Tribunal: TJMT
Processo: 1008221-56.2020.8.11.0006
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-28
Data de publicação: 2021-04-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008221-56.2020.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PEDRO LUIZ BEZERRA MORON - CPF: 775.636.201-25 (APELANTE), KELCIO JUNIO GARCIA - CPF: 872.232.521-20 (ADVOGADO), SERRARIA BANDEIRANTE LTDA - CNPJ: 03.019.858/0001-96 (APELADO), JOSE MARCIO DE MENEZES - CPF: 743.554.148-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAC nº 1008221-56.2020.8.11.0006

APELANTE
: PEDRO LUIZ BEZERRA MORON

APELADO
: SERRARIA BANDEIRANTES LTDA e JOSÉ MÁRCIO DE MENEZES

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
INEXISTÊNCIA DE RECUSA INJUSTA DA PROMITENTE VENDEDORA
- AUSÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS FISCAIS DA VENDEDORA - REQUISITOS LEGAIS - PRETENDIDA SENTENÇA COM EFEITOS DA DECLARAÇÃO DE VONTADE - IMPOSSIBILIDADE - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - INTELIGÊNCIA DO ART. 485, VI, DO CPC/15 – RECURSO DESPROVIDO.

Aquele que adquire o domínio de imóvel, por meio de contrato de compra e venda, pode requerer a adjudicação do imóvel em caso de recusa injusta do promitente vendedor em lhe outorgar a escritura pública definitiva, de forma que a própria sentença substitua a manifestação de vontade do vendedor.

Inexistindo recusa do vendedor em outorgar a escritura, mas, sim, alegada impossibilidade de fazê-lo por ausência de certidão de quitação de tributos, é inviável que a sentença produza os mesmos efeitos de declaração de vontade já existente do vendedor.

Na hipótese de existência de manifestação de vontade do promitente vendedor e estando a outorga de escritura pública impossibilitada somente em razão de uma exigência cartorária, qual seja, a apresentação de certidão negativa de débitos fiscais, carece a parte autora de interesse de agir no ajuizamento desta demanda, devendo ser extinto o feito sem resolução de mérito, com supedâneo no artigo 485, VI, do CPC/2015.
-

R E L A T Ó R I O

RAC nº 1008221-56.2020.8.11.0006

APELANTE
: PEDRO LUIZ BEZERRA MORON

APELADO
: SERRARIA BANDEIRANTES LTDA e JOSÉ MÁRCIO DE MENEZES

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
PEDRO LUIZ BEZERRA MORON
(
ID nº 79752452
)

em face da sentença que indeferiu a petição inicial, extinguindo, sem resolução do mérito, a
Ação de Adjudicação Compulsória Consensual nº 1008221-56.2020.8.11.0006
, ajuizada contra a
SERRARIA BANDEIRANTES LTDA
e
JOSÉ MÁRCIO DE MENEZES
, cuja finalidade seria o deferimento da averbação compulsória da alienação do imóvel em sua matrícula imobiliária, sem as necessárias certidões negativas de débito junto às Fazendas Públicas.

Em suma, aduz o apelante que ajuizou a presente

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA objetivando a outorga da ESCRITURA DE COMPRA VENDA, isto é, transferir e registrar os imóveis presente no
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO DE DIREITOS
, firmado com os apelados SERRARIA BANDEIRANTES LTDA, e seu representante legal JOSÉ MÁRCIO DE MENEZES, referente

aos
Lotes n°s 17, 18, 19, 20 e 21
adquiridos em
11/08/2011
, e já quitados pelo apelante, inclusive exercendo a posse continua, mansa e pacífica, sem qualquer contestação dos requeridos/vendedores ou terceiros.

Pondera que mesmo tendo quitado os lotes, os apelados se recusaram a entregar toda documentação necessária e exigível pelo CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS para transferência da propriedade, que são as certidões negativas dos órgãos Municipal, Estadual e Federal, deste modo, impossibilitou que o apelante obtenha o
registro da escritura de compra e venda de seus imóveis sem referidas certidões
, exceto se obtivesse por determinação judicial em que se dispensasse as referidas certidões, nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e da

CONSOLIDAÇÃO DAS NORMAS GERAIS DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO.

Declara, adiante, que comprovou o adimplemento do Contrato de Compra e Venda firmado com os apelados, efetuando o pagamentos dos imóveis em
23/09/2011
, no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) conforme contrato, entretanto, não foi outorgada a escritura definitiva do imóvel pelos requeridos, mesmo sendo várias vezes interpelados verbalmente e por último formalmente por meio de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, restando em mora sua obrigação contratada

desde mês
10/2015
,

sem lhe fornecer os documentos hábeis à outorga da escritura pública e seu registro em nome do apelante dos bens imóveis adquiridos.

