Tribunal: TJMT
Processo: 0052268-03.2015.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0052268-03.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GM3 CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 05.740.247/0001-68 (APELANTE), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), TIAGO MAYOLINO DE SANTA ROSA - CPF: 005.195.271-86 (ADVOGADO), UNIAO DAS CAMARAS MUNICIPAIS DO ESTADO DE MATO GROSSO - UCMMAT - CNPJ: 33.003.757/0001-98 (APELADO), HIGOR FEITOZA PEREIRA - CPF: 011.084.871-30 (ADVOGADO), ISMAILI DE OLIVEIRA DONASSAN - CPF: 006.727.241-03 (APELADO), ELISANGELA DINARTE SOARES - CPF: 522.708.151-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAC – AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – CONTRATO DE LOCAÇÃO – ABANDONO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE FORMALIDADE NA DESOCUPAÇÃO – DÚVIDA QUANTO AO MOMENTO DA SAÍDA DA LOCATÁRIA – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1 – É admitida a Objeção de Pré-Executividade como forma excepcional de defesa para acolher exceções materiais, extintivas ou modificativas do direito do exequente, desde que comprovadas de plano e desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos ou trazidas com a própria exceção.

2 – Há considerável diferença entre promover a mudança e desobrigar-se da locação do imóvel. Por se tratar de apartamento em edifício, com estatuto e regras de convivência, o morador deve comunicar à administração do prédio que irá entrar ou sair com seus pertences, pois isso implica em cumprimento de horários preestabelecidos, consoante convenção de moradores e normas internas de conduta. Noutro viés, para desobrigar-se dos encargos relativos ao imóvel locado, o locatário deve notificar o locador (proprietário) por escrito, por meio de notificação de entrega do imóvel com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência.

3 – A Autorização de Mudança apenas se circunscreve à metodologia administrativa de entrada e saída de mudança nas unidades residenciais do edifício, e nada tem a ver com o fim da relação locatícia firmada entre Apelante e Apeladas.

4 - Se o momento exato da ruptura e finalização do vínculo locatício é questão controvertida e que exige ampla dilação probatória, a hipótese não autoriza o acolhimento da Objeção de Pré-Executividade, por ser a via inadequada para tanto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
GM3 Construtora e Incorporadora Ltda
. em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7.ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que acolheu a Exceção de Pré-Executividade suscitada pela
União das Câmaras Municipais do Estado de Mato Grosso – UCMMAT
e por
Ismaili de Oliveira Donasssan
; de conseguinte, julgou extinta, sem resolução do mérito, a Ação de Execução de Contrato de Locação.

O Juiz sentenciante verificou que a locatária desocupou o imóvel em 29/12/2014, entregou as chaves para a preposta da
Administradora Condominial Attento
, a qual acompanhou a mudança. Diante desse fato, considerou faltar certeza e exigibilidade para Execução dos alugueis referentes do período de 01/01/2015 a 01/09/2015.

Ao final, condenou a Apelante no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários advocatícios em R$ 500,00 (quinhentos reais).

Inconformada, a Apelante recorreu alegando que a demanda tem causa no Contrato de Locação da unidade residencial localizada no Edifício Reserva Nature, situado na Rua Amsterdã, nº 133, bairro Despraiado, em Cuiabá, ao preço mensal de R$ 1.427,86 (um mil quatrocentos e vinte e sete reais e oitenta e seis centavos), pelo período inicial de 01/03/2013 a 01/01/2014, com cláusula de prorrogação automática.

Asseverou que as Apeladas adimpliram os alugueis vencidos até dezembro/2014 e que desocuparam o imóvel à sua revelia, já que não recebeu as chaves, razão pela qual alega que faz
jus
ao valor dos alugueis e das taxas condominiais vencidos entre janeiro/2015 até setembro/2015, data em que retomou a posse, além do valor da multa contratual e dos gastos com a reforma e a pintura, no importe global de R$ 31.629,37 (trinta e um mil seiscentos e vinte e nove reais e trinta e sete centavos).

