Tribunal: TJMT
Processo: 0003066-59.2008.8.11.0055
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003066-59.2008.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[JOAO CARLOS VELASCO - CPF: 106.337.071-04 (APELANTE), ANTONIO AGUIAR FERREIRA - CPF: 063.008.209-04 (ADVOGADO), IDEVAR CAMPANERUTI - CPF: 083.707.029-53 (ADVOGADO), EVERTON SANTANA ALVES - CPF: 042.837.779-35 (ADVOGADO), MARILEIA SILVESTRE VELASCO - CPF: 404.423.731-04 (APELANTE), ANTONIO MOACIR BETTIO - CPF: 174.926.960-00 (APELADO), ALINE MORGANA BETTIO - CPF: 893.236.450-87 (ADVOGADO), ADELMA SCHMECHEL BETTIO - CPF: 709.315.261-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – ART. 476 DO CC – VENDA DE ÁREA – CONVENÇÃO ‘AD MENSURAM’ – ENTREGA A MENOR – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA ESCORREITA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CARACTERIZADA - HONORÁRIOS ADVOCATICIOS – MAJORAÇÃO – ART. 85, INCISO 11, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL. Recurso conhecido e desprovido.

(1)- O contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda). Se, embora conste do contrato as divisas e confrontações do imóvel, dando conjecturas de que a venda ocorrera na modalidade ‘AD CORPUS’, o instrumento deve ser visto com interpretação sistemática em relação a outras cláusulas. E, se existe pacto de que a venda é ‘AD MENSURAM’ e, sobretudo menciona que, a tempo, forma, modo, será feito medição da área e até sujeito a novo acerto financeiro, não se acata tese recursal em relação à errônea afirmação de que o contrato formalizado é ‘AD CORPUS’.

(2)- Se o montante da área constante do contrato não é localizada e na obrigação dos VENDEDORES de entregarem a mesma, livre e desimpedida, violando estes o disposto no art. 476 do CC, não há como albergar pedido de rescisão contratual com a consequente reintegração de posse e, em especial, quando está materializado nos autos que os COMPRADORES, em relação à área encontrada, já efetuou o pagamento de sua totalidade.

(3) - Verificada que a conduta da parte embargante não incidiu em nenhuma das hipóteses do artigo 80 do Código de Ritos, não há falar em litigância de má-fé.

(4)- Correta a sentença de piso, que fazendo suas razões de decidir, aplicando o direito aos fatos trazidos, dentro dos limites da lide, julga improcedente o pleito rescisório e, como corolário legal, aplica-se a regra da sucumbência. Considerando que reside o conhecimento e desprovimento do recurso, de rigor, por imposição da norma cogente do § 11, do art. 85, do CPC, deve o Tribunal majorar os honorários arbitrados em primeiro grau; os alcunhados honorários recursais.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Na origem, AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE formulada por JOÃO CARLOS VELASCO e MARILEIA SILVESTRE VELASCO em face de ANTONIO MOACIR BETTIO e ADELMA SCHIMECHEL BETTIO, todos identificados nos autos. Sustentaram a existência de um contrato particular de uma propriedade (Fazenda BETTIO), firmando cláusulas e condições. Que o contrato não foi adimplido pelos requeridos e, em assim não o fazendo, pactuaram uma CONFISSÃO DE DÍVIDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA, no valor de R$ 446.018,40 (quatrocentos e quarenta e seis mil; dezoito reais, quarenta centavos). Que, pela CONFISSÃO DE DIVIDA, não foi paga a segunda parcela, vencida em 30/04/2004, no total de 4.130 sacas de soja, ensejando-lhes, por consequência, o direito de rescindir o contrato e ser reintegrado na posse do imóvel, com 4.840 hectares onde os réus estão na posse do mesmo desde março/2003, por força do mencionado contrato. Deu a causa o valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), em data de 18/abril/2008.