Alega o apelante que diante dessa situação, buscou os requeridos para saber se havia conseguido as certidões negativas para outorga da escritura e registro no cartório, contudo, estes informaram que não tinham como lhe fornecer as aludidas certidões, não restando alternativa a não ser ajuizar a presente ação de adjudicação compulsória dos bens.

Esclarece ainda que a legislação prevê que na recusa ou impedimento dos compromitentes em outorgar a escritura definitiva poderá o compromissário propor ação de adjudicação compulsória para o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 16 do Decreto-Lei nº 58/3 e do artigo 1.418 do Código Civil.

Discorda também dos fundamentos da sentença, que no indeferimento da petição inicial, discorreu que não restou demonstrado nos autos a recusa injustificada dos apelados, que não demonstram resistência quanto à transferência do domínio, mas a impossibilidade de fazê-lo diante da existência de débitos junto aos entes federativos, o que inviabiliza a obtenção de certidões negativas de débitos.

No mais, declara que a situação se agrava ainda mais quando o magistrado imputa ao apelante obrigações dos apelados, ao dizer que este está querendo se valer do provimento jurisdicional para esquivar de referidas obrigações. Assim, a seu ver, com toda consideração ao entendimento do julgador, discorda veementemente, inclusive não há previsão legal na lei substantiva civil, uma vez que o apelante não tem obrigação de fornecer documentos para outorga de escritura pública para que a adjudicação compulsória tenha seu objeto alcançado, até por que, se tivesse as certidões negativas, não necessitava do abrigo do Poder judiciário.

E concluiu que o apelante provou e a própria magistrada reconheceu em sua

sentença, que tinha um contrato de compra e venda com a apelada; que quitou sua obrigação; e que constituiu em mora a apelada e seu representante de sua obrigação contratual, todavia, estes não cumpriram com suas obrigações legais e efetivar a escrituração diante da impossibilidade de
EFETIVAR O REGISTRO E TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS EM DECORRÊNCIA DE DÉBITOS EM NOME DO RECORRIDO DISPENSANDO-SE AS CERTIDÕES NEGATIVAS DE NATUREZA FEDERAL, ESTADUAL E MUNICIPAL
.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso de apelação, de modo que:
"a) seja julgada procedente a presente ação, em caráter de
JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO POR SE TRATAR DE DEMANDA CONSENSUAL
, expedindo-se o necessário
PARA EFETIVAÇÃO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO EM NOME DO AUTOR
; b)
Requerem as partes a dispensa de citação do requerido por se tratar de demanda consensual e não haver mais provas a serem produzidas
; c) Com eventual JULGAMENTO ANTECIPADO DE MÉRITO, observadas as formalidades legais, se digne Vossa Excelência ao JULGAR PROCEDENTE A PRESENTE DEMANDA DECLARARANDO À ADJUDICAÇÃO dos imóveis objeto do CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM ANEXO , determinando a expedição da carta de adjudicação em favor do AUTOR, bem como, determinando o registro, averbação e escrituração imobiliária das áreas em referência proveniente do CONTRATO junto ao Cartório do 1 o ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cáceres/MT, por se tratar de uma área maior remanescente do imóvel da matrícula n° 43.856 (matrícula municipal)
".

Sem contrarrazões, ante a desnecessidade da angularização processual, a pedido do próprio apelante.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

RAC nº 1008221-56.2020.8.11.0006

APELANTE
: PEDRO LUIZ BEZERRA MORON

APELADO
: SERRARIA BANDEIRANTES LTDA e JOSÉ MÁRCIO DE MENEZES

V O T O

Eminentes pares:

Na concepção do magistrado, a adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado,
com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação
, contudo, a seu ver,

são necessários, cumulativamente, três requisitos para o ajuizamento e concessão da adjudicação compulsória, quais sejam:
I)
o contrato de compra e venda firmado entre as partes,
II)
a quitação da prestação pactuada e
III)
a recusa injustificada do vendedor na transferência do domínio.

No caso, o julgador foi enfático em declarar que foi possível verificar a presença dos dois primeiros requisitos, quais sejam:

houve a celebração do negócio jurídico de compra e venda e o aparente cumprimento da prestação pelo comprador, não restou demonstrado nos autos a recusa injustificada da requerida, porquanto esta não demonstra resistência quanto à transferência do domínio, mas alega a impossibilidade de fazê-lo diante da existência de débitos junto aos entes federativos, o que inviabiliza a obtenção de certidões negativas de débitos.