Suscitou a impossibilidade de arguir exceção de pré-executividade, pois os Apelados não comprovaram, de forma efetiva, a desocupação do imóvel em 29/12/2014. Alegou que o único documento apresentado e que foi considerado pelo Juiz da causa refere-se à Autorização para Mudança emitida pela
Administradora Condominial Attento
, tratando-se de prova unilateral que milita em favor apenas do seu subscritor.

Afirmou que o caso demanda dilação probatória, o que é vedado fazê-lo por meio da via estreita da Exceção de Pré-Executividade.

Asseverou que a única forma de comprovar, de maneira irresoluta, a desocupação do imóvel seria a declaração expressando a sua ciência, nos termos das Cláusulas 8ª e 10ª, parágrafo segundo, do Contrato, o que não existe nos autos, não podendo presumir o encerramento do vínculo locatício com base em documento assinado pela funcionária da Administradora do prédio, em especial porque esta não tinha autorização ou poderes para receber as chaves.

Considerando que a desocupação do imóvel, em tese, ocorrida em 29/12/2014 é questão controvertida e exige instrução processual, a Apelante pugnou pela reforma da sentença e a improcedência do pedido formulado na Exceção de Pré-Executividade.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 75670531.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

Conforme relatado, em 25/02/2013, a
GM3 Construtora e Incorporadora Ltda
. (locadora) celebrou com
União das Câmaras Municipais do Estado de Mato Grosso – UCMMAT
(locatária), representada pelo presidente
Unírio Schimer
, o Contrato de Locação de uma unidade residencial – apartamento 701 - localizada no Edifício Reserva
Nature
, localizado na Rua Amsterdã, nº 133, bairro Despraiado, em Cuiabá, no qual a Sra.
Ismaili de Oliveira Donasssan
figura como fiadora.

O valor da locação foi ajustado, inicialmente, em R$ 1.350,00 (um mil trezentos e cinquenta reais), a ser pago todo dia 1º do mês, sob pena de multa de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC.

O contrato previu o prazo de 10 (dez) meses, iniciando em
01/03/2013
, com término para
01/01/2014
, sem direito de renovação automática, conforme Cláusula 3ª. A despeito disso, no parágrafo primeiro, está consignado que, na hipótese de renovação, haveria reajuste do valor da locação.

A Cláusula 6.ª diz que os encargos com impostos, taxas, condomínio, são de responsabilidade da locatária, além das fatura de água, luz, gás, telefone, internet, consoante Cláusula 10ª.

Já na Cláusula 14.ª está prevista a multa contratual de 03 (três) meses de aluguel no caso de descumprimento de quaisquer das obrigações pactuadas.

A Sra.
Ismaili de Oliveira Donasssan
recebeu as chaves do apartamento n.º 701 em 07/03/2013, conforme Termo de Recebimento de Imóvel devidamente assinado.

Alcançado o termo final da locação agendado para
janeiro/2014
, as partes convencionaram a renovação do contrato por prazo indeterminado, o que deu causa ao reajuste do aluguel para R$ 1.427,86 (um mil quatrocentos e vinte e sete reais e oitenta e seis centavos), que foi pago até
dezembro/2014
, conforme provam os recibos que instruem a petição inicial.

Considerando que a locatária deixou de adimplir os meses de
janeiro/2015
e subsequentes, o zelador do Edifício Reserva
Nature
, Sr.
Rodrigo Trindade Siqueira
, assinou o Termo de Abandono do imóvel, no qual afirma que a última vez que a locatária foi vista no apartamento se deu em
abril/2015
, época em que o preposto da Apelante também esteve no local para realizar a vistoria.

Diante da desocupação voluntária do imóvel sem o conhecimento da locadora, a Apelante notificou as Apeladas pugnando pelo pagamento das seguintes despesas:
(i)
alugueis vencidos entre
1º de

janeiro a 1º de setembro de 2015
no importe de R$ 12.969,27 (doze mil novecentos e sessenta e nove reais e vinte e sete centavos),
(ii)
o valor de R$ 4.290,80 (quatro mil duzentos e noventa reais e oitenta centavos) correspondente às taxas de condomínio
, (iii)
a quantia de R$ 860,48 (oitocentos e sessenta reais e quarenta e oito centavos) concernente ao valor proporcional do IPTU, e
(iv)
a importância de R$ 2.110,00 (dois mil cento e dez reais) atinente às despesas com pintura, regulagem de armários, substituição de vidro de janela etc.

