.

Nesse procedimento administrativo há também a resposta do representante legal da Funai, de que o
indeferimento
não está amparado no fato de o imóvel atingir área indígena, mas sim no pedido feito pelos índios de novo estudo de limites porque, conforme um Decreto de 1998
, a incidência, em princípio, seria total, e de que a recusa em expedir o documento se deu em observância à Instrução Normativa n. 3 de 20-4-2012, que impedia a expedição de atestados/e ou certidões de regularidade
na hipótese de haver pedidos de indígenas
, ocasião em que reafirmou que a área não se encontrava afetada no laudo antropológico
.

O representante da Funai também explicou que é negado o acesso por terceiros a documentos públicos dessa natureza, como consolidado pelo STF (Ids 79735545 e 79735547).

Os compradores/contestantes buscam indenização pelas benfeitorias realizadas, inclusive a retenção até o efetivo pagamento, ante a demonstração de boa-fé, por serem possuidores de justo título, o que lhes daria direito ao recebimento das úteis, necessárias e voluptuárias, como a retenção. Ressaltam a decisão proferida nos Embargos de Declaração, que os manteve na posse até o trânsito em julgado (79735545).

Este é o litígio submetido à apreciação do Tribunal
.

O art. 421 do Código Civil reporta-se à função social do contrato, sobre a qual Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, citados em acórdão do TJSC, ensinam:

“2. Cláusulas Gerais. As três cláusulas gerais constantes do dispositivo são: a) autonomia privada (liberdade de contratar); b) respeito à ordem pública; c) função social do contrato.

3. Autonomia Privada. O CC garantiu a autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com liberdade, impondo como limites a ordem pública e a função social do contrato. Todos têm autonomia para declarar sua vontade e agir, autonomia da vontade essa decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana (CF 1º III). Autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é, da possibilidade de realizar, principalmente, negócios jurídicos bilaterais (contratos).

4. Natureza da norma. Ordem pública. A norma ora comentada é de ordem pública e de interesse social (CC, 2035, pár. Ún), constitui-se como cláusula limitadora da autonomia privada. Como é de ordem pública, o juiz deve aplicá-la de ofício (sua aplicação não exige a iniciativa da parte) a qualquer tempo e grau de jurisdição (não está sujeita à preclusão) [...].

5. Função social do contrato. A função social mais destacada do contrato é a econômica, isto é, de propiciar a circulação de riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro. Essa liberdade parcial de contratar, com objetivo de fazer circular riqueza, tem de cumprir sua função social tão ou mais importante do que o aspecto econômico do contrato [...]” (ApCiv 2004.021299, rel Des. José Volpato, j. 26-11-2004).
(Cristiano Imhof,
in
Código Civil e sua interpretação jurisprudencial, Anotado artigo por artigo e Leis Civis Vigentes, 2ª edição, editora Conceito, p. 503).

Na mesma obra foi colacionado acórdão do TJRS em que está anotado que a função social do contrato não implica na socialização das relações jurídicas e não afasta o princípio
pacta sunt servanda
.

Confira-se:

“[...]

Entretanto, função social não implica dizer que haverá a socialização das relações jurídicas, mas que o contrato deve ser concebido como um instrumento materializado que objetive, precipuamente, a promoção de uma maior justiça nas trocas econômicas, sem descurar, todavia, da segurança jurídica. Quero com isso dizer que a função social do contrato, concebido no atual Código Civil, não afastou o princípio preconizador do cumprimento dos pactos – pacta sunt servanda. Até pelo contrário, pois interpretação diversa da norma em apreço revelaria descompasso com a própria Constituição Federal, a qual busca proteger o ato jurídico perfeito, de sorte que com mais razão é de ser reconhecida a higidez do contrato de permuta firmado entre as partes” (ApCiv n. 70014143564, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. 27-4-2006)”
(obra citada, p. 504).

Sobre o adimplemento, fez-se alusão a Enunciados das Jornadas de Direito Civil do CJF, entre eles o n. 36, do seguinte teor:

“O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva balizada na aplicação do art. 475”.

No caso concreto, é indiscutível o cumprimento substancial pelos
vendedores
,

tanto é que outorgaram a escritura pública transferindo 3 das 11 matrículas negociadas, quando, em contrapartida, os compradores efetuaram o pagamento parcial, em consonância com a cláusula contratual; estes últimos, ao contrário, além do sinal, integralizaram somente a primeira parcela, vencida em 2013, e estão inadimplentes com parte da segunda e com as demais.

Da mesma forma, é incontroverso que eles (vendedores), já no momento da celebração da avença, transferiram a posse aos compradores,
e não consta que estes tenham sido molestados por quem quer que seja, muito menos pelos indígenas
.

Além do quê, trata-se de área titulada, georreferenciada, e, conforme documentos juntados pelos próprios compradores, apesar de não expedida a Certidão de Regularidade nos termos da cláusula quinta, o representante da Funai à época noticiou que a Fazenda Porto Velho não incidiria em área indígena e tampouco estaria afetada no laudo antropológico.

Por consequência, os vendedores cumpriram a cláusula quinta. Primeiro porque a informação acima indica ausência de questionamento da Funai sobre a Fazenda Porto Velho, tanto assim que a transferência das três matrículas transcorreu sem objeção alguma, e não foi exigida a referida certidão pelo Registro Imobiliário. Segundo porque não há nenhuma previsão contratual de que deveria ser expedida em nome dos vendedores.

Não bastasse isso, a importância desse documento para o contrato objeto da rescisão tem relação com o imóvel (se incidiria ou não em terras indígenas), e não com o nome em que estaria registrado.

No entanto,
há no contrato

cláusula expressa de que a não entrega da certidão autorizaria a rescisão.

Como já ressaltado
,
a função social do contrato, introduzida no atual Código Civil e enunciada no art. 421, não afastou o princípio
pacta sunt servanda
, que garante a estabilidade e segurança de todo ajuste em vigor, até porque o contrário estaria em descompasso com a Constituição Federal, que preconiza a proteção do ato jurídico perfeito.

Soma-se a isso o art. 112 do CC, que dispõe que “
Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem
”.

Maria Helena Diniz, citada em acórdão do TJMG, anotado por Cristiano Imhof à p. 124 da obra já referida, ensina:

“[...] A interpretação do ato negocial situa-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, pois o intérprete do sentido negocial não deve ater-se unicamente, à exegese do negócio jurídico, ou seja, ao exame gramatical de seus termos, mas sim em fixar a vontade, pactuando suas consequências jurídicas, indagando sua intenção, sem se vincular, estritamente, no teor linguístico do ato negocial. Caberá, então, ao intérprete investigar qual a real intenção dos contratantes, pois sua declaração apenas terá significação quando lhes traduzir a vontade realmente existente”.

Posto isso, não há como negar que as partes estabeleceram condições para a manutenção da avença, tais como a entrega da certidão pelos vendedores e o pagamento do preço pelos compradores. E é
evidente o descumprimento recíproco, tal como reconheceu o juízo de origem.

A propósito do argumento exposto na preliminar de cerceamento de defesa em virtude da não realização da prova oral já deferida, pela qual demonstrariam a integralidade do pagamento da parcela vencida em 16-6-2014, é de se ressaltar que eles próprios alegam que a comissão do corretor foi paga “
com sobras ante a assunção da dívida
” e apresentam a relação dos bens que entregaram ao respectivo corretor, cuja eficácia ou não da compensação mereceria análise acurada pela sentença após a oitiva do referido credor, regularmente arrolado.

Como já consignado na rejeição da arguição de sentença
citra petita
, é de conhecimento jurídico que a prova do pagamento é feita por documento. E mais, que não procede a pretensão de esmiuçar as tratativas que fizeram com o corretor para quitarem a comissão e abaterem na parcela vencida em 2014, como a entrega de bens que ao que consta após a renegociação direta atingiu valores acima do originalmente combinado e ainda não pagos, como deixaram evidente nas suas alegações.

Por conseguinte, a tentativa é provocar discussão sobre a entrega de bens como forma de remuneração ao corretor, contratação da qual os vendedores não participaram, portanto sobre eles não há nenhum efeito jurídico.

Assim, não procede a arguição dos requeridos de inaplicabilidade da cláusula quarta em virtude de culpa exclusiva dos autores.

Tampouco se aplica o
princípio da exceção de contrato não cumprido
, até porque não se cuida de obrigação correlata à obrigação da outra parte, já que o parágrafo único da cláusula quinta institui que a não entrega da certidão autoriza a revogação da avença, com a devolução das quantias até então pagas, “
acrescidas de correção monetária, além dos juros e multa estabelecidos na cláusula segundo deste instrumento
”,
mas não a interrupção do pagamento
.

E mais, conforme os termos convencionados, a não apresentação da certidão outorgava aos compradores o direito de anularem o contrato, no entanto permaneceram silentes e optaram por interromperem o pagamento do preço pactuado pela venda do imóvel, quando deveriam ter pleiteado a rescisão ou então consignado o valor das parcelas devidas em juízo, para evitar a constituição em mora.

Importante lembrar que
a hipótese é de obrigação que não impedia a formalização do negócio jurídico
, visto que a
certidão não era empecilho para a transferência das matrículas
, e ainda que no futuro as terras sejam integradas à área indígena limítrofe, há cláusula expressa de que os vendedores responderiam “
a qualquer tempo pela evicção de direitos em referência aos imóveis aqui negociados a favor dos compradores
”.

A propósito do tema, a negativa ao cumprimento da prestação pelo demandado deve fundar-se no descumprimento da contraparte, e não em qualquer outra circunstância, pois só caberá a “
exceptio
” se houver simultaneidade no cumprimento, o que não é a hipótese destes autos.

Dessa maneira, impõe-se a manutenção da sentença no ponto em que reconheceu a
culpa concorrente
das partes no tocante às cláusulas terceira e quinta (ausência de pagamento integral do preço e não entrega da certidão de regularidade da Funai).

Indenização pela fruição do imóvel

Quanto a esse tópico, a cláusula quarta enuncia:

“Cláusula Quarta: No caso de rescisão do presente contrato, pela inadimplência dos compradores, ficam eles, ainda, obrigados ao pagamento pela fruição dos bens negociados no valor equivalente a 7 (sete) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, correspondentes a área inadimplida, além de demais encargos incidentes nos imóveis, desde a data de posse dos compradores até a efetiva imissão ou reintegração na posse do imóvel pelos vendedores”.

Mesmo tendo consignado “
ser indiscutível que os requeridos estão usufruindo do imóvel há mais de 6 anos, considerado o último inadimplemento e sem qualquer contrapartida em favor dos autores/vendedores
”, e que “
continuaram a investir consideravelmente na atividade agropecuária desenvolvida no imóvel, o que denota a evidente produção de lucro
”, o juízo
a quo
desconsiderou a cláusula acima e mandou calcular o valor da indenização com base no total da área produtiva, incluídas as de pastagens e as de lavoura.

Os compradores argumentam nas razões recursais que também têm o direito de excluírem a extensão de terras constantes das três matrículas, porque já transferidas para o seu nome e, portanto, sobre elas possuiriam justo título.

Ocorre que não há amparo jurídico nem para o fundamento da sentença de que “
o retorno das partes ao estado em que se encontravam pressupõe a devolução integral do valor até então adimplido pelos requeridos, de modo que conclusão em sentido diverso importaria em enriquecimento ilícito
”, e nem para as alegações dos requeridos/compradores.

Primeiro porque a cláusula foi livremente pactuada e seus termos não ferem a ordem pública e nem os limites da função social do contrato, descritos no art. 421 do CC, que, como já exaustivamente assinalado, não afastam o princípio
pacta sunt servanda
.

Depois, porque a indenização a que se reporta respectiva cláusula alude à fruição no período de inadimplência, ou seja, quando os compradores usufruíram do imóvel dos vendedores e dele auferiram lucros consideráveis, como destacado na sentença e confirmado pelos próprios requeridos quando relatam que
investiram mais de 100 milhões na atividade que ali exploraram
.

Ademais, é incoerente o fundamento utilizado pelo juízo da causa ao reduzir a área para efeito de cálculo da reparação pela fruição, qual seja, de que todo o imóvel será devolvido aos vendedores.

Na verdade, ignorar a vontade das partes explícita na avença é que caracterizaria locupletamento indevido, pois, além de serem beneficiados pela redução da área a ser indenizada, os compradores quitaram fração mínima do preço e ainda receberão essa parte devidamente corrigida.

Logo, não procede a justificativa usada na sentença e nem a dos compradores, principalmente por se tratar de reparação prevista em cláusula contratual livremente pactuada.

Tampouco pode ser desconsiderada a área de reserva legal, que vale tanto quanto a produtiva, uma vez que sem a primeira (reserva legal) não haveria autorização para exploração da segunda (produtiva). Uma depende da outra, e ambas foram objeto da avença, sem contar que o inadimplemento dos compradores equivale a mais de 70% da Fazenda Porto Velho.

Vale ressaltar a indenização decorrente do esbulho no período em que os adquirentes permaneceram no local, sem perder de vista que a simples violação do direito de propriedade gera o de indenizar, pois os proprietários ficaram impossibilitados de exercerem o seu direito de propriedade constitucionalmente garantido.

Dessa forma, o simples impedimento de usar e fruir do imóvel autoriza a indenização, fato que revela afronta aos direitos dos vendedores em duas oportunidades – com o rompimento do contrato pelo inadimplemento do preço e com a permanência no imóvel a partir da inadimplência.

Benfeitorias: existência – indenização e retenção

No que tange à
existência
,
indenização e retenção por benfeitorias
, é de conhecimento jurídico ser ônus da parte requerente desde logo especificá-las e atribuir-lhes os valores; do contrário não há como ser acolhida essa pretensão.

Porém, há condições que devem ser comprovadas para que haja o ressarcimento e, até que isso ocorra, a retenção.

