Tribunal: TJMT
Processo: 1007967-97.2017.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007967-97.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Abatimento proporcional do preço]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR - CPF: 008.317.401-08 (APELANTE), ADELINA NERES DE SOUSA CAMPOS - CPF: 346.022.241-72 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELADO), ADELINA NERES DE SOUSA CAMPOS - CPF: 346.022.241-72 (ADVOGADO), CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR - CPF: 008.317.401-08 (APELADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – A) RECURSO DO AUTOR COMPRADOR – TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – TAXA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – B) APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – OBRIGATORIEDADE - RETENÇÃO DE 10% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR – PERCENTUAL ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – DESPESAS RELATIVAS A IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESCABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE REQUISITO – DEVOLUÇÃO IMPOSTA – SENTENÇA MANTIDA - JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - PRIMEIRO E SEGUNDO APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Cuidando-se de lote de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. Sentença reformada, taxa de fruição afastada.

2. Relativamente à retenção de valores pelo promitente-vendedor, ora apelante, ainda que esta seja devida, em razão de a rescisão contratual ter ocorrido por conduta do promitente-comprador, esta não pode ser exagerada ou demasiadamente onerosa ao consumidor; observando-se que no Ato Sentencial foram analisadas as peculiaridades do caso concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre as quantias pagas, não há que se falar em sua alteração, porquanto está em acordo com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência.

3. No que se refere à retenção de valores referentes ao IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, com a rescisão contratual, retornam-se as partes ao status quo ante e, uma vez que tais encargos têm natureza propter rem, defeso falar-se em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da promitente-vendedora.

4. Segundo o STJ, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão; observada a ausência de tal requisito é devida a devolução da aludida taxa.

5. Demonstrado dar-se a rescisão contratual por culpa do comprador, serão devidos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença que determinou a devolução dos valores pagos, Precedente: Repetitivo RESP 1.740.911. Sentença reformada.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR (Autor - Justiça Gratuita) e por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA (Requeridas), respectivamente, contra a sentença (Id 77415543 - Pág. 1/11), proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos nº 1007967-97.2017.8.11.0003, que complementada pela decisão proferida nos Embargos de Declaração (Id 77415545 - Pág. 1/8), manejados pela parte requerida, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial, que culminou com o seguinte dispositivo sentencial:

“Entretanto, ao analisar os termos da r. sentença, percebe-se a existência de erro material no julgado e consequente a omissão sobre a taxa de fruição e sua incidência.

Assim, acolho os presentes embargos de declaração, e, conferindo-lhes efeitos infringentes, faço constar o que segue:

Ex Positis, e de tudo mais que dos autos consta julgo parcialmente procedente o pedido inicial. Determino que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o contrato de n° 18917. Declaro válida, somente, no que tange a taxa de fruição e determino que o autor restitua os valores as rés, em relação ao tempo de fruição no imóvel, isto é, desde 05.2017, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da e. Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide. Ainda, determino que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Considerando que o demandante decaiu em parte do pedido, condeno ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8º e 86 do CPC. Deixo de determinar a compensação dos honorários advocatícios, em razão do contido no artigo 85, §14º, do CPC, que privilegia o entendimento já defendido por parte do STJ, segundo o qual os honorários sucumbenciais possuem natureza alimentar e devem, portanto, receber o mesmo tratamento privilegiado que o ordenamento jurídico confere às outras quantias que possuem essa mesma natureza. A sucumbência em relação ao autor somente será exigido se presentes os requisitos legais, vez que ele é beneficiário da assistência judiciária gratuita. Transitada em julgado, encaminhe ao departamento competente para as providências cabíveis, ao arquivo com baixa e anotações necessárias.

P.R.I.C." (Id 77415550 - Pág. 1/2) – (original destacado e grifado).

As partes litigantes interpuseram suas respectivas apelações.