A ação foi julgada IMPROCEDENTE. Tomou por base o magistrado de piso para, fazendo suas razões de decidir, em face de que residiu adimplemento substancial do contrato (64,07%) bem como, o imóvel em questão não possui a totalidade da área. Condenou a parte requerida no pagamento dos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda, que não restou impugnado. (ID-67824465). Embargos de declaração opostos pelos apelantes, estes rejeitados (ID-676824471).

Discordam os apelantes (autores) da ação, a consideração do magistrado de que a venda se deu ‘AD MENSURAM’ e, neste contexto, afirma que se tratou de venda ‘AD CORPUS’. Discorda em relação à aplicação da ADIMPLENCIA SUBSTANCIAL DO CONTRATO e, neste viés, afirma que somente foi pago o valor de R$ 115.925,00 (cento e quinze mil; novecentos e vinte e cinco reais), mediante vários cheques, além de pagamento de tão somente a primeira parcela.

Contrarrazões foram apresentadas e, neste contexto, discordando dos argumentos trazidos em sede de apelação, sustenta a parte apelada acerto da sentença, pugnando pela sua manutenção e a condenação da parte recorrente nas cominações de estilo.

Incluir em pauta para julgamento. Providências de estilo.

Cumpram-se.

DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

RELATOR.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Conheço do presente recurso vez que estão demonstradas nos autos as condições de sua admissibilidade, precisamente, tempestividade e prévio preparo.

E, como anotado no Relatório, ao julgar improcedente a pretensão inicial e aplicação da regra de sucumbência aos autores/apelantes, o magistrado que subscreveu a sentença registrou que o imóvel negociado era menor do que o previsto no contrato e a venda fora através da modalidade ‘AD CORPUS’. De outro lado, registrou que reside o ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO, o que por si só, IMPEDE A RESCISÃO e a questão deve ser tratada através de outra ação, isto é tão somente para a cobrança de eventuais valores ainda devidas pelos réus/apelados.

Feitas estas considerações, na forma do art. 1.013 do Código de Processo Civil, os argumentos recursais apresentados pelos autores/apelantes circunscrevem-se em dois aspectos;

a) se o pacto contratual formalizado entre as partes diz respeito à compra e venda de imóvel ‘AD CORPUS’ ou ‘AD MENSURAM’.

b) – Se, em razão da natureza do contrato, deve ser admitido o adimplemento substancial do contrato.

No primeiro tópico, admitiu o magistrado, fazendo suas razões de decidir, embasado em cláusula contratual, que a venda ocorreu ‘AD MENSURAM’ e que, neste contexto, a propriedade entregue ao Requerido/Apelado, foi menor.

Ao anotar que, não residem duvidas que o contrato de compra e venda do imóvel se deu na modalidade ‘AD MENSURAM’’, o magistrado fez a fundamentação, na interpretação da CLÁUSULAS QUINTA E DÉCIMA SÉTIMA do contrato formalizado entre as partes (ID-67824464, pag. 9), que, a seguir, transcreve-se.

'CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – A presente venda é feita ‘AD-MENSURE’ em caráter irrevogável e irretratável, respondendo as partes e seus sucessores a qualquer titulo pelo aqui pactuado’. (sic-ID-67810072).

CLÁUSULA QUINTA – OS VENDEDORES declaram e reconhecem que o imóvel negociado se encontra devidamente demarcado e suas linhas abertas, reconhecidas pelos vizinhos e lindeiros há mais de vinte anos, sendo que os VENDEDORES se obrigam a mostrar, posteriormente. Quando da medição da área, as divisas, e, caso faltar área, será descontado do pagamento proporcionalmente a falta da área’.

Em grau recursal, afirmam os VENDEDORES, autores da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, que reside desacerto da sentença, registram que em face de a área ser individualizada, anotando-se as amarrações e lindeiros, deveria ser considerada como venda imobiliária ‘AD CORPUS’ e, por consequência, almejam a reforma da sentença para que seja emplacada sua tese recursal.

