Tribunal: TJMT
Processo: 0007774-38.2013.8.11.0004
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007774-38.2013.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO RIBEIRO PARREIRA - CPF: 693.293.461-20 (APELANTE), REINALDO LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 383.899.161-34 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE JOSE FAGUNDES DE OLIVEIRA registrado(a) civilmente como JOSE FAGUNDES DE OLIVEIRA - CPF: 093.897.681-87 (APELADO), MARIA MADALENA DA ASSUNCAO - CPF: 173.110.551-72 (ADVOGADO), THAIS ASSUNCAO NUNES - CPF: 809.663.811-49 (ADVOGADO), MARCO AURELIO DE MARTINS E PINHEIRO - CPF: 038.724.081-00 (ADVOGADO), JUNIO CESAR COELHO DA SILVA - CPF: 468.613.001-87 (ADVOGADO), MARILENE FAGUNDES DA SILVA - CPF: 545.668.431-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0007774-38.2013.8.11.0004

APELANTE: RODRIGO RIBEIRO PARREIRA

APELADO: JOSE FAGUNDES DE OLIVEIRA, MARILENE FAGUNDES DA SILVA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – VENDA A
NON DOMINO
CONFIGURADA
–
REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Deve ser mantida a sentença de improcedência da Ação de Imissão na Posse se comprovado que o título aquisitivo do imóvel foi transferido por quem não é o proprietário.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0007774-38.2013.8.11.0004

APELANTE: RODRIGO RIBEIRO PARREIRA

APELADO: JOSE FAGUNDES DE OLIVEIRA, MARILENE FAGUNDES DA SILVA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Imissão de Posse c/c Pedido de Tutela Antecipada julgada improcedente, com a condenação do autor às custas e aos honorários advocatícios de R$2.500,00.

O apelante alega que firmou Contrato de Compra e Venda com Washington Luiz Tito em 17-10-2011 e desde então arca com o IPTU dos imóveis em litígio.

Aduz que nenhuma testemunha rechaçou a documentação anexada aos autos e que a parte requerida não comprovou a posse
,
pois nem mesmo demonstrou o pagamento dos tributos imobiliários.

Argui carência de fundamentação da sentença.

Contrarrazões no Id n. 87717014.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0007774-38.2013.8.11.0004

APELANTE: RODRIGO RIBEIRO PARREIRA

APELADO: JOSE FAGUNDES DE OLIVEIRA, MARILENE FAGUNDES DA SILVA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Imissão de Posse c/c Pedido de Tutela Antecipada julgada improcedente, com a condenação do autor às custas e aos honorários advocatícios de R$2.500,00.

O apelante propôs a Ação sob o argumento de ser legítimo proprietário do lote 14, na quadra 259, do loteamento Jardim Nova Barra do Garças, com aproximadamente 437,50 m2, desde 17-10-2011, adquirido por R$3.500,00, conforme Escritura Pública de Compra e Venda (Id. n. 87717001, pág. 25).

Afirma que o comprou de Washington Luiz Tito, este, por sua vez, de Sérgio Alves Souza em 19-08-2011, por R$300,00, e este, da E.L. Esteves – Imobiliária em 03-03-2010, também por R$300,00.

A Ação de Imissão na Posse, típica Ação petitória, é utilizada pelo adquirente com título de propriedade o qual nunca obteve a posse e a pretende pela primeira vez, porém é impedido porque o alienante ou um terceiro (detentor) resiste em entregá-la.

Em relação à propriedade, o Código Civil dispõe:

“Art. 1.228. O proprietário
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la
do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas

Art. 1.231.
A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário
. (...)”

Logo, cumpre apreciar nesta lide se a propriedade do apelante e/ou daqueles que a transferiram é ilegítima ou atende aos critérios legais. Essa verificação será possível pelos documentos anexados no processo e depoimento das testemunhas.

O feito foi julgado improcedente sob estes fundamentos:

“(...) No caso em tela, contudo, extrai-se que a
aquisição pelo requerente deu-se de forma fraudulenta
,
vez que operada por pessoa que não mais detinha a propriedade
, visto que a mesma imobiliária vendeu as áreas ao requerente e ao requerido.

