Tribunal: TJMT
Processo: 1047278-10.2019.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047278-10.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[RODRIGO DE LIMA CAPEL - CPF: 027.486.071-63 (APELADO), LUCIANA FABRICIA ROSA BARROS - CPF: 699.598.621-00 (ADVOGADO), RONIMARCIO NAVES - CPF: 488.034.211-49 (ADVOGADO), JOMAS FULGENCIO DE LIMA JUNIOR - CPF: 864.629.201-06 (ADVOGADO), KASSIA RABELO SILVA - CPF: 791.687.361-34 (ADVOGADO), ISRAEL ASSER EUGENIO - CPF: 017.508.341-03 (ADVOGADO), MILZIDEANE DA CRUZ FIGUEIREDO - CPF: 034.327.451-50 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1047278-10.2019.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelados:
Rodrigo de Lima Capel e outra

E M E N T A

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – AFASTADA – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

O prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do C. Civil, e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3º, inc. V, do mesmo codex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que definitivamente não é o caso dos autos. Precedentes do STJ.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Inteligência do parágrafo único, do art. 7º, do CDC.

Na espécie, as empresas rés são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido.

A Caixa Econômica Federal não possui legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel adquirido com recurso do “Programa Minha Casa Minha Vida”, nos casos em que atua meramente como agente financeiro, restando patente a competência da Justiça Estadual para julgar o caso em análise.

Este Sodalício tem entendimento pacífico no sentido de que o interesse processual nasce no momento em que a parte tem necessidade de ir a juízo para atingir a tutela pretendida e, ainda, quando esta tutela jurisdicional lhe traz alguma utilidade do ponto de vista prático.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1047278-10.2019.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelados:
Rodrigo de Lima Capel e outra

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral que lhes move Rodrigo de Lima Capel e Milzideane da Cruz Figueiredo,
julgou parcialmente procedente o feito, para condena-las ao ressarcimento das taxas pagas à título de evolução da obra, no período de dezembro de 2012 a março de 2014, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação
.

Inconformadas, as apelantes arguem preliminares
de não cabimento da assistência judiciária gratuita
, de ilegitimidade passiva da ré RNI Negócios Imobiliários S.A., de ilegitimidade passiva das rés em relação a cobrança da taxa de evolução da obra, de denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e incompetência absoluta da Justiça Estadual, de ausência de interesse de agir por falta de documento essencial e de
prescrição da pretensão de recebimento dos valores afetos aos juros da obra
.
No mérito, sustentam que a cobrança da taxa de evolução da obra é feita pela própria Caixa Econômica Federal, pois, decorre do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, devendo ser suportado pelos próprios devedores. Seguem sustentando, que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, dependente da liberação de recursos financeiros e da expedição do habite-se. Firmes no seu propósito, defendem a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do
pacta sunt servanda
. Alegam ainda, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente. Subsidiariamente, pleiteiam a minoração do dano moral
.

A parte apelada apresentou contrarrazões (id. 78237517), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda a condenação dos apelantes ao pagamento de multa por litigância de má-fé, além da majoração da verba honorária sucumbencial na forma do art. 85, §11, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 23 de junho de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1047278-10.2019.8.11.0041 – Capital

Apelantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A.
e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda.

Apelados:
Rodrigo de Lima Capel e outra

V O T O

Cinge-se dos autos que Rodrigo de Lima Capel e Milzideane da Cruz Figueiredo ajuizaram ação de indenização por danos materiais e moral contra a RNI Negócios Imobiliários S.A. e Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda., aduzindo que firmaram contrato compra e venda de imóvel com as empresas rés em 21.11.2010, referente à unidade residencial n. 91, do empreendimento denominado de
‘Terra Nova Rio Claro’
, cuja entrega da 1ª etapa foi prometida para agosto de 2011, tendo efetuado o pagamento de R$ 7.805,56 (sete mil oitocentos e cinco reais e cinquenta e seis centavos) pela entrada, de R$ 6.545,81 (seis mil quinhentos e quarenta e cinco reais e oitenta e um centavos) com fundos do FGTS e financiaram o montante de R$ 93.493,63 (noventa e três mil quatrocentos noventa e três reais e sessenta e três centavos), em 300 (trezentos meses), pela Caixa Econômica Federal, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida.

