Tribunal: TJMT
Processo: 1018717-73.2019.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018717-73.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (APELANTE), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO - CPF: 673.184.441-15 (APELANTE), SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA - CNPJ: 13.931.059/0001-45 (APELADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA - CNPJ: 14.962.369/0001-90 (REPRESENTANTE), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA - CNPJ: 14.962.369/0001-90 (APELADO), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (APELADO), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO - CPF: 673.184.441-15 (APELADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA - CNPJ: 14.962.369/0001-90 (APELANTE), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA - CNPJ: 13.931.059/0001-45 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1018717-73.2019.8.11.0041

APELANTE: CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA

APELADO: SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO

EMENTA:

APELAÇÕES – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE IMOBILIÁRIA
E NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL – DEMORA DO FINANCIAMENTO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO–
DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – CLÁUSULA PENAL – MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO –
JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO
– SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTES PROVIDOS.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a regularização do imóvel somente foi providenciada pela construtora após a entrega das chaves, a justificar a demora na entrega da documentação para a obtenção do financiamento, não cabe a alegação de inadimplência acerca da parcela financiada do contrato.

O Superior Tribunal de Justiça
definiu que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, aquela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). E é de se prevalecer quando mais favorável ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente, a ser arbitrado com razoabilidade.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1018717-73.2019.8.11.0041

APELANTE: CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA

APELADO: SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO

Proc. referência
: - Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n. 1018717- 73.2019.8.11.0041- 7ª Vara Cível de Cuiabá

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por
Clodoaldo Antônio Baia Herani, Triana Nunes Neves de Araújo e por Imobiliária e Construtora São Benedito Ltda. e SPE Verdão Empreendimento Imobiliário 01 Ltda
.

AÇÃO
: Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
Clodoaldo Antônio Baia Herani e Triana Nunes Neves de Araújo em desfavor de Imobiliária e Construtora São Benedito Ltda. e SPE Verdão Empreendimento Imobiliário 01 Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da
7ª Vara Cível de Cuiabá)
julgou procedentes os pedidos
da demanda para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes estimados em 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso até a entrega das chaves (31/12/2016 a 08/05/2017), a ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, bem como ao pagamento de R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de dano moral, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e de correção monetária pelo INPC desde o arbitramento.

Condenou, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

APELO DOS AUTORES
: os apelantes sustentam que, afastada a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal compensatória, surge a possibilidade de escolha do consumidor pela indenização mais favorável em razão do atraso injustificado na entrega da obra após o prazo de tolerância e, no caso, foi escolhida a condenação das requeridas ao pagamento da inversão da cláusula penal compensatória estipulada apenas para o inadimplemento dos adquirentes na relação contratual, no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel, bem como que não há previsão contratual para a condenação em lucros cessantes.

Assim, requer a reforma da sentença para que condenar as recorridas ao pagamento da inversão da cláusula penal compensatória estipulada apenas para o inadimplemento contratual dos recorrentes, no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel.

APELO DAS REQUERIDAS
: sustentam que não há falar somente em atraso na entrega do imóvel, porquanto os autores compradores não cumpriram com as suas obrigações, não realizaram o pagamento da parcela única ajustada no contrato, com vencimento para o dia 31/05/2016, que fora paga somente em 30/07/2017, bem assim que o empreendimento foi entregue antes mesmo da quitação final, em 08/05/2017, que não cabe aos autores buscar a segurança contratual sem ter realizado a contraprestação e, ainda, que não ficou configurado o dano moral.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, requer a redução do valor da condenação por dano moral e estabelecer a incidência dos juros de mora, sobre aquela condenação, a partir do arbitramento.

CONTRARRAZÕES
: Id. 89114509 – págs. 1-11, Id. 89114512 - págs. 1-25.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1018717-73.2019.8.11.0041

APELANTE: CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA

APELADO: SPE VERDAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 01 LTDA, IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA, CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI, TRIANA NUNES NEVES DE ARAUJO

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas por
Clodoaldo Antônio Baia Herani, Triana Nunes Neves de Araújo e por Imobiliária e Construtora São Benedito Ltda. e SPE Verdão Empreendimento Imobiliário 01 Ltda
.

AÇÃO
: Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por
Clodoaldo Antônio Baia Herani e Triana Nunes Neves de Araújo em desfavor de Imobiliária e Construtora São Benedito Ltda. e SPE Verdão Empreendimento Imobiliário 01 Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da
7ª Vara Cível de Cuiabá)
julgou procedentes os pedidos
da demanda para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes estimados em 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso até a entrega das chaves (31/12/2016 a 08/05/2017), a ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, bem como ao pagamento de R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de dano moral, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e de correção monetária pelo INPC desde o arbitramento.