Não assistem razões aos APELANTES. O contrato firmado entre as partes não deve ser baseado em uma única cláusula e sim em todo o seu contexto, vendo-o de forma sistemática para se chegar ao verdadeiro propósito constante daquele instrumento formalizado entre as partes e objeto desta ação.

A interpretação dos contratos, segundo a doutrina pátria e alienígena, consiste numa atividade em construir e analisar os elementos objetivos e subjetivos que constituem todas as espécies de contratos, sem exceção. Por tais aspectos, não se analisa apenas uma cláusula isolada e sim todo o seu contexto, valorando uma cláusula em relação à outra para, ao final, se chegar à aplicação do artigo 112 do Código Civil – ‘Nas declarações de vontade se atenderá mais a intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem’,

Eminentes pares:

Para a verificação da natureza da venda, se ‘AD CORPUS’ ou ‘AD MENSURAM’, devemos, em relação à identificação do imóvel, o que reza a CLÁUSULA PRIMEIRA do referido instrumento.

‘CLÁUSULA PRIMEIRA – Os VENDEDORES são senhores e legítimos possuidores, a título de domínio e posse, do imóvel rural devidamente cadastrado no INCRA sob n. 903.051.018.490-3, com área de 4.840 hectares, localizado no município de TANGARÁ DA SERRA, com as seguintes metragens, divisas, ângulos e confrontações; ‘Imóvel registrado no livro 02, ficha 01, sob matricula 3.984, do Cartório de Registro de Imóveis de Tangará da Serra-MT, com uma área de terras de cultura com 4.840 hectares, denominada Fazenda SIMONI, situada no Município de Tangará da Serra, com rumos e divisas e confrontações seguintes: inicia-se em um março cravado em confrontações dessa área, com o remanescente do Sr. Carlos Scarpari e propriedade de Itaipu do Brasil, com rumo de 36ºNO mede-se 8.523 metros até outro marco; daí segue defletindo à esquerda, confrontando à direita com propriedade do Sr. Nakao Massanubo com o rumo de 51º20’50” mede-se 3.010,00 metros até outro marco. Daí defletindo à esquerda, confrontando à direita com o Sr. Kioshi Kimoto com o rumo 34º38SO, mede-se 1.132 metros até outro marco, daí defletindo à esquerda, confrontando à direita do Sr. Alexandrino, com rumo 38º40-SE se mede 7.617,00 metros, até outro marco, daí defletindo à esquerda, confrontando direita com remanescente do Sr. Carlos Scarpari, com rumo de 51º20NE, mede-se 5.725,00 metros até o marco que deu início a essa mediação, perfazendo, assim, o perímetro a área de 4.840 hectares, cadastrada no INCRA em porção maior no exercício 1985, sob o n. 903.051.018-490-3, área total de 8682,0 has’. (ID-67819972, pag. 1 e 2). (sic).

No caso dos autos, se for basear tão somente pela CLÁUSULA PRIMEIRA, sem duvida alguma, deparamos que o contrato de compra e venda diz respeito tão somente a uma situação que deve ser considerada ‘AD CORPUS’, primeiro aspecto que deve ser visto em relação ao contrato firmado.

No conceito de venda ‘AD CORPUS’ significa de CORPO INTEIRO e NA FORMA QUE SE APRESENTA.

Já a venda ‘AD MENSURAM’ revela-se uma transação imobiliária na qual o preço é determinado com base na área exata do imóvel.

Neste viés, tem-se que em relação ao contrato, este deve ser analisado no contexto de todas as suas cláusulas já que, como estabelecido entre as partes, o contrato faz lei entre os que acordaram em todos os seus termos.

Desta forma, embora de forma excepcional, embora a venda tenha sido por um todo (corpo inteiro), temos que os contratantes, por livre consentimento, resolveram, a seus talantes, registrarem que, conquanto que o imóvel está todo individualizado pela cláusula primeira, como se fosse VENDA AD CORPUS, na verdade, não constando do contrato os motivos, as partes convencionam que a transação contratual foi na modalidade ‘AD MENSURAM’.