Nesta demanda, além do
substancial inadimplemento do preço ajustado,
o que por si só já caracteriza
posse de má fé
,
os próprios compradores sustentam que as benfeitorias foram realizadas para fomentar a exploração da área
, ou seja, em proveito próprio e não do imóvel.

Tanto assim que as enumeram como sendo a construção de casas, barracões e armazéns, reforma de outras casas, mecanização da terra, abertura de área, formação de pastagem, estradas, cercas e acesso, e “
construção de sede, reforma de imóveis
”, que somariam aproximadamente R$130.000.000,00 (
praticamente o preço ajustado no contrato pela compra do imóvel
).

Acontece que, como já colocado no início deste voto e pactuado no item II, integraram a avença uma extensa quantidade de benfeitorias, tais como
uma

sede
com 4 suítes (400m2 de área construída);
uma
casa com 2 quartos (360m2 de área construída);
uma
casa com 2 quartos (350m2 de área construída);
vinte
casas para empregados, sendo
2
de alvenaria e
18
de madeira (100m de área construída cada uma);
19.000
hectares de pastagens naturais e artificiais, estas últimas com capim braquiarão, mombassa e humidícula, área toda fechada com cerca de arame liso de 5 fios;
2.000
km
de
cercas
de arame liso com 5 fios;
300
km
de
estrada
levantada e cascalhada;
10 pontes
de madeira;
5 mata-burros
;
50 represas
de grande porte;
25 km
de rede elétrica;
4 currais
com 24 divisões cada um, com tronco, embarcadouro, balança com cobertura, medindo 12x30 metros cada um;
140 km
de corredores com acesso aos pastos;
3 galpões
, sendo 2 para máquinas e 1 para baia para cavalos, com 480m2 cada um;
telefone rural
devidamente instalado;
campo de aviação
com pista gramada e com
hangar
próprio, com 1.200 metros de cumprimento;
almoxarifado
de alvenaria com 2 cômodos, com 240m2;
escritório
de alvenaria, com 1 banheiro e uma sede.

Diante de todas essas benfeitorias que já havia no local quando da celebração do contrato, os compradores não demonstraram que realmente realizaram as que nominam. Alegam construção da sede, de barracões, de cercas, mas em nenhuma oportunidade mencionam que muitas delas já existiam, sobretudo, a abertura de área, o que significa que quando receberam a posse, praticamente metade (19.000ha) já era de pastagens formadas, sem contar a reserva legal estipulada na região em 50%.

Ainda sobre o tema, ao suscitarem a preliminar de nulidade da sentença pela não realização da perícia, os compradores argumentam que pretendiam comprovar as benfeitorias e a quantia que dispenderam, inclusive que investiram milhões de reais em mecanização, construção de armazéns e de residências, de modo que seria imprescindível a produção dessa prova.

No entanto, como já mencionado, em todas as intervenções que fizeram sobre benfeitorias deixaram expressamente registrado que
elas foram introduzidas para incrementarem a atividade que exploravam no imóvel em questão
, mas em nenhum momento alegam ou indicam que algumas delas beneficiaram o imóvel ou foram necessárias para a manutenção daquelas que já existiam quando foi celebrado o contrato objeto da rescisão limitando-se a argumentarem que a questionada perícia cumpriria essa finalidade, quando a determinação da legislação de regência é de que esse ônus lhes competia.

Nesse ponto, é importante ressaltar que a documentação anexada na contestação se reporta a
aquisição de combustíveis, gastos com oficina mecânica, consumo de energia elétrica, compras de gado, impostos e arrecadações, insumos agrícolas e gerais, mantimentos (supermercado), pagamento por prestações de serviços e salários de funcionários
. Ou seja, pretendem os compradores ser reembolsados de todas as despesas que tiveram no exercício da atividade explorada na área como se benfeitorias fossem.

O artigo 96 do CC classifica as benfeitorias em úteis, necessárias e voluptuárias. As primeiras revelam melhoria da coisa, aumentam ou facilitam o uso do bem; as segundas o conservam ou evitam que se deteriore; as terceiras são meramente suntuárias, de embelezamento ou deleite para quem as produziu.

Em casos como o destes autos, a possibilidade de reparação ainda
decorre da qualidade de ocupação da área
. Se nela estiver o ocupante de boa-fé, a lei impõe a indenização das necessárias e úteis, inclusive a retenção.

Por outro lado, se a circunstância fática e jurídica apontar para possuidor de má-fé, outra será a solução, pois
só as necessárias
poderão ser indenizadas, sem direito à retenção, tampouco está autorizado o levantamento das voluptuárias. Contudo, como já exaustivamente explicitado, no caso concreto não estão demonstradas as benfeitorias passíveis de serem ressarcidas.

Tampouco essa situação se modificaria com a perícia.

Não é demais relembrar que a ocupação regular e de boa-fé da área pelos compradores foi de apenas 7 meses (de 14-12-2013 a 23-7-2014), quando interromperam o pagamento alegando a não entrega de certidão
.

Para ilustrar:

“
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

[...]

BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO. O possuidor de boa-fé tem o direito de retenção e de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219 do CCB).
O pedido de indenização ou de retenção deve ser formulado na contestação, sob pena de preclusão, ressalvado o ajuizamento de ação própria. As benfeitorias devem ser adequadamente descritas na contestação, vedada a alegação genérica, hipótese dos autos
.
INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL. É cabível indenização por perdas e danos em favor da parte lesada pelo inadimplemento, inclusive com a fixação de aluguel pela indisponibilidade do imóvel, sob pena de enriquecimento injustificado do promitente-comprador.

MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. Ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários fixados anteriormente ao advogado do vencedor, devendo considerar o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC). APELAÇÃO DA PARTE-RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE-AUTORA PROVIDA”
(TJRS, Apelação Cível, n. 70080609647, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Des. Marco Antonio Angelo, j. 28-11-2019, sem destaques no original).

“INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS – INDENIZAÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA.

O direito de indenização é prerrogativa do possuidor de boa-fé que comprova a realização de benfeitorias. O vício subjetivo de má-fé decorre da ciência do possuidor no tocante à ilegitimidade de sua posse. Ciente a demandada da injustiça de sua posse exercida, sem amparo fático ou jurídico, em detrimento do direito do autor, caracteriza a posse de má-fé. Ao possuidor de má-fé, somente serão indenizadas as benfeitorias necessárias, devidamente comprovadas”
(TJMG, ApC 0018513-66.2014.8.13.0073, 13ª Câmara Cível, rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 21-2-2019).

Reintegração de Posse

No tocante à reintegração de posse, os autores arguem que a sentença antecipou a tutela, e os compradores sustentam que seria, na verdade, a consequência natural da rescisão, como estaria bem esclarecido na decisão que apreciou os Embargos de Declaração e determinou o cumprimento após o trânsito em julgado.

A antecipação da tutela na sentença exprime que o nível de cognição passou à qualificação de exauriente, ou seja, o processo alcançou o momento ideal para a resolução da controvérsia, e o juiz se encontra em condições de sentenciar.

Não obstante as divergências quanto à tutela ser antecipada e/ou definitiva, segundo a doutrina majoritária e também a jurisprudência ela deve ser cumprida de imediato.

Nesse ponto, estranham os jurisconsultos que o pronunciamento judicial baseado em mero juízo de verossimilhança e fruto de uma atividade cognitiva superficial produza efeitos imediatos, e que a sentença, proferida após cognição completa, tenha sua eficácia suspensa até o julgamento da Apelação, e após o trânsito em julgado, como decidiu a sentença.

Por oportuno, confira-se o posicionamento do Des. Sylvio Capanema de Souza, do TJRJ, no AI n. 6.849/98:

“Em que pese opiniões doutrinárias em contrário, participo do entendimento de que a lei não impede que o Juiz monocrático, na sentença de mérito, conceda a antecipação da tutela, para determinar o seu imediato cumprimento, já que agora, mais do que nunca, ficou convencido do direito do autor e do perito no retardamento no cumprimento da sentença. Portanto, não é abusiva ou ilegal a antecipação da tutela de mérito por ocasião da sentença de mérito, tendo em vista estarem presentes os seus pressupostos legais”.

Convém observar que o caso concreto é de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural, e, segundo a jurisprudência corrente, a reintegração é consequência da resolução do negócio jurídico, daí a recomendação de que se dê na sentença, e não antecipadamente.

Ambas as partes pleitearam a rescisão, ou seja, nenhuma delas pretende prosseguir com a avença. Assim, é incoerente manter os compradores na posse até o trânsito em julgado da Apelação.

Tanto é verdade que a rescisão não foi questionada em nenhuma das razões recursais. Logo, superado esse assunto, a reintegração dos vendedores na posse deve ser imediatamente cumprida, seja como antecipação da tutela, seja como consequência da sentença de procedência da Rescisão.

Anote-se que a reintegração de posse decorre do rompimento da relação contratual, situação que determina o imediato retorno das partes ao
status quo ante
.

Pelo exposto, dou
parcial provimento ao Recurso interposto pelos vendedores
, para reformar a sentença e estabelecer que a indenização pela fruição do imóvel se dê exatamente na forma enunciada no contrato (
sobre a área inadimplida
).
Nego provimento ao Recurso dos compradores,
para indeferir o pedido de ressarcimento por benfeitorias, diante da flagrante má-fé na ocupação da área após terem interrompido o pagamento do preço. Determino a
imediata reintegração
dos vendedores na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda anulado.

Por terem decaído de maior parte do pedido, os compradores/requeridos arcarão com a integralidade da verba de sucumbência.

Por força do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% do proveito econômico.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL)

Egrégia Câmara:

Observo que tanto os autores quanto os requeridos não se opõem, na essência, à rescisão do contrato pelas razões que cada um invoca a seu favor.

O eminente relator bem apreciou a questão acerca da ocorrência da culpa e, no caso, a relação com a Funai ficou justificada.

A situação fática é de tal modo que os autores estão na área já alguns anos e as informações da FUNAI são de que a área é limítrofe.

Assim, acompanho o relator.

No que tange às benfeitorias, o relator anota que não há propriamente benfeitorias para efeito de indenização ou retenção pelas circunstâncias expostas no voto de Vossa Excelência, razão pela qual o acompanho nesse ponto.

Quanto
a indenização pelo uso, a partir do inadimplemento, também estou de acordo com o relator, porque as partes por livre manifestação de vontade convencionaram indenização em caso de eventual descumprimento da obrigação por parte do promitente comprador.

Também excluo da sentença a exigência de trânsito em julgado para efeito de eventual execução, que deve ocorrer normalmente tal como previsto no Código de Processo.

Com essas considerações, acompanho o voto do eminente relator para
dar

parcial provimento
ao Recurso interposto pelos vendedores, e
negar
provimento
ao Recurso dos compradores.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES
(2ª VOGAL)

Eminentes pares:

Como já exposto, a hipótese versa sobre Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada pelos vendedores
Fleurimar Ferreira
,
Fabio Melo Ferreira, Franco Solon Ferreira
e por
Luzia da Silva Ferreira
, e Reconvenção manejada pelos compradores
Roberto Dorner
,
Robisson Eugênio Dorner
e
Ingrid Rodrigues Menezes Dorner
, tendo como objeto o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças (id. 79735539 - Pág. 88/98), envolvendo a alienação da “Fazenda Porto Velho”, com dimensão total de 39.184.6901 (trinta e nove mil cento e oitenta e quatro hectares sessenta e nove ares e um centiare), composta pelas Matrículas nº 5.116, nº 5.117, nº 5.118, nº 5.119, nº 5.120, nº 5.121, nº 5.122, nº 5.123, nº 5.124, nº 5.125, nº 5.126 e nº 5.127, todas pertencentes ao Cartório de Registro de Imóveis de Vila Rica/MT.

Da detida análise do processado, verifica-se que o ponto nevrálgico reside na apuração da responsabilidade das partes pelo inadimplemento contratual, ensejadora da rescisão do contrato,
pretensão essa, aliás, que é de consenso entre os litigantes.

A parte autora (vendedora) afirma que cumpriu todas as obrigações que lhe foram impostas pelo ajuste, notadamente aquela estabelecida na Cláusula Quinta, por meio da qual se comprometia a apresentar, até o dia
23/07/2014
, a certidão de regularidade da FUNAI.

Enfatiza que, embora disponibilizado aos requeridos (compradores), o documento foi recusado, porque teria sido expedido como atestado (e não certidão) e porque estaria em nome do antigo proprietário.

Diz que os requeridos restaram parcialmente inadimplentes com a parcela vencida em 2014, que, acrescida das subsequentes, resultaria no saldo devedor de R$ 64.155.615,40 (sessenta e quatro milhões cento e cinquenta e cinco mil seiscentos e quinze reais e quarenta centavos), atualizado até 02/09/2017.

Por sua vez, os requeridos, além de afirmarem ter efetivado a integralidade do pagamento da parcela vencida em 14 de junho de 2014, mediante o pagamento da comissão de corretagem ao corretor de imóveis, responsável pela intermediação do negócio, cuja responsabilidade contratual recaía sobre os autores (vendedores), alegaram que a suspensão dos pagamentos subsequentes, decorreu da mora dos vendedores, que deixaram de apresentar a certidão de regularidade perante a FUNAI, conforme ajustado na Cláusula Quinta da avença.

Aqui reside o ponto nodal da celeuma instaurada.

Importante deixar consignado que a falta de apresentação da certidão da FUNAI, por parte dos autores (vendedores), conforme obrigação estabelecida pela Cláusula Quinta do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças (id. 79735539 - Pág. 88/98), restou incontroversa, de modo que, verificada a situação de inadimplência autoral, a discussão acerca do inadimplemento desta obrigação foi ganhando contornos que destoam da realidade fática e da vontade manifestada pelas partes contratantes.

Com efeito, vislumbra-se que os autores confessam a mora, decorrente da falta de apresentação da certidão de regularidade da área, expedida pela FUNAI, em vários momentos do processo, todavia ora busca atribuir ao Órgão Federal a culpa pelo inadimplemento da obrigação, ora busca minimizar a importância do documento para a consolidação do negócio jurídico entabulado entre as partes.

Para elucidar a questão, vejamos o teor da Cláusula Quinta do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças (id. 79735539 - Pág. 88/98):

CLÁUSULA QUINTA
– Os VENDEDORES
se obrigam
a entregar aos COMPRADORES, até a data de 23/07/2014, a certidão de regularidade perante a FUNAI – Fundação Nacional do Índio.

PARÁGRAFO ÚNICO
- Na hipótese dos VENDEDORES não entregarem a certidão de regularidade prevista nesta cláusula, no prazo nela também estabelecido, dará direito aos COMPRADORES a
pronta rescisão
do presente instrumento, com a devolução das quantias então pagas acrescidas de correção monetária, além dos juros e multa estabelecidas na cláusula segunda deste instrumento.
(Sem grifo no original)

De uma simples leitura do dispositivo contratual, já é possível se vislumbrar a dimensão da importância atribuída pelas partes à obrigação ali ajustada, de tal envergadura que, em caso de inadimplemento, conferia aos compradores (requeridos) o direito à IMEDIATA rescisão do contrato,
com a devolução das quantias então pagas acrescidas de correção monetária, além dos juros e multa estabelecidas na cláusula segunda deste instrumento
.

E nem poderia ser diferente, dado o vulto da negociação, que, já naquela época, data da assinatura do ajuste (
23/07/2013
), abarcou a cifra de R$ 135.000.000,00 (cento e trinta e cinco milhões de reais), envolvendo negociação de imensa área de terras, com dimensão total de 39.184.6901 (trinta e nove mil cento e oitenta e quatro hectares sessenta e nove ares e um centiare), em região circundada por terras indígenas, as quais são, constantemente, alvo de questionamentos e demarcações promovidas pela União, como é de notório conhecimento .

Essa preocupação, externada pelas partes ao ajustarem a obrigatoriedade da apresentação da certidão (e não atestado) de regularidade da FUNAI, na data ali aprazada, tanto quanto razão de existir, também possui importância incomensurável, de tal maneira que, repita-se, conferia aos compradores (requeridos) o direito à IMEDIATA rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, acrescidos dos encargos contratualmente ajustados, além da multa.

E aqui, peço vênia para transcrever parte da fundamentação do voto exarado pelo eminente relator, que, a propósito, amolda-se perfeitamente ao entendimento aqui exarado:

“Como já ressaltado
,
a função social do contrato, introduzida no atual Código Civil e enunciada no art. 421, não afastou o princípio pacta sunt servanda, que garante a estabilidade e segurança de todo ajuste em vigor, até porque o contrário estaria em descompasso com a Constituição Federal, que preconiza a proteção do ato jurídico perfeito.

Soma-se a isso o art. 112 do CC, que dispõe que
“
Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem
”.

Maria Helena Diniz, citada em acórdão do TJMG, anotado por Cristiano

Imhof à p. 124 da obra já referida, ensina:

“[...] A interpretação do ato negocial situa-se na seara do conteúdo da declaração volitiva, pois o intérprete do sentido negocial não deve ater-se unicamente, à exegese do negócio jurídico, ou seja, ao exame gramatical de seus termos, mas sim em fixar a vontade, pactuando suas consequências jurídicas, indagando sua intenção, sem se vincular, estritamente, no teor linguístico do ato negocial. Caberá, então, ao intérprete investigar qual a real intenção dos contratantes, pois sua declaração apenas terá significação quando lhes traduzir a vontade realmente existente”.

Nessa perspectiva, tem-se que a obrigação de apresentar a certidão de regularidade da FUNAI foi assumida pelos vendedores de forma livre e consciente, com a intenção de conferir segurança jurídica à negociação milionária que envolvia as partes, e, ao contrário do que se apregoa, não pode ser tida como de somenos importância na relação obrigacional ajustada, até porque eventual intervenção desfavorável da FUNAI, importaria, sem sombra de dúvidas, em prejuízo significativo aos compradores, que, além dos valores pagos até o inadimplemento contratual dos vendedores, que somam quantias milionárias, ainda teriam promovido investimentos substanciais na área (que será objeto de apuração em liquidação de sentença).

Aliás, os próprios autores (vendedores) ratificam a
importância da certidão de regularidade da FUNAI, cuja apresentação se obrigaram, quando, ao tentarem justificar a dificuldade de obtenção do documento junto ao órgão, asseveraram, em sede de impugnação à contestação:

“Ainda como demonstra os documentos juntados pelos requeridos,
o próprio órgão da FUNAI é muito controverso
, pois ora fornece documento dizendo que não tem interesse na área e
posteriormente informa que não concede a certidão porque tem interesse na área
.”
(Id. 79735653 - Pág. 6, fls. 46, 4ª parte do arquivo digitalizado)

Nesse passo, embora a falta do documento, de fato, não revele empecilho à transferência de propriedade, como consignado no voto do eminente relator, a ausência dele é capaz de imputar aos compradores enormes prejuízos, caso a União opte por reivindicar a área a título de sobreposição sobre reserva indígena, sem que estejam munidos da competente certidão, emitida pela FUNAI, atestando o contrário.

Tem-se, portanto, que, na esteira do conteúdo da declaração volitiva claramente estampada no ato negocial, as partes assumiram obrigações sinalagmáticas, de modo que avocaram o dever de cumprimento recíproco dos compromissos ajustados, não podendo nenhum dos contraentes exigir o implemento da prestação que cabe à contraparte, antes de cumprida a que lhe compete, por força do que dispõe o artigo 476 do Código Civil:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

No caso, além do inadimplemento dos vendedores, consubstanciada na falta de entrega da certidão de regularidade da FUNAI, restou também incontroverso o adimplemento das parcelas e/ou valores ajustados até a data da mora conferida aos autores (julho/2014), divergindo as partes somente em relação ao pagamento da parcela vencida em junho de 2014, no valor de R$ 14.000.000,00 (quatorze milhões de reais).

Os autores (vendedores) afirmaram que, desse total, restaria aos réus (compradores) promover o pagamento de R$ 1.475.000,00 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil reais).

Por sua vez, os réus alegam que arcaram com o pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$ 4.050.000,00 (quatro milhões e cinquenta mil reais), devida ao Sr. José Miguel Fernandes Naves, profissional que intermediou a negociação do imóvel, cujo ônus competia aos vendedores (autores), mas que, por força de disposição contratual, poderia ser pago por eles (compradores) e o respectivo valor ser utilizado para abatimento no preço ajustado.

Vejamos o que diz a Cláusula Décima Quinta do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Outras Avenças (id. 79735539 - Pág. 88/98):

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA
– A corretagem pela intermediação do negócio ora realizado, devido ao Sr. JOSÉ MIGUEL FERNANDES NAVES, portador do CPF/MF nº 580.792.111-91, correspondente a 5% (cinco por cento) do valor da transação, ou seja, R$ 6.750.000,00 (seis milhões setecentos e cinquenta mil reais)
será pago pelos VENDEDORES
proporcionalmente ao recebimento do preço, na forma prevista na cláusula primeira deste instrumento, inclusive, as indexações nela previstas e seus itens 1.2.1 e 1.3.2, exceto a proporção da comissão sobre o valor das parcelas previstas nos itens 1.1 e 1.2 dessa mesma cláusula primeira, que somente será para após a entrega da certidão de regularidade perante a FUNAI – Fundação Nacional do Índio, mencionada na cláusula quinta desse contrato.
(Sem grifo no original)

Percebe-se, também por aqui, que a certidão de regularidade da área perante a FUNAI assume papel relevante na efetivação do negócio jurídico entabulado, inclusive a ponto de influenciar no pagamento da comissão devida ao corretor de imóveis, responsável pela intermediação, de modo que resta, mais uma vez, sobejamente comprovado que o propalado documento não tinha um papel de mero coadjuvante contatual.

Voltando à análise do inadimplemento alegado pela parte autora, extrai-se, claramente, que o supracitado dispositivo contratual confere aos vendedores (autores) a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, ao mesmo tempo em que, por meio de seu parágrafo único, os vendedores (autores) autorizam aos compradores (réus) a repassar os valores da propalada comissão diretamente ao corretor identificado na respectiva cláusula, descontando as quantias dos valores das parcelas devidas. Vejamos:

PARÁGRAFO ÚNICO
–
Os VENDEDORES
autorizam
os COMPRADORES a repassar os respectivos valores da comissão devida ao corretor identificado nesta cláusula, nas condições nela previstas,
especialmente quanto a entrega da certidão de regularidade perante a FUNAI
,
descontando as respectivas quantias dos valores das parcelas nas datas de seus vencimentos
, conforme cláusula primeira deste instrumento.

(Sem grifo no original)

E foi mediante essa autorização expressa dos autores/vendedores, que os réus compradores efetuaram e comprovaram o pagamento de, pelo menos, R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) ao corretor de imóveis, conforme se depreende do contrato de corretagem,
colacionado ao id. 79735656 - Pág. 13
, cuja quantia utilizaram para promover o abatimento do saldo devedor da parcela vencida em
14/06/2014
, no valor de R$ 1.475.000,00 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil reais), conforme indicado pelos próprios autores na petição inicial.

Impende aqui, mais uma vez, ressaltar e registrar a acentuada importância da certidão de regularidade da FUNAI na perfectibilização do negócio jurídico, tudo de acordo com a análise do conteúdo volitivo do contrato objeto desta ação, tanto que a entrega do documento também foi introduzida como fator condicionante para a extinção do contrato de corretagem, estipulando a obrigatoriedade do corretor em promover a devolução de todo valor recebido pelo trabalho de intermediação, caso a certidão não fosse entregue na data estipulada (24/07/2014).

Como consignado pelo voto do relator, de fato, os autores (vendedores) não participaram da celebração do contrato de corretagem, que foi formalizado diretamente entre o réu (comprador)
Roberto Dorner
e o corretor de imóveis, Sr.
José Miguel Fernandes Alves
, de modo que não podem ser compelidos ao cumprimento de quaisquer das obrigações ali ajustadas.

Todavia, essa circunstância não tem o condão macular o ajuste, tampouco de retirar a validade do pagamento efetuado ao corretor, por meio do instrumento, para fins de abatimento do saldo devedor das parcelas ajustadas, porquanto essa negociação foi expressamente autorizada pelos vendedores (autores), conforme se depreende do disposto no Parágrafo Único da Cláusula Décima Quinta do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, reproduzido acima.

Nesse contexto, os autores afirmaram na petição inicial que, em relação à parcela vencida em
14/06/2014
, os réus estariam parcialmente inadimplentes com a quantia de R$ 1.475.000,00 (um milhão quatrocentos e setenta e cinco mil reais), por outro lado, os réus (compradores) comprovaram a quitação parcial da parcela, mediante a utilização do valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), pago ao corretor de imóveis, para abatimento, como expressamente ajustado entre as partes.

Então, temos que ambas as partes restaram inadimplentes com as obrigações assumidas reciprocamente no contrato, de modo a incidir as cláusulas resolutivas expressamente estipuladas no ajuste, assim redigidas:

CLÁUSULA PRIMEIRA
– (...)

1.3.1. A metade do saldo do preço da venda, ou seja, a quantia de R$ 60.000.000,00, foi indexado em sacas de soja de 60 quilos, cotada na praça de Sinop-MT, a R$ 50,00 cada, na data da assinatura do contrato, firmado em 16.04.2013, portanto, a 1.200.000 sacas de soja de 60 quilos, em 04 parcelas iguais de 300.000 sacas de 60 quilos, com vencimento nos dias 14 de junho de junho dos anos de 2014, 2015, 2016 e 2017, para pagamento conforme cotação de seu preço disponível também na praça de Sinop-MT.

(...)

CLÁUSULA TERCEIRA
–
A inadimplência superior a 60 dias corridos será motivo para a pronta rescisão do presente contrato, independentemente de prévia e qualquer notificação judicial ou extrajudicial
, sob os efeitos de cláusula resolutiva expressa, nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil, expressamente instituída e aceita, ficando de pleno direito desfeito o presente negócio, autorizando os vendedores a promover a cobrança da dívida então vencida e não paga em processo de execução previsto na legislação em vigor, acrescido de multa compensatória irredutível de 5%, além de perdas e danos, visto que as partes consideram que o sando do preço ajustado é líquido e certo e que o presente instrumento constitui-se título de crédito extrajudicial, nos exatos termos do inciso II, do artigo 585, do Código de Processo Civil.

CLÁUSULA QUINTA
– Os VENDEDORES
se obrigam
a entregar aos COMPRADORES,
até a data de 23/07/2014
, a certidão de regularidade perante a FUNAI – Fundação Nacional do Índio.

PARÁGRAFO ÚNICO
- Na hipótese dos VENDEDORES não entregarem a certidão de regularidade prevista nesta cláusula,
no prazo nela também estabelecido, dará direito aos COMPRADORES a

pronta rescisão
do presente instrumento, com a devolução das quantias então pagas acrescidas de correção monetária, além dos juros e multa estabelecidas na cláusula segunda deste instrumento.
(Sem grifo no original)

Como cediço, a cláusula a resolutiva expressa opera de pleno direito, independentemente de interpelação judicial, a rigor do que dispõe o artigo 474 do Código Civil.

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Como dito antes, as partes não divergem quanto à rescisão do contrato, que, aliás, operou-se de pleno direito, mediante o inadimplemento de ambas, repousando a controvérsia nas situações fáticas aptas a ensejar a aplicação das cláusulas resolutivas e o momento de consolidação de cada uma delas, além de eventuais efeitos da mora.

Da análise das cláusulas transcritas acima, estipuladoras das condições resolutivas estabelecidas em relação a ambas as partes, evidenciam-se duas circunstâncias:

a)

Inadimplência dos requeridos (compradores) em efetuar o pagamento da parcela vencida em 14/06/2014,
pelo prazo superior a 60 dias
(Cláusula Terceira)

b)

Ausência de apresentação da certidão de regularidade da FUNAI, pelos autores (vendedores), até o dia
23/07/2014
.

Como bem observado pelo douto sentenciante, infere-se que para incidir a condição resolutiva em relação aos requeridos/reconvintes (compradores), estes teriam que estar em inadimplência, relativamente à parcela vencida em 14/06/2014, por prazo superior a 60 (sessenta) dias, de modo que o prazo limite para o pagamento se estendeu até
13/08/2014
, quando só então estaria implementada a condição resolutiva em favor dos autores, prevista na Cláusula Terceira.

Noutro giro, a ausência de apresentação da certidão de regularidade da FUNAI, pelos autores (vendedores), até o dia
23/07/2014,
resultou na imediata implementação da condição resolutiva em favor dos requeridos (compradores), consoante previsão expressa no Parágrafo Único da Cláusula Quinta.

Ou seja, nesse panorama, antes de exaurido o prazo para a implementação da condição resolutiva pelo inadimplemento da parcela, que se daria em
13/08/2014
, os autores (vendedores) deveriam apresentar a certidão de regularidade da FUNAI, na data de
23/07/2014
, de modo que, não tendo assim procedido, tem-se que restou implementada, primeiramente, a condição resolutiva em benefício dos requeridos (compradores).

Todavia, não foi esse o desejo manifestado pelos requeridos (compradores), pelo menos até a notificação extrajudicial endereçada aos autores (vendedores), somente em
02/08/2017
(id. 79735539 - Pág. 99/101), circunstância que recomenda a proclamação judicial da rescisão.

Importante registar que, a despeito do súbito despertar dos requeridos (compradores) acerca do direito de rescisão do contrato, que lhes acompanhava deste
23/07/2014
(data limite estipulada para a entrega da certidão de regularidade da FUNAI), resolveram laçar mão da cláusula resolutiva, estipulada no Parágrafo Único da Cláusula Quinta, apenas 03 (três) anos depois, todavia, antes do ajuizamento desta ação, período durante o qual permaneceram explorando a área, sem qualquer contrapartida aos autores (vendedores), situação que, ao que tudo indica, permanece até os dias atuais, já que não se tem notícia nos autos da desocupação da área.

Assim, embora não seja possível imputar má-fé aos requeridos, porque, além do exercício da posse estar alicerçado em contrato de compra e venda, a configuração do instituto não prescinde de prova, não podendo, por isso, ser presumida, razão pela qual, afigura-se legítima a condenação deles ao pagamento de indenização pelo usufruto do imóvel, independentemente de qualquer discussão sobre de quem tenha sido a culpa pelo desfazimento do negócio e da boa ou má-fé a posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor, pelo uso de propriedade alheia.

Aliás, a pretensa má-fé nem de longe resta evidenciada, porquanto os documentos acostados aos autos demonstram que, durante todo o tempo de permanência no imóvel, os requeridos (compradores) realizaram sobre ela investimentos vultosos, conduta essa incompatível com a esperado de um adquirente de má-fé, que se preocuparia apenas em explorar a área.

Noutro giro, de modo algum pode ser tido como irrisório o valor parcial pago pelos requeridos (compradores) pela aquisição da fazenda, mesmo levando-se em consideração o percentual do preço total ajustado, porquanto, ainda assim, a soma dos valores desembolsados alcança cifra milionária, que ultrapassa R$ 29.000.000,00 (vinte e nove milhões de reais).

Para arrematar, não se pode perder de vista que o valor pago lhe conferiu o direito de propriedade de 03 (três) das áreas negociadas, a da Matrícula nº 5.116, de 4.923,0519 hectares, vendida pelo valor de R$ 8.500.000,00 (oito milhões e quinhentos mil reais); a da Matrícula nº 5.122, de 4.170,2174 hectares, vendida pelo valor de R$ 6.500.000,00 (seis milhões e quinhentos mil reais); e da Matrícula nº 5.123, de 4.177,7439 hectares, vendida por R$ 14.000.000,00 (quatorze milhões de reais), consoante se denota da Escritura Pública de Compra e Venda de id. 79735656 (fls. 168/179, 4ª parte do arquivo digitalizado)

Dessa forma, diante de tudo o que foi exposto, e, sobretudo, porque configurada a reciprocidade no inadimplemento, que perdurou por longos 03 (três) anos, sem que
quaisquer das partes
adotasse a iniciativa de promover a rescisão automática do contrato, conforme permissivo contratual, consentindo, assim, que durante todo esse período de inércia mútua, várias situações fossem se consolidando com o tempo, necessária se faz, de fato, que a rescisão seja proclamada por decisão judicial.

Também, diante da reciprocidade no inadimplemento configurada, a resolução do contrato deve ser operada por culpa de ambas as partes, não havendo que se falar em incidência de multa e perdas e danos, porque, nesse caso, é de solar justeza a atribuição mútua das consequências advindas do descumprimento do contrato.

Nesse ponto, peço vênia para transcrever um trecho do bem lançado ato sentencial:

“Com feito, à luz dos princípios da vedação aos comportamentos contraditórios (venere contra factum proprium) e da vedação do enriquecimento sem causa, os efeitos da mora devem ser reciprocamente suportados pelas partes, conforme delimitação fixada judicialmente.”
(id. 79735657 - Pág. 17)

Nesse sentido, este tribunal já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS RÉS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA - REVISÃO – VIABILIDASDE SE VERIFICADO EXCESSO - RESCISÃO – CULPA RECÍPROCA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL AFASTADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (...)
Na hipótese de culpa recíproca pela rescisão da avença, impõe-se a exclusão da multa convencionada
.
(N.U 0036204-15.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/11/2020, Publicado no DJE 11/11/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – CULPA RECÍPROCA DAS PARTES – DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS – INDENIZAÇÃO E MULTA – NÃO CABIMENTO – RETORNO DO STATUS QUO ANTE- JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO A PARTIR DO DESEMBOLSO – HONORÁRIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Agindo as partes em contrariedade aos princípios que regem a relação contratual, em específico, o princípio da boa-fé não se pode exigir uma da outra multa por descumprimento, já que ambas deram causa a rescisão
. Não perfectibilizada a venda nos moldes do contratado havendo inadimplemento pelos compradores e ônus no imóvel adquirido que pode inviabilizar sua fruição, já que há obrigações contratuais
não há se falar em multas, indenizações, devendo retornar as partes ao que era antes
. Verificado o descumprimento contratual por ambas as partes, deve ser reconhecida a culpa recíproca pela rescisão contratual,
impedindo a condenação de comprador ou vendedor na multa prevista no contrato celebrado
. Retornando as partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do contrato, deve o promitente vendedor devolver o recebimento de valor a título de arras. Quanto ao pleito de reforma para que os encargos (juros e correção) sobre o valor a ser restituído, sejam devidos a partir da sentença, não prospera haja vista se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do entendimento do STJ. No que tange aos honorários, a condenação deve ser mantida na forma recíproca, devendo cada um arcar com as despesas em 50%, bem como os honorários arbitrados em 10% para seus respectivos advogados, vedada a compensação.
(N.U 0055222-56.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/05/2020, Publicado no DJE 23/06/2020)

RECURSO DE AGRAVO INTERNO - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANO MORAL E CLAUSULA PENAL AFASTADOS -SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelo compra da unidade autônoma.
A culpa concorrente para a rescisão contratual afasta a condenação pelo dano moral e pela cláusula penal
. Decaindo as partes de seus pedidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles o ônus sucumbencial. Recurso parcialmente provido.
(N.U 0089799-47.2018.8.11.0000, , ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES , TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/05/2019, Publicado no DJE 15/05/2019)

Nessa senda, tendo a rescisão contratual ocorrido
por inadimplência de ambas as partes
, como sabiamente reconheceu o sentenciante, cujo entendimento é referendado por este voto, mostra-se totalmente descabida e desarrazoada a aplicação da
Cláusula Quarta
do contrato em discussão, porquanto esse dispositivo contratual estabelece ônus a ser imputado aos compradores, caso a rescisão se desse por inadimplência deles, hipótese que não se configurou no caso.

Vejamos o que diz a mencionada cláusula:

CLÁUSULA QUARTA
–
No caso de rescisão do presente contrato, pela inadimplência dos COMPRADORES
, ficam estes, ainda, obrigados ao pagamento pela fruição dos bens negociados no valor equivalente a 7 (sete) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, correspondentes a área inadimplida, além de demais encargos incidentes nos imóveis, desde a data da posse dos COMPRADORES, até a efetiva imissão ou reintegração na posse do imóvel pelos VENDEDORES.

Todavia, o contrato não previu indenização a ser paga pelos compradores, pelo usufruto da área, em caso de rescisão do contrato por culpa concorrente, como reconheceu a sentença, não se mostrando aceitável que os requeridos sejam exonerados de efetuar qualquer pagamento pelo tempo em que permaneceram na posse do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa, já que estão há quase 07 (sete) anos usufruindo da área, sem qualquer contrapartida aos autores (vendedores).

Assim, tendo sido, judicialmente, reconhecida e declarada, que a rescisão do ajuste decorreu da
inadimplência de ambas as partes
(e não apenas dos compradores), e não tendo o contrato estabelecido o valor a ser pago pelos adquirentes, pelo exercício da posse, nesta hipótese, reputo que a solução mais justa e que melhor se amolda à declaração volitiva das partes, manifestada no contrato, é a incidência parcial e proporcional (50%) da indenização estabelecida na
Cláusula Quarta,
de modo que os requeridos (compradores) deverão pagar aos ao autores (vendedores), pela fruição dos bens negociados, o valor equivalente a 3,5 (três vírgula cinco) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, sobre a área produtiva, mantendo-se, contudo, a obrigação estabelecida na parte final, ou seja, permanecendo os adquirentes obrigados ao pagamento dos encargos incidentes sobre os imóveis, desde a data da posse deles até a efetiva imissão ou reintegração dos vendedores na posse da área.

Quanto à indenização pelas benfeitorias realizadas na área, ao contrário do que entendeu o sentenciante, o reconhecimento da culpa concorrente pela rescisão da avença, de modo algum é capaz de afastar o direito dos requeridos ao ressarcimento pelas benfeitorias edificadas na área, sob pena de patrocinar o enriquecimento sem causa dos autores (vendedores), que, por óbvio, tiveram sua propriedade valorizada com a implementação das benfeitorias.

Nessa perspectiva, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de que, havendo a rescisão do contrato, tanto por culpa de ambos os contratantes, como reconhecido na sentença, quanto por culpa individual, atribuída a um ou a outro, as partes deverão ser restituídas ao estado anterior à celebração do negócio jurídico, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE SUBLICENCIAMENTO DE SOFTWARE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AFASTAMENTO. PRECLUSÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PREVISÃO LEGAL. INEXISTÊNCIA.
CULPA CONCORRENTE. AVENÇA. RESOLUÇÃO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE
. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Contrato celebrado por usuário final com empresa autorizada a sublicenciar software de gestão empresarial de propriedade da recorrente (SAP BRASIL LTDA.) e a operar nas demais etapas necessárias à operacionalização do sistema. 3. Resolução do contrato por culpa concorrente imputável à desenvolvedora do software, à empresa responsável pela sua implantação e ao próprio usuário final. 4. Não havendo danos a serem reparados, materiais ou morais, a liquidação do contrato resolvido deve se restringir à
recomposição da situação jurídica de cada um dos contratantes anteriormente à celebração da avença
. 5. (...) 8. A constatação de culpa concorrente poderia, se dano houvesse, servir para fins de redução do valor da respectiva indenização, nos termos do art. 945 do Código Civil, mas não para afastar o dever de restituição integral das parcelas pagas pelo usuário final, que, ao fim e ao cabo, não pôde usufruir das facilidades que o software de gestão empresarial poderia lhe proporcionar. 9. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1728044/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 13/04/2018)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. 1. EMBARGOS INFRINGENTES. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONHECIMENTO. EFEITO TRANSLATIVO. POSSIBILIDADE. 2. COISA JULGADA. OFENSA. INEXISTÊNCIA. CONTRATO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO. EFICÁCIA RESTITUITÓRIA. EX OFFICIO. DECISÃO JUDICIAL. 3. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível o conhecimento de questões de ordem pública em embargos infringentes, por força do efeito translativo (Precedente específico: REsp n. 304.629/SP, Quarta Turma, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 16/3/2009). 2.
Conforme entendimento pacificado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção desta Corte Superior, a rescisão judicial do contrato de compra e venda implica, ex officio, a restituição das partes ao estado anterior (eficácia restituitória contida no provimento jurisdicional),
razão por que não ofende a coisa julgada a inclusão, na conta de liquidação, dos valores pagos pelo comprador. 3. Agravo regimental parcialmente provido.
(AgRg no REsp 1289600/TO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 17/12/2014)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGAÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. DISPENSA. PECULIARIDADE DO CASO CONCRETO. 4. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVEDOR. AUSÊNCIA INVOLUNTÁRIA. FORÇA MAIOR. CULPA. AFASTAMENTO. 5. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O cerne do recurso especial interposto refere-se à imprescindibilidade da notificação premonitória, bem como aos efeitos da ausência do devedor, esta reconhecida judicialmente, para o afastamento da culpa pela inadimplência e posterior resolução do contrato. 2. Alterar as conclusões do acórdão recorrido quanto à necessidade de produção de outras provas, bem como quanto à configuração da exceção de contrato não cumprido depende de reexame de fatos e provas, o que é inviável na via especial (Súmula 7/STJ). 3. O objetivo da notificação premonitória é assegurar ao comprador oportunidade para purgar a mora e preservar o contrato firmado. No caso concreto, a inadimplência deu-se em razão da ausência do devedor, de modo que não seria possível a purga da mora, tornando absolutamente inócua e, por isso, despicienda a formalidade. 4. A ausência, até prova em contrário, deve ser considerada como ato involuntário, decorrente de caso fortuito ou força maior, apto a afastar a responsabilidade do devedor ausente. 5. Afastada a culpa do devedor ausente quanto ao inadimplemento e consequente resolução contratual, deve ser afastada a responsabilidade por eventuais danos,
devendo as partes serem restituídas ao status quo ante - eficácia restitutória da resolução contratual -, com a devolução do preço pago e indenização por benfeitorias
. 6.
Inclui-se entre as benfeitorias indenizáveis as úteis e necessárias (art. 516 do CC/16), porquanto sua realização ocorreu na vigência do contrato de promessa de compra e venda, quando o devedor possuía o imóvel de boa-fé
. 7. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1508590/TO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2016, DJe 27/06/2016)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO, EM SEDE DE EMBARGOS DECLARAÇÃO, ACERCA DA PERDA DO OBJETO DA CAUSA, TENDO EM VISTA A SUPERVENIENTE ARREMATAÇÃO DO BEM IMÓVEL POR NEGLIGÊNCIA DOS AUTORES QUE, MESMO ESTANDO NA POSSE DO IMÓVEL, DEIXARAM DE PAGAR AS QUOTAS CONDOMINIAIS RESULTANDO NA ARREMATAÇÃO DO BEM EM OUTRA AÇÃO. CABIMENTO. 1.
A rescisão contratual implica o retorno das partes ao status quo ante
,
com a devolução das prestações pagas (se o caso, com os devidos abatimentos) e consequente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor, ressalvadas as hipóteses dos artigos 418/420 do Código Civil. 2. (...) 4. Recurso especial provido.
(REsp 967.305/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2012, DJe 15/02/2012)

Na mesma linha segue a jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS - ARRAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – INCIDÊNCIA DO JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA EXTRA PETITA NÃO CARACTERIZADA – BENFEITORIAS REQUERIDAS - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – RECURSO EM PARTE PROVIDO. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão. Instaurada a lide o ônus sucumbencial impõe –se àquele que se manteve vencido na causa, de modo que deve ser mantida nesse ponto.
Retornando as partes ao status quo ante tem-se que as benfeitorias devem ser indenizadas, através de liquidação de sentença
. Portanto, não há que se falar em sentença extra petita.
(N.U 1003141-57.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2020, Publicado no DJE 28/10/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – ELABORAÇÃO DE PROJETO DE VIABILIDADE ECONÔMICA, COM INTUITO DE OBTER FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO AO FUNDO CONSTITUCIONAL DE FINANCIAMENTO DO CENTRO-OESTE (FCO) – IMPUTAÇÃO RECÍPROCA DE CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA ESCORREITA – NECESSIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE EVIDENCIADA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NA LIDE PRINCIPAL – VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL – MANUTENÇÃO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O descumprimento do ajuste por ambas as partes, como demonstrado nos autos,
caracteriza a culpa recíproca que impõe o retorno ao status quo ante,
tornando-se necessária a restituição dos valores pagos, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa. Segundo o artigo 21, caput, do Código de Processo Civil, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, a verba honorária deve ser suportada por cada demandante de forma proporcional, ou seja, de acordo com que cada parte decair do pedido. (...)
(N.U 0031617-47.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 13/05/2020, Publicado no DJE 10/08/2020)

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RETIFICAÇÃO DOS VALORES PAGOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – ART. 206, 3º, IV, DO CÓDIGO CIVIL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA RECÍPROCA – CABIMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)”. Precedente: ex vi REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016. Havendo culpa recíproca das partes pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, consistente no inadimplemento das parcelas pelo consumidor e atraso na entrega do bem pelo fornecedor, i
mpõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante
, com a devolução imediata, integral e atualizada das quantias comprovadamente quitadas pelo promitente comprador.
(N.U 0048868-78.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, Publicado no DJE 17/02/2020)

Nessa mesma linha de intelecção, este Tribunal arremata deliberando que, em caso de impossibilidade de devolução das partes ao
status quo ante
, a questão se resolve em perdas e danos:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C IMISSÃO DE POSSE –
CULPA RECIPROCA DE AMBOS OS CONTRATANTES – RETORNO AO ‘STATUS QUO ANTE
– IMPOSSIBILIDADE PARCIAL – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS – ARBITRAMENTO DE ALUGUERES – PERÍODO DE FRUIÇÃO DO BEM – DEVIDOS POR AMBOS – HONORÁRIOS CONTRATADOS – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA NOS AUTOS – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – READEQUAÇÃO – RECIPROCIDADE. Recurso conhecido, desprovido dos autores, provido parcialmente do requerido. (1) – Se ambas as partes descumpriram as obrigações contratuais assumidas, não pode ser atribuído culpa somente para uma.
A sentença deve reconhecer a culpa concorrente e, por consequência, rescindindo o contrato, a situação é retornar ao ‘status quo ante. Precedentes do STJ
.
‘A rescisão contratual implica o retorno das partes ao ‘status quo ante’
, com a devolução das prestações pagas (se o caso, com os devidos abatimentos) e consequente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor, ressalvada as hipóteses dos artigos 418/420 do Código Civil.(...) 4. Recurso especial provido." (REsp 967.305/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 2/2/2012, DJe de 15/2/2012)’. (2) – Se reside impossibilidade de retorno ao estágio anterior de toda a situação tratada no contrato em face de aspectos supervenientes, a questão, nestes tópicos, resolve-se em perdas e danos. (3) – Se reside entrega de imóvel para paramento parcial da obrigação, com o retorno ao ‘status quo ante’, devem ambas as partes responder pelo pagamento dos alugueres pela fruição dos respectivos imóveis, compensando-se os valores. (4) –
Constatada a impossibilidade de retorno total ao estágio anterior, a questão, nesta parte, resolve-se em perdas e danos.
(5) – Não se alberga pretensão de cobrança de honorários contratados, quando se vê culpa recíproca em relação à rescisão contratual e, de igual forma, consolidando em decisões do STJ, estes não são devidos, embora tenha pensamento diverso. (6) – Constatada que a rescisão contratual se deu por culpa recíproca dos litigantes, ponto principal da demanda, é questão de ser consignada, na espécie, a concorrência de culpas e, por consequência, ambos respondem, proporcionalmente, ao pagamento dos custos do processo e honorários advocatícios do advogado da parte contrária, que não podem ser compensado.
(N.U 0011333-96.2007.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 10/09/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS AJUIZADAS RECIPROCAMENTE PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA E PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL – INSURGÊNCIA CONTRA A FALTA DE CONSTITUIÇÃO DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO ENTRE A CONSTRUTORA E A INCORPORADORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INCORPORADORA QUE FIGURA EXCLUSIVAMENTE COMO ANUENTE NO CONTRATO RESCINDENDO – POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA – FALTA DE ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE – AUSÊNCIA DE REDE DE SANEAMENTO BÁSICO E DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA – FORNECIMENTO DE ÁGUA COM ELEVADO ÍNDICE DE COLIFORMES FECAIS PELA CONSTRUTORA – DANO MORAL INDENIZÁVEL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL – DANO MATERIAL – NEXO DE CAUSALIDADE DEMONSTRADO – SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO CONTRATO ENQUANTO NÃO HOUVER ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES – POSSIBILIDADE – PROLONGAMENTO DA SUSPENSÃO DE PAGAMENTO PARA ALÉM DA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA CONTRATUAL DA ADQUIRENTE – PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO FORMULADO PELA CONSTRUTORA ACOLHIDO – CULPA CONCORRENTE – RESTABELECIMENTO DO “STATUS QUO ANTE” – NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DEMONSTRAÇÃO SUFICIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DESTAS – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS SEM AUTORIZAÇÃO DOS ÓRGÃOS DE CONTROLE HABITACIONAL DA MUNICIPALIDADE – ALEGAÇÃO DE PRÓPRIA TORPEZA – IMPOSSIBILIDADE DE AUTORIZAÇÃO EM RAZÃO DA PRÓPRIA FALTA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COM CONDIÇÕES MÍNIMAS DE HABITABILIDADE – CONDENAÇÃO DA ADQUIRENTE AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – SIMPLES EXERCÍCIO DO DIREITO DE RENTENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. (...). 2. Se a Construtora não entrega o empreendimento imobiliário em condições mínimas de habitabilidade, é legítima a suspensão do pagamento das parcelas contratuais pela adquirente até que essa entrega ocorra. A partir da data de regular entrega do empreendimento, a falta de pagamento das parcelas constitui mora contratual por parte da adquirente. Sendo este o caso,
há culpa concorrente das partes pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda
. 3. (...). 5.
A consequência jurídica da rescisão do contrato é o restabelecimento do “status quo ante”, com restituição do bem à vendedora e indenização por benfeitorias nele realizadas
, assegurando-se o direito à retenção do imóvel até respectiva indenização...
(N.U 0026955-16.2010.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/06/2020, Publicado no DJE 24/09/2020)

Nesse contexto, temos que o retorno das partes ao “status quo ante”, constitui decorrência lógica da rescisão do contrato, derivada de culpa concorrente ou não, situação essa que se torna impossível de ser alcançada, sem que os requeridos sejam indenizados pelas benfeitorias edificadas, as quais deverão ser apuradas em liquidação por sentença.

A rigor do artigo 96 do Código Civil, as benfeitorias podem ser consideradas como voluptuárias, úteis ou necessárias:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1
o
São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2
o
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3
o
São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Por sua vez, o artigo 1.219 do mesmo diploma legal prevê, ainda, que o possuidor de boa-fé tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, que forem realizadas, bem como pelas voluptuárias, caso seu levantamento não seja possível:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Sobre a matéria preleciona Paulo Lôbo:

"As benfeitorias são feitas ou por sua necessidade, ou por utilidade ou para maior deleite. Em qualquer hipótese há ganho para o bem principal.

São classificadas, portanto, em necessárias, úteis e voluptuárias.
As benfeitorias necessárias são as indispensáveis ao bem, que pode ficar comprometido em sua segurança ou ser depreciado se não forem feitas.

Têm por finalidade a conservação, a manutenção, a segurança e a integridade do bem.

São, assim: a reposição de peças para o regular funcionamento do automóvel; a reconstrução de uma parede danificada; a construção dos meios de saneamento, determinada pela autoridade pública.

As benfeitorias úteis ampliam as possibilidades de uso, utilidade e conforto para os que utilizam o bem.

Não são necessárias, mas agregam valor econômico ao bem. São, assim: a garagem em uma casa, para guarda do carro de quem a usa; a ampliação do sistema de iluminação; o sistema de alarme no automóvel.

Às vezes, de acordo com as circunstâncias, as benfeitorias úteis podem ser consideradas necessárias.

Em locais de elevado risco de roubo, os sistemas de alarme em uma casa ou automóvel podem ser considerados benfeitorias necessárias.

As benfeitorias voluptuárias são as que têm finalidades estéticas. Não são necessárias nem úteis, mas agregam valor, pois é da natureza humana a apreciação da beleza e do que é agradável à contemplação. São, assim: a escultura no ambiente social da habitação; o jardim; a ornamentação em geral; a pintura de artista plástico conhecido.

Em relação à posse, seus efeitos são distintos quanto às espécies de benfeitorias e à existência de boa-fé.

O possuidor de boa-fé que deva entregar ou restituir o bem tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis e direito a retirar e levar consigo as benfeitorias voluptuárias, neste caso se for possível; se não for possível retirar as voluptuárias (por correrem risco de destruição), também será por elas indenizado.

Enquanto não for indenizado pelas benfeitorias tem direito de retenção da coisa principal.

Se o possuidor estiver comprovadamente de má-fé não tem direito a retenção da coisa principal, nem de levantar as benfeitorias voluptuárias; apenas tem direito à indenização das benfeitorias necessárias."
(LÔBO, Paulo. Direito civil: parte geral. 3ª ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2012, p. 205/206).

Na hipótese, conforme alinhavado anteriormente, restou reconhecida a posse de boa-fé exercida pelos requeridos/reconvintes, porque lastreada em contrato de compra e venda, por meio do qual adquiriu a propriedade de 03 (três) das áreas negociadas, sendo que, em relação a 02 (duas) delas, que englobava a sede da fazenda, o pagamento se deu na integralidade, e onde promoveu benfeitorias de valores expressivos, conduta essa incompatível com a de um possuidor de má-fé.

Nesse contexto, reconhecida a boa-fé no exercício da posse dos requeridos/reconvintes, é de rigor a condenação dos autores à indenizá-los por todas benfeitorias realizadas no imóvel, assim consideradas as necessárias, as úteis e as voluptuárias, em caso de impossibilidade de remoção, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

Nesse sentido, este Tribunal assim decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS - ARRAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – INCIDÊNCIA DO JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA EXTRA PETITA NÃO CARACTERIZADA – BENFEITORIAS REQUERIDAS - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – RECURSO EM PARTE PROVIDO. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão. Instaurada a lide o ônus sucumbencial impõe –se àquele que se manteve vencido na causa, de modo que deve ser mantida nesse ponto.
Retornando as partes ao status quo ante tem-se que as benfeitorias devem ser indenizadas, através de liquidação de sentença
. Portanto, não há que se falar em sentença extra petita.
(N.U 1003141-57.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2020, Publicado no DJE 28/10/2020)

Pelo exposto, peço vênia ao relator para dele discordar e, assim,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pelos requeridos/reconvintes (compradores), para determinar a incidência parcial e proporcional (50%) da indenização estabelecida na Cláusula Quarta
,
de modo que os requeridos (compradores) deverão pagar aos ao autores (vendedores), pela fruição dos bens negociados, o valor equivalente a 3,5 (três vírgula cinco) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, sobre área produtiva, mantendo-se a incidência dos encargos (correção monetária e juros) nos mesmo moldes fixados na sentença; reconhecer a boa-fé da posse exercida pelos requeridos/reconvintes (compradores) e, com isso, condenar os autores/reconvindos (vendedores) ao pagamento de indenização por todas benfeitorias realizadas pelos compradores no imóvel, assim consideradas as necessárias, as úteis e as voluptuárias, esta somente em caso de impossibilidade de remoção, a serem apuradas em liquidação de sentença, devendo, sobre o valor apurado, incidir correção monetária pelo INPC, a contar da realização de cada benfeitoria, e incidir juros legais de 1% ao mês, a partir da citação; e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pelos autores/reconvindos (vendedores), apenas para determinar a imediata reintegração deles na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda rescindido; mantendo a sentença nos demais tópicos.

É como voto.

V O T O VISTA

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL – CONV.)

O voto do Eminente Relator elucida a questão, mormente em face de ser minucioso e discriminar pormenorizadamente o ocorrido.

Porém, entendi ser necessário analisar mais profundamente a matéria tratada no recurso, posto que a divergência formulada pela 2ª vogal ensejou enfoque diverso da questão.

Pois bem.
In casu
,
pelo que se denota dos autos, Fleurimar Ferreira e outros move ação de rescisão contratual cumulada com pedido indenizatório e de reintegração de posse contra Robisson Eugenio Dorner e outra, alegando que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Fazenda Porto Velho, sob as matriculas de nos. 5116 até 5127, do Cartório de Registro de Imóvel de Vila Rica/MT, contudo, ante a ausência parcial de pagamento, ajuizaram a demanda visando a rescisão do pacto.

Ao apresentar sua defesa com pedido de reconvenção, os réus arguiram preliminares de ilegitimidade passiva do 3º requerido, Roberto Dorner, e da ausência de pressuposto válido de constituição e desenvolvimento do processo. No mérito, alegaram sobre a impossibilidade de reintegração de posse, pleitearam a aplicação da regra da exceção do contrato não cumprido. Salientaram sobre a ausência de mora da primeira prestação prevista na clausula 13.3.1 do contrato. Seguem defendendo que o descumprimento contratual pelos autores, diante da não concessão do atestado administrativo da FUNAI e da existência de pendência sobre o imóvel. Pugnaram sobre o direito de retenção do imóvel em razão de eventual indenização pelas benfeitorias realizadas e demais compensações para o restabelecimento do
status quo ante
, bem como pela inaplicabilidade da cláusula quarta do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.

O douto magistrado, julgou parcialmente os pedidos,
para:

(a.1) DECLARAR a resolução judicial do Contrato de Compra e Venda do imóvel rural denominado Fazenda Porto Velho objeto das matrículas 5.111 a 5.127, do RGI de Vila Rica/MT, celebrado em
23-6-2013
, pelo inadimplemento concorrente das partes das cláusulas Terceira e Quinta.

(a.2) DETERMINAR o cancelamento dos atos imobiliários que transferiram as matrículas 5.116, 5.122 e 5.123, que deverão retornar ao statu quo ante (propriedade dos autos) (art. 250, inciso I, da Lei 6.015/73)

(a.3) REINTEGRAR os autores/reconvindos na posse direta do total do imóvel, devendo os requeridos/reconvintes efetuar a respectiva desocupação voluntária até
30-4-2021
(final da safra 2020/2021), sob pena pronta incidência de multa no importe de 01% do valor do contrato (R$135.000.000,00) a cada mês de descumprimento, com fundamento na teoria do desestimulo, até o limite de 20% valor do contrato;

(a.4) DETERMINAR aos requeridos/reconvintes que se abstenham de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no local a partir da data da ciência da sentença até a da efetiva desocupação, sob pena de perda total em favor do autores/reconvidos, sem qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, ou mesmo sequer retenção do imóvel.

(a.4) CONDENAR os requeridos/reconvintes ao pagamento de indenização pelo usufruto da posse, em 7 sacas de soja de 60 quilos cada, por hectare/ano,
sobre a área produtiva
, seja de pastagem ou de lavoura, com base na média anual do produto tipo convencional nas respectivas safras na praça de Sinop/MT (de acordo com a referência constante na clausula primeira do contrato), conforme cotação do IMEA, com vencimentos em 14-12-2014, 14-12-2015, 14-12-2016, 14-12-2017, 14-12-2018, 14-12-2019, 14-12-2020 e 01-05-2021, este último considerado o período de desocupação, com incidência, sobre as parcelas, de correção monetária pelo INPC a contar de cada vencimento e juros legais de 1% ao mês desde o dia da citação.

Julgar parcialmente procedentes os pedidos contidos na reconvenção, a fim de:

(b.1) CONDENAR os autores/reconvindos na devolução das parcelas já quitadas aos requeridos/reconvintes nos seguintes termos: (i) R$1.200.000,00 - a titulo de sinal, ou seja, dia 23.07.2013; (ii) R$13.800.000,00 alusivos à primeira parcela, vencida em 23-8-2013, e (iii) R$14.750.000,00 atinentes à segunda, vencida em 14-6-2014, sobre as quais incidirão correção monetária pelo INPC a partir de cada uma das respectivas datas e juros legais de 1% ao mês a contar da citação na Ação de Rescisão.

(b.2) CONDENAR os autores/reconvindos a indenizar:

(i) as
benfeitorias necessárias e úteis
(art. 1219 do CC) feitas no período de 14-12-2013 (data da transmissão da posse) a 23-7-2014 (data para apresentação da certidão da FUNAI); e

(ii) as
benfeitorias necessárias
(art. 1220 do CC) realizadas de 24-7-2014 (data limite para a apresentação da certidão da FUNAI) até a ciência da sentença. Em ambas serão aplicados correção monetária pelo INPC a partir de cada realização comprovada e juros a contar da citação na Rescisão.

Ante a sucumbência recíproca, foi estabelecido que cada parte arcará com metade das custas e das despesas processuais, e com os honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelos requeridos/reconvintes em relação aos autores e 10% do proveito econômico obtido pelos autores (vendedores/reconvindos) em relação aos demandados (compradores/reconvintes), com amparo nos arts. 85, §§ 2º e 14, e 86, caput, do CPC.
(id. 79735657)

Irresignados, os apelantes recorrem contra essa decisão.

Nas razões recursais, Fleurimar Ferreira e outros pleiteiam a reforma da sentença ao atribuir culpa concorrente na resolução do contrato, devendo ser aplicada a teoria da clausula contratual lateral e da valoração da gravidade do inadimplemento. Asseveram sobre a conduta incompatível dos réus com a astuta supervalorização da clausula quinta e parágrafo único do contrato. Pugnam pela aplicação das regras contratuais na indenização pelo usufruto da posse do imóvel. Por fim, salientam sobre a necessidade do cumprimento de reintegração de posse no imóvel.

De outra banda, Robson Eugênio Dorner e outra arguiram a nulidade da sentença, alegando a preliminar de cerceamento de defesa, decorrente da não realização da perícia, e preclusão
pro judicato
e pelo julgamento antecipado da lide. Asseveram ainda que a decisão é nula por ser
citra petita
. Além disso, pugnam pela reforma da decisão, sob o argumento de que quitaram a parcela referte ao dia 14.06.2014. Seguem defendendo que deve ser reconhecida a culpa foi exclusiva dos autores, vez que não efetuaram a entrega da certidão da FUNAI, autorizando aplicação da exceção do contrato não cumprido. Pugnam pela retenção e indenização das benfeitorias e inaplicabilidade da clausula quarta do contrato, ou subsidiariamente, que seja considerada apenas a área produtiva.

O i. Relator, Des. Rubens dos Santos Filho, analisou e rejeitou a
preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, preclusão
pro judicato
e julgamento antecipado e sentença
citra petita
, que foi acompanhada no sentido de rejeitar pelos vogais.

De proêmio, registro que coaduno com entendimento esposado pelo d. relator quanto à rejeição das preliminares de nulidade da sentença, uma vez que a divergência entre as partes é eminentemente de direito, qual seja, a rescisão contratual.

A legislação processual em vigor define que pelo sistema probatório, a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, sua finalidade consiste na formação da convicção do julgador em torno dos mesmos fatos.

Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Imprescindível arrazoar que o juiz pode dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual pátria, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes.

Tal conduta tecnicamente não possui nenhum vício, ao contrário, encontra ressonância inclusive no art. 5º, inc. LXXVIII, da C. Federal, que prestigia o novo postulado constitucional da razoável duração do processo (art. 125, II, CPC), bem como dos princípios da celeridade e economia processual.

A doutrina também soa neste sentido,
verbis:

“Outra hipótese na qual, mesmo sendo a questão de fato e de direito, a instrução em audiência se fará desnecessária é aquela em que, havendo controvérsia sobre fato (questão de fato), já se produziu, a respeito desse mesmo fato, com a inicial e com a contestação, prova documental suficiente para formar a convicção do magistrado, tornando-se irrelevante outra qualquer, seja testemunhal, seja pericial.”
(J. J. Calmon de Passos, Comentários ao Código de Processo Civil, Forense, 4° ed., p.464)

Dessa forma, entendo ser desnecessária a produção da prova pretendida, uma vez que os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da lide de rescisão do contrato, motivo pelo qual, inexiste qualquer mácula na r. sentença.

Assim
, rejeito as preliminares de nulidade da sentença
.

Em relação ao mérito, o i. Relator, Des. Rubens dos Santos Filho,
PROVEU PARCIALMENTE
ao recurso interposto por Fleurimar Ferreira e outros (vendedores), para reformar a sentença e estabelecer que a indenização pela fruição do imóvel se dê exatamente na forma enunciada no contrato (sobre a área inadimplida), e
NEGOU PROVIMENTO

ao apelo
interposto

por Robisson Eugenio Dorner e outra (compradores)
,
para indeferir o pedido de ressarcimento por benfeitorias, diante da flagrante má-fé na ocupação da área após terem interrompido o pagamento do preço. Ao final, determinou a
imediata reintegração
dos vendedores na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda anulado. Por terem decaído de maior parte do pedido, os compradores/requeridos arcarão com a integralidade da verba de sucumbência. Por força do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% do proveito econômico.

Por outro lado,
a divergência posta pela 2ª vogal, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves é no sentido de
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por Robisson Eugenio Dorner e outra (compradores), para determinar a incidência parcial e proporcional (50%) da indenização estabelecida na Cláusula Quarta
,
de modo que os requeridos (compradores) deverão pagar aos autores (vendedores), pela fruição dos bens negociados, o valor equivalente a 3,5 (três vírgula cinco) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, sobre área produtiva, mantendo-se a incidência dos encargos (correção monetária e juros) nos mesmos moldes fixados na sentença; reconhecer a boa-fé da posse exercida pelos requeridos/reconvintes (compradores) e, com isso, condenar os autores/reconvindos (vendedores) ao pagamento de indenização por todas benfeitorias realizadas pelos compradores no imóvel, assim consideradas as necessárias, as úteis e as voluptuárias, esta somente em caso de impossibilidade de remoção, a serem apuradas em liquidação de sentença, devendo, sobre o valor apurado, incidir correção monetária pelo INPC, a contar da realização de cada benfeitoria, e incidir juros legais de 1% ao mês, a partir da citação; e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por Fleurimar Ferreira e outros (vendedores), apenas para determinar a imediata reintegração deles na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda rescindido; mantendo a sentença nos demais tópicos.

Sendo assim, a meu ver, às assertivas e a fundamentação esposada pelo relator dirimiu qualquer controvérsia, de modo que só me resta ratificá-lo. Explico.

Na verdade, com o devido respeito ao entendimento esposado pela 2ª vogal, o certo é que, de fato, a ação de rescisão do contrato foi interposta por Fleurimar Ferreira e outros sob o argumento que os réus se encontram inadimplentes.

Por outro lado, em sua defesa Robisson Eugênio Dorner e outra atribuem a culpa exclusiva aos vendedores, sob o argumento de que suspenderam o pagamento das prestações restantes diante da falta de apresentação da certidão da FUNAI, obrigação estabelecida na clausula quinta do contrato.

Pleiteiam aplicação da regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

De se observar que o contrato particular de compra e venda do imóvel rural, previu na cláusula 5º sobre a certidão de regularidade perante a FUNAI,
verbis
:

“
CLÁUSULA QUINTA
– Os VENDEDORES se obrigam a entregar aos COMPRADORES, até a data de 23/07/2014, a certidão de regularidade perante a FUNAI – Fundação Nacional do Índio.

PARÁGRAFO ÚNICO
- Na hipótese dos VENDEDORES não entregarem a certidão de regularidade prevista nesta cláusula, no prazo nela também estabelecido, dará direito aos COMPRADORES a
pronta rescisão
do presente instrumento, com a devolução das quantias então pagas acrescidas de correção monetária, além dos juros e multa estabelecidas na cláusula segunda deste instrumento.

Vê-se, portanto, que os compradores Robisson Eugenio e outra utilizam como justificativa para a suspensão do pagamento do restante das parcelas, contudo, tal cláusula não condicionou a regularidade do imóvel perante da FUNAI como condição ao pagamento.

Com efeito, entendo que deveria a parte promitente compradora ter procedido ao pagamento do preço do contrato, ou à sua consignação em pagamento, para depois exigir da outra parte o cumprimento da sua obrigação.

Desse modo, não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil relativo à obrigação dos vendedores, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Sobre o tema, já proferi decisão:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(TJMT, RAC 0001395-90.2012.8.11.0077, 3ª Câm. Direito Privado, minha relatoria, j. 14.04.2021)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(TJMT, RAC 0093998-30.2009.8.11.0000, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.” (TJMT, RAC 0124845-49.2008.8.11.0000, 1ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

No que tange à divergência sobre a indenização decorrente da fruição do imóvel, a cláusula quarta do contrato é expressa sobre a rescisão contratual, vejamos:

Cláusula Quarta
: No caso de rescisão do presente contrato, pela inadimplência dos compradores, ficam eles, ainda, obrigados ao pagamento pela fruição dos bens negociados no valor equivalente a 7 (sete) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, correspondentes a área inadimplida, além de demais encargos incidentes nos imóveis, desde a data de posse dos compradores até a efetiva imissão ou reintegração na posse do imóvel pelos vendedores”.

Ora, nos contratos deve prevalecer a liberdade contratual, que se revela na possibilidade de as partes escolherem o conteúdo, quando exercida nos limites da função social do contrato.

Segundo Maria Helena Diniz:

“(...) poder de autorregulamentação dos interesses das partes contratantes, condensado no princípio da autonomia da vontade, envolve liberdade contratual (Gestaltungfreiheit), que é a de determinação do conteúdo da avença e a de criação de contratos atípicos, e liberdade de contratar (Abschlussfreiheit), alusiva à de celebrar ou não o contrato e à de escolher o outro contratante”
(
in

Curso de direito civil brasileiro, volume 3: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais
. 32 ed. São Paulo: Saraiva, 2016)

Sendo assim, tendo sido estabelecida cláusula entre as partes visando uma indenização a partir do inadimplemento, não há que se falar em abusividade, vez que decorrente do próprio uso do bem, devendo ser aplicada
ipsis litteris
, correspondente à área inadimplida.

Outra divergência que se apresenta refere-se à indenização pelas benfeitorias.

É imperioso ressaltar que os arts. 1.219 e 1.220, ambos, do C. Civil versam sobre o direito à indenização das benfeitorias, bem como de eventual exercício do direito de retenção.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a parte além da formulação do pedido deve provar sua existência e discriminar os bens, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/15. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM AÇÃO POSSESSÓRIA. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO AINDA QUE APÓS A CONTESTAÇÃO. PROVA DA EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DAS BENFEITORIAS. NECESSIDADE.

1. Ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse com pedido de antecipação de tutela c/c indenização por danos materiais, ajuizada em 09/08/2016. Autos conclusos para esta Relatora em 12/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/15.

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.

4. Nas ações possessórias e considerando a natureza dúplice dessas, não é possível afastar a ocorrência de julgamento extra petita (fora do pedido) da indenização por benfeitorias, em benefício do réu revel, ante a não apresentação de contestação ou da ausência de formulação de pedido indenizatório em momento posterior.

5.
O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta.
A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização).

6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido
. (REsp 1836846/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22.09.2020 )

Desse modo, tendo os apelantes/compradores alegado de forma genérica, inclusive com intuito de fomentar a exploração da área, resta evidente que não demonstraram a realização de benfeitorias a par daquelas já existentes à época da confecção do contrato.

Portanto, sem maior delonga e estribado nessas razões, valendo do fundamento esposado no voto condutor,
acompanho na íntegra o douto Relator para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelo interposto por Fleurimar Ferreira e outros (vendedores),
reformando a sentença sobre a indenização de fruição do imóvel, devendo prevalecer os exatos termos da cláusula quarto do contrato, e
NEGO PROVIMENTO

ao apelo
interposto

por Robisson Eugenio Dorner e outra (compradores)
.

É como voto.

VOTO – TÉCNICA DE JULGAMENTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4ª VOGAL)

Eminentes pares:

Superadas as preliminares
de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, preclusão pro judicato, julgamento antecipado e sentença citra petita,
o eminente Relator, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho,
deu parcial provimento ao Recurso interposto pelos vendedores
para reformar a sentença e estabelecer que a indenização pela fruição do imóvel se dê exatamente na forma enunciada no contrato (sobre a área inadimplida), bem como
negou provimento ao Recurso dos compradores

para indeferir o pedido de ressarcimento por benfeitorias,
diante da flagrante má-fé na ocupação da área após terem interrompido o pagamento do preço, determinando a imediata reintegração dos vendedores na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda anulado,
o que foi acompanhado pelo 1º Vogal, Des. Guiomar Teodoro Borges
.

Por sua vez, a 2ª vogal, Desa. Serly Marcondes Alves, abriu divergência ao
dar parcial provimento

ao recurso interposto pelos requeridos/reconvintes (compradores)
, para determinar a incidência parcial e proporcional (50%) da indenização estabelecida na Cláusula Quarta, de modo que os requeridos (compradores) deverão pagar aos ao autores (vendedores), pela fruição dos bens negociados, o valor equivalente a 3,5 (três vírgula cinco) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, sobre a área produtiva, mantendo-se a incidência dos encargos (correção monetária e juros) nos mesmo moldes fixados na sentença; reconhecer a boa-fé da posse exercida pelos requeridos/reconvintes (compradores) e, com isso, condenar os autores/reconvindos (vendedores) ao pagamento de indenização por todas benfeitorias realizadas pelos compradores no imóvel, assim consideradas as necessárias, as úteis e as voluptuárias, esta somente em caso de impossibilidade de remoção, a serem apuradas em liquidação de sentença, devendo, sobre o valor apurado, incidir correção monetária pelo INPC, a contar da realização de cada benfeitoria, e incidir juros legais de 1% ao mês, a partir da citação;
e dar parcial provimento

ao recurso interposto pelos autores/reconvindos (vendedores)
, apenas para determinar a imediata reintegração deles na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda rescindido; mantendo a sentença nos demais tópicos.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido:

Como já relatado, trata-se de recursos de apelação aviados por ambas as partes envolvidas nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato e Reconvenção
ajuizada por
FLEURIMAR FERREIRA, FABIO MELO FERREIRA, FRANCO SOLON FERREIRA e LUZIA DA SILVA FERREIRA
em desfavor de
INGRID RODRIGUES DE MENEZES DORNER, ROBERTO DORNER e ROBISSON EUGENIO DORNER
.

A sentença lançada no Id. 79735657, foi proferida pelo MMº Juiz
Ivan Lucio Amarante
da Segunda Vara Cível e Criminal da Comarca de Vila Rica, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e na reconvenção, da seguinte forma:

- declarar
a resolução judicial
do Contrato de Compra e Venda do imóvel rural denominado Fazenda Porto Velho
objeto das matrículas 5.111 a 5.127
, do RGI de Vila Rica/MT, celebrado em
23-6-2013
, pelo inadimplemento concorrente das partes das cláusulas Terceira e Quinta.

- determinar
o cancelamento
dos atos imobiliários
que transferiram as matrículas 5.116, 5.122 e 5.123, que deverão retornar ao statu quo ante
(aos vendedores).

-
reintegrar
os autores na posse direta do total do imóvel
, devendo os requeridos proceder à desocupação voluntária até
30-4-2021
(final da safra 2020/2021), sob pena de multa de 1% do valor do contrato (R$ 135.000.000,00), a cada mês de descumprimento, até o limite de 20%.

- determinar aos requeridos que
se abstenham
de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no local a partir da data da ciência da sentença até a da efetiva desocupação
, sob pena de perda total em benefício dos autores, sem qualquer modalidade e/ou espécie de indenização, e sem retenção do imóvel.

- condenar os requeridos
à reparação pelo usufruto da posse
, em 7 sacas de soja de 60 quilos cada, por hectare/ano,
sobre a área produtiva
, seja de pastagem ou de lavoura
, com base na média anual do produto tipo convencional nas respectivas safras na praça de Sinop/MT, conforme cláusula primeira, pela cotação do IMEA, com vencimentos em 14-12-2014, 14-12-2015, 14-12-2016, 14-12-2017, 14-12-2018, 14-12-2019, 14-12-2020 e 01-05-2021, este último considerado o período de desocupação, com incidência, sobre as parcelas, de correção monetária pelo INPC a contar de cada vencimento e juros legais de 1% ao mês desde o dia da citação.

-
condenar os autores/reconvindos
a devolverem
aos requeridos/reconvintes a importância equivalente às prestações já quitadas, sendo R$1.200.000,00 relativos ao sinal, pagos em 23-7-2013, quando celebrada a avença, R$13.800.000,00 alusivos à primeira parcela, vencida em 23-8-2013, e R$14.750.000,00 atinentes à segunda, vencida em 14-6-2014
, sobre as quais incidirão correção monetária pelo INPC a partir de cada uma das respectivas datas e juros legais de 1% ao mês a contar da citação na Ação de Rescisão.

-
condenar os autores/reconvindos
a indenizar:

a) as
benfeitorias necessárias e úteis
(art. 1219 do CC)
feitas no período de 14-12-2013 (data da transmissão da posse) a 23-7-2014
(data para apresentação da certidão da FUNAI); e

b) as
benfeitorias necessárias
(art. 1220 do CC)
realizadas de 24-7-2014 (data limite para a apresentação da certidão da FUNAI) até a ciência da sentença
.

Em ambas serão aplicados correção monetária pelo INPC a partir de cada realização comprovada e juros a contar da citação na Rescisão.

Ante a sucumbência recíproca, foi estabelecido que cada parte arcará com metade das custas e das despesas processuais, e com os honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido pelos requeridos/reconvintes em relação aos autores e 10% do proveito econômico obtido pelos autores (vendedores/reconvindos) em relação aos demandados (compradores/reconvintes), com amparo nos arts. 85, §§ 2º e 14, e 86, caput, do CPC (Id 79735657).

Os Embargos de Declaração opostos pelos
autores/reconvindos foram rejeitados
, enquanto que os dos
requeridos/reconvintes (compradores) foram acolhidos para que a reintegração ocorra após o trânsito em julgado
(ID. 79735659 – fls. 19/20).

Ou seja, o magistrado de primeiro grau reconheceu a inadimplência recíproca, por entender que ambas as partes concorreram para a resolução do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural, já que os vendedores não apresentaram a certidão da Funai consoante obrigação assumida no contrato (
Cláusula 5ª, parágrafo único)
, enquanto que os compradores deixaram de efetuar o pagamento das parcelas devidas (Cláusula 3ª, parágrafo único).

Nesse norte, os vendedores da área e autores da Ação de Rescisão de Contrato, Srs.
Fleurimar Ferreira, Fábio Melo Ferreira, Franco Solon Ferreira e Luzia da Silva Ferreira
, rebatem a culpa concorrente, eis que ao caso deve ser aplicada a teoria da cláusula contratual lateral, assim como a valorização da gravidade do inadimplemento ante a conduta dos requeridos (compradores), pois seria incompatível com a supervalorização da obrigação firmada na cláusula quinta e parágrafo único do contrato objeto da resolução.

Assim, pugnam pelo provimento do recurso para atribuir aos apelados/compradores a culpa integral pela rescisão; o cumprimento da cláusula quarta tal como redigida, para que a indenização pelo uso do imóvel seja calculada sobre a área inadimplida, e não apenas sobre a produtiva; e, ainda, a imediata reintegração de posse, de modo que o ônus da sucumbência seja arcado exclusivamente por eles.

Nas
contrarrazões
, os apelados aduzem que não têm culpa exclusiva, uma vez que não lhes foi entregue a certidão, e que esse fato, ao contrário, autorizaria o rompimento da avença, como expressamente estipulado no parágrafo único da cláusula quinta.

Já nas razões de recurso apresentadas por
Robson Eugênio Dorner e outra
,

requeridos na Ação de Rescisão, suscitam em preliminar a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, visto que não realizada a perícia; pela preclusão
pro judicato
em relação à decisão que a designou; e pelo julgamento antecipado da lide. Aduzem também ser
citra petita

Pugnam, então, pelo acolhimento da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão da não realização da perícia e/ou pelo reconhecimento da preclusão
pro judicato
no que diz respeito à decisão anterior, que deferiu a produção de provas, ou pelo julgamento antecipado da lide e, ainda, seja declarada
citra petita
, por não ter adentrado na questão da corretagem.

No mérito, sob o argumento de boa-fé e, por conseguinte, de justo título, postulam indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, assim como a retenção até o efetivo pagamento, a inaplicabilidade da cláusula quarta ou, subsidiariamente, que seja considerada a área produtiva, deduzida aquela constante das matrículas (Id 79735617).

Contrarrazões ofertadas pelos autores/vendedores no Id 80488483.

Iniciado o julgamento, a
s
preliminares
aventadas pelas partes foram à unanimidade rejeitadas, e não tenho dúvidas em acompanhar o entendimento unanime dos meus pares pelos fundamentos já expostos e, por consequência, afastá-las.

Quanto ao
mérito
, os autos demonstram que a vontade dos aqui envolvidos pela resolução contratual é incontroversa, bem como foi reconhecida a culpa recíproca pelas razões bem expostas pelo juiz a quo e confirmadas, em grau de recurso, também por unanimidade. O pleito formulado pelos autores de imediata reintegração na posse também foi provido, por unanimidade e acompanho integralmente os votos antecedentes nesse mesmo sentido.

A divergência está delimitada à aplicação ou não da cláusula quarta do contrato rescindendo, tal qual avençado pelas partes, bem como quanto ao reconhecimento da má fé dos compradores e, consequente, a indenização, ou não, das benfeitorias existentes.

Pois bem.

Da indenização pela fruição do imóvel.

É sabido que quando há mora recíproca extinguem-se as responsabilidades dos contratantes.

E, no caso em apreço, ficou bem afirmado nos votos antecedentes, em especial o que instaurou a divergência, que ambas as partes restaram inadimplentes com as obrigações assumidas reciprocamente no contrato, de modo a incidir as cláusulas resolutivas expressamente estipuladas no ajuste em suas clausulas terceira e quinta e, portanto, não há que se falar em multa, indenizações ou clausulas penais.

Por outro lado, na Cláusula Quarta, ficou estabelecido que em caso de
rescisão por inadimplência dos compradores
, estes indenizariam os vendedores,
por fruição do imóvel
, em
7 sacas de soja de 60 quilos cada, por hectare/ano, correspondente à
área inadimplida
, além dos demais encargos desde a data da posse até a efetiva reintegração.

Ao analisar essa questão, o eminente Relator constou em seu voto que
“Mesmo tendo consignado ser indiscutível que os requeridos estão usufruindo do imóvel há mais de 6 anos, considerando o último inadimplemento e sem qualquer contrapartida em favor dos autores/vendedores”
e que
“continuaram a investir consideravelmente na atividade agropecuária desenvolvida no imóvel, o que denota a evidente produção de lucro”
, o juízo a quo desconsiderou a cláusula acima e mandou calcular o valor da indenização com base no total da área produtiva, incluídas as de pastagens e as de lavoura.

E como asseverou o nobre Relator, tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes e seus termos não ferem a ordem pública e nem os limites da função social do contrato, descritos no art. 421 do CC, e não afastam o principio da
pacta sunt servanda
.

Segundo a jurisprudência do STJ, a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de alugueis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato seja rescindido por inadimplemento do vendedor, ou seja, independente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

Portanto, o pagamento de alugueres ou arrendamento, como estipulado pelos contratantes no caso em análise, não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude do ocupante, já que o ressarcimento é devido por força de determinação legal de que não se deve usufruir bem alheio sem contraprestação. E essa contraprestação pela fruição do bem ficou estipulada livremente entre as partes devendo ser respeitada.

Ademais, foi destacado pelos vendedores que todos os detalhes relativos à negociação foram bem ponderados entre as partes para elaboração dessa cláusula, tais como: tratava-se de imóvel com mais de 19 mil hectares de pastagens de primeira linha, mais de 330 km de cercas, quatro currais, 40 km de corredores, mais de vinte casas, 10 pontes, 50 represas, entre outras benfeitorias, tudo com capacidade para apascentar vinte mil cabeças de gado. E assim, a propriedade estava plenamente produtiva e no limite máximo autorizado, pois 50% das terras são reserva legal, e o consenso pelas 7 sacas por hectare sobre a área inadimplida, é perfeitamente coerente com a realidade do negocio, tanto que as terras foram exploradas com plantação de soja e o preço é de no mínimo, 14 sacas por hectare.

Vale repetir - está se falando na fruição de um imóvel de quase quarenta mil hectares, com mais de dezenove mil hectares produtivos, com benfeitorias existentes e relacionadas no contrato consistentes em 1 sede com 4 suítes (400m2 de área construída); 1 casa com 2 quartos (360m2 de área construída); 1 casa com 2 quartos (350m2 de área construída); 20 casas para empregados, sendo 2 de alvenaria e 18 de madeira (100m de área construída cada uma); 19.000 hectares de pastagens naturais e artificiais, estas últimas com capim braquiarão, mombassa e humidícula, área toda fechada com cerca de arame liso de 5 fios; 2.000 km de cercas de arame liso com 5 fios; 300 km de estradas levantadas e cascalhadas; 10 pontes de madeira; 5 mata-burros; 50 represas de grande porte; 25 km de rede elétrica; 4 currais com 24 divisões cada um, com tronco, embarcadouro, balança com cobertura, medindo 12x30 metros cada um; 140 km de corredores com acesso aos pastos; 3 galpões, sendo 2 para máquinas e 1 para baia para cavalos, com 480m2 cada um; telefone rural devidamente instalado; campo de aviação com pista gramada e com hangar próprio, com 1.200 metros de cumprimento; almoxarifado de alvenaria com 2 cômodos, com 240m2; escritório de alvenaria, com 1 banheiro (item II).

Nesse norte, a cláusula quarta da avença prevê:

“Cláusula Quarta: No caso de rescisão do presente contrato, pela inadimplência dos compradores, ficam eles, ainda, obrigados ao pagamento pela fruição dos bens negociados no valor equivalente a 7 (sete) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, correspondentes a área inadimplida, além de demais encargos incidentes nos imóveis, desde a data de posse dos compradores até a efetiva imissão ou reintegração na posse do imóvel pelos vendedores”.

Logo, diferente do que foi consignado na sentença ora combatida no sentido de que a aplicação da cláusula acima deve incidir apenas sobre a total da área produtiva, incluídas as de pastagens e as de lavoura, é incontroverso nos autos que os compradores usufruem do imóvel há mais de 6 anos, sem qualquer contrapartida em favor dos autores/vendedores, ao contrário, seguem investindo consideravelmente na atividade agropecuária desenvolvida no imóvel, o que denota a evidente produção de lucro.

Por essa razão, impera-se a aplicação da Cláusula Quarta na forma delimitada, ou seja, os compradores ficam obrigados ao pagamento pela fruição dos bens negociados no valor equivalente a 7 (sete) sacas de soja de 60 (sessenta) quilos por hectare/ano, correspondentes a área inadimplida.

Até porque, como bem consignado no voto do relator
“Tampouco pode ser desconsiderada a área de reserva legal, que vale tanto quanto a produtiva, uma vez que sem a primeira (reserva legal) não haveria autorização para exploração da segunda (produtiva). Uma depende da outra, e ambas foram objeto da avença, sem contar que o inadimplemento dos compradores equivale a mais de 70% da Fazenda Porto Velho
”.

Por fim, ainda que redundante, vale ressaltar que não se trata de multa contratual, mas sim indenização pelo tempo que se mantiveram na posse do bem, eis que entende-se por fruição o proveito ou a utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se os produtos dali advindos, para o fim de evitar-se o enriquecimento ilícito.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença.
Precedentes.”
(TJ-MT 00357396920168110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/11/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2020)

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA - RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA - FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos. 2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela
. 3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.”

(TJ-MT - AC: 10046508220178110006 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/01/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 16/03/2020)

Portanto entendo como justa a aplicação da clausula 4ª nos termos estabelecidos pelas partes e não tenho qualquer dúvida em acompanhar o relator nesse sentido.

DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Por outro lado, quanto à indenização de benfeitorias, se a circunstancia fática e jurídica apontar para possuidor de má fé, como se demonstra ter ocorrido nestes autos, a solução nesse caso será pela indenização apenas das benfeitorias necessárias e devidamente comprovadas, e por sua vez, sem direito à retenção, ainda que alegado, e tampouco se permitirá o levantamento das benfeitorias voluptuárias, conforme ensina o professor Sylvio Capanema de Souza, pois, isso se justifica na medida que a má fé contraria todos os princípios fundamentais da convivência humana e adotado como critério norteador na legislação incidente sobre o tema ora abordado.

Na questão em analise, após a constituição em mora que ocorreu em agosto de 2014, com a interrupção do pagamento, há de se considerar desde então a má fé superveniente dos compradores, não mais se justificando a boa fé apenas pela existência do contrato de compra e venda como entende a divergência, com a devida vênia.

Ora, a partir do momento que deixaram de pagar a prestação devida e entenderam como rescindido o contrato por falta da certidão da FUNAI prevista na clausula 5ª, deveriam os compradores entregar o imóvel espontaneamente, ou em juízo, e qualquer benfeitoria a ser feita doravante e sujeita à indenização, seria apenas aquela necessária para não perecimento do bem. No caso os compradores investiram, segundo alegam, mais de cem milhões, importância maior do que deviam aos vendedores, dívida com prazo até o ano de 2022, e que seria quase a metade do valor investido no imóvel, assumindo assim os todos riscos resultantes de tais investimentos.

E mais, como bem destacado no voto do Relator, pela documentação acostada, todo investimento no imóvel foi feito apenas em proveito próprio, para sua própria utilidade e não para conservação e não perecimento do imóvel. A documentação acostada refere-se à aquisição de combustíveis, gastos com oficina mecânica, consumo de energia elétrica, compra de gado, impostos e arrecadações, insumos agrícolas, mantimentos, pagamento de serviços e salários de funcionários como bem afirmou o nobre Relator, podendo se ter como de boa fé apenas o curto período de 07 meses quando interromperam o pagamento.

Depois da mora, continuaram no imóvel investindo freneticamente a ponto de praticamente não precisarem mais pagá-lo, pois, a seguir nesse raciocínio, se gastando mais de cem milhões em terra que declaradamente sabiam não mais lhes pertencer, os vendedores teriam que “comprar” o imóvel de volta.

Não bastasse isso, ainda oneraram os imóveis que os vendedores transmitiram o título, dando-os em garantia de empréstimo efetuado às vésperas de ser proferida a sentença que determinou a devolução, sendo que tal devolução estava prevista no contrato como consequência do descumprimento da cláusula quinta, portanto, sabiam que com a rescisão os imóveis voltariam para os vendedores e estes teriam que devolver os valores que foram pagos pelos compradores.

Assim, como bem delineado pelo eminente Relator, conforme os termos convencionados, a não apresentação da certidão outorgava aos compradores o direito de anularem o contrato, mas estes ,no entanto, permaneceram silentes e optaram por interromper o pagamento do preço pactuado pela venda do imóvel, sem pleitearem a rescisão ou então consignar o valor das parcelas devidas em juízo, ou do próprio bem, já que também não o fizeram espontaneamente, para evitar a constituição em mora.

Ademais,
a hipótese é de obrigação que não impedia a formalização do negócio jurídico
, visto que a
certidão não era empecilho para a transferência das matrículas
, e ainda que no futuro as terras sejam integradas à área indígena limítrofe, há cláusula expressa de que os vendedores responderiam “
a qualquer tempo pela evicção de direitos em referência aos imóveis aqui negociados a favor dos compradores
”.

Assim, diante de todo o exposto e com a devida vênia à divergência, não tenho dúvidas em acompanhar o voto do eminente Relator para
dar parcial provimento ao Recurso interposto pelos vendedores
, para reformar a sentença e estabelecer que a indenização pela fruição do imóvel se dê exatamente na forma enunciada no contrato (
sobre a área inadimplida
).
Nego provimento ao Recurso dos compradores,
para indeferir o pedido de ressarcimento por benfeitorias, que sequer foram comprovadas, aliada à flagrante má-fé na ocupação da área após terem interrompido o pagamento do preço. Determino a
imediata reintegração
dos vendedores na posse da Fazenda Porto Velho, objeto do Contrato de Compra e Venda anulado.

Por terem decaído de maior parte do pedido, os compradores/requeridos arcarão com a integralidade da verba de sucumbência.

Por força do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% do proveito econômico.

É como voto.

VOTO RETIFICAÇÃO

EXMO SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1º VOGAL)

Egrégia Câmara:

As partes, ambas recorrentes, no ano de 2013, pactuaram a compra e venda de uma extensa área rural, com vocação agropastoril, localizada no Município de Vila Rica.

O negócio, quanto ao preço, constou de uma entrada, no montante de 13 milhões de reais e o restante convencionado em 9 prestações anuais.

Convencionou-se no pacto algumas cláusulas. Uma delas – clausula 5ª - previu-se que, em caso de inadimplemento acerca do resgate das prestações, a consequência seria a rescisão do negócio jurídico.

Em clausula outra – clausula 4ª – consignou-se que o promitente vendedor se responsabilizava, junto a FUNAI, pelo fornecimento de uma Certidão que indicasse que o imóvel se achava fora de reserva indígena existente na região. Nesta clausula, a exemplo daquela (5ª), se não cumprida a obrigação nela prevista, a consequência também era a rescisão do contrato.

A primeira discussão posta a exame no julgamento gira em torno de saber de quem é a culpa pelo rompimento da avença porque, de um lado, não ocorreu o pagamento das prestações vencidas e de obrigação dos compradores, enquanto que, de outro, o promitente vendedor não conseguiu a certidão da FUNAI que espelhasse a higidez do imóvel em relação a reserva indígena.

Na origem a ação de rescisão foi julgada procedente. A conclusão a que chegou o Magistrado foi a de que houve culpa concorrente; o vendedor, por não apresentar a certidão da FUNAI, o comprador por não efetuar o pagamento das prestações escalonadas para vencimento futuro.

Quanto à rescisão não há propriamente discussão porque as partes – compradores e vendedores – antagonizam mesmo é sobre as consequências, os efeitos da rescisão.

E aqui cuida-se realmente de culpa concorrente, aliás assim como entendeu, tanto o juiz de origem, quanto os votos precedentes.

No que toca aos efeitos da rescisão, a primeira discussão que se põe em relevo é a devolução do que foi pago e bem assim a existência de benfeitorias edificados na área pelos compradores e, em caso positivo, se cobertas pelo instituto da boa-fé para efeito de indenização.

O e. Relator, diferente da conclusão da sentença, não visualizou a existência de benfeitorias passíveis de indenização, seja porque existentes na área várias delas e as edificadas pelos compradores o foram para atender as normais atividades econômicas desenvolvidas.

E aqui, quanto às benfeitorias, laborei em equivoco ao votar na sessão precedente.

Conquanto seja certo que no imóvel, por ocasião do negócio jurídico, existia ampla estrutura de benfeitorias, como bem realça o voto do e. Relator, nota-se que o comprador redirecionou, pelo menos parte das atividades desenvolvidas, até então pecuárias, para agricultura.

Nota-se que há documentos produzidos que sugerem a edificação de estrutura de armazenamento de grão – soja e milho – que se caracterizam em benfeitorias permanentes, diferentes daquelas até então realizadas ainda pelo promitente vendedor.

Por conta da opção por esse novo modelo de exploração econômica do imóvel, o promitente comprador edificou essa modalidade de benfeitorias adequadas a dar sustentação, agora, à produção agrícola.

Nesse novo contexto, edificou, por exemplo, armazéns de secagem de grande porte, que bem se qualificam como benfeitorias estruturais permanentes que agregam valor ao imóvel e que são, pela indiscutível utilidade, passíveis de indenização por quem, agora, irá fruir da área.

E se enquadram na categoria de benfeitorias indenizáveis, porque edificadas sob o manto da proteção contratual, na perspectiva de propriedade, e ainda na convicção de fornecimento da certidão da FUNAI, que viabilizaria, para o comprador, a plenitude o negócio jurídico.

Nesse contexto, é forçoso admitir que as apontadas benfeitorias edificadas no imóvel, assim realizadas, o foram com foco em maior aproveitamento econômico e com reflexo na valorização econômica da área.

É caso, portanto, de indenização, até porque a negativa importaria em indisfarçado enriquecimento sem causa, realidade que se revela censurável no plano do direito.

Dentro dessa moldura fática, revejo em parte meu voto antes proferido para declarar rescindida a avença por culpa de ambas as partes para, com esse enfoque, dar parcial provimento ao recurso dos autores para afastar da r. sentença a previsão de trânsito em julgado para efeito de eventual cumprimento. E reconhecer aos requeridos apelantes o direito à indenização por benfeitorias comprovadamente edificadas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2021