- Primeira apelação: a parte autora, CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR em seu recurso (Id 77415547 – Pág. 1/16), em síntese requer a reforma da sentença no sentido de afastar a taxa de fruição do imóvel, pois somente faz jus essa taxa em imóveis onde haja construção apta a ser usufruída, o que não é o caso presente. Alega que a taxa de fruição não é lícito ser cobrada de imóvel sem edificação, além do fato de que o autor sequer tomou posse do lote urbano, objeto de uma contratação que a requerida/apelada, não cumpriu as cláusulas contratuais de fiscalizar a qualidade dos imóveis a serem construídos no loteamento. Ao final, reiterando o afastamento da cobrança da taxa de fruição do imóvel, requer a condenação da parte requerida ao pagamento da integralidade dos honorários advocatícios, observando-se que desde o princípio da demanda reconheceu que a taxa de administração de 10% a favor da parte contrária como justa e nunca incontroverso esse valor no percentual determinado.

Sem contrarrazões da apelada/requerida.

- Segunda apelação: a parte requerida, SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por sua vez, em seu recurso de apelação (Id 77415553 – Pág. 1/37), de início informa que o preparo recursal foi regular e tempestivamente recolhido, conforme guia de pagamento anexa (Id 77415554 - Pág. 1).

Prosseguindo, em suas razões recursais propriamente dito, requer seja dado provimento ao presente recurso de apelação, reformando-se a sentença para:

a) Determinar a restituição dos valores pagos pela parte vendedora/apelante, em conformidade com a cláusula 18ª do contrato, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido do apelado na ordem de 6,48%;

b) Subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso, caso seja entendido em grau recursal de que a citada cláusula 18ª é abusiva. Aduz, nesse ponto, que o percentual de 25% que almeja, a teor da jurisprudência do STJ, prescinde de demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela empreendedora com o loteamento, enaltece o caráter indenizatório e cominatório de tal percentual, sem prejuízo da cobrança da taxa de fruição já determinada na sentença, taxa essa a ser abatida do valor a ser restituído ao autor/apelado, ao contrário do determinado na sentença de que o apelado efetuará essa restituição;

c) Determinar a retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que o apelado esteve na posse do imóvel, observando-se que o instrumento contratual sob análise imputa aos compradores a obrigação de efetivar o pagamento dos valores referentes aos tributos incidentes sobre o imóvel;

d) Determinar a retenção dos valores adimplidos a título de corretagem no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), embora o recibo esteja intitulado como sinal e assim conste discriminado no extrato financeiro da venda, porém, trata-se da intermediação e corretagem uma vez que foi pago diretamente ao corretor, conforme se comprova pelo próprio recibo anexado aos autos;

e) Seja determinada a incidência de juros nos valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado;

f) Determinar o redimensionamento dos ônus sucumbenciais, haja vista que, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão as Apelantes/requeridas decaíram sobre parte mínima do pedido, com a alteração da base de cálculo dos honorários advocatícios para o valor do proveito econômico obtido pelo Apelado.

O autor/apelado, CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR, em contrarrazões (Id 77415558 - Pág. 1/28), refutando os argumentos do apelante, requer seja negado provimento e prosseguimento do presente recurso de apelação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme o relatado trata-se de recursos de apelação cível interpostos por CALMINDO DE MORAES DELGADO JUNIOR e por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, respectivamente, contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição de Valores Pagos nº 1007967-97.2017.8.11.0003, ajuizada pelo primeiro apelante em face das empresas também apelantes, sentença essa que complementada pela decisão proferida nos Embargos de Declaração (Id 77415545 - Pág. 1/8), manejados pela parte requerida, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial, determinando que as requeridas promovam as restituições dos valores pagos no importe total de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos) com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora de 1% ao mês. Declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel n° 18917. Declarou válida a taxa de fruição do imóvel por parte do comprador/autor e determinou que o mesmo restitua esse valor a favor das rés, referente ao tempo de fruição no imóvel, ou seja, desde 05.2017, a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide. Determinou ainda, que as requeridas retenham 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês.

