Tribunal: TJMT
Processo: 1030761-90.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-14
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030761-90.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LEILA VIANA LOPES - CPF: 442.187.451-53 (APELANTE), LEILA VIANA LOPES - CPF: 442.187.451-53 (ADVOGADO), WASHINGTON - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 09.259.501/0001-61 (APELANTE), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), WASHINGTON - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 09.259.501/0001-61 (APELADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELADO), LEILA VIANA LOPES - CPF: 442.187.451-53 (APELADO), LEILA VIANA LOPES - CPF: 442.187.451-53 (ADVOGADO), JOAREZ GOMES DE SOUZA - CPF: 078.327.531-53 (TERCEIRO INTERESSADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), JOAREZ GOMES DE SOUZA - CPF: 078.327.531-53 (APELANTE), JOAREZ GOMES DE SOUZA - CPF: 078.327.531-53 (APELADO), LELIANE VIANA PESSOA - CPF: 503.473.651-91 (ADVOGADO), LELIANE VIANA PESSOA - CPF: 503.473.651-91 (ADVOGADO), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESOLUÇAO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA CERTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CULPA CONCORRENTE – RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO - VIABILIDADE – TAXA DE CONDOMÍNIO – VIABILIDADE DE COBRANÇA APENAS APÓS A IMISSÃO NA POSSE - COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL CONFIGURADA – APELOS DESPROVIDOS.

Em havendo responsabilização concorrente em face à rescisão contratual, eis que ambas as partes contribuíram para a resolução do negócio, descabe a devolução integral dos valores pagos, de modo que é viável a retenção de percentual entre 10 e 25% dos valores. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

“
(...) III - Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso (STJ, AgRg no REsp 1222042/RJ), enquanto a fluência dos juros moratórios deverá ser a partir da data de citação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.079724-9/003, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2019, publicação da súmula em 11/06/2019)”.

M
ostra-se viável a cobrança de taxas condominiais, em caso de resolução contratual, somente após a imissão na posse do imóvel, de modo que não se mostra justa a cobrança de encargo não usufruído.

De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelações Cível, interpostos por
LEILA VIANA LOPES E OUTRO, além de WASHINGTON – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A
, contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos dos AÇÃO DE RESOLUÇAO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA CERTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS nº 1030761-90.2020.8.11.0041, ajuizada por
LEILA VIANA LOPES e JOAREZ GOMES DE SOUZA
que, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato ID 43154017, por culpa de ambas as partes e, por conseguinte, determinar que as requeridas procedam, após a retenção dos 20% a título de custos administrativos, à devolução do valor restante pago pelos autores, sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual; b) DECLARAR indevida e inexigível a cobrança de taxa condominial em nome dos autores relativa ao contrato discutido nestes autos, valores estes que devem ser custeados pelas requeridas junto ao respectivo condomínio, e, por conseguinte, CONDENAR as requeridas a devolverem, de forma simples, as taxas condominiais pagas pelos autores. Os valores devem ser apurados em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data do desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; c) Diante da sucumbência recíproca, as partes foram CONDENADAS, na proporção de 30% a cargo do autor e 70% a cargo da ré, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC. Em sede de Embargos de Declaração foi lançada a seguinte decisão integrativa da sentença: ACOLHO a preliminar de prescrição em relação à parcela paga a título de comissão de corretagem, mostrando-se prejudicado qualquer pedido de devolução. Os demais pleitos formulados em Embargos de Declaração foram rejeitados.

Em síntese, WASHINGTON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e HELBOR EMPREEENDIMENTO S/A insurgem-se contra a sentença, alegando incorreção quanto à responsabilização solidária, posto que não há qualquer comprovação de que as Recorrentes deram causa ao inadimplemento que gerou a resolução do contrato, e, ainda, defendem que o termo inicial da correção monetária é a citação, e dos juros moratórios é a partir do trânsito em julgado da sentença. Por fim, sustentam que decaíram na parte mínima do pedido de modo que os autores da ação devem suportar sozinhos o ônus de sucumbência.

Por sua vez, LEILA VIANA LOPES e seu marido JOAREZ GOMES DE SOUZA atacam a sentença, sustentando que a responsabilidade pela rescisão é exclusiva dos Requeridos, eis que os Requeridos deram causa ao não providenciar a documentação necessária para o financiamento do imóvel, conforme pactuado. Também pedem que os Requeridos sejam condenados à devolução da quantia referente ao pagamento da comissão de corretagem, afirmando que se trata de responsabilidade contratual, cujo prazo prescricional é decenal. Requerem, assim, a devolução integral dos valores pagos pelos recorrentes, com correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros legais. Subsidiariamente, pedem “(...) que seja aplicado os princípios da Equidade, Proporcionalidade e Razoabilidade, nos termos da argumentação trazida a lúmen nos itens 53 e seguintes da presente apelação, a fim de não ser atribuída penalização somente aos Recorrentes (perda de 20% de seu patrimônio) e seja atribuída também às Recorridas (culpadas) a cominação proporcional”. (ID. Num. 95500032 – pág. 14)

As contrarrazões foram ofertadas, cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela parte adversa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto destes apelos consiste em analisar e dirimir se os termos da sentença recorrida estão corretos ou não, sopesando as razões recursais de ambas as partes litigantes.