Seguem aduzindo, que o referido contrato de financiamento entabulado com a instituição financeira previa o pagamento, durante a fase de obra e de levantamento das parcelas, da taxa de evolução da obra, que foram devidamente pagos, contudo, mesmo depois da entrega das chaves, que ocorreu somente em 03.12.2012, continuaram a receber essas cobranças, cujos pagamentos se deram até março de 2014, totalizando R$ 5.148,53 (cinco mil cento e quarenta e oito reais e cinquenta e três centavos), por culpa das empresas rés que não providenciaram a matrícula individualizada dos imóveis, conforme previsão contratual, de modo que devem ser responsabilizadas por esse prejuízo, além do abalo moral causado pelo atraso absurdo ocorrido para a entrega da obra, razão pela qual manejaram a demanda.

Proferido o despacho inicial pela MMª Juíza (id. 78237460), foi deferido os benefícios da justiça gratuita em prol dos autores, cuja decisão não adveio qualquer recurso.

Devidamente citadas, as empresas rés apresentaram defesa (id. 78237464) arguindo preliminares de ilegitimidade passiva da ré RNI Negócios Imobiliários S.A., de ilegitimidade passiva das rés em relação a cobrança da taxa de evolução da obra, de denunciação à lide da Caixa Econômica Federal e incompetência absoluta da Justiça Estadual, de ausência de interesse de agir por falta de documento essencial e de prescrição da pretensão de recebimento dos valores afetos aos juros da obra. No mérito, defenderam a legalidade do contrato firmado entre as partes e a ausência de ato ilícito apto a caracterizar o dano moral.

A douta magistrada
a quo
rejeitou a prejudicial de mérito e as preliminares e, na matéria de fundo, julgou parcialmente procedente o feito, para condenar as empresas rés ao ressarcimento das taxas pagas a título de evolução da obra, no período de dezembro de 2012 a março de 2014, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a contar da data de pagamento de cada prestação, bem como ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, acrescido de acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a contar do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (id. 78237482).

Irresignadas, as apelantes arguem preliminarmente o não cabimento da assistência judiciária gratuita concedida aos autores, ora apelados, por não serem hipossuficientes financeiramente, pois, adquiriam um imóvel no valor de R$ 108.004,80 (cento e oito mil e quatro reais e oitenta centavos), além de auferir renda conjunta de R$ 5.609,76 (cinco mil, seiscentos e nove reais e setenta e seis centavos), restando evidente que possuem condições de arcar com as despesas processuais, de modo que requerem a revogação do benefício e a condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Sem razão. Na verdade, a referida preliminar sequer merece ser conhecida, face a ocorrência de preclusão.

A preclusão é a perda da faculdade processual, pelo seu não uso no momento oportuno (preclusão temporal), pela prática de ato incompatível com o que se pretenda exercitar no processo (preclusão lógica) ou pelo fato de já ter exercido o ato (preclusão consumativa).

Logo, se a parte discute uma questão no curso do processo, a decisão a respeito faz precluir a possibilidade da parte continuar a discuti-la na mesma instância, só podendo ser reanalisada a matéria se, oportunamente, recorreu da decisão. É a regra do art. 507, do CPC:
“É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.”
.

Nesse sentido se posiciona o c. STJ,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. QUESTÃO DEFINITIVAMENTE JULGADA. REDISCUSSÃO. INCABÍVEL. PRECLUSÃO LÓGICA. [...]

I.
Consoante entendimento desta Corte, é defeso à parte discutir, no curso do processo, as questões já decididas, a respeito das quais já se operou a preclusão
...”.
(AgRg no AgRg no REsp 1121779/RJ, Rel. Min. Gilson Dipp, 5ª Turma, j. 14.12.2010 – negritei)

No caso em voga
, a MMª Juíza deferiu os benefícios da justiça gratuita requerida pelos autores no despacho inicial (id. 78237460), ante a comprovação dos requisitos ensejadores,
cujo
decisum
não adveio qualquer recurso.