Ao final, considerando que o demandante decaiu em parte do pedido, condenou ambas as partes na sucumbência recíproca, sendo que as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte e arbitrou os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8º e 86 do CPC. Observando-se que o autor é beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Compulsando os autos, observa-se que o objeto da demanda é o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Denominado Parque dos Lírios – Contrato 18917, (Id 77415467 - Pág. 1/13), firmado pelas partes em 9 de junho de 2014, e como relatado pela MMª. Juíza do feito, cujo excerto traz-se à colação: “referente ao imóvel situado no Lote 20, Qd 11, no valor total de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), cuja entrada foi no importe de R$ 3.000,00 e mais 150 (cento e cinquenta) parcelas reajustáveis no valor de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), fora pago até a propositura da ação a quantia de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos). Alega que a demandada não cumpriu com o contratado, com relação a fiscalização do empreendimento. Requer a procedência da demanda para a rescisão da avença, bem como a restituições dos valores pagos. Juntou documentos.” (Id 77415543 - Pág. 1).

- 1ª Apelação.

Insta de início seja analisada essa apelação, concernente ao recurso da parte autora, que discorda da determinação sentencial de pagamento da taxa de fruição do imóvel.

O autor/apelante alega que, somente faz jus essa taxa em imóveis onde haja construção apta a ser usufruída, o que não é o caso presente. Assim, afirma que não há licitude na cobrança dessa taxa, pois decorrente de imóvel sem qualquer edificação, acrescido do fato de que o autor/apelante sequer tomou posse do lote urbano, objeto de uma contratação, cuja vendedora requerida sequer cumpriu as cláusulas contratuais de fiscalizar a qualidade dos imóveis que seriam construídos no loteamento, observando-se que a proposta de venda de fato teve como objetivo o investimento por parte dele comprador.

Na origem ao fundamento de que a taxa de fruição do imóvel é perfeitamente cabível, por ensejar a restituição proporcional pelo tempo de permanência no imóvel, e não permitir o enriquecimento ilícito do consumidor (comprador); o Ato Sentencial determinou ao autor, ora apelante, que fizesse a restituição a favor da parte requerida/vendedora, a título de taxa de fruição do imóvel desde 05.2017, no valor a ser apurado em liquidação de sentença, corrigido monetariamente pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça desde a data do ajuizamento da lide.

Tem-se que procede a irresignação do autor/apelante.

Pois, entende-se por fruição o proveito ou a utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se dos produtos dali advindos. E, em casos tais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmando no sentido de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador se torna inadimplente e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência.

Porém, no presente caso, verifica-se que a parte requerida/apelada não comprovou que houve qualquer edificação construída no terreno de sua propriedade e vendido ao autor/apelante, bem como que enquanto vendedora deixou de auferir qualquer lucro em razão da privação do imóvel, ônus este que lhe incumbia a teor do art. 373, inc. II, do CPC.

Sobre esse aspecto, vale dizer, que é vedada a cobrança de taxa de fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor/comprador, a exemplo do caso concreto.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA - RELAÇÃO DE CONSUMO - RESCISÃO PELO COMPRADOR - MULTA DEVIDA - PERCENTUAL - READEQUAÇÃO - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - LOTE VAGO - AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO. - É de consumo a relação jurídica de promessa de compra e venda de imóvel, cujos elementos acusem o preenchimento dos requisitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. - Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por vontade do comprador, imputa-se a culpa do distrato a ele, sendo devida a incidência das multas contratuais, que não devem ultrapassar, contudo, o percentual de 20% dos valores já pagos. - Em se tratado de rescisão de compra e venda referente a lote de terreno, ausente prova nos autos de que haja qualquer edificação ou utilização, não deve ser imposto ao comprador obrigação de pagar indenização por suposta fruição do bem.” (TJMG - Apelação Cível 1.0452.17.007724-5/001, Relator (a): Des. (a) Fernando Lins, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/08/2019, publicação da súmula em 23/08/2019) – (destaquei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS ADIMPLIDAS E PEDIDO LIMINAR/CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR VONTADE EXCLUSIVA DO COMPRADOR.1. (...)3. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE.” (TJGO, Apelação (CPC) 5517362-58.2019.8.09.0072, Rel. Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, Inhumas - 1ª Vara Cível, julgado em 24/08/2020, DJe de 24/08/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS CLÁUSULA PENAL DESARRAZOADA RETENÇÃO LIMITADA EM 25% SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS CORRETAGEM E IMPOSTOS TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO NÃO INCIDÊNCIA SENTENÇA REFORMADA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...). Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.” (TJMS, Apelação 0836855-78.2013.8.12.0001, Relator(a): Des. Marcelo Câmara Rasslan, 1ª Câmara Cível, julgamento: 27/02/2018)