São as CLÁUSULAS QUINTA E DÉCIMA SÉTIMA, citadas linhas acima, que dão conta que, em verdade, embora resida à individualização do imóvel, nem mesmo os VENDEDORES sabiam a sua totalidade. Tanto é verdade que, no final da CLÁUSULA QUINTA, foi mencionado no contrato: ‘CASO FALTAR ÁREA DE TERRAS SERÁ DESCONTADO DO PAGAMENTO PROPORCIONALMENTE A FALTA DA ÁREA’. (em caixa alta pelo relator).

Dito isto, segundo vejo, residiu, em primeiro aspecto, descumprimento por parte dos VENDEDORES do prescrito na CLÁUSULA SÉTIMA, a seguir transcrita.

'CLÁUSULA SÉTIMA – O presente contrato e negócio é firmado entre as partes contratantes, tendo por objeto todo imóvel completamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, dividas, penmhor5as, hipotecas, arresto, seqüestro, impostos, taxas e contribuições de qualquer natureza’. (ID-67819973, pag. 3).'

Deve ser visto, em sequência que, para definir o total da área, consta DESPACHO SANEADOR que passou sem qualquer recurso e, neste contexto, nomeada a empresa TERZI – CONSULTORIA, aqui representado pelo perito nomeado, engenheiro agrônomo CLAUDIO GIUSEPPE TERZI – CREA n. 12001090598, elaborado em 04/agosto/2016, em obediência à determinação judicial pretérita.

Deve ser visto o que mencionou o perito judicial nomeado:

'QUESITO 11 – Informe se a quantidade de área constante da matricula do imóvel negociado e objeto deste processo, é a mesma encontrada na pericia, se as divisas coincidem se falta área ou sobra área.

Resposta. A pericia encontrou uma área ocupada pelos réus menor do que a área constante da matricula negociada, objeto do presente processo, caracterizando em falta a área. Conforme o mencionado anteriormente, a localização da matricula não coincide com o imóvel ocupado pelos Réus, conseqüentemente, as divisas não são iguais.

Quesito 12 – Informe a quantidade de área faltante em relação a matricula.

Resposta. Tem-se a diferença de 2.253,3879 em relação à área adquirida.'

Aqui, aplicando o direito aos fatos comprovados, até dispensável perquirir a natureza da operação, se ‘AD CORPUS’ ou ‘AD MENSURAM’, numa interpretação da cláusula sétima transcrita linhas acima. Na realidade, como se vê da perícia realizada, em relação ao montante constante do contrato, isto é, 4.840 hectares, apesar da amarração, em verdade, estava localizada em situação sobreposta com propriedades de terceiros.

Desta forma, os VENDEDORES, em verdade, em face das inconsistências, venderam GATO POR LEBRE, violando o principio de boa fé que deve ter todos os contratos, sem exceção, a rigor do prescrito no art. 422 do Código Civil Brasileiro e, de outro lado, não restam dúvidas que violaram, de igual forma, a CLAUSULA QUINTA já transcrita linhas acima.

Deveria, no caso, ser aplicado o disposto no art. 476 do Código Civil Brasileiro – ‘NOS CONTRATOS BILATERAIS, NENHUM DOS CONTRATANTES, ANTES DE CUMPRIDA SUA OBRIGAÇÃO, PODE EXIGIR O IMPLEMENTO DA DO OUTRO’.

Mas, embora já resida tais aspectos que, por si só, já seriam suficientes para a improcedência da ação, em verdade, o magistrado, fazendo suas razões de decidir, abraçou a tese do cumprimento substancial do contrato e, neste aspecto, consignou a contestação apresentada e não contrariada, dispensando provas outras, quer em face da exuberante documentação nela contido, quer porque, neste aspecto, em sede de impugnação, a parte autora nada contrariou, tornando-se tal situação incontroversa, temos que o réu, malgrado receber um pouco mais da metade da área já desembolsou o montante de 64,07% do total devido.