Pois bem.

- Apelação interposta por
WASHINGTON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e HELBOR EMPREEENDIMENTO S/A

- Os recorrentes
WASHINGTON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e HELBOR EMPREEENDIMENTO S/A insurgem-se contra a sentença, alegando incorreção quanto à responsabilização solidária, posto que não há qualquer comprovação de que as Recorrentes deram causa ao inadimplemento que gerou a resolução do contrato, e, ainda, defendem que o termo inicial da correção monetária é a citação, e dos juros moratórios é a partir do trânsito em julgado da sentença. Defendem ser incorreta a fixação de danos materiais decorrentes de pagamento de taxa condominial. Por fim, sustentam que decaíram na parte mínima do pedido de modo que os autores da ação devem suportar sozinhos o ônus de sucumbência.

Direto ao ponto, malgrado as alegações dos recorridos, tem-se que a responsabilidade solidária se faz presentes, pois, conforme muito bem exposto pela sentença:

“(...)
que a previsão para entrega do imóvel se daria em 31/01/2013, com possibilidade de prorrogação por até 120 dias, o que a jurisprudência entende válido. No caso, o Habite-se foi emitido em 04/03/2013, portanto, dentro do prazo contratual, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel. Por outro lado, a matrícula do respectivo imóvel só foi individualizada para obtenção de financiamento junto aos outros bancos, em 16/05/2013, restando incontroverso que as requeridas só disponibilizaram a documentação para os autores obterem o financiamento, em agosto/2013, ou seja, depois de três meses da liberação do gravame do imóvel. Entretanto, os autores não podem atribuir a culpa exclusiva pelo distrato somente às rés, uma vez que também resta claro pela leitura dos e-mails trocados entre as partes, que o próprio banco financiador (CEF), demorou demasiadamente para analisar a documentação, já que a carta de crédito foi emitida somente em 13/12/2013”.

Assim, não há responsabilidade exclusiva dos autos pelo inadimplemento contratual e rescisão do negócio.

Quanto à segunda parte da insurgência – defesa de que o termo inicial da correção monetária é a citação, e dos juros moratórios é o trânsito em julgado da sentença – sorte diversa não socorre os recorrentes, pois ficou demonstrada a culpa concorrente em razão da rescisão, incidindo, assim, a devolução com o direito de retenção, devendo-se ao valor devolvido incidir correção monetária desde o desembolso (pagamento de cada parcela) e juros de mora, a partir da citação, eis que se trata de relação contratual.

Nesse aspecto, está o julgado:

“
APELAÇÕES CÍVEIS.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
.
CONCORRÊNCIA DE CULPA.
CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR DAS PRESTAÇÕES EFETIVAMENTE PAGAS. CABIMENTO. PRECEDENTE DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA. DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. JUROS MORATÓRIOS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS. MEROS ABORRECIMENTOS. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I - As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às relações estabelecidas entre os compradores de imóveis e as construtoras. II - Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por evidenciada a culpa concorrente das litigantes, deve ser mantido o comando judicial estabelecendo a restituição de 90% dos valores pagos pela consumidora, garantido à parte adversa a retenção da quantia equivalente a 10% do montante efetivamente pago.
III - Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso (STJ, AgRg no REsp 1222042/RJ), enquanto a fluência dos juros moratórios deverá ser a partir da data de citação.
IV - Somente deve ser deferida indenização por danos morais nas hipóteses de dor, sofrimento, tristeza, saudade, angústia, aflições, prejuízo à saúde e integridade psicológica de alguém, constrangimento, vergonha, humilhação, vexame, exposição lesiva no meio social, ou seja, danos à consideração da pessoa em si, ou em suas projeções sociais. V - Meros dissabores, aborrecimentos e contrariedades, sem maiores repercussões negativas na vida do consumidor que, inclusive, também teve sua parcela de culpa a ensejar a rescisão contratual, não geram danos morais susceptíveis de reparação pecuniária. VI - Segundo entendimento do STJ, o pequeno atraso na conclusão das obras não gera dano moral ao promissário comprador. VI - Recursos conhecidos, não provido o primeiro e parcialmente provido o segundo apelo. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.079724-9/003, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2019, publicação da súmula em 11/06/2019)”.

