Tribunal: TJMT
Processo: 1024237-82.2017.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024237-82.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOAO LUIS CHAINCA JUNIOR - CPF: 043.224.208-26 (APELANTE), ANTONIO GOMES DE ALMEIDA NETO - CPF: 022.122.411-43 (ADVOGADO), SILVIA DE SOUZA GOMES CHAINCA - CPF: 098.222.368-40 (APELANTE), MARCELO DE OLIVEIRA - CPF: 579.663.706-15 (APELADO), JOAO GABRIEL SILVA TIRAPELLE - CPF: 883.287.671-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA PENAL E PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – APLICAÇÃO DA MULTA PENAL MÁXIMA PRESCRITA NO CONTRATO – EXISTÊNCIA DE FATOS RELEVANTES – ANÁLISE SISTEMÁTICA DE TODO O PROCESSO – FLEXIBILIZAÇAO DA NORMA PRESCRITA NO ART. 413 DO CC – AUSÊNCIA DE OMISSÃO TOTAL DOS VENDEDORES – DEPENDÊNCIA PARA REGULARIZAÇAO DO IMOVEL DE TERCEIROS – CIÊNCIA DO COMPRADOR – REDUÇÃO NECESSÁRIA. Recurso conhecido e, em parte, provido.

(1)- Não restam dúvidas que, residindo no contrato multa penal, esta, em face de descumprimento, pode e deve ser cobrada do inadimplente. Contudo, numa análise sistemática do art. 413 do CC, mesmo a admitir culpa do inadimplente contratual, a situação deve ser vista em todos os seus aspectos, levando em consideração eventuais pontos favoráveis ao vendedor.

(2)- Constatado que, no contrato, previa situação de prorrogação de prazo para regularização, não pugnando os vendedores nesse sentido, presume-se que inexistência de pacto para dilação de prazo, caracterizando, desta forma, culpa do vendedor, ensejando a aplicação da cláusula penal prevista no contrato.

(3)- Contudo, apesar de não afastar a culpa dos promitentes vendedores, sabedor o comprador que existiam entraves em relação ao antigo proprietário no que tange a entrega de documentos, não se vê razoável e proporcional a aplicação da multa penal no grau máximo previsto no contrato e, desta forma, dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, impõe-se sua redução a patamar mais justo e equânime.

(4)- Sob o comando do CC vigente, a redução de cláusula penal, em qualquer grau de jurisdição, passou a ser um poder/dever de coibir excessos e os abusos que venham a colocar o devedor numa condição de inferioridade desarrazoada e, como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo juiz, ante a relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e na repressão do enriquecimento sem causa, não reside como falar em inobservância ao princípio da adstrição, o chamado julgamento ‘extra petita’, em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos do recurso de apelação aviado. Multa que se reduz de 10% para 5% do valor do contrato, com juros de mora de 1% a partir da citação válida e correção monetária a partir do ajuizamento, de acordo com o pedido inicial.

(5)- Comprovando que houve o pagamento de corretagem, o valor deve ser restituído ao comprador pelos vendedores inadimplentes.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Ação de cobrança por inadimplemento contratual proposta por MARCELO DE OLIVEIRA em face de JOÃO LUIS CHAINCA JUNIOR e s/esposa SILVIA DE SOUZA GOMES CHAINCA, todos qualificados nos autos. Afiançaram na inicial que convencionaram com o requerido a compra e venda do imóvel descrito na inicial inclusive instalações, num total de 990,5686 hectares, objeto das matrículas números 14.337 e 14.339 do CRI de Rosário Oeste. Anotou, a forma de pagamento, R$ 100.000,00 como sinal do negócio; R$ 1.580.000,00 à vista, mediante assinatura da escritura no Cartório e R$ 120.000,00 com entrega de dois veículos (descritos na inicial). Que os vendedores, requeridos, se obrigaram a entregar os imóveis livres e desembaraçados. Que tal situação não foi cumprida pelos requeridos, existindo, no caso, foram ofertados à penhora os bens em processo de execução movida contra o requerido por KENJOI YAMAMOTO e NIEKO NIMURA YAMAMOTO, número 470/2008, Código 71124, em trâmite perante a Sexta Vara Cível de Cuiabá. Ostenta a inicial alegação de má fé do vendedor, ora requerido. Em face do acontecido, pretendeu ser ressarcido das despesas feitas com o pagamento do corretor (R$ 25.000,00) e multa penal (R$ 180.000,00). (ID-56403581).

A sentença de piso, fazendo suas razões de decidir, julgou parcialmente a demanda; condenou o requerido na devolução da comissão de corretagem (R$ 25.000,00), com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso. De igual forma em cláusula penal para 10% (dez por cento) sobre o valor global do contrato. Condenou, ainda, os requeridos nos custos do processo e honorários advocatícios, estes em, 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação pecuniária. (ID-56403721). Embargos declaratórios rejeitados (ID-56403726).