De fato, estão corretos os fundamentos do magistrado, uma vez que o apelante, na presente ação de adjudicação, busca a efetivação do registro e transferência do imóvel, dispensando as certidões negativas de natureza Federal, Estadual e Municipal, pendentes em nome da requerida.

Como sabido, a ação de adjudicação compulsória tem por objetivo proteger o comprador da
recusa injusta do vendedor de outorgar a escritura definitiva
do bem objeto de contrato de compra e venda,

o que não é o caso dos autos, onde o próprio apelante pretende que

seja julgada procedente a presente ação, em caráter de
JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO POR SE TRATAR DE DEMANDA CONSENSUAL
, expedindo-se o necessário
PARA EFETIVAÇÃO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO EM NOME DO AUTOR,
inclusive

requerendo a dispensa de citação dos requeridos por se tratar de demanda consensual e não haver mais provas a serem produzidas
.

A bem da verdade, na hipótese dos autos, o
vendedor não se recusa a outorgar a escritura do bem
, havendo impedimento da outorga pela necessidade de certidão negativa de débito.

Logo, a adjudicação compulsória não pode ser concedida, pois não se trata de substituir a declaração de vontade do vendedor, mas sim suprir uma obrigação legal prevista em lei
(
art. 47, I, b da Lei nº 8.212/91
e cobrada pelo cartorário. Confira
:

"Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:

I - da empresa:

(...)

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;"

Portanto,
a recusa do requerido não é da outorga da escritura, mas sim de fornecer a certidão de
CND’S Federal, Estadual e Municipal,
que não são requisitos para obter a concessão de adjudicação compulsória, sendo certo que se não puder obter tais certidões, a alternativa ao comprador seria uma ação de obrigação de fazer com perdas e danos, a fim de se ver ressarcido pelos prejuízos sofridos.

Ademais, o Poder Judiciário não pode ser utilizado para transpor barreiras fiscais, previdenciárias e administrativas, para beneficiar o apelante ou apelado ou quaisquer pessoas, com as suas obrigações tributárias.

Frise-se que o fato de não ser possível a emissão de certidão negativa de débitos da vendedora, documento que em princípio é indispensável ao registro,
não preenche o requisito de recusa injustificada
, vez que a exigência do oficial do cartório se reveste de legalidade, sob pena de responder pelos seus atos.

Sobre o tema, oportuno trazer à colação a doutrina do jurista
FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO
,
na obra Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Cezar Peluso (coord.). 13ª ed. Barueri: Manole, 2019, p. 1480,verbis
:

"Situação extremamente comum é a do promitente vendedor não ter o domínio do imóvel ou, ainda, a outorga da escritura registrável depender de uma série de providências para a regularização da propriedade, tais como a aprovação de loteamento, desmembramento, instituição de condomínio edilício, retificação do registro, apresentação de certidões negativas fiscais, ou outros entraves.
Em tais casos, a sentença de adjudicação compulsória, ou sentença substitutiva de vontade, será inócua, porque inábil para ingressar no registro imobiliário
."
Grifei
.

Ainda, sobre idêntico o tema, confira recentíssimos julgados pátrios:

"APELAÇÃO CÍVEL -
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE RECUSA DO VENDEDOR EM OUTORGAR ESCRITURA - EXISTÊNCIA DE DÉBITO FISCAL E IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO
, AVERBAÇÃO DE PENHORA E INDISPONIBILIDADE DO BEM - INCABIMENTO DE A SENTENÇA SUPRIR A OUTORGA DO VENDEDOR - EXISTÊNCIA DE IMPEDIMENTO LEGAL À PRÓPRIA LAVRATURA DO ATO - RECURSO DESPROVIDO.1-
São requisitos indispensáveis para a outorga da escritura na ação de adjudicação compulsória a prova da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pagamento integral do preço previsto no contrato e a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura.
2- Não configura negativa do promitente vendedor em outorgar a escritura, a impossibilidade de fazê-lo, em razão da existência de débitos tributários, averbações de penhora e indisponibilidade, que impedem a obtenção de certidões negativas, necessárias, por expressa disposição de lei, para a regular transferência do imóvel, não havendo como possa a sentença produzir os mesmos efeitos da escritura pública, suprindo a outorga pelo promitente vendedor, quando existe impedimento legal para a própria lavratura do ato.3- Recurso desprovido."
(TJMG - Apelação Cível 1.0702.12.043548-3/001, Relator(a): Des.(a) Sandra Fonseca , 6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/03/20221, publicação da súmula em 22/03/2021).
Grifei
.