Insta, portanto, seja reformada a sentença no sentido de afastar a cobrança da taxa de fruição, de forma que resta prejudicada a apelação da parte requerida no ponto em que pretende seja a referida taxa descontada do valor a ser restituído a parte autora.

- 2ª Apelação.

O recurso da parte requerida, com relação a rescisão do compromisso de compra e venda do lote urbano, cujo descumprimento foi decorrente de culpa do comprador, a apelante requer seja reformada a sentença para:

i) Restituição dos valores pagos pela parte vendedora/apelante, em conformidade com a cláusula 18ª do contrato, tendo como corolário a determinação de desconto de todas as rubricas (encargos e taxas) previstas em tal cláusula em decorrência da resilição motivada a pedido do apelado na ordem de 6,48%, a título de despesas tributária; e ou, subsidiariamente, aplicar a taxa de retenção de 25% do valor pago atualizado desde a data do desembolso, caso seja entendido em grau recursal de que a citada cláusula 18ª é abusiva. Aduz, nesse ponto, que o percentual de 25% que almeja, a teor da jurisprudência do STJ, prescinde de demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela empreendedora com o loteamento, enaltece o caráter indenizatório e cominatório de tal percentual.

ii) Determinar a retenção dos valores de IPTU pagos pela apelante ou que estiverem em aberto referentes ao período em que o apelado esteve na posse do imóvel, observando-se que o instrumento contratual sob análise imputa aos compradores a obrigação de efetivar o pagamento dos valores referentes aos tributos incidentes sobre o imóvel.

iii) E, ainda determinar a retenção dos valores adimplidos a título de corretagem no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais); embora o recibo esteja intitulado como sinal e assim conste discriminado no extrato financeiro da venda, porém, trata-se da intermediação e corretagem uma vez que foi pago diretamente ao corretor, conforme se comprova pelo próprio recibo anexado aos autos.

Tem-se que não procede a irresignação da apelante/requeridas, nesses tópicos devendo a sentença ser mantida inalterada.

- Retenção de 10% sobre o valor a ser devolvido ao comprador.

Percentual que não implica na alteração pretendida.

Deveras, na r. sentença, a MMª. Juíza a quo deu parcial procedência aos pedidos das partes, declarou extinto o contrato celebrado entre as partes e condenou as empresas requeridas a restituir a favor do autor o importe total de R$ 15.094,85 (quinze mil, noventa e quatro reais e oitenta e cinco centavos), ou seja, o valor até então por ele pago, descontando dessa quantia o percentual de 10%, denotando-se claramente que nesse percentual a ser retido pela apelante/vendedora já inclui-se os débitos referentes aos tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, taxa de coleta de lixo, contribuições de melhoria e/ou outros tributos), desde a data da assinatura do contrato até a efetiva devolução do imóvel à requerida/apelante.