À vista disso, ainda que se alegue que a concessão da justiça gratuita está ligada a situação financeira da parte, que pode sofrer alteração a qualquer tempo, o certo é que na espécie, as apelantes não apresentaram provas mínimas do quanto alegado, não havendo qualquer fato novo que implique na reforma do entendimento proferido pela magistrada, de modo que
não conheço da preliminar
.

Em prejudicial de mérito, as apelantes arguem a prescrição da pretensão de recebimento da taxa de evolução da obra, alegando que os autores, ora apelados, ajuizaram a demanda visando o recebimento de valores pagos de dezembro de 2012 a março de 2014, motivo pelo qual constata-se que a referida pretensão está prescrita desde dezembro de 2015, ante o término do prazo prescricional trienal, nos termos do art. 206, §3º, inc. IV e V, do C. Civil. Pleiteiam pela extinção do feito, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inc. II, do CPC.

Sem razão. O prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual é decenal, nos termos do art. 205, do C. Civil, e não trienal como alegado pelas recorrentes, uma vez que o prazo prescricional do art. 206, §3º, inc. V, do mesmo
codex
, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que definitivamente não é o caso dos autos.

Nesse sentido é o entendimento consolidado do c. STJ, vejamos,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. FATO DO PRODUTO OU DO SERVIÇO. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. DECISÃO MANTIDA.

1. O prazo prescricional quinquenal do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor restringe-se às ações de reparação de danos decorrentes de fato do produto ou do serviço, o que não é o caso dos autos.

2.
Segundo decidido por esta Corte Superior, “O prazo de prescrição de pretensão fundamentada em inadimplemento contratual, não havendo regra especial para o tipo de contrato em causa, é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil” (AgInt no AREsp 459.926/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/2/2019, DJe 6/3/2019)
.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp n. 1435600/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 04.05.2020 – negritei)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. DECENAL
. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
Considerando a moldura fática delineada no acórdão recorrido, verifica-se que o entendimento da Corte local está em conformidade com a jurisprudência do STJ quanto à aplicação do prazo prescricional decenal
.

2. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp n. 1573893/RN, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04.05.2020 – negritei)

Assim, tendo o
dies a quo
do prazo prescricional ocorrido em dezembro de 2012 e a demanda ajuizada em inadimplemento contratual sido inaugurado em 2012 e a ação ajuizada em 19.10.2019, é de clareza solar a inocorrência da prescrição, motivo pelo qual
afasto a prejudicial de mérito
.

Ultrapassada essa questão, as recorrentes invocam preliminar de ilegitimidade passiva da ré RNI Negócios Imobiliários S.A., pois, o contrato de compra e venda do imóvel objeto da demanda foi firmado entre a empresa Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. e os autores, ora apelados, ficando evidente que a empresa RNI não faz parte da relação jurídica formada entre as partes, não tendo qualquer obrigação ou responsabilidade em decorrência deste pacto que possa ensejar-lhe obrigação em compor a lide e responder pelo resultado dela, seja ele qual for. Requerem a extinção do feito, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inc. VI, do CPC, ante a ilegitimidade passiva ad causam da ré
RNI Negócios Imobiliários S.A.
, condenando-se os autores ao pagamento do ônus sucumbencial.

Sem razão. Consoante bem asseverado pela condutora do feito, basta uma simples análise do conjunto probatório produzido nos autos para se verificar que a RNI Negócios Imobiliários S.A., nova denominação da Rodobens Negócios Imobiliários, foi a empresa responsável pela divulgação e intermediação do empreendimento denominado ‘Terra Nova Rio Claro’, cuja unidade residencial foi adquirida pelos autores, ora apelados, conforme documento de id. 78232094, id. 78232095, id. 78232096 e id. 78237450, sendo solidariamente responsável pelo negócio jurídico firmado entre as partes.

Para que não paire qualquer sombra de dúvida, o parágrafo único do art. 7º, do CDC, é suficientemente claro ao dispor que
“Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.”

Assim,
rejeito a preliminar
.

