Tribunal: TJMT
Processo: 0002532-16.2015.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-17
Data de publicação: 2021-03-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002532-16.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FLAVIA MARIA DE MOURA SANTOS - CPF: 998.134.911-91 (APELADO), RUI BUENO FERRAZ - CPF: 750.086.028-53 (ADVOGADO), CAROLINA APAZ FERRAZ - CPF: 008.267.251-20 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), J. ROCHA IMOVEIS LTDA - CNPJ: 73.453.201/0001-18 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO), J. ROCHA IMOVEIS LTDA - CNPJ: 73.453.201/0001-18 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0002532-16.2015.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA.

APELADO: FLAVIA MARIA DE MOURA SANTOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO
– LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS EMPRESAS CONFIGURADA – JUROS DE OBRA - ENCARGO INDEVIDO APÓS O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI - TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – LESÃO EXTRAPATRIMONIAL AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas empresas rés no processo de produção dos imóveis, ambas respondem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (
pacta sunt servanda
) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância.

O STJ firmou, em Recurso repetitivo, o entendimento de que a "
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
" (REsp 1599511/SP – Tema 938).

O mero atraso no recebimento das chaves não gera dano moral, que deve estar efetivamente demonstrado para que haja o direito à indenização.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais
julgada parcialmente procedente para:

“CONDENAR AS RÉS RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA E J. ROCHA IMÓVEIS LTDA – ME. ao pagamento de DANOS MATERIAIS, consistente na devolução dos valores pagos pela autora oriundos da abusiva taxa SATI e do montante quitado por ela referentes as taxas de encargo da fase de obra entre outubro de 2013 e junho de 2014, que juntos somam o valor de R$ 11.825,31, e, ainda, diante do atraso injustificado, CONDENAR as rés ao pagamento de indenização por DANOS MORAIS no valor equivalente a R$ 10.000,00.”

A apelante RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A argui sua ilegitimidade para figurar na lide uma vez que não participou do contrato de compra e venda.

Ambas as rés sustentam, preliminarmente, que não são partes legítimas para eventual devolução dos juros de construção, pois essa responsabilidade é da Caixa Econômica Federal, que, portanto, deve ser incluída no polo passivo da demanda, o que transfere à Justiça Federal a competência para processar e julgar o feito.

Aduzem que, segundo entendimento do STJ, é lícita a cobrança de comissão de corretagem, por isso a restituição seria indevida.

Afirmam a legalidade do contrato e a vedação de sua revisão ante o princípio
pacta sunt servanda
.

Ressaltam que o imóvel foi entregue dentro do prazo de tolerância
,
o que afastaria a alegação de atraso e, por consequência, o dano moral.

Contrarrazões nos Id n. 76710029.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO

I – PRELIMINARES

A)

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A

A empresa em referência integrou a cadeia de fornecimento e inclusive figurou como “interveniente construtora” no contrato de mútuo entre a Caixa Econômica Federal e a apelada (Id n. 76709999). Logo, é evidente sua legitimidade passiva.

Sobre a matéria:

“ILEGITIMIDADE PASSIVA Empresas requeridas que estão envolvidas na cadeia de prestação de serviços, associando as respectivas marcas na venda das unidades do empreendimento imobiliário objeto desta ação. Aplicação ao caso da responsabilidade solidária, prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. Preliminar afastada” (TJSP Ap. n.º 1005521-60.2016.8.26.0320 Limeira 7ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. Miguel Brandi j. 15.3.2017).

Rejeito a preliminar.

B)

ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

As apelantes arguem a incompetência da Justiça Comum, já que a taxa de evolução de obra foi paga para a Caixa Econômica Federal, que, por conseguinte, é quem deve figurar no polo passivo.

Porém a CEF atuou apenas como agente no financiamento. Dessa forma, permanece com a Construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Importante destacar que não se discute nesta lide o contrato de financiamento em si, e sim o atraso injustificado na entrega da unidade, bem como os encargos e danos daí oriundos.

Nesse sentido:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FATO QUE NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0000927- 34.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: LEO HENRIQUE FURTADO ARAÚJO).

Ademais, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade das rés em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de maneira que é delas o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Rejeito a preliminar.

II) MÉRITO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura, e Outras Avenças (Id n. 76709998), referente ao imóvel n. 69, Modelo TN 57 2S, 3ª Etapa do Condomínio Rio Manso, no Jardim Imperial, em Cuiabá-MT, por R$ 123.000,00, cuja condição de pagamento está descrita na cláusula 4, nestes termos:

4 -

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.
PARTE A
: R$ 23.514,90;

4.1.1.
R$ 2.250,00, a título de sinal e princípio de pagamento, com vencimento em 15/02/2012, por meio de boleto bancário;

4.1.2.
R$ 13.164,90, em 21 parcelas mensais e sucessivas no valor inicial de R$ 626,90, com primeiro vencimento em 20/03/2012, e as demais parcelas no mesmo dia dos meses subsequentes, até final liquidação;

4.1.3.
R$ 100,00 (cem reais) deverá ser paga, com recursos próprios do
COMPRADOR
, no ato de seu vencimento, em 10/02/2015. Fica estabelecido que o vencimento desta parcela será aquela que coincidir no prazo de 36 (trinta e seis) meses contados da data base descrita no item 05 abaixo.