Salientando que, a referida retenção, cujo intuito é indenizar a vendedora e recompor os custos da operação, a jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, é admissível o desconto de 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO PROPOSTA PELOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDENANDO A VENDEDORA À RESTITUIÇÃO DE 90% DO VALOR RECEBIDO. INSURGÊNCIA DESTA, PLEITEANDO INDENIZAÇÃO EM ALUGUERES PELO USO DO IMÓVEL, INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL NA FORMA CONTRATUAL E JUROS DE MORA, NO VALOR RESTITUÍVEL, A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ACOLHIMENTO PARCIAL, SOMENTE QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS. DESCABIMENTO DE ALUGUERES, POIS O OBJETO DA VENDA FOI LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES RECEBIDOS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE, CONFORME TRANQUILA JURISPRUDÊNCIA PARA CASOS IGUAIS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O MONTANTE RESTITUÍVEL, DIANTE DA RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADORES, QUE SE OPERA COM O TRÂNSITO EM JULGADO (REPETITIVO RESP 1.740.911). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 12ª C.Cível - 0022853-09.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU JOSCELITO GIOVANI CE - J. 12.07.2021). – (destaquei).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO POR CULPA DO CONSUMIDOR, PROMITENTE COMPRADOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RETENÇÃO EM DEZ POR CENTO. SENTENÇA MANTIDA. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, SEM ATRIBUIÇÃO DE EFEITO MODIFICATIVO.” (TJGO, AC 5480468-68.2019.8.09.0174, Rel. Des(a). Orloff Neves Rocha, 1ª Câmara Cível, DJe de 18/11/2020)

Na demanda, ideal e justos os 10% (dez por cento) de retenção compensatória sobre o valor pago pela parte adquirente, conforme determinado na sentença, porquanto se mostra suficiente para compensar a empresa apelante pelos custos decorrentes do negócio desfeito, não havendo se falar em causa penal, no sentido de inserir nos descontos da restituição do valor pago (6,48%), a título de despesas tributárias.

Sendo evidente, que por tratar-se de um loteamento, cujas urbanizações hão de ser consoante o contido no próprio compromisso de compra e venda elaborado de forma uniformizada pelos próprios vendedores, que o terreno em questão será revendido a terceiro interessado pelo valor atualizado, não havendo falar em prejuízo como argumentou a parte requerida/apelante.

Ademais, a cumulação da retenção compensatória com as despesas tributárias que reclama a apelante/vendedora configura bis in idem e caracteriza enriquecimento sem causa do vendedor e que da mesma forma inclui-se o IPTU.

- Retenção dos valores de IPTU pagos pela parte vendedora.

Sem razão a apelante/proprietária vendedora.

A sentença, a teor da fundamentação abaixo, inseriu o afastamento de pagamento de todos os impostos e taxas da responsabilidade do comprador, que inclui-se o IPTU, senão vejamos:

“No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome das rés, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever das construtoras de promover a liquidação.” (Id 77415543 - Pág. 9).

A corroborar esse entendimento, que se anui, o precedente jurisprudencial, que se segue:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DISTRATO QUE SE OPEROU POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO – CLÁUSULA PENAL – BIS IN IDEM – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – RECURSO NÃO PROVIDO. A retenção de 10% das prestações pagas, como compensação, se revela suficiente para recompor os custos decorrentes do negócio desfeito. Incabível a imposição de multa penal de 2% sobre o valor total atualizado do contrato, porque, configurando bis in idem importa desvantagem excessiva ao adquirente e acarreta enriquecimento sem causa da vendedora. Inexistente cláusula contratual e prova de proveito econômico, não há falar-se em taxa de fruição de imóvel não edificado. Com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, que tem natureza propter rem, não há falar em retenção de valores, pois o imóvel compõe o patrimônio da apelante.” (TJMS. Apelação Cível n. 0801476-79.2019.8.12.0029, Naviraí, 2ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Julizar Barbosa Trindade, j: 30/08/2020, p: 11/09/2020). - (destaquei).

- Comissão de corretagem.

Ausência de cláusula de intermediação, impossibilidade de responsabilizar o autor adquirente do imóvel pelo pagamento.

A própria apelante/vendedora reconhece que inexiste qualquer elemento que designe essa contratação e ou participação de corretor especificamente, quando em suas razões recursais menciona que: “O valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), embora o recibo esteja intitulado como sinal e conste discriminado no extrato financeiro da venda, trata -se de intermediação e corretagem uma vez que fora pago diretamente ao corretor, conforme se comprova pelo próprio recibo anexado aos autos.” (Id 77415553 - Pág. 24).