Em nova preliminar, as apelantes defendem a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda em relação a cobrança da taxa de evolução da obra, uma vez que a referida cobrança ocorreu em decorrência do contrato de financiamento pactuado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, que prevê a incidência do aludido encargo durante a fase de edificação do empreendimento, motivo pelo qual requerem a extinção do feito, com base no art. 485, inc. VI, do CPC, condenando-os ao pagamento do ônus sucumbencial, e caso não seja este o entendimento, pugna pela denunciação à lide da Caixa Econômica Federal, na forma do art. 125, do CPC, com o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Estadual.

Sem razão. É cediço que nos contratos de compra e venda de imóvel, decorrente de empreendimentos como o que se discute na espécie, existe a cobrança da taxa de evolução da obra, que corresponde aos juros cobrados pelas instituições financeiras em face das construtoras, os quais são repassados ao consumidor através do contrato de financiamento do bem adquirido.

Também é de amplo conhecimento, que o encargo alhures é estipulado pela instituição financeira com objetivo de compelir a construtora a cumprir com as obrigações de entrega do imóvel dentro do prazo, de modo que somente é cobrado do consumidor quando há inadimplência contratual da mesma.

Assim, considerando que o consumidor somente paga o referido encargo quando há atraso na entrega do imóvel pela construtora,
fica evidenciada a legitimidade passiva das apelantes no caso em voga
, precipuamente ante o fato da aplicação da teoria da asserção.

No tocante a denunciação à lide da Caixa Econômica Federal, requerida em pedido subsidiário, cabe destacar o quanto disposto no art. 125, do CPC,
verbis
:

“Art. 125. É admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes:

I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam;

II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.”

À vista disso, é de clareza solar que o caso dos autos não se enquadra em nenhuma das hipóteses descritas na mencionada norma legal, mormente pelo fato da Caixa Econômica Federal ter participado da relação jurídica como mero agente financeiro e não como garantidora.

Assim, a Segunda Seção do c. STJ, ao julgar o REsp n. 1.091.363/SC, consolidou entendimento no sentido de não existir interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, nas causas cujo objeto seja pretensão resistida à

cobertura securitária dos danos oriundos dos vícios de construção do imóvel financiado, mediante contrato de mútuo submetido ao Sistema Financeiro da Habitação. Outro não é o entendimento desse Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA EXTRA PETITA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINARES REJEITADAS – JUROS DE OBRA – TERMO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO INJUSTIFICADO – RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO.

Não é extra petita a sentença que se atém às pretensões formuladas na peça inicial.

Se a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento, permanece com a Construtora o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados
.

É evidente a legitimidade passiva da empresa que integra a cadeia de fornecimento do imóvel objeto da compra e venda
.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).”
(RAC n. 0012571-72.2015.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens Oliveira dos Santos, j. 17.03.2021 – negritei)

De tal arte,
afasto a preliminar
.

Ainda preliminarmente, as recorrentes defendem a ausência de interesse de agir dos autores, por falta de documento essencial que demonstre o pagamento dos chamados juros de obra, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC.

Sem razão. Na verdade, com a devida vênia, é
cediço que o interesse processual nasce no momento em que a parte tem necessidade de ir a juízo para atingir a tutela pretendida e, ainda, quando esta tutela jurisdicional lhe traz alguma utilidade do ponto de vista prático.

É que a garantia constitucional, alusiva ao acesso ao Judiciário, engloba a entrega da prestação jurisdicional de forma completa estando à essência na norma inserida no inciso XXXV, do art. 5º, da Carta Magna, que dispõe
verbis
:
“a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.

A respeito do tema, transcrevo o ensinamento de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Nery,
verbis
:

“
16. Interesse processual
[...] Existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe utilidade do ponto de vista prático
. Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado
.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Corrobora com esse entendimento a lição de Alexandre Freitas Câmara:

“Assim é que,
para que se configure o interesse de agir, é preciso antes de mais nada que a demanda ajuizada seja necessária
. Essa necessidade da tutela jurisdicional decorre da proibição da autotutela, sendo certo assim que todo aquele que se considere titular de um direito (ou outra posição jurídica de vantagem) lesado ou ameaçado, e que não possa fazer valer seu interesse por ato próprio, terá de ir a juízo em busca de proteção (...)
É mister, ainda, que haja o interesse-adequação, ou seja, é preciso que o demandante tenha ido a juízo em busca do provimento adequado para a tutela da posição jurídica de vantagem narrada por ele na petição inicial, valendo-se da via processual adequada
.”
(Lições de Direito Processual Civil, 15.ed. vol. I, rev. e atual., Rio de Janeiro, 2006. p.128-129).