Tendo em vista que as Apeladas não atenderam ao chamado da Apelante, esta propôs a vertente Ação de Execução na qual busca o recebimento do crédito no valor de
R$ 37.955,24 (trinta e sete mil novecentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos)
, aí incluídos os encargos da mora e a cláusula penal.

Citados, apenas
Ismaili de Oliveira Donasssan
apresentou resposta por meio da Exceção de Pré-Executividade.

Em suma, a fiadora e usufrutuária do bem disse que deixou o imóvel em
29 de dezembro de 2014
e que comunicou, formalmente, a
Administradora Condominial Attento
, responsável por zelar do Edifício Reserva
Nature
, conforme Autorização de Mudança assinada pela preposta da administradora.

Arguiu que eventual despesa depois de 29/12/2014 deve ser exigida da aludida administradora, por ter sido omissa na informação de que havia desocupado o apartamento. Forte nesses argumentos, a locatária pugnou pela extinção da Ação de Execução. No mais, questionou a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois figura como mera fiadora no contrato.

O documento intitulado “Autorização de Mudança” se refere à saída de bens corpóreos de
Ismaili de Oliveira Donasssan
do apartamento locado, e foi assinado pela pessoa de
Kelly Cristina Leal Cabal Almeida
, preposta da
Administradora Condominial Attento
.
Registra-se que no referido documento não consta que houve a devolução das chaves, muito menos que a locadora estaria ciente da desocupação voluntária.

Logo em seguida, foi prolatada a sentença recorrida, e que deu azo à interposição do vertente recurso.

Depois de examinar detidamente os autos, vejo que é de clareza solar que o apelo deve prosperar.

Com efeito, a
exceção de pré
-
executividade
consiste em meio de defesa do executado, originariamente consagrado na jurisprudência e na doutrina, por meio da qual, mediante simples petição, o executado pode alegar determinado vício, lastreado apenas em matérias de ordem pública. Este foi o posicionamento doutrinário e jurisprudencial que vigorou por muito tempo.

A despeito disso, adotou-se, na Corte Superior de Justiça, como critério definidor das matérias que podem ser alegadas em objeção de pré-executividade o fato de ser desnecessária a dilação probatória, afastando-se o critério fincado, exclusivamente, na possibilidade de conhecimento de ofício pelo Juiz.

Dito de outro modo, é admitida tal forma excepcional de defesa para acolher exceções materiais, extintivas ou modificativas do direito do exequente, desde que comprovadas de plano e desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos ou trazidas com a própria exceção.

Para o processualista Daniel Amorim Assumpção Neves, as defesas atípicas cognoscíveis em Exceção de Pré-Executividade são de duas espécies,
in verbis
:

“
(a) objeção de pre-executividade (ou não executividade), por meio da qual o executado alega matéria de ordem pública referente a inexistência de condições formais necessárias a continuidade da execução;

(b) exceção de pré-executividade (ou não executividade),
por meio da qual o executado, em poder de prova pré-constituída, alega matéria que o juiz não pode conhecer de ofício, que segundo a previsão legal deveria ser alegada em sede de embargos a execução
”
(
apud
BULOS, Uadi Lammêgo.
Constituição Federal Anotada.
P. 248). (Sem destaques no original)

Já Fredie Didier, assinala as principais características desse instrumento: “
a) atipicidade: não há regramento legal a respeito do tema; b) limitação probatória: somente as questões que se podem provar documentalmente poderiam ser alegadas; c) informalidade: a alegação poderia ser feita por simples petição
”.

No caso dos autos, a Apelada
Ismaili de Oliveira Donasssan
objetou-se à Ação de Execução, na qual está sendo demandada para pagar dívida de aluguel do período de
1º de

janeiro a 1º de setembro de 2015
, impostos e taxas, bem como das despesas de pintura e reparos do imóvel, com suporte em documento que, segundo seu ponto de vista, é suficiente para comprovar a desocupação ocorrida em 29/12/2014.

