Tribunal: TJMT
Processo: 0019431-55.2016.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019431-55.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDUARDO BREMER DHEIME DOMINGOS GARCIA - CPF: 697.614.181-20 (APELANTE), CLEVERSON CAMPOS CONTO - CPF: 019.893.171-97 (ADVOGADO), DEISE DE GOES AMARAL - CPF: 674.694.852-87 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), EVELINE GUERRA DA SILVA - CPF: 017.985.681-28 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 830.583.201-59 (ADVOGADO), BROOKFIELD INCORPORACOES S.A. - CNPJ: 07.700.557/0001-84 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0019431-55.2016.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO BREMER DHEIME DOMINGOS GARCIA

APELADO: MB ENGENHARIA SPE 039 S/A E BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PRELIMINAR DE NULIDADE DE INTIMAÇÕES – REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – NÃO EFETIVAÇÃO DO FINANCIAMENTO PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA NÃO DEMONSTRADA – DISTRATO DO COMPRADOR ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não demonstrado prejuízo à parte com a intimação de advogado renunciante, mormente considerado que a causa é patrocinada por outros advogados, que foram regularmente intimados de todos os atos processuais, não enseja nulidade a partir referida da intimação.

Na hipótese em que
a entrega das chaves do imóvel está condicionada ao pagamento integral do valor contratado, e
a negativa se deu em razão da inadimplência do comprador quanto ao financiamento do contrato, sem que houvesse demonstração de responsabilidade das vendedoras pela não transação com a instituição financeira, não há falar em dever de indenizar, máxime porque o comprador anteriormente requereu o distrato.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N.0019431-55.2016.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO BREMER DHEIME DOMINGOS GARCIA

APELADO: MB ENGENHARIA SPE 039 S/A E BROOKFIELD INCORPORAÇÕES

S.A.

Proc. referência
: Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 0019431-55.2016.8.11.0041, código n. 1121439 - 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Eduardo Bremer Dheime Domingos Garcia.

AÇÃO
: Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais (cód. 1121439), ajuizada por Eduardo Bremer Dheime Domingos Garcia em desfavor de MB Engenharia SPE 039 S.A. e Brookfield Incorporações S.A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou improcedentes os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

APELO
: O apelante sustenta a nulidade das intimações dos atos processuais para advogado não mais habilitado nos autos para receber intimações, porquanto requer a declaração de nulidade de todos os praticados após a sua renúncia, considerada a falta de intimação dos demais causídicos.

Sustenta que houve atraso na entrega do imóvel, porque o habite-se emitido pela Prefeitura para o empreendimento era apenas parcial, porquanto não há falar em conclusão da obra.

Aduz que não há como lhe atribuir mora, porque a inadimplência decorreu exclusivamente do não cumprimento por parte das requeridas que deveria entregar o imóvel livre e desimpedido, todavia, o financiamento não foi autorizado pela instituição bancária em razão da pendência judicial relativa ao empreendimento.

Afirma que faz jus ao recebimento da multa contratual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel em razão do atraso na entrega. Por fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, bem como postula a concessão do benefício da assistência judiciária.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0019431-55.2016.8.11.0041

APELANTE: EDUARDO BREMER DHEIME DOMINGOS GARCIA

APELADO: MB ENGENHARIA SPE 039 S/A E BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S.A.

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Eduardo Bremer Dheime Domingos Garcia.

AÇÃO
: Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais (cód. 1121439), ajuizada por Eduardo Bremer Dheime Domingos Garcia em desfavor de MB Engenharia SPE 039 S.A. e Brookfield Incorporações S.A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou improcedentes os pedidos da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa.

Da delimitação fática

Narra a inicial que, na data de
27.10.2014,
o autor, aqui apelante,
adquiriu das requeridas o apartamento n. 2101, Bloco B, do empreendimento imobiliário Torre Bonavita,
situado no Bairro Jardim Aclimação, Cuiabá
, pelo preço de R$ 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil reais), a ser pago em duas parcelas, de R$ 47.000,00 e de R$ 30.000,00, diretamente à construtora e o valor residual mediante financiamento bancário, além da taxa de corretagem, bem assim que a entrega do imóvel ficou prevista para 10.4.2015.