Assim, é certo que neste ponto específico a preliminar arguida se confunde com o mérito da demanda, pois, somente ao analisar a matéria de fundo é que se chegará a conclusão acerca da devolução ou não da taxa de evolução da obra.

Logo,
rejeito a preliminar
.

No mérito, sustentam que a cobrança da taxa de evolução da obra é feita pela própria Caixa Econômica Federal, pois, decorre do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, devendo ser suportado pelos próprios devedores.

Seguem sustentando, que inexiste atraso na entrega da obra, visto que ocorreu dentro do prazo do período de tolerância, dependente da liberação de recursos financeiros e da expedição do habite-se.

Firmes no seu propósito, defendem a ausência de abusividade no pacto firmado entre as partes, além da impossibilidade de revisão, sob pena de violação do
pacta sunt servanda
.

Alegam ainda, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral.

Por fim, requerem pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente. Subsidiariamente, pleiteiam a minoração do dano moral.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense,
verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”
(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso, pelo que se denota dos autos, há
cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 120 (cento e vinte) dias.

Com efeito, o item 6.1.1 da cláusula sexta e o capítulo 6º, do aludido pacto, preveem:

“
6 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1.1 Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, incialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação”.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (dois) meses subsequentes a etapa anterior”.

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 120 (cento e vinte dias) prevista no capítulo sexto, afigura-se lícita, uma vez que estabelecida de forma proporcional.

Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 120 (cento e vinte dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. Dir. Priv., Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Veja, que a Lei n. 4.591/64, regente da matéria afeta aos condomínios e as incorporações imobiliárias, legitima a previsão contratual de prazos e prorrogações,
in litteris
:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

[...]

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação”.

Não obstante tais constatações, o certo é que não prosperam as teses das apelantes relacionadas a inexistência de atraso, constando na contestação que o agendamento para entrega das chaves ocorreu em 07.08.2012, ou seja, dentro do prazo de tolerância pactuado entre as partes (id. 78237464).

Isso porque, as empresas apelantes divulgaram amplamente que a entrega da 1ª etapa do empreendimento ocorreria em agosto/2011, restando evidente que o prazo de tolerância não poderia ultrapassar o mês de fevereiro de 2012.

Por outro lado, ainda que assim não fosse, em que pese a obra tenha sido concluída pelas apelantes em 07.08.2012, as chaves foram entregues aos apelados somente em 03.12.2012, ficando evidenciado o atraso ocorrido além do limite tolerável pelos Tribunais Pátrios.

Destarte, agiu com acerto a douta magistrada
a quo
ao constatar a mora na entrega do imóvel, bem como o dever das empresas rés em indenizar os prejuízos sofridos pelos autores no tocante a taxa de evolução da obra,
verbis
:

“A parte ré não estipulou uma data certa para a conclusão das obras e entrega da unidade, condicionando-a a eventos futuros e incertos, o que não pode ser tolerado. Aliás, admitir o contrário seria colocar o consumidor em situação de total desiquilíbrio, já que o mesmo adquiriria o bem sem ter noção de quando lhe seria entregue (Ap 133571/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 28/10/2015, Publicado no DJE 04/11/2015).

[...]

Percebe-se que, ao contrário do que constou nos contratos, as rés divulgaram que o empreendimento Rio Claro seria entregue em agosto de 2011, conforme documento acostado ao ID. 25202213.

Em se tratando de relação consumerista, as cláusulas contratuais devem ser analisadas de forma mais favorável ao consumidor, sendo razoável a consideração da data de entrega do empreendimento como aquela prometida e divulgada pelas empresas rés, qual seja: agosto/2011, acrescido do prazo de 180 dias de carência, estipulado em contrato e aceito pela doutrina e jurisprudência, ou seja, o prazo de entrega não poderia exceder fevereiro de 2012.