Condenou, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Da delimitação fática

Narra a inicial que os autores na data de 19/06/2013 firmaram o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial com Cláusulas Suspensivas e Outras Avenças, por meio do qual as requeridas se comprometeram a vender e aqueles a comprar, a futura unidade autônoma n. 1004, do 10º (décimo) pavimento, do Condomínio do Edifício “Grand Arena Residence”, pelo preço de R$ 327.860,00 (trezentos e vinte e sete mil, oitocentos e sessenta reais), com data de entrega do imóvel estabelecida para 31/05/2016.

Anotam que o preço do imóvel deveria ser pago da seguinte forma: o valor de R$ 14.860,00 (quatorze mil, oitocentos e sessenta reais), correspondente ao sinal e princípio de pagamento do negócio; o valor de R$ 10.140,00 (dez mil, cento e quarenta reais), referente à intermediação da venda; os respectivos valores de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais) e R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais), referentes ao saldo de preço, a ser pago parcelado, bem assim que o restante, a quantia de R$238.000,00 (duzentos e trinta e oito mil), única parcela com vencimento para 31/05/2016, por meio de financiamento no Sistema Financeiro Habitacional.

Anotam ainda que as chaves do imóvel foram entregues somente na data 08/05/2017, além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato, bem como que o Condomínio foi entregue com vários problemas estruturais não resolvidos e sem a totalidade dos móveis constantes do memorial descritivo.

Na contestação, as requeridas sustentam que os autores estavam inadimplentes com a última parcela do contrato, com vencimento para 31/05/2016, cujo pagamento ocorreu somente em 30/07/2017, bem assim a ocorrência de caso fortuito e força maior, consistente na escassez de mão obra, que teria provocado o atraso da entrega do imóvel.

Os autores, por sua vez, defendem que o inadimplemento da última parcela somente ocorreu em razão do atraso em conseguir a documentação necessária para o financiamento, que teria ocorrido por culpa exclusiva das requeridas que retardou em regularizar a situação do imóvel perante os órgãos públicos e ao cartório de registro de imóveis.

Na sentença, o Magistrado julgou procedentes os pedidos da demanda, por entender que ficou configurado o atraso na entrega o imóvel, a ensejar o dever de indenizar pelo dano material e moral.

Contra esta decisão os litigantes recorrem.

A parte autora recorre para que as requeridas sejam condenadas a pagar a cláusula penal compensatória, no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel, prevista no parágrafo VII -3, da cláusula VII, do “quadro de resumo B” do contrato, por se mostrar mais favorável/benéfica do que a condenação em lucros cessantes.

A seu turno, as requeridas postulam a reforma da sentença para que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos da demanda, subsidiariamente, pretendem a redução do dano moral e a incidência dos juros a partir do arbitramento.

Passa-se a análise, em conjunto, de ambos os recursos.

Do inadimplemento do pagamento e do atraso na entrega do imóvel

De todo o processado tem-se que, de acordo com a alínea b, do parágrafo 6.2, da cláusula 6 do contrato, o pagamento da parcela única, no montante de R$238.000,00, deveria ter sido feito na data de 31/05/2016, na mesma data, vale dizer, 31/05/2016, ficou prevista a entrega do imóvel pela construtora, conforme a cláusula 7 do pacto.

Pois bem.

É incontroverso que o pagamento da última parcela do contrato ocorreu em 30 de julho de 2017, bem assim que o imóvel foi colocado à disposição dos autores depois de decorrido inclusive o prazo de tolerância de 180 dias estabelecido no contrato, ou seja, na data de 08/05/2017.

Registra-se que no contrato ficou estabelecida, dentre outras, a forma de pagamento da última parcela por meio de financiamento bancário, conforme estabelece a alínea b, do parágrafo 6.3, da cláusula 6, do “quadro de resumo A”, opção esta escolhida pelos demandantes para realizar o pagamento do montante restante (saldo devedor).

Ocorre que os autores alegam que ao solicitarem os documentos necessários para a realização do financiamento perante a instituição financeira foram informados de que a unidade adquirida ainda não possuía matrícula individualizada, providência tomada pelas requeridas após a expedição do “Habite-se”, na data de 27/06/2017, concluída somente na data de 05/07/2017.

Vale frisar, o referido atraso na regularização da documentação do imóvel não fora impugnado pela incorporadora requerida.

Dos documentos colacionados, verifica-se que, de fato, a expedição do “habite-se” pela Prefeitura de Cuiabá ocorreu na data de 07 de junho de 2017 (Id. 89114475 - pág. 1-2), bem assim que a matrícula individualizada do imóvel somente foi realizada na data de 27/06/2017 (Id.89114476 - págs. 1-4).

À evidência, com razão os demandantes, porquanto o atraso na obra, bem como na legalização do imóvel junto aos órgãos públicos e ao cartório de registro de imóveis, contribuíram para o atraso na obtenção do financiamento habitacional.

Com efeito, demonstrado que a regularização do imóvel somente foi providenciada pela construtora após a entrega das chaves, a justificar a demora da documentação para a obtenção do financiamento, não há falar em inadimplência dos demandantes.