Anota o autor que as duas primeiras parcelas foram adimplidas, todavia o financiamento que iria adimplir a maioria do valor do imóvel foi recusado pela instituição financeira em razão de pendência judicial relativa ao imóvel, a ação popular movida em desfavor das requeridas apeladas, bem assim que o pagamento do valor principal não ocorreu, porque o imóvel adquirido não tinha as mínimas condições de financiamento.

Anota ainda que a entrega do imóvel, prevista para 10.4.2015, até o ajuizamento da ação não tinha ocorrido, que, mesmo diante da impossibilidade de financiamento por culpa exclusiva das requeridas, estas se recusaram a entregar as chaves ao argumento de suposta mora, que as requeridas ainda realizaram uma notificação extrajudicial e negativou o seu nome perante os órgãos de proteção ao crédito.

Assim, pugnou para consignar o valor das parcelas contratadas e obter a imediata entrega das chaves do imóvel adquirido ou a condenação das requeridas ao pagamento de aluguéis e condomínio até a entrega final, além da entrega da documentação necessária ao financiamento perante o banco, bem como para excluir seu nome do rol de maus pagadores e, ainda, pela reparação civil, consistente
na multa de 0,5% (meio por cento), mensal
e ao pagamento do dano moral
.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou improcedentes os pedidos da demanda, por entender pela não ocorrência do atraso na entrega do imóvel, não demonstração de culpa das requeridas pela não realização do financiamento perante a instituição bancária, máxime ainda porque o próprio autor solicitou às requeridas o distrato da compra.

Contra esta sentença recorre o autor.

Da alegada nulidade das intimações

De início, o apelante sustenta a nulidade das intimações realizadas no nome do advogado renunciante Gustavo Crestani Fava – OAB/MT 13.038, porquanto, requer que sejam declarados nulos todos os atos praticados após as intimações feitas em nome do referido causídico.

Ocorre que não se verifica qualquer nulidade nos autos, ou mesmo qualquer prejuízo para o autor, quanto ao fato de intimações terem sido realizadas no nome do advogado Gustavo Crestani Fava – OAB/MT 13.038.

Verifica-se, em detida análise, que as intimações realizadas nos autos também ocorreram em nome dos advogados CLEVERSON CAMPOS CONTO – OAB 15055/MT e DEISE DE GOES AMARAL – OAB 14951, que, igualmente, representam o polo ativo.

Registra-se, ademais, que o advogado Gustavo Crestani Fava - OAB/MT 13.038, atuou no feito por meio de substabelecimento (ID. 98643995 - pág. 1), com reservas de poderes, estes lhes conferido pelo advogado Cleverson Campos Contó OAB/MT 15.055, que posteriormente substabeleceu, também com reservas de poderes, para outras duas advogadas, Carla Helena Grings S. Mendes OAB/MT 8.361 e Deise de Goes Amaral OAB/MT 14.951 (Id. 98647457 - pág. 1), cujos nomes constam das publicações das intimações dos atos processuais realizados nos autos.

Realça-se, não demonstrado prejuízo à parte autora as alegadas intimações de advogado renunciante, mormente considerado que a causa é patrocinada por outros advogados que foram regularmente intimados para todos os atos processuais, não enseja nulidade a partir das referidas intimações.

Repisa-se, não ficou evidenciada qualquer nulidade quanto às intimações realizadas nos autos, tanto é que, em nenhum momento, durante o trâmite processual, o autor apelante se insurgiu contra o fato de que foram realizadas intimações no nome de advogado renunciante, a questão somente foi levanta nas razões do apelo.

Dessa forma, não há falar em nulidade de intimações e de atos processuais posteriores, a ensejar o retorno dos autos à origem.

Rejeita-se
a preliminar.

Mérito

No mais, verifica-se que razão também não assiste ao apelante.

A ação objetiva a entrega das chaves, por parte das requeridas apeladas e, ainda, a reparação civil, em razão do atraso na entrega da obra.

Ocorre que, de todo o processado, tem-se que, além de não ter ficado demonstrado o atraso na obra, como registrado pela sentença, verifica-se que a negativa de entrega das chaves se deu em razão da inadimplência do comprador quanto ao financiamento do contrato.