4.
1.4
. R$ 4.000, com vencimento em 20/07/2012;

4.
1.4.
R$ 4.000, com vencimento em 20/01/2013;

4.2.
PARTE B
: R$ 99.485,10, deverá ser paga, à vista, em 31/03/2012 à
VENDEDORA
, com recursos próprios do
COMPRADOR
, ou mediante obtenção, por este, de financiamento concedido por Agente Financeiro com recursos do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS”)
(...)

A apelada alega solidariedade entre as demandadas.

Rizzatto Nunes faz a seguinte observação a respeito do assunto:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7°, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor."
(
in
Comentários ao código de defesa do consumidor, 6º edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421).

Desse modo, como as duas empresas (requeridas) participaram do ciclo de produção do imóvel, arcam solidariamente com o ônus dele originado.

Para ilustrar:

"CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE LEGAL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Configurada a relação de consumo e tendo mais de um autor a ofensa, todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço responderão solidariamente pela reparação dos danos causados ao consumidor.

2. Ocorrendo a rescisão do ajuste em razão do inadimplemento da construtora, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual a título de sanção ou a retenção de arras.

3. Recurso desprovido."
(TJDFT, RAC n. 20170110063383, Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, 8ª Turma Cível, julg. 26/04/2018, DJe: 03/05/2018).

Nesta lide incide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido na primeira instância.

E está sedimentado no STJ que nas relações de consumo é permitida a análise das cláusulas contratuais indicadas pelo consumidor como abusivas,
bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, o princípio
pacta sunt servanda
é mitigado.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1422547/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2014).

Inicialmente cumpre averiguar se houve atraso, já que a apelada diz que a entrega extrapolou injustificadamente o prazo convencionado e por esse motivo teve que suportar os encargos da fase de obra em valor acima do pactuado.

Na cláusula sexta ficou assentado que a entrega da unidade seria em 12 meses após a liberação dos recursos financeiros. Com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrarem que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fizeram, sendo, então, flagrante a sua inadimplência por quase 1 mês.

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e, portanto, maior a taxa. Logo, a quantia cobrada não caracteriza abuso.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros que incidem na operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção,
inclusive no período de tolerância
, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Tema Repetitivo 996 do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“
Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro
.”

Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Como visto, o juízo
a quo
considerou o prazo da fase de construção previsto na Planilha de Evolução Teórica (Id n. 76710000), qual seja 30/09/2013, embora ambos os Contratos de Promessa de Compra e Venda e de Mútuo estipulassem 12 meses para o término da obra.

Diante disso, e levando-se em conta também a data da liberação dos recursos financeiros (28/03/2013), as apelantes teriam até 28/03/2014 para procederem à entrega das chaves, mas só o fizeram em maio daquele ano, quase 1 mês depois (ID n. 76710000), quando os juros de obra não eram mais devidos. Então, devem ser restituídos à apelada.

O STJ já firmou, em Recurso repetitivo, o entendimento pela "
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
" (REsp 1599511/SP – Tema 938).

Essa taxa não foi convencionada na avença em discussão e foi paga em separado, como mostram os documentos no Id n. 76709998. Não ficou comprovado que sua contratação se deu de forma consciente pela apelada, que apenas se submeteu ao pagamento para concretizar a compra.

É flagrante que faltou liberdade de escolha e transparência nas informações, o que impõe às rés o dever de devolução dessa quantia.

Em relação ao dano moral, o mero atraso não autoriza a indenização; para ter esse direito era imprescindível que a apelada demonstrasse a lesão extrapatrimonial alegada.

Para ilustrar:

“CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. DANOS MORAIS. SIMPLES ATRASO. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 29/08/2014. Recurso especial interposto em 06/06/2016 e distribuído a este gabinete em 22/09/2016.

2. É possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso na entrega do imóvel pela construtora. Precedentes.

3. Danos morais: ofensa à personalidade. Precedentes. Necessidade de reavaliação da sensibilidade ético-social comum na configuração do dano moral. Inadimplemento contratual não causa, por si, danos morais. Precedentes.

4. O atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador.

5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp 1642314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017).

Desta Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – IMÓVEL – MINHA CASA, MINHA VIDA - ATRASO NA ENTREGA - INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO – TERMO INICIAL – DATA AJUSTADA PARA ENTREGA - DANO MORAL - SIMPLES ATRASO – AUSÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Repetitivo REsp 1729593/SP).

“O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1211877/RJ).” (RAC n. 1006733-63.2017.8.11.0041, julg. 28/10/2020, DJe 30/10/2020).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar a devolução da taxa de juros de obra somente a partir de 28/03/2014 e afastar a condenação por danos morais.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/03/2021