A não contratação de pagamento a título de comissão de corretagem, foi constatado e consignado no Ato Sentencial: “..., saliento que conforme o contrato, objeto da lide, não teve nenhuma assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação das rés.” (Id 77415543 - Pág. 10), essa inexistência de cláusula de intermediação (corretagem) no compromisso de compra e venda, denota também que não houve qualquer informação previa dessa despesa e ou o destaque do valor dessa comissão, o que determina a manutenção da sentença que decidiu em não se cogitar em impor ao autor/comprador ao pagamento da corretagem.

A propósito:

“APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DO FEITO - RECUPERAÇÃO JUDICIAL DA EMPRESA RECORRENTE - INCOMPORTABILIDADE. INCIDÊNCIA DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO). TAXA DE CORRETAGEM - RESP Nº 1.599.511/SP. JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A suspensão do processo em virtude do deferimento da recuperação judicial da empresa apelante não abrange ações de conhecimento, ainda não estabelecida a efetiva existência ou liquidez do crédito. 2. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão. Ausente tal requisito é devida a devolução da aludida taxa. 3. Constatada a abusividade da cláusula que prevê a retenção de parte dos valores pagos, correta sua redução para 10% (dez por cento) do total adimplido. 4. Demonstrado dar-se a rescisão contratual por culpa do comprador, serão devidos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença que determinou a devolução dos valores pagos. 5. Apelo parcialmente provido.” (TJGO, Apelação 0397496- 20.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 4ª Câmara Cível, julgado em 19/08/2019, DJe de 19/08/2019). – (grifei e destaquei).

Ainda:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR - INOVAÇÃO RECURSAL - NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - MÉRITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA - RETENÇÃO INDEVIDA - RETENÇÃO DE TAXAS ADMINISTRATIVAS E TRIBUTOS - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - BIS IN IDEM -TERMO INICIAL - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE A DATA DE CADA DESEMBOLSO. - É vedado inovar o pedido em sede recursal, porque não se pode recorrer do que não foi objeto de discussão e decisão no Juízo de Primeiro Grau de Jurisdição. - É abusiva a retenção dos valores pagos à título de comissão de corretagem se, no contrato celebrado, não houve cláusula que fizesse qualquer referência expressa à cobrança do referido encargo, ou à sua transferência ao promitente comprador. - No caso concreto, não é cabível a retenção pela vendedora de parcela dos valores pagos, em razão dos custos com taxas administrativas e tributos incidentes sobre o imóvel, tendo em vista que o comprador inadimplente já foi condenado ao pagamento da cláusula penal compensatória. - É vedada a cumulação das duas penalidades, uma vez que ambas têm objetivo de reparar o prejuízo suportado pela empresa loteadora em caso de rescisão. - O termo inicial da correção monetária sobre a restituição das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, incidirá a partir da data de cada desembolso pelo comprador. -"Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)".” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.131017-6/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/07/2021, publicação da súmula em 09/07/2021). – (grifei).

No caso concreto, não se infere o cumprimento do regular dever de informação ao autor/comprador e tampouco há comprovação por parte da requeridas/apelante, de que o preço da comissão de corretagem foi indicado, com destaque, ao lado do valor total da unidade autônoma no contrato celebrado, de sorte que tal taxa não pode ser cobrada em face do comprador desistente do negócio.

Prosseguindo na análise da apelação da parte requerida, em que consta ainda a insurgência:

a) quanto ao início da incidência de juros sobre os valores a serem devolvidos; que requer seja a partir do trânsito e julgado e não de cada desembolso e ou do ajuizamento da ação; e,

b) que os ônus sucumbenciais sejam redimensionados, pois, mesmo com o julgamento procedente do pedido de rescisão contratual as apelantes/requeridas decaíram sobre parte mínima do pedido; e, seja alterada a base de cálculo dos honorários advocatícios para o valor do proveito econômico obtido pelo Apelado e não valor fixo.

- Termo inicial juros de mora.