Ressalta-se que o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente que a entrega das chaves somente teria lugar após o pagamento integral do valor contratado, ainda que fosse por meio de financiamento obtido junto a instituições financeiras, o que não restou demonstrado:

“
Capítulo IX. DA Imissão na Posse

9.1. O ADQUIRENTE somente será imitido na posse do imóvel objeto deste instrumento desde que,

a) Tenha pago integralmente as parcelas previstas no presente instrumento, nos termos da cláusula 4.4. acima”.
(ID
98643998 - pág. 11)

Observa-se que a data final para a entrega do empreendimento era 10 de abril de 2015 e que a expedição do habite-se ocorreu em 28 de novembro de 2014, sendo averbado em 30 de abril de 2015, portanto, dentro do prazo estipulado no contrato para que o autor apelante pudesse providenciar o financiamento bancário, contudo, se o recorrente não conseguiu o financiamento que lhe permitiria quitar o contrato, também não demonstrou que isso tivesse ocorrido por ato ou omissão praticados pelas empresas requeridas, ora apeladas.

Cumpre registrar que não há provas de que as requeridas apeladas foram as responsáveis pela não efetivação do financiamento perante a instituição bancária.

Verifica-se que, para comprovar a negativa, o autor apelante colaciona tão somente um e-mail encaminhado pelo banco, datado de 26/06/2015, em que trata de uma suposta futura reanálise do pedido de financiamento (ID 98647450 - pág. 14).

É de se notar, portanto que não se afigura possível a transferência da posse do imóvel ao recorrente, por meio da entrega das chaves ou mesmo pela outorga de escritura, sem o cumprimento da cláusula contratual que os condiciona à quitação integral do valor contratado, sob pena de ofensa aos princípios do
pacta sunt servanda
e boa-fé objetiva.

Nota-se, ademais, que antes mesmo do ajuizamento da ação, na data de 13/10/2015, o autor já havia solicitado o
distrato
do contrato objeto desta demanda, conforme se vê da carta distrato encaminhada à Construtora MB Engenharia SPE 039 S.A. (ID 98647491 - pág. 1).

Não há demonstração de culpa das requeridas no atraso na entrega do imóvel, bem como não ficou demonstrada a responsabilidade pela rescisão do contrato, como registrado pela sentença, cujo fragmento se transcreve:

“No que se refere ao atraso na entrega do imóvel, resta incontroverso nos autos que a data estava prevista para 10.4.2015, sem contar o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) estabelecido na Cláusula 7.3.1.1 do contrato, prazo esse que o Superior Tribunal de Justiça vem sustentando ser passível de ajuste, como se confere no recente julgado: (...).

Com efeito, prorrogando-se o prazo de entrega da unidade para 10 de outubro de 2015 e verificando-se nos autos que foi expedido o “habite-se” em 28.11.2014 e averbado em 30.4.2015 (fl. 275 verso), nenhuma dúvida resta de que o empreendimento foi concluído dentro do prazo convencionado entre as partes.

No que se refere à alegada impossibilidade da efetivação do financiamento do valor principal do imóvel, cumpre salientar que os documentos trazidos pelo autor comprovam o pagamento diretamente às rés das duas parceladas convencionadas no valor total de R$ 77.000,00 (setenta e sete mil reais).

Também resta demonstrado que o saldo devedor de R$ 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil reais) seria pago mediante a realização de um financiamento perante a instituição financeira, que inicialmente foi aprovado pelo Banco Bradesco e posteriormente suspenso até que fosse regularizada a pendência judicial sobre o empreendimento (Ação Popular), assim se verificando dos documentos juntados a fls. 87-109.

Segundo o autor, o não pagamento do saldo devedor decorreu de culpa das rés, já que o empreendimento teria sido embargado por uma ação popular ajuizada, tendo a instituição financeira, por isso, suspendido o financiamento até a regularização do impasse, isso em 26.6.2015.

Contudo, em que pese tais fatos, os documentos colacionados para o bojo dos autos demonstram que o próprio autor, em 13.10.2015, solicitou, às rés, o distrato da compra e venda do imóvel e, mesmo assim, posteriormente, ajuizou a presente ação (1.6.2016).