No que tange à insurgência quanto a fixação de danos matérias – pagamento de taxa condominial - não merece guarida a tese apresentada pelos recorrentes, pois, efetivamente, em razão do imbróglio já mencionado, não houve a imissão dos autores na posse do imóvel, não devendo eles, portanto, arcarem com o ônus de valores referentes ao condomínio, eis que não usufruíram de qualquer serviço referente a ele.

A propósito:

“(...)
- As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Previsão contratual”. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.017653-7/002, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/08/2021, publicação da súmula em 10/09/2021)

Também não há falar em decadência em parte mínima do pedido, eis que grande parte do interesse econômico requerido com a lide foi atendido, uma vez que houve prolação de sentença determinando devolução de 80% dos valores pagos, retendo-se apenas 20% em favor dos ora Apelantes, e, ainda, que foi considerada prescrita a pretensão quanto à comissão de corretagem.

Assim, não se mostra plausível que os Autores arquem de maneira isolada com o pagamento dos honorários sucumbenciais.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto.

- Recurso interposto por LEILA VIANA LOPES e seu marido JOAREZ GOMES DE SOUZA

- por sua vez, os recorrentes LEILA VIANA LOPES e seu marido JOAREZ GOMES DE SOUZA atacam a sentença, sustentando que a responsabilidade pela rescisão é exclusiva dos Requeridos, eis que os Requeridos deram causa ao não providenciar a documentação necessária para o financiamento do imóvel, conforme pactuado.

Também pedem que os Requeridos sejam condenados à devolução da quantia referente ao pagamento da comissão de corretagem, afirmando que se trata de responsabilidade contratual, cujo prazo prescricional é decenal.

Requerem, assim, a devolução integral dos valores pagos pelos recorrentes, com correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros legais. Subsidiariamente, pedem “(...) que seja aplicado os princípios da Equidade, Proporcionalidade e Razoabilidade, nos termos da argumentação trazida a lúmen nos itens 53 e seguintes da presente apelação, a fim de não ser atribuída penalização somente aos Recorrentes (perda de 20% de seu patrimônio) e seja atribuída também às Recorridas (culpadas) a cominação proporcional”. (ID. Num. 95500032 – pág. 14)

Pois bem.

Após a devida análise, vê-se que as pretensões não prosperam.

Está muito claro e definido que ambos os contratantes deram causa à rescisão do contrato.

Isso é notório pelos termos da sentença:

“(...) a previsão para entrega do imóvel se daria em 31/01/2013, com possibilidade de prorrogação por até 120 dias, o que a jurisprudência entende válido. No caso, o Habite-se foi emitido em 04/03/2013, portanto, dentro do prazo contratual, não havendo que se falar em atraso na entrega do imóvel.

Por outro lado, a matrícula do respectivo imóvel só foi individualizada para obtenção de financiamento junto aos outros bancos, em 16/05/2013, restando incontroverso que as requeridas só disponibilizaram a documentação para os autores obterem o financiamento, em agosto/2013, ou seja, depois de três meses da liberação do gravame do imóvel.

Entretanto, os autores não podem atribuir a culpa exclusiva pelo distrato somente às rés, uma vez que também resta claro pela leitura dos e-mails trocados entre as partes, que o próprio banco financiador (CEF), demorou demasiadamente para analisar a documentação, já que a carta de crédito foi emitida somente em 13/12/2013.

Cumpre ressaltar ainda, que, na inicial, os autores aduzem que a demora para a Caixa Econômica liberar o financiamento decorreu da negativação dos seus nomes, entretanto, não há um único documento nos autos que comprove tal assertiva. Pelo contrário, nota-se pelo extrato do ID 34694898, que a inclusão do nome dos autores no SERASA deu-se em janeiro/2014, ou seja, posterior à data da obtenção do financiamento.

Aliás, ainda que houvesse demora na expedição da documentação por parte das rés, notório que os autores já tinham pleno conhecimento da inadimplência, pois foram notificados nas seguintes datas (02/07/2013, 12/08/2013 e 22/08/2013), e só contra notificaram as rés, alegando a questão documental, aos 28/08/2013, como se vê no ID 34694890.

Na verdade, a demora na obtenção do financiamento acarretou o aumento do saldo devedor, e os autores não foram contemplados com empréstimo de quantia suficiente para quitar a dívida.

Por todos esses motivos, pelo conjunto probatório, tem-se que a culpa pela rescisão contratual é de ambas as partes, restando apurar os danos materiais e morais sofridos pelos autores”.

Assim, corroboro com a fundamentação sentencial, de modo que descabe a pretensão de devolução integral dos valores pagos.

No tocante à comissão de corretagem é pacífica a jurisprudência no sentido de que a prescrição é trienal.

A esse respeito já me manifestei em julgamento nesta Câmara Cível:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO.

“O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, Nº 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020).

De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU. (N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 11/06/2021)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
também a esse recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/12/2021