Sustentou o apelante em grau recursal necessidade de provimento do recurso vez que a cláusula terceira, onde consignava o prazo de 90 (noventa) dias para entrega do bem livre e desembaraçado, residia condição suspensiva, vez que o apelado tinha conhecimento do fato, sustentando, por conseqüência, inexistência de quebra de cumprimento do contrato.

Contrarrazões foram apresentadas pela parte apelada (autores da ação). Determino a inclusão na pauta de julgamento a ser apreciado pela colenda 2ª. Câmara Cível deste sodalício mato-grossense, providências de estilo; cumpram-se.

Des. Sebastião de Moraes Filho – Relator.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

No caso em apreço, deve ser visto os limites da lide e, neste aspecto, conforme o previsto na cláusula terceira do contrato formalizado entre as partes registrou obrigação dos vendedores requeridos entregarem o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A alegação inicial é que os vendedores omitiram do comprador/apelado que o mesmo imóvel fora ofertado pelos próprios vendedores como garantia no processo de execução por titulo extrajudicial, de número 71124/2008, em andamento perante a 6ª. Vara Cível de Cuiabá onde são exeqüentes KENJI YAMAMORO e NIEKO NIMURA YAMAMOTO.

Confira-se.

Cláusula Terceira – OS VENDEDORES comprometem entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou causas, respondendo pela evicção de direito, bem como outros encargos, a nível Federal e Estadual que recaírem sobre o citado imóvel até a data da entrega do imóvel ao comprador, que será de plena responsabilidade dos VENDEDORES e após essa data será então do COMPRADOR. (sic). Cláusula Sexta – A parte que infringir, qualquer clausula deste contrato pagará uma multa de 10% (dez por cento) do valor global deste contrato. (sic).

Contrato formalizado em data de 23/11/2015. (ID-56403586).

Por outro lado, conforme parágrafo único, da cláusula primeira do referido contrato, os VENDEDORES tinha um prazo de 90 (noventa) dias, com prorrogação para regularização do contrato, podendo ser prorrogado para, ao depois, proceder à transferência.

Correta a sentença, o contrato faz lei entre as partes. No caso em apreço, em primeiro aspecto, não residem nos autos quaisquer informações de que, em cumprimento ao parágrafo único, da cláusula primeira, em que foi concedido prazo párea ratificação do GEO e a averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ITR e ICCIR, foi cumprido pelos vendedores.

Não condizem os argumentos vertidos na contestação e repisados em grau recursal de que o fato de não conseguirem os VENDEDORES regularizarem o imóvel, conforme previsão contratual incide em prorrogação do contrato, conforme previsão contratual. A prorrogação do contrato, no caso, a exemplo do contrato, somente poderia ser feita com a anuência de ambas as partes.

Por outro lado, não condizem de igual forma, os argumentos de que, em face da penhora somente ser feita em data de 02/05/2016, após a formalização do contrato, para eximir a responsabilidade dos vendedores. Por outro lado, verifica-se que a indicação se deu por livre indicação dos vendedores, situação incontroversa nos autos. Tais aspectos, baixando os fatos à realidade, conduzem a uma só convergência fática – tornou de todo impossível os vendedores cumprirem com o contrato formalizado e nos termos das cláusulas acima transcritas.

Por outro lado, não reside o que falar em vigência do contrato já que, os aspectos acima, tornaram impossível o cumprimento por parte dos VENDEDORES. E, não se pode negar que estes foram regularmente constituídos em mora, como se vê na Notificação, através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, datada de 19/12/2016, que lhes foram endereçadas pelo autor onde este solicitou o comparecimento para dar ENCERRAMENTO àquele contrato (ID-56403588) e, silentes ficaram os VENDEDORES. Em seqüência, verifica-se certidão firmado pelo Escrevente Autorizado de que a intimação se deu em data de 25/01/2017.

Portanto, sob a égide de que o contrato faz lei entre as partes, a sentença de primeiro grau que, fazendo suas razões de fato e de direito, condenou os apelantes na multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Neste tópico, afiançou a magistrada que subscreveu a sentença recorrida, não residiu por parte dos requeridos pretensão de que a mesma fosse reduzida, conforme prevê o art. 413 do CC.

Em que pese ser a cláusula penal elemento jurídico oriundo de convenção entre as partes contratantes, sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, porquanto que o CC vigente introduziu normas de ordem pública, imperativas e cogentes, que possuem o escopo de preservar o equilíbrio econômico financeiro da avença, afastando o excesso configurador do enriquecimento sem causa de uma das partes.