"
APELAÇÃO CÍVEL - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - ACORDO -
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - REGISTRO - AUSENCIA DE RECUSA DO PROMITENTE VENDEDOR - INOCORRÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO (CND) - INÉRCIA DO COMPRADOR - EXTINÇAO QUE SE MANTEM
.- A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de compra e venda quitado, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação. -
Na hipótese do vendedor não se recusar à outorgar do bem, mas houver impedimento da outorga pela necessidade de certidão negativa de débito, e por ter o comprador sido desidioso ao deixar passar tanto tempo, a adjudicação compulsória não pode ser concedida, pois não se trata de substituir a declaração de vontade do vendedor, mas sim suprir uma obrigação legal prevista no art. 47, I, b da Lei nº 8.212/91
.
(TJMG - Apelação Cível 1.0625.03.025953-9/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/02/0021, publicação da súmula em 22/02/2021)

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Alegada impossibilidade de registro de venda de parte ideal de imóvel.
Exigência, pelo oficial de registro, de apresentação de Certidão Negativa de Débitos. Legalidade.

Questão a se resolver nas vias adequadas. Inadmissibilidade da dispensa da providência na presente demanda. Precedente
s. Recurso improvido.
" (TJSP, Apelação nº 1031172-31.2018.8.26.0577, a 1ª Câmara de Direito Privado, Rel: Des. AUGUSTO REZENDE, data de publicação 29/11/2019).
Grifei
.

Portanto, conforme se denota, aquele que adquire o domínio de imóvel, por meio de contrato de compra e venda, pode requerer a adjudicação do imóvel em caso de recusa do vendedor em lhe outorgar a escritura pública definitiva, de forma que a própria sentença substitua a manifestação de vontade do vendedor.

Inexistindo recusa do vendedor em outorgar a escritura, mas, sim, alegada impossibilidade de fazê-lo por ausência de certidão de quitação de tributos, inviável que a sentença produza os mesmos efeitos de declaração de vontade já existente do vendedor, como no caso,

Desta forma, não há dúvida em manter a sentença do Juiz singular quanto à extinção dos autos, contudo, não pelo disposto no
inciso I do artigo 485 do CPC/15
, uma vez que a petição inicial preenche os requisitos dos
artigos 319 e 320 do CPC/15
, mas sim, pela
falta de interesse de agir
, o qual repousa sobre dois pressupostos, quais sejam, a necessidade/utilidade do provimento jurisdicional pleiteado e a adequabilidade do procedimento escolhido para atingir tal fim.

Nesse sentido é a definição de
CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO
:

"E preciso que o processo aponte para um resultado capaz de ser útil ao demandante, removendo o óbice posto ao exercício do seu suposto direito, e útil também segundo o critério do Estado, estando presentes os requisitos da necessidade e da adequação".
(Execução Civil, página 404 – São Paulo, Malheiros 2002).

No caso em comento, conforme se constata, o apelante ajuizou a presente Ação de Adjudicação Compulsória pretendendo que o imóvel fosse adjudicado em seu favor, suprindo a outorga de escritura pública de compra e venda que não seria possível de ser entregue pela requerida em razão da ausência de certidão negativa de débito federal, cuja apresentação foi solicitada pelo cartório de registro de imóveis.

Assim, considerando que
não há manifestação de vontade a ser suprida
- real objetivo desta ação de adjudicação compulsória -, do que se conclui pela ausência de interesse processual da autora/apelante no ajuizamento desta demanda, não sendo este processo necessário e, nem mesmo, útil para o fim a que se destina.

Sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSENCIA DE INTERESSE DE AGIR
- RECUSA NÃO COMPROVADA. O interesse de agir requer, não somente a necessidade de ir a juízo, mas também a utilidade, do ponto de vista prático, da prestação jurisdicional."
(TJMG - Apelação Cível 1.0188.17.013762-7/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/07/0020, publicação da súmula em 06/07/2020).
Grifei
.

"AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TERMO PARA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA NÃO ESTABELECIDO - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO VENDEDOR - INDISPENSABILIDADE - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO MANTIDA.
A recusa do vendedor é requisito para a propositura da ação de adjudicação compulsória; no caso
, não estabelecido no contrato o prazo para a outorga da escritura, imperiosa a notificação do vendedor, para o fim de constituí-lo em mora,
sem a qual o feito deve ser extinto, sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir
."
(TJDF - Apelação Cível 1.0000.19.001708-7/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio, julgamento em 12/03/2019, publicação da súmula em 14/03/2019).
Grifei
.

Logo, diante de todas as circunstâncias, o recurso de apelação não prospera, devendo ser mantida a extinção do feito, sem resolução do mérito, todavia, pelo disposto no
artigo 485, VI, do CPC/15.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, mantenho a extinção dos autos, sem resolução do mérito, contudo, nos termos do
arti
go 485, VI, do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2021