Procede a irresignação da parte vendedora/apelante.

Deveras, a rescisão do compromisso de compra e venda foi postulada por iniciativa do comprador/apelado, isto é, sem culpa ou mora das vendedoras/apelante, razão pela qual a incidência dos juros moratórios efetivamente deve ocorrer a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento firmado pelo STJ no repetitivo REsp 1.740.911: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

Ainda, nesse sentido os precedentes jurisprudenciais.

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES - RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE CORRETAGEM - ABUSIVIDADE RECONHECIDA - JUROS DE MORA - HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - INCIDÊNCIA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PROVIDO EM PARTE. O STJ, ao julgar o Recurso Especial nº. 1.599.511/SP, sob a égide dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar comissão de corretagem na venda de imóveis, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. Considerando que, no presente caso, o consumidor não foi devidamente orientado e cientificado dos valores devidos a título de comissão de corretagem, conforme impõe os princípios da transparência e da informação (artigo 6º, inciso III, do CDC), deve ser mantida a abusividade reconhecida na instância de origem. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.065509-8/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/06/2021, publicação da súmula em 23/06/2021). – (grifei).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO PROPOSTA PELOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDENANDO A VENDEDORA À RESTITUIÇÃO DE 90% DO VALOR RECEBIDO. INSURGÊNCIA DESTA, PLEITEANDO INDENIZAÇÃO EM ALUGUERES PELO USO DO IMÓVEL, INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL NA FORMA CONTRATUAL E JUROS DE MORA, NO VALOR RESTITUÍVEL, A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ACOLHIMENTO PARCIAL, SOMENTE QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS. DESCABIMENTO DE ALUGUERES, POIS O OBJETO DA VENDA FOI LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES RECEBIDOS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE, CONFORME TRANQUILA JURISPRUDÊNCIA PARA CASOS IGUAIS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O MONTANTE RESTITUÍVEL, DIANTE DA RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADORES, QUE SE OPERA COM O TRÂNSITO EM JULGADO (REPETITIVO RESP 1.740.911). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 12ª C. Cível - 0022853-09.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU JOSCELITO GIOVANI CE - J. 12.07.2021).

Resta, portanto, alterado o termo inicial dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado do presente acórdão.

- Das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Observando-se que ambas as parte apelantes, obtiveram parcial sucesso nos seus pedidos, a manutenção da sucumbência recíproca e em iguais proporções, com base no art. 86, caput, do CPC, é medida de rigor, porquanto está em total conformidade ao princípio da causalidade, a teor do determinou a juíza do feito nesse tópico, conforme se segue:

“Considerando que o demandante decaiu em parte do pedido, condeno ambas as partes na sucumbência recíproca, as custas processuais deverão ser repartidas em 50% para cada parte, arbitro os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada um dos advogados das partes, nos termos do artigo 85, §8º e 86 do CPC.”

Destarte, não há que se modificar o critério equitativo adotado pela d. Magistrada de primeiro grau, para fins de fixação dos honorários sucumbenciais (art. 85, §8º, do CPC). Pois, caso fosse utilizado o critério 'valor da condenação' tal qual pretendido pelos apelantes e nos termos do art. 85, §2º, do CPC, o montante a ser fixado seria o equivalente a 10% sobre R$13.585,37 ou seja, R$1.353,53, sendo certo que não seria o caso de se fixar percentual superior, dada a falta de complexidade da causa, bem como a desnecessidade de se abrir instrução para que a lide fosse dirimida. Logo, a manutenção do valor originalmente arbitrado R$2.000,00 para cada parte, é a hipótese mais adequada, eis que bem remunera os causídicos atuantes na presente demanda; observando-se, contudo, que a parte autora/apelante é beneficiária da justiça gratuita.

Com estas considerações, conheço de ambos os recursos e dou-lhes parcial provimento, no sentido de reformar a sentença para afastar a cobrança da taxa de fruição da parte autora e alterar o termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser devolvido pela requerida/apelante, para que fluam a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021