Portanto, sob a égide do CC vigente, a redução de cláusula penal pelo magistrado passou a ser um poder/dever de coibir excessos e os abusos que venham a colocar o devedor numa condição de inferioridade desarrazoada e, como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo juiz, ante a relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e na repressão do enriquecimento sem causa, não reside como falar em inobservância ao princípio da adstrição, o chamado julgamento ‘extra petita’, em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos do recurso de apelação aviado.

No caso em apreço, conquanto que fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, por convenção de ambas as partes, de uma analise de todo processado, temos que o contrato foi assinado em data de 23/11/2015; o prazo concedido foi de 90 (noventa dias e, desta forma seu termo se seu em data 23/02/2016, antes da penhora que somente se aperfeiçoou em data de 02/05/2016.

Que, em verdade, não existem nos autos quaisquer aspectos de que os vendedores foram omissos em relação ao que restou pactuado, isto é, o prazo de 90 (noventa) dias. Como bem afiançou na contestação – havia necessidade de regularização da documentação da área junto ao antigo proprietário para, assim, cumprir o prazo estabelecido no contrato. Deve ser visto, no caso, situação que tornou incontroverso, que em face desta situação, os vendedores não aceitaram sequer o pagamento do sinal de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Deve ser acreditado que, realmente o comprador tinha conhecimento de tais situações, não foi negado em sede de impugnação à contestação, resumindo o autor a dizer da obrigação de cumprimento do contrato em relação a inexistência de ônus e, efetivamente e, estes ônus somente caíram após a impossibilidade de regularização do imóvel no prazo convencionado e, neste aspecto, por situações do antigo proprietário.

Desta forma, entendo que a condenação na graduação máxima do contrato não pode ser admitido já que, como anotado, não residiu omissão somente do vendedor e sim de pessoas estranhas (antigo proprietário) e, desta forma, deve ser minorada, como bem depreende o CC.

'Art. 413 – A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.'

A redução, malgrado o descumprimento total da obrigação consubstanciada em cláusula contratual, para o caso em comento, deve ser vista em face de que, como já registrado linhas acima, os vendedores ficaram ‘peados’ em face de que, para tal desiderato, dependia de aspectos obrigacionais do antigo proprietário, situação que não restou negada pelo comprador, resumindo este na sua pretensão no texto frio da citada cláusula contratual.

Portanto, não se pode resultar que, no caso em apreço, reside mora, imputável aos vendedores pelo retardamento no cumprimento do contrato e, desta forma, não reside como alforriá-lo totalmente de aplicação desta cominação penal. Contudo, tudo indica que, assumindo o risco no cumprimento da obrigação, não diligenciarem ao vendedores em pedirem prorrogação, como prevista cláusula contratual a respeito, assumindo desta forma culpa pelo descumprimento daquele contrato. Entretanto, não se pode esquecer que, de igual forma houve previsão de prorrogação e, neste contexto, em face dos posicionamentos defensivos das partes (lendo e relendo a contestação/impugnação), residia uma situação em termos de regularização que deveria ser feita pelo antigo proprietário e, por tais aspectos entendo, respeitando posicionamentos contrários, entendo que não deve prevalecer a multa máxima estabelecida no contrato.

Por tais razões, numa análise extensiva do prescrito pelo artigo 413 do CPC, pretendendo o autor a multa no importe de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), que corresponde a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, reduzo-a a tão somente 5% (cinco por cento) sobre o valor global do contrato. Deve ser visto que, em relação a multa, ensejará correção monetária, pelo INPC, a partir da distribuição da ação e juros de mora, estes contados a partir da citação válida, termos da Lei 6.899/81. Deve ser visto que a condenação, neste aspecto, atende justamente a pretensão inicial. Lá se pediu R$ 180.000,00 com juros e correção monetária na forma da lei. Aplica-se 5%, chega-se a R$ 90.000,00 (noventa mil reais), e, em relação aos juros de mora e correção monetária, de igual forma, atende ao que se requereu no pedido inicial.

No que tange a devolução do pagamento da corretagem, no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), esta situação restou incontroversa nos autos e, em se tratando de dano material, está estampado no recibo constante do ID-56403592, não residindo quaisquer duvidas de que o autor gastou esta importância quando fez o contrato, desfeito unilateralmente através de notificação feita e da qual nada manifestaram os requeridos. Recibo firmado em data de 08/12/1995 pela empresa SELO CORRETORA DE IMOVEIS pela intermediação do negócio que, posteriormente, restou frustrado, nos termos já delineados linhas acima.

Forte nos argumentos acima, conheço do recurso e dou-lhe provimento tão somente para redução da multa, ao patamar de 5% (cinco por cento) sobre o valor do contrato e os acréscimos de juros de mora e correção monetária, nos termos vertidos acima. No mais, mantém-se incólume a bem lançada sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021