Dessa forma, não cabe alegação das requeridas de inadimplência com a parcela única do contrato.

Veja-se que os autores lograram demonstrar fatos constitutivos de seu direito, com suporte probatório capaz de corroborar as alegações.

Ademais, como registrado na sentença, por se tratar de relação de consumo, a inversão do ônus da prova é pertinente diante da manifesta hipossuficiência do consumidor perante a Construtora.

No que se refere ao atraso na entrega da obra, como bem acentuado pela sentença recorrida, as alegação de caso fortuito ou força maior, consistente na escassez de mão de obra qualificada e de insumos, não são suficientes para afastar o inadimplemento contratual, máxime porque os fatos apontados constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, tais como o alegado, de escassez de mão obra, que devem ser calculadas.

Sobre o tema:

“
APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES –
ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO

- RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7º, 25, §1º, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderempor cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR.
No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.”
(N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020)

Dessa forma, sem razão a Construtora quanto à alegada inexistência dos fatos constitutivos do direito dos autores, porquanto não há falar em afastamento do direito a indenização, ante a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior.

Consignou a sentença recorrida:

“
Resta, pois, devidamente configurada a mora da parte Ré entre 01/12/2016, primeiro dia após expirado o prazo para a entrega da obra, e 08/05/2017, data em que o Autor efetivamente recebeu a sua unidade imobiliária.

Diante desse cenário, não restaram caracterizadas as excludentes de responsabilidade civil suscitadas pelas Requeridas, impondo-se reconhecer o atraso injustificado de
praticamente 05 (cinco) meses
no cumprimento da obrigação contratual, motivo pelo qual, devem as Requeridas serem responsabilizadas pelos prejuízos experimentados pela parte Autora.

(...).

Assim, o descumprimento da obrigação de entrega da unidade imobiliária no prazo convencionado, implica na responsabilidade objetiva do incorporador ao pagamento de indenização ao adquirente.”

Como se verifica, correta a sentença neste ponto e não comporta reformas.

Do dano material

O entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (
REsp 1729593/SP)
.

Assim, tem-se que o atraso na
entrega
do
imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).

No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, quando há previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (TEMA 971 - REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019).

Nesse sentido:
Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.

Dessa forma, indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel, seja na forma de lucros cessantes ou na forma de danos emergentes.

No caso concreto, em que há cláusula penal
no contrato firmado entre as partes, cabe a condenação da Incorporadora ao pagamento da multa contratual
, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda, mormente considerado que foi o requerido pela parte demandante, bem assim porque configura mais benefício ao consumidor.

Com efeito, é caso de reforma da sentença recorrida neste ponto, para
impor a condenação à inversão da cláusula penal moratória.

Do dano moral

Com relação aos danos morais, não há dúvidas que a demora na entrega das chaves do imóvel trouxe grandes frustrações à parte autora, de modo que a espera na entrega do apartamento, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.

Frisa-se, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel por vários meses ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.

Por deveras conhecida a via crucis que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.

Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar, a não mais poder, nossos valores culturais.

Sobre o tema, ressalvada as especificações do caso concreto:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS – REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel , enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega , a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais
.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial nº 1.635.428/SC e nº 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.”
(N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).

Assim, em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça e do STJ, tenho que a sentença não merece reforma quanto à condenação pelo dano moral.

Do valor da indenização

No que tange ao
quantum
arbitrado para o dano moral, considerada a extensão do dano, as condições socioeconômicas e culturais dos envolvidos, as condições psicológicas das partes e o grau de culpa do agente, bem como respeitado o critério da razoabilidade, deve ser reduzido o valor da condenação de R$15.000,00 para R$10.000,00, porquanto se mostra razoável e condizente com a situação fática e de acordo com os parâmetros utilizados por esta e. Câmara.

Frisa-se que a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.

Mantém-se o termo inicial dos juros moratórios a partir da citação, porquanto, por se tratar de relação contratual, a forma arbitrada na sentença não destoa do entendimento aplicado na jurisprudência dos Tribunais Superiores. Nesse sentido: (AgInt no AREsp 1728092/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe 01/07/2021).

Por derradeiro, não ficaram demonstrados os requisitos a ensejar a condenação da parte requerida apelante por litigância de má-fé.

Posto isso,
dá-se provimento

ao recurso interposto por
Clodoaldo Antônio Baia Herani e Triana Nunes Neves de Araújo
para condenar as requeridas ao pagamento da inversão da cláusula penal compensatória estipulada no contrato entabulado entre as partes.

Dá-se parcial provimento
ao apelo interposto por Imobiliária e Construtora São Benedito Ltda. e SPE Verdão Empreendimento Imobiliário 01 Ltda
. tão somente para reduzir o valor da condenação por dano moral de R$15.000,00 (quinze mil) para R$10.000,00 (dez mil reais).

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/08/2021