Tribunal: TJMT
Processo: 1030077-68.2020.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-11-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030077-68.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SAULO PELLEGRINI MONTEIRO - CPF: 307.203.658-64 (APELANTE), ALINNE SANTOS MALHADO - CPF: 016.539.601-67 (ADVOGADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), SAULO PELLEGRINI MONTEIRO - CPF: 307.203.658-64 (APELADO), ALINNE SANTOS MALHADO - CPF: 016.539.601-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS – SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SITUAÇÃO QUE NÃO ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
(N.U 0005556-38.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 31/07/2019).

O simples descumprimento de cláusula contratual, sem maiores repercussões, não gera dano moral.

A cobrança de taxas condominiais e IPTU só podem ser realizadas a partir da data da entrega das chaves ao comprador. Assim, constatado o atraso na entrega, os referidos encargos cobrados são ilegais.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelações cíveis interpostos por BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e GINCO URBANISMO LTDA, ora denominados 1ºs apelantes, bem como por SAULO PELLEGRINI MONTEIRO, ora 2º apelante, em razão do descontentamento com a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por danos Morais n. 1030077-68.2020.8.11.0041, ajuizada pelo 2º apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de promessa de compra a venda firmado entre as partes, declarar a nulidade da cláusula 20ª do Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação fiduciária, e determinar a restituição dos valores pagos pelo autor, com a devida retenção de 10% deste montante, com incidência de juros simples a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 STJ) e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso. Ademais, condenou a parte ré/recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Por fim, condenou os 1ºs recorrentes à restituição, de forma simples, das taxas condominiais pagas pelo autor e o IPTU proporcional de 2020.

Em suas razões, de Id. 96426139, as 1ªs apelantes, GINCO URBANISMO LTDA e BARU 21 INCORPORAÇÕES LTDA aduzem, em síntese, a impossibilidade de retenção de apenas 10% do valor pago pelo consumidor, valor este que seria insuficiente para fazer frente às despesas suportadas no contrato. Por fim, ressalta a impossibilidade de restituição dos valores de IPTU e taxas condominiais, porque estas teriam sido pagas pelo autor à municipalidade e ao condomínio, não mantendo qualquer relação com os recorrentes.

No Id. 96426146 o 2º apelante, SAULO PELLEGRINI MONTEIRO, apresenta razões de apelação aduzindo, em resumo, que não se tratou de mero descumprimento contratual, senão de ato ilícito causador de dano moral indenizável. Lado outro, aduz o equívoco na aplicação do Tema 1002 do STJ, acerca da aplicação de juros a partir do trânsito em julgado da ação.

Devidamente apresentadas as contrarrazões, por meio das quais as partes adversas pugnam pela manutenção da sentença.

Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Na hipótese, a sentença autorizou a retenção dos 10% dos valores pagos, em consonância com o entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (grifei - Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Assim, entendo que deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso em análise e está dentro dos limites estabelecidos pelo E. Tribunal da Cidadania.

Lado outro, quanto a alegação de danos morais, verifica-se que a iniciativa de rescindir o contrato foi do segundo recorrente, não se apontando qualquer motivo para tanto, de modo que a mera negativa de pronta restituição dos valores, por traduzir simples descumprimento contratual, não gera direito à indenização por danos morais.

Em relação aos valores referentes às taxas
de condomínio e IPTU
do imóvel tem-se que não houve a entrega das chaves ao consumidor, que não foi imitido na posse.

Sobre o tema, o STJ, em sede de recurso especial, já se manifestou:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.(STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015).- grifo nosso.

Ressai do julgado que o que define a responsabilidade para o pagamento das taxas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador.

Posto isto, considerando que os encargos cobrados pelo autor são antecedentes à entrega das chaves, resta evidente a responsabilidade dos primeiros apelantes em custear tais encargos, conforme bem analisado pelo Juízo a quo.

A propósito, este Egrégio Tribunal já decidiu neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA - NÃO JUSTIFICADO -RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA - TAXAS DE CONDOMÍNIO COBRADAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - COBRANÇA ILEGAL - DANO MATERIAL - DEVIDO O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL - DANO MORAL CARACTERIZADO - JUROS DE OBRA APÓS PERÍODO DE TOLERÂNCIA - RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Restando incontroversa a mora da construtora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. São presumidos os danos materiais nos casos de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, ensejando o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Deve ser ressarcido ao adquirente do imóvel as quantias pagas a título de juros de obra do período posterior ao prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Mostra- se razoável e proporcional a quantia fixada a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente. (TJ-MT 00249069420138110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 10/08/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021).

Em conclusão, o comprador somente poderá ser responsabilizado a arcar com estes encargos com efetiva entrega das chaves. Assim, tratando-se de encargos anteriores, a responsabilidade recai sobre a construtora, portanto, a sentença merece ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Por fim, o segundo recorrente aduz
o equívoco na aplicação do Tema 1002 do STJ, acerca da aplicação de juros a partir do trânsito em julgado da ação.

Razão não lhe assiste, uma vez que o STJ tem entendido que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Ora, o tema se amolda perfeitamente ao caso em questão, que versa justamente da resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, devendo incidir os juros moratórios a partir da data do trânsito em julgado.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço dos recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2021