Por tais aspectos, na aplicação da teoria substancial do contrato, em face de existência de valor mínimo inadimplido em relação ao total do contrato, para evitar a resolução do contrato, que é o pomo desta ação promovida em desfavor dos requeridos/apelados, o julgador estará agindo de acordo com novos princípios estabelecidos, promovendo um meio mais útil de cumprir o contrato, evitando, por consequência, uma movimentação patrimonial até desnecessária com o retorno da situação ao ‘status quo ante’, possibilitando com isso uma verdadeira satisfação de ambos os contratantes, permitindo, desta forma, desconsiderando a ‘pacta sunt servanda’, o que poderíamos até conceituar de indiscutível justiça contratual.

Aliás, justiça é um conceito abstrato que se refere a um estado de interação social em que deve existir um equilíbrio que, por si só, deve ser razoável e imparcial entre os interesses, riquezas e oportunidades entre as pessoas envolvidas em determinada situação devendo ser interpretadas de acordo com o contexto social.

Desta forma, quer porque os VENDEDORES não cumpriram as CLÁUSULAS CONTRATUAIS reportadas linhas acima, incidindo na aplicação do disposto no art. 476 do Código Civil Brasileiro, quer porque, segundo vejo, é incontroverso que, recebendo pouco mais de 50% do imóvel, já desembolsou 64,07 do contrato, estes representados pelos documentos apresentados com a contestação, de fls. 78/55, não reside como agasalhar a pretensão recursal em que os autores pretendem a RESCISÃO DO CONTRATO e, conseqüentemente, serem REINTEGRADOS na posse do imóvel, isto é, do que sobrou deste, já que, como dito, conforme perícia feita, daquelas 4.840 hectares, perdeu um total de 2.253,3879 hectares que se encontrava em pendência judicial, situação não revelada quando da formalização do pacto.

Portando, comprovando os Requeridos, à saciedade de que, em verdade, o descumprimento do contrato se deu por culpa dos autores, dentro da dicção do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, correta se apresenta a sentença de piso que, fazendo suas razões de decidir, julgou improcedente a demanda onde, além de não cumprir com o pactuado na sua totalidade, violando o prescrito no art. 476 do CC, ainda, segundo se vê, possivelmente, recebeu valor até superior ao que, em relação ao total do imóvel, foi entregue aos apelados.

No que concerne a aplicação da penalidade por litigância de má-fé requerida pelo apelado, não merece amparo a sua pretensão, haja vista que a conduta da parte apelante não incidiu em nenhuma das hipóteses do artigo 80 da Lei Processual Civil.

Ademais, como é sabido, a má-fé não se presume, devendo ser cabalmente demonstrada, o que não ocorreu no presente caso. Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (...) CONTRADIÇÃO E OMISSÃO NÃO VERIFICADAS. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA APRECIADA. IMPOSSIBILIDADE. MULTA DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ, AFASTADA. 1. Não existindo nos embargos de declaração a contradição e a omissão apontadas, especialmente as alegações de que o Acórdão recorrido teria deixado de se manifestar sobre os dispositivos legais e sobre os demais pleitos recorridos, ou quaisquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil, devem ser estes rejeitados. 2. Não é possível opor embargos de declaração para rediscussão do julgamento, uma vez que se destinam, tão somente, ao suprimento dos vícios taxativamente previstos no art. 1.022 do CPC, o que não se denota na espécie. 3. Incabível a condenação por litigância de máfé, quando não evidenciada a prática de ato processual ilícito. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.” (TJGO, AI nº 5313184-09.2018.8.09.0000, Rel. Des. OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, 5ª Câmara Cível, DJe de 03/12/2018)

Portanto, não comporta guarida a pretensão de condenação da parte apelante em litigância de má-fé.

Nesta toada, a pretensão recursal soçobra e, de rigor, correta a sentença, esta deve ser, em grau recursal, mantida hígida em todos os seus aspectos.

Com os fragmentos acima, CONHEÇO DO RECURSO, MAS LHE NEGO PROVIMENTO. E, com apoio no inciso 85, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de sucumbência para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda.

É como encaminho meu voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2021