Tribunal: TJMT
Processo: 1061359-61.2019.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1061359-61.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), MARCUS WILLIAM PEDROTTI DE OLIVEIRA - CPF: 035.041.681-88 (APELADO), SEBASTIAO CARLOS ARAUJO PRADO - CPF: 575.673.792-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE AFASTADA –
MÉRITO
– COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei nº. 9.514/1997, cujo registro não foi levado à efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1061359-61.2019.8.11.0041

APELANTE:

PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA

APELADO:

MARCUS WILLIAM PEDROTTI DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra. Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Resolução nº. 1061359-61.2019.8.11.0041
,
ajuizada por
MARCUS WILLIAM PEDROTTI DE OLIVEIRA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão contratual, limitando o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (R$115.000,00), bem como condenar a requerida, ora apelante, a devolver o valor de R$40.865,26 (quarenta mil, oitocentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), sobre as quais deverão incidir juros simples a partir do trânsito em julgado, por se tratar de desistência do comprador e correção monetária pelo INPC desde a data dos desembolsos. Ao final, ainda condenou a empresa demandada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.

A empresa apelante, em suas razões recursais, aduz que não é aplicável ao presente caso o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a lei especial deve prevalecer sobre a regra geral.

Diante disso, explica que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei nº. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, razão pela qual devem ser obedecidas as regras dispostas na respetiva lei.

Menciona que uma vez consolidada a propriedade do imóvel no nome do credor fiduciário, o bem deve ser oferecido em leilão público visando o adimplemento do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e a quitação das despesas oriundas da realização da hasta pública, na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº. 9.514/1997.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, nos termos acima elucidados (Id. 86204482).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando preliminarmente pelo não conhecimento do recurso, em razão da violação ao princípio da dialeticidade.

No mérito, argumenta que postulou pela rescisão do contrato consoante a cláusula vigésima da avença, no entanto, a requerida propôs devolver o dinheiro de forma parcelada, o que não foi aceito. Informa que tentaram realizar negociação amigável, mas até o ajuizamento da ação não obteve êxito.

Por outro ladro, defende que são abusivas as cláusulas contratuais que colocam o consumidor em desvantagem, razão pela qual este deve ser analisado à luz da Lei nº. 8.078/90.

Salienta que não se esquivou de pagar a multa de 10% sobre o valor do imóvel, de forma que faz jus a restituição de R$40.865,26 (quarenta mil, oitocentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), conforme determinado pela magistrada de primeiro grau (Id. 86204490).

O preparo foi recolhido (Id. 86204484 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, não há falar em violação ao princípio da dialeticidade, visto que a empresa apelante rebateu os termos da sentença, expondo os motivos para alteração da decisão.

A questão posta em debate diz respeito se é aplicável ao presente caso a Lei nº. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por liberalidade do comprador.

Consoante se infere dos autos, em 17/03/2017 as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Bem imóvel, com Alienação Fiduciária, da Unidade Autônoma nº. 11, Quadra 10, medindo 250 m2, situada no condomínio Primor das Torres, Cuiabá-MT (id. 86203988), pelo valor de R$115.000,00 (cento e quinze mil).

Narra o autor que adimpliu com o importe de R$52.365,26 (cinquenta e dois mil, trezentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), no entanto, devido a dificuldades financeiras não pôde manter o pagamento, razão pela qual em 20/12/2019 ajuizou a presente ação, com o objetivo rescindir o contrato de compra e venda, com a devolução das parcelas pagas.

Ocorre que, analisando detidamente a prova documental constante dos autos, mais precisamente o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia retromencionado (id. 86204467 - Pág. 1 a 12), observa-se que o mesmo
não foi levado a registro
, razão pela qual a lei especial não deve prevalecer sobre o CDC.

Aliás, a questão submetida à apreciação recursal já restou decidida pela Corte Superior, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE
. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
. 6. Recurso especial conhecido e não provido”.
(STJ - REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)

Nesse mesmo sentido, também já se pronunciou este Sodalício. Confira-se:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 –

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL
- RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL - MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel
. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, §2º do CPC.”
(TJ-MT 00190396820198110055 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 07/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2021)

Dessa maneira, não havendo o registro do contrato é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei nº. 9.514/97, tal como pretendido pela empresa recorrente.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no art. 53 do CDC
[1]
.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, devendo, portanto, ser mantido o percentual de 10% (dez por cento) fixado pela magistrada de primeiro grau, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Quanto ao ponto, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício em casos análogos:

“APELAÇÃO –
RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO
– JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
(N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.”
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pela magistrada de primeiro grau por seus próprios fundamentos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

[1]

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021