O documento apresentado pela Apelada, que no seu entendimento basta para extinguir o direito da Apelante, trata da “Autorização de Mudança” que foi confeccionado e assinado pela pessoa de
Kelly Cristina Leal Cabal Almeida
, preposta da
Administradora Condominial Attento
,
no qual consta que
Ismaili de Oliveira Donasssan
tinha permissão para retirar seus pertences do apartamento 701, localizado no Edifício Reserva
Nature
.

Sem embargo à prova produzida pela Apelada, o documento acima mencionado apenas se circunscreve à metodologia administrativa de entrada e saída de mudança nas unidades residenciais do edifício, e não guardam nexo com a relação locatícia entre a Apelante e as Apeladas.

Com efeito, a autorização de mudança é simples indício de que ocorreu a desocupação do apartamento e não o rompimento da relação locatícia. A questão é notoriamente controvertida, pois, conforme narrado alhures, o zelador do Edifício Reserva
Nature
, Sr.
Rodrigo Trindade Siqueira
, afirmou no Termo de Abandono do imóvel que viu
Ismaili
pela última vez em
abril/2015
, o que fragiliza a tese de desocupação ocorrida em
dezembro/2014
.

É Necessário entender que há considerável diferença entre promover a mudança e desobrigar-se do liame contratual relativo ao imóvel alugado. Por se tratar de edifício, com estatuto e regras de convivência, o morador deve comunicar à administração do prédio que irá entrar ou sair com seus pertences, pois isso implica cumprimento de horários preestabelecidos e de normas de conduta.

Noutro viés, para desocupar o imóvel locado, o locatário deve notificar o locador (proprietário) por escrito, por meio de documento que noticie a entrega do imóvel, com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência.

A desocupação do imóvel alugado é ato formal e, por isso, deve ser precedido de documento assinado pelas partes contratantes sobre a rescisão e restituição das chaves.

Vale anotar que, mesmo que o locatório se retire do imóvel em prazo inferior ou na data efetiva da rescisão do contrato, tem obrigações a cumprir. Vale dizer, vencido o prazo da notificação, o locatário deve desocupar o imóvel, entregar as chaves, agendar a vistoria de saída, na qual será constatada a necessidade de eventual reparo, juntamente com a apresentação das últimas faturas de água, luz, IPTU, taxa de condomínio e quaisquer outros encargos.

Em outras palavras, o locatário e o fiador só estarão exonerados das responsabilidades depois de ter acertado e quitado o aluguel, os encargos e os reparos, circunstâncias não comprovadas, de plano e indene de dúvida, no caso dos autos.

Vê-se, portanto, que o momento exato da rescisão do vínculo locatício é questão controvertida, que exige dilação probatória, hipótese que não autoriza o acolhimento da Objeção, por ser a via inadequada para tanto.

A título de ilustração, colaciono os julgados abaixo:

EXECUÇÃO FISCAL. TAXA DE LOCALIZAÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA.

A exceção de pré-executividade é admissível, em execução fiscal, somente para apreciação de matérias de ordem pública e que não necessitam de dilação probatória. Súmula 393 do STJ.

Hipótese em que a matéria invocada depende de prova, razão pela qual não pode ser apreciada na via escolhida. Recurso desprovido.
(TJ-RS - AI: 70084982289 RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Data de Julgamento: 17/03/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 23/03/2021).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - DILAÇÃO PROBATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE.

A exceção de pré-executividade não se presta à discussão de matérias que demandem dilação probatória
. (TJ-MG - AI: 10598150027673001 MG, Relator: Tiago Pinto, Data de Julgamento: 06/09/2018, Data de Publicação: 17/09/2018).

Feitas essas considerações,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença, rejeitar a Exceção de Pré-Executividade e determinar o regular prosseguimento da Ação de Execução proposta pela
GM3 Construtora e Incorporadora Ltda
.

Inverto o ônus da sucumbência. À luz do artigo 85, § 1.º, do CPC, condeno os Apelados ao pagamento de honorários recursais no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021