Some-se a isso o fato de que o autor não logrou demonstrar que o financiamento do imóvel não ocorreu por ato ou omissão atribuível às rés, até porque foram colacionados outros contratos para o financiamento de imóveis no mesmo empreendimento, conforme sustentado no acórdão de fls. 371-374.

Melhor explicando, outros empreendedores firmaram contrato de financiamento no mesmo empreendimento e na mesma instituição bancária em que o autor solicitou o financiamento (agência Bradesco – fls. 280-334), o que permite concluir que o financiamento efetivamente não ocorreu por desinteresse do autor demonstrado na solicitação do distrato (fl. 277 verso), menos de 4 meses depois da informação da instituição financeira acerca das ações judiciais contra o empreendimento (fl. 103) e antes mesmo da expedição da certidão de inteiro teor (fls. 105-109) dos autos.

Vê-se, de todo o exposto, que a rescisão contratual decorreu de culpa do autor que não procedeu ao pagamento da parte substancial do valor do contrato, que deveria ser financiado, vindo a solicitar o distrato sem fazer qualquer alusão ao óbice judicial para a obtenção do empréstimo bancário
.

Cabe salientar que o contrato firmado entre as partes estabelece expressamente que a entrega das chaves somente ocorreria após o pagamento integral do valor contratado, ainda que por meio de financiamento junto às instituições financeiras, in verbis: (...).

Conclui-se, portanto, que não se afigura possível a transferência da posse do imóvel por meio da entrega das chaves ou mesmo pela outorga da escritura, sem o efetivo cumprimento da cláusula contratual que os condiciona à quitação integral do valor contratado, sob pena de ofensa aos princípios do pacta sunt servanda e boa-fé objetiva.

É de se observar ainda que, segundo disposição expressa do contrato, a ausência de pagamento ensejaria a interpelação extrajudicial do devedor para purgar a mora, sob pena de imediata rescisão do contrato com reversão da posse do imóvel à vendedora, que promoveria leilão do bem com base no art. 63 da Lei n. 4.591/64 (Cláusula 6.3 do contrato – fl.57).

(...).

Neste caso, o autor foi previamente notificado acerca da mora, nos termos do Decreto-lei n. 745/69, efetivada via cartório extrajudicial, enviada, mediante recibo, para o seu endereço fornecido quando da celebração do contrato (fls. 276-277), o que foi corroborado pela correspondência de solicitação do distrato (fl. 277 verso), perfeitamente válida, mesmo tendo a correspondência sido recebida por terceira pessoa, e que, por conta do não pagamento, o autor foi constituído em mora e o contrato rescindido, dando, posteriormente, ensejo ao leilão em janeiro de 2016, nos termos do art. 63 e seguintes da Lei n. 4.591/64, adjudicando o bem à empresa MB Engenharia SPE 039 S/A (fls. 278 verso a 281) há aproximadamente 6 meses antes do ajuizamento da presente ação
.

Vê-se do exposto, que não há se falar aqui em obrigatoriedade de entrega das chaves, sobretudo porque o contrato já foi rescindido em virtude do inadimplemento do saldo devedor, consolidando a propriedade do bem em nome da ré, em obediência ao disposto no art. 63 da Lei n. 4.591/64, não sobejando saldo a devolver ao autor, conforme consignado no Auto de Primeiro e Segundo Público Leilão Extrajudicial com Adjudicação (fls. 278 verso e 279), carecendo, assim, a parte autora, do direito invocado.
”

Assim, na hipótese em que
a entrega das chaves do imóvel está condicionada ao pagamento integral do valor contratado, e
a negativa se deu em razão da inadimplência do comprador, aqui apelante, quanto ao financiamento do contrato, sem que houvesse demonstração de responsabilidade das vendedoras, aqui apeladas, pela não transação com a instituição financeira, não há falar em dever de indenizar, máxime porque o comprador/apelante anteriormente requereu o distrato.

Com razão a sentença recorrida, portanto não comporta reformas, é de ser mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
interposto por Eduardo Bremer Dheime Domingos Garcia, mantém-se inalterada a sentença recorrida.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021