Ressalta-se que o prazo de tolerância contratualmente previsto é estipulado justamente para abarcar as questões burocráticas, inclusive, individualização de matrículas e vistorias dos imóveis pelos adquirentes para entrega das chaves, não podendo a ré exceder tal limite.

Porém, em que pese a obra ter sido concluída em 07/08/2012 (Habite-se acostado ao ID. 27821667), as rés somente entregaram as chaves em 03/12/2012 (ID. 25202217)
.

Durante todo o período do atraso, arcaram com os denominados “juros de obra”, que corresponde à taxa de juros cobrada pelo banco da construtora em decorrência do financiamento da obra
. Como se tratam de juros da fase de construção, nesse período não há amortização do saldo devedor.

A cobrança de tais juros dos compradores/autores consta do contrato firmado com a Caixa Econômica Federal (Cláusula Sétima).
Ocorre que, mesmo tendo os autores sido imitidos na posse do imóvel em dezembro de 2012, o que claramente demonstra a conclusão da obra, as cobranças dos juros da fase de construção continuaram sendo realizadas até o mês de março de 2014
.

Sobre o assunto, a segunda ré foi indagada em fevereiro de 2013, oportunidade em que confirmou o atraso em razão de dificuldades na obtenção do Habite-se (ID. 25202221)
.

Destarte, percebe-se que a cobrança dos juros de fase de construção no período de dezembro de 2012 a março de 2014, quando comprovadamente a obra estava concluída, é atitude abusiva, que causa sérios prejuízos ao consumidor que teve negada a amortização do saldo devedor
.

Diante da comprovada cobrança indevida que causou prejuízos financeiros aos autores, cabível a pretensão autoral de condenação da ré em perdas e danos – art. 475 c/c 402 do CC.

[...]

Nesse sentido, nada mais justo do que a condenação das rés ao ressarcimento das taxas de evolução de obra, pagas no período posterior à conclusão e entrega da unidade habitacional aos compradores.”
(id. 78237482 – negritei e grifei)

Ora, com a devida vênia, as apelantes, na tentativa de justificar o inadimplemento contratual, mencionam que além das cláusulas contratuais que preveem expressamente sobre a possibilidade de prorrogação da obra, também é admitida a prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias.

No entanto, apesar das alegações das recorrentes, o certo é que não consta a dita prorrogação no contrato firmado entre as partes.

Assim, inexistindo comprovação da efetiva prorrogação de mais 180 (cento e oitenta) dias ou o cumprimento das condicionantes exigidas pela CEF, o prazo não pode ser usado como justificativa para extirpar o inadimplemento contratual.

Desta feita, as malfadadas razões apresentadas não prestam para justificar e revestir de legalidade o confesso inadimplemento contratual da construtora, sendo ilegal o repasse da taxa de evolução da obra aos consumidores.

Por conseguinte, ficando comprovado o atraso na entrega da obra por culpa das apelantes, que somente entregou as chaves em 03.12.2012, bem como a cobrança da taxa de evolução da obra no período de dezembro de 2012 a março de 2014, quando comprovadamente a obra já estava concluída, resta evidente a atitude abusiva das empresas, não havendo que se falar no dever de pagamento do referido encargo pelos consumidores.

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia das apelantes, bem como os transtornos causados aos autores e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel.

Nesse ponto, não é demais ressaltar que, apesar da tentativa de atribuir a culpa pelo atraso na entrega da obra a terceiros, verifico que os motivos apresentados, dentre eles a demora na liberação do “Habite-se” pela Prefeitura, são inerentes ao próprio empreendimento e devem ser previstos quando da celebração do negócio jurídico pela executora da obra.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se aos compradores o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria aos autores a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade da construtora recorrente frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelos autores, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Ademais, não há que se falar na condenação das apelantes por litigância de má-fé, uma vez que não resta presente nenhuma das hipóteses do rol taxativo previsto nos arts. 77 e 80, ambos do CPC.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo
ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 23 de junho de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2021