(...) Assim, diante dos documentos juntados e das testemunhas ouvidas,
extrai-se que houve sim a aquisição dos lotes pelo requerido, em momento anterior à venda ao requerente, que foi feita pela mesma imobiliária, já que a senhora ALZIRA, que vendeu os lotes ao requerido, teve que solicitar e autorizar à imobiliária que lavrasse a escritura de compra e venda diretamente ao requerido
.

Desse modo,
deve-se impor ao caso o Princípio da Anterioridade, haja vista que é inegável que a escritura pública outorgada ao requerido é anterior à outorgada ao requerente, já que ambos os títulos se revestem dos atributos da veracidade e da presunção de legitimidade
, em razão da natureza pública deles. (...)”.

Com o ônus probatório, incumbia ao apelante demonstrar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, que seu título aquisitivo decorreu de proprietários legítimos para efetuar a transferência do imóvel, o que, porém, não fez.

Consta dos autos que o apelado ajuizou Ação de Manutenção de Posse c/c Nulidade de Ato Jurídico por Estelionato em 10-01-2012 contra E.L. Esteves – Imobiliária, Sérgio Alves Souza e sua mulher, e Washington Luiz Alves Tito (n. 0000132-48.2012.8.11.0004).

Em 24-03-2021, após a instrução processual e a oitiva de testemunhas, a demanda foi julgada procedente para manter a posse do apelado nos 08 lotes urbanos, incluindo os ora em discussão (n. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20), situados no Loteamento Nova Barra, em Barra do Garças, bem como anular as Escrituras Públicas e os respectivos registros em nome de terceiros.
A sentença transitou em julgado em 22-04-2021.

Na Escritura Pública de Compra e Venda do requerido, com data de 30-07-2004, consta como vendedora a mencionada Imobiliária (Id. n. 87717001, pág. 89), que em 14-07-2004 emitiu a autorização para lavratura do documento e registro nos Cartórios (Id. n. 87717001, pág. 97).

Assim, o apelado mostrou que sua propriedade é legitima e anterior ao do apelante, e a ausência de registro da Escritura não retira sua condição de proprietário, já que ainda assim é título aquisitivo hábil para essa comprovação.

Nesse sentido:

“
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1.
Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis
. 2.
O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem
. 3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO
”. (STJ – Resp. 1724739 SP 2016/0221125-7, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26/03/2019, Terceira Turma, publicado no DJe de 29/03/2019).

Da mesma forma, o fato de o apelante assumir o pagamento dos tributos após ter adquirido e registrado os lotes é irrelevante, pois não comprovou que os vendedores que lhe transferiram o imóvel detinham a propriedade.

Sobre a matéria:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO -
VENDA DE BENS - AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO PROPRIETÁRIO - VENDA A NON DOMINO
- NULIDADE RECONHECIDA. 1.
Caracteriza-se venda a non domino aquela realizada por quem não é proprietário do bem. 2. O proprietário tem o direito de reaver o bem de quem quer que injustamente o possua ou o detenha. 3. É nulo o negocio jurídico realizado por quem não é o proprietário do bem, devendo a situação do bem retornar ao status a quo
”. (TJMG - AC 10024102568938001, relator José Américo Martins da Costa, julgado em 10/09/2020, 15ª Câmara Cível, publicado em 02/10/2020).

Além do mais, as testemunhas foram uníssonas em afirmar que o apelado residia ali há décadas e que é o legítimo proprietário.

O próprio apelante relatou em seu depoimento que, ao visitar a área no momento da compra, constatou que estava cercada.

Portanto, os critérios para a imissão de posse não foram preenchidos (art. 1.228 do Código Civil), sobretudo em razão do trânsito em julgado da Ação n. 0000132-48.2012.8.11.0004, em que foi determinada a manutenção da posse do apelado no lote em questão e a anulação da escritura do apelante.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios de R$2.500,00 para R$2